很多人還沒有擺脫對房價的慣性思維。
其實房地產行業已經發生了重大變化,只是很多人還沒有意識到。
房地產進入了下一個階段,從增量階段過渡到存量住房階段。現在很多重點城市的二手房交易量已經超過了新房。
這個趨勢在2023年還不是很明顯,2024年分化明顯加速。
所以如果你還沒有從過去對房價的慣性思維中解放出來,你仍然認為房價會暴漲。
最終的結果也可能是持有的資產價值會不斷下降。
因為現在房地產價值回歸的趨勢非常明顯。
這意味著房地產對經濟增長的直接拉動作用正在減弱,同時社會資金對房地產行業的投資也在減弱,因此全國房地產開發投資增速連續兩年出現負增長。
當然,房地產公司之間的競爭將會更加激烈。事實上,不僅僅是房地產企業,還有房地產領域的既得利益集團,彼此之間的競爭非常激烈。
因此,2024年,我們明顯感覺到新房的得房率在上升,容積率在下降,整體價格也在下降。這是降價和增配,這種情況以前是不可想像的。
這是房地產行業進入存量時代的特點。當然,最大的特點是二手房交易量持續增加。
這也是一個必然的結果,因為所有售出的新房最終都會被轉換成二手房。二手房的市場只會越來越大。
即使只有少數人掛牌出售,但由於基數不斷增加,二手房掛牌數量仍將居高不下,市場競爭只會越來越激烈。同時,二手房交易量也會快速增長。
CRIC資料顯示,2024年,全國30個重點城市二手房交易量全國將達2.3億平方米,創歷史新高。
其中,二手房成交份額達到59%,這意味著30個重點城市二手房成交比例接近60%,而新房成交比例僅為40%。二手房的交易量已經明顯高於新房。
這個趨勢相比2023年已經大大加強了。舉幾個例子大家可以明顯感覺到
2023年長沙樓市一手房和二手房成交比例是1:0.7,也就是說新房的交易量比二手房交易量高很多。
但是2024年,一手房和二手房交易量佔比將達到1:2.4。二手房的交易量可以說在2024年完全碾壓新房。
包括杭州在內,2023年一手房和二手房成交量比例為1:0.8,新房成交量大於二手房。
但2024年,一手房成交量佔比-與二手房交易比例達到1:1.8。
南寧、青島、佛山、深圳、廈門、鄭州、東莞、西安等城市2024年的二手房交易量也出現大幅增長,均超過新房交易量。
所以,房地產行業進入存量時代的特徵非常明顯,包括新房土地供應減少,這也是房地產行業進入存量時代的特徵之一。
所以,賣地的收入也連年下降,現在二手房銷量增加的本質原因是回值,降價換量。
當然,新房交付的風險也是二手房銷量增加的原因之一,但這個風險肯定沒有以價換量那麼大。
因為新房交付的風險並不是2024年才出現的,2022年就已經非常明顯了,當時房企各種債務違約,但當時新房的交易量還是高於2022年的。
包括2023年,二手房交易量高於新房的城市只有少數。2024年二手房銷量上漲的趨勢會非常明顯。
主要原因其實是2024年二手房掛牌量處於高位,各大城市的二手房將開始以瘋狂的速度增加,以價換量,
只要看看國家統計局公佈的70個城市的房價資料就知道了。2024年,至少有10個城市二手房同比降幅超過10%。其中也包括一些一線城市。
注意哈,這還是統計局的資料,真實的市場情況應該比這更嚴重。
除了對房地產市場本身缺乏預期之外,更重要的原因是存量時代二手房掛牌數量過高。為了賣房子,我們只能互相競爭,不斷降價。
所以,當房地產市場進入存量時代,我們必須擺脫以前的房價思維慣性。
質量較差、樓齡較舊的房子該套現就套現,即使2025年公佈止跌走穩的目標,也不可能穩定這個房地產類型。
作為一個普通的購房者,我們不應該期望各種投資都會升值。全民炒房的時代早已過去。
所以,作為一個普通人買房,首先要關注自己的家庭債務,停止加槓桿。未來房地產的流動性肯定不會像以前那麼好,因為整體需求在下降。
所以如果你提高槓桿,不考慮你的家庭債務,房子的流動性正在放緩向下。後期一旦遇到問題,能很快賣出嗎?
對於那些資金雄厚的購房者來說,只需要購買優質房產即可。
但不管你是那一種購房者,我還是建議大家在2025年還是要謹慎一些。 (樓市傑說)