去年12月北京樓市新政打響第一槍，2月上海跟進，3-4月市場小陽春。此次深圳跟進，力度較大，新一輪穩樓市正在落地。一、背景深圳樓市熱度分化。4月（截至26日）新房、二手房成交套數環比分別增長28%、11%。核心區高端盤價格堅挺，郊區以價換量、去化壓力大。二、本次新政兩大變化核心區限購繼續鬆綁。 福田區、南山區和寶安區新安街道，符合條件居民可增購1套，深戶家庭可購3套，非深戶（社保滿1年）可購2套；持有效居住證的非深戶家庭，可購1套，無需社保或個稅證明，再次降低購房門檻。公積金貸款額度提升。 基礎額度從60/110萬元提至70/130萬元。更關鍵的是，初婚初育家庭上浮50%，與今年兩會“加強初婚初育家庭住房保障”一脈相承；多子女家庭上浮比例從50%大幅提高至70%。以兩孩深戶家庭首套房為例，可累計最高上浮170%，個人最高可貸189萬元，家庭最高可貸351萬元。當前深圳首套房貸利率降至3.05%的歷史低位，組合貸成本大幅下降。三、房子能買了嗎？我十多年前提出“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”分析框架，2015年預測“一線房價翻一倍”，2020年預測“房地產將出現歷史性大頂”。判斷未來樓市需抓住兩大關鍵：人口與政策導向。人口是根本需求。2020年以來，中國面臨老齡化少子化，人口總量減少、往都市圈集聚，城鎮化率近70%。房地產大開發時代落幕，進入後房地產時代，房價不再普漲，未來市場將呈二八分化。20%人口持續流入的核心城市核心區域將逐步築底，人口流出的低能級城市和遠郊區面臨漫長去庫存。政策是頂層導向。過去房地產是經濟增長引擎，如今新質生產力是新引擎。對房地產的定位是“努力穩定”。四、怎麼救地產？我認為有三招一是全面放開限購。廣州已放開，北上深在跟進。時代已變，不必擔心放開後房價暴漲。二是持續降低利率。存量和新增房貸利率都需降低，減輕居民月供壓力。三是加大住房收儲。我在業內較早倡導收儲房子用作保障房。當前主要矛盾是大量庫存積壓，而大學畢業生、新市民住房困難。可組建5兆以上的大型住房銀行收儲：為困難群體提供保障房，打通開發商現金流，緩解地方財政壓力，避免爛尾樓。過去買房是普通人財富增值的主要手段，如今邏輯有變。新政是利多，但普漲時代一去不返。新周期，財富機會轉向“信心牛”、大宗元年和AI海嘯，關注我發起的全球財富會，幫你看清財富新趨勢。 (澤平宏觀)

最近，樓市出現了兩大最新變化：一個是香港樓市率先回暖，一個是國際投行和主要的投資機構對內地樓市的看法發生了新變化。先看香港。2026年一季度，香港一手住宅實際新房成交約6300宗，創2013年以來新高；一手住宅買賣登記錄得5373宗，總金額628億港元，同比分別大漲38%和94%。就連“逃頂之王”李嘉誠也高調回歸，長實主席李澤鉅在業績會上明確表示，地產仍然是集團本業，只要回報合理，長實一定會參與投地。而香港2026/27年度賣地計畫中，正好包含9幅住宅用地。而在香港之後，內地樓市的預期也在發生變化。高盛判斷，上海、深圳有望率先引領中國房地產市場復甦，預計到2026年底觸底，並在2028年底前具備約15%的反彈空間。摩根大通表示，中國房地產市場在經歷五年的調整後，可能正迎來轉折點。香港樓市的復甦正蔓延至內地主要城市，加上中國股市反彈帶來的財富效應，有助於改善住房需求。瑞銀偏謹慎，但也認為底部正在靠近，內地房地產市場將在2026年下半年見底，預計2026年香港樓價有望上漲5%—10%。摩根士丹利也預計香港住宅價格今年有望上漲約10%。香港已經先熱起來，那麼內地誰最有可能接棒？答案大機率是深圳。今年1-3月，深圳實際使用外資約170億元，同比增長超47%，全國同比下降7.3%。深圳新設外商投資企業超2700家，佔全國的19.3%。在全國外資承壓的背景下，深圳反而成為全球資本加倉中國的重要入口。但對於投資者而言，能夠以低價買入深圳核心資產的機會，越來越少了。01還有“撿漏”機會？一線城市核心資產價格的修復，已經悄悄展開！從去年至今，北京、上海、廣州、深圳，核心區豪宅的價格正在不斷沖高，新房一個比一個貴。在深圳一線類股，10萬/m²以下的價格突然消失不見了。上周，前海招商海晏府開盤，備案均價約14.2萬/㎡，折後均價達13.3萬/㎡，官宣去化9成。寶中觀潮府備案均價約15.09萬/㎡，創片區新高。此前的中海深灣玖序、後海招商璽均價不低於13萬/㎡，深圳灣澐璽備案價更是高達16.88萬/㎡。前海寶中、深圳灣，這些類股無一例外，都地處深圳核心資源圈，不僅扛住了此前的市場調整，更是在行情回暖的第一時間，率先引領價格上行。在隔壁廣州，核心資產價格的沖高，比深圳來得更兇猛。“珠金琶”是今天廣州真正的核心資產坐標。它把金融、總部、科技、平台、新消費與新財富，串聯成一個高密度聚合的黃金三角。位於珠江新城的凱旋新世界·廣粵觀邸，網簽均價達到22.1萬/㎡，位居2025年全國第一。金融城的廣州保利玥璽灣，備案均價約17萬/㎡。今年3月，該項目成交了一套約670平方米的頂層複式，總價1.87億元，折合單價 28萬元/㎡，直接刷新了廣州一手豪宅單價紀錄。就連廣州地價也不斷上探，珠江新城馬場地塊歷經243輪競價，最終以236.04億元成交，折合住宅樓麵價超過8.5萬元/㎡，刷新廣州樓面地價新高。而在北京、上海這些老錢聚集地，豪宅市場更是如此。現實就是：2026年還想在一線城市核心區“撿漏”，沒啥機會了！我們整理了一份價格表，將一線城市同等級核心地段的最新新房成交價做了一個橫向對比，如下圖所示：在這份滿屏皆是15萬+、20萬+的榜單中，我們驚訝地發現了一個極其“突兀”的數字：位於前海寶中區位的中鐵·能建·閱臻府，均價竟然只要約8.86萬/㎡。在這個地段，8.86萬/㎡是什麼概念？周邊新房均價已經去到12-15萬/㎡，二手房前海時代二期CEO公館成交價在12萬/㎡左右；寶中壹方中心玖譽最新成交價在13萬/㎡上下。為什麼在豪宅全面沖高的大趨勢下，還有這樣的倒掛？原因就是限價，該地塊出讓於2023年，當時附帶了“商品房限價”條件，早年定下的硬性紅線，把閱臻府的價格鎖死在了8.86萬/㎡的價格線。它不僅是一線城市裡極其罕見的限價紅利，更是深圳前海寶中區位、黃金岸線上最後的限價盤、現房銷售項目。對於購房者來說，這確實是一個千載難逢的機會。02超級鄰居決定資產上限投資的真理就是，在正確的時機，用正確的價格，買入正確的資產。從時機來看，聰明資金的流向，就是最精準的風向標。2025年，全國千萬級以上一手豪宅成交突破4萬套。其中，5000萬以上頂豪成交同比暴增超60%，億元級一手豪宅更是成交了102套，同比增長31%。2025年末，單單深圳灣三個豪宅項目就攬金超300億。2026年一季度，香港一手住宅實際成交創2013年以來新高。一次性買多套的“大手買賣”錄得265宗，創下2008年以來的極值。二手市場同樣在3月創下近56個月的新高。財富的法則是向下傳導的，春江水暖永遠是塔尖先知。從價格來看，沒有只漲不跌的神話，也沒有只跌不漲的深淵。縱觀全球核心城市的房地產發展史，幾乎無一例外，都是在經濟周期的震盪中完成價值回升。美國在2008年次貸危機後，核心城市迎來長達十餘年的大牛市；日本東京等核心區域，房價早已走出陰霾，甚至屢創歷史新高；中國香港也是如此，最近房地產市場再度升溫，中原地產創始人施永青判斷要連漲6年，漲幅85%。反觀當下的中國一線城市，儘管大眾的悲觀情緒或許還有慣性，但租金回報率的攀升、國央企的重倉、豪宅的火爆成交、PPI的歷史性回暖……都是市場觸底的訊號。當同等核心地段的新盤都在向15萬+甚至20萬+的天花板發起衝擊時，身處前海寶中的閱臻府，卻拋出了一個8.86萬的價格。當年的商品房限價政策，如今卻變成了買房人資產的“護城河”。從資產來看，你的鄰居，往往決定你的資產上限。你的資產價值，很大程度上取決於你的鄰居。尤其當這個鄰居，是能不斷製造財富的超級企業。這個邏輯，在全球都成立。Google總部所在的Mountain View，蘋果總部所在的Cupertino，輝達總部所在的Santa Clara，今天住宅價格都處在極高水平：截至2026年1月，Mountain View平均房價約197萬美元，Cupertino約304萬美元，Santa Clara約170萬美元。如果有機會和中國市值最高的網際網路企業之一的騰訊做鄰居，你願意嗎？騰訊目前市值約4兆元人民幣，體量已經超過很多強二線城市全部上市公司的總市值。閱臻府和騰訊全球總部對望，直線距離約1km。當騰訊“企鵝島”即將全面啟動，能與這樣一個富可敵城的“超級企業”做長期的鄰居，這直接決定了資產價格的上限。03決定長期價值的是土地或許有人喜歡8.86萬/m²的價格，但糾結於“新規產品”。事實上，房地產市場有一個很殘酷、也很真實的規律：普通地段拼產品，核心地段拼土地。在普通類股，產品力強弱往往直接決定去化；但在核心類股，產品更多決定短期熱度，真正決定長期價值底座的，還是土地稀缺性、資源佔位和生活方式承載力。紐約740 Park Avenue，這是一棟建於1930年前後的老牌公寓樓，但放在今天，它依然是曼哈頓最受追捧的頂級地址之一。真正支撐這類物業價格的，從來不只是房子本身，而是它所佔據的土地、視野、身份象徵和城市資源。因為產品會老，審美會變，戶型會迭代，規則會更新。但真正稀缺的城市中心、超級企業鄰近、成熟配套、生活方式，這些東西是很難複製的。用8.86萬/m²的均價，買入閱臻府的土地稟賦，這個機會極為珍貴。打個比方，今年一季度前海桂灣上新的04-01-01地塊，你用8.86萬/m²的價格都不一定買得起這塊地的樓麵價。擁有了閱臻府，就擁有了世界級的城市會客廳資源。項目到11號線寶安站直線距離約800米，鄰近地鐵1/5/11號線/28號線(規劃）/15號線首條“環形”地鐵（建設中），同時享受4城軌+3高速+2碼頭+1機場+1樞紐多維交通。128米高的“灣區之光”摩天輪，不僅以國內首個迴旋式大轎廂的姿態，重新定義了大灣區天際線，更化作了這片海灣日夜流轉的溫柔坐標。摩天輪之下，歡樂港灣與濱海文化公園，讓這片高樓林立的CBD之上，依然保有一線向海而開的舒展空間。全國最大的戶外水上舞台——歡樂劇場，讓演出、燈光與潮聲在夜色中自然交匯，把公共生活推向了更開闊的維度。全球最大單體書城——灣區書城，則讓這片海岸在商業與潮流的喧囂之外，依然保有一處安頓精神、沉澱審美的靜謐所在。濱海藝術中心，以持續上演的高規格劇目，把高水準的藝術現場帶入日常，也讓寶安中心擁有了不輸國際一線核心城區的審美濃度。再向城市內部延展，寶安圖書館、寶安青少年宮、寶安體育館，依次鋪陳出另一重豐盛。今天的寶安中心，最珍貴的早已不是某一個孤立地標，而是這些高能級配套彼此交織之後，共同構成的一種生活質地。示意圖從繁華CBD走進閱臻府，你會發現它在生活質感上營造的動人之處。遠遠眺望閱臻府，大面積的玻璃幕牆，倒映著寶中海灣的晚霞和城市的燈火，整個建築顯得輕盈而通透，安靜地矗立在海岸線上。效果圖車子緩緩駛入地庫，迎接你的不是以往那種昏暗冷硬的水泥通道，而是一片柔和的“星空穹頂”。穿過大堂步入園林，你會感受到一種奢侈的“浪費”。在寸土寸金的核心CBD，把空間大面積地讓渡給自然，走在隱於綠意中的森境會客廳，有“浣溪疊石”間隱約的流水聲，或是路過倒映著雲影的天際泳池，空氣裡瀰漫著如同高定度假酒店般的鬆弛感。實景圖因為整個小區做的是純粹的108-143m²純四房，天然過濾了圈層。樓棟之間錯落排布，當你端著一杯威士忌，站在主臥的巨幅飄窗前，毫無遮擋的270°環幕海景無聲的鋪展在眼前。你不需要去刻意尋找風景，因為你已經站在了風景的中心。實景圖，以實際交付為準位於前海寶中極核，黃金岸線上最後的限價盤——中鐵·能建·閱臻府，南向一線海景，純粹四居，無保障/回遷，現房銷售。現在不到900萬，就能佔據這樣的土地，和騰訊全球總部做鄰居，這種機會錯過真的沒有了。 (劉曉博說財經)

樓市的荒唐，又一次活生生地擺在了我們面前。一邊是連夜排隊、保安噴辣椒水，一邊是房價腰斬、跌回八年前。這冰火兩重天的魔幻景象，就發生在2026年的春天。先看上海。清明假期，一套七百多萬的房子，掛牌價一夜之間跳漲五十萬。前一晚剛談好兩百萬的老公房，第二天房東坐地起價五萬塊。買家直接懵了，這那是買房，簡直是坐過山車。可另一邊，杭州十幾個類股的二手房價格，已經跌回了2018年的水平。當年萬人爭搶的“倒掛神盤”，解禁後才發現，不僅沒賺，可能還要虧掉幾年的利息。更離譜的在深圳。龍華一個樓盤開盤，因為折扣力度太大，總價最低只要兩百四十萬，吸引了數百人通宵排隊。現場秩序失控，保安竟然用辣椒水驅散人群。這畫面，恍惚間讓人以為回到了房價瘋漲的年代。可仔細一看，這樓盤的價格比去年首開時，每平米直降了一萬四，相當於打了六折。所謂的“火爆”，不過是“降價”換來的。為什麼這麼荒唐？因為市場正在上演一場極致的分裂。四月份的資料很能說明問題。上海二手房單日網簽量衝到了1632套，創下近五年新高。北京、廣州的成交量也大幅回暖。但這一切熱鬧的背後，核心邏輯依然是“以價換量”。上海三月份的二手房成交均價，環比還在下跌。便宜的房子被搶光了，剩下的房源，議價空間自然就小了。這不是房價漲了，是“筍盤”沒了。再看全國層面，一個關鍵訊號出現了。連續上漲了51個月的商品房待售面積，在三月份首次出現了下降。這意味著，折磨市場多年的庫存問題，終於看到了出清的苗頭。供求關係，正在發生微妙的轉向。可這種轉向，是結構性的，不是普惠的。荒唐就荒唐在這裡。一線城市和強二線的核心區，熱度回升，價格走穩。但大量的弱二線、三四線城市，以及所有城市的遠郊類股，依然在陰跌，去化艱難。南京就是一個縮影，一邊是江北核心區新盤有人通宵排隊，另一邊是浦口、六合的房價，相比高點已經腰斬。市場的好，跟大多數房子，其實沒什麼關係。政策也在其中扮演了推手。首付降到歷史最低的15%，利率低到3%左右，限購幾乎全面放開。這些猛藥下去，確實刺激了一部分積壓的剛需和改善需求入場。但藥效也帶來了一些扭曲的反應。比如，一些房東誤判形勢，盲目跳漲，反而嚇跑了真實的買家。比如，開發商利用大幅降價製造搶購假象，卻暴露了背後巨大的生存壓力。說到底，這場荒唐戲，是樓市在深度調整期的一次非理性躁動。它用最極端的方式告訴我們，那個所有房子都漲的時代，徹底結束了。未來的市場，只剩下一條規則：分化。資金和信心，只會流向那些人口、產業、資源聚集的核心城市的核心資產。對於普通人來說，看懂了這場荒唐，也就看懂了未來的趨勢。如果你在一線或強二線，有真實的居住需求，現在是一個可以認真挑選的窗口期，但一定要瞄準核心地段的好房子。如果你手裡的房子在非核心區，尤其是老破小或遠郊盤，那麼任何一次市場的短暫躁動，都是你最佳化資產、趁機出手的機會。樓市從未像今天這樣，清醒與瘋狂並存，希望與絕望交織。這種荒唐，或許正是市場告別青春期、走向成熟的必經之痛。 (樓市傑說)

最近部分城市房子銷售回暖，下場買房的時機到了嗎？我提出了“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”的行業分析框架，2015年預測“一線房價翻一倍”；2020年預測“房價將出現歷史性大頂”；最近，我提出“二八分化”。1、香港樓市：量價齊升，租金跑贏月供2025年樓宇買賣合約登記量同比19%，成交量創4年最佳。2026年1季度二手住宅宗數環比14%，為2021年第3季以來18個季度新高，火爆可見一斑。私人住宅售價指數自2025年3月見底後連續四個季度回升，累計反彈12%。在人才引進帶動下，租金穩步上漲，2025年租金指數上漲4.3%，超2019年高點。2026年2月租金指數環比提升，再創歷史新高。租金回報率基本覆蓋貸款利息還有盈餘，形成“以租養貸”格局。庫存壓力邊際改善。2025年第4季度一手住宅貨尾量跌破2萬，創兩年半新低。誰在買？三撥人：一是中東“王爺們”，中東局勢動盪，大量中東土豪湧入香港買樓、設家族辦公室；二是內地科技新貴，江浙、廣東地區很多硬科技公司上市，創始人都很年輕；三是2022年底推出“高才通”等多項搶人才措施，吸引大量人才。符合我講的“房地產長期看人口”規律。2、上海樓市：近五年“最強小陽春”3月二手房成交同比6.4%，創近五年新高。二手住宅均價環比微增，結束連續33個月下行趨勢，實現量價齊升。掛牌量較去年高點縮減超20%，供求關係改善。誰在買？大部分是長三角和海內外人才。由於2月“滬七條”放寬限購、近期更新留學生落戶等政策，疊加產業優勢不斷吸引各地人口，共同推動核心區成交回暖。3、房子能買了嗎？未來二八分化。人口流入的核心城市核心區域逐漸築底。香港、上海火爆，就是因為人才、海外富豪、科技新貴流入。但人口流出的低能級城市，包括一二線城市遠郊區，將漫長去庫存。區域分化不僅是中國特點，近年美國兩大海岸線樓價創新高，中部鐵鏽地帶一直沒漲；日本東京核心區價格創新高，其他城市不溫不火，這都跟人口流入流出有關。相信規律，不要相信感覺，客觀理性。希望幫到大家。 (澤平宏觀展望)

在上海樓市，一直有這樣一個買房邏輯：浦西買房看環線，浦東買房看產業。近期，各區“十五五”規劃陸續公示，一起來看看吧！01黃浦區域規劃上是一帶一區三高地。圖源：上海發展改革公眾號世博地區浦西片區，其實之前就出規劃了。總建築面積約485萬平方米，其中可開發規模約180萬平方米。這是上海最重磅的一片略預留地。規劃了不少住宅用地，將重塑黃浦江沿岸房價體系。02徐匯徐匯區的格局是一帶一軸五大功能區。圖源：上海發展改革公眾號徐匯“十五五”規劃的格局其實早就有雛形了。如果要大拆大建的話，只有南站這裡。03靜安靜安為“兩軸一帶三片區”佈局具體為“兩軸”為南北高品質發展軸和南京西路高端服務引領發展軸，“一帶”為∑生態繡帶，三片區為“南京西路-蘇河灣中央活動區”，大寧功能片區，市北功能片區。圖源：上海發展改革公眾號04長寧長寧重點開發三大片區：東虹橋、虹開發、矽巷。圖源：上海發展改革公眾號東虹橋是經濟增長主引擎，虹開發是城市更新主陣地。出了內環就是虹開發區輻射，出了中環就是東虹橋片區輻射。之前長寧很依賴拼多多，現在要在“矽巷”搞積體電路、生物醫藥、人工智慧等等。05虹口虹口區的規劃，北外灘無疑是重中之重。北外灘有了新的規劃思路，一心兩片。480米地標是核心商務區，提籃橋、虹口港增強文化、商業、旅遊、居住等綜合服務配套。北外灘0.8平方公里核心區共12塊空地，目前只出讓了4塊（北外灘中心、上海華貿中心、上實90街坊與綠城潮鳴外灘），其中一個還是改成住宅出讓的。06浦東浦東的“十五五”規劃，最大的變化是全面向南，由四架馬車變成八片城區。圖源：上海發展改革公眾號新提出的四個城區，世博繽紛城、國際旅遊城、國際航空城、臨港科創城全在浦東南部。臨港、張江是科創主戰場，東方樞紐地區是下一個“大虹橋”。07楊浦楊浦的十五五規劃中，復興島提到了五角場的高度。圖源：上海發展改革公眾號楊浦濱江核心區建的差不多了，軍工路、復興島這裡還有一定空間，借助黃浦江大開發這次熱浪，把楊浦濱江概念拉到復興島確實是優解。08寶山寶山是吳淞、郵輪港、南大地區的升級版。圖源：上海發展改革公眾號寶山的規劃實在太多了，僅西部科創集聚帶就有南大智慧城、環上大科技園、寶山高新區、張江高新區寶山園、寶山工業園、北上海裝備製造工業園、上海機器人產業園、北上海生物醫藥產業園等八大園區。09普陀普陀也是3片重點區域。圖源：上海發展改革公眾號蘇州河一直在轉型，之前是全線貫通、半馬蘇河，後來又是碳中和。其他兩個真如對標徐家匯，桃浦對標漕河涇，這兩個建成了，普陀會全面起飛。10閔行圖源：上海發展改革公眾號閔行的規劃中，最寄予厚望的是大零號灣，順應新質生產力趨勢。大虹橋核心區小一半的地在閔行，閔行吃盡了紅利。閔行南部搞新質生產力，側重孵化。閔行北部搞商務區，側重招商，吸收全國的頭部企業 入駐。閔行中部搞城市建設，讓這些高收入群體定居。11松江圖源：上海發展改革公眾號十五五規劃中，松江把北部區域都規劃為大虹橋拓展片區。主要是九亭、泗涇、佘山。這些區域之前是吃市區外溢，現在吃大虹橋外溢。松江也搞了三個片區，南部綠色發展實踐片區還是農業為主。真正有影響力的還是新城和與市區的交界地帶。12嘉定圖源：上海發展改革公眾號十五五期間，汽車產業依舊是重中之重。空間格局上依舊三分天下。原來是安亭、嘉定新城、南翔，現在南翔換成了北虹橋開放創新先行區，跟江橋打包在一起。嘉閔線通車後，江橋到大虹橋核心區比徐涇還快，南翔也很方便，大虹橋的紅利要分給嘉定了。13青浦圖源：上海發展改革公眾號青浦也是三段式發展，東有大虹橋、西有大西岑、中有新城區。華為去了西岑，去年青浦資訊軟體業增速高達30%。這三段重點發展區域，可以重點關注一下。14金山圖源：上海發展改革公眾號金山最近又簽了凌志新能源工廠。汽車行業，不再是嘉定一家獨大。產業還是分佈在石化片區，相當集中。原來房地產市場火爆的朱涇、楓涇，發展文旅為主。 (上海樓市情報)

近期四大指標顯示香港樓市有回暖跡象： 1、成交量創4年最佳。2025年中國香港全年整體樓宇買賣合約登記量同比增長19%。 2、房價結束43個月連跌。私人住宅售價指數自2025年3月見底後連續三個季度回升，全年上漲3.3%。 3、租金創歷史新高。在人才引進帶動下，租金穩步上漲，2025年租金指數全年上漲4.3%，超2019年高點。 4、庫存壓力邊際改善。2025年第4季度一手住宅貨尾量跌破2萬，創兩年半新低。 四大力量共振，推動香港樓市回暖：1、“撤辣”、減稅降低交易成本。2024年全面取消額外印花稅、買家印花稅等“辣招”，1000萬港元物業購置成本節省約100多萬港元。2025年將徵收100元印花稅的物業價值上限由300萬港元提高至400萬港元。 2、租金回報率反超房貸利率。2025年聯準會降息後，HIBOR大幅回落，新造按揭利率降至3.31%，而小戶型租金回報率約3.6%，“以租養貸”啟動各類需求。 3、人口流入。2022年底推出“高才通”等多項搶人才措施，截至2025年底，各項人才計畫獲批近40萬宗，約26萬人攜家屬抵港。 4、股市財富效應外溢。2025年恆生指數上漲28%，創2017年以來最佳年度表現。 根據我提出的 “房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融” 的分析框架：短期看，香港樓市在庫存壓力持續緩解、政策紅利延續、人口流入支撐下，成交規模與房價有望進一步回升。同時，租金回報率持續高於按揭利率的“正利差”格局，為樓市提供支撐。長期看，人口與產業是房價的錨。香港通過人才計畫持續吸納高素質人口，高收入群體的置業需求將在未來數年逐步釋放。同時金融業回暖帶來的財富效應，也將為樓市提供增量資金。但是，需要關注的風險點：高才通續簽率約54%，部分人才可能回流；2026年私宅用地供應提升，供給改善或對漲幅形成制約；全球經濟不確定性可能影響利率路徑等。結論：近期香港樓市初現回暖跡象。如果持續加強國際金融中心地位、吸引人才流入以及利率下行，樓市有望延續量價齊穩的復甦態勢，核心區的優質房產是更佳選擇。反之，樓市有壓力。新周期，新機遇，我在2024年提出“信心牛”，2025年提出“大宗元年”、“AI不是風口，是海嘯”。 9日晚，我將跟大家聊聊新觀點。 (澤平宏觀)

春節後開工第二天，上海便緊急出台“滬七條”樓市新政。這種時不我待的緊迫感，本身就是一種明確的訊號，意在為市場注入信心。目前市場已形成一點共識：新政及時為上海樓市注入了活力與預期，今年的“小陽春”算是穩了。但小陽春之後，走勢如何？市場上存在分歧：有人視“滬七條”為“大招”，將加速上海樓市止跌回穩；也有人覺得未徹底取消限購，不及預期，難改下行趨勢。我認為，比盲目猜測市場更重要的，是通過“滬七條”認清上海樓市政策的底層邏輯。而樓市政策，也是影響多空博弈及未來走勢的一個重要變數。01 上海樓市政策的底線“滬七條”從限購、公積金及房產稅三個維度打出了一套組合拳，細節無需贅述。其中，最受關注的無疑是限購政策的再次放鬆。非戶籍外環內購房的社保要求，從三年降至一年，實現了環內環外在社保年限上的拉平，區別僅限於環內仍有套數限制。一年社保，這應該是社保要求的“最低限度”了，基本沒有了再次調整的空間。從一年降到半年，在操作上已無實際意義。本次新政一個方向性的突破，是持有5年居住證即可在全市擁有購房資格，且無社保要求。這釋放了其他城市外派人員及靈活就業人員的購房資格。根據我們此前的測算，常住上海但不在本地繳納社保的就業人員超過200萬人，這是一個規模龐大的潛在群體。但不變的是，核心門檻依然存在——要麼是一年社保，要麼是五年居住證。這實際上仍將購房資格嚴格限定在上海常住人口範圍內，客觀上也把外省市的投資性需求和資金隔離在外。2026年第一天，《求實》雜誌發表特約評論員文章，提到“政策要一次性給足，不能採取添油戰術”。市場普遍預期，這是對京滬等城市限購政策的明確訊號。如今，“滬七條”將社保要求拉至最低限度，卻依然沒有突破限購這道紅線。這或許透露出：限購，就是上海樓市政策的一條“紅線”，或者說最後的底牌。不到萬不得已，這張牌不會打出。02 上海樓市政策的基本框架上海為何堅守“限購”紅線？一方面，是從更高站位上避免對其他城市產生“虹吸效應”；另一方面，則可能是基於對自身市場的判斷：上海並不缺乏需求和購買力，完全可以通過精準的微調來實現市場健康發展。更深層次的因素在於，上海的樓市政策並非孤立的刺激手段，而是被納入了城市空間最佳化與人才安居保障的總體框架之中。雖然各區都有通過賣地賣房拉動經濟的動機，但具體政策必須在這個總體框架內運行，做到師出有名，名正言順。在供給端，供地緊密圍繞城市空間佈局規劃。郊區降低容積率、提高中小套型面積標準、最佳化設計規範供應“好房子”，核心目的都是滿足改善型需求。在需求端，降低購房成本、清除不合理限制，核心目的是釋放合理住房需求。本次“滬七條”中關於5年居住證的政策，突破了社保的硬性要求，頗具新意。但這並非突發奇想。上海2025年發佈的《深入實施以人為本的新型城鎮化戰略五年行動計畫的實施方案》，和剛剛出爐的《十五五規劃》，都提到了要將公共服務、安居保障及落戶政策向保障城市營運的服務人員下沉。5年居住證政策，正是給這些城市基礎建設者一個安家置業的選擇。可以預料，接下來還會有針對這類人群的落戶政策陸續出台。總體來說，上海樓市政策從來不是單一的、孤立的刺激樓市，而是將城市空間最佳化、各類人才安居及民生保障結合在一起，形成政策聯動，謀求綜合發展。03 上海樓市政策的重要原則這樣的政策框架，會推動樓市迅速止跌回穩嗎？這個問題，本身就高估了政策對市場的決定性影響。2022年之前的二十年，層出不窮的限購限貸政策，也未能阻擋房價螺旋式上升的趨勢；如今樓市進入大周期調整階段，政策是影響短期行情的重要變數，但絕非改變市場趨勢的決定性力量。上海最新發佈的《十五五規劃》中，提出了一個原則：堅持有效市場和有為政府相結合。充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發揮政府作用。這一提法在《十四五規劃》中並未出現，而在《十五五規劃》中被單獨強調，意味深長。這個原則落實到樓市，會體現在兩個方面：一方面，政府將持續最佳化市場環境，取消不合理的消費限制，釋放各類群體的住房需求，提高供應端的精準性，制定更公平的行業規則，引導社會預期，這體現了“有為政府”的職責。另一方面，也意味著政府力量將更多地限定在規劃制定和規則維護上，不會更深入地介入市場運行。據悉，上海接下來也將逐步把新房定價權交還給企業，過去的聯動價及軟聯動價將逐步退出歷史舞台。寫在最後“滬七條”的落地，無疑為正處於關鍵節點的上海樓市注入了難得的積極因素。無論是社保門檻的實質性降低，還是公積金力度的顯著加碼，都在短期內為市場帶來了確定的增量預期，今年的“小陽春”也因此有了更堅實的支撐。但透過這些具體條款，我們更能看清上海樓市的獨特底色——這座城市從不缺乏真實的需求與足夠的購買力。正是基於這一底氣，上海才能在樓市調控上始終保有一份從容，不走“大水漫灌”的老路，而是堅持“精準制導”的上海特色。短期看，政策紅利會為市場注入活水，啟動交易鏈條，提振各方信心。但長期而言，樓市終究要回歸基本面的邏輯。人口流向、收入預期、產業格局、城市活力——這些決定住房真實需求的底層力量，才是支撐市場行穩致遠的關鍵。政策可以改變節奏，但無法扭轉趨勢；可以點燃情緒，但無法替代價值。理解了這一點，我們或許就能以更平和的心態看待接下來的市場起伏：享受政策帶來的暖意，但把最終的判斷，交給市場。 (城讀上海)

2026年的春天似乎比往年來得更謹慎一些。就在大家還沉浸在春節的餘溫中，猜測今年“小陽春”成色幾何時，央行的一紙重磅報告，如同在平靜的湖面投下了一枚深水炸彈。這份報告沒有華麗的辭藻，也沒有模棱兩可的官話，而是用冷冰冰的資料和直白的表述，揭開了當下樓市最赤裸的真相：那個靠槓桿和預期就能躺贏的時代，徹底結束了。回望剛剛過去的1月和2月，市場表現其實已經給所有人上了一課。1月份，為了爭取“開門紅”，各地政策頻出，從降低首付比例到取消房貸利率下限，工具箱裡的工具幾乎被用盡。表面上看，部分核心城市的售樓處人頭攢動，媒體大肆渲染“回暖”訊號。然而，央行的資料卻像一盆冷水，澆滅了盲目的樂觀。資料顯示，1月份居民中長期貸款雖然有所回升，但增幅遠低於預期，且到了2月份，這一資料迅速回落，甚至出現了負增長的苗頭。這說明什麼？說明大家的錢包捂得更緊了，對未來的收入預期更保守了，那種“砸鍋賣鐵也要買房”的狂熱，已經變成了“有錢也不敢亂花”的理性。央行這次發佈的真相，第一個就是“供需關係的根本性逆轉”。過去二十年，我們習慣了房子不夠賣，開發商拿地如搶錢。但2026年前兩個月的資料顯示，全國商品房待售面積繼續攀升，尤其是三四線城市，去化周期已經拉長到了歷史高位。與此同時，新開工面積同比大幅下滑，開發商不再盲目擴張，而是忙著“保交樓”和消化庫存。央行明確指出，房地產市場已進入存量時代，未來的主旋律是“消化”而非“新建”。這意味著，除了極少數人口淨流入的核心城市地段，大部分地區的房子將長期面臨供大於求的局面。價格不再是單邊上漲，而是回歸價值本身，甚至需要漫長的時間來擠掉過去的泡沫。第二個真相，是“房地產金融屬性的徹底剝離”。央行在報告中反覆強調“房住不炒”的長期性，並指出居民部門槓桿率已處於高位，進一步加槓桿的空間極其有限。2026年1月和2月的信貸資料印證了這一點：儘管房貸利率已經降到了歷史低點，但提前還貸的熱潮依然沒有退去。老百姓算了一筆帳，當理財收益率跑不贏房貸利息，當房價上漲預期消失，房子就從“資產”變成了“負債”。行此次重磅發聲，實際上是在引導全社會轉變觀念：房子就是用來住的，它的金融投資功能正在快速退化。未來三年，指望買房致富的人，大機率會失望而歸。第三個真相，或許最為殘酷，那就是“行業大出清仍在進行中”。央行資料顯示，房地產企業的融資環境雖然在政策支援下有所改善，但資金主要流向了國有企業和少數優質民企。那些高槓桿、盲目多元化的房企，依然在生死線上掙扎。2026年前兩個月，又有幾家知名房企發佈了債務重組公告或退市預警。央行的態度很明確：救項目不救企業，救行業不救個案。市場的優勝劣汰是必然規律，只有那些真正具備營運能力、財務穩健的企業才能活下來。這對於購房者來說是個警示：買房不僅要看地段，更要看開發商的“命”夠不夠硬，否則爛尾的風險依然存在。站在2026年的節點，央行這份報告不僅僅是一份資料彙總，更是一份時代的宣言。它告訴我們，樓市的底層邏輯已經變了。過去的經驗主義失效了，過去的財富密碼失靈了。對於普通人而言，認清這個真相，比盲目跟風更重要。不要再賭政策會大水漫灌，不要再幻想房價會再次暴漲。 (樓市傑說)