核心要點

中國房地產不存在供應嚴重過剩；

房市的興衰，關乎千家萬戶的利益，房市低迷是經濟成長復常中的阻塞；

政策需要進一步鬆綁以釋放潛在的需求；

合理的債務重組，需要大股東拿出股權和其他財產來補償債權人。

2023年9月，多家媒體發表的一篇題為《現有住房14億人都住不完！ 》的文章引起了廣泛關注。如何看待這麼多房子未有人居住，市場各界人士紛紛參與討論。

但是中國每年商品房建築面積是有統計的。根據國家統計局的數字，過去30年商品房建築面積（不包括自建房）總和為144億平方米，我國人均居住面積在2020年達到41.76平方米，也就是說過去30年商品房建築的總面積僅夠3.45億人口居住。以現在的人均標準，需要585億平米才能容納14億人口。換言之，以過去30年的平均建房速度，需要120多年才能建出來。所以，無論說空屋30億套，或是14億人都住不完，都是無稽之談。

有必要和無稽之談較真嗎？非常有必要。原因是這些被賦予權威色彩的奇談怪論對房地產市場，甚至整體經濟，甚至全球投資者對中國經濟的看法，都會有實質影響。試想，如果相信房地產行情“永無止境”，誰還敢買房？如果認為對中國經濟直接間接貢獻至少25%的支柱產業如此不可救藥，經濟還有希望嗎？誰還敢投資？

中國房市是否有供應嚴重過剩？

經濟學家高善文在年初發表的一份研究報告中指出：「房地產市場沒有供應過剩。」他的依據有兩個。第一，過剩的特徵是二手房交易嚴重萎縮，從頭到尾要五、六年才恢復正常，美日等國家都是如此。而中國二手房市場交易量在2023年大幅成長。貝殼研究院的數據顯示，去年，全國二手房成交面積和金額較去年同期分別成長44%和30%，不可謂不猛。第二，房產開發投資在經濟中的佔比在2013年達到約12%，之後急降，去年佔比為6.6%，預測今年會降到5.5%，低於6.5%-7%左右的正常水平。因此，他認為“房地產投資存在嚴重超調。房地產市場沒有供應過剩，但經歷了嚴重的修正，這一修正存在嚴重的超調。”

房市擺脫困境了嗎？

還沒有。表現有二。

第一，2023年一二手房合計銷售面積和金額同比分別增長6.3%和5.8%，但與二手市場大幅放量形成強烈反差的是去年新房銷售面積和金額同比分別下降8.2%和6.0%。何以如此呢？主要是因為「限跌令」（雖然有些地方已經開始鬆脫），使新房售價高於市值，造成有價無市，新房賣不動。而二手房是以市價交易的，故有價也有市。

第二，開發商仍然普遍深陷泥沼。去年住宅開發投資下跌9.3%。房商破產案件數量在2022年為123件，2023年驟升至590件。去年房企在違約的境內債券中佔比超過70%，其中96%為民營，境外債違約更是普遍現象，正常還本付息者寥寥無幾。

作為支柱產業，房地產在歷史上對經濟成長做出重要貢獻，但是貢獻的比重在2009年達峰之後基本呈階次遞減的趨勢，2014年—2021年之間就在負1%和正2%之間徘徊。這是好事，說明經濟對房地產的依賴並不過高。但在2022年，房地產對GDP成長的貢獻驟降至負4%，2023年恢復至負1.3%，仍是經濟成長率複常中的阻塞（見圖1）。

房地產對於經濟的影響不止於此，也透過房價傳導至個人消費。在2015年，房地產對GDP成長的貢獻為負1%，不如去年，但是老百姓並無感覺，因為那時房價還在漲。這兩年不同了，二手房價指數從2021年的高峰到去年底跌幅達9%，使家庭財富縮水，進而降低消費意願。根據央行的統計，中國住戶存款在2022年及2023年分別暴增18兆元和17兆元人民幣，遠遠超過個人收入成長速度，反映了房產帶來的負財富效應──老百姓不敢或不願花錢了。而消費不振，使經濟成長模式從投資驅動到消費拉動的轉型更為艱辛。

給老百姓造成財富損失的還不只房價下跌，還包括在房企發行的債券等投資的損失。大量房企破產和房債違約，照理說應該是大股東最先承擔損失，然後才輪到持有債權的個人和銀行。但債務重組，即包括展期、減息、免息、減損等等的程序，往往保護了本應承擔責任的大股東，反而使債券持有人遭受最大損失。境外債更是如此，因為沒有跨國的破產機制，債權人只能認賠，但債券發行企業仍得以生存，其股東持股不變。這是很不合理的。依照中外的法規，破產或債務違約時，對於剩餘資產有第一優先權的應該是債權人。債務重組，首先承擔損失的應該是大股東，而不是債權人。所以最合理的債務重組方案應該包括大股東用股權或其他資產來補償債權人，以換取債權人的認可。

房市可救

從去年以來，中央和地方都推出了不少救房市的政策和措施，產生了一定的作用，但仍然不夠，沒有從根本上解決需求不足這一主要矛盾。這是因為許多現行政策仍然限制和壓抑需求。

在房地產市場過熱時，限購目的是降溫，市場過冷時，依舊存在的限購政策等於雪上加霜。各地雖已有不同程度的松綁，目前是時候全面取消了。以香港為例，前幾年為了給房市降溫，港府亮出一套“辣招”，即加收各類額外的交易印花稅。去年，香港房市陷入低迷，極度滯銷。今年二月底，港府宣布“撤辣”，即取消所有“辣招”，取得立竿見影的效果，交易量強烈反彈，一掃房市陰霾。

其實中國對於房產的潛在需求是巨大的。中國人從來都視房產為財富累積的首選資產類別，因此房產佔家庭財富的比重高達59%。實際上，房產在全世界都是最大的資產類別。在美國，房市的總值大於股市，但房產在家庭財富中只佔25%左右。中國人對房產情有獨鍾，根據央行統計，鎮民住宅自有率逾90%，可能超過全球任何國家（美國自有率為66%，日本為62%）。中國人的強大購買力在過去兩年惠及全球大都會的房市，在東京、倫敦、紐約、洛杉磯等城市，中國人都是最大的外國房地產買家。而國人唯獨在自己的國家不能隨處買房，結果肥水流入外人田。中國市場廣大，有能力購屋的人為何不能在各地擁有房產？取消對異地購屋的限制，不但可提高需求，也有助於人口流動，減輕就業壓力。

中國人在全世界各地都可以買房，唯獨在自己國家受到限制。如果以長期持有為目的，在國內任何地方買房不應該有限制。

應該把以長期持有為目的的購屋行為與短期的「炒作」區分開來。這也不難，各地已有不同的短期限售規定。其實國際上更行之有效的做法是用額外稅收來提高短期交易的成本，讓投機行為得不償失。

新房售價「限跌令」也是房市穩定的障礙。房價下跌當然對週邊的房主造成心理壓力，也產生負面財富效應。但人為使售價高於市值，導致有價無市，猶如掩耳盜鈴，起不到實際作用，而且還延長了痛苦。長痛不如短痛。取消限跌令，降價促銷，加速清除庫存，才能盡快扭轉房市，重啟穩步升值的希望。

總結

中國的房屋市場不存在供應嚴重過剩的問題，但尚未轉危為安，原因是需求和價格仍受到政策抑制，阻斷了市場建立新平衡點的機制。在房市過熱的時候，宏觀調控是必要的，以防患於未然。現在政策目的已經達到，需要防範的則是矯枉過正，而過猶不及。目前，應考慮立即全面鬆綁，恢復市場自我調節的功能，以避免因供需兩端都過度修正而導致長期的復甦乏力。這樣才能快速穩定市場，恢復這個支柱產業的作用，並使民眾找回對房產價值的信心和消費的意願，從而推動經濟成長。（紅刊價投）