房價最抗跌的，竟是這幾個城市

01

10月房價資料出來了。

“鑽十”的威力不容小覷，多個大城市的樓市，都出現了回暖跡象。

房價環比、同比上漲的城市數量，在增加。

新房價格環比上漲的城市，比上月增加7個，新房房價同比上漲的城市，比上個月增加了1個。

二手房價格環比上漲的城市，比上月增加8個。

先看環比。

新房環比方面，上海漲0.3%，太原漲0.2%，廈門、平頂山、桂林漲0.2%，深圳漲0.1%。

二手房環比方面，北京漲1%，杭州漲0.8%，深圳漲0.7%，重慶漲0.5%，成都漲0.4%，上海漲0.2%，廈門、武漢漲0.1%。

深圳、上海、廈門，一二手房環比均出現回暖，說明這些城市迅速捕捉到了樓市新政利多，快速實現了市場去化。

特別是深圳，結束了二手房價連跌17個月的局面，二手房價格重新回到上漲通道。

根據國家統計局資料，深圳10月份新房房價，環比上漲了0.1%，二手房價，環比上漲了0.7%，深圳房價終於止跌回穩！

10月深圳樓市賣出了超1.3萬套一手住宅，超8200套二手住宅，共計超過2.1萬套房，創下歷史新高。

11月，深圳樓市戰火還在燃燒，11月前10日，一手住宅認購量達4314套，環比上漲34%，二手住宅網簽量升至2410套，環比大漲200%。

可以說，深圳樓市現在的狀況，就是量價齊升，在谷底重新建立信心的時刻到了。

再看同比。

到10月末，上海新房同比上漲了5%（下圖），是全國納入監測的70個大中城市裡漲幅最大的。西安新房同比上漲了0.7%，太原同比上漲0.2%。

從二手房同比來看，10月70城二手房同比雖沒有城市轉漲，但是太原二手房價格指數為95.2，排名全國70城第一，這意味著太原二手房同比下跌是最少的。

如果說環比是反映短期波動，那麼同比就更能顯示長期趨勢和年度變化。

10月，上海，新房環比上漲0.3%，同比上漲5%，二手房環比上漲0.2%，同比下跌6.7%。

太原，新房環比上漲0.2%，同比上漲0.2%，二手房環比下降0.7%，同比下降4.8%。

西安，新房環比下降0.6%，同比上漲0.7%，二手房環比下降0.9%，同比下降7.7%。

從房價同比來看，這一輪樓市率先回暖的，為何是上海、太原和西安？

02

先看上海。上海新房漲幅全國第一！

第一，上海豪宅供需兩旺，拉高了樓市成交總價和均價。

前三季度，上海平均每天成交23套豪宅，在四大一線城市中一騎絕塵。

前9月上海單價10萬元以上豪宅共成交6229套，創下17個豪宅日光碟紀錄。

單價15萬元以上頂豪成交井噴，上海成交套數達到2004套，是去年全年的5.5倍。

總價3千萬-5千萬、5千萬-1億元、1億元以上三個總價段，上海的成交套數分別是京、廣、深三城之和的1.9倍、2.9倍和2.8倍。

第二，上海老錢的抄底能力太強。

上海是中國內地最大的金融中心、外企總部中心，是中國“第二有錢”的城市。

截至2024年9月末，上海的資金總量（金融機構本外幣存款餘額）高達21.99兆元，僅次於北京。

同時，上海的高收入群體規模大，2022年，上海個稅總收入和人均個稅收入均高居全國第一，居民的購買力十分充足。

除了有錢，上海還有一個特點：居民槓桿率不高。

2023年，已公佈的城市資料來看，一線城市深圳的居民槓桿率為97.5%，廣州為93.1%，上海79.5%，北京69.5%。

所以這一輪樓市下行周期，上海人的抄底能力強勁。

第三，浙江、江蘇富二代充當了頂級購買力排頭兵。

網上關於“5000萬上海豪宅都賣給了誰”的使用者畫像，比較精準地勾勒了上海豪宅的購買人群。

在774組購買5000萬豪宅的客戶中，外地客戶約是本地上海客戶的2倍，其中，浙江人136組、江蘇人120組，佔了外地組的半壁江山。

購房客戶中，以1980年至1997年出生者居多。經濟來源上，八成靠家裡給錢。

客戶身份多樣，不少是英美加等國的海歸，也有網際網路行業創業成功的。

在實力方面，豪宅客戶多一次性付款。

在家裡支援下，浙江富商的二代，成為上海豪宅市場的重要買家。

總的來說，上海樓市在江浙資金和城市老錢的托底下，走出了獨立行情。

03

再看太原。

太原10月新房價格環比、同比均上漲0.2%，同比開始止跌轉漲。

太原二手房同比下跌幅度，在70城中是最小的，確實有些讓人意外。

第一，作為省會城市，太原市在經濟和人口增長上都保持了一定的活力。

山西是中國能源大省，六大煤田從北到南、從西往東貫穿整個山西。

截至2022年底，全國煤炭資源儲量為2070.12億噸，山西省煤炭資源儲量約為483億噸，佔全國約四分之一。

今年1-9月，山西原煤產量9.33億噸，位居全國第二。

去年，太原是山西11市唯一保持人口正增長的城市。

太原市以545.39萬人的常住人口位居全省第一，比2022年增加了1.89萬人。

第二，這些資源型城市家裡真的有礦，省內大量資金往省城匯聚。

山西除了太原，大部分地級市整體上人口都是流失的，這裡面部分流向了省會，還有一部分去到了北京、上海、廣東等發達地區，資金也隨著人一起搬家。

截至9月末，太原市金融機構人民幣存款餘額20239.75億元，增長6.4%，這個增速可以說相當可觀了，證明部分省內資金向太原集中。

第三，與北上廣深一線城市比較，太原所處的中西部，整體的房價和生活成本壓力都更小。

2023年全國房價排行榜中，太原房價均價為10572元/平方米。

本身房價不高，加上居民槓桿率較低，在樓市調整的當下，太原新房市場回暖明顯。

今年10月，太原商品住宅供應面積14.5萬㎡，銷售面積30.5萬㎡，成交量環比上漲56.4%，均價12046元/㎡，單價環比上漲1.0%。

至於西安，和太原有些類似，陝西也是資源型城市，前三季度，陝西榆林的經濟增量達862.3億元，排名全國城市第五，超過了蘇州、杭州、寧波、廣州等一眾大城市。

作為強省會城市，西安對省內“煤老闆”有一定的吸引力，加上2022年西安的居民槓桿率不算高，為83.4%，因此，西安樓市也有條件出現回暖。

最後，總結一下。

房地產市場已經在10月出現“階段性回穩”，70城二手房價上漲城市數量創一年來新高。

今年以來，上海樓市整體最暖，深圳最近2個月反彈力度最大，北京和廣州，樓市表現也不錯。

一線城市核心區配套好的樓盤，現在就是最佳買入時機。

二線城市則分化明顯，杭州、成都為代表的強二線城市核心區，目前也可以買。剩餘的城市或區域，可以再觀望一個季度再說。 (劉曉博說樓市)