暴跌30%!韓國房地產泡沫破裂後,為什麼大量租客被逼自殺?

韓國房地產泡沫破裂了。

首爾房價暴跌30%,部分區域房價跌到40%。

這直接穿透了韓國的房地產市場。



當房價下跌後,首爾房子的成交量更是暴跌70%。跟著房價、成交量一起暴跌的還有韓國的公寓入住率,也跌到了70%以下,銀行斷供數達到數百萬級別。

大量的韓國房東因還不起錢,緊急出逃,租客被逼自殺。這時就有人問了,為什麼房價暴跌,自殺的不是房東,而是租客?

這就得說一下韓國獨特的“全租房”制度。這是逼死租客的直接元兇。所謂“全租房”制度,就是租客一次性支付房價的70%或者80%作為押金,然後房東就把房子免費租給你住。假設首爾有一套房,價值300萬,你一次性給房東支付210萬,租期2年,你就可以免費入住這套房子了。2年後,租賃到期,房東就把這210萬還給你。



乍一看,這是不是一個很好的製度?只要交押金,就能免費住房了,可以大幅降低年輕人的住房成本。可是,年輕人沒有這麼多的積蓄,交不起高額的押金怎麼辦?不用擔心,韓國的銀行提供“全租房”貸款,利息超級低,只要租金的25%。

如果你正常租這套房,月租是6000塊,就太高了。但是,你去銀行貸款210萬作為押金,交給房東,你就不用付租金了。這時,你只需要支付銀行利息1500/月,你每個月租房就能節約4500塊錢。



那麼,房東把房子免費租給你了,他怎麼賺錢呢?方法有一個,很簡單,很粗暴。他拿著你支付的押金去炒房,買更多的房子去出租。可是,手裡持有更多的房子去出租,是賺不到錢的,因為房租是免費的,房東的利潤從哪裡來呢?

答案就是:房價。



只要房價持續上漲,房東就是賺的,漲得越多,房東賺得就越多,房價上漲帶來的收益率遠遠超過租金收益。這就形成了一個房東瘋狂炒房的利潤循環。年輕人租房不要錢,只要付很少的貸款利息,房東把房子出租,就能獲得零成本的資金,拿著這筆資金,再去買新的房子。只要房價上漲,房東把房子一轉手,就能躺贏。

一開始,房東都覺得房價會漲,互相倒手買賣。一個房東出,就會有另一個房東接盤,因為大家都有一個信念:房價一定會漲。



在這種瘋狂的炒作中,普通韓國人住上了低成本的高品質公寓,房東手裡的房子也增值了,銀行的貸款也發出去了,賺到了利息,每個人都有美好的前途。其中有10多個韓國的超級房東,通過出租收取巨額押金,再投入買房,持有房子數量超過3000套!這才是真正的超級包租公。

這房子倒來倒去,價格就一路飆升。首爾著名的富人區江南區的房價炒到了15萬人民幣/平方米(220萬台幣/坪),均價突破10萬/平,中國的北上廣深在首爾面前,都得叫它一聲哥。



可是,在這裡面,有一個巨大的BUG。韓國年輕人買不起房,租房住,而房東手裡又持有大量的房子,誰來接盤呢?當韓國房價開始下跌時,第一波衝擊的就是手裡持有大量房子的房東了。這些房東的購房款來自於租客的押金,當房子賣不出去時,房東的現金流危機就爆雷了。

一邊是租客租賃到期,房東需要退還押金。可這押金已經投入買房了,房子賣不出去,就沒法套現,押金就退不了,那怎麼辦呢?作為手握大量房產的韓國房東,第一想法不是還錢,而是跑路。只要人跑了,不就不用退押金了嗎?手裡的房子越多,要退的押金就越多,可這房子不值錢了,把押金退了,那房東不就血本無歸了嗎?



於是,房東開始大規模跑路。房東跑了,租客押金就沒了。可這押金有些是租客積累十多年攢下來的,有些是從銀行貸款出來的。攢下來的自不必說,十多年的辛苦錢,就一波被騙沒了。那些從銀行貸款出來的更慘,貸款期限一般也就3個月到36個月。貸款期限一到,銀行就要追回貸款,租客的“押金貸”就違約了。

這房東有錢,有門路,在國外還有資產,可能家人孩子早就移民出去了,想跑就跑了。可這租客大多數都是普通人,父母老婆孩子都在韓國,自己也沒有什麼社會資源,想跑都跑不掉。這時,租客就成了終極背鍋俠,下半輩子一下子就搭進去了。



年紀輕輕的就背上了好幾百萬的貸款,還是租金貸,連房子產權都不是自己的,每天都要為跑路的房東還債。有些韓國年輕人就想不開了,吞藥自殺。

為什麼韓國政府不提前抑制房地產泡沫呢?其實,文在寅政府努力過。文在寅在任時,曾出台18次房地產調控政策,包括鼓勵房子銷售,半年內出售免徵部分所得稅;超過900萬的房產交易禁止銀行提供貸款等。但是,在文在寅的調控下,韓國房價指數狂飆猛進,晉升到全球第一。



文在寅在離職前就說過:“最大的遺憾是,沒能控制住房價。”

韓國人就像炒比特幣一樣,瘋狂炒房。對韓國人而言,實體行業基本都被財閥控制了,人生躍遷空間極度狹窄。許多韓國年輕人都希望通過炒房,炒幣,繞過財閥對國民經濟的壟斷,實現人生翻盤。正所謂,豪賭一把,贏了會所嫩模,輸了下海跳樓。

尹錫悅上台後,對韓國房地產採取放任自流的態度,這進一步加劇了韓國房地產泡沫的滾雪球。

而美國正是韓國房地產泡沫破裂的幕後推手。韓國是一個沒有金融自主權的國家,韓元匯率捆綁美元,美元漲,韓元就得跟著漲,美元跌,韓元就得跟著跌。



在美元大放水的時候,韓元也跟著大放水,大量的熱錢以極低的利率進入了韓國房地產市場。可當美元加息時,韓元也不得不跟著加息。當銀行利息超過租金時,年輕人就不搞“全租房”了,老老實實每個月交租金,不交高額的押金來置換免費入住了。這就讓那些炒房的韓國房東資金鍊斷裂了,失去了廉價的融資渠道。

可那些交了高額租金的租客,就成了數量龐大的犧牲者。

這就是一個加強版的“蛋殼公寓”爆雷案。



當初,中國蛋殼公寓爆雷,就是收取了大量的押金,去簽約一手房源,再把房子租出去,收取更多的押金,繼續簽約一手房源。為了提高利率,蛋殼聯合P2P金融公司,幫租客預付押金,收取高利貸。

可當房子租不出去,押金收不上來時,蛋殼公寓就爆雷了。

可中國租客比較幸運的是,只是損失了幾千塊或者萬把塊的押金,而P2P的高利貸也不受中國政府保護,總體損失較小。

韓國租客背負的是數百萬的押金貸款,基本就是押上了人生。



泡沫被戳破,房地產硬著陸,不管在哪個國家,最終倒霉的都是絕大部分的普通人。

哪怕是跑路,普通人也跑不過有錢人。(胖兔財經)


真是一個現實的世界.