卷王之國,房價要崩了

2019年,一部韓國電影《寄生蟲》風靡全球,並最終奪下奧斯卡最佳影片。

電影裡描述了一個住在半地下室的家庭,想盡辦法進入一家上層家庭當傭人,並在主人離家時佔有整棟房子,過上自己所夢寐以求的生活。


電影《寄生蟲》劇照



這是一個階級斷層的故事,而最具象化的表現,就是房子的差異。

主人家的兒童房,都比自己住的半地下室大得多。

房子,也成為韓國人心中最大的痛點。



1

最近,韓國樓市卻危機重重。

最直接的導火索,是房價開始下跌了。

3月份,韓國房價再次下跌0.78%,已經是連續10個月下跌了。


在此前的2月份,韓國房價跌幅超過了1%。

在首爾江南區,一套面積僅25平方米的公寓,售價曾高達32億韓元(約合人民幣1676萬元)。但現在只要23.5億韓元(約合人民幣1231萬元),降了8.5億韓元(約合人民幣443.6萬元)。

在附近其它高級住宅區,甚至還有公寓降價超過10億韓元(約合人民幣521.9萬元)。

不僅公寓價格驟降30%-40%,成交量更是暴跌70%。

沒人買房了,無論是新房還是二手房。



著急的開發商,甚至想出了買房送奔馳,送香奈兒包包,送金條。

IMF甚至警告:

亞洲地產泡沫離破滅僅一步之遙,尤其是韓國。


2

究竟是怎麼回事?

想弄明白韓國樓市為何跌這麼狠,就得先知道它是怎麼漲上來的。

2020年疫情爆發,歐美上來就選擇躺平,韓國得益於文在寅政府的積極行動,在相當一段時間都扮演著資本主義世界“防疫優等生”的角色,韓國國內資產一時成為國際資本的“香餑餑”,其中就包括房地產。

與此同時,美國政府選擇大放水挽救經濟,為避免外貿崩盤,韓國政府同時跟進放水,又一次推高了韓國房價。

數據顯示,從2020年到2021年,韓國房價最大漲幅超過40%,首爾部分地區房價更是暴漲50%。



即便文在寅在任時,提出嚴厲的房產調控措施,但客觀的經濟環境,還是止不住韓國房價的上漲,尤其是首爾



從2017年5月到2021年5月,首爾房價漲幅高達93%,漲幅全球第一。



首爾15萬元人民幣/平方米的房價,更是高居全球第二,僅次於香港。

經濟穩步增長,加上大放水,房價哪有不漲的道理?



3

但除了外部因素影響之外,韓國房價上漲的另一個動力,是“炒房”。

而這一行為,來源與韓國一個獨特的房產製度——傳貰(shi,第四聲)房,也可以稱為全租房。

全租房的模式是:

房客一次性繳納房屋總價的50%-80%給房東,當作押金,以兩年為期,房客可以免費住房。兩年到期後,房東把押金全數退還。


聽起來甚至有點詭異,你不得不佩服韓國人的膽子大。

而房東拿到這筆押金之後,還會到處投資,畢竟錢不能就這麼放著吧?

投資什麼呢?最靠譜的還是房子。

於是,房東拿著押金再去銀行按揭買一套或者兩套,再拿來作為全租房出租,以此循環。

房價也就這麼慢慢漲上去了。

到了後期,很多年輕人拿不出全款押金,甚至還可以去銀行低息貸款。



這樣下來,房客就可以用每月非常低的成本,大概是市面租金的四分之一,就能住在不錯的房子裡。

或者我們換個思路理解:

房東以2億韓元按揭買下一套價值8億的房子,這是普通的房貸。房產為抵押品,銀行為貸款方。

全租出去拿回4個億韓元的保證金。看上去,像是租賃關係,但實際上是一種放貸行為,貸款方為租客(實際是銀行),房產為偽抵押品,房租為利息。


相當於一套房產被抵押出去2次,風險極高。

饒了這麼一圈你會發現,房東、房客全都加上了高高的槓桿。

全租房在韓國非常受歡迎,高峰時期曾佔據了租房市場70%的份額。

很多家庭為孩子不再準備買房的錢,而是準備一筆全租房押金。因為房子是真的買不起了。

眾所周知,炒房的獲利來源於房價不斷上漲,一旦房價下跌,各種槓桿就面臨著暴雷的風險。



4

如今的現實是,韓國房價真的下跌了。

持續的放水,結果顯而易見。2021年7月,韓國CPI同比上漲2.6%,連續四個月超過2%,通脹來了。

於是,在2021年8月,韓國央行宣布加息25個基點至0.75%。

到了2022年3月,美聯儲開啟新一輪加息。韓國不得不同步,利率不斷攀升。



從2021年8月的0.5%到2023年1月的3.5%,一年半內韓國利率暴增了3個百分點。

如此規模的加息,熱錢自會調整投資方向,尤其是房地產市場的資金,不斷被抽離。

而與此同時,房東、房客的槓桿成本,也不斷推升。

直到斷掉。

房東只能低價甩賣名下房產,房價就這麼一路跌下來。

但越是拋售,房價越低,房東就越還不上租客的押金,像是一場“死亡螺旋”。

甚至,不少房東無力負擔貸款,只能跑路。

今年,韓國警方就發現,竟然有400多起全租押金糾紛指向了同一個姓金的男人。原來這位男子名下有1139棟房屋,大多數房屋都是靠租客的全租房租金買下的。

人送外號“別墅王”。

甚至有一名權姓男子和他的同夥,拖欠了3493名租客的房租,成為韓國最大的一起全租房詐騙案。

人送外號“別墅神”。

房東跑路,那些租客想要回押金全款,可謂哭訴無門。

一場危機,即將爆發。


5

有人說,既然房價下跌了,不是就有更多人買得起房了嗎?

事實並非如此。

韓國總人口5100多萬,其中950萬居住在首爾,佔比約18.6% 。

如果再加上仁川廣域市、京畿道以及忠清南道天安市、牙山市和江原道春川市等,所謂的韓國“首都圈”,集中了韓國50%以上的人口。

這麼多人,都想在首爾有一席之地。

但之前首爾房價的上漲,已經到了買不起的地步。加上不斷飆升的利率,購房成本只會越來越高。

而那些想通過全租房曲線救國的“窮人”,最終也落入討不回押金卻還要還著銀行貸款的夾縫中。

他們更是再沒有資本買房了。

除了無奈與憤怒,還能怎麼辦?(米筐投資)


就躺平吧....