千億廈門黑馬房企，搶地上海灘

擴儲進階，壓力陡增。

閩系國企地產“三劍客”之一的象嶼，在上海灘再次陪跑。

3月3日，上海第二批次土拍，象嶼看中的嘉定新城地塊，起始價20.46億元，吸引4家房企參與競奪，經過49輪競價，最終被招商蛇口收入囊中，成交樓麵價31850元/平方米。

這宗地，象嶼本志在必得，提前半個月就發佈了招標資訊。無奈，競爭激烈，奪地難度加大。

開年至今，象嶼地產上海土地市場，仍顆粒無收。

這家出自廈門的國企，是供應鏈龍頭象嶼集團的子公司。

在董事長胡新立的帶領下，這兩年跑馬圈地，躋身上海前5、全國前50位，成為規模排名上升最快的房企之一。

2024年開始，其在上海拿地接連失利，連帶全年銷售同比下降，規模跌至305億元。要留在牌桌進階升級，胡新立團隊挑戰不小。

1 重倉上海

押註上海，是胡新立團隊的核心打法。

一開年，象嶼旗下“上海象盈房地產”連發三條招標預告，瞄準奉賢區、浦東新區、嘉定新城三個地塊，計畫總投資超138億元。

其中，對於嘉定新城遠香湖中央住宅地塊F03A-4，象嶼擬投資44.4億元，建安費約9.97億元。

2月20日，上海第一批次土拍，在爭奪奉賢新城地塊時，象嶼地產不敵龍湖、建華，抱撼而歸。位於浦東新區的地塊，象嶼後來並未參拍。

這次嘉定新城的地塊，象嶼本有機會拿下。在與三大頭部房企競爭時，毫不手軟，積極出價。

地塊在競價49次後，觸及中止價，進入第二輪“競品質環節”後，兩家房企退出，象嶼聯合體與招商進行最後角逐。

在最後競報“配建高端人才住房0.2%比例”時，象嶼未再出價，最終該地被招商以26.6億斬獲，溢價率30%。

忍痛放手，象嶼可能是考慮投資回報。有業內人士告訴《21CBR》記者，配建人才房，對於開發商來說，會增加一定成本和開發難度。

陪跑，是象嶼等房企在滬的常態。

上海地產市場的確定性強，頭部房企聚焦。2024年恢復 “價高者得” 規則，大量土地溢價成交，投資更具考驗。

象嶼的挑戰在於，上海是其第一重鎮。去年，胡新立團隊只斬獲3塊地，合計金額約80億元，三年來拿地創下新低。

胡新立曾長期任職於象嶼地產上海公司總經理，熟悉當地市場，上任當年，就在上海大筆出手，參與33宗地塊的爭奪，最終拿下4宗，投資超百億元。

胡還啟動了廈門、上海雙總部模式，試圖大展拳腳。

上海市場的支撐，讓象嶼的體量快速膨脹。2023年，其銷售額超過400億元，上海地區佔了近七成。

象嶼在全國的排名上升至42位，相比2020年，規模增加了300億元。

2024年，胡新立團隊有意繼續發力，找來金地商置的華東區域副總裁鮑軼群，出任滬浙區域總經理。

此前，他在綠地、上海城開等本地房企任職多年，經驗豐富。

2024年上海第一批次土拍中，象嶼地產連拿兩地，風頭盡顯。可惜，後勁不足，此後接連出手，卻多以陪跑收尾。

2 債務攀升

投資收縮，市場地位難免動搖。

中指研究院的資料顯示，2024年，象嶼在上海賣樓，只收穫119億元，同比減少四成以上，在當地的排名從第5位滑到第14位。

象嶼項目的資質、操盤能力，也拖累了表現。

胡新立團隊操盤的上海項目，主要分佈在嘉定、奉賢等地，中環、外環居多，銷售壓力較大。

去年國慶期間，團隊本想抓住政策風口，上市江灣悅府、中環雲悅府兩個項目，但認籌率表現平平，先後取消搖號。

過去幾年，象嶼在滬項目因各種原因，遭到業主非議，影響了口碑。

比如，虹橋嘉悅府，在尾貨銷售時，以打折、送車位、送物業費等手段促銷，損害了首批業主的利益，惹上爭議。

遠郊的項目不好賣，中心區域項目競爭大，開發難度也較高。

今年3月，象嶼的豪宅項目“蘇河琹廬”將開啟認購。這是胡新立團隊首次進入上海內環的項目，首推132套建面約100平米的高層住宅。

然而，有看房者吐槽，其73%得房率低、保障房混住、交標誠意低等。

象嶼能否保持地位，實在考驗操盤能力和資金實力。

“上海的土地總價高，且對拍地資金來源實行嚴格監管，對房企的資金實力形成巨大考驗。” 中指研究院上海資料總經理張文靜告訴《21CBR》記者。

當下，公司正在承受擴張帶來的資金壓力。

截至2024年6月末，象嶼地產總資產超1002億元，負債總計766.97億元，負債率為76.5%。有息債務為261.62億元，半年增加了近40億元。

胡新立團隊採取降本措施，2024年底，有消息稱，象嶼地產在上海、廈門進行了一輪人員最佳化。

他也有意收斂投資，據記者統計，2024年，公司在上海參與競拍12宗地，不到2023年的一半。

3 利潤壓力

豪賭上海灘，象嶼地產嘗過擴張的甜頭。

2024年1-6月，房地產類股營收135.24億元，同比增長20倍，並扭虧為盈，掙到 6.47億元。

在母公司象嶼集團中，象嶼地產的收入貢獻不到2%，作用在於掙利潤。

“（公司）在廈門象嶼集團內的定位為利潤中心，對於規模的考量較少，主要考量盈利情況。”象嶼地產曾在債券報告中表示。

象嶼集團的主業是大宗商品，采銷金屬礦產、能源化工、農產品等，掙的是價差，2023年淨利率只有0.3%。

反觀地產，利潤要厚得多。

尤其是近年，集團主業下滑，主營供應鏈的廈門象嶼，去年前三季度收入2977億元，只獲得8.9億元利潤，均同比下滑兩成左右。

象嶼地產這輪擴張，也有集團的資金支援。

以2023年為例，象嶼地產向集團拆借了625.47億元，佔其總借款的65%，代價是一年付出4.34億元利息。

只是，胡新立團隊所拿項目，多與其他開發商合作開發。

2024年，項目權益比為73%，在6.47億元淨利潤中，歸母淨利僅為0.01億元。

截至2024年6月末，房地產銷售類股的毛利率為14.45%，同比下降7個百分點。

在債券報告中，象嶼認為，重點佈局一、 二線城市，使其較好規避了庫存去化風險問題。

“（公司）拿地政策較為理性，在遇到合適的拿地時機，會採取相應拿地策略，讓業務平穩有序發展。”象嶼表示。

象嶼地產能否持續擔起“利潤奶牛”的角色，有賴於市場的回暖，也要看胡新立團隊如何破局。 (21世紀商業評論)