2026年全國兩會正式啟幕，房地產領域的代表委員聚焦穩市場、提信心等方面建言獻策，提出一系列兼具針對性與可操作性的建議。全國政協委員、新希望集團董事長劉永好：建議下調首付比例和貸款利率據中國房地產報，今年，全國政協委員、新希望集團有限公司董事長劉永好關注了穩定房地產市場、提振行業信心的話題。針對當前房地產市場發展問題，他提出具體建議：第一，集中出台強有力的政策組合拳。建議統籌金融、稅收、住建等多個部門同時發力，形成政策合力。具體措施包括，進一步下調首付比例和貸款利率，並對住房交易環節的稅費給予階段性減免，以降低購房成本，啟動市場活力。第二，最佳化規劃佈局，盤活存量資產。建議調減新增商業用地的比例，從源頭上控制商業地產的增量。同時，支援盤活存量的商辦類資產，最佳化“商改住”政策，適度放寬公寓在入學、落戶等方面的限制。△全國政協委員、新希望董事長劉永好全國政協委員、香江集團董事長翟美卿：穩樓市就是穩信心！穩老百姓“錢袋子”！全國政協委員、香江集團董事長翟美卿在今年全國兩會提案中的核心觀點，即穩定房地產市場是重建居民消費信心的關鍵前提，房價穩了，老百姓的‘錢袋子’就穩了，消費的信心就回來了。一是最佳化需求管理，穩定房價預期。建議賦予省級政府限購限貸靈活調整權，推動一線城市外圍區域、二線城市全域適度放開限購，釋放合理購房需求；在重點城市開展階段性試點“購房送消費券”政策，按購房金額比例發放家電、汽車等消費抵扣券；探索房貸利息個人所得稅專項附加扣除額度上浮，直接啟動消費潛能。二是強化金融支援，減輕居民與企業負擔。針對居民“買不起”和房企“融不到”的雙重困境，翟美卿提出了“定向降息”方案。她建議以財政定向貼息替代全面降息，首套房貼息50～75BP，多子女家庭、新市民額外疊加20～25BP，存量房貸同步貼息約50BP，減輕居民還貸壓力。三是創新存量盤活，破解供需錯配與庫存積壓。建議由央行、財政部牽頭擴大專項資金，引導城投平台、國企收購120平方米以下優質存量商品房轉為保障性住房，同時建立合理定價機制，將收儲虧損納入財政考量。此外，建議全面推行房票制度，明確6個月回款時限、定金保障規則，允許跨區使用；鼓勵“以舊換新”，搭建舊房交易通道，給予新房契稅減免、貼息上浮疊加優惠，實現去庫存、補保障、促消費多重成效。四是完善制度保障，促進行業長期健康發展。建議深化預售制度改革，擴大現房銷售試點並設3～5年過渡期，房企可分期申請預售許可，嚴格預售資金全程監管，嚴守保交樓底線；建立住房與教育、醫療聯動機制，保障新市民、青年人安居權益。在土地供應方面，建議按18個月庫存去化周期調整土地供應，去化周期超24個月的城市暫停新增住宅用地，允許閒置商辦用地依規轉住宅。重點城市試點高品質住房消費激勵，對購買綠色建築、智慧住宅、適老化社區的消費者，給予補貼或契稅減免，撬動供給創新，推動行業高品質精細化轉型。△全國政協委員、香江集團董事長翟美卿58同城董事長兼CEO姚勁波：建議提高個稅減免幅度，刺激住房交易今年兩會期間，全國人大代表、58同城董事長兼CEO姚勁波提出促進高品質充分就業、家政更好服務“一老一小”、啟動改善性住房需求等三大類民生建議。其中，在啟動改善性住房需求方面，共有三項具體內容。“過去大家問‘有沒有房住’，現在問‘房子好不好住’。”姚勁波說，根據調查，住房需求正從“面積導向”轉向“品質導向”。他指出，當前“賣舊買新”市場正處於政策驅動的關鍵階段，通過降低交易入市門檻和交易成本、提升市場透明度，可有效啟動二手房流動性，打通新房與二手房置換鏈條，推動住房消費從“有房住”向“住好房”升級。具體而言，姚勁波提出三項建議。第一，加大個稅減免力度降低購房成本。將新購住房貸款利息納入個人所得稅專項附加扣除，對納稅人本人或配偶購房產生的商業貸款及公積金貸款利息，按每月3000元標準定額扣除，最長不超過240個月，以減輕居民還貸壓力，釋放改善型住房需求。第二，建立“好房子”資訊披露制度引導品質消費。圍繞安全、舒適、綠色、智慧等指標，建議建立全流程資訊披露機制，開發商申領預售許可前，須提交《好房子資訊披露表》獲取唯一編號；推行“一案一碼、全程可追溯”，項目資訊在官方平台及銷售現場同步公示，購房者可掃碼查詢。對資訊真實、品質達標項目給予金融與政策激勵，推動行業向高品質發展。第三，深化“帶押過戶”服務降低置換門檻。在不動產登記領域持續推廣“帶押過戶”，最佳化流程、縮短周期，降低過橋資金成本。完善跨銀行業務銜接，實現未結清貸款情況下同步完成過戶與抵押變更，進一步提升交易效率和市場流動性。 (上海樓市情報)

近日，寧波銀行對外發佈了一則正式公告，內容涉及對積存金活期利率的重大調整，將其直接歸零至0%……此舉意味著，客戶若將黃金以積存金的形式存入該行，將不再獲得任何利息收益，甚至在未來，還可能面臨倒貼“管理費”的風險。儘管這僅針對個別產品，但它無疑釋放了一個強烈且明確的訊號：高息時代已然落幕，我們正加速步入一個低利率，乃至“零利率”的長期週期。當前，許多人仍將目光聚焦於房價的起伏波動。然而，在2026年，相較於房價這一指標，更為關鍵的實則是資金成本。房價，作為資產價格的一種體現，而利率，則是衡量資金價格的重要標尺。當資金變得愈發廉價時，資產的定價機制與邏輯必將經歷一場根本性的變革與重構。今日，我們借助央行公佈的資料以及高層釋放的訊號，深入剖析這一背後的信貸趨勢，以期為讀者揭示其內在邏輯。首先，讓我們審視一組關鍵資料。步入2026年1月，國有大型銀行的活期利率已微薄至0.05%。即便是定期存款，無論存期是三年還是五年，其利息收益也僅能勉強維持在1.3%至1.8%的區間。那麼，為何銀行不再渴望吸納存款了呢？原因在於，當前市場上資金充裕，而優質的借款人卻相對稀缺。在過去二十年的高速發展期，國家經濟蓬勃向上，處處充滿機遇。企業需擴張規模，開發商需競相拿地，個人則熱衷於購房置業。一時間，資金需求旺盛，利率水平自然水漲船高，存款者能夠輕鬆獲得4%、5%的回報。然而，時過境遷，當下的經濟邏輯已發生深刻變化。經濟步入高品質發展階段，增速逐漸放緩。企業不再盲目借貸擴張，居民則忙於提前償還貸款。銀行手中雖握有大量存款，卻難以找到合適的借款人，同時仍需剛性兌付利息。存款，已然成為銀行的“負債”負擔。為了應對這一困境，銀行不得不採取兩項關鍵措施：一是竭力降低存款利率，以引導人們將資金從銀行取出，轉而用於消費或投資；二是大幅降低貸款利率，以懇求優質客戶將資金借走，從而盤活資金，降低“負債”成本。這便是2026年的金融大背景：資產稀缺，資金過剩。在此背景下，房貸利率的走勢已癒發清晰。沒有最低，只有更低。央行最新公佈的資料顯示：2025年第四季度，全國新發放的個人住房貸款加權平均利率已降至3.06%，創下歷史新低。回顧往昔：2021年……當前，房貸利率依舊維持在5%至6%的較高水平，但自2023年起，這一利率已顯著下調至4%；而至2025年，更是有望跌破3%的關口，短短數年間，資金成本實現了近乎減半的下降。那麼，為何這一利率下降趨勢具有不可逆性呢？關鍵在於息差因素。這裡存在一個核心的計算公式：房產價值等於租金回報率除以資金成本。在過去，由於房價上漲預期強烈，人們並不太在意租金回報率較低（約1.5%）的情況，同時也能夠接受較高的房貸利率（5%）。這是因為，只要房價持續上漲，所支付的利息成本完全可以通過房價增值來覆蓋。然而，時至今日，房價預期已趨於穩定，不再呈現上漲態勢。此時，若房貸利率仍維持在4%，而租金回報率卻只有1.5%，那麼購房行為將變得無利可圖，甚至可能虧損。在此情況下，理性的資金會傾向於選擇提前償還房貸，而非繼續購房。為了穩定房地產市場，激發民眾的購房意願，房貸利率必須向租金回報率靠攏。只有當房貸利率降至2%甚至更低，接近或低於租金回報率時，房產才重新具備持有的價值。因此，只要這一平衡點尚未達到，降息的步伐就不會停止。實際上，近期的高層會議已經明確釋放了訊號。今年的政策關鍵詞便是：適度寬鬆、降准降息。據高盛預測，至2026年一季度，中國央行將實施一次“雙降”政策，即降低存款準備金率50個基點，以釋放長期資金；同時降低利率10個基點，直接降低社會的借貸成本。而在三季度，可能還會再次進行降息操作。這一系列政策意味著什麼呢？它意味著國家正在為全社會的債務進行減負。無論你是企業主，還是背負房貸的個人，都將感受到利息負擔的逐漸減輕。對於購房者而言，這無疑是2026年一個確定性的利好消息。因此，不妨等待降息後再考慮購房。以一筆200萬元、期限為30年的貸款為例，若利率從4.2%降至3.0%，則每月的還款額將減少約1500元，總利息支出更是能節省下50萬元。這50萬元，是實實在在的經濟利益，相當於房價在無形中打了折扣。在低利率時代，普通人的生存策略也需相應調整。過去，人們習慣於存錢獲取利息；而未來，則應考慮借錢購買能夠產生收益的資產。我們要學會利用利率的剪刀差效應。例如，進行高息債務的置換。若你手中仍持有利率超過4%的房貸，或利率超過5%的經營貸，那麼在2026年，你的首要任務便是進行債務置換，充分利用當前的低息政策環境。將高息借貸轉換為低息借貸，是最佳化財務結構、降低資金成本的有效策略。這一轉換可通過多種途徑實現，包括但不限於商業貸款轉公積金貸款、抵押經營性貸款（JYD）的置換，以及在政策允許的情況下進行跨行貸款置換，甚至採取提前償還貸款後再進行抵押貸款的方式。核心目標在於削減資金成本，實質上等同於增加收益。再以核心資產的證券化為例進行闡述。在銀行存款利率低至1%的背景下，位於核心城市的優質房產，其屬性已發生根本性變化。它們不再僅僅是追求高風險高回報的投資工具，而是演變為一種附帶槓桿效應的高息債券。具體而言，若在上海、北京等核心城市區域購置一套房產，其租金回報率能夠達到3%，而未來房貸利率有望降至2%乃至1.8%，則將形成正利差。這意味著，利用銀行提供的低成本資金購房，所收取的高租金不僅能夠覆蓋貸款利息，還能產生額外收益。同時，房產本身具備抗通脹特性，並能分享城市發展的紅利。從金融學角度來看，這構成了一種無風險套利機會。然而，必須明確一點。低利率政策雖具有普惠性，但資產市場的分化現象卻異常殘酷。資金成本越低，越傾向於流向優質資產。因此，一線城市及強二線城市的核心資產，其價格將被低成本資金所推高，或至少保持穩定，避免大幅下跌。相反，三四線城市、老舊小區及遠郊房產，即便利率降至零，也難以擺脫負資產的命運。原因在於，這些房產的租金回報率過低，缺乏市場流動性，且僅存在資產折舊問題。簡言之，低成本資金無法挽救劣質資產。面對利率持續下行的不可逆趨勢，我們應採取以下策略：其一，避免將大量現金存入銀行定期存款，除非個人極度厭惡風險。否則，將現金長期存放於銀行，實則是在見證財富的縮水。當前，從宏觀政策到微觀個體，均致力於抵禦通脹，併力求實現資產增值超越存款利息。其二，密切關注貸款市場報價利率（LPR）的調整動態。儘管今年1月LPR未作變動，但預計年後3月將進行調整。LPR作為房貸利率的基準，其下調將直接導致存量房貸利率的降低。其三，充分利用公積金貸款政策。當前，公積金貸款利率極低（首套房貸款利率為2.6%），這是普通民眾能夠從國家獲取的最優惠貸款。因此，在條件允許的情況下，應優先選擇公積金貸款，而非商業貸款；同時，應儘可能申請最高貸款額度，而非選擇全款購房。在通脹預期下，適度負債實際上是一種抵禦通脹的有效手段。儘管其效果在短期內可能不明顯，但五年之後，其價值將得到充分體現。當下，我們需以全新的視角重新審視房地產市場。在過往的房產投資邏輯裡，人們購房時往往將目光聚焦於房價的漲幅情況，以此作為判斷房產投資價值的關鍵指標。然而，時移世易，如今購房的決策依據已悄然發生變化，租售比成為了一個更為重要的考量因素。我們可以細緻地算一筆賬：對於某一套特定的房產而言，其一年的租金收入，是否足以覆蓋購買該房產所產生的貸款利息呢？倘若答案是肯定的，並且該房產所處的地段位於城市的核心區域，具備優越的地理位置、完善的配套設施以及良好的發展潛力，那麼在2026年，這樣的房產無疑將成為極具價值的優質資產。相反，如果該房產的年租金無法覆蓋貸款利息，同時其所處地段又並非核心區域，缺乏明顯的潛在房價上漲動力，那麼這樣的房產就極有可能成為沉重的負擔，給投資者帶來經濟上的壓力。總體而言，今年的房地產市場分化態勢愈發顯著。在經濟增長放緩、利率處於低水平甚至接近零利率的時代已然來臨的大背景下，市場的運行規則和投資邏輯都發生了深刻的變化。在這個特殊時代，從短期避險的角度來看，“現金為王”的策略能夠在一定程度上幫助投資者規避風險，確保資金的相對安全。然而，從長期的投資邏輯出發，“資產為王”才是更為明智的選擇。但需要明確的是，這裡所指的資產並非泛泛而談，而是必須具備能夠持續產生穩定現金流的能力，這樣的優質資產才具備真正的投資價值。當然，當利率降至零水平，這並不意味著世界末日來臨，而僅僅是市場規則發生了改變。那些能夠敏銳洞察市場規則變化的人，會積極採取行動，通過置換債務來最佳化自身的財務結構，合理調整資產組態，充分利用低利率環境下廉價的資金，果斷抄底那些位於核心地段、具有發展潛力的優質資產。相反，那些對市場規則變化視而不見、看不懂其中門道的人，則可能依然守著不斷縮水的存款，或者背負著高昂利息的舊債務，在市場變化中陷入被動局面。市場趨勢的發展具有不可逆性，投資者唯有順應趨勢，積極調整投資策略，才能在複雜多變的市場環境中立於不敗之地。 (房地產那些事兒)

今天上午，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2026年2月24日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%。以上LPR在下一次發佈LPR之前有效。本月1年期和5年期以上較上月均未發生變化。LPR自去年5月20日1年期和5年期分別降低10個基點後，截至目前，已經連續9個月保持未變。目前，上海房貸利率執行情況如下：住宅首套：利率3.05%（首付15%）住宅二套：利率3.07%（首付20%）公積金首套利率2.6%（首付20%）公積金二套利率3.075%（首付20%）接下來房貸利率還會下調嗎？未來下調空間有多大？去年底召開的中央經濟工作會議中明確，今年要繼續實施適度寬鬆的貨幣政策，還提出“靈活高效運用降准降息等多種政策工具。這也將表明，未來降息空間依然存在，有業內人士預測，2026年一季度之前，大機率會有一次降息或降准。大家覺得房貸利率還會降嗎，歡迎來評論區一起聊聊！ (上海樓市情報)

面對居高不下的住房成本，川普政府直接繞過聯準會，動用行政力量干預抵押貸款市場，試圖通過“避險”聯準會的縮表來壓低房貸利率。當地時間1月9日，美國財政部長貝森特在明尼蘇達州接受媒體採訪時闡明了川普政府最新一輪金融干預政策的核心邏輯。他表示，美國政府指令房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）購買抵押貸款支援證券（MBS）的目標，是為了大致匹配這些債券從聯準會資產負債表中流出的速度。貝森特指出，目前聯準會每月約有150億美元的MBS到期不再投資（即“縮表”），這導致聯準會龐大的6.3兆美元債券組合中的MBS持有量持續下降。他認為，聯準會的這一操作實際上是在向市場施加反向壓力，阻礙了抵押貸款利率的進一步下行。因此，川普政府的策略是利用“兩房”的購買力來填補這一由央行留下的需求缺口。所以我認為，我們的想法是大致跟上聯準會的步伐，因為聯準會一直在朝著相反的方向努力。此前，川普總統於周四正式下令監管“兩房”的聯邦住房金融局（FHFA）購買2000億美元的MBS。FHFA局長William Pulte周五證實，他們已經啟動了首輪30億美元的購買計畫。這一指令被市場解讀為白宮在解決住房負擔能力危機上的激進舉措，同時也標誌著行政權力對傳統上由央行主導的金融市場領域的罕見介入。01. MBS價格飆升，房貸利率有望下行0.25個百分點自川普宣佈該指令以來，市場反應劇烈。川普的量化寬鬆政策導致抵押貸款支援證券（MBS）價格飆升，市場迅速重新定價。而MBS相對於美國國債的風險溢價（利差）較周四收盤大幅縮小了約0.18個百分點。貝森特在採訪中承認，雖然由“兩房”資產負債表提供資金的購買行為不太可能直接大幅拉低抵押貸款利率，但可以通過壓縮MBS與美國國債之間的收益率利差來產生間接效果。分析人士指出，雖然2000億美元的購買規模與聯準會數兆美元的量化寬鬆（QE）計畫相比顯得溫和，但仍足以對市場產生實質性壓力。據彭博社援引分析師觀點，這一舉措可能使抵押貸款利率下降多達0.25個百分點。目前，美國30年期固定抵押貸款平均利率已從2024年的近8%降至6.2%左右，但仍遠高於疫情期間3%的水平。社區住房貸款機構協會（Community Home Lenders of America）外部事務主管Rob Zimmer表示，這一政策將使首次購房者受益，因為年輕買家長期以來一直因抵押貸款資金成本與10年期國債價格之間過高的利差而受到懲罰。02. 行政干預引發“聯準會獨立性”擔憂儘管市場對流動性注入表示歡迎，但投資界對這一政策的長遠影響存在分歧，尤其是關於聯準會角色的討論愈發激烈。通常來說，調控廣泛經濟領域的利率歷來是聯準會的職責。聯準會的設計初衷正是為了免受政治干擾。除了設定短期借貸成本外，央行有時也會通過大規模購買國債和抵押貸款支援證券（MBS）來進行干預，但這通常僅限於有限的情況，例如恢復受壓市場的流動性，或在嚴重的經濟低迷時期提供刺激。Baird & Co.策略師Kirill Krylov在給客戶的報告中警告稱，川普的指令模糊了市場驅動的效用與政治操縱之間的界限。他認為，明確為了操縱抵押貸款利率而購買資產，將政治風險重新引入了一個十多年來一直試圖遠離此類做法的市場。哥倫比亞法學院全球市場與公司所有權中心聯席主任Jeffrey Gordon則指出，雖然這些購買可能以聯準會職責範圍之外的“住房負擔能力”為名進行辯護，但抵押貸款市場與整體利率政策緊密相連。行政部門採取這種相當於變相貨幣政策的行動，開創了一個新的先例，並正在削弱聯準會的獨立性。事實上，聯準會目前持有略高於2兆美元的MBS，這是過去危機期間刺激經濟的遺產。然而，這一持有量在過去兩年多里一直以每月150億至170億美元的速度縮減。川普政府此舉被視為在公開向聯準會施壓降息未果後，開闢的一條新戰線，暗示如果貨幣政策不能迅速配合行政目標，白宮願意單方面採取行動。03. “兩房”私有化前景再添變數這一政策還讓房利美和房地美的未來走向變得更加撲朔迷離。川普團隊此前一直討論將這兩家在2008年金融危機期間被政府接管的公司重新私有化。貝森特堅稱，購買行動不會損害“兩房”的財務狀況，並聲稱兩家公司擁有充足的現金，此舉甚至可能增加其收益。然而，DoubleLine Capital的投資組合經理Vitaliy Liberman指出，市場原本認為IPO意味著政府將完全把它們通過公開發行交還給公眾，但現在的訊號表明這可能不會發生。因為政府已經意識到“兩房”是重要的政策工具，一旦將其完全釋放到自由市場，政府就將失去這一控制權。摩根大通的策略師也認為，政府將政府資助企業（GSE）作為政策槓桿的願望，與私人投資者的傳統預期之間存在根本性的張力。在當下的目標利率與“兩房”未來的盈利能力之間，顯然存在著難以調和的矛盾。 (追風交易台)

據多方權威消息及媒體廣泛報導，在2026年1月1日，將有一部分存量房利率迎來下調。近期，這一話題熱度頗高，不僅各大媒體競相報導，眾多粉絲朋友也紛紛前來詢問相關情況。需要明確的是，此次並非所有存量房貸利率都會同步下調，僅有一部分會受到影響。這主要是因為此前已有部分房貸利率進行過調整，而此次調整所涉及的存量房利率，是此前已確定調整但尚未到執行時間的部分。首先來看公積金利率方面。目前，仍有相當一部分存量房的公積金利率維持在2.85%的水平，尚未調整至2.6%。這背後的原因是，在今年5月7日，公積金利率雖已下調0.25個百分點，由2.85%降至2.6%，但這一優惠政策僅適用於新增的公積金貸款。對於存量公積金貸款而言，其利率調整需等到2026年1月1日方可正式執行新的公積金貸款利率標準。因此，隨著元旦的臨近，存量房公積金利率將迎來一次整體性的25個基點下調，即從2.85%降至2.6%。那麼，這樣的調整能夠為購房者節省多少開支呢？以貸款120萬、期限30年、採用等額本息還款方式的首套房為例，購房者總共可節省利息57100元。再來看商業貸款利率方面。同樣有一部分存量商業貸款利率將在2026年1月1日迎來下調。這源於今年5月份LPR（貸款市場報價利率）下調了10個基點。對於那些貸款定價日設定為每年1月1日，且選擇了一年調整一次利率的購房者而言，他們的存量房利率也將在1月1日相應下調10個基點。不過，據我估算，這部分受影響的存量房數量相對較少。在此，我也想提醒廣大購房者，在選擇貸款定價日時，應充分考慮自身實際情況和需求。若條件允許，建議選擇一季度調整一次利率；若較為保守，也可選擇半年調整一次。相比之下，選擇一年調整一次利率的方式，等待時間過長，可能會錯失一些利率下調帶來的優惠。儘管2025年LPR已下調10個基點，但從長遠來看，房貸利率仍有進一步下調的趨勢。以上便是當前備受關注的1月1日存量房利率下調問題的詳細解讀。需要再次強調的是，此次調整僅涉及部分存量房利率，並非全部。接下來，我們不妨再深入探討一下其他相關問題。在審視2026年貸款市場報價利率（LPR）的潛在變動趨勢時，眾多市場觀察者與分析人士普遍持樂觀態度，尤其聚焦於該年度第一季度房貸利率可能再次下調的預期，筆者亦持此觀點。具體而言，2026年初LPR下調的可能性顯著增大，這一判斷主要基於兩大考量因素。其一，回顧2025年，LPR的調整幅度相對微小，這一策略性安排實際上為後續政策調整預留了充裕的空間與靈活性。其二，自2025年第四季度以來，房地產市場表現不盡如人意，市場情緒低迷，甚至可形容為處於較為嚴峻的境地。據權威資料，2025年11月，房地產開發景氣指數已滑落至91.9，創下近一年來的最低點，這一資料直觀反映了房地產行業正處於深度調整階段，行業基本面持續承壓。在此背景下，高層對於2026年房地產市場的政策導向明確指向穩定市場，旨在通過一系列措施促進房地產市場的平穩健康發展。而LPR作為貨幣政策的重要工具之一，其下調無疑將為房地產市場提供必要的支援與助力。然而，值得注意的是，鑑於2026年貨幣政策整體定調趨於穩健，相較於2025年將更加注重平衡與審慎，因此LPR的下調幅度預計將較為有限。全年範圍內，LPR下調20至30個基點或可視為較為理想的預期，而當前市場普遍預測的下調幅度則在10至20個基點之間。在此情境下，預計明年或將有更多購房者考慮提前償還房貸，此現象雖非本文討論重點，但確為值得關注的市場動態之一。對於個體而言，是否選擇提前還款應基於個人財務狀況與理財能力綜合考量。鑑於部分人群缺乏有效的理財手段，其資金收益率難以超越房貸利率水平，因此，對於這部分人群而言，將閒置資金用於提前償還房貸，或許不失為一種更為理性的選擇，相較於將資金存入銀行獲取較低收益而言。 (房地產那些事兒)

當中國還在討論“房價什麼時候見底”的時候，有一個城市已經悄悄走出調整期，開始止跌回穩了。不是北上廣深，是香港。中國這邊，房價連續下跌，越來越多人扛不住了，想趁早出手；香港那邊，租金連漲10個月創歷史新高，成交量也在持續回暖。越來越多人開始意識到，把資產全押在一個市場，風險太高了。既然中國短期看不到拐點，不如看看另一個市場有沒有機會。01、兩個市場，兩種情況先看中國。根據中指研究院最新資料，10月二手房價格環比下跌0.84%，同比下跌7.6%。別小看這個數字，環比跌0.84%如果持續一年，跌幅就超過10%。這是均價跌幅，實際體感還要翻倍。新房看起來穩住了？其實是開發商在用"四代宅"變相降價。過去100平賣200萬，得房率80%，套內2.5萬一平。現在100平賣220萬，得房率130%，套內只要1.7萬一平。價格漲了，單價其實降了。現在的趨勢也很明顯，從"拉新人買房"轉向"啟動存量"。說白了，靠刺激新增需求這招已經不太靈了。再看香港。香港差餉物業估價署的資料顯示，私人住宅售價指數已經連升5個月，今年前10個月累計漲幅接近1.8%。租金方面更明顯，私人住宅租金指數連續10個月上漲，累計漲幅4%，創下歷史新高。從成交量看，一手房連續9個月破千宗，追平2019年的最長紀錄；二手房連續7個月維持3000宗以上，是近4年最長周期。這意味著什麼？香港樓市大機率已經走出三年調整期，成為這一輪周期裡第一個真正止跌回穩的城市。中國買家的身影也越來越活躍。美聯物業資料顯示，2025年前10個月，中國買家成交住宅超過1.1萬宗，總金額突破1065億港元，創下同期歷史新高。更關鍵的是利率。聯準會進入降息周期後，香港房貸利率已經降到2%-3%左右。這個利率水平，中國想都不敢想。02、在香港，租還是買？在這樣的市場環境下，越來越多朋友開始把目光轉向香港。但一個現實問題擺在面前：是先租房觀望，還是直接買？這個問題沒有標準答案，但可以算一筆帳。瑞銀預計2025年香港樓價及租金將同步上升5%-10%，摩根大通也認為到2026年底樓價還能再漲5%左右。也就是說，現在的價格大機率是階段性低點。先看看租房成本——以沙田這種中國朋友比較喜歡的區域為例，根據香港置業的資料，目前沙田區平均呎租約40港元。一套300多尺（約30平米）的兩房單位，月租大概在1.2-1.5萬港元；如果要400尺以上稍微寬敞點的兩房，月租基本要1.8-2萬港元起。一位從廣州來的陪讀媽媽跟我說，她在新界沙田租了一套400多尺的兩房，月租2萬港元。暑假的時候看房像“打仗”，好房源放出來不到一天就被搶走。租金為什麼漲得這麼猛？三個原因：高才、優才帶來的專才需求；中國留學生擴招後的學生需求；以及香港本身供應緊張、空置率極低。那買房呢？同樣以沙田為例。根據近期成交資料，沙田第一城一套300多尺的兩房單位，成交價大約在390-450萬港元之間。按首付三成計算，一套400萬港元的房子，首付約120萬港元，貸款280萬港元。按目前按揭利率2.5%左右、30年期計算，月供大概在1.1萬港元左右。沒錯，月供可能比租金還低。這就是最近大家討論很多的一個詞——供平過租，意思是供樓比租房更便宜。當然，買房還有一些額外成本需要考慮：差餉、地租、管理費、水電煤氣費、火險等，加起來每月可能要多3000-4000港元。把這些都算上，買房的月度總支出大概在1.4-1.5萬港元，跟租一套同等條件的房子差不多。但關鍵區別在於：租房，錢花出去就沒了；買房，每個月的月供有一部分是在還本金，相當於在給自己存錢。三五年後，租客還是租客，而業主手裡就多了一套資產。03、這些人，建議現在開始考慮第一，正在考慮讓孩子來香港讀書的家庭。在香港，好的孩子能沖更好的學校，中等的孩子也能有更多選擇——DSE、華僑生聯考、海外申請，三條路同時打開，不用在中國千軍萬馬擠獨木橋。只要確定了教育路徑，住房就是剛需。與其每個月花一兩萬租房幫房東還貸，不如花差不多的錢給自己攢個資產。而且買房後有了固定住址，孩子申請學校、辦理各種手續都更方便。孩子的未來也會因此多一個選擇、多一份可能。第二，有資產配置需求的家庭。如果你的資產主要集中在中國房產，過去三年應該已經深刻體會到單一配置的風險。現在把一部分資產配置到香港，不是追漲，是分散風險。香港房產有幾個天然優勢：港幣掛鉤美元，相當於持有美元資產；租金回報率3%-4%；沒有限購限售，今天買明天可以賣，流動性強。第三，有一定首付能力、願意做長期規劃的人。香港買房首付門檻大概在三成，400萬港元的房子需要準備120萬港元左右。如果你有這個能力，同時不是短期投機心態，而是願意持有3-5年以上，現在確實是一個可以認真看看的時間點。價格剛從底部起來，利率還在降，租金已經創新高——這幾個因素疊加在一起，窗口期的特徵已經比較明顯了。其實算一算帳，想一想自己的需求，很多問題就沒那麼複雜。香港樓市剛從三年調整中走出來，利率在降、政策在放鬆，現在就是難得的入場時機。 (滬港紀老闆)

前幾天一個深圳的朋友給我發消息，說他去銀行辦房貸利率重簽了，一口氣少了將近40個基點！算下來一個月省1000多塊，總共能少還近40萬！我一聽都震驚了，趕緊去查。深圳真的動手了，而且不是小修小補，是一場“大手術”！01一、房奴們等到“救命稻草”了！這波房貸利率調整，說是史詩級都不為過。之前買二套房的人都知道，那利率真不是一般的高，深圳很多銀行原來是LPR減5個基點，也就是3.45%，首套才是3.05%。現在好了——直接不分首套二套，一律3.05%！最關鍵的是不僅新房貸能享受，老房貸也能申請調整！一句話，買房早的、晚的、剛需的、改善的全都有希望了！02二、政策怎麼說的？一看就懂！深圳這次動靜很大，連工行深圳分行和人行深圳分行都發公告了，重點有三條：取消首套和二套房貸利率的區分；統一按市場定價機制執行利率；從9月12日起存量二套房貸也能申請利率重定價。你沒看錯，不是給你“講講情懷”，是真的能幫你省幾十萬利息的真金白銀政策。而且從執行速度來看，深圳這次下手特別快，打了很多城市一個措手不及。03三、到底能省多少錢？算給你看！舉個簡單例子：✅ 如果你之前買的是深圳的二套房，貸款500萬，30年期，原利率是3.45%。政策調整後降到3.05%——月供直接從22313元降到21215元，每月省1098元！30年下來總共少還39.5萬！再看一個常見的情況：✅ 如果你貸款200萬，30年，利率從3.45%降到3.05%——月供少了約400元；利息節省約16萬元！那怕你是多年前買的房，現在還剩300萬貸款、20年還款期，利率從3.45%調到3.05%，都能再省3.3萬元！你說這是不是實打實的“送錢”？04四、新政一出，深圳樓市立馬“抬頭”新政一落地深圳樓市的反應比誰都快。據中原地產的資料，9月8日至14日深圳一周網簽589套房，比前一周增長17.1%，比去年同期直接漲了37.6%！“金九銀十”正好撞上這波大利多，正觀望的人群開始行動，特別是改善型換房人群，終於有底氣換房了。不少中介直言：這輪政策對市場情緒提振特別明顯，尤其是二手房市場，可能會迎來一波“解凍”。05五、不只是深圳，北京上海也已經跟上了！別以為這只是深圳的“試水”，北京、上海早就在悄悄放鬆了！北京：8月就放話五環外的二套房可以放開限購，只要符合條件。上海：8月25日六大部門聯合發文，跟深圳一樣取消首套二套利率區別對待，房貸利率市場化。而且央行上海總部也確認了：將按照“市場定價機制”來執行貸款利率。從這兩個一線城市的動作可以看出：利率“並軌化”就是全國趨勢，不是個別特例。06六、樓市真的開始“止跌走穩”了？根據國家統計局9月15日發佈的資料，8月70個城市的商品住宅價格，環比繼續下降，但降幅已經縮小。換句話說，雖然還在跌，但跌得慢了，有點“剎住車”的意思。統計局發言人也透露：各地“因城施策”政策正在顯效；未來還會進一步釋放剛需、改善需求；樓市去庫存進展良好，行情有望逐步回穩。業內也認為：有了“利率大禮包”，接下來“金九銀十”期間的核心城市成交量會慢慢爬上來。07七、還有更大的利多在後頭？別急，這一波可能還沒完。有分析預測：9月22日的LPR很可能還要再降一次，如果真降了，房貸利率可能真的會跌破3%！這就意味著：新買房的人能省更多；老房貸客戶可以申請重定價；購房需求被進一步刺激，樓市“止跌+出清”的節奏加快。連聯準會那邊都在釋放“降息”的訊號，如果全球利率都在走低，那咱們這波降息潮，很可能只是個開始。08很多人覺得房貸利率從3.45%降到3.05%是“小利”，但你仔細算帳就知道，這是每個月、每一筆真金白銀的支出，拉長了30年來看甚至是一輛車、一套小戶型的差距。這次深圳打響第一槍，北上緊隨其後，全國範圍的跟進只是時間問題。如果你正在供房或者準備換房，不妨打個電話去銀行問問：你能不能申請利率重簽？畢竟這年頭能省一塊是一塊，誰還跟錢過不去呢？ (知理樓市)

近期，中國人民銀行公佈8月LPR報價。據悉，2025年8月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%。以上LPR在下一次發佈LPR之前有效。值得關注的是，這也是LPR連續3個月保持未變，這也意味著房貸利率下調落空。說實話，LPR維持不變，在意料之中。畢竟中美利率倒掛在那兒擺著，不能一下子動太猛。從目前來看，房貸利率確實還有一定的下調空間，降息的呼聲也是越來越高。在7月30日召開中央政治局會議上，再釋放降息的訊號，其中提到：“要落實落細更加積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策，充分釋放政策效應”和“貨幣政策要保持流動性充裕，促進社會綜合融資成本下行”。8月1日，央行在招開2025年下半年工作會議上又提及繼續實施好適度寬鬆的貨幣政策。中國銀河證券首席宏觀分析師稱，下半年貨幣政策適度寬鬆的路徑可能包括進一步降息降准，預計下半年還會有1-2次降息，總計調降政策利率20-30個基點，並引導LPR下行，50個基點的降准也有望落地。從目前多方的消息來看，9月可能會迎來降息，有業內人士預測大概10到15個基點。不過，最終落地情況還要看聯準會降息力度。目前，上海最新房貸利率執行以下標準：首套房：3.5％-45BP=3.05%二套房（主城區）：3.5％-5BP=3.45%二套房（臨港、嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山）：3.5％-25BP=3.25% （上海樓市情報）