杭州第一季的樓市表現，如同一面多棱鏡，映照出土地市場的狂熱、開發商的野心、購屋者的焦慮，也暴露出城市發展的不平衡。

3月的最後一個周末，杭州購屋者小張退了回杭的高鐵票，決定暫時擱置買房計畫。

過去兩個月，他幾乎每個周末都在杭州各大樓盤間輾轉，卻屢屢碰壁——要麼看中的房源被其他買家截胡，要麼房東臨時漲價。

最令他無奈的是，一套總價四百多萬元的次新房，他只是提出降價2萬元以湊個整數，但房東卻態度強硬：“一分都不能少。”

小張的遭遇並非例例。

一位心理預期在300萬元的剛需購屋者告訴中國房地產報記者，他將自己位於主城邊​​緣的一套小面積房源掛牌三個月，但因為帶看量寥寥無幾，最終不得不接受買家近40萬元的砍價。而該套房源在2021年高峰時還能賣出400萬的價格，對比之下，他深感資產縮水嚴重。

剛需客因為需要在多重因素中衡量做選擇而難以買到合適心儀的房子，但手握充足預算的豪宅買家也遭遇了買房困境。

一位來自深圳的買家在杭州世紀城核心區遭遇房東集體跳漲，最後也空手而歸。

與此形成對比的是，今年以來，杭州宅地樓麵價不斷被打破紀錄，「地王」頻出。

市場端也傳來「大陽春」的好消息。來自杭州貝殼研究院資料顯示，3月杭州二手房成交套數，創下近8年新高；中指院資料顯示，僅3月，杭州新房就有19次開盤需要搖號，且有9個項目中籤率都低於20%。

購屋者的經歷和市場資料之間的割裂，折射出杭州一季度樓市的複雜圖景：一邊是核心地段「千人搖號」「地王頻出」的火爆，另一面是外圍類股「以價換量」的冷清；一邊是房東之間艱難權衡、惜售待漲，則是唯一需買家在價格與品質間艱難權衡。

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典型樓盤托舉新房熱度多項目中籤率走低

今年以來，市場上就充斥著杭州樓市「大陽春」來了的消息。

而不斷走低的新房中籤率，也似乎在佐證杭州樓市熱度在逐步回升。

中指院資料顯示，3月份，杭州市區新房累計開盤53次，開盤房源近5000套，參與登記客戶達13242組，平均中籤率為37%。其中，有19次開盤需搖號，9個項目中籤率低於20%。

以潮語映月軒為例，該計畫位於杭州錢江新城類股，由本土開發商濱江集團進行開發與建設。據項目人員介紹，該項目第五次加推104套房源，結果報名數超過1200戶，有房家庭要比拚社保至122個月，整體中籤率為14.36%，為該項目五次開盤中最低，前四次開盤中籤率依次為22%、17%、15.7%、15%。

同樣位於錢江新城類股，綠城中國打造的玉瀾月華項目更是在3月末引發一波市場熱潮。該項目為類股內最後的限價項目，均價為67,500元/平方公尺。據項目公告登記顯示，該項目首次開盤推出152套房源，最終有效登記人數為1224人，中籤率僅為12.42%，並觸發164個月社保排序。

在運河新城類股，同樣由濱江集團開發的濱運映翠灣項目開盤推出131套房源，搖號人數達到1200組，中籤率更是低至10.92%。

「今年年後感覺市場熱度一下子就起來了。」據潮語映月軒項目策劃介紹，去年4月杭州的樓市整體行情還比較低迷，錢二類股甚至有地塊流拍。即使是去年政策剛放開時，市場雖然有一點效果，但並不明顯，那段時間還要靠拚命宣發去蓄客，感覺客戶“並不著急”，觀望情緒嚴重。

「今年年後就都不一樣了。工作日也能來60~70組客戶，周末能達到100多組客戶，這已經是常態。」該項目策劃表示，到第五次開盤時，連工作人員都不知道客戶是從何而來，彼時項目已經停止全部推廣，但依然會有客戶來看房。

在這些來訪客戶中，除了杭州本地客戶，甚至還有不少來自溫州、金華、寧波等地的購屋者。

杭州貝殼研究院統計顯示，3月份，杭州市區新建商品房累計供應5717套，環比上升160%；成交7049套，環比上升184%。成交結構方面，剛需產品佔比18.2%，環比上升6.4%；800萬元以上產品佔比9.9%，環比上升3.6%；200~400萬元產品佔比37.8%，環比下降6.7%；400~800萬元產品佔比34.1%，環比下降6.4%，環比下降3.4%。

在業內人士看來，杭州這一波樓市向上的行情主要是由去年下半年放開的限價政策以及杭州開年以來整體經濟熱度造成，包括“六小龍”引發的關注，還有今年以來土地市場的持續火爆，激發了這段時間內的購房熱潮。

但值得注意的是，杭州一些遠郊剛需盤目前仍在遇冷之中。

中指研究院浙江分院常務副總經理高院生認為，杭州新房市場表現與固定結構有關，一些熱盤加速推高了市場的熱度，但整體新房成交量規模其實並沒有出現明顯的上漲。

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二手房成交破萬套房東惜售與焦慮心態並存

相較於新房市場，杭州的二手房市場資料更為突出。

杭州貝殼研究院統計顯示，3月份，杭州市區二手房累計網簽12413套，成交量較2月的5977套增長108%，年增45%；成交均價為30210元/平方米，環比微增4%。 3月二手房成交套數，也創下杭州近8年新高。

杭州貝殼研究院院長上官劍認為，今年樓市「小陽春」期間，二手房業主發貨意願強烈，既得益於持續寬鬆的政策支援，也與土拍市場持續火熱拉動市場預期有關。

機構資料顯示，今年一季度，杭州土拍市場以595.1億元的宅地出讓金規模居全國首位，年漲幅達149%，已超過2024年全年的一半。

杭州樓麵價紀錄更是接連三次刷新，「地王」頻出。

今年1月24日，濱江集團以樓麵價64834元/平方米奪得民生藥廠宅地，一舉打破錢江新城玉瀾月華50717元/平方米的樓麵價紀錄；3月25日，濱江集團又以樓麵價77409元/平方米米加碼新村漲米地，第三次刷新杭州樓麵價紀錄，地價突破8.8萬元/平方公尺。

然而，一些開發商也很迷茫。

一位參與了蔣村地塊競拍的杭州房企人士表示：「地價這麼高還搶這麼厲害，利潤在那兒？真的會有購屋者買單嗎？」這位人士表示，現在唯一的信念就是相信政府、相信政策，相信樓市在這些工具的推動下能夠好起來。

杭州二手房熱鬧背後，市場分化也遠超預期。

「行情越火，談判越難。」資深經紀人沈全（化名）感嘆。他坦言，核心類股如申花、世紀城等，次新房掛牌價月漲百萬元都有，眼見行情起來了，部分房東簽約前臨時跳價，有的買家被迫承擔全部中介費，行業的交易摩擦都加劇了。

「早賣早吃虧」已成為杭州核心地段房東的普遍心態。在採訪中，一位李女士在一周前才把自己位於錢江新城的一套房源掛牌價上調了10%，並且李女士對市場非常有信心，表示「也不著急賣，所以不會讓價，等得起」。

先前還有報導稱，杭州某核心類股次新房業主寧願賠幾十萬元違約金也要違約，期待更高回報。

但杭州的二手房市場也是結構性熱銷。中介小月就表示，她負責帶看的區域中有幾個項目最近很“受寵”，不過行情能持續多久說不準，很多誠心想賣的房東都是趁熱度趕緊走一波。

根據貝殼杭州研究院的資料顯示，3月，有調價記錄的房源中，降價房源佔了88%。這意味著當前杭州二手房的火熱很大程度是「以價換量」而來。

相較於核心類股房東們的漲價底氣，杭州一些外圍類股的房東則陷入集體焦慮。蕭山南站新城某房源法拍價較買入價打6折仍流拍；良渚的房子降價40萬元都無人敢買。一位臨安的房東更是在採訪中就自嘲：“別人在漲價，我在'割肉'，杭州的春天不屬於我。”

對購屋者而言，當下既是機遇也是挑戰。一些業內專家建議，自住需求應理性決策，避免追漲，同時投資人需警惕非核心區泡沫風險。

杭州第一季的樓市表現，如同一面多棱鏡，映照出土地市場的狂熱、開發商的野心、購屋者的焦慮，也暴露出城市發展的不平衡。

在一家大型央企杭州公司行銷負責人看來，不管是“地王”頻出還是“以價換量”，豪宅搶購也好，郊區盤滯銷也好，杭州目前還處在政策與市場的博弈中，在這種情況下，購房者應回歸理性，而開發商也要回歸居住本質，才能在行業的調整周期裡保全資產，找到破局裡。 （中國房地產報）