雖然政策利好不斷出台，但中國樓市的調整仍在持續。

3月18日，中國國家統計局發布2024年1-2月房地產市場相關數據。其中，多數指標仍處於負成長區間，且由於去年同期基數較高，降幅有所擴大。

例如，商品房銷售面積較去年同期下降約兩成，銷售額較去年同期下降約三成。而去年，該指標的降幅始終維持在個位數。今年前兩個月，房企到位資金成長率的降幅也達24.1%，明顯高於去年。

同期，房地產開發投資降幅為9%，比去年全年的9.6%有所收窄。家具類、建築裝潢材料類零售額也有所成長。

數據表現有漲有跌，通常反映出市場並未進入上行或下行的確定區間中，而是仍處於波動狀態。

國家統計局發言人、總經濟師、國家經濟綜合統計司司長劉愛華表示，房地產市場目前仍處於調整轉型中。

開發商仍在降價換量

2024年開年，房地產銷售數據持續下跌。

今年前兩個月，全國新建商品房銷售面積約1.1億平方米，較去年同期下降20.5%；新建商品房銷售額1.1兆元，下降29.3%。從絕對值來看，今年商品房銷售規模為近四年同期最低，僅高於2020年同期的水準。

中指研究院市場研究總監陳文靜指出，新房銷售規模年減主要源自兩點：一是受疫情期間積壓的購屋需求集中釋放帶動，去年年初新房銷售持續維持較高規模。二是今年春節期間假期長，居民出遊熱情較高，也一定程度影響了住房需求的入市節奏。

另一個值得關注的變化在於，商品房銷售降幅大於銷售面積的降幅。分析師指出，這說明開發商仍在降價促銷。

據悉，房企降價促銷的現象從去年末就已出現，並一直延續到春節後，但效果並不明顯。北京市某大型房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，經歷了先前的交付風波後，購屋者對購買期房有所疑慮，更願意購買現房及二手房。

他同時表示，另一個原因則在於，二手房價格降得更多。

自去年6月以來，二手房價格下降的城市數量就多於新房，降幅也更大。

根據國家統計局的數據，今年2月，70個大中城市中，有59個城市的新房價較上月下降，二手房價格較上月下降的城市則有68個。同期，一、二、三線城市的二手房價格較上月降幅分別為0.8%、0.6%、0.6%，新房降幅則分別為0.3%、0.3%、0.4%。

房地產投資降幅有所收窄

市場銷售表現不佳，也連帶其他指標下滑。今年1-2月，房地產開發企業到位資金1.6兆元，年減24.1%。相較於去年全年13.6%的降幅又有擴大。

其中，來自銷售端的定金及預收款項、個人房貸兩項指標分別下降34.8%及36.6%。國內貸款、自籌資金也均有兩位數的降幅。

廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，銷售去化不如預期，開發商融資的動機也在下降。同時，金融機構對風險的擔憂加劇，也不願意增加融資。

在供應端，前兩個月房地產開發企業房屋施工面積、新開工面積、竣工面積都在下降。

同期，全國房地產開發投資1,1842億元，年減9.0%，但降幅比去年全年的9.6%有所收窄。相較於其他指標，這一表現頗為難得。

李宇嘉表示，新年伊始，開發商基於業績考核，加大開工力度，同時近期保障性住房、城中村改造等三大工程投資加快，比如國開行專項借款投放力度明顯加大，對開發投資有一定支撐。

當日，統計局也公佈了另一組表現相對不錯的樓市指標。今年1-2月份，限上單位家具類零售額年增4.6%，建築及裝潢材料類成長了2.1%，較上年12月份有所改善。

劉愛華表示，綜合這些領域的數據來看，房地產市場目前仍處於調整轉型中。

市場穩定可期

進入2024年，樓市政策推出的頻率降低，但政策力道絲毫不弱。

1月，北上廣深四個一線城市分別鬆綁限購政策，進一步降低購屋門檻，蘇州等重點二線城市也鬆綁了調控。2月，5年以上LPR下降25個基點。期間，在住建部、金融監理總局的推動下，多地建立城市房地產融資協調機制，房地產專案融資「白名單」也陸續出爐。

3月，政府工作報告指出，優化房地產政策，對不同所有權房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產市場平穩健康發展。適應新型都市化發展趨勢及房地產市場供需關係變化，加速建構房地產發展新模式。加大保障性住宅建設和供給，改善商品房相關基礎制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

同期，杭州全面取消二手房限購政策。

分析家指出，這些動作奠定了今年「防風險、穩定」的樓市政策基調。未來一段時間，限制性政策可望進一步鬆綁，這不僅能進一步釋放需求，也有助於強化市場信心。

在度過傳統銷售淡季後，這些政策的效果正在核心城市陸續顯現。中指研究院指出，3月以來，多個城市二手房週度成交已達去年下半年以來高位，新房市場銷售規模亦在溫和回升。

該機構認為，短期來看，各地需求端政策可望持續優化調整，預計核心城市房地產市場活躍度將進一步提升，部分城市「小陽春」行情仍有預期。這也有助於樓市各項指標的穩定。

同時，房地產市場的表現也將受益於宏觀經濟的向好。陳文靜表示，今年以來，我國宏觀經濟實現良好開局，消費、出口都較好成長。今年政府工作報告將2024年GDP成長目標設定在5%左右，更加積極向上，也意味著更多有利政策將持續跟進，財政、貨幣政策持續發力，多部門政策協同也有望為房地產市場平穩發展提供更大的發展動能。(21世紀經濟報道)