【接續上期《推動澳洲房價成長的八大短期因素》，以下是房產投資大師Michael Yardney長文：《從繁榮到蕭條：房價漲跌的原因》的第五篇，後續內容請關注澳房。 】

1. 人口結構變化

人口統計學是描述人口結構的數據，它包括年齡、種族、性別、收入、遷移模式和人口增長等因素。

這些因素是決定哪些類型的房產受歡迎，也是影響房產定價的重要驅動力。

這是因為一個地區的人口結構變化不僅決定了人口數量，還關係到人們希望如何以及在哪裡居住。

我這裡討論的不只是人口成長──實際上，家庭的組成才是關鍵。

此外，移民潮的進入也是一個因素。

澳洲的移民政策專門挑選技術工人，而他們是在組建家庭的時候來到澳洲，這是推動我們房屋市場的一個重要因素。

另外，新冠疫情引起的人口結構性變化也將對我們的房屋市場產生持續影響。

不僅如此，疫情引發的居家辦公潮也大幅改變了人口結構——現在，許多打工者可以在自己舒適的家中工作，節省了通勤時間和費用，這意味著他們需要更多的空間。

可以說，疫情使人們重新評估了他們對家的需求。

許多人換購了更大的房產，有些人遷移到了城市更遠的地方，有些人完全搬到了鄉下地區（儘管這一趨勢目前正在逆轉）。

同時，鄰裡的重要性也得到了加強。

對許多人來說，一切都是圍繞著「就地生活」——即從家出發，步行、騎自行車或乘坐當地公共交通工具，20 分鐘內就能滿足大部分日常需求。

2. 未來人口成長

澳洲的人口一直在快速增長。

最近發布的國家數據顯示，在過去的財政年度中，澳洲人口增加了約62萬人。

這是史上最高的數字，比五月聯邦預算預期的還多出十萬人。

其中15歲及以上人口成長2.8%，也是一個創紀錄數字，為我們的房屋市場帶來了巨大壓力。

最新的聯邦預算預計，未來五年內，澳洲人口將增加218萬人（相當於一個珀斯的規模），主要推動力來自創紀錄的淨海外移民150萬人（相當於一個阿德萊德的規模）。

最新的代際報告預計，澳洲的人口在未來40年將增加1,420萬人，相當於在現有人口基礎上增加了雪梨、墨爾本、布里斯班和阿德萊德人口的總和。

這樣的人口成長將由每年23.5萬的淨海外移民所推動。

澳洲住房短缺的直接原因，是近20 年來淨海外移民人數居高不下，預計這種情況將持續數十年。

如果我們認為澳洲的人口將繼續增長，並且根據商業計劃，到本世紀中葉，澳洲人口將會接近4000萬，而我們這個富裕的國家將繼續保持富裕，那麼就能支撐起房地產的長期價值。

3. 國民財富

家庭收入（扣除通膨後的「實際收入」）與住房需求之間存在正相關關係。

最新數據顯示，2021年澳洲的房價以創紀錄的速度上漲，全國獨立屋中位數較去年同期飆升了25.7%，公寓則上漲了7.7%。

正是這一價格飆升，加上股市的穩健成長，推動了澳洲家庭總財富在去年12月季度增長了4.5%，達到了歷史新高的14.7兆澳元。

這比前一年增長了20.2%。

同樣，人均家庭財富也在該季度增長了3.9%，達到了每人556,541澳元的新紀錄，比去年增長了19.9%。

事實上，家庭財富與房產價格的成長是相輔相成的。

你看，澳洲的房地產市場價值為10兆澳元，而我們的債務只有2.5兆澳元。

因此，很明顯，房地產中蘊藏的巨大財富是支撐房地產市場的基礎，而這個基礎不會輕易崩潰，每當市場稍有下滑，就會有人開始搶購。 (澳房匯)