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杭州是真的嚇人。

最近杭州拍了一塊地，水電新村地塊，樓麵價7.74萬一平，溢價率70%。

這是什麼概念呢？去年12月深圳灣拍出的一塊地，折合樓麵價7.04萬一平，溢價率46.3%。

也就是說，杭州新拍的這塊地比深圳灣地塊的樓麵價還要高。

深圳灣是什麼地方？深圳頂豪片區，深圳最高等級經濟形態所在，杭州的地價能夠趕上深圳灣，那真是得說一句，杭州牛逼。

按照慣例，房價與土地樓麵價的關係，最簡單粗暴的理解，就是樓麵價2倍的關係，頂多上下再浮動個10%，也就是1.8-2.2倍。

這樣來算，這塊地到新房市場上，未來賣到14、5萬一平是有可能的。

目前杭州本地也都對塊地很有信心，我看到的一個投票結果，有30%的人認為這塊地會賣到15萬以上，甚至已經有人出來喊接下來杭州的新任務就是沖20萬了。

看得出來，“六小龍”之後，大家對杭州的信心不是一般的強。

這塊地位置我看了，近區政府和奧體，蓮花碗、杭州之門都在附近，而且建成以後8層以上是能看到錢塘江的，地塊的位置確實很好。

目前地塊周邊二手房，壹號院、金茂府大面積戶型的均價在10萬以上，部分大戶型掛價甚至到15萬一平。

以此對比來看的話，如果開發商在產品端多下功夫，或者說把它當做杭州的豪宅封面去做，這塊地之後賣到15萬是有可能的。

但是還有不確定因素，這個不確定性因素就是杭州政府的推地節奏。

水電新村地塊分為3宗住宅用地，這一次拍出的是地塊3，明面上還剩2塊地要拍，不過現在有消息說同片區還有3塊商改住地塊，捂著沒公佈。

地多就代表著之後的新項目多，如果政府推地節奏比較快，市場是會有反應的，大家覺得有選擇，買入的情緒就不會那麼高漲，那這塊地想賣到15萬也很難。

開發商也是知道這一點的，之前大家對杭州水電新村這塊地的預期是8萬多，甚至是9萬，但最後這塊地只成交到7.7萬一平，開發商就是有這方面的考慮。

但就算是7.7萬一平，也足以震懾全國市場了。

2

杭州為什麼這麼猛？底氣何在？

結合著近期杭州的大事件，其實很明了，杭州科技潮的熱度，已經傳導到樓市上了。

杭州，科技造富的神話，早就有先例。

2013年，阿里巴巴把總部從濱江搬遷到未來科技城，未來科技城房價應聲而漲。現在很多人說，未來科技城，成也阿里，敗也阿里。

2020-2021年，螞蟻集團拿下之江類股地塊，之江房價連夜猛漲，甚至有二手房單價從三四萬直接漲到六七萬，買家也都聞風而動，直接殺到之江搶房，據說那時候連區域的商住公寓都賣出去了。

這一次也同樣如此，Deepseek總部所在的武林商圈，樓市熱度已經有所變化了。

目前杭州二手房成交在平台上並不顯示，我們可以以區域的法拍房做參考，2月中的時候，杭報房產報導過武林商圈豪宅武林國際一套房源的法拍案例，該套房源建面187平，最終成交1163萬，折合單價6.2萬一平。

該套房源吸引1.3萬人次圍觀，500多人設定提醒，8個人報名，最終成交溢價率25%。

24年8月份的時候，同單元同戶型也拍過一套房，當時只有2個人參拍，成交單價也只有5.1萬。

這明顯能看出，大家對武林商圈的關注度上去了。

當然，我們不能以此判定這就是deepseek帶來的房價效應，從單一的個盤房源去判斷也顯得很單薄，科技企業對房價的拉動，也並非僅僅是企業在那，房價就漲到那。

這背後是一套完整且複雜的傳導鏈。

包括人才湧入帶來的需求爆發，產業聚集帶來的配套升級，資本預期刺激的土地市場火熱等等。

現在房企敢高價拿地，甚至是比一線都要高的價格也要拿地，就是在賭杭州科技企業帶來的確定性，及想像空間。

包括今年杭州樓市各種火爆的表現，比如新房已經開始拼社保搖號了，二手房成交有回到21年高點的苗頭……等等都有這個原因。

3月，杭州綠城玉瀾月華開盤，有房家庭最低入圍社保164個月；潮語映月開盤，有房家庭最低入圍社保122個月。

3月上半個月，杭州二手房成交超5000套，預計全月成交能去到1萬套以上，這差不多是杭州21年3月的水平。

3

“六小龍”確實給了杭州人不少自信，只是賣15萬的杭州，光靠自信是扛不起來的。

去年全年的資料，杭州3000萬以上的豪宅成交只有24套，是遠低於北上廣深這四個一線城市的；千萬級總價房子杭州成交4700多套，上海成交2.4萬套，杭州只有上海的五分之一，深圳的一半。

過去5年，杭州千萬級以上的年均成交量也都有限，新房、二手房、商業大平層這些加在一起，也就5000套上下左右。

兩個資料，其實都說明了一點，杭州千萬級的購買力非常有限，15萬的杭州，光靠本地購買力，是立不住的。

15的杭州要想立得住，還得看全國力量，要看全國富人他認不認杭州15萬的價值。

你說未來杭州的上限有可能上到15萬嗎？我覺得完全是有可能的。

只是當下階段拉通幾個一線城市，15萬的杭州，價值估值還是有點過高了。

當然你說你就是有錢，你就是想花這個15萬去買杭州的頂豪，那也沒毛病；或者你生活的大本營就在杭州，工作生意都在那，你15萬買在那裡也是可以的。

但是對於大多數人來說，15萬的深圳一線海景豪宅和15萬的杭州一線江景豪宅，估計大多數人還是會選擇前者。

這時候你別跟我扯什麼這一輪科技六小龍出現在杭州，而不是深圳，那就是說明杭州前景無限，這不是這麼個道理。

杭州和深圳從來不是對立的，從科創的角度來說，深圳是先行，杭州是崛起，兩個城市沒有對比可言；從樓市的角度來說，道理也是如此，杭州豪宅正在崛起，正在成長，只是你要說它成長到和一線一個水平，那也不能夠。

市場的實力決定了，它不行，底蘊不夠，老錢缺乏，想要一口吃個胖子，也不能夠。 (櫻桃大房子)