香江風聲，暖意襲來。

1月8日起，內地與香港逐步、有序、全面恢復通關；自香港入境人員也不再實施全員核酸檢測和集中隔離。2月6日起，香港與內地將全面通關，所有出入境口岸開放，不設人數安排，無須預約，並取消出入境前核酸檢測的要求。

1月13日，K11創始人鄭志剛在微博上寫道：“很開心聽到通關的消息，2022年我們一直在做努力和準備，中國香港K11 Art Mall 緊貼'Z 世代'潮流，備受本地及國際創意品牌的歡迎。”

K11 Art Mall，點名被讚。在剛過去的聖誕、元旦，這座出租率100%的商場，銷售額、客流同比雙位上升，單日客流創近十年新高。

40個新租戶，及一批在疫情下穩定續租的老商戶，撐起了K11 Art Mall迷人的品牌組合，網羅著數万通關後的首批遊客。

飄搖在疫情風暴中，香港的“購物天堂”光環黯淡了不少。奢侈大牌，排隊離場；租金暴跌，空鋪難填；食肆倒閉，珍寶海鮮舫沉淪。

但在充斥著唏噓聲的“主線”中，卻有一條大大小小品牌逆勢拓店築起的“暗線”。它們是香港商業穿越風暴之韌勁，活力回歸之底牌。

通過恆隆、太古、九龍倉、新鴻基、新世界5大港資年報數據，以及公開報導資料，商業地產頭條整理了一份疫情三年香港新開店品牌名單。

這近300家新店，雖只是個小切面，卻可清晰看到：疫情三年，有三類玩家還在香港“勇敢”開店——來去自如的歐美奢侈品牌、逆勢奔走的日資品牌、立於復蘇潮頭的本土品牌。

這份勇敢，非“魯莽”之舉，皆有理可循

“來去自如”的歐美奢侈品：集體撤退

花樣回歸

過往三年， 疫情疊加社會事件影響，歐美奢侈品大牌在港門店調整頻繁。它們曾集體撤退，終因各自的戰略選擇，而呈現花樣回歸之態。

/ / 出走眾生相：租金太貴、失去信心、門店重整

奢侈品集體出走，一度是香港失守“奢侈品購物天堂”的重要側寫，而出逃戲碼的集中發生地是寸金寸土銅鑼灣。

這里平均商業租金曾連續3年位列亞洲第一，並在2018年超越紐約第五大道登頂全球最貴商業街。

遊客不來，在地消費不佳，華麗麗的奢侈品牌也扛不住銅鑼灣租金之“貴” 。

最先“潤”的是Prada，吃不消900萬港幣月租，2020年其位於銅鑼灣羅素街的香港最大旗艦店租約未到提前閉店；2021年，同樣扛不住月租金800萬港幣，Burberry也關閉了其羅素街旗艦店；同年，減租未果，LV關掉了時代廣場門店，當時月租金500萬港幣......

於奢侈大牌而言，高租金不可怕，撤退的根本“心結”，是疫情下香港零售環境的持續惡化。香港海港城主動降租50%都留不住Valentino ，即是力證。

當然，“出走的大牌”並非只有撤退這一路數，還有騰籠換巢者，一如Hermes：趁著疫情空檔期，閉店純粹只為了門店搬遷、擴建重裝。

在Cushman執行董事兼零售服務主管Kevin Lam看來，“奢侈品零售市場在過去幾年經歷了根本性調整，奢侈品牌關閉門店是對此前過度擴張戰略舉措的優化。”

這種因時而變的“戰略優化”，在香港開始進入復甦期後，則具象為一批奢侈大牌“蹬蹬蹬”回歸。

/ / 強勢回歸：玩法各異，優質商舖update

租金觸底，疫情平穩，2022下半年以來，集體嗅到復蘇氣味的奢侈品在港新動作不斷——舊店重開、快閃吸睛、祭出新店，一眾熟悉的大牌面孔活成多種新鮮姿態。

▶ ▶  “捲土重來派”，擴建翻新、優化舖位

告別銅鑼灣1年後，Fendi於2022年重返銅鑼灣時代廣場，落位二樓中庭Louis Vuitton原址，毗鄰香奈兒，位置較之前更優。

奢侈品擴店/遷舖的玩法在太古廣場、海港城等多家購物中頻繁上演，2021年，海港城內有超過6個奢侈品店煥新重開，包括Max Mara、Alexanderwang、Loewe、Maison Margiela、Van Cleef & Arpels等。

▶ ▶  “輕盈回歸派”，錨定快閃、展覽等靈活短租形式

2021年，LV在畢打行大廈兩層店鋪中舉辦了Objets Nomades系列展，展出家具和家居用品；2022年，Tiffany & Co.、LVMH集團旗下高端酒品牌Hennessy都將品牌活動的亞洲首站帶到香港；Marni、Burberry、Montblanc等也在港舉辦重磅全球或地區性活動。

奢侈品租賃方式，隨之而變。2021年，仲量聯行香港分部的零售主管唐偉樂透露：“我們已經確認幾筆大品牌的交易，在中環和銅鑼灣佔據1000平方英尺（約93㎡）到10000平方英尺（約929㎡）的空間，租期從10天到3個月不等。”

快閃能有效利用空間，交出與品牌精神契合、有話題熱度的答卷，或拉動品牌季度系列銷售，這種靈活的商業形態成為奢侈品應對不穩定外部環境的生存策略。

▶ ▶  “祭出新店派”，門店能級更高、從街道湧向mall

2022年，一眾奢侈品大牌的高能級新店落地購物中心—— Dior在海港城開設了全港最大旗艦店；同樣位於海港城的CASA LOEWE、Miu Miu也是雙層大店；Alexander Wang在港威商場拿下近一千呎門店空間，開出全新體驗式概念店；Gucci置地廣場新店舉辦了隆重開業活動，邀請張曼玉前往門店打碟的相關話題在社交平台被熱烈討論。

正如世邦魏理仕香港執行董事兼研究主管Marcos Chan所言，“香港奢侈品零售行業的格局已經發生不可逆的變化，奢侈品牌在香港的業務重心正在從商業街轉向購物中心。”

變化背後的要因，在於過去名店林立的黃金街道貴氣不再——香港銅鑼灣、尖沙咀、旺角等繁華地段隔三差五就有店鋪拉“執笠(關門)大平賣”橫幅，羅素街上諸多奢侈品店則被口罩、廉價服裝和運動用品特賣場等廉租店所取代。

從出走到歸來，無不透露一個信號：奢侈品從未放棄香港市場。實際上，經過兩年調整後，香港奢侈品零售2022年初起就逐漸止跌，基於此，部分購物中心業績回溫。正是靠著這份“鈔能力”，奢侈大牌們才能進退自如。

逆勢奔走的“日資品牌”：新餐飲集體抄底

堂吉訶德連連加碼

歐美大牌，來去如風；低調日系玩家，則俯衝抄底香港。以業態品類和行為軌跡分類，它們分別是“集體行動”的日本新餐飲品牌、連連加碼的日資零售前輩。

/ / 開店即火、頻頻排隊，日本新餐飲集體抄底

日料，向來是香港異國料理中的主流角色。2020年以來，一批新入場的日本餐飲品牌在港掀起新一輪和風。

2020年，銅鑼灣百德新街上，日本清酒藏所SAKE SAN開業爆火，被港人稱嘆清酒愛好者必到之地；同年，日本京都人氣甜品店Pancake專門紗織登陸銅鑼灣，招牌日本和粟紗織秒售空，在香港美食平台open rice上有高達6500+收藏。而在日本與台灣知名度頗高的上村牧場於2021年開進時代廣場，憑自家牧場產的A4薩摩黑毛和牛圈粉無數......

集體入港的日料品牌，中高檔價位見多，熱衷佈局以本土中產為目標客群的中高端mall。在這裡，願花費千元尋一份正宗口味的刁鑽日料愛好者不在少數。如open rice上的高讚分享，“（日本清酒藏所SAKE SAN）雖然主打清酒，但是這裡的食物也很高質，omakase套餐每款食材都很高質很新鮮，完全對得起價錢。”

高端範走俏，壽司郎等平價日料亦在港刮起旋風。從小看日漫、卡通等日本流行文化影像、讀物長大的香港人，高頻消費性價比日料。香港市民Estrella女士向商業地產頭條表示，“香港人真的很喜歡吃日料，壽司郎、一蘭拉麵這些人氣日料，都是天天爆滿，排隊幾個鐘那種。”此外，便捷的日料便當也迎合了香港人忙碌的生活節奏和飲食習慣，“很多上班族不做飯，像'爭鮮'這些壽司店，一到晚上下班時間，就被搶光光。”

高需求刺激外，新日本餐飲品牌積極入港的另一動因，是將香港視為進入內地市場的跳板。如同日本貿易振興機構(香港)所長高島大浩所言，這些行業“為了積累進駐中國大陸的經驗而來香港的情況越來越多”，以“抓住新冠疫情下不能去日本的人的需求”。

/ / 低成本拓店、靈活選址，堂吉訶德連連加碼

2019年，堂吉訶德高調入港，循環播放的魔性音樂、壓縮式陳列的“小偷市場”、以尾貨和微瑕品為核心的獨特商品組合，尋寶氛圍拉滿。

入港即火，堂吉訶德同樣吃了日資品牌在港的紅利。品牌香港門店的一位促銷員Cherry表示，由於封關，很多人無法出去旅遊，而香港人又尤其對日本情有獨鍾，“他們就將出門旅遊的渴望轉變成消費的動力，在日本超市購物、消費，直接帶火了這個品牌。”

飆升的消費熱情，疊加地緣優勢，堂吉訶德充分踐行“高喊機會主義，抄底優質店鋪”的拓店哲學，2019年至今已在港開出10店。

以低價盤下奢侈品、快時尚退租的中心地段優質空鋪，是唐吉訶德的加碼策略。

據報導，2020年7月，堂吉訶德開業的銅鑼灣名珠城店，共四層，月租僅100萬港元，比原租戶HMV唱片旗艦店下降超三成；2020年10月開業的中環100QRC店，月租僅120萬港元，較前租戶東方表行租金（220萬港元）下降逾四成；2022年斥逾百萬元，租用荃灣嘉民達力中心兩層接近8.8萬平方呎的工廈樓面，擴充其物流倉儲空間，租約年期長達十年。

抄底旺舖的堂吉訶德，在門店打造上則盡顯因地制宜之戰術。針對東南亞市場推出的門店“DON DON DONKI”主打高質量日本產品和日式餐飲，門店面積約2000-2500㎡，有12000-15000個SKU，且顧提供現制堂食。這些門店80%銷售額來自食品（日本多數門店約30%），包括果蔬、魚肉類、季節性食品等。

在香港，唐吉訶德還特別推出了以壽司、和牛為主題的餐飲+零售模式，經營利潤率高。去年8月，其宣佈在黃埔花園店內供應台灣、馬來西亞熱賣的和牛串；10月，於荃灣海之戀商場開設了全球第一間壽司餐廳「鮮選壽司海之戀店」，以“日本魚市場與海底世界”為主題，定期舉行不同餐飲娛樂活動，如鮮魚解體及炙燒表演等。餐飲業態人氣甚至不輸零售，Estrella表示，“逛過幾次堂吉訶德的日料餐廳，都很熱鬧。”

敏銳的搶鋪嗅覺、靈活的門店策略，堂吉訶德香港業務佔了海外半邊天。據堂吉訶德母公司PPIH的2021財年數據，香港為亞洲區收入貢獻最多者，增長了209.07億日元（遠超過次名新加坡的增長54.95億日元）。2022財年數據中，香港業績雖未具體披露，但仍被重點指出“Sales of restaurant & retail format are strong”。

復甦潮頭的“本土品牌”：有人首進試水 有人低谷反彈

通關暢行，香港加速復蘇。瞅准探底的租金，以李寧、Manner為代表的首進香港的試水派，以及以IT為代表的低谷反彈派，以立於復蘇潮頭之姿全速前進。

/ / 首進試水派：Manner小步入場、李寧霸氣歸來

2022年11月，Maners coffee （由於品牌名稱註冊問題，Manner進入香港使用的名字是Maners）圍擋出現在香港銅鑼灣世貿中心，儘管沒有任何宣傳預熱，小紅書上相關帖子還是引起了熱議。

小紅書上，不少香港網友高呼期待，其中一條高讚評論為：“Manner應該改中文名，叫我卷死你們” 圖片來源/小紅書@Wyatt Tang

在上海，“高品質+性價比”的Manner，證明過自己的影響力，忠粉紮實，銷量突出，盈利能力亮眼。眼下進駐香港，瞅准的是試水絕佳時機——

• 一方面，鋪優價低。如同香港美聯旺舖高級區域營業董事陳起所言，疫情為小本經營的咖啡店帶來更多商機，尤其不少本土咖啡店，可以較低價承租市區地段。Manner香港首店，正符合其城市核心商圈、成熟標誌性商業選址的要求，銅鑼灣商圈及寫字樓的白領是理想目標客群。
• 另一方面，高性價比餐飲品類受寵。一位在香港從事餐飲業人士觀察發現，“香港的咖啡市場從過往中高價位，到近年來多了一些低價咖啡店”。這對於小店模式、定價較低的Manner而言，優勢很大。

相較於各方麵條件都適於小步入場的Manner，李寧的此番試水更顯勇氣。

去年12月，李寧香港首家旗艦店開業，立於尖沙咀廣東道，與PRADA隔街相望，碩大紅色logo襯著銀色反光外立面。實際上，這是李寧二次入港，2009年其曾在尖沙咀租下1900平方呎店鋪，月租45萬港幣，次年因業績不佳關閉。

這一次，李寧以月租200萬港元拿下新港中心逾7000平方呎複式鋪，霸氣歸來，人氣不小。不少小紅書網友自發帖，“香港終於有李寧了”“工作日店裡光顧的人也不少”。

如果說，日本新貴們是以香港為跳板，跳向內地；那Manner、李寧此番入港，則有以香港為跳板，試水出海的考量。

畢竟作為國際大都會，香港是中國連接世界的重要窗口，更早之前，湊湊正是以此拓展海外市場—— 2019年，湊湊開出香港首店後，在港門店一路高增至8家（截至2022年），並於2022年初開出首家新加坡門店。

/ / 低谷反彈派：IT集團憑“1+N”模式高速拓店

一度在內地失勢IT ，藉著香港零售銷售加速回暖，於今年初，一口氣在香港置地廣場新開七家品牌店，分別為街頭服裝品牌集合店EXI.T、合作代理的AMBUSH、Mihara Yasuhiro、NEIGHBORHOOD、SOPH.、VETEMENTS品牌專門店，以及ｍastermind vs A BATHING APE聯名店。

近年來，在潮流賽道洗牌、品牌退市等內外因素影響下，IT集團幾受衝擊，但憑直營、獨家代理、合資等多元打法，無形中築起了一條護城河，且能以彎道超車之勢實現低谷反彈。

強大品牌矩陣背書下，IT集團與香港置地、華潤置地等商業地產巨頭抱團而行，落地標杆明星mall，以“1+N”模式（“1”指的IT集合店，“N”代表IT集團合作的國際品牌或自營品牌店鋪）打造品牌店面群。

除了此次在港7店齊開，2022年末，IT以代理的方式在前灘太古里也引進了AMBUSH、CDG POCKET、Rick Owens以及BAPE CAFE多個中國內地首店。

往後，隨著中國成為全球時尚行業的焦點，搶占中國消費者成為多個海外品牌的重要課題。作為國內消費者時尚啟蒙者，IT的拓店勢頭或再現兇猛。

可這種“兇猛”，需要時間來過渡和沈淀。立於復蘇潮頭的品牌們，嗅到了機會，但繞不過事實—— “（香港）目前總體還是蕭條，見到很多大牌子關店，很多平價商場的店鋪也關得七七八八。”

在國際金融、港口優勢被新加坡追趕，內地多城崛起而遭威脅之下，屬於香港的“傳統優勢”已經被削弱，身處一個截然不同的宏觀經濟環境中，其回血之路必定漫長而崎嶇。

但，要相信：“香港還是個香餑餑，不至於不回來，哪怕很難回到那個輝煌時代。”(贏商網)