碧桂園連面子都不要了

4月底，碧桂園因為出售藍箭航太的股權獲利超13億元。如今，它又打起了子公司的主意。

5月7日，碧桂園服務（即物業公司）發佈公告稱，將向大股東提供10億元循環借款，專項用於支援碧桂園集團的保交樓工作。這筆借款以大股東旗下的必勝有限公司和Fortune Warrior兩家公司持有的碧桂園服務16.26%股份作為抵押，期限為5年，年利率為5%。

對於這筆借款的長期影響，市場看法不一。有人覺得這是碧桂園集團內部調整資源，幫它熬過產業低潮；但也有人擔心，要是房地產市場繼續調整，碧桂園服務可能還得不斷「輸血」。

無論那種結果，這至少說明碧桂園還在努力解決問題，但混到了向物業公司借款融資的地步，碧桂園也算是連面子都不要了。

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在過去的發展過程中，物業管理公司大多依附於房地產集團，主要靠承接母公司開發的專案來擴大管理規模。然而，近兩年房地產業進入深度調整期，這種傳統的生態關係正發生根本性轉變。

與市面上部分物商所進行的「肉包子打狗」式的關聯交易不同，碧桂園服務的融資模式設計較為精細。具體來看，借款方以所持碧桂園服務全部股份作為抵押，共計5.44億股，佔比約16.26%。在風險控制方面，這筆借款約定抵押股份對應的分紅將優先用於支付利息及本金。

而且在極端情況下，碧桂園服務有權以遠低於淨資產的價格回購抵押股份。

物業公司向房地產母公司「反哺」的現象，反映出產業發展到一定階段後的結構性變化。從表面上看，這是一項資金融通行為，但從實質上講，物業類股可能已成為集團內部現金流穩定、抗風險能力強的重要支柱業務。

從業績表現來看，碧桂園服務的確有在往這個方向發展。2024年，碧桂園服務總收入達439.93億元，年增3.2%；淨利約18.75億元，年比大幅成長262.8%；經營活動產生的現金淨額為38.7億元。

相較之下，碧桂園集團2024年總收入約2528億元，年減約37%；歸屬股東應佔虧損約328億元，雖然較2023年有所縮小，但仍處於大虧損狀態；經營活動現金流淨額為-32.8億元。

值得注意的是，必勝和FortuneWarrior均由碧桂園服務非執行董事兼主要股東楊惠妍直接全資持有。而針對市場上關於「向關聯方輸血」的質疑，碧桂園服務方面回應稱，此次交易完全合法合規，決策過程透明公開。

身為大股東和實控人的楊惠妍在董事會討論中已迴避投票。公司強調，這項決策是基於全體股東共同利益的考慮，而非單純為了幫助大股東解決困境。

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碧桂園目前仍面臨較大的保屋壓力。2025年，碧桂園約有21萬棟房屋需要交付。2024年，公司交付了超過38萬套房屋，近三年累計交付房屋約170萬套。

楊惠妍多次表示，「保交房是公司目前的頭等大事」。她也提到，儘管公司存在資源分配不均衡的問題，但會合理地利用資源，確保今年的房屋交付。

其實，對於碧桂園服務來說，這筆交易並不虧。一方面，碧桂園服務有部分閒置資金，截至2024年底，其現金儲備約181.8億元。這筆資金以5%的年利率出借，收益高於銀行存款。

另一方面，這筆資金用於保交房，間接推動了碧桂園服務管理面積的擴大。根據2024年的年報，碧桂園服務的收費管理面積已達到約10.37億平方米，年內新增了8,200萬平方米。

2025年，碧桂園集團計畫在上半年集中精力保交房，下半年則在保交房的同時，兼顧公司主體的穩定，為2026年恢復正常的經營狀態做好準備。

當然，碧桂園服務在支援母公司策略的同時，也要維持自身的穩健發展。畢竟，10億元雖然能在一定程度上緩解當前的保交房壓力，但與碧桂園2024年底約2535億元的總借貸規模相比，仍然只是很小的一部分。

如今，越來越多的物業公司在資本市場的表現優於其所屬的房地產集團，物業類股從過去被支援的角色逐漸轉變為支援房地產集團的角色，這種趨勢可能會進一步加強。這種力量對比的變化可能會重塑房地產與物業管理產業的關係格局。 （房金時代）