龍湖集團，民營房企反彈先鋒

最近的行情實在太猛烈，漲出了很多見證歷史的時刻。

地產之前作為拖累大盤的類股，如今算是挺起了一把腰桿，成為主力軍之一。

我們之前在接近底部的位置已經提過兩個央國企背景的房企，《丘棟榮一季度大幅加倉保利發展》《建發國際，還在增長的房企》。在市場不景氣的時候，地產中質地較硬的央國企下跌有底，業績堅韌，風險有限。

而當市場反轉，政策放鬆，大家可以不再那麼關注安全性，那麼前期跌的更慘的，沒有背景的民企反而會是彈性更強的品種。

如今房企銷售還能一直穩居前十的民企，大概就是龍湖集團了。雖然還有一個濱江集團，銷售業績也進入了前十，但是模式上以合作開發為主，權益佔比太低，按照權益銷售金額則跌出前10。

當市場反轉後，龍湖集團股價可以說是一馬當先，一飛衝天。反彈3天累計漲幅接近翻倍。地產已經算是眾多類股中的反彈先鋒，而龍湖是地產中的反彈先鋒。當然，在激烈的情緒下，更差的快倒閉的一些房企反彈更為驚人，除非純市場博弈，不然最好還是對企業質量上有點基本要求。

一、民營房企的為數不多的碩果

龍湖集團 1993 年起步於重慶，2005 年龍湖進入北京、成都市場，開啟全國化佈局。

如今公司形成了三大主營業務，分別為開發業務（地產開發）、營運業務（商業投資+長租公寓）、服務業務（物業管理+智慧營造）。當然核心業務還是房地產開發，今年上半年收入佔比達到72%，去年底則佔到了86.2%。

地產業務之所以佔比大幅下降，一方面是開發業務在大環境中承壓，連續兩年同比下滑；另一方面則是營運業務表現亮眼，近5年複合增長率達 25%。從 2018 至 2023 年期間，營運及服務業務營收佔比不斷上升，2023 年營運及服務業務營收佔比 13.8%，相較於 2018 年增長 7.7 個百分點。2024年上半年佔比進一步提升至14.1%。

先說說地產開發業務。

公司的創始人同時也是持有43.99%股權份額的大股東吳亞軍，據說創辦龍湖是因為她一次糟糕的買房經歷，那那都不滿意，她認為如果自己做開發商，蓋的房一定不會這麼差。

龍湖集團首個項目花園南苑開始，其廣告口號是“善待你一生”，該項目被定為重慶“小康社區”示範工程 。直接就打出名氣，也打下了龍湖追求品質的調性。

後來的龍湖一直以產品、品質和服務著稱，踐行“匠心龍湖”的產品理念。雖然在地產高周轉時代也有點不好的聲音，但是整體來說打造優質項目，龍湖還是有這個水平和實力。龍湖在2022年憑藉高品質的人居體驗躋身克而瑞 “中國房地產企業產品力 TOP100”榜單 TOP2。

不過近幾年的地產行業遇冷大家也都清楚，龍湖也不能倖免。

龍湖的銷售資料從 2022 年起持續下滑。2023 年公司全口徑合同銷售額 1735億元，同比下降 14%。全口徑銷售面積 1080 萬方，同比下降 17%。銷售均價 16069元/平米，同比增長 4%。2024 年上半年銷售金額 511.2 億元，銷售面積 365.5 萬方，同比分別下降 48%、37%，銷售均價降至約14000 元/平米。根據克而瑞 2024 年 1-6月全口徑銷售金額榜單，龍湖排名第10。

但是地產不景氣這是整個行業的問題，非戰之罪。

面對這樣的大環境，龍湖主要通過把握核心區域、核心城市，把資源花在刀刃上，保存核心實力。龍湖在長三角、環渤海、西部三個區域，2020 年以來持續保持銷售佔比 75%以上。同時聚焦核心城市，2023 年一二線城市銷售佔比達 95%。且公司不斷深耕所在城市，22城進入當地備案排名 TOP10。

再說說龍湖另一塊核心業務龍湖商業，如前文所述，這些年表現不錯。

2023 年公司購物廣場銷售額 632 億元，同比增加 49%，同店同比增加 30%；平均日客流 263 萬人次，同比增長 32%，同店同比增加 28%；2023 年購物廣場租金收入102.8 億元，同比增長 9%，租售比16%。2019-2023 年，公司購物廣場的租金收入CAGR 達 21.3%；整體出租率 96%，較 2022 年底增長2個百分點。

截至 2023 年底，龍湖商業已進入 30+城市。累計獲取 141 座購物廣場，其中已開業營運 88 座購物中心，累計已開業建築面積達 797 萬方。2024 年計畫新開 14 座購物廣場，其中 8個重資產、6 個輕資產項目，預計總建築面積可達 951 萬方。從城市結構來看，依舊是聚焦高能級城市，一、二線城市佔比達 96.6%，深耕的長三角及華西區域佔比約 75%。

二、先活下去

據說龍湖的老闆曾經問過一些大佬，怎麼做大企業，得到的回答是一直活下去，企業自然就大了。

這些年，地產行業遇到的困難是歷史等級的，但從龍湖的表現來看，確實是穩自當頭。在行業普遍高周轉高槓桿，情緒高昂的時候，龍湖就像是老股民遇上了大牛市一樣，反而謹慎為先。

龍湖一直堅持高度自律的財務策略。可以看到在“三道紅線”的政策出來前，龍湖就是“三道紅線”綠檔水平。現在已經保持7年綠檔。截至 2023 年底，龍湖在手現金為 604 億元，現金短債比 2.25 倍，淨負債率 56%，公司剔除預收款後的資產負債率 60%，達到近六年來最低水平。

去年，在不少房企暴雷違約的情況下，龍湖提前償還72億港幣貸款，境內到期公司債全部還清。而後又成功在境內發行23億元中期票據，票面利率3.50%-3.66%，成為少數仍可在公開市場發行債務的民營企業。

同時，公司平均貸款年限進一步拉長 1.18 年至 7.85 年，截至 2026年底，公司無境外到期債券。公司平均借貸成本持續保持 4.24%的低位。以民營房企的背景，融資成本卻可以和一些央國企有得一拼。

可以說從債務層面和自身的財務情況，龍湖確實是把長久地活下去當做了核心思想。

在改善財務狀況的另一面，是龍湖對地產業務的收縮。

2023 年公司新增拿地 31 幅，新增權益面積 266 萬平米，同比下降 9%。權益地價 259 億元，同比下降 15%。平均權益單價為 9730 元/平米，地價成本較 2022 年有所下降。2024年上半年新增7幅地塊，權益建面 36.7 萬平米，權益地價 60.4 億元，同比分別下降81%、66%，權益地價增長至約 16000 元/平米。

龍湖在市場下行背景下，注重項目去化和現金回款能力，投資更加謹慎。

從拿地城市來看，2023 年至 2024 年上半年新增地塊全部位於一、二線城市，增加優質土儲。

2023 年龍湖的拿地強度（拿地金額/銷售金額）21.0%，較 2022 年底下降 2.2 個百分點，為 2016 年以來最低值。2024 年上半年拿地強度繼續下降 3.2 個百分點至 17.4%。

雖然近幾年開銷謹慎，但是目前來說公司土儲面積還是較為充足。截至 2023 年底，公司的土地儲備合計 4539 萬平方米，權益面積為 3236 萬平方米。以2022年銷售面積進行估算，充沛的土儲可保障公司至少3年以上的銷售。並且，龍湖土地儲備平均成本持續走低，2023 年龍湖土地儲備的平均成本為 4705 元/m2，較 2019 年降低 1032 元/m2。

結語

整體來說，龍湖營運和自身的財務都較為穩健，同時又具備優質項目的打造和運作能力，是民營房企中的佼佼者。

近期地產政策放鬆，政治局會議指出，要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、最佳化存量、提高品質，加大“白名單”項目貸款投放力度，支援盤活存量閒置土地。要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動建構房地產發展新模式。

我們在之前的文章裡就提到，悲觀預期下的房企最需要的不是漲價，而是有一個能夠穩定交易的市場，就會活了。

在多重利多政策的刺激下，龍湖股價自然也順勢而上。只是短期的地產股價暴漲增加了操作難度。市場會關注樓市情況是否真的有好轉，以及政策是否還有更持續的力度。市場的模式會在政策博弈和價值回歸中反覆。

俗話說“金九銀十”，十月市場應該會特別關注地產的成交情況。資料的邊際變化可能會對市場有不小的影響。 (丫丫港股圈)