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新房真是越建越好了。

這兩天，中國住建部發佈了國家標準的住宅新規，新規在層高、電梯、防噪等多個方面設定了新要求。

1、住宅建築層高不低於3米；

2、4層及以上住宅設定電梯，公共移動通訊訊號覆蓋電梯轎廂內；

3、提高牆體和樓板隔聲性能；

4、每套住宅都有滿足日照標準的房間，夏熱冬冷地區住宅應設供暖設施或預留安裝位置……

新規預計5月1日正式施行，也就是5月1日之後新建的房子，空間更大了，隔音更好了，日照更充足了……

再加上很多城市的住宅新規，減少公攤、提高得房率、住宅智能化等等，我們離“住得好”真是越來越近了。

當然，這是房地產強調存量提質和增量結構調整的必然階段。

這裡就要提到國家為什麼要大力推動好房子建設，為什麼三番五次說到要建好房子。

一肯定還是表面上能看到的，要讓大家住得好。現階段“住得下”已經不成問題了，但“住得好”還差得遠。

二很關鍵，就是要刺激新房銷售。最近幾年市場很差，房企的資金問題包括大家的收入問題等因素，很多人都傾向於買現房，或者是二手房，這就導致新房交易持續下跌，投資端和土地財政也因此受到影響。

刺激新房銷售，是拉動新一輪住房投資的關鍵。當然這一關鍵也包括舊改、城中村改造、收房等等。

如何刺激新房銷售？除了目前明面上比如保交樓等政策之外，就是提質，提高房子的建築質量。

這也是一筆不小的經濟帳。

機構的資料顯示，層高標準提升的直接代價是建安成本上升，層高每增加10釐米，建安成本會上漲2-5%。30層的住宅，層高從2.8米增至3米，一平方米預計增加成本100-150元，總成本漲幅約5%。

全國住宅層高提升至3米，將撬動超2880億相關產業。

也就是這裡面不僅是房子本身，還包括配套，以及現在都在推的一些科技體驗。

說白了，就是國家現在非常需要房地產這碗飯，刺激新房銷售，不得不為之。

事實證明，這條路走的很正確。

這兩年，很多城市都在搞四代宅，從我觀察的資料來看，各城市四代宅都賣的很好，普遍一個特點，就是賣的比普通住宅貴，但是去化卻比普通住宅要好。

福州、南京、重慶，包括廣州都有案例，也有資料支撐，這說明了什麼呢？大家願意買好產品，願意為好產品的高價買單。

四代住宅比較顯著的特點是使用率高，露台大，之前我去看過廣州一個四代宅，使用率超高，能達到140%，露台也有一個房間那麼大，產品是非常能打的。

“好”大家都能看得到，現在大家都想用好東西、有東西，所以大家願意去買，我一點也不意外。

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按照目前的操作，新房市場被拉起來是早晚的事，但尷尬的是二手房，新房的一通操作，二手房的價值空間將被極限，甚至被鎖死淘汰。

新出的住房規範更是一記重拳，打得二手房措手不及。

因為之前可能還是老破小、老破大的降價廝殺，現在連10年樓齡的二手房都被拉進來PK了。

這一次住宅新規明確規定，之後的住宅建築層高不低於3米。

過去對中國對層高修辭的修改是在2011年，當時明確層高宜為2.8米，在這之前，都是要求住宅層高不應高於2.8米，臥室和起居室的淨高不應低於2.4米。

也就是2011年以前，中國蓋的房子層高大部分都在2.4-2.8米之間，2011年之後，住宅才普遍到2.8米以上，部分高品質房源可以到3米。

第一財經記者整理計算了相關資料，以10年一個周期來看中國家庭住房的建成時間，上世紀90年代的佔比達到了20.6%，21世紀00年代的佔比達到30.3%，21世紀10年代的佔比達到34.7%。

也就是說，中國超8成的房子都建在2010年以前，現在這超8成的房子都將被時代的車輪無情地碾壓。

其實這兩年的環境，很多人已經開始意識到局面對二手房越來越不利了。

經濟觀察報報導過，“好房子”口號開始喊之後，某一線城市老舊住宅的掛牌就開始上升了。

以2025年春節前後資料為例，春節前某一線城市每日新增掛牌在100-400套，但節後二手房掛牌單日新增就突破了上千套。

新增房源中，房齡超20年的老舊住宅佔了超8成。

預估這一輪之後，越來越多人會意識到這個問題，各城市的二手房掛牌量會走向新一輪新高的。

當然，也不排除市場反應比較慢，現在很多人還沒有意識到這個問題。

等新規之後，房子進入建設入市階段，大家都按照“新規”標準選房，新房的優勢慢慢顯露出來，二手房的劣勢就會被市場發現，掛牌也會逐漸走高。

但到那個時候，也力不從心了，市場已經變了，時代已經拋棄二手房了。

這一過程，不會那麼快，會慢慢發生，當然具體房源情況要具體分析，但大勢大致如此。 （櫻桃大房子）