7億元，含上百棟爛尾別墅！重慶悅榕莊酒店資產被拍賣，背後開發商來頭不小

申基實業集團的失敗，折射出當前“地產系”高星酒店面臨的普遍困境。

悅榕莊也走到了被拍賣的境地。

8月9日，據阿里資產拍賣網消息，位於重慶北碚的國內頂奢酒店代表之一的悅榕莊及上百棟爛尾別墅等將於9月2日進行法拍，起拍價7億元。截至8月14日上午，該資產已有6144人次圍觀，158人設定提醒。但尚無人報名。

值得關注的是，上述資產均來自素有“酒店大王”之稱的重慶申基實業（集團）有限公司（以下簡稱“申基實業集團”），因申基實業集團過度擴張和經營不善導致資金鏈斷裂、項目停工，最終走向了破產清算的境地。

爛尾別墅群整體拍賣

重慶北碚悅榕莊資產拍賣，受到業內廣泛關注。

公開資料顯示，悅榕莊項目規模宏大，佔地約616畝，是當年重慶北碚十里溫泉城的重點項目。同時，悅榕莊是悅榕集團旗下首個豪華溫泉度假村，也是國內頂級奢華酒店代表之一。

悅榕莊項目分為三期開發，由悅榕、悅椿2個酒店以及獨棟、雙拼別墅和部分公寓組成，此外還推出了專屬自住的商務度假別墅——悅榕私邸。

根據競買公告，此次法拍涉及的資產包括悅榕莊酒店及其二期、員工宿舍、停機坪和辦公樓等。

具體來看，第一部分資產是悅榕莊一期ABCD區域房地產、機器裝置、電子裝置、家具家電。其中，悅榕莊酒店佔地2萬平方米，建成於2013年5月，目前在營運中。有消息稱，儘管法拍可能導致業主方變更，但不影響酒店的日常經營。

悅榕莊二期包含9塊土地使用權及地上建築物、車輛2台，規劃包括度假酒店、森林宅院、健康養老公寓等項目170棟。截至目前，除了1個地塊閒置外，其他8個地塊已經修建119棟，雖然已開發但停工多年，部分建築物主體結構封頂，部分才修建一兩層，維保狀況較差。

第三部分資產是員工宿舍（停機坪）、停機坪旁辦公樓、地上建築物（悅椿度假酒店），值得注意的是，地上在建工程（悅椿度假酒店）實際面積與規劃資料不符，存在超規劃部分。

開發主體的困境

重慶北碚悅榕莊酒店緣何淪落到被法拍？這與其背後開發主體困境息息相關。

據介紹，上述資產屬於重慶柏椿實業有限公司（以下簡稱“重慶柏椿實業”）。2023年，重慶渝州園林工程公司因其所欠上千萬元工程向法院提起破產清算。同年9月，重慶市第五中級人民法院受理該案件並指定了大成律所為破產管理人。此次資產拍賣亦是由管理人發起。

天眼查顯示，重慶柏椿實業成立於2011年，經營範圍包含從事投資業務（不得從事金融及財政信用業務），酒店管理及相關業務諮詢、會展服務、策劃（不含隊外經濟技術展覽會）等。截至2022年底，重慶柏椿實業總資產17.43億元，總負債19.72億元，淨資產為-2.29億元，處於資不抵債狀態。

值得關注的是，重慶柏椿實業由申基實業集團100%持股，後者由重慶啟兆投資管理有限公司、申勇分別持股87.25%、12.75%。

資料顯示，申基實業集團成立於1996年，受益所有人是申勇，是一家包含房地產開發、酒店經營管理、汽車銷售和進出口貿易等業務的多元化集團公司。成立之初是以汽車銷售為主，2000年成為首家一汽奧迪重慶地區經銷商，在重慶豪車市場佔有重要地位。

在賺到第一桶金後，申基實業集團開啟了“國際酒店+特色地產”的模式。該模式以高知名度的星級酒店為主題，帶動頂級商務寫字樓、奢侈名品商業、高端住宅等物業的開發和營運。

輝煌時期，申基實業集團旗下包括重慶阿卡斯酒店投資管理有限公司、重慶正典汽車銷售有限責任公司、重慶平方釐米房地產經紀有限公司、重慶爵馳遊艇俱樂部有限公司、重慶申基通用航空有限公司、申基國際控股有限公司（申基國際02310.HK），涉足汽車、地產、酒店、遊艇和直升機等多個領域。

此外，申基實業集團旗下還包括重慶北碚悅榕莊度假酒店、重慶北碚悅榕私邸、重慶解放碑威斯汀酒店、申基金融廣場、重慶申基索菲特酒店、索菲特商務樓、梁平戴斯酒店國際社區、秀山豪生酒店國際社區、西寧中央商務城、海南五指山悅榕莊度假村等多個大型酒店項目。

申基實業集團在重慶打造了一個“酒店王國”，創始人申勇也被稱為“重慶酒店大王”。

然而，好景不長，申基實業集團的輝煌背後隱藏著巨大的危機。高昂的成本與高端定位，使得項目難以獲得市場廣泛認可，加上過度擴張帶來的資金鏈緊繃，申基實業集團開始顯現疲態。2015年，悅榕莊項目二期因資金問題被迫停工，成為集團困境的初現端倪。

隨後幾年，申基實業集團各種債務訴訟不斷，旗下的威斯汀酒店、正典車行等核心資產也相繼被拍賣。

2016年，開業僅2年的重慶解放碑威斯汀連同所在的地塊申基金融廣場被申基掛牌出售；2017年，雅高集團宣佈終止和申基的合作管理關係，結束合作的背後與管理期間酒店形成的約1200萬元經營債務有關。隨後，申基索菲特酒店更名為雅詩特酒店，最終該酒店也於2022年被擺上了法拍貨架。申基實業集團位於海南五指山的國有建設用地使用權也因強制執行進行公開拍賣，面積約200畝，起拍價6628萬元。2022年，旗下重慶正典汽車無力償債而被破產清算拍賣，經過66次延時，最終以約9800萬元的價格被拍下。

申基實業集團盲目佈局、經營不善帶來的資金問題最終讓公司走向了破產清算之路。2022年1月，重慶市第五中級人民法院裁定受理重慶市江北區國咨小額貸款有限公司對申基實業集團的破產清算申請。

據申基實業集團提供的資產負債表顯示，截至2020年9月30日，其資產為401492.51萬元，負債為394453.66萬元，所有者權益為7038.85萬元。

此外，“申基系”企業及企業負責人大部分也被貼上“失信被執行人”“被執行人”“限制高消費”“股權凍結”等標籤。

有業內人士認為，申基實業集團的失敗，折射出當前“地產系”高星酒店面臨的普遍困境。隨著開發商償債壓力的增加，與開發商繫結的星級酒店項目往往成為了最先被調整或出售的資產。如2023年萬科調整酒店業務，4.8億元出售了多家悅榕莊酒店管理權。

作為一家高級國際酒店品牌，悅榕莊在中國市場的佈局和品牌影響力無疑為合作方帶來了諸多優勢。然而，這也無法完全避免地產開發商自身問題所帶來的連鎖反應。重慶北碚悅榕莊酒店被掛牌拍賣，就是這一困境的直觀體現。 (中國房地產報)