房地產泡沫崩潰帶來的經濟危機，曾讓全世界顫抖。

比如1923-1926年美國佛羅里達州房地產泡沫與大蕭條、1986-1991年日本房地產泡沫與失去的二十年、2001-2008年美國房地產泡沫與次貸危機。

不止在中國，房地產在全世界財富中承載的太多了。

比如1990年的日本，全部房地產市值是美國的5倍，是全球股市總市值的2倍。

比如2018年的中國，房地產投資佔全社會固定資產投資的四分之一，房地產相關投資佔近一半，全國房地產市值約321兆人民幣，是當年GDP的3.6倍。

天然高槓桿的特徵，沒有一個政府部門敢讓房地產全面崩潰。

當下，全球各個國家的房價是否進入泡沫狀態？中國的房價泡沫有多嚴重？

1：易居研究院最近公佈了一份報告，對當下全球的房價泡沫狀態作了詳細分析。

要弄清楚現狀，就需要先知道怎麼計算出房價泡沫。

報告選取了全球80個主要國家，包含33個發達經濟體和47個新興市場經濟體。

而房價泡沫的計算，則是由房價收入比、房價租金比、房貸收入比3個指標，加權平均計算偏離度得出。

權威性肯定會受質疑，但這麼計算合理性還是比較高。

2021年，全球房價泡沫率14.4%，看似並不高。

但回顧過去十年的走勢就會發現，這已經是十年來的最高點了。

2008年次貸危機之後，全球房地產逐步恢復。但2010年之後又發生了歐債危機，房價泡沫率在2013年暴降至-15%的水平。

此後，便是長達8年時間的上行趨勢，除了2017年美聯儲加息影響下，泡沫率又下降到負值。

尤其是2020年之後，疫情爆發，全球經濟再次面臨衰退風險，央媽們再次使出貨幣寬鬆的大招，放水刺激和財政刺激雙重作用下，通脹問題凸顯，房價也水漲船高。

在萊坊國際統計的56個國家和地區中，只有3個國家的房價在下跌。如果扣除掉通脹（最右一列），則是9個國家房價下跌。

把通脹計算在內的話，土耳其房價甚至漲了近60%。新西蘭、捷克、斯洛文尼亞、澳大利亞、荷蘭的房價都漲了20%以上，美國、韓國也上漲了18%。

全球房價大漲，正在上演。

這也讓衡量房價泡沫的指標，極速上升。

2021年，新興市場國家的房價收入比高達20.1，也就是購買一套90平方米住宅（報告內設定）需要花費20.1年；售租比高達39.3，也就是通過租金回收購房成本需花費39.3年；貸款收入比高達16.1，還清一套按20年抵押100%的房屋貸款需花費16.1年。

泡沫化，越來越嚴重。

2：80個國家，誰的房價泡沫最高？

注：20%以上為房價泡沫；10-20%為房價高估；-10%至10%為合理區間；-20%至-10%為房價低估；-20%及以下為嚴重低估。

以20%為標準，2021年全球房價出現泡沫的國家一共9個：

阿根廷（98.1%）

韓國（64.1%）

智利（41.5%）

菲律賓（37.0%）

墨西哥（28.5%）

捷克（26.1%）

中國（24.5%）

葡萄牙（21.0%）

美國（20.5%）

排名很令人意外。

阿根廷泡沫率98.1%，排在第一。如此高的泡沫，正在崩潰邊緣瘋狂試探。

那是因為阿根廷的房貸利率，實在太高了。

上圖是今年5月份的數據，阿根廷的房貸利率接近30%，全球最高。

2021年，阿根廷的房貸收入比高達78.4，也就是說，如果貸款買房想還清房貸需要78.4年，這對大部分民眾來說，簡直比登天還難。

貸款買房？生無可戀。

甚至不如全款買房。2021年，阿根廷的房價收入比22.7，也就是依靠收入買下一棟房子，需要22.7年。

多少還有點希望。

韓國泡沫率64.1%，排在第二位。不僅如此，韓國的泡沫率躥升速度，全球第一。

相比2020年，韓國的泡沫率大幅躥升38個百分點。排在第二的菲律賓，也不過上升了19個百分點而已。

背後是韓國的房價，在暴漲。

2017年文總統上台後，韓國房價漲了74%。僅僅是2021年，就漲了19%，創下14年來同比最大漲幅。

恰好是這段時間，韓國房價泡沫率攀升至新高點。

調查顯示，近4年首爾99平方米的公寓均價從6.2億韓元（約合349萬元人民幣）上升至11.9億韓元（約合669萬元人民幣），幾乎翻了一倍。

而韓國的人均收入才上漲7%，這讓其房價收入比來到23.6，也就是存款買房的話，需要23年時間。

調控，貌似也沒什麼用。

韓國政府在近4年間出台了25項房產調控措施，包括增加供給和打擊投機。但首爾都市圈房價卻“越調越漲”，尤其是學區房，成了房價泡沫的主力。

房價只是經濟的反映，背後的貧富差距、階層固化，更是難以解決。

文總統也不得不道歉，沒能控制房價上漲是其任期內最大遺憾。

3：最後來看中國的情況。

2021年，中國的房價泡沫率24.5%，排在全球第七位。

儘管與阿根廷相比，是小巫見大巫。但近些年中國的房價泡沫率，也是穩步上升。

一切都與房地產週期，緊密相關。

2011年-2015年，貨幣緊縮，調控收緊，房地產開始進入下行期。

2014年下半年，樓市調控鬆綁大潮開始。2015年，棚改貨幣化安置登上歷史舞台，一場波及全國的大牛市正式開啟。

也正是從2016年開始，一線城市帶動、二線城市跟上，房價大漲甚至翻倍；再到2017年三四線城市也輪動上漲，中國的房價泡沫率也一步步累積。

直到2021年達到最高點的24%。

從三個指標看，2021年中國的房價收入比達到29，貸款收入比19.4，房價租金比61.9。

很顯然，買一套90平的住宅需要29年，有點高了。

報告中對此的解釋是，源數據庫採用的大多為一二線城市數據，對三四線的覆蓋不夠，故而顯得過高。

根據諸葛找房數據，2021年全國百城房價收入比僅為12，比2020年甚至還低了0.8。

但城市之間的分化，更為嚴重。

一線城市的房價收入比為27.7，深圳甚至達到35，是全國購房壓力最大的城市。上海29.8、北京27.5、廣州18.3，也不遑多讓。

二線城市的房價收入比13.5，但廈門就達到了30.5，直追深圳。

三四線城市的房價收入比9.7，已經算低了。不過，同屬旅遊型城市的三亞，房價收入比也達到了30，分化嚴重。

因此，在一些頭部城市，說不存在泡沫肯定沒人信。

但要說，中國的整體房地產泡沫已經到了崩潰邊緣，也沒什麼依據。

畢竟，真到了這一步，沒人能躲得過去。

住建部原副部長仇保興說了大實話：

因為中國居民財富構成的75%都放在了住房中，如果房價暴跌，很多人將成為“負翁”。所以，我們堅持'房住不炒'，穩住房地產大盤，這不僅是穩經濟，還是穩財富。

雪崩時，沒有一片雪花會認為自己在勇闖天涯。（米筐投資）