2014年，劉鑾雄終於完全獨立擁有了The ONE商場。

坊間傳聞，斥資約78億港元，從自己控股的公司華人置業買下商廈，只為博得 “緋聞女友”李嘉欣歡心。而將商場命名為The ONE，劉鑾雄表達的字面意思，就是公開表白“唯一”。

不過，生意場上不相信愛情。資本視角來看，或許花邊新聞只是幌子，畢竟如今，劉鑾雄李嘉欣早已是陳年往事，甘比“上位”。

劉鑾雄，外界多稱之為大劉，歸根結底，他還是個看重利益的商人。買下The ONE，看似是花了近百億買一棟樓送佳人，實則是他早早就精明的押注香港商業地產。

The ONE，前身東英大廈，由香港開埠後的首任富豪家族何東開發，1965年建成，建築命名是何東及其夫人麥秀英的名字各取一字。

早期，東英大廈在尖沙咀名氣非常大，樓高17層，是區內規模最大寫字樓，價值巨大。何東還曾立遺囑，明確表明東英大廈不能賣。

只是，時轉勢移，後人終沒能“守住”何東的期冀。2003年，東英大廈被何東家族以11億港元賣給華人置業，拆除重建為23層高的“1字型垂直商業”，2010年正式開業。

彼時，劉鑾雄只以華人置業股東擁有The ONE。

而據悉，商場2012年就錄得稅後盈利13.66億港元，紅極一時。許是看到項目可觀收入，到2014年，劉鑾雄就不滿足部分持股The ONE，隨後用77.814億港元獨享商業賺錢。

值得探討，按2012年The ONE最高估值150億港元來算，劉鑾雄當時出手，站在資產買賣角度，是直接“立省”約67億元，將商場抄底成私人物業。

但商業地產不同住宅，賺的是一次性快錢，商場回報重長期、有門檻。

雖開局王炸，站在The ONE營運視角，二度被賣，估值2年就縮水近67億元。並且，最新據公開資料顯示，The ONE彌敦道入口處，約1500平方尺的門神舖位，租金相比高峰時期大跌55%！

現在來看，劉鑾雄當時自以為“貪到便宜”拿下The ONE，事後卻頗有點“玩不動”，如今還認為是撿到寶嗎？

尖沙咀“名醫搖籃”變身商場 潮男潮女買買買聖地 估值最高達150億港元

規劃與定位（20分）：16分

上個世紀五六十年代，香港尖沙咀多為傳統百貨商業之時，The ONE前身東英大廈“另闢蹊徑”，以區內17樓高的最大摩天辦公樓，躋身於九龍半島，並成為香港“名醫搖籃”。

據說，高峰時期，粵劇名伶芳豔芬丈夫楊景煌、心臟科泰斗王祖耀等共有80多位名醫，都在東英大廈執業，聞名於全香港。

彼時，大廈的持有人，香港“第一望族”何東家族，也憑藉東英大廈進一步在香港站穩腳跟。

不過，隨著香港日益發展成為購物天堂，以及香港大家族幾經更替，何東家族日益沒落之後，東英大廈的命運迎來了重大轉折。

2003年，東英大廈沒能逃過被賣的結局，以低價11億港元落入華人置業之手。這會在香港，一座大廈擺在劉鑾雄面前，做什麼最賺錢，果斷放棄走寫字樓的老路，開發商場是最優解。

2005年，華人置業宣佈，將斥資10億港元將東英大廈推倒重建，建成後，一個銀座式的商場將在尖沙咀全新呈現。也就是現在的The ONE。

耗時五年，2010年，原東英大廈改名The ONE正式開業。商場定位香港潮流場，面向年輕及中檔消費者，以潮流產品和娛樂設施為商場重要特色和賣點。

基於東英大廈前期名氣，據悉，當時大廈以The ONE商場改建，還未開業，項目出租率就高達95%，租金相比寫字樓出租時期上漲了20%，並且最高租到1000港元/平。

開業之初，The ONE可謂是高開高走、人氣爆棚，尤其是深受年輕人的喜愛，被廣大消費者譽為年輕人的買買買聖地。開出第二年，商場稅後盈利就高達13.66億，估值150億元。

地段與交通（20分）：16分

The ONE，位於香港九龍尖沙咀彌敦道100號，是區內優越的核心地段。

尖沙咀，是香港重要商業中心之一，處在香港九龍半島南端，與香港島隔維多利亞港對望，歷來都是香港和遊客娛樂、文藝、旅遊及購物活動目的地之一。

商業周邊消費潛力大。

一方面，商場高層能看到香港著名景觀，維多利亞港、九龍公園、香港太空館等景色；另一方面，商場所在區域高樓林立，包括美敦大廈、華頓大廈、香檳大廈、美麗華廣場等。

周邊商業氛圍濃厚。The ONE所處位置，對內地遊客來說，是到香港必去商業遊玩地之一。

從香港西九龍高鐵站出來，citywalk漫步周邊，可能就會無意間進入商業區域所在。商場附近還有多個香港地標商業，商業氛圍相當成熟。如香港K11、海港城等。

周邊交通相對便利。

地面步行，商場所處香港西九龍交通樞紐中心，周邊消費者和內地遊客，步行1公里左右即可到達。同時，商場還有多條公車線路和巴士連通。

地下地鐵，商場乘坐地鐵港鐵線和屯馬線可到達，臨近尖沙咀地鐵站B1出口，以及尖東地鐵站N2出口，需要步行幾百米。

永旺超市、二次元“出圈” 高樓層餐飲“高冷”，多處圍擋 門神舖位租金下跌55%

品牌與人氣（30分）：21分

The ONE，樓層共23層，總建面超40萬平方尺。據悉，項目目前為香港最高“1”字型垂直純零售商業項目。

現場來看，商場“斷層”開放，營業樓層分別為LG1-L13，L17-L21。

其中，L14-L16為項目空中花園部分，開業之前曾表示會讓消費者和遊客享用，但截至目前都暫未對公眾開放，並只接待VIP使用者和舉辦私人活動。

20層商業，L8往上的樓層面積較小，一個樓層都只有1到2家大店餐飲。

據筆者不完全統計，目前The ONE共有約94家品牌，業態主要為超市、時裝及配飾、個人護理及美容、珠寶及鐘錶、餐飲、家居及生活精品、電影院等。

其中，超市1家，時裝及配飾37家，個人護理及美容6家，珠寶及鐘錶6家，餐飲30家，家居及生活精品13家，電影院1家。

從商場業態配比來看，品牌側重時尚和潮流零售和餐飲，以商品提袋率和用餐消費為主。

基本資訊之外，The ONE目前的品牌和人流情況，根據筆者5月11日現場實探情況，主要呈現以下幾個特點：

1.永旺超市2層大店，家庭客群絡繹不絕。

永旺超市，是The ONE目前承租最久的商戶之一。

2011年6月，永旺旗下AEON SUPERMARKET、Living PLAZA等租下商場LG1和LG2層，當時租約為2年。

2013年12月，永旺百貨以約150萬元續租，直到現在，長達14年之久。目前，商場雙層永旺經營區域，分別囊括永旺百貨超市、食肆等業態。

其中，食肆包括日式飯糰便當OKA′S、飲品、中島水產及日本咖啡連鎖店客美多咖啡等。

筆者去的當天，（5月11日），正值中午飯點，永旺LG1和LG2層，超市來來往往有不少家庭客群在購物，食肆也有人在簡單用餐。

客美多咖啡有人排隊。

2.二次元品牌出圈，小朋友比年輕人多。

還沒實地去逛The ONE之前，筆者就被商場UG1主打的二次元業態所吸引，同時這也是商業在社交平台持續出圈的個打卡和傳播點。

實地來看，目前，該樓層除了b+ab、西町村屋2家服飾品牌，剩下的大半區域都給了二次元潮玩品牌。

如TOCA LOCA ULTRASPACE香港旗艦店、yolopark、HAMBUDDHA、planet bear、threezero、zcwo、模型實物展示區等。

其中，該樓層二次元門店全部採取開放式設計，多個主題特色鮮明的二次元品牌一一排布， 過道處也放置了各品牌的商品進行展覽，在盒子裡面打造了一個二次元集市。

基於二次元的受眾特色，該樓層的人流多以小孩和年輕人為主。

不過，筆者觀察，各大品牌的零售和提袋率情況並不高，大多消費者只逛不買，拍個照打個卡就完事。

3.高樓層都為高端餐飲，店大且“高冷”。

高樓層商業，尤其是樓層數多達23層的商業，用什麼業態和品牌去對沖高樓層的“不方便”？

筆者之前逛過香港希慎廣場，其作為國內少有的垂直型商業，較高的樓層，營運思路是只做剛需性業態，全部用餐飲品牌來填充。

The ONE同希慎廣場一樣，商業樓層垂直高，零售和體驗等業態基本都聚集在了較低樓層，L8往上全都是全樓層大店餐飲。

不過，不同的是，希慎廣場的高樓層餐飲相對偏大眾和網紅。而The ONE的餐飲與商場樓下的業態和品牌呈現的年輕潮流化層級有點割裂，基本都為高消費的商務高端餐飲。

如L12潮·囍薈，L13 Palace Wedding Banquet Specialist煌府婚宴專門店，L17Eternity凱薈，L18 The Starview星海，L19 Teppanyaki Kaika鐵板燒海賀、Harlan’s，L20 The Glam，L21 Wooloomooloo Prime等。

其中，據悉，煌府婚宴專門店，品牌內設全港獨有360度雙重旋轉大舞台、100尺水晶走廊、流星閃爍光纖天花以及300吋巨型LED高畫質電視螢幕等，規格非常高。

筆者查詢，The ONE高的樓層餐飲品牌，樓層越高、價格越貴，大眾點評上鐵板燒海賀的人均消費高達1300元左右。

筆者當天，乘電梯直達各個餐飲門店，不是來裡面用餐的話，基本只能在門口瞅一眼拍個照就有點無所適從。對於大眾型消費者來說，整體感觀與逛一般商場餐飲比較，過於高冷。

4.多處圍擋，營運調改動作明顯。

從地面層G/F彌敦道方向進入The ONE，周生生、BRAND OFF TOKYO、FANCL、SWAROVSKI等品牌映入眼簾，另外就是拐角處有4家在圍擋。

值得注意的是，不只從G/F，往上多樓層都有不少舖位在圍擋中。據筆者現場不完全統計，The ONE場內目前共有15家左右空鋪。

其中，少部分顯示圍擋品牌資訊，大部分純圍擋。可以看出，多家品牌即將煥新，商場的品牌流動性強，並且近來調改動作會有點大。

5.品牌記憶點不強，租金“跌跌不休”。

整體逛下來， The ONE雖然主打高樓層純零售商業，但是商場“有效”樓層卻並沒有幾層，能給到消費者記憶點的品牌並不多。

首先，乍一看23層商業，那得逛很久。但實地逛，主要能逛的樓層只有LG2-L6，L7往上全都是美容、電影院、餐飲等大店。

其次，商場由於開業較久，快15年的老場，品牌租約到期一輪又一輪。

一方面，很多零售和餐飲，需要隨著消費者的需求變化進行更新；另一方面，商場銷售和人流情況或實力不再，大部分都沒有選擇續約，品牌流動性大。

如，2013年，18樓所有品牌結業，改為由劉嘉玲投資的日式餐廳“京旬 Kyo Shun”、TAPAGRIA及西班牙菜餐廳Zurriola。現已全部遷出。

2015年5月，日本人氣抹茶店“中村藤吉”香港店，開業11個月就結業。2016年9月，Cafe Deco開業，2019年9月結業。等等。

此外，商場租金較高峰時期，下降55%左右。

據悉，The One門神舖位，約1500平方尺， Rolex曾以月租100萬元租金進駐。而最新，去年底進場的周生生，45萬元就拿下店舖，月租直降55萬元，租金狂跌55%。

高樓層需乘“專屬電梯” 商場硬體有年代感 首映禮、簽售會…拉流量

設計與營運（30分）：21分

開業14年，The One的商場設計：從外立面來看，基本採用全玻璃對外，打破了盒子商場的封閉感，消解了消費者在室內逛街的壓抑感。

商場logo，顏色搭配和字型設計，紅灰色穿插，感官比較舒適。

零幾年的商場設計，就有遠見的看到了消費者最深層次的逛感需求，在這個層面上，The One對建築與商業融合的洞察，值得肯定。

不過，仍需指出的是，作為“老場”，商場硬體情況，看得出來是有了一些歲月的痕跡，並且營運細節做的沒有很到位。

如：商場導覽，場內目前導覽設定，用的還是古早公告欄形式的導覽牌，並不像內地大部分商場，已經接通導覽智能系統，可以多樓層線上精準找店。

密密麻麻的品牌羅列，看的時候都需要耐心去一一對應。

電梯設定，本就是垂直型商業，如何把人流便捷的引導到高樓層，一般需要商場通過多樓層、多部直達電梯，或者飛天梯等規劃設計，實現導流。

但是，The One電梯設定很不合理。筆者在現場逛，本是一層一層由下往上走，但是走到L11的時候，發現扶梯被擋，此路不通。

而上去高樓層只能重新下到UG2，全商場只有這一個樓層，乘坐“專屬電梯”，才能到達。

對第一次逛商場的消費者來說，如果剛開始沒有重點關注到UG2的電梯標識，想上去高樓層餐飲用餐，一來一回，花費很多時間。

並且，從動線來看，水平動線，兩個圓形小中庭中間連著一條直線，較為舒暢。但是垂直動線，本來是極致的1字型，卻因為電梯硬生生被打斷，影響消費者整體的動線感受。

圍擋裝修，現場，筆者逛到L9的時候，該樓層由於好幾家處於圍擋中，施工工人就直接在商場外公共區域幹活，並且梯子等工具隨意放置，存在噪音和安全隱患。

活動營運上，據筆者搜尋商場近幾年的對外傳播資訊，商場主要通過定期籌辦電影首映禮、明星簽售會、簽唱會、記者招待會、展覽等形式，通過明星效應，拉動年輕人的流量。

“老場”缺乏“新生機” The One需要“破舊”！

綜合得分（100分）：74分

The ONE被賣後，商場雖仍交由華人置業營運，但項目話事權更多已是劉鑾雄“一言堂”，而華人置業更像是打工的，只需聽從派遣。

而當一個商業的營運，一段時間內，經由多方介入，勢必會“各自為政”。The ONE“好景不長”，轉變也正是其被劉鑾雄低價從自己作為控股大股東的華人置業買下開始。

一方面，商場營運能力急轉直下。

開業之前，The ONE出租率就高達高達95%；開業之初，商場也是人氣爆棚，年輕人扎堆；開業前幾年，商場稅後盈利高達十幾億，賺錢能力非常強。

而現在，The ONE場內多家舖位圍擋，並且最好舖位租金都下降了五六成，商業價值不再。

並且，商場品牌調改實力，一邊租約到期留不住老品牌、流動性大，另一邊新的品牌又沒有大的驚喜，甚至越調越沒有特色。

另一方面，商圈競爭激烈。

The ONE所處的尖沙咀區域，旁邊都是城市地標商業體，香港K11、海港城、圓方等，壓力和競爭更為白熱化。

而商場重奢打不過海港城，輕奢藝術打不過香港K11，大而全又打不過圓方，自身年輕潮流賣點也是日已褪色，只能“泯然眾人”。

The ONE，“老場”缺乏“新生機”或許不是一日之功，而現在問題已經迫在眉睫。站在商業營運視角，商場是時候認清現實，承認和正視不足，並用行動“破舊”。

1.“做大做強”二次元，開發更多樓層和面積引進多元化、潮流化的二次元品牌，深化商場潮流屬性，穩定和維護年輕客群。

2.基於高樓層高端餐飲特色和佈局，樓下品牌調改持續引進高端零售、體驗和娛樂等業態的品牌，統一商場的高端調性。

3.商場獨家景觀特色，空中花園可考慮對外開放，拉近商業與消費者距離，利用好自身資源和優勢，開闢吸引人氣新增長點。

過去，或許劉鑾雄還深深沉醉在個人愛情和資本獲利之中。接下來，The ONE何去何從，就看其能否自醒，並作何選擇了。 (獨角Mall)