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昨日地產股持續沖高，包括金地集團、天地源等多支地產股漲停，此外，萬科、保利、招商蛇口等地產股票也出現明顯異動。
對於地產股集體異動，分析人士認為，或與存量房貸利率調整的市場預期有關。
事實上，隨著首套房、二套房房貸款利率持續走低，部分城市房貸利率已進入“2時代”，而存量房貸利率卻仍處在4%以上。由於新發放房貸利率與存量房貸利率之間差距逐步拉大，“提前還貸”成為引人關注的一個市場現象，調整存量房貸利率的關注度也逐漸走高。
“存量房貸利率下調去年已有。房地產市場供求關係發生重大變化背景下，通過降低存量房房貸利率，最佳化商業性個人住房貸款利率，不僅可以有序調整最佳化銀行資產負債，規範住房信貸市場秩序，還可進一步減輕已購群體經濟負擔，並有助於釋放其消費潛力，促進經濟內循環。”58安居客研究院院長張波告訴記者。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，“新一輪存量房貸利率下調的窗口已經打開。”
在其看來，近期存款利率大幅度下調，5年期存款利率降幅更大。據融360數字科技研究院監測資料，2024年7月，銀行整存整取存款3個月期平均利率為1.481%，6個月期平均利率為1.689%，1年期平均利率為1.817%，2年期平均利率為1.94%，3年期平均利率為2.339%，5年期平均利率為2.295%。
“利率調整極大降低了銀行資金端成本，而且中長期調整幅度更大。另外，央行公開市場操作利率也在下調，商業銀行資金端成本快速下降，為再次下調房貸利率打開了窗口。”李宇嘉稱。
事實上，去年存量房貸利率已進行過調降，並惠及眾多購房者。
據中國人民銀行、國家金融監督管理總局於2023年8月31日發佈的關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知，其中提到，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向金融機構提出申請，由金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。
截至當年11月6日，中國人民銀行貨幣政策司發文表示，降低存量房貸利率工作已基本完成，超過22兆元存量房貸利率下調，平均降幅0.73個百分點，惠及超5000萬戶、1.5億人，每年減少借款人利息支出1600億—1700億元，戶均每年減少3200元。
而今年以來，隨著各地陸續取消房貸利率下限以及央行兩度降息，新發放房貸利率降至歷史低點。
中原地產研究院統計資料顯示，2024年8月全國首套房平均利率已跌至3.25%左右，二套房貸款平均利率為3.6%；一線城市中，目前5年期以上首套房貸利率最高的北京、上海是3.4%，廣州低至2.9%，而二線城市普遍為3.1%，南京低至2.95%。
隨著新發放房貸利率和存量房貸利率的差距逐步拉大，今年以來提前還貸現象成為市場關注的一個熱點。
張波表示，一旦降低存量房貸利率，貸款人提前還款的意願度就有可能大大降低，這也將有效壓制違規使用經營貸、消費貸來置換存量住房貸款的行為，淨化房貸市場。
“去年存量房貸利率調整是針對首套房房貸，如果市場傳聞屬實，本次調整是否會惠及二套房房貸，值得關注。”張波認為，隨著近兩年房價不斷回落，作為抵押物的房產其本身價值也大打折扣，而銀行對於貸款人是否能穩定償本付息，表現出更高的關注度。
“近期不少城市展開的‘商轉公’成為一個熱門話題，說明當前存量房貸利率下降，其調整有著較廣闊的市場基礎。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進稱。
據中原地產統計，目前，吉林、河南、湖南、河北、山東、安徽、四川等省份超30個城市陸續執行、最佳化“商轉公”（商業性住房貸款轉住房公積金貸款）政策，但一線城市中只有深圳開辦“商轉公”業務。
分析人士表示，當前，全國五年以上首套住房公積金貸款利率為2.85%，低於商貸平均利率。“商轉公”後，此前利率較高的存量房貸便能夠轉為利率較低的公積金貸款，可節省家庭利息開支。
“多地開展房貸商轉公業務的背景之一是，存量房貸利率與新增房貸利率之間的利差擴大。除深圳，開展商轉公業務的城市，體量基本較小，北上廣等大城市未來是否會跟進落實，還有待觀察。”中原地產首席分析師張大偉稱。
嚴躍進認為，近期最佳化商貸轉公積金貸款的城市中，一些公積金額度比較高的城市主動性較強，但是其他城市的主動性較弱。
個貸資料變化方面，8月30日，央行發佈的二季度金融機構貸款投向統計報告顯示，2024年二季度末，個人住房貸款餘額37.79兆元，同比下降2.1%。2024年二季度末，人民幣房地產貸款餘額53.1兆元，同比下降1%，增速比上年末高0.04個百分點；上半年增加1976億元，同比多增427億元。
如果存量房貸利率繼續下調，會來帶那些影響？
對此，張波向記者表示，由於存量房貸利率涉及到的是已購房群體，因此對於房地產市場的交易並不會產生直接影響，但可能會對即將入市的購房群本對市場後期的信心起到一定提升作用，進而有利於釋放市場購買力。
“存量房貸利率下調，可以緩解提前還貸現象。”李宇嘉表示，儘管調整存量房貸利率可能會對銀行利潤產生一定影響，但如果能減緩提前還貸及貸款意願下降的形勢，同時能夠提升貸款增量，那麼即便存量房貸利率低了，銀行總體利潤仍可能穩中有增。
對於已購房群體來說，多位分析師認為，調整存量房貸利率對於其再次入市或具有提升效應：由於減輕了月供壓力，不排除部分購房者會考慮為父母、子女新購房產，或者產生旅居、養老等多樣化的房產購置需求，從而形成再次改善需求，但這類需求佔比預計不高，並且會呈現出多樣化的特點。
“降低存量房貸利率，能夠切實減少相當一部分購房者利息支出。當房貸利率下調或還款壓力減輕時，家庭將有更多可支配收入用於日常消費、教育、醫療、娛樂等其他方面，並有可能增加在非住房領域的消費支出，如購買汽車、家電、家具等耐用消費品，以及增加在旅遊、餐飲、娛樂等服務行業的消費。這將促進相關產業的繁榮和發展，形成良性循環，推動經濟持續增長，從而提升民眾生活品質。”張波稱。 (財聯社)