房地產市場對超富階層以外的所有人來說都是崩潰的。美國成屋銷售創2010年以來最慢，房價再創新高，庫存持續增加。美國住宅房地產市場正處於幾十年來普通老百姓最負擔不起的階段，整個美國房屋銷售市場進入了冷凍狀態，也阻止了一代有抱負的購房者。然而，有一個群體不受這場危機的影響：富人。

近日，美國公佈關於地產的一些資料，出現較大變化：月度現房銷售增長從之前的-0.7%進一步下降到-5.4%；房屋總庫存呈上升趨勢；新屋開工有所增加；30年期抵押貸款利率從7%下降到6.87%。整體顯示高利率環境下美國房地產市場已經不堪重負，總體來看，美國的主要銷售季節令人擔憂。

6月的新房銷售略有下降，遠低於預期，而二手房交易連續第四個月下滑。根據全國房地產經紀人協會的資料，市場唯一的亮點是豪宅，價值超過100萬美元的房屋是6月份唯一銷量上升的價格類別。

這並不難理解。30年期固定抵押貸款利率約為6.8%，而從2019年底到2022年初大約為3%。任何需要借款的人如今購買同樣的房屋都要支付更高的價格。

       但是，有足夠現金流的買家不需要擔心，因為他們可以一次付清。 

      “我不記得上次聽到買家談論融資是什麼時候了，”位於佛羅里達州薩拉索塔的Douglas Elliman豪華房地產經紀人麗莎·魯克斯·莫里斯說。“他們都用現金購買。”

結果就是高端房地產繁榮，將美國最大豪宅建造商的股市推向新高。Toll Brothers公司在5月份公佈的財年第二季度財報中顯示，訂單強於預期，並提高了全年交付指導。該公司股價自2023年初以來上漲約160%，接近創紀錄水平，使其在這段時間裡成為標普中型股400指數中的第六大漲幅，也是過去六個月裡表現第二好的上市美國建造商。

“歷史上，價格較高的房屋是利率上升時首先受到影響的，”首席經濟學家阿里·沃爾夫表示。“我們現在沒有看到這種情況。高房產淨值和強勁的股市為富裕的美國人抵禦了利率影響。”

根據Redfin的資料，截至第一季度末，45%的美國高端購房者使用全現金支付，這是至少十年來的最高比例。豐厚的股票組合、商業地產長期持有資產的出售以及新繼承的代際財富都是常見的資金來源。

相比之下，首次購房者依靠個人儲蓄和收入，這些都沒有跟上通貨膨脹。對於低收入借款人來說，問題不僅僅在於上升的抵押貸款利率，還有能否獲得貸款的批准，因為信用卡和汽車貸款的拖欠率正在上升。

      “我們在房地產市場上看到的分化反映了我們在整個經濟中看到的更廣泛的分化，”Nationwide高級經濟學家本·艾爾斯說。美國的資產價值正在飆升，“雖然很多人從中獲利，但在光譜的另一端，更多人只能勉強度日。”

       富有的買家正在回到疫情期間的繁榮城鎮黑鑽石鎮，距華盛頓州西雅圖以南30多英里。在前煤礦小鎮Toll Brothers的活躍成人社區The Regency at Ten Trails，房價從60萬美元起步，但最受歡迎的戶型售價超過100萬美元，面積約為2,000平方英呎（186平方米）。根據Toll Brothers的資料，超過一半的買家用現金支付，銷售代理克里斯蒂·布魯爾表示，她注意到過去幾個月需求有所上升。

       在佛羅里達州，莫里斯今年早些時候以775萬美元的價格售出了一套新建房屋，僅在掛牌72小時後成交。她說，現在與疫情期間的搶購潮不同的是，優質庫存過剩。“現在你有時間真正考慮、購物和談判，”莫里斯說，而這在疫情期間的競標戰中是許多買家無法做到的。

       建築行業並沒有忽視對低成本住房的需求。挑戰在於，在建造房屋的每一個要素成本都高於以往的環境中，如何做到這一點。

       例如，休斯敦的David Weekley Homes公司是美國最大的私人建築商之一，其活躍的成人細分市場正在迅速增長。但是，該公司由於土地、勞動力和材料成本的上升，難以生產售價低於40萬美元的房屋。“每個建築商都在努力推進更易獲得的住房，”該公司總裁克里斯·威克利說。“但隨著我們這樣做，風險在於獲得更便宜土地的唯一方法是向外擴展。而這是一筆風險更大的賭注。”

       與此同時，潛在買家的口袋裡有錢的人群很大——截至2022年，美國39%的房屋沒有抵押貸款。

美國，現在到處都是半價的豪宅。曾看過一個1980年代的豪宅，40年前原價2750萬美元，目前要價800萬美元。美國房地產市場的購買條件已經崩潰。目前已達到1960年以來僅出現過兩次的水平：1974年和1981年。兩場戰爭都以經濟衰退告終。房地產市場是商業周期的關鍵領先指標，往往對利率變化反應非常迅速。

7月19日，根據美國房地產經紀人協會的報告，從2023年4月到2024年3月，國際買家在美國購買了54300套現房，比前一年下降了36%。這是美國房地產經紀人協會自2009年開始追蹤這項資料以來的最低國際投資水平。 (發比利斯)