「一代」們藉助時代的紅利，完成了產業奠基，大賺特賺。儘管「二代們」學歷更高，視野更廣，但所處的環境，遠比那時複雜，想學著祖輩吃一口房地產的大肥肉，並不現實。

「別人恐懼時我貪婪」在房產大勢「已去」面前，似乎不靈了。

中國香港政府在今年2月，宣佈撤銷執行了14年的防樓市過熱強力限制舉措，在經歷了幾個月的「貪婪」回溫後，市場很快再次回到了「恐懼」。

根據香港土地註冊處資料，8月香港整體物業註冊量有4,729件，較7月的5262件下跌約10.1%，創下近半年來的新低。

另據中原地產的監測資料顯示，中原城市領先指數（CCL）近期已回溯至2016年10月中旬。該指數在2024年上半年累計下跌3.67%，與歷史高點相比，CCL指數自2021年8月的191.34點歷史高峰已下滑25.89%，而從2023年4月的168.40點近期高點則下跌了15.79%。

做為香港地產“晴雨表”的三大豪門（長實集團、恆隆地產、新鴻基地產）自然也不能“獨善其身”，近期遭遇了業績“滑鐵盧”。目前三大地產商都處於「N代接班」狀態，同樣的事情「一代掌權」時也發生過，但靠著「低買高賣」的策略，屢次化險為夷。

在當前的環境下，他們還能依靠祖上留下的商業智慧，再次站上巔峰嗎？

1. /  「低買高賣」簡單操作賺得盆滿缽滿，「房產一代」風光幾十年 /

三大家族有一個共同點，就是在早年香港地產暴跌趨勢下，開始囤樓，賺得了千億帝國的第一桶金。在過去幾十年中的大多數時候，地產行業邏輯簡單，只要跟對趨勢，“買房得房”、“買樓樓漲”，三大家族的生意總能穿越周期，左右逢源，安然無恙。不過隨著商業環境的複雜性和房產產業的下行，他們的業績也「垮」了。

根據三大豪門近期公佈的資料，長實集團今年上半年營收為220.08億港元，相較同期，下降10.55%，淨利潤為86.3億港元，較去年同期下降達16.47%。恆隆地產營業收入則為61.14億港元，雖然年增17%，但淨利潤僅約10.61億港元，較去年同期暴跌約55.72%。新鴻基地產取得收入715.06億港元，較去年同期微增0.44%，是三大豪門中唯一取得正向成長的。

幾大豪門業績同時“拉胯”，且幅度如此之大，在此前是極為罕見的，似乎伴隨著“一代”們的“落幕”，香港地產行業靠“等待”就能賺錢的機遇也在逐漸消散，只留下「一代」極具故事性的創業史。

長實集團的掌控人李嘉誠在香港被稱為“超人”，原因是他非凡的戰略眼光。

1950年，年僅22歲的他以約7000美元創辦了長江塑料廠，憑藉引進先進技術和持續改進，成為香港塑料花行業的佼佼者，贏得“塑料花之王”稱號。 1958年，香港塑膠花市場趨於飽和，而香港地產因為動亂等原因，大幅下跌，李嘉誠覺察到地產行業蘊含的巨大商機，開始轉戰房地產領域，囤積大量房產和地皮。

之後，房地產業大漲，李嘉誠賺得盆滿缽滿。 1971年他創立了長江地產，隔年更名為長江實業集團有限公司並成功上市，成為「華資地產五虎將」之一，奠定其地產大亨地位。但如果只靠地產，李氏家族並不能成為香港家族之首，因為香港的多數物業在郭得勝領導的新鴻基地產旗下。

李氏家族之所以能「稱霸」香港家族，得益於李嘉誠的和記公司。 1970年代中期，他開始收購九龍倉集團等英資洋行，成為首位入主英資財團的華人企業家，並將這些打包運作為多元化集團。

進入90年代，李嘉誠將投資版圖擴展至全球，涉足電訊、能源、基礎建設及零售等領域。之後，李嘉誠的地產業務均劃歸到長實集團，而非地產業務均在後成立的和記黃埔旗下。

從2000年起，李嘉誠通過和記黃埔擴大了長實的國際業務，特別是在基礎建設、能源和電信領域。

2015年，李嘉誠在退休前重組長和系，新公司叫長江和記實業有限公司，註冊地遷到了開曼群島，是長江企業控股有限公司以及和記黃埔的母公司，目前長江和記實業實際控制的資產已達數千億港元。儘管轉型成功，房地產仍在李家商業帝國中佔據舉足輕重的地位。

要問李嘉誠在地產業賺錢的邏輯是什麼？簡單來說就是低位囤積等時機。以他操盤御翠園地塊為例，該地塊由和記黃埔於2001年時以7億元拿下，當時樓麵價格僅1750元/平方米，經過20多年，均價漲至90672.35元/平方米，也就是說，李嘉誠“什麼都不干”，就賺了幾百億，而這只是他操盤的眾多物業中的縮影。

恆隆地產是由陳曾熙創立，1948年，陳曾熙從廣州來到香港在永隆銀行做普通職員，五十年代初，陳曾熙與林汝珩、陳德泰及康有為的兩位侄子，共同踏上了創業之路，成立“大隆建築公司”，起初幾人有著共同的目標。不過不久，幾人就在經營理念上產生分歧，陳德泰選擇退出，而林汝珩突然撒手人寰，於是陳曾熙開始獨立創業。

1960年9月13日，恆隆集團應運而生，恆隆的誕生地是中環的餘生生行，一間不起眼的辦公室，後經數次重要搬遷，從舊恆生銀行總行大廈到上環恆隆大廈，再到銅鑼灣恆隆中心，最終落戶於中環的渣打銀行大廈，恆隆逐漸在每一次搬遷中壯大。

陳曾熙的成功離不開他對多元化經營的前瞻性佈局，一方面「耕耘」地產行業，另一方面涉足非地產行業，其中多個業務開創了香港的先河，例如將Hello Kitty、麥當勞等品牌引入香港。

1991年，兒子陳啟宗接棒陳曾熙，擔任恆隆集團董事長，帶領恆隆在90年代初敏銳地捕捉到內地市場的巨大潛力，成功在上海等地佈局，打造了包括恆隆廣場、港匯恆隆廣場在內的多個地標性項目，隨後將恆隆的版圖擴展至瀋陽、濟南、無錫、天津、大連、昆明、武漢和杭州等城市，實現了從香港到內地的跨越式發展，並逐漸將恆隆地產打造成香港和內地房地產市場的巨頭之一。

香港地產「大哥」新鴻基創始人郭德勝與李嘉誠經歷相似，也是在抗戰期間隨家人從廣東逃到香港。他透過經營百貨批發起家，並在戰後透過製衣業迅速積累了財富，被譽為「香港洋雜大王」。

到了1963年，戰後香港經濟蓬勃發展，人口激增，房地產迎來暴漲，郭德勝與李兆基、馮景禧三人共同成立新鴻基，被譽為「地產三劍客」。

60年代，由於內地的特殊局勢影響香港，大量外資撤離，新鴻基趁機低價收購地產。第二年情況穩定後，新鴻基地產一夜之間暴富。

1972年，新鴻基上市，標誌著「地產三劍客」的分道揚鑣。郭得勝憑藉對香港房產市場的敏銳判斷，快速擴展業務，逐步將公司打造成為香港地產界的領導者之一。截至2024年6月底，新鴻基僅在香港就擁有102萬平米的辦公樓物業組合，內地與香港總土地儲備面積達1157萬平米。

縱觀三大家族的發家史，可以發現他們起步都藉助了行業發展的“東風”，當時香港正處在房地產低谷期之時，而經濟也剛剛開始復蘇，未來前景一片大好，因此，只要有本金，似乎「閉著眼」買樓，都能漲。而進軍大陸市場，也是相同的邏輯。不過，賺錢需要“天時、地利、人和”，若大環境處在下行空間時，賺錢，就會變得異常艱難。

2. /  “剛上位”就下跌，「二代」們的生意為什麼不好做了？  /

相較於「一代」們的「素人」出身，接棒的「二代」們大多在海外名校接受過良好的教育，具備國際化的視野，但在面對複雜多變的房地產市場時，卻仍顯得力不從心。

2018年3月，李嘉誠宣佈卸任長江和記實業董事會主席一職，長子李澤鉅接棒。在2018年8月，正式接掌父親商業帝國不到三個月，54歲的李澤鉅交出了自己的第一份成績單。據揭露的財報資料顯示，2018上半年，長江實業收入為241.18億港元，年減19%，其中包括集團收入167.88億港元及集團攤佔合營企業的收入73.3億港元。

同時，自打他上任以來，就被沽空機構盯上，在一年多的時間中，長和股價下跌近25%，市值蒸發超千億港元。直至今日，長和股價依舊萎靡不振，在30港元左右徘徊，無力再回到歷史高點的60左右。

與父親充滿“野心”和對新行業大展拳腳去嘗試的策略不同，李澤鉅更傾向於保守，外界評論他更像一個“守業者”，而非“創業者”。他曾多次在業績會上表示，自己更關注投資的稅後報酬率。

在香港地產業開始回落前，李氏家族就將業務重心從香港和內地，轉移到國外。李澤鉅上任後，延續父親的策略。

不過，雖然李澤鉅在歐美各地的投資野心勃勃，但還是多次折戟，而這種事情在李嘉誠在任期間是根本無法想像的。

例如，2018年，長實發佈公告稱，130億澳元(約合760億港元)收購澳大利亞天然氣管道公司APA Group的實施協議已終止，長和係公司將不會繼續進行收購事項，2019年5月8日，長和旗下Vodafone Hutchison Australia(VHA)宣佈，將聯同TPG電訊公司，就雙方的合併計劃申請遭澳洲競爭及消費者委員會否決，採取法律行動，向聯邦法院提出上訴。

在中國拋售房產而轉戰歐美後，李氏家族的「熱臉」怕是貼到了「冷屁股」。而近幾年，李澤鉅的壓力絲毫沒有減少。在過去一年中，長實獲得472億港元收入，年減了16.1%，淨利為173億港元，較去年同期下跌18.7%。其中，物業銷售僅貢獻131.5億港元，佔比不達三成。

這裡面還包括一筆巨額「訂金」收入。而做為靠地產起家的長實，在2023年竟一塊地也沒有入手，倒是以48億港元現金，收購了Civitas全部股份，這是一家「二房東」公司，從各處尋覓合適的房子，簽訂租約，翻新修理，再租給弱勢成年人，提供護理服務，從政府機構賺取服務費。與先前購買樓盤，運作交易的方式相比，這活可輕鬆多了。不怪業內對李澤鉅的評價是在推盤能力方面遠不如新鴻基地產。

而恆隆地產則在今年1月迎來了第三代掌門人—陳啟宗之子陳文博。剛執掌集團半年的他，就面臨嚴峻考驗，淨利潤下滑，股價下跌。

一向被視為「現金乳牛」的上海恆隆廣場，上半年的租金收入和租戶銷售額較去年同期下跌8%和23%。辦公樓方面，上海恆隆廣場兩座甲級辦公樓營收年減7%，出租率亦下降10個百分點至88%。

陳文博對此做瞭解釋，簡單來說，就是大環境不行，此前只做高端樓盤和物業的策略行不通了。

在現實面前，陳文博不得不低頭，將戰略調整為不再侷限於高端商業地產領域，而是逐漸向多元化方向發展，並優化租戶組合，提升商場的吸引力和客流量。同時，恆隆在內地和香港繼續推進新項目的開發和運營，如杭州恆隆廣場和上海恆隆廣場的擴容項目，以期在未來市場回升時佔據有利位置。

不過，從今年的資料情況來看，陳文博的這一策略似乎並未奏效，目前，陳文博正在收縮投資，以更審慎的態度做房產投資，或許對於陳文博守業能力的考驗才剛剛開始。

新鴻基地產與長實和恆隆不同，在業務上，由於三個兒子都挺爭氣，因此新鴻基一直保持穩健的發展。其家族風險來自於家庭爭鬥。

正所謂“成也蕭何敗蕭何”，正是因為三個兒子能力相當，所以誰也不服誰，在父親去世後，“三子奪嫡”大戰便開啟了，在歷經十年，長子郭炳湘去世後，這場鬧劇在收尾，最終由三子郭炳聯繼任。

或許郭炳聯繼承了父親的眼光和頭腦，在上半年不景氣的環境中，其收入仍保持增長，尤其在內地市場，新鴻基的表現尤為突出。該公司推出的上岸江凱旋門和杭州國際金融中心等項目均取得了不俗的銷售成績。此外，新鴻基還透過優化物業投資組合和強化租金收入，維持了公司財務的穩健性。

但也只是維持現狀，想再找回祖上那種「突飛猛進」的感覺，還是很難。

“一代”們“順風順水”借“東風”，“二代”們有的激進、有的保守，有的能“硬控”未來，而有的在等待機遇，對於未來，三大家族策略各有不同，但守業的艱難依然相同。

3. / 探索？衰落？三大家族的下一輪風光在何方？  /

市場在變，早已不是下行囤樓，上漲賣出就能賺錢的簡單邏輯了。面對大陸與香港房地產市場環境的變化，長實集團、恆隆地產、新鴻基地產這三大家族企業，也積極尋求轉型之路。

他們開始調整業務結構，減少對傳統住宅開發的依賴，增加在基建、商業房地產、旅館、零售等領域的投入。同時，也積極探索新的成長點，如科技、環保、健康等前沿領域，希望透過技術創新和跨界合作，實現企業的永續發展。

已退休的李嘉誠並沒有閒著，開始「玩」起了AI。值得一提的是，早在2012年李嘉誠就投資了大模型賽道的明星公司DeepMind。隨著新一輪AI技術浪潮的興起，他的AI投資力道逐漸擴大。進入2022年，他的投資項目中，有超過七成與AI相關，在三大家族中，可以說，李氏家族是“玩的最花”，最無懼未來的。

除了此之外，李氏家族還掌握著英國40%的電信市場、7%的供水市場、約830萬戶家庭以上的電力供應、以及大量的天然氣、地產、商場、碼頭等產業，透過這些領域的佈局，意圖分散了香港和大陸地產投資的風險。

恆隆地產除了對主營業務「更新迭代」之外，似乎並沒有其它跨界動作，新掌門人陳文博在致股東函中表示：儘管內地消費市場近期放緩，但管理層認為消費者追求高品質生活的趨勢未變，奢侈品及優質服務需求猶存，此乃恆隆業務優勢。管理層將積極應對市場變化，並減輕其影響。

而新鴻基地產則不僅專注於房地產開發，還積極拓展多元化業務佈局，涵蓋港口及相關服務、零售、基建、能源、科技、醫療保健、電訊、財務及投資等多個板塊，對於本身業務就相對穩定的它，其它領域的拓展不過是「雙重保險」罷了。

在國際化方面，「二代」們並未停下腳步。如繼續拓展海外市場，特別是東南亞、歐洲等新興市場，以分散風險，尋找新的發展機會。同時，他們也加強了對內地市場的關注，利用粵港澳大灣區等區域發展的契機，加強與內地的合作與交流。

雖然老牌香港房企和「二代」正面臨獲利下滑和市場挑戰，但都在努力創造機會，等待「回升」的機會。

「一代」們藉助時代的紅利，完成了產業奠基，大賺特賺。儘管「二代們」學歷更高，視野更廣，但所處的環境，遠比那時複雜，想學著祖輩吃一口房地產的大肥肉，並不現實。雖然他們對於未來仍舊看好，但眼下的困難如何度過，如何扭轉收入頹勢，才是當務之急。

創業不易，守業更難，中國香港三大房產豪門，此刻應該比一般人更深刻理解這句話的意思。 （金融八卦女頻道）