樓市重磅三大利好，保交樓還是漲房價？

中國樓市出了重磅三大利好，而且是中國自樓市建立以來最強的利好，沒有之一那種。

一、首套房的首付改為15%，二套房的首付改為25%，意味著首套房被允許的槓桿比例達到了6.6倍，只需30萬即可購買200萬的房子。

二、個人住房公積金利率下調0.25%，並取消商業房貸的利率政策下限，由各地區商業銀行自主確定商貸的最低利率。

三、央行出3000億設立保障性住房再貸款，利率1.75%，期限1年，可展期4次，也就是共5年時間，這筆錢交給21家銀行，由他們給地方國有企業發放貸款，拿去收購已建成未出售的商品房用來當保障性住房，買到房後可以再拿去抵押，人民銀行按照貸款本金的60%發放再貸款，共計帶動銀行貸款5000億左右。

可以說有史以來中國的樓市就沒見過這麼大的利好，降首付降利息，央行還直接出錢下場買房了，下面是政策原文。

很多人看不太懂，外面也有太多的錯誤解讀，所以我覺得我需要專門寫篇文章說一下。

首先就是這個首付改為15%，這毫無疑問會大幅提高樓市的買入資金力量，但幅度沒有很多人說的那麼大。

我看到好多文章說這個政策能讓撬動的資金量高一倍，因為以前是30%首付現在是15%，那可不就是多一倍嗎，然後這些人就開始瘋狂討論加槓桿一旦房價下跌所引發的後果，好像如今的樓市新政目的就只是給樓市加槓桿而已。

可能這些人已經很久沒有關注樓市了，因為樓市的首付比例早就不是30%了，在去年八九月份的時候就改為了20%，二套房從40%改為30%，而且是全國普遍性的政策。

如今的新政確實是升槓桿，但只是把首付比例從20%降低到15%而已，確實提升了槓桿，但對槓桿的提升比例其實還沒有首付從30%降到20%那麼大。那個二套房從30%降到25%更是意思一下。

而把首付從30%降低到20%的效果我們去年9月份之後也見到了，確實有用，但沒大用。

所以如果單靠把首付比例從20%降低到15%，那效果也一定是確實有用，但沒大用。

但樓市的現狀大家都知道，必須要撐起來，所以就有了第二個政策，降房貸利率。

不過降的不多，公積金利率降低0.25%，如今很多地方的商貸最低利率都接近公積金利率了，所以公積金利率確實是必須得下調了。

而伴隨公積金利率下調0.25%的，是取消商貸最低利率限制，給那些因為政策限制無法繼續下調商貸利率的銀行打開一個降息通道，這個商貸最低利率是當年為了壓制房價過熱而制定的，和限購限貸的政策一樣，已經到了該被取消的時候了。

至於具體利率該定多少，央行不管，由各商業銀行根據實際情況而定，自己對制定的利率承擔商業化後果。

根據業內專家的估算，商貸利率大概會被降低0.3%左右。

這是一個很大的數額，可以顯著支撐樓市，但就以目前樓市的萎靡現狀而言，哪怕和降首付加在一起，估計也就只能把房價給穩住，漲一點點或許有可能，大漲基本不可能。

但房價穩住了不代表問題解決了，因為房價不代表銷售量，如今的房企需要的是銷售回款，而且是急需。

房企需要什麼其實應該由他們自己來解決，但房企手裡有大量的房子還沒交付，這些在建房除了原房企外根本沒人願意碰，所以為了保交樓，需要給房企補充一波現金流。

於是這次最大的一個樓市政策出現了，央行拿出3000億讓地方國企去收購房企手中已建成未出售的商品房，然後允許這些房子拿去抵押再貸款60%，共計給房企定向輸血5000億元。

很多人把這個政策理解為國家直接下場買房子，這個沒錯，但這事不僅僅是國家直接下場買房子。

因為這個錢是不會拿去買市面上流通的普通商品房的，這筆錢是定向給房企的錢。

但這個錢不能白給，房企要把已建成未出售的房子拿出來給國企，然後這個價格肯定不會是市場價交易，必須很低，我估計是略低於法拍價格但遠高於不良資產的價格，以保證國有資產不流失同時照顧到房企。

別嫌這價格低，就這價格房企想出貨都沒人接的動，因為體量太大。

這個錢給到房企後，也很明顯不會允許房企自由支配，肯定是只允許用來保交樓。

所以這件事是國家直接下場買房子，但不完全是直接下場買房子。

本質上這是給房企保交樓的定點資金支援，但需要房企拿出對應的資產作為補償，以及對房企自身的懲罰。

國家在發佈這次樓市三大利好政策的時候也召開了會議，公開宣佈的原話是：

1、深刻認識房地產工作的人民性、政治性，繼續堅持因城施策，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰，紮實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。

2、相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閒置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。

看完這些話，你就會知道我上面的其實不是分析政策，而是陳述政策，只是外面太多文章壓根都不看國家說什麼，拍腦袋亂分析而已。

因此這次三大利好的核心目標是保交樓，其次是穩房價。

至於中介和房產號吹噓的要大漲房價，那談不上，三大紅線的話剛說過沒多久，你覺得國家會為了抬房價而出這種政策麼？

之所以剛說完三大紅線沒多久就出台三大利好，那是因為房價跌不得也漲不得，對國家而言最好的走勢就是橫盤震盪。

我前幾年就這麼說過，而實際上這幾乎就是明牌，房價大跌的後果沒人能承受，而不想讓房價大跌就不能讓房價再大漲，否則漲的越高跌的越重。

所以三大紅線把房價打下去後，等房價跌到一定的程度，就出三大利好。

這樣做能穩住房價麼，能實現房價橫盤震盪嗎？

從短期來看，是穩得住房價的，這次三大利好政策你僅從國家體現出的決心看，穩個幾年是不成問題的，現在的房價已經跌到了國家無法接受的地步了。

所以你如果想等房價繼續下跌再買房，除非你還願意等三五年以上，否則你其實可以不用等了，因為短期內房價很難再跌了，還想看到實質性下跌那怎麼也得等個幾年。

利好畢竟是利好，就算這個那個，就算不能讓房價暴漲，這麼大的利好把房價撐住一段時間那還是做得到的。

當然如果你從長期來看，那是撐不住的，畢竟房價是高位，租售比才1.5%，維持這麼高的房價橫盤需要巨大的且源源不絕的能量，長期維持非常困難。

但這並不代表房價一定撐不住。

100萬的房子每年出租收益才1.5萬，但房貸利息需要5萬，這是宏觀上判斷房價很難維持橫盤的最根本原因。

出租收益1.5萬這個是很難改變的，除非大幅提升居民平均收入否則想提升租金收益是很難的，長期來看會慢慢提升，但這個租金收益短期變不了。

但房貸的利息是可以變的，未必要5萬。

從歐美曾經實踐過的先例來看，首付是可以降低到零的，進入零利率甚至負利率社會後，房貸利率是可以降為1.5%甚至更低的，歐洲美國日本韓國都曾經這麼做過。

就算租金不變，如果中國未來進入零利率社會，把房貸利率降到1.5%，那租金收益的1.5%就顯得沒那麼離譜了。

就算中國不會進入零利率社會，如果房貸利率降為2%或者2.5%，那雖然房價還是有泡沫，但維持房價的難度就會小很多。

今天的中國是通縮狀態，不是通脹，早就具備了降息的條件，遲遲不降息的原因就是因為美國在大舉加息。

中國是開發中國家，利率天經地義的應該比發達國家高，因為發達國家什麼都發展完了，沒什麼可發展的了，資本收益率低，而開發中國家可發展的地方多，資本收益率大，所以利率可以高。

而為了吸引資金留下來，開發中國家也需要高利率，因為同等收益率下資金沒必要去開發中國家冒險，留在穩定的發達國家更舒服。

美國前些年的基準利率是零，中國是二點幾，但如今美國一口氣把利率提升到了5%以上，中國還是二點幾，還試圖再降低利率。

資本簡直是閉著眼睛選，這個利差太離譜了。

為了防止資本外流，目前全世界的國家都在加息，我們中國巋然不動已經是最堅挺的那個了，還要降息不符合實際情況。

但美國這種5%的超高基準利率挺不了太久，早晚降息，一旦美國降息，那中國的降息通道就完全打開了。

國家的這波三大利好能支撐起樓市的時間，我覺得比美國支撐5%利率的持續時間，要長，而且要長的多。

這樣一點點的釋放，一點點的支撐，理論上來說是有可能實現房價問題的軟著陸的。

這次的三大利好是樓市有史以來的最重磅利好，但遠遠稱不上是底牌，只是國家對房價問題進行了一個表態，讓市場明確了房價的“政策底”。

所以實際情況既不像很多人唱衰的那麼悲觀，也不像中介和樓市號所說的那麼樂觀。

而且從三大紅線到三大利好，也並不是政策急轉彎，實際上讓房價保持橫盤，想盡辦法讓樓市實現軟著陸這一直以來都是國家的明牌政策。

從2016年提出房住不炒開始，國家政策都一直圍繞這個方向在努力，期間政策一直都具有連續性，至今已經8年時間。

房住不炒共4個字，房住，和不炒，並不是單純的只強調不炒。

因此我對這次樓市三大利好的判斷，就是過去一段時間的房價瀑布跌會迎來一個築底，政策底已經出現，短期不會再下跌多少了，急需房子住等不起太長時間的真剛需房，已經可以考慮看房子了。

而長期能否撐住，那就看美國能支撐5%的超高基準利率多久了，只要中國開始降息，持續不斷的降息，那房價是一定撐得住的。

從國際上各大機構的分析預測結果來看，5%的超高基準利率美國已經撐不了太久了，再硬撐也挺不過今年，目前幾乎所有大機構都預測美國在今年內一定降息，只有極少數預測美國能撐到明年。

而中國的房價問題不知不覺已經拖兩三年了。

如今又出了三大利好，後面還能根據情況不停搭配其他政策，再吵吵嚷嚷拖個兩三年，問題不是很大。

到目前為止最看好美國的國際大機構，都沒有人敢預測美國還能支撐高利率兩三年的。

房價暴漲肯定不好，但房價暴跌也不好，不漲不跌讓房價在25%左右的空間內震盪，最終實現軟著陸，全世界沒有國家做到過。

說不定我們真的能做到，這種結局對國家整體而言是最好的結果。 (遠方青木)