隨著各地新發放個人房屋貸款利率不斷下調，市場對於存量房貸利率持續下降的預期再起。業內人士認為，存量房貸利率下調可以減輕居民的利息支出負擔，但會對銀行淨利差產生一定的壓力，調整前需要進行多方面評估。

1 與現行房貸有較大“利差”

根據克而瑞研究中心的研究報告，目前30個重點城市首套房平均商貸利率為3.21%，二套房平均貸款利率為3.53%，而目前存量房貸的平均利率約為4%。

今年以來，中國人民銀行兩度下調5年以上LPR合計35個BP（基點）至3.85%，多個城市新發放的首套房屋貸款利率已降至3.2%左右，還有部分城市首套房貸款利率降至3%以下。

上海財經大學經濟學院副教授岳翔宇對中國商報記者表示，央行發布的《2024年第二季中國貨幣政策執行報告》顯示，2024年6月，全國新發放個人房屋貸款利率為3.45%。而據中原地產研究院統計，2024年8月全國首套房平均利率為3.25%左右，部分地區首套房貸利率已在3%以下。從整體來看，新發放房貸利率與存量房貸利率存在60—80個基點的利差。

北京白領小宋對記者表示，自己是2020年買的房，當時的房貸利率是5.2%，現在北京五環內的二套房利率是3.8%左右，自己都有置換房產的想法了。 “不過，我去年已經提前還了20萬元，現在還貸壓力小一些了。”

數據顯示，截至今年第二季末，中國存量房貸規模高達37.8兆元。新舊房貸利率之間存在一定的差距，這種差距導致一些居民選擇提前還貸，以減輕債務負擔。

中泰證券研究所計算，2023年實際購屋貸款投放高於2022年，但餘額卻有所下降，由此可見，雖然房貸投放有所回暖，但高早償率拖累了規模增長。

星圖金融研究院研究員武澤偉對中國商報記者表示，目前存量房貸利率仍處於相對較高水平，調降存量房貸利率可以減少居民還貸支出，在一定程度上刺激居民擴大消費，有助於經濟增速走穩回升。不過，也要注意到，目前銀行淨利差已處於歷史低位，銀行經營明顯承壓。抵押貸款作為銀行優質的底層資產，若存量房貸利率再降，很有可能積蓄金融風險。

2 或影響存款進一步降息

實際上，去年中國已進行一輪存量房貸利率下調。

2023年8月，中國人民銀行、國家金融監督管理總局下發《關於降低存量首套房屋貸款利率有關事項的通知》，明確自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套房屋商業性個人房屋貸款。隨後多家銀行相繼發布存量首套個人房屋貸款利率調整的公告。當年年底，超過23兆元存量房貸的利率完成下調，調整後加權平均利率為4.27%，平均降幅為73個基點。

今年7月26日，中國人民銀行發布的《中國區域金融運作報告（2024）》提出，存量房貸利率調降後，與新發生房貸利差大幅縮小，有效緩解2022年下半年以來的居民住房貸款提前還款現象。

中國社會科學院研究生院特聘導師柏文喜對中國商報記者表示，對於銀行而言，存量房貸利率下調會對其資產端收益產生壓力，還會使銀行的淨息差縮小，營業收入和淨利潤受到影響。

今年8月9日，國家金融監督管理總局發布2024年第二季銀行業保險業主要監理指標數據狀況，其中提到中國商業銀行淨利差為1.54%，與第一季持平，仍低於淨息差1.8%的「警戒線」。

中泰證券發布報告稱，測算本輪存量房貸利率下調空間在50個基點左右，對上市銀行25E（預估2025年）息差影響-5.6個基點，若考慮下階段存量房貸利率調整及存款利率調整，對25E息差綜合影響為-4.4個基點。中泰證券認為，辯證看存量房貸調整，長期有助於緩解銀行零售資產端成長以及居民還款壓力，進一步維護銀行息差，優化資產品質。

柏文喜預測，如今存量房貸利率下調空間在60—80個基點之間，也不排除最大下調空間為40個基點的可能性。具體的調整方案和細則尚未明確，市場正等待相關政策進一步明朗化。

岳翔宇對記者表示，如果按照70個基點的幅度下降，存量房貸規模接近38兆元，那麼節省的利息支出將超過2600億元，這將高於2023年存量房貸利率調整的1700億元。同時，調降存量房貸利率會影響銀行的息差，可能會使銀行息差下降約10個基點，需要透過15個基點以上的存款利率調降來避險此影響。

就在今年7月底，為緩和淨利差壓力，六大國有商業銀行、12家全國性股份制銀行陸續調降人民幣存款利率，8月更多中小銀行跟進調降存款利率，5年期定期存款利率均已降至2%以下。

岳翔宇認為，整體來看，調降存量房貸利率是一個合理舉措，但同時也要注意這項政策對銀行息差的潛在影響，以及對居民消費促進作用的局限性。

「存量房貸利率的調整是一個複雜問題，涉及居民負擔、銀行利潤和市場預期等多個方面。」柏文喜表示，任何調整都需要權衡不同利益相關者的影響，並考慮到整體經濟環境和房地產市場的穩定性。 (中國商報)