剛剛進入2024年的7月，全球各類資產價格一路高歌猛進！全球資產都在恢復，溫和且持續上漲中，日本房價一年漲36%、東京23區的房價漲幅更是超過50%，漲幅排名居世界第1；在這個全球經濟比誰更爛的時候，2023－2024年的日本表現就顯得有點亮眼。

一、25年通縮，結束了

如果用一個詞來形容2023年全球的經濟，那一定是“停滯”。

無論是歐洲、美國，還是亞洲新興國家，都有一種停滯感。唯獨日本的經濟還算亮眼。

2024 年，預計會是日本經濟“飛躍”的一年。經濟復甦還將持續，且會迎來通膨時代。

根據2023年12月21日日本內閣輪值會議的預測，日本2024財年GDP扣除價格波動因素將實際增長約1.3%，比今年 7 月的預測高出 0.1 個百分點。

日本政府相信，明年日本國內消費和投資都有望保持強勁。而日本政府在去年11月敲定了總規模約17兆日元的綜合經濟刺激措施，包括向低收入家庭發放補貼和減徵居民稅等，預計會促進收入環境的改善，其中個人消費將增長 1.2%，企業收入則更為理想，裝置投資預計將增長 3.3%。

這一番欣欣向榮的景象，彷彿回到了40年前。

2023年一整年，日本的物價都在漲。1月，日本的核心通膨率達到了40年來的最高水平4.2%。直到10月，核心通膨指數連續19個月都超過2%。而明年，根據日本政府的預測，由於需求增加，日本2024年消費價格綜合指數預計將達到2.5%左右。

日本內閣府在2023年度經濟財政白皮書裡寫著：日本經濟正在長達25年的通縮戰爭中迎來轉折點。

與此同時，日本逐漸開始成為“有存款利率”的國家。11月1日，三菱日聯銀行宣佈將修改日元定期存款利率，這在銀行業引起了軒然大波。從11月6日起，定期存款年利率從0.002%上升為5年期 0.07%，10 年期 0.2%，提高了100倍。其他銀行也開始紛紛效仿。

存款利率上調，釋放出了市場的訊號：日本已經走出通縮，即將加息。

二、工資漲！漲！漲！

2023年，日本人的收入未能追上通膨。所以，日本首相岸田文雄在2023年末曾公開表示，（明年）一定會實現工資增長超過物價上漲。

一是因為經濟增長的帶動下，企業更有實力去加薪。

二則是因為日本的勞動力短缺明年仍將持續。2023年11月，日本的完全失業率僅有2.5%，日本全國發佈的每3個崗位中，只有約2.3人來應聘。日本企業預計仍將用提高工資的形式來吸引和維繫人才。

日本政府預計，下一個財政年度的工資增幅將達到2.5%。如果再加上政府經濟刺激措施的影響，收入增長率將達到 3.8%，高於物價預測增長率（2.5%）。

工資超過物價增長率，也會形成一種良性的循環，帶動經濟向上發展。日本的通膨時代，來了。

三、日元反彈升值

2024年，日本將成為世界上最後一個退出負利率體系的國家，加上全球其他主要央行（美英歐等）同步降息，日元即將迎來攀升。

國際上，伴隨著聯準會停止加息、美日兩國利差縮小，日元升值變得容易；在國內，日本走出通縮結束負利率，重塑日元的購買力。

2023年年末最後一次議息會議上，鮑威爾再次宣佈停止加息並鬆口承認開始討論降息事宜，鴿派訊號十足。根據市場預測，明年美國可能會至少降息2—3次：

將聯邦基礎利率區間從目前保持在5.25%—5.5%，下調至4.5%—4.75%的水平。

最樂觀的預期是，聯準會最早可能在明年3月率先降息25個基點，全年降息幅度超100基點的機率達85%以上。

日本央行在2023年一整年都維持負利率政策不變，但年內3次調整ycc政策，上調10年期日本國債收益率，並宣佈減少2024年一季度（1—3月）的購債規模、減緩購債壓力，此舉也被視為日本央行或許在為邁向貨幣正常化鋪路。

目前，4月是日本央行最有可能退出負利率的時機，等待3月中旬的春季薪資談判結果來判斷日本2024年的加薪動向後行動。部分觀點認為，日本央行可能會考慮在1月上調基準利率，終結負利率，爭取在聯準會降息周期開始之前行動，確保未來貨幣政策調整的靈活性。

2023年11月，美元兌日元一度低至1美元兌151.5—151.9日元區間，但隨著市場押註明年美日的貨幣轉向，到12月日元已上漲7%，回升至140的水平左右。綜合多項大型證券公司對2024年底的日元匯率預期為120—125日元區間至130日元水平。

換句話說，預估明年日元還有10—15%的回彈升值空間。

日元升值，出於資本的逐利性，之前投資海外的資金由於利差縮小會加速回流日本，做多日元可能會是2024年亞洲區備受歡迎的交易之一。

四、訪日遊客超2019年

2024年，日本的旅遊業依然會成為非常亮眼的存在，訪日遊客人數預計突破3300萬。

疫情之後，日本最先復甦的就是旅遊業。

2023年，由於日本的物價相對於歐美地區更便宜，日元處於低位等利多因素，日本的外國遊客數量迅速回升。根據日本國家旅遊局的資料，截至11月，2023年訪日外國遊客數量累計超過 2000 萬人。

而 2024 年，訪日遊客數量預計將創下歷史新高，超過 2019 年的資料。

日本政策投資銀行（DBJ）和日本交通公社於2023年10月發佈的《DBJ/JTBF 2023 年亞洲、歐洲、美洲和澳大利亞外國遊客意向調查》，在“下一個想去觀光的國家或地區”的調查中，日本仍然是最受歡迎的國家和地區，連續兩年排名第一。根據日本旅行社JTB的預測，預計2024年訪日外國遊客人數將達到3310萬人（2023年的131.3%）。

目前訪日遊客當中，來自韓、美兩國及台灣、中國香港地區的遊客數量已經超過了疫情之前的水平。來自中國內地的遊客相對較少，11月份為25.83萬人，僅為2019年同期的30%多一點。

2023年8月，中國內地恢復了赴日的旅遊團體簽證，但2023年7月至9月，僅有3.9%的中國內地遊客選擇了團體游。2024年，需求的恢復仍會繼續，預計會出現更多來自中國內地的自由行旅客。

大量的遊客入境必然會帶動日本經濟。

首先是遊客消費，根據日本國家旅遊局的資料，2023年，1月至9月外國人的消費額約為3.6兆日元。其中，7—9月，訪日外國人在日本的消費額約為 1.39 兆日元，超出2019年的同期水平，創下歷史新高。人均消費達到21.1萬日元。

其次，是對相關行業的刺激，尤其是商業不動產。2023年是日本的酒店、民宿行業的春天。有統計稱，京都市的住宿費比疫情之前漲了88%，東京漲了77%。在明年訪日人數預計增長30%的前提下，預計明年仍舊有大量資金湧入日本，利多旅遊業和商業地產等相關產業。

五、房價繼續升溫

2023年，東京新房價格一年飆升將近50%，印證著日本樓市的築底起飛。2024年，在可預見的日本央行加息且日元升值的形勢下，日本房價還會繼續往上走。

過去一兩年，日元大幅貶值確實為日本樓市帶來一波資產熱，但今後一段時間，人們青睞日本房產的主因，是看好日本經濟。

2024年，一是全球經濟增速放緩，資金可流向的地方不多，而日本房地產仍是潛力較大的投資標的；二是隨著日本開始擺脫通縮，日本人自己可能也開始意識到，如果不進行資產組態財富很有可能“縮水”，可產生收益的現金流，會比現金存款要好。

再者，明年日本央行加息但絕非高息，對比全球，日本金融環境仍然寬鬆。日本作為全球低息投資窪地的這一點屬性，並沒有被改變。日本房價可能不太會像往年那樣暴漲，但會繼續階梯式穩定上升。

2024年，關於日本房地產的趨勢，也會和過去有所不同：

1、海內外高淨值買家更傾向於投資一整棟公寓樓，核心地區一棟樓的物業會更加緊俏。

2、之前因日元貶值和新房發售被分走的部分購買力，待日元升值和日本房價穩定上漲後，大機率會集中回到二手房市場（日本房產交易投資的主力），使得二手公寓較新建公寓更為搶手。

3、大國博弈下，東京力爭恢復亞洲金融中心的榮光。東京vs東京以外，日本房地產分化會更加嚴重。

六、公開招攬移民

2023年，在接納外國人/海外勞動力這一事上，日本絕對算得上是一眾發達國家中的清流。別的國家都在收縮移民政策，抬高門檻，日本卻是從年初到年底，都在拓寬就業限制和在留資格制度，徹底打開了“移民紅利”的大門。

由於少子老齡化加劇、勞動生產率持續低下，日本人力、人才短缺日益嚴重。外國人作為經濟和社會的支柱支撐著日本發展，重要性愈發突顯。

首相岸田文雄破天荒地提出，要考慮建設一個與“外國人共生”的社會。2024年，日本會加大搶人力度。

截至2023年6月，中長期居住在日本的外國人數量達到322.4萬人，創下歷史新高。外國人口在日本47個各都道府縣均有所增加，連外國留學生在日本就職的比例也在提高。

這一趨勢將在2024年愈發清晰。

2023年，東京人口數量靠著外籍居民才得以實現淨增長。2024年，依然沒有其它城市可以稍稍動搖東京的地位。

日本身份的“窗口期”，才剛剛開始。

七、其他地方的房價

當國內房價還在跌跌跌跌不休的時候，全球主要發達國家的房價，居然都在持續上漲。

看完一組資料，Z國的房東焦慮了，中G的房東集體沉默了：

澳洲房價已連續18個月上漲，6月達到歷史新高；

英國房價在上半年“五連漲”，6月才逐漸“漲停”；

美國5月成屋價格交易中位數，創下自1999年來新高；

5月日本東京都二手公寓房價環比上漲2.9%……

美國宏觀研究機構ASR資料顯示，截至今年4月，全球房價指數同比上漲超過3%。

如果以2006年的房價為基數100，從2006年至今，全球26個主要國家房價整體呈現上漲趨勢，漲幅接近75%。

雖然增速和漲幅有所變化，但房價上漲仍是主旋律，呈現在圖上，就是一條蜿蜒上升的曲線，趨勢非常明顯。

為什麼全球經濟下行，主要發達國家的房價卻還在漲呢？這科學嗎？

八、最大經濟體的房價

我們先來看全球最大的經濟體——鷹醬。

最近，有“紐約地產女王”之稱的Barbara Corcoran做出了這樣的預測：現在是買房的最佳時機，因為房價很快會“一飛衝天”。

太平洋對岸的房價，漲瘋了！

全美房地產經紀人協會NAR資料報告顯示，美國5月份售出的成屋價格中位數為41.93萬美元，創下了1999年以來的最高紀錄。

美國四大地區——南部、中西部、東北部、中西部和西部都出現了房價上漲。

如果把時間線拉得更長一些，看一下美國近10年的住房指數。可以發現，住房指數一路上升，就算疫情期間也沒出現過明顯下跌，今年4月更是達到424.30點的歷史新高。

與美國“同氣連枝”的英國，在樓市方面的表現也很相似。

6月17日，英國最大的房地產網站Rightmove發佈了6月最新房價報告，三大資訊點令人關注：

今年上半年，英國房價經歷“五連漲”後，6月份終於“漲停”，但房價依舊處在高位，均價為37.5萬英鎊，約346萬人民幣；

今年上半年，英國房屋交易周期從1月開始呈連續下降趨勢，5月交易周期比1月縮短了18天；

從去年6月到今年6月，英國大部分地區的房價均是上漲的態勢，備受關注的倫敦地區有1.4%的漲幅。

由此不難看出，英國近期的房屋賣得又貴又快，樓市熱度高漲。儘管6月稍有降溫，但房價依舊處在高位。

“血脈相連”的歐元區，房價也受到英美的影響。

2022年，俄烏衝突爆發後，美國開始暴力加息，歐元區的房價受到衝擊下跌，直到2023年盤整，今年以來再次略微下跌。

不過把時間線拉長來看，歐元區整體上漲趨勢還在。細分到各個國家來看，德國、法國的樓市相對低迷，但是葡萄牙和西班牙的房價漲幅領先，尤其是葡萄牙。

全球房地產線上平台Global Property Guide報導稱，以今年4月為基準，過去一年葡萄牙房屋中間價格上漲了7.04%。從2017年到2023年，葡萄牙房價強勢上漲，平均每年上漲9.2%。

高額的房價背後，實際上葡萄牙人的收入是一點都跟不上。

根據評級機構惠譽（Fitch Ratings）資料分析，葡萄牙全國房價平均價格是單個家庭年總收入的5.5倍到6倍。

九、大洋洲代表的澳大利亞房價

目光從北半球移動到南半球的大洋洲，澳大利亞的房價資料更讓人吃驚。

澳洲房地產資料平台Proptrack最新報告顯示，澳大利亞房價在6月份達到了歷史新高，雖然增長放緩，但已連續18個月上漲。與去年同期相比，上漲了6.55%。

房地產網站realestate報導稱，澳大利亞中檔住宅的價格為78.7萬美元，約572萬人民幣，較去年上漲了6.55%，並創下了新的紀錄。

澳大利亞地域廣闊，共有六個州和兩個領地，每個州和領地都有自己的首府城市。它們的房價情況最具代表性。

Realestate報導顯示，新南威爾士州的首府雪梨，儘管已是澳洲最貴的買房城市，房價還在繼續飆升，過去一年房價中位數依舊上漲了6%。

Proptrack報告則重點突出了西澳大利亞州首府珀斯、南澳大利亞州首府阿德萊德和昆士蘭州首府布裡斯班。這三座城市在過去兩年大部分時間，房價增速最快。其中，珀斯的房價在過去一年上漲了22.52%，而阿德萊德和布裡斯班分別增長了14.61%和14.14%。

距離我們最近的日本，房價同樣也是“高不可及”。

由於日元的持續貶值，海外投資者相繼把目光投向了日本房產。權威中介機構Kantei首席研究員指出，由於日本和美國之間的利率差異，以及日元仍處於貶值水平，從外國投資者的角度來看，東京市中心的房產仍然值得購買。賣方市場可能會持續一段時間。

潛台詞便是，東京房價還有得漲。

從近期的房價資料看，也的確如此。截至5月，東京23區二手住宅（以70㎡為計算）均價為7386萬日元，約合337.3萬元人民幣，同比上漲4.8%，環比上漲2.1%。

預計房價會進一步上漲，賣家開始“惜售”，而買家的購買意願則更強，供不應求的情況出現。

Kantei調查顯示，東京23個區的二手公寓出售數量也連續第3個月下降，為1萬3197套，比上月減少652套。

十、全球房價的推手

全球主要國家房價上漲情況各不相同，但其實有一些相似的原因。

首先是房貸利率下調。

美國抵押貸款銀行協會MBA發佈的資料顯示，截至6月14日的一周內，30年期固定抵押貸款的合同利率下降8個基點至6.94%，自今年3月以來首次降至7%以下。五年期可調整利率抵押貸款的利率下跌18個基點至6.27%，為2月以來的最低水平。

其他國家也在緩慢跟進降息，以英國為例，高利率有望在大選後出現變動。

Rightmove抵押貸款專家Matt Smith稱，一些知名房貸機構的利率已經開始下調，其他機構可能會效仿。恰逢大選後經濟回暖，這對於購房者來說是個好機會。

第二是移民增長的影響。

疫情以來，澳大利亞人口迅速增長。2020年前，澳大利亞每年的淨移民人數約為16萬人，2022年增加到18.4萬人，2023年超過40萬人。但澳大利亞的住房供應卻沒有跟上。在各大城市租房非常困難，購房成本也比以往任何時候要高。

美國著名房地產分析公司JBREC最近報告顯示，由於移民潮和美國大選年的出現，預計2024年美國人口將增長400萬，需要新建165萬套住房才能滿足新增人口需求。而目前美國總的住房供應不足210萬套，超過68%的住房市場供不應求。

經濟學人指出，富裕國家的非本國出生人口年增長率約為 4%，為有記錄以來的最快增長速度。這將在未來繼續推高居住需求。

第三則是收入上漲。

經濟學人指出，自2021年以來，富裕國家的平均工資上漲了約15%，而失業率仍接近歷史最低水平。富裕國家近年來家庭勞動收入的增長遠遠超過了利息的增長。這有利於他們用更低的財務和心理負擔購房。

5月15日澳大利亞統計局公佈的資料顯示，2024年第一季度工資同比增長4.1%。這一同比增幅高於去年第一季度的3.8%，且從今年７月開始，澳大利亞最低工資又將提高3.75%，在澳洲，即使是零工，時薪工資也是全球排名前列。

據日本文部科學省和厚生勞動省資料，2024年春季畢業的日本大學生的就業率在4月1日達到98.1%，同比增長了0.8個百分點。

自今年4月份起，日本大學畢業生平均每月起薪將上漲3.1%，至225,686日元，約合10370元人民幣。

十一、越南 這個城市的房價 悄悄漲了一年了！

以下資料來源於 第一太平戴維斯 和 世邦魏理仕

2023年最後一個季度，越南首都河內的一手房的均價連續20個季度上漲，每年增長14%。換句話說，現在河內公寓的價格幾乎是2019年初的兩倍。

2023年底，河內的一房5300萬越盾每平米，環比增長4.6%，平均每年14%－15%的上漲。有的地方甚至上漲了30%－40%，更有一些地方在過去的2年上漲了80%。

2023年的越南房地產，跟經濟一樣，檢索一下出來的新聞不是崩盤，就是房企倒閉潮，一整個全是負面消息。所以其實2023年越南樓市的負面消息已經勸退了部分的外國投資客，大家都說越南的房價是炒房客炒起來的，這其中的典型就是…………

但是，明顯在外國投資客缺失的2023年，河內公寓的價格還在繼續急劇上漲，且已經連漲了20個季度。

為什麼？

河內公寓價格暴漲的原因！

弄懂房價上漲的邏輯，你就明白了。

一個城市一個國家房價上漲的根本原因更多地在於供應關係和經濟發展，人口增長、城市化處理程序加快、土地供應緊張等因素都會推高房價。

河內公寓價格的上漲也逃不過這個邏輯。

和越南其他細分領域低迷相比，2023年河內公寓的價格走出了自己獨立的行情。

河內公寓市場能走出獨立行情最主要的原因就是，就是房價上漲的根本邏輯：供不應求。

河內，越南的首都，也是僅次於胡志明（人口超過1200萬）的第二大城市，對人口和資源有強大虹吸效應，河內可以虹吸越南全國的人口。

據河內人口部門2020年底的研究顯示：首都河內人口平均每年增加16萬人，每年平均增長的人口數量相當於一個城區的居民數量；

大河內的人口已經超過1000萬人，平均人口密度約為2398人/平方公里， 是全國人口密度的8.2倍。

一個國家，人口的數量，人口的湧入量決定了這個國家的經濟，地產和金融

的繁榮度。

人口在急速膨脹，但是河內的住房供應卻越來越少。

2023年河內新增待售供應總量均創近十年來最低水平。

根據越南建設部的資料，在河內，2023年只有10300套公寓開盤銷售。

根據世邦魏理仕的資料顯示：2023年河內新公寓供應總量達到11400套，

為過去10年來的最低水平，

其中90%是高端公寓。（統計的路徑不同導致資料有出入）

對於2024年的河內公寓市場，供需失衡會持續！

2023年河內grdp增速跑贏了胡志明（50.81%），達到了6.27%；

2024年外資還在持續不斷的湧入越南，河內外資吸引力全越南第二；

2024年也是河內基建爆發的一年；

所以，2024年河內公寓的價格一定是風高水激的一年。

如果你2024年還想去越南河內買房，這幾條法則你記住，基本就能過濾掉大部分的錯誤。

避開河內老城區；

聚焦河內發展方向，向西；

聚焦河內新CBD，以江南大廈為核心向周邊輻射；

聚焦河內高科技和年輕人聚集的中心；

不要出河內3.5環；

當然，不可否認，河內的發展，還需要走過很長的路，這一段路是每個國內城市都走過的。

還是那句話，你不到越南，你是無法真切的感到那種“時光倒流”的感覺。

因為，大機率越南城市發展會走國內的道路，河內的樓市也會走國內的道路。

十二、誰家的房價在跌？

全球主要發達國家房價都在上漲，有沒有那些國家、地區是下跌的呢？其實也有。

比如韓國，2023年房價大幅下跌，今年房價也沒有回彈，從住房指數上看，處於緩慢下跌的狀態。

在2023年暴跌前，韓國房價過去5年平均漲幅80%，韓國是全球樓市炒作最熱的國家之一。

太愛炒房的結果，就是樓市大起大落。

韓國的“全租房”制度，助推了炒房的大潮。“全租房”是一種介於月租和所有權之間的手段。租戶需要給房子市場價格五成到八成的保證金，租約期間無需支付租金。

而很多租戶為了繳納這筆保證金，會選擇貸款，利率比月租低。當房價上漲，利率走高，需要還的貸款接近或超過月租，租客就會出現退房潮。

這時候，全租需求萎縮，房東很難從新租戶那裡獲得足夠的保證金，房東就會以大幅折扣價格拋售房產，房價加速下跌。這樣的制度，顯然很難維持房價平穩。

同樣的，中國香港近期的樓市也整體處於下跌狀態。

為了啟動市場活力，吸引更多投資者。香港特區政府在今年2月底宣佈撤銷所有樓市“辣招”，即“撤買家印花稅、新住宅印花稅和額外印花稅等”。

以買一套500萬的房產為例，內地人需要交150萬稅費，稅率高達30%。目前只有從價印花稅規則，稅費僅2.25%，為11.25萬，足足省了138.75萬元！

但結果，只是曇花一現。

短期內，香港樓市迎來了交易量的激增，房價也有上漲，但後勁明顯不足。從香港政府公佈的資料看，5月私人住宅售價指數跌至305.9，按月跌1.2%，扭轉前兩個月的升勢。

據中新社報導，在目前利淡因素較強的情況下，樓價指數將持續回軟，最快第四季才有轉機。

除了香港，中國內地的房價也正處於下跌。

不過，中國內地和其他發達國家選擇的道路不同。發達國家在貨幣寬鬆大放水，刺激經濟和國民收入都持續上漲，而中國卻相對穩健，選擇主動刺破房地產泡沫。

在房價持續下跌之後，中國開始給一線城市鬆綁。

5月17日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局等部門出台一系列支援房地產的舉措（“517樓市新政”），包括明確取消全國層面房貸利率政策下限、下調房貸首付款比例和公積金貸款利率、設立保障性住房再貸款等多方面內容。

目前新政已經實施一個多月，效果逐漸顯效，核心一二線城市市場活躍度有望延續，房企銷售將有所改善。

房價跟國家經濟發展有很強的關係，這是被普遍證明的一個規律。

儘管中國和全球房價走勢不同，但長期來看，大家都有光明的未來，但從日本經濟衰退的30年時間去看，但願不要經歷那麼久的時間！ (海外資產精英匯)