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2024日本房產市場全景洞察,前瞻2025走勢!
2024年租賃住宅市場情況
在2024年的租賃住宅市場中，以高品質的家庭型住宅為中心，租金上漲趨勢明顯。
住宅租金上漲的區域在地理上也在不斷擴大。
據日本不動產研究所的“全國租金統計”顯示，在調查對象的158個城市中，有70個城市觀察到租金上漲（見圖表1）。
辦公租賃市場情況
在辦公租賃市場方面，自新冠疫情以來一直處於調整階段的東京市場，供需改善的情況尤為引人注目。
空置率已經見頂並開始下降，租金也呈現出觸底反彈的趨勢。
在銷售額持續增長的商業店舖以及每間客房住宿費用上升的住宿設施等領域，租賃市場也呈現出好轉的跡象。
物流設施租賃市場情況
然而，首都圈物流設施的租賃市場情況卻令人有些擔憂。空置率居高不下，租金也呈現出增長乏力的態勢。這主要是由於疫情後物流設施大量供應導致供需平衡惡化所致。
2020年全國物流設施的開工面積在時隔23年首次突破1000萬平方米後，連續4年保持在1000萬平方米以上的水平。隨著這些設施竣工並進入租賃市場，部分地區出現了供應過剩的局面。
不過，2024年物流設施的開工量大幅低於前一年。除了對前期增長的反作用外，建築成本的上漲也可能是導致開工量減少的一個因素。
如果供應速度繼續保持緩慢，預計租賃市場情況也將逐漸好轉。
2024年房地產市場：建築成本飆升及其影響
在2024年的房地產市場中，建築成本的大幅上漲成為了焦點話題。
從統計資料來看，建築成本的上升始於2021年左右，短短三年間，建築費用已經上漲了30%至40%（見圖2）。
實際上，也有不少市場人士指出，建築成本的漲幅可能比這還要高。
另一方面，儘管有觀點認為構成建築成本的材料價格已經趨於穩定，但這並不意味著建築成本會下降。房地產市場可能仍需面對建築成本居高不下的局面。
建築成本的上升對新開發項目產生了顯著影響，要求在經濟性方面進行更為嚴格的評估。這導致建築開工的活躍度不可避免地下降。
事實上，2024年就是一個開工緩慢的年份。
具體來看，2024年1月至11月，新住宅開工套數同比下降3.4%，僅為72.9萬套，這是自2009年以來的最低水平。
從用途和結構來看，只有租賃公寓的開工量有所增加，其他類型均未達到去年的水平，尤其是獨棟住宅的開工量下降明顯。
在非住宅領域，如上所述，倉庫開工面積的減少尤為突出。
然而，2024年住宿業建築開工面積同比翻了一番，辦公建築開工量也以兩位數的速度增長。但這並不意味著建築成本的上漲沒有對開工產生影響。
此前，住宿業建築開工量在新冠疫情期間大幅下降，從2018年的304.0萬平方米峰值下降到2023年的90.3萬平方米，連續五年下降。2024年的增長可以看作是對此前下降的反彈。
此外，無論是住宿業建築還是辦公建築，2024年的開工增長都集中在少數地區。
例如，2024年（1月至11月）全國住宿業建築開工面積同比增加了86.8萬平方米（增長106.4%）。
從都道府縣來看，東京都增加了46.5萬平方米，北海道增加了12.4萬平方米，大阪府增加了8.6萬平方米，這三大地區（總計增加67.5萬平方米）佔全國增長的80%。
對於辦公建築而言，全國開工面積增加了75.4萬平方米，而東京都增加了90.5萬平方米，這意味著除東京都外的46個道府縣的總開工面積同比有所下降。
總體而言，2024年應被視為一個在建築成本上漲背景下開工疲軟的年份。
2024年金融政策的重大轉折
2024年在金融政策方面也成為了一個重要的年份。
自2022年末以來，日本央行實際上一直在朝著放寬傳統的收益率曲線控制政策（即引導短期利率為負，同時嚴格設定長期利率上限的政策）的方向調整。
然而，在2024年3月的政策會議上，日本央行正式決定廢除收益率曲線控制政策。此後，在2024年7月和2025年1月，日本央行兩次上調了政策利率。
市場利率上升及其影響
這一系列政策調整導致市場利率上升。與長期利率掛鉤的固定利率住房貸款利率自2019年左右的低點以來，已經明顯上升（見圖表3）。
房地產市場的穩定表現
然而，至少到目前為止，房地產市場尚未出現顯著的波動。各種統計資料表明，房價仍在持續上漲或保持高位。儘管在部分地區有房價上漲乏力的報導，但尚未出現房價即將下跌的跡象。
地價持續上漲及地理範圍擴大
地價也在持續上漲，且地價上漲的地理範圍也在擴大。
根據國土交通省每年7月1日統計的“都道府縣地價調查（基準地價）”，2024年住宅用地的調查地點（與前年可比的14,554個地點）中，有6,524個地點地價上漲，5,934個地點地價下跌（見圖表4）。
這是33年來首次出現上漲地點數超過下跌地點數的情況。
住宅投資熱度不減，房地產投資市場持續活躍
房地產投資市場中，投資者獲取房產的意願依然強勁。
據日本不動產研究所的“房地產投資者調查®”顯示，截至2024年10月的調查，表示“將在未來一年內積極進行新投資”的受訪者比例高達94%。相比之下，表示“暫時擱置新投資”的受訪者僅佔2%。
此外，當詢問那些表示“積極進行新投資”的受訪者其關注的資產類別時，與新冠疫情爆發前夕的2019年10月相比，選擇投資面向家庭的公寓的投資者大幅增加。
在2024年10月的調查中，最受投資者青睞的是單身人士租賃住宅（單間公寓），這表明投資者對住宅的關注度比以往任何時候都更高（見圖表5）。
金融機構的貸款態度與租金上漲預期
在利率上升的情況下，房地產市場並未出現明顯的負面影響，其前提條件是金融機構對房地產的貸款態度依然保持寬鬆。
如果金融機構開始限制對房地產的貸款，那麼利用借入資金進行房地產投資的投資者可能會陷入資金困境，不得不為了套現而出售持有的房產。
此外，如果住房貸款的發放減少，住房需求也將不可避免地受到負面影響。如果這種趨勢在整個市場中蔓延，房地產價格將面臨嚴峻的調整壓力。
然而，目前尚未出現這種情況。
通過查看日本央行的“金融機構貸款態度DI”資料，我們可以看到，認為金融機構貸款態度“嚴格”的房地產公司比例一直保持在較低水平。
根據日本央行的“按貸款對象分類的貸款金額”統計資料，面向房地產業的貸款餘額呈現出較高的增長態勢，住房貸款餘額也以與以往相似的速度持續增加。
儘管如此，由於金融政策的調整，房地產投資者對利率上升的警惕性確實有所增強。在這種情況下，要維持房地產市場的穩定，就需要租金收入的增長能夠抵消利率成本上升的預期不斷增強。
對於住房貸款而言，如果借款人對未來的收入增長更有信心，那麼他們將能夠彌補因利率上升而導致的購房預算減少的影響。
政府和日本央行一直以來都在努力擺脫通縮，2025年對於房地產市場而言，也需要切實實現通縮的擺脫。這將是確保在利率上升的環境下房地產市場能夠保持穩定的關鍵。
嚴苛的J-REIT市場表現
儘管房地產市場並未因金融環境的變化而受到重大衝擊，但股票市場對房地產的前景感到擔憂，這一點在J-REIT（日本房地產投資信託）市場上表現得尤為明顯。
2024年末，東京證券交易所的REIT指數較前一年末下降了8.5%，與同期上漲19.2%的日經平均股價和上漲11.4%的東證行業股價指數（房地產業）相比，J-REIT的低迷表現顯得尤為突出。
從2024年J-REIT投資單位的買賣情況來看，投資信託、銀行和海外投資者是主要的賣方。
自2024年開始實施的新NISA政策中，將所謂的每月分配型投資信託排除在適用範圍之外，這可能是導致投資信託出售J-REIT投資單位的一個原因。銀行方面，由於市場利率上升，從投資運用的角度重新審視資產組態，從而減少了對J-REIT的持有。
對於海外投資者而言，自疫情以來遠端辦公的普及，使得一些投資者擔心日本的租賃市場前景，進而推動了J-REIT的拋售。
J-REIT市場的現狀與未來展望
儘管面臨諸多挑戰，J-REIT市場仍顯示出一定的韌性。
根據日本不動產研究所的資料，2024年12月的NAV倍率（基於評估價值的淨資產額與市值總額的比率，類似於股票的PBR）下降至0.8，而分配金收益率則上升至5.15%。
這表明，儘管市場表現不佳，但J-REIT的分紅吸引力仍在增強。
為了使J-REIT市場真正實現復甦，需要在利率上升的環境下增強市場對J-REIT盈利能力改善的信心，並吸引更多市場參與者關注J-REIT。這最終將取決於租賃市場的表現，特別是能否實現從通縮中解脫出來。
2025年，日本經濟面臨的不確定性因素依然較高，尤其是來自海外的風險。
儘管美國新政府的貿易政策和能源政策尚未完全明朗，但它們可能會通過多種途徑對日本經濟產生影響。
此外，地緣政治風險，如各地的衝突走向，也不容忽視。
然而，基於當前的國內經濟狀況，預計2025年的日本經濟雖然缺乏強勁動力，但仍將保持穩定增長。
在勞動力短缺的背景下，家庭的就業和收入環境有望繼續改善。
企業盈利狀況良好，且企業擴張意願強烈，這些宏觀因素表明，2025年租賃市場的改善趨勢有望延續。 (成竹海外)