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近日，無錫市梁溪區通過官方平台發佈公告，推出商品房“以舊換新”3.0模式，開發企業指定主體由無錫市內的二手商品住宅，擴大到對蘇州全市、常州全市等城市範圍內進行收購，並且增加多套二手房換一套新房的做法。
根據公告，此次“以舊換新”由無錫市梁溪城市發展集團有限公司（以下簡稱梁溪城發集團）發起，今年4月已推出過首批次項目，限定“以舊換新”的報名數量為200名。
新報名參與“以舊換新”的二手房業主，只要是在無錫、蘇州、常州等城市擁有自有物業，均可以參與，在無錫市梁溪城發集團下屬控股樓盤換購商品住房。支援一換一、一換多和多換一，即一套二手物業置換一套新房或多套新房，多套二手物業置換一套新房，存量二手物業總價需不高於新購房源總價的60%。
點評：無錫推出“以舊換新”跨城政策，不僅可以吸引周邊城市的居民到無錫置業，促進人才和居民在不同城市間的流動，還能在一定程度上降低本市房地產庫存，緩解當地房地產市場的下行壓力。戳這裡，瞭解一站式“以舊換新”線上平台
不過，也有當地人士提到，該模式暫時只在市中心的新房試行，覆蓋範圍有限。
另外，該政策可能面臨一些挑戰和問題，比如：跨城置換涉及不同城市的房產政策、稅收政策等，執行起來有一定難度。另外，市場對於這一新政策是否買單，還需要進一步觀察。
樓市的持續調整，對香港房企業績的影響還在繼續。
近日，香港置地、恆隆、九龍倉置業、太古地產等香港房企，先後發佈2024上半年業績。
其中，香港置地上半年歸母淨利潤虧損8.3億美元，虧損進一步擴大；九龍倉置業上半年股東應佔溢利虧損10.52億港元，同比下滑158.28%；恆隆地產上半年股東應佔溢利為10.61億港元，同比下滑55.68%；太古地產上半年公司股東應佔溢利 17.96 億港元，同比減少 19%。
利潤出現下滑，原因之一是佔香港房企營收大頭的租金收入持續下降。降低空置損失，資產應租盡租，戳此瞭解
比如九龍倉置業就提出，本港營商環境仍然困難，匯率走勢不利、息口高企及人手短缺影響了業務營運的能力，寫字樓市場受經濟疲弱和供應過剩夾擊，預期租金調整會持續直至營商環境改善為止。酒店業亦尚未完全恢復，房價在去年初邊境重開初期有所上升後回落。
另一方面，內地和香港銷售物業的減值撥備，也影響了香港房企上半年的利潤。
比如香港置地就指出，業績轉虧主要是由於內地發展物業進行了一次性撥備共2.95億美元。
點評：上半年受市場波動影響，導致不少港資房企的業績承壓，但其在北上廣深圳等核心城市擴張需求仍十分迫切。
比如太古地產就在近日發公告稱，會繼續在一線及新興一線城市物色項目發展機遇，並根據港幣一千億元投資計畫，2032年前把內地的總樓面面積增加一倍。截至2024年8月2日 ，古地產已投放約650億港幣的資金，“千億港元投資計畫”進度完成了65%。
恆隆地產也還在以自己的方式推進投資：持續擴建上海恆隆廣場。其稱，擴建目的就是提供更多空間，可以引入更多的室外餐廳，滿足當前年輕人的需求。
作為新質生產力的代表，低空經濟成為今年一大熱詞。
2024年3月，低空經濟被首次寫入政府工作報告，並被定義為“新增長引擎”，進入8月，多個城市推出了低空經濟的支援性政策。
這個新領域看似與房地產行業關聯度不高，但已有房地產企業進軍低空經濟產業鏈。
據不完全統計，目前已有至少六家房企以不同方式入局。
比如華夏幸福就與廊坊臨空投資發展有限公司簽署《戰略合作協議》，雙方擬在低空經濟領域開展合作。
還有一種更貼合房企主業的發展方向，在房地產的建造或產品設計方面引入無人機建造方式或者無人機設計概念。
比如美的置業就通過參股無人機智造企業探索無人機在房地產開發中的運用，華發股份也在新一代的住宅設計中新增了無人機配送相關配套設施。
另外一種方式比較直接，即通過股權投資的方式對低空經濟企業進行股權投資，企業獲取相關公司發展帶來的股權收益，比如碧桂園參股豐翼科技和榮盛發展通過旗下美亞航空介入低空經濟都屬於這種方式。
點評：據中國民航局在國新辦新聞發佈會上表示，低空經濟作為戰略性新興產業，具有產業鏈條長、應用場景豐富等特點。
根據一些研究單位的測算，2023年中國低空經濟規模已經超過5000億元，2030年有望達到2兆元。
低空經濟對房地產市場的影響主要體現在以下幾個方面：
第一，將無人機技術應用在房地產建造或產品設計方面，增加賣點。
比如華發股份某項目就利用環繞式、無干擾、三層錯層的設計手法，為每戶配備了一個面積30平方米的露台，並規劃住戶專屬無人機停機坪，為無人機安全穩定降落提供必要條件。
第二，房企以低空經濟產業服務商來參與其中。
低空經濟的發展可以促進相關產業的集聚，形成特色產業園區，為房地產產業園轉型升級提供了新路徑。
比如華夏幸福就與科位元、中國商業股份制企業經濟聯合會智慧城市工作委員會等合作，以產業園為載體探索低空經濟發展。戳這裡，讓園區招商找得準、引得來、留得住！
樓市進入下半年，新房市場出現了新變化。
8月15日，國家統計局公佈資料顯示，今年前7月，全國新建商品房銷售面積54149萬平方米，同比下降18.6%；新建商品房銷售額53330億元，同比下降24.3%。兩項降幅均縮小。
另據上海易居房地產研究院（以下簡稱易居研究院）最新報告，7月全國50個重點城市新建商品住宅成交面積為1141萬平方米，環比減少26%，同比減少13%。值得一提的是，南寧、福州、廣州、南京和重慶5個城市的新建商品住宅成交面積在7月份均實現同比正增長。
根據報告，7月份全國50個一、二、三四線城市新建商品住宅成交面積分別為200萬平方米、613萬平方米、328萬平方米，環比增速分別為-19%、-31%、-21%，同比增速分別為-1%、-19%、-8%。
從前7月累計來看，全國50個一、二、三四線城市新建商品住宅成交面積分別為1247萬平方米、4490萬平方米、2517萬平方米，同比增速分別為-28%、-41%、-38%。當前銷售資料相比去年同期普遍萎縮三成，相比2019年大致縮水20%、60%和65%。
對此，易居研究院認為，一線城市的房地產市場更抗壓，二三線城市的市場調整壓力較大。各地要結合此類萎縮程度，進一步在購房政策方面發力，以更好提振交易行情。
點評：值得一提的是，7月份多個城市的豪宅市場迎來新一波熱潮。
報告顯示，今年7月，北京、上海和深圳三個城市2000萬元總價及以上新房成交套數為500套，同比增長28%。三個城市2019—2024年前7月的豪宅交易套數分別為2371套、2275套、3397套、4085套、3795套和4418套。這也說明，上述三個城市的豪宅交易是最近五年最熱的。
以上海為例，上半年上海23個豪宅樓盤總網簽套數為3972套。其中，總價3000萬元以上高端樓盤成交了1544套，同比增加221%，成交規模為近10年來最高。供應方面，上半年上海累計供應23個單價均價超10萬元/平方米的高端盤，其中20個樓盤開盤首日去化率超過七成。
今年3月，中海旗下某豪宅開盤，套均4000萬元，當日勁銷近200億元。4月，上海陸家嘴某豪宅200余套房開盤售罄，單日收金約70億元。
在融資受限、銷售回款壓力大的情況下，低價出售資產成為房企“回血”最直接的方式。
據CRIC不完全統計，今年前7月，房企處置資產交易筆數已達到129起，已披露交易規模超千億元。
以萬科為例，7月萬科通過出售項目公司股權，或為項目公司引入增資，對房地產項目進行盤整。另外，7月初萬科印力將上海南翔印象城MGEA48%股份賣給GIC，市場消息稱交易規模預計在20億左右。
萬科曾在2023年年報中披露，將通過大宗資產、股權交易兌現“蓄水池”，大規模增厚安全墊。
除了萬科之外，碧桂園、世茂集團、萬達、遠洋集團、華僑城等多家房企也在今年陸續將旗下資產“擺上貨架”。
比如世茂集團以5.96億元出售廈門集美區綜合體項目，由中建三局接盤，變現的代價是虧損3.12億元。
還有深陷債務危機的遠洋集團，今年以來也在不斷拋售其核心資產，今年6月以40億元賣掉北京頤堤港二期64.79%股權，據遠洋集團披露，出售事項中錄得未稽核的虧損幅度為17.63億元，出售所得款項將用於償還債務及各種款項的支付。
點評：
據不完全統計，1-7月已披露的典型房企收併購事件共有129起，披露的交易規模達到1047.2億元。不過對比去年同期，收併購交易金額同比下滑35%。
這意味著，在市場調整期，房企對於收併購仍然謹慎。
房企出售核心資產的背後，實際反映出房企流動性依然承壓。
據統計，2024年，房企到期債券規模為7703.1億元，與上一年到期餘額超9500億元相比下降19.6%，但整體規模仍處於較高水平。
尤其是當下房地產銷售市場並未回暖，面對債務壓力，房企能做的，一是債務展期，二是停止投資，三是打折促銷，加快旗下資產處置，盡快擺脫流動性危機。 (明源地產研究院)