新加坡最大房地產投資信託面臨削減辦公樓售價的壓力：新加坡的凱德集團綜合商業信託面臨買家要求降低其優質辦公樓售價的壓力，這表明在這個城市的市場需求對商業資產的需求正在大打折扣。

據知情人士透露，這家在亞洲金融中心按市值計最大的房地產投資信託基金，已將位於市中心的21 Collyer Quay大樓掛牌出售。（21 Collyer Quay 是新加坡的一座商業辦公樓，位於中央商務區（CBD）的萊佛士坊（Raffles Place這棟建築有21層聯合辦公空間和私人辦公室並且靠近萊佛士坊地鐵站，交通非常便利）

儘管最初尋求以7億至8億新加坡元（約合5.2億至5.95億美元）出售這座21層高的大樓，按其淨可出租面積計算，每平方英呎價格為3,286至3,756新加坡元，但買家要求的價格顯著低於這一水平，這些知情人士在討論私下事宜時要求不具名。

       據知情人士透露，今年早些時候至少有一位競標者為該大樓出價約6億至7億新加坡元，而該房地產投資信託基金仍在與潛在買家進行討論，同時表示它仍可能選擇保留該物業。這座大樓在去年年底的估值為6.49億新加坡元。

       凱德集團綜合商業信託的代表拒絕對此發表評論。這些談判反映出新加坡優質辦公市場的認知差距，該市場在全球商業房地產低迷期間表現突出。買家因擔心高利率和工作模式的變化而尋求更低的價格。但賣家則表示，市中心空間的空置率較低，租金仍在上漲。

       由於利率上升，新加坡的房地產投資信託行業面臨特別的壓力。金融監管機構最近提出了簡化的槓桿規則，以確保房地產投資信託能夠充分支付利息。

        近幾個月來，也出現了剝離非核心資產的趨勢。根據房地產公司Savills Plc的資料，Mapletree Pan Asia Commercial Trust在上季度以7.75億新加坡元，約每平方英呎2,352新加坡元的價格，將一棟19層的優質辦公樓Mapletree Anson出售給投資公司PAG。

       凱德集團房地產投資信託於2005年以1.47億新加坡元的價格收購了21 Collyer Quay。現在大樓已完全出租，聯合辦公空間提供商WeWork公司已承諾租約至2028年。匯豐控股的租約於2020年結束。

不只是市區的商業地產這樣，其他地區的商業租賃發展也收到了阻礙。

新加坡商業園區發展遇阻

新加坡曾投入數十億美元在樟宜機場附近打造一個替代商業中心，吸引了眾多銀行和科技巨頭。然而，如今這個商業園區正在迅速空置。

樟宜商業園，曾被稱為“東部中央商務區”，吸引了國際商業機器公司（IBM）和超威半導體公司（AMD）等科技巨頭，以及摩根大通公司和花旗集團等全球銀行的後台營運。該商業園現在迅速空置，對新加坡政府精心策劃的城市規劃和吸引外國企業在這個東南亞島國擴展區域業務的努力造成了打擊。根據房地產諮詢公司高緯物業的跟蹤資料，該園區內的10處商業地產的空置率在過去三年中翻了一倍多，達到近40%。

這種困境反映出，自疫情以來，全球科技和金融領域的裁員以及居家辦公的興起，即便是在一個擁有強大支援的項目中，也佔據了上風。與此形成鮮明對比的是，新加坡市中心的辦公樓幾乎爆滿，核心區的辦公租金在今年早些時候飆升至15年來的最高點。

       在最近一次對樟宜的訪問中，包括IBM之前佔用的空間在內的幾棟現代玻璃建築外都貼上了“待租”標誌。由政府機構裕廊集團擁有的Hansapoint，在瑞銀集團縮減規模後，2023年底的入住率僅為36.5%，而此前幾乎是滿的。Hansapoint由凱德Ascendas房地產投資信託公司擁有，該信託公司是新加坡最大的商業地產公司之一。其在該園區內超過230萬平方英呎的可出租空間的整體入住率，到2023年底已降至約76%，而四年前接近94%。

渣打銀行的發言人表示，新加坡仍是渣打銀行的重要全球樞紐，這裡超過80%的員工已採用靈活工作安排。該銀行在樟宜商業園和市中心的濱海灣金融中心仍有重要的業務存在。IBM表示，其在樟宜的空間“最佳化”部分是由於混合辦公模式和其管理基礎設施服務業務的剝離。

       儘管全球許多商業園區面臨類似的挑戰，新加坡的商業園區面臨一些獨特的本地問題。樟宜商業園是新加坡在1990年代初期開始的長期去中心化努力的一部分。然而，對於習慣在市中心工作的白領來說，樟宜商業園的地理位置仍然太過偏遠。對於一些員工來說，每天通勤需要花費至少90分鐘的時間和2美元的費用。

為了方便通勤，一些公司，如渣打銀行，提供從市中心或地鐵站到樟宜的班車服務。雖然新加坡正在建設一條新的地鐵線，以縮短島嶼兩端的通行時間，但這條線需要幾年時間才能完工。

新加坡政府近年來收緊了移民政策，例如提高工作簽證持有者的最低薪資標準。這推高了企業的招聘成本，使得它們考慮在鄰近的馬來西亞等成本較低的國家設立區域後台員工。一些銀行甚至以此為談判策略，要求房東降低租金。

根據高力國際的資料顯示，新加坡整體商業園區的空置率在今年第一季度上升至約22%，為十多年來的最高水平。Google母公司Alphabet公司已放棄在城市中心邊緣的楷力商業城的約6萬平方英呎的空間。Google發言人表示，該公司正努力確保其房地產投資符合當前和未來混合辦公員工的需求。

       投資者信心受到打擊。自去年以來，另一家房地產投資信託公司Mapletree Industrial Trust一直在尋求出售其價值5.33億新加坡元（3.96億美元）的三項新加坡商業園區資產，其中包括樟宜的九層大樓The Signature。

       尋找租戶的工作仍在繼續。IBM大樓曾經使用的樓層已經變得寂靜無聲。其中一層展示了要求員工在2022年底前搬出的塵封標誌，而另一層則有隔間和家具，但沒有人。

新加坡功能：全球最強護照

擁有新加坡護照意味著可以免簽證進入創紀錄的195個全球目的地，使該地方在亨利護照指數中名列前茅。今年早些時候排名第一的四個歐洲國家現在與日本並排在第二位。

亨利首席執行官Juerg Steffen說：“免簽證前往各種目的地的能力不再只是一種便利。”“這是一個強大的經濟工具，可以推動增長，促進國際合作，並吸引外國投資。”

中國富人上個月收到新加坡洗錢行動影響紛紛跑到香港去了，而這個月新加坡最大房地產投資信託面臨削減辦公樓售價的壓力，且商業園區的商業入駐率僅有36.5%，看來最有吸引力的還是獅城的護照，方便臨時落腳跑來跑去。 (發比利斯)