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去過的地方多了，不僅看的樓盤多了，見識到的現象越來越多之後
一些點狀案例開始串聯成面，值得此時此刻來和大家探討
那些點狀現象所表達的觀點如果指向一個方向，那麼有可能就是一個需要引起我們重視的趨勢
事先聲明，以下內容只是我主觀判斷
但是基於我大量的市場調研，我覺得還是值得放在心上認真看一下的
有幾個趨勢各位可以看下
越來越多的城市開始推進四代宅技術
我去過的城市，福州、成都、南京、蘇州……都有四代宅理念的項目開始入市
什麼是四代宅
大概意思就是在高層建築裡也需要融入花園、露台這樣的戶外空間
關於這個概念定位其實不重要
更加重要的是在這個概念下各個項目可以合理合法合規的打造大陽台以及露台的空間
這件事的意義在於，提升了單套戶型的室內舒適度和觀感
以及嚴格意義上這些空間都有50%或者100%的附贈
對於使用者而言也是某種紅利制度
在樓市狂熱的時候這些空間會變相推高房價
但是在當下如此慘淡的氛圍中，更好的附贈一定是推動客戶成交的直接要素
這件事在過往的市場中也有發生過
2009年前後的上海，也是基於對於陽台和裝置平台的空間沒有明確的要求，但是上海又要求7090政策，所以一時間大量的空中花園、入戶花園等概念瘋狂進入市場
這種創造出來的第三個房間成為了滿足使用者需求的重要載體
我一直建議各個城市需要更快程序的引入四代宅的概念，這對於樓市來說的意義勝過一百次的房貸利率調整
第二個變化，可能會更加隱晦，但是確實也在發生
我們在廣州、武漢、重慶、長沙（看看我每天忙的）的城市相對核心區域發現，開始有低容積率的住宅地塊的出讓
這裡說的低容積率不是說出1.0以下的容積率，而是接近於2-2.5左右的容積率住宅開始進入市場
這個容積率地塊進入市場絕對是震撼的
因為這些二線城市在過去15年的時間都是接近4左右的容積率
這也是為什麼會有那麼多塔樓和裙房的原因
伴隨著這些適度容積率的地塊進入，瞬間就啟動了當地市場
目前我們觀測下來，這些容積率不高的項目，都引起了市場的熱捧
可以看出客戶對於過高容積率的地塊是苦不堪言
而對於一線城市，容積率的分配也開始有所變化
比如我們在上海看到了青浦開始出現1.0以下容積率的住宅出讓
這意味著什麼，意味著郊區可以正兒八經的打造別墅類產品
從此郊區同樣也擁有了吸納城市塔尖購買力的可能
在很長一段時間伴隨著城市軌交的發展以及對應的商業配套落地，郊區已經完成圍繞著剛需年輕人口的匯入和開發
這部分需求基本已經完成，但是針對於郊區別墅生活的塔尖購買力基本被抑制了10年以上的周期
很明顯這部分趨勢也會伴隨著土地出讓節奏的調整有所改變
第三個，我相信很多朋友也有發現，包括購房者，就是上海最近在市中心出現了風貌保護建築
什麼是風貌保護建築
其實保護建築也分等級的，有的必須永久保留的，有的可以原拆原建，有的可以拆掉重建，但是重建的項目必須要保留文化保持建築的一些痕跡
關於定義是其次的，但是在產品形態上意味著上海市中心可以出現大量的別墅了
這個政策口子本質上也是填補了市場的某種供應的空白
市中心也可以配合復合地塊出讓低密度的別墅產品
在供給側方面已經創造了一些出現塔尖作品的可能
第四個，當然也是最近的，我們專門做過推送解讀（詳情看超連結上海樓市一條很重要的政策被忽略了）
就是上海重新定義了中小套戶型的面積
多層100平米，小高層110平米，高層120平米
配比也有一定的調整：中外環間區域不低於70%，中環以內區域不低於60%，新城和南北轉型重點區域不低於60%，外環外其他區域不低於50%
這個政策的調整也就意味著，不論那個區位的地塊，都有理論上做更大戶型的可能
這個可能在之前是不存在的
存在著一刀切的7090，現在面積放鬆，比例放鬆，就是在所有的地塊都允許提供更好的改善類產品
這件事在上海也會達成產品面的共識
好，以上四件事，連起來大家看到的是什麼
最大的變化毫無疑問是土地端的變化
而且是大量點狀城市都在集中性的發生土地端的變化
這種變化的本質就來自於：讓有錢人買到合適的房子，讓改善使用者得到真正的實惠
不知道各位是不是能理解我說的這句話
當下的樓市毫不誇張的說，當剛需越來越匱乏的現在，最大的購買力一定是改善，最堅定的購買力一定是塔尖有錢人
如果這兩類客群的需求沒辦法啟動，試圖在現在撬動剛需的購買意願，其實是很難的
而對於改善和塔尖
置業放緩的根本問題不是來自購買力
而是購買力和市場供應的不匹配
樓市最大的問題我到現在依然認為不是需求的問題，而是如何啟動需求的問題
而如何啟動需求不是價格的問題
而是產品的問題
樓市在過去20年有過很漫長的上升期，在上升期的時候針對於產品側其實有且只有一個主旋律：
因為需求太火爆，因為土地段供應稀缺，所以如何在稀缺的單位土地更好的產生出足夠多的套數滿足市場是唯一重點
所以我們看到了一塊地希望儘量出讓中小套戶型，我們看到郊區出讓普通高層容積率地塊，二三線城市單位土地的容積率頂到4以上，以及限制陽台的面積防止開發商逐利
很多政策都是基於這樣的背景下產生的
在樓市火爆的時候緩解了市場的供應
但是在樓市冷淡的時候，供應和需求的不匹配也就暴露了出來
現在土地需要解決的就是打破這樣的不匹配，讓市場決定產品形態
我一直覺得很多的政策因為需要解決問題都有出台機制，但是往往忘了退出機制
所以在樓市變差的時候也只是想著如何降低首付如何減少稅費這些側面方式
但是最重要的還是需要完成供給側改革
而當下我看到的，雖然不是一呼百應的政策宣發，但是我確實感受到了市場正在進行供給側改革
每個城市需要在因城施策的背景下看到核心問題
抓緊在土地端完成政策性鬆綁，這才是真正的因城施策，因地施策
也需要開發商的支援和重視，上海的風貌保護建築就是如此
非常可惜的事，當下開發商幾乎都低估了這種產品
總覺得因為又是市中心又是別墅一定很好賣，所以在產品規劃上並沒有投入足夠的態度，以及定位上也簡單的用了地段+資產的概念模糊
從而導致上海大量的風貌項目直接不受認可
我看了一圈覺得還不錯的風貌保護建築的項目可能一隻手都數的過來
還是低估了
面對一個巨大需求空白之後的潛意識低估
但是本質上這不是政策的問題，而是企業的問題
所以也希望拿到其他合適地塊的企業要慎重
不論是市中心的別墅還是郊區的別墅還是二線城市的低容積率地塊，都應該重視和謹慎
現在的市場就是不論什麼樣的地塊，產品都要拿出十萬分的精神去打造，產品解讀要花十二萬分的態度去分析，客戶才會認可
在面對足夠好的地塊的時候才能夠做出真正的利潤，做出真正的單盤主義
樓市的下一步應該如何
第一當然是開發商有足夠的意識拿出塔尖作品，做出真改善項目
第二城市面也需要對品質類產品給到定價支援，允許好項目拿好價格，允許好項目給到更多的流程支援
樓市發展到現在，土地、城市、房企已經咬合的很緊了，必須要一同努力才能喚醒需求覺醒
很多時候需求就需要從0到1的推動，但這個推動肯定不在利率，首付之類的，甚至都不在價格
本質還是在產品
產品的背後是土地政策的市場化以及產品打造的極致化
這條路不是個選擇題，而是個是非判斷題
只有選擇一邊然後堅定的走下去，這才是根本的根本。 (真叫盧俊)