點選【櫻桃大房子】關注並設為星標 5月，三大訊號印證樓市風向已悄然切換。 1.國家托底房地產 國務院下發《城市更新“十五五”規劃》，高層拿出完整方案從資金源頭托底房地產。

15兆的城市更新投資，是近期樓市最重磅的消息。但很多人誤讀了這份規劃，以為這將惠及整個房地產市場。 事實恰恰相反，這筆巨資的投向，恰恰宣告了遠郊新區模式的終結。 自然資源部在今年3月發佈的38號檔案，已經定下了基調：新增建設用地原則上不再用於經營性房地產開發。 這意味著，過去那種在城市外圍大規模圈地、造新城的擴張模式，被正式畫上了句號。未來的土地供應，主要來自存量盤活和城市更新。

我一直說，5月中旬以後，會有大事發生。現在，苗頭已經開始顯現了。 過去幾天，兩個事情，非常重要。讀懂門道，就抓住了新周期財富爆發的機會。 第一個事情，A股上周四暴跌，周五又瘋狂暴漲。在這輪電梯巨震中，誰是精準抄底的贏家？ 現在資料已經出來了！最聰明的資金，竟然來自韓國。

香港樓市全面復甦。呂穎雅/攝 今年前4個月，內地買家在香港一二手住宅市場的註冊量合計5800宗，創同期歷史新高，佔個人買家註冊量約23.1%。 5月首個周末，香港樓市迎來4個新盤集中開售，其中紅磡“首岸”、荃灣“形瑨”等3個項目當日售罄，創下周末樓盤交易新高。 九龍紅磡“首岸”是近期香港樓市最具代表性的熱銷項目，4月25日首輪發售218套單位，便錄得約7600份認購申請，超額認購逾33倍。截至5月中旬，項目已完成多輪銷售，整體去化率超過98%。

發現一個真實的世界 一季度的經濟最大動能，不再是出口 年初，外資金融機構，還在全面唱空樓市。 隨著近期上海等幾個核心城市資料起來了，他們又華麗的轉身，開始唱多起來了。

內地購房者對香港房產的需求大增，正成為推動香港樓市強勁復甦的重要動力。 封面來源｜unsplash 5月9日至5月10日，香港樓市迎來近年來最熱鬧的一個周末，四個新盤同時開售，共推出超過500個單位，其中三個新盤即日售罄，香港房地產市場人士稱創下了近兩至三年周末銷量新高。 5月9日一早，家住深圳的劉女士從深圳過關前往香港，加入搶樓大軍。她瞄準的是恆基地產推出的壹沐二期，當天該樓盤首批新盤正式發售，申購熱度很高——有超過4000張認購申請遞交，超額認購直逼30倍。

去年12月北京樓市新政打響第一槍，2月上海跟進，3-4月市場小陽春。此次深圳跟進，力度較大，新一輪穩樓市正在落地。一、背景深圳樓市熱度分化。4月（截至26日）新房、二手房成交套數環比分別增長28%、11%。核心區高端盤價格堅挺，郊區以價換量、去化壓力大。二、本次新政兩大變化核心區限購繼續鬆綁。 福田區、南山區和寶安區新安街道，符合條件居民可增購1套，深戶家庭可購3套，非深戶（社保滿1年）可購2套；持有效居住證的非深戶家庭，可購1套，無需社保或個稅證明，再次降低購房門檻。公積金貸款額度提升。 基礎額度從60/110萬元提至70/130萬元。更關鍵的是，初婚初育家庭上浮50%，與今年兩會“加強初婚初育家庭住房保障”一脈相承；多子女家庭上浮比例從50%大幅提高至70%。以兩孩深戶家庭首套房為例，可累計最高上浮170%，個人最高可貸189萬元，家庭最高可貸351萬元。當前深圳首套房貸利率降至3.05%的歷史低位，組合貸成本大幅下降。三、房子能買了嗎？我十多年前提出“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”分析框架，2015年預測“一線房價翻一倍”，2020年預測“房地產將出現歷史性大頂”。判斷未來樓市需抓住兩大關鍵：人口與政策導向。人口是根本需求。2020年以來，中國面臨老齡化少子化，人口總量減少、往都市圈集聚，城鎮化率近70%。房地產大開發時代落幕，進入後房地產時代，房價不再普漲，未來市場將呈二八分化。20%人口持續流入的核心城市核心區域將逐步築底，人口流出的低能級城市和遠郊區面臨漫長去庫存。政策是頂層導向。過去房地產是經濟增長引擎，如今新質生產力是新引擎。對房地產的定位是“努力穩定”。四、怎麼救地產？我認為有三招一是全面放開限購。廣州已放開，北上深在跟進。時代已變，不必擔心放開後房價暴漲。二是持續降低利率。存量和新增房貸利率都需降低，減輕居民月供壓力。三是加大住房收儲。我在業內較早倡導收儲房子用作保障房。當前主要矛盾是大量庫存積壓，而大學畢業生、新市民住房困難。可組建5兆以上的大型住房銀行收儲：為困難群體提供保障房，打通開發商現金流，緩解地方財政壓力，避免爛尾樓。過去買房是普通人財富增值的主要手段，如今邏輯有變。新政是利多，但普漲時代一去不返。新周期，財富機會轉向“信心牛”、大宗元年和AI海嘯，關注我發起的全球財富會，幫你看清財富新趨勢。 (澤平宏觀)

最近，樓市出現了兩大最新變化：一個是香港樓市率先回暖，一個是國際投行和主要的投資機構對內地樓市的看法發生了新變化。先看香港。2026年一季度，香港一手住宅實際新房成交約6300宗，創2013年以來新高；一手住宅買賣登記錄得5373宗，總金額628億港元，同比分別大漲38%和94%。就連“逃頂之王”李嘉誠也高調回歸，長實主席李澤鉅在業績會上明確表示，地產仍然是集團本業，只要回報合理，長實一定會參與投地。而香港2026/27年度賣地計畫中，正好包含9幅住宅用地。而在香港之後，內地樓市的預期也在發生變化。高盛判斷，上海、深圳有望率先引領中國房地產市場復甦，預計到2026年底觸底，並在2028年底前具備約15%的反彈空間。摩根大通表示，中國房地產市場在經歷五年的調整後，可能正迎來轉折點。香港樓市的復甦正蔓延至內地主要城市，加上中國股市反彈帶來的財富效應，有助於改善住房需求。瑞銀偏謹慎，但也認為底部正在靠近，內地房地產市場將在2026年下半年見底，預計2026年香港樓價有望上漲5%—10%。摩根士丹利也預計香港住宅價格今年有望上漲約10%。香港已經先熱起來，那麼內地誰最有可能接棒？答案大機率是深圳。今年1-3月，深圳實際使用外資約170億元，同比增長超47%，全國同比下降7.3%。深圳新設外商投資企業超2700家，佔全國的19.3%。在全國外資承壓的背景下，深圳反而成為全球資本加倉中國的重要入口。但對於投資者而言，能夠以低價買入深圳核心資產的機會，越來越少了。01還有“撿漏”機會？一線城市核心資產價格的修復，已經悄悄展開！從去年至今，北京、上海、廣州、深圳，核心區豪宅的價格正在不斷沖高，新房一個比一個貴。在深圳一線類股，10萬/m²以下的價格突然消失不見了。上周，前海招商海晏府開盤，備案均價約14.2萬/㎡，折後均價達13.3萬/㎡，官宣去化9成。寶中觀潮府備案均價約15.09萬/㎡，創片區新高。此前的中海深灣玖序、後海招商璽均價不低於13萬/㎡，深圳灣澐璽備案價更是高達16.88萬/㎡。前海寶中、深圳灣，這些類股無一例外，都地處深圳核心資源圈，不僅扛住了此前的市場調整，更是在行情回暖的第一時間，率先引領價格上行。在隔壁廣州，核心資產價格的沖高，比深圳來得更兇猛。“珠金琶”是今天廣州真正的核心資產坐標。它把金融、總部、科技、平台、新消費與新財富，串聯成一個高密度聚合的黃金三角。位於珠江新城的凱旋新世界·廣粵觀邸，網簽均價達到22.1萬/㎡，位居2025年全國第一。金融城的廣州保利玥璽灣，備案均價約17萬/㎡。今年3月，該項目成交了一套約670平方米的頂層複式，總價1.87億元，折合單價 28萬元/㎡，直接刷新了廣州一手豪宅單價紀錄。就連廣州地價也不斷上探，珠江新城馬場地塊歷經243輪競價，最終以236.04億元成交，折合住宅樓麵價超過8.5萬元/㎡，刷新廣州樓面地價新高。而在北京、上海這些老錢聚集地，豪宅市場更是如此。現實就是：2026年還想在一線城市核心區“撿漏”，沒啥機會了！我們整理了一份價格表，將一線城市同等級核心地段的最新新房成交價做了一個橫向對比，如下圖所示：在這份滿屏皆是15萬+、20萬+的榜單中，我們驚訝地發現了一個極其“突兀”的數字：位於前海寶中區位的中鐵·能建·閱臻府，均價竟然只要約8.86萬/㎡。在這個地段，8.86萬/㎡是什麼概念？周邊新房均價已經去到12-15萬/㎡，二手房前海時代二期CEO公館成交價在12萬/㎡左右；寶中壹方中心玖譽最新成交價在13萬/㎡上下。為什麼在豪宅全面沖高的大趨勢下，還有這樣的倒掛？原因就是限價，該地塊出讓於2023年，當時附帶了“商品房限價”條件，早年定下的硬性紅線，把閱臻府的價格鎖死在了8.86萬/㎡的價格線。它不僅是一線城市裡極其罕見的限價紅利，更是深圳前海寶中區位、黃金岸線上最後的限價盤、現房銷售項目。對於購房者來說，這確實是一個千載難逢的機會。02超級鄰居決定資產上限投資的真理就是，在正確的時機，用正確的價格，買入正確的資產。從時機來看，聰明資金的流向，就是最精準的風向標。2025年，全國千萬級以上一手豪宅成交突破4萬套。其中，5000萬以上頂豪成交同比暴增超60%，億元級一手豪宅更是成交了102套，同比增長31%。2025年末，單單深圳灣三個豪宅項目就攬金超300億。2026年一季度，香港一手住宅實際成交創2013年以來新高。一次性買多套的“大手買賣”錄得265宗，創下2008年以來的極值。二手市場同樣在3月創下近56個月的新高。財富的法則是向下傳導的，春江水暖永遠是塔尖先知。從價格來看，沒有只漲不跌的神話，也沒有只跌不漲的深淵。縱觀全球核心城市的房地產發展史，幾乎無一例外，都是在經濟周期的震盪中完成價值回升。美國在2008年次貸危機後，核心城市迎來長達十餘年的大牛市；日本東京等核心區域，房價早已走出陰霾，甚至屢創歷史新高；中國香港也是如此，最近房地產市場再度升溫，中原地產創始人施永青判斷要連漲6年，漲幅85%。反觀當下的中國一線城市，儘管大眾的悲觀情緒或許還有慣性，但租金回報率的攀升、國央企的重倉、豪宅的火爆成交、PPI的歷史性回暖……都是市場觸底的訊號。當同等核心地段的新盤都在向15萬+甚至20萬+的天花板發起衝擊時，身處前海寶中的閱臻府，卻拋出了一個8.86萬的價格。當年的商品房限價政策，如今卻變成了買房人資產的“護城河”。從資產來看，你的鄰居，往往決定你的資產上限。你的資產價值，很大程度上取決於你的鄰居。尤其當這個鄰居，是能不斷製造財富的超級企業。這個邏輯，在全球都成立。Google總部所在的Mountain View，蘋果總部所在的Cupertino，輝達總部所在的Santa Clara，今天住宅價格都處在極高水平：截至2026年1月，Mountain View平均房價約197萬美元，Cupertino約304萬美元，Santa Clara約170萬美元。如果有機會和中國市值最高的網際網路企業之一的騰訊做鄰居，你願意嗎？騰訊目前市值約4兆元人民幣，體量已經超過很多強二線城市全部上市公司的總市值。閱臻府和騰訊全球總部對望，直線距離約1km。當騰訊“企鵝島”即將全面啟動，能與這樣一個富可敵城的“超級企業”做長期的鄰居，這直接決定了資產價格的上限。03決定長期價值的是土地或許有人喜歡8.86萬/m²的價格，但糾結於“新規產品”。事實上，房地產市場有一個很殘酷、也很真實的規律：普通地段拼產品，核心地段拼土地。在普通類股，產品力強弱往往直接決定去化；但在核心類股，產品更多決定短期熱度，真正決定長期價值底座的，還是土地稀缺性、資源佔位和生活方式承載力。紐約740 Park Avenue，這是一棟建於1930年前後的老牌公寓樓，但放在今天，它依然是曼哈頓最受追捧的頂級地址之一。真正支撐這類物業價格的，從來不只是房子本身，而是它所佔據的土地、視野、身份象徵和城市資源。因為產品會老，審美會變，戶型會迭代，規則會更新。但真正稀缺的城市中心、超級企業鄰近、成熟配套、生活方式，這些東西是很難複製的。用8.86萬/m²的均價，買入閱臻府的土地稟賦，這個機會極為珍貴。打個比方，今年一季度前海桂灣上新的04-01-01地塊，你用8.86萬/m²的價格都不一定買得起這塊地的樓麵價。擁有了閱臻府，就擁有了世界級的城市會客廳資源。項目到11號線寶安站直線距離約800米，鄰近地鐵1/5/11號線/28號線(規劃）/15號線首條“環形”地鐵（建設中），同時享受4城軌+3高速+2碼頭+1機場+1樞紐多維交通。128米高的“灣區之光”摩天輪，不僅以國內首個迴旋式大轎廂的姿態，重新定義了大灣區天際線，更化作了這片海灣日夜流轉的溫柔坐標。摩天輪之下，歡樂港灣與濱海文化公園，讓這片高樓林立的CBD之上，依然保有一線向海而開的舒展空間。全國最大的戶外水上舞台——歡樂劇場，讓演出、燈光與潮聲在夜色中自然交匯，把公共生活推向了更開闊的維度。全球最大單體書城——灣區書城，則讓這片海岸在商業與潮流的喧囂之外，依然保有一處安頓精神、沉澱審美的靜謐所在。濱海藝術中心，以持續上演的高規格劇目，把高水準的藝術現場帶入日常，也讓寶安中心擁有了不輸國際一線核心城區的審美濃度。再向城市內部延展，寶安圖書館、寶安青少年宮、寶安體育館，依次鋪陳出另一重豐盛。今天的寶安中心，最珍貴的早已不是某一個孤立地標，而是這些高能級配套彼此交織之後，共同構成的一種生活質地。示意圖從繁華CBD走進閱臻府，你會發現它在生活質感上營造的動人之處。遠遠眺望閱臻府，大面積的玻璃幕牆，倒映著寶中海灣的晚霞和城市的燈火，整個建築顯得輕盈而通透，安靜地矗立在海岸線上。效果圖車子緩緩駛入地庫，迎接你的不是以往那種昏暗冷硬的水泥通道，而是一片柔和的“星空穹頂”。穿過大堂步入園林，你會感受到一種奢侈的“浪費”。在寸土寸金的核心CBD，把空間大面積地讓渡給自然，走在隱於綠意中的森境會客廳，有“浣溪疊石”間隱約的流水聲，或是路過倒映著雲影的天際泳池，空氣裡瀰漫著如同高定度假酒店般的鬆弛感。實景圖因為整個小區做的是純粹的108-143m²純四房，天然過濾了圈層。樓棟之間錯落排布，當你端著一杯威士忌，站在主臥的巨幅飄窗前，毫無遮擋的270°環幕海景無聲的鋪展在眼前。你不需要去刻意尋找風景，因為你已經站在了風景的中心。實景圖，以實際交付為準位於前海寶中極核，黃金岸線上最後的限價盤——中鐵·能建·閱臻府，南向一線海景，純粹四居，無保障/回遷，現房銷售。現在不到900萬，就能佔據這樣的土地，和騰訊全球總部做鄰居，這種機會錯過真的沒有了。 (劉曉博說財經)