中國接連推出一系列房地產政策組合拳，包括取消全國層面房貸利率政策下限、降低首付比例和公積金貸款利率；同時，中國央行宣佈設立保障性住房再貸款等；而中國全國切實做好保交房工作視訊會議則是提出，商品房庫存較多城市，政府可以酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。有學者認為，這些政策對市場主體形成利好，有助於房企盤活資產、增加流動性，穩定市場信心。

作為支援政府收儲重要保障，中國央行宣佈將設立3000億元保障性住房再貸款，利率1.75%，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支援地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動銀行貸款5000億元。學者認為，中國人民銀行提供低成本的再貸款資金，激勵21家全國性商業銀行向城市政府選定的地方國有企業發放貸款，有利於加快商品房市場去庫存。

事實上，4月份房地產資料持續調整，顯示房地產市場仍面臨較大的下行壓力。根據中國國家統計局資料，2024年4月末，全國商品房待售面積7億4553萬平方米，同比增長15.7%。其中住宅待售面積增長24.5%，為3億9088萬平方米。

從研究機構的資料來看，易居研究院發佈的《百城住宅庫存報告》顯示，截至2024年3月，全國百城新建商品住宅庫存去化周期為25.3個月，其中41個城市的新建商品住宅庫存去化周期超過36個月。在部分地區商品房去化周期較長的背景下，在土地出讓方面，中國自然資源部發佈通知，要求商品住宅去化周期超過36個月的城市，應暫停新增商品住宅用地出讓。

對於地方政府可按需收購部分商品房用作保障性住房，有機構測算，收儲新房可能需要2.6萬億-4.4萬億的資金規模。有業內分析認為，新政在地方政府收購存量商品房和閒置土地時，均特別強調不能增加地方政府隱性債務，預計政府收儲商品房相關政策或將在庫存較大的二三線城市鋪開，而在再貸款工具等措施的支撐下，無需過度擔憂地方債務風險。

再來看需求側，本次新政在住房金融政策方面進行大幅調整。目前商品房首套房首付比最低為15%，二套為25%，5年以下和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%。

在中央政策出台之後，多地加快跟進落實，5月21日，武漢率先調整商貸政策，將首套房首付比例降至15%。有業內人士指出，目前首付比例、貸款利率都已經下調至歷史最低水平，接下來各地跟進商貸首付比例和房貸利率的節奏或將加速。

在房地產金融政策密集出台背景下，5月貸款市場報價利率LPR選擇按兵不動。1年期、5年期以上LPR分別持平於上期的3.45%和3.95%。而此前中國央行宣佈，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，這基本意味著5年期以上LPR報價與房貸利率“脫鉤”。分析認為，未來無需再通過單獨下調5年期以上LPR報價的方式，對房地產行業實施“定向降息”。而未來如果房貸利率降至2%左右，或租售比顯著反彈，將有利於房地產市場需求端進一步回穩。 (鳳凰衛視)