房租大跳水，中年人衝進租屋市場

▎租房子更有性價比。

一個奇怪的現像出現了──越來越多的中年人租了房子。

在「房租跳水」的時代下，他們有的人「以租養租」、有的人「以息養租」...

這麼看來，只要將手中的資源進行重新配置，就能做到“利益的最大化”，在戰略上“過得更好”。

房地產行業出現了詭異的「一公升一降」——素來為了房子而打拼的年輕人們不買房了，而拖家帶口求安穩的中年人們，反而開始衝進租賃市場，大量租房。

這與我們的印像大相徑庭，畢竟長期以來，大多數中年人才是買房的「堅實擁護者」。

早在《2018中國城市家庭財富健康報告》中，31-40歲及以上年齡的戶主家庭房產配置的佔比就達到72.9%甚至更高，從中可見中年人對房產配置的重視程度。

然而，貝殼研究院在近日發布了一個驚人的數據：

全國重點40城租賃成交中，2023年35歲以上的租客佔比超過35%，較2021年提升了4.9個百分點，是所有年齡層中增幅最大的，甚至超過了25歲以下租客的佔比。

不僅如此，44-59歲及60歲以上族群租房都呈現輕微漲幅的趨勢。

與之形成鮮明的是，不管是25歲以下的年輕人，還是在社會上經歷了一番闖蕩的26-30歲年輕人，租房比例都略有下降。

分區域來看，全國一線城市中，35歲以上租客的佔比更是“突飛猛進”，比起2021年平均漲幅在4%-6%，其中北京（佔比約45%）、上海（約40%）、深圳（約38%）和廣州（約30%）。

中年人殺進租屋市場，會產生什麼影響？

首先是租屋面積的擴大。 2023年，三房租賃成交佔比大幅提升，達到27.2%，首次超過了一房的佔比。

此外，從房屋裝修狀況來看，以一線城市為例，租客租賃精裝修房源佔比均超過70%，比2021年提升2-9個百分點。

不難看出，這群「拖家有口」的家庭型租客，傾向選擇戶型更大、裝潢品質更高的房源。

難怪「租屋大改造」、「租屋也要幸福」、「出租出租」等成為了小紅書的常見搜尋關鍵字。

與長久以來租客的基本理念「不是我的就不愛惜」大有不同，現在不少租客是真正把租來的房子當成了家，用心在佈置。這暗示了一件事——

租房，似乎不僅僅只是買房奮鬥路上的“中轉站”，而是成為可以安心停留的真正去處。

要知道，就在五年前，房地產高歌猛進的2017，社會上對於租房的中年人還停留在這樣的輿論觀感上——「建議早做打算」。

而現在，大家都對這種現象欣然接受，甚至是主動擁抱。

有一家四口，租了一個三房兩衛的房子，尋求網友們的建議，希望用生活氣息填滿它；

也有網友花3500元租了四室一廳，用心改造後真實演繹了從「家徒四壁」到新中式的家。

家中的每個軟裝、家具都是網友細心挑選、精心佈置的。這投入，或許房東來了都自愧不如。

還有時隔14年，重回租屋者的深圳人驕傲地喊出，「房子是用來住的，居住體驗好勝過一切」的口號。

畢竟，這間三口租的房子，是原來房子的兩倍大，還有個高層廳，朝南的跑馬大陽台，舒適寬敞。

在房地產欣欣向榮的前十年，這群中年房客或許會被歸類為異類，讓父母嘆氣，被周圍的朋友質疑。

但在房地產行業巨幅調整的今天，「敢吃螃蟹」將會帶來出乎意料的結構性紅利。

這些35歲以上「拖家帶口」的租客，不僅會考慮自己的生活節奏，還會將孩子上學以及家人的通勤都考慮在內，甚至需要把年邁的父母接來一起生活。

因此，在租客「馬斯洛需求」金字塔中，他們對城市租住生活穩定、通勤與租金、租住環境品質、空間獨立和個性化租住等多個方面，都會比「孑然一身」的年輕人有更高的要求。

從另一方面來看，選擇租房的他們並不一定是“混得不好”，只不過是戰略上“過得更好”。

事實上，今時今日租房的中年人，並非全然沒有家底。有相當一部分人是有房產、有存款的。貝殼研究院將這類租客歸納為「擁有自有產權房屋但為了改善居住條件而租屋的家庭」。

就以我同事老吳為例，他早年存錢在市中心買了一間50多平的房子。在當年房價一路猛漲的時代，大部分勞工階級都是這種「先上車，後置換」的打算。而隨著孩子的出生，老人的入住帶娃，房子就顯得越發逼仄。

畢竟，許多廣州城區的房子真的可以用「老、破、小」來形容，即便如此，也能賣到兩萬多一平方米，總價上百萬。

但這窄小、陡峭的樓梯，危險係數拉滿，的確不適合老人小孩居住。

於是他把這棟房子租了出去，月租3600元。

他又在離市中心較遠的地方租了一套120平精裝修新房，空間是原來的兩倍有餘，月租僅4000元，相當於「以租養租」。只多花400元，就能夠住得更加舒適，何樂而不為？

這種「雙重租屋Double Renting」的策略，在以前的倫敦房地產也普遍出現過。可見，對於美好生活的嚮往，是人們最普遍的追求。

我另一位朋友，上海的老張則更有先見之明也更為激進，幾年前嗅到信號不妙，早早將手頭上位於虹橋的250平別墅出售，套現了2500多萬現金放進銀行進行理財。

儘管基礎利率只有3%左右，但在巨額本金的支持下，每個月的利息也能達到6.25萬。粗略計算，一年的利息最少達到75萬。

老張一家打定主意，就“以息養租”，在上海另一套別墅定居了下來，一個月房租2.4萬，一年花費28.8萬用於租房。

這麼算下來，張先生一年獲得的利息不僅可以支付高昂的別墅房租，還能讓他躺著吃近45萬元的利息。

為什麼越來越多中年人樂意租房，本質上還是終於把帳給算明白了——

撇開中國畸形已久的「租售比」不談，日子是給自己過的，當租賃市場發生變化，好的房源越發唾手可得，選擇租房也就越發順理成章。

現在的樓市，租賃房源早已供大於求，不僅量大還價低。

而這一切的大前提是，當下的大環境，二手房就算降價也賣不動了。

根據統計的12月數據，一線城市二手房價較上月連跌3個月，其中北京、上海、廣州和深圳較上季分別下降1.2%、0.6%、1.5%和1.1%。

在當前的二手房市場承壓行情下，不少二手房業主出現了惜售情緒，與其“割肉賤賣”，不如“再等等”，等一個遙遠的樓市春天——

或許希望的曙光，就在明年呢？

於是，他們將房源“由售轉租”，直接導致租屋供應量大增。以至於廣州的租屋仲介龍頭自如，為了避免虧損，已經暫停了部分新房源的委託申請。

另一邊，保租房的大面積上市，也在供給端進一步對市場造成了衝擊。光是2023年一年，全國保租房的籌集建設下，就共計完成了204萬套，其中，上海8.1萬套，北京8.15萬套，深圳的目標更是高達16萬套。

至於需求面也發生了變化。人口存量時代，沒有多少增量人口湧進大城市，相反，不少年輕人還抱著求穩的心態，出現了一波“返鄉就業潮”，城市的租房需求大大減少了。

根據史丹佛中國經濟與制度中心(SCCEI)博士後研究員的研究，從第一線城市流向家鄉，又或是進一步流向離家更近的省會城市，成為2023年以來人口流向的主要趨勢。

外籍勞工在經濟出現波動，一線城市就業不確定性增加的背景下，默默退回了熟悉的家鄉，縮小了尋找就業的半徑。

結合來看，目前一二線城市租屋市場的供給遠大於求，房租經歷了大跳水，現在租房子非常划算。

未來，在房產市場的持續承壓下，將會有越來越多像A先生、B先生一樣的「有產租戶」出現。

不論是被動的「買不了」、「買不起」或是主動選擇租房居住等因素，租客在租屋市場停留的時間將延長，家庭型租屋需求增加，全國租賃房屋需求將進一步釋放。

去年10月，在微博#研究表明租房住老得快#的話題下，網友們人人化身“專家”，舉一反三：

欠幾十年的房貸會變年輕嗎？

研究表明，貧窮會使人壽命降低。

懷孕、生育、養娃也讓人變老。

新時代背景下，房子是一定要買嗎？這個問題值得思考。 (鈦媒體)