3月30日晚，碧桂園2025年年報正式出爐。經歷行業深度調整後，碧桂園2025年實現營業收入1548.9億元，全年歸母淨利潤32.6億元，成為率先完成系統性債務重組並實現帳面盈利的民營房企之一。從碧桂園近四年的財報來看，2025年也是表現最好的一年。2022年，碧桂園年報淨利潤上市以來首度告負，歸母虧損60.52億，此後在2023年、2024年相繼虧損1784.00億元、328.35億元。此番扭虧為盈，在財務上顯然是一個好轉的跡象。有息負債削減千億細數碧桂園2025年財報，“債務重組”無疑是最核心的關鍵詞。碧桂園也在公告中指出，本次業績轉虧為盈的核心原因，是碧桂園完成債務重組所錄得的非現金收益。2025年，碧桂園全力推進境內和境外債務重組工作，其中，境外約177億美元債務重組方案獲香港高等法院批准，已於2025年12月30日正式生效，新債務與權益工具均已完成發行。境內重組亦順利落地，將按順序啟動現金購回、股票和一般債權選項，當前已啟動上限4.5億元的現金購回程序，公司預計將於4月完成。與常見的債務展期不同，碧桂園本輪債務重組的核心操作是通過發行總額最高約130億美元的強制性可轉換債券及最多155億股資本化股份，置換現有債務，債務總額得到了實實在在的削減。年報顯示，截至2025年底，碧桂園總負債為7679億元，較2024年底的9846億元，顯著減少2167億元。其中，有息負債2025年期末值為1480億元，較2024年期末的2535億元下降1055億元，降幅達42%。“這是一個非常積極的訊號。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，“從報告來看，這一資料與債務重組帶來的帳面效應密切相關。重組使得企業實現帳面上的扭虧為盈，對於資本市場的運作、日常經營以及企業形象，都具有正面作用。”不過，若剔除重組收益影響，碧桂園2025年仍然錄得虧損。“這主要是由於行業影響，公司開發業務毛利水平承壓，且進一步對若干資產及物業項目計提減值準備。”碧桂園方面稱。年報顯示，碧桂園對現有項目對應的存貨（土地、在建項目）全年計提金額約445億元。同時，受宏觀經濟環境、行業環境及合作方負面財務狀況等多重不利因素疊加影響，碧桂園對金融資產及財務擔保也計提了減值損失105億元。三年交付量近115萬套在房地產主業方面，保交付仍是碧桂園的重心工作。年報顯示，2025年公司累計完成交付房屋約17萬套，累計交付面積約1982萬平方米，涉及28省204個城市。自2023年至2025年三年，累計交付總量近115萬套，交付量持續位居行業榜首。過去三年，碧桂園幾乎調配所有資源集中於“保交房”任務，其新盤推貨節奏一定程度上也受到影響。年報顯示，公司2025年權益合同銷售金額約330.1億元，權益銷售面積約402萬平方米。雖然房地產行業整體承壓，但碧桂園在其“大本營”廣東仍有較高的影響力。以韶關市場為例，2025年全口徑資料顯示，碧桂園以21.46億元銷售額位居當地房企榜首。2026年以來，房地產市場整體也出現回穩跡象。根據克而瑞資料，在2026年1—2月中國房企銷售權益金額、操盤面積排行榜中，碧桂園均位列前十。碧桂園總裁程光煜提出，今年3—4月將是重要的觀察窗口，要求全員必須圍繞3—4月“春雷行動”關鍵節點部署鋪排，系統推進銷售工作。中指研究院高級分析師孟新增認為，進入2026年，政策層面釋放出清晰的“穩預期”訊號，年初已有多項具體措施落地，包括換房退稅政策延長、白名單項目貸款展期及結構性降息、支援城市更新等，旨在從需求端與融資端協同發力，提振市場信心。整體來看，房地產政策已進入以“穩定預期、縮短調整時間”為目標的新階段。輕資產業務回暖證券時報記者注意到，在重資產的房地產主業承壓之際，碧桂園旗下以代管代建、商業管理為代表的輕資產業務則表現出較為明顯的回暖態勢。2021年，碧桂園提出“一體兩翼”戰略，即以地產開發為主體，科技建造與代管代建為兩翼。其中，代管代建類股由碧桂園旗下子公司鳳凰智拓建管公司（簡稱“鳳凰智拓”）所承攬。具體而言，代管代建的具體業務包含“政府代建”“商業代建”“資本代建”、“管理諮詢”四大類，服務於政府機構、城投公司、資管公司、民營房企等各類客戶。在房地產行業“黃金時代”，無重資產投入、回報率相對不高的代管代建只是一門比較邊緣化的生意。如今，滄海變桑田，這一業務反而成為碧桂園“造血”的重要來源。“截至2025年12月，鳳凰智拓已累計承接代管代建項目達200多個，累計管理面積近2000萬平方米。目前在管代建項目近20個，在管開發麵積近300萬平方米，在售貨值約300多億元，覆蓋全國20個城市。”鳳凰智拓有關負責人介紹。除了代管代建，碧桂園旗下另一輕資產的商管業務，也在近一年多取得積極進展。今年2月，碧桂園商管中標並簽約佛山桂城項目（原桂城萬達廣場），更是將這一類股推向了大眾前台。“碧桂園接手桂城萬達”，一度引發市場關注。“這一項目原來是萬達的輕資產業務，我們從萬達手中承接的也是商管營運這部分業務。”碧桂園商管相關負責人在接受證券時報記者採訪時解釋稱，“項目簽約後，項目業主將投入千萬元進行升級改造，碧桂園商管負責後續的招商營運及品牌輸出，項目將更名為碧桂園商管自有品牌‘鳳凰薈’。”據該負責人介紹，2024年至今，碧桂園商管新增管理面積23.1萬㎡，其中長租公寓品牌“碧家公寓”新增房源超過2400間，管理規模接近3萬間。“以長租公寓來看，目前我們幾乎所有單個項目都處於盈利的狀態。對於未來，我們將不以項目數量為重，更關注‘能不能把每個項目持續做好’，穩步提升體系化營運能力。”該負責人表示。“二次創業”進行時2025年11月，碧桂園在債務重組落定後，董事會主席楊惠妍首次提出了“二次創業”的概念。“重組通過是債權人對公司未來的認可，將為公司恢復正常經營爭取更寬鬆的空間，接下來就是系統性推進轉段，轉段就是一次蛻變，更是碧桂園的‘二次創業’。”楊惠妍說。今年3月，碧桂園召開的月度管理會議上，“轉段”一詞再度被提及。楊惠妍說：“自2025年3月開始走出去，通過與同行業、跨行業交流中，深入探索行業變局下的新發展模式，並以保交房為先、債務重組為要、保主體為本，為2026年的關鍵轉段做好準備。”2026年，被楊惠妍定位為“碧桂園從保交房向正常經營轉段最關鍵的一年”。楊惠妍直言：“唯有紮實落地2026年各項工作，才能為未來3—5年高品質發展築牢根基，實現碧桂園二次成長。”未來3—5年，楊惠妍為碧桂園定下的戰略核心是“建構核心競爭力”：在產品伺服器端，堅定客戶導向，推進第四代住宅迭代，落地適老化、寵物友好等適配不同人群需求的產品設計，同時依託碧桂園全產業鏈優勢打通產品設計、物業服務等環節。“提供的不僅是房子，而是一種生活模式”。值得一提的是，就在近期，市場還傳出碧桂園“大規模召回離職員工”的傳言。證券時報記者此前從碧桂園獲悉，《離職人員返聘管理辦法》在公司內部長期存在，每年都會根據政策形勢進行修訂，最新的一次修訂發生在今年1月，並非新出台政策。另據記者瞭解到，碧桂園近期暫時沒有大規模或某個業務類股集中的招聘動作，主要是正常的崗位補缺。但在嚴躍進看來，碧桂園這一動作具有指標意義，“此次舉動是其經歷深度調整後，經營重心發生實質性轉變的訊號，正著手為現有業務補充力量，逐步邁入‘經營恢復’的重塑階段”。從碧桂園2025年年報來看，截至2025年末，公司員工總數為1.41萬人，較2025年中期的1.79萬人減少了約0.38萬人。而在資本市場層面，根據MSCI公佈的調整結果，碧桂園正式被納入MSCI中國小盤股指數，並於2月27日正式生效；3月20日，碧桂園納入富時羅素全球股票指數系列正式生效。公開資訊顯示，截至3月21日，內地投資者通過港股通持有碧桂園的比例已升至17.7%，較2025年末的15.3%提升2.4個百分點。 (e公司)

一度引發市場恐慌的房地產“交付難”問題，正逐漸成為歷史。近日，多家房企披露其2025年保交房資料，並稱保交房工作接近尾聲。截至“十四五”末，全國累計實現約750萬套“已售難交付”住房落地交付。其中，碧桂園累計交付約185萬套，綠地、融創、中南置地、新城、旭輝等多家房企實現數十萬套規模的交付，全國範圍內房地產“交付難”問題已得到有效緩解。隨著房企交付壓力卸下，房地產或將迎來行業修復新階段。“保交房攻堅戰”成效顯著近期，多家房企密集披露保交房成果。碧桂園近日在官方管道披露稱，2022年至2025年四年間，碧桂園累計完成約185萬套房屋交付，並表示整體保交房工作已進入收尾階段。綠地控股方面也公開表示，2025年其住宅項目實現交付面積超過800萬平方米。若按每套100平方米測算，全年交付量約8萬套。此前其披露的資料顯示，綠地2022年至2024年分別交付約26萬套、28萬套和14萬套，近四年累計交付規模約76萬套。融創集團披露，其2022年至2025年分別交付18.6萬套、31.2萬套、17萬套和5.4萬套，四年累計交付量突破72萬套，並表示其保交付工作已基本收官。事實上，近年來交付規模達到數十萬套的房企並不在少數。第一財經統計顯示，新城控股2025年交付超3.8萬套，近三年累計交付超過27.8萬套；旭輝2022年至2024年累計交付超27萬套；中南置地2021年至2025年累計交付約39萬套；中梁控股2022年至2025年累計交付約29萬套。多位房企相關負責人對第一財經記者表示，其保交房任務已經基本完成，持續數年的交付壓力明顯緩解。在全國層面，保交房工作也已明確進入收官階段。一個多月前召開的全國住房城鄉建設工作會議明確提出，2025年全國保交房任務已全面完成。此前，住房和城鄉建設部在國新辦新聞發佈會上表示，全國已有750多萬套“已售難交付”住房實現交付。根據住房和城鄉建設部網站於2025年11月發佈的資料，全國396萬套保交房攻堅戰任務中，已交付391.8萬套，交付率達99%。與此同時，全國“白名單”項目貸款審批金額已超過7兆元，為項目順利建設和交付提供了強有力的資金支援。這一系列資料背後，是一場持續約三年的系統性風險化解行動。在保交房推進過程中，國家、省、市三級工作專班上下聯動，壓實地方政府、房地產企業和金融機構責任，因城施策、因項目施策。“一樓一策”推進分類處置：對具備條件的項目，通過房地產融資協調機制納入“白名單”給予融資支援；對資不抵債項目，加快破產重整或清算，在司法處置中優先保障購房者合法權益。隨著上述措施落地，購房者對項目爛尾的擔憂顯著降低，大多數曾出現資金風險的房企項目已實現順利交房。專家：房地產風險已明顯收斂“過去四年，公司最重要的事情就是保交付。”華東一家曾經銷售規模達到1500億元的民營房企內部人士對記者表示，“到2025年底，僅剩下幾千套房子需要交付，壓力已經非常可控，最困難的時期可以說已經過去了。”另一家頭部民營房企人士也表示，其交付工作已基本完成。由於過去幾年幾乎未新增拿地，在建項目明顯減少，2026年有望成為公司重新出發的一年，但在土地投資上仍將保持審慎，不敢貿然去拿地段不佳或者總額過高的地塊。隨著大規模保交房進入尾聲，不少房企開始將工作重心轉向債務化解、資產梳理、存量土地盤活以及恢復自身“造血”能力。2025年已有碧桂園、融創、旭輝、金科等多家房企在債務重組或重整方面取得實質性進展。易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，在“十四五”期間，房地產風險、地方政府債務風險和中小銀行風險是經濟社會發展的三大重點風險，其中房地產風險尤為突出，集中體現在房企債務、爛尾樓、交易下行、房價下行以及存量房貸違約等方面。“通過一系列有針對性的政策措施，房地產風險已經明顯收斂，並在部分領域出現加速出清的積極訊號。”嚴躍進表示。他表示，自2021年年中開始，房地產市場進入較長周期的調整階段，高槓桿、高周轉模式的風險集中顯現，2022年一度出現“停工斷貸潮”。在此背景下，房地產融資協調機制、市場化法治化的化債模式等政策工具，對風險控制和化解發揮了關鍵作用。嚴躍進認為，隨著保交付推進，各地項目停工現象明顯減少，近兩年及時交付和高標準交付案例持續增多，購房者權益得到有效保障，提前還貸現象也明顯回落。近期，房價築底跡象更加清晰，部分城市尤其是一線城市已出現走穩訊號，這些變化為房地產市場修復奠定了堅實基礎，也為行業重建信心提供了支撐。 (第一財經資訊)

12月4日晚，碧桂園接連發佈兩則公告。一則關於債務：177億美元境外債務重組方案獲香港高等法院批准，9筆總計137.7億元的境內債券重組方案通過債券持有人會議表決。另一則關於人事：執行董事及總裁莫斌調任聯席主席，45歲的執行董事程光煜接任總裁。這場持續300餘天的債務闖關終於收尾，碧桂園預計整體降債規模將超900億元。債務問題的解決為公司減輕了財務壓力，管理層調整則表明碧桂園正從應對危機轉向日常經營。董事會主席楊惠妍在11月的內部會議上提出“二次創業”，認為重組通過意味著債權人對公司未來的認可。債務包袱卸下，新的管理架構到位，這家房企正在為恢復正常經營做準備。碧桂園的境外債務重組過程複雜而漫長，從今年1月9日披露關鍵條款，到4月11日簽署重組支援協議，再到8月18日主要債權人就核心條款達成一致，11月5日債權人會議投票通過，最終12月4日獲香港高等法院批准，整個流程耗時329天。據介面新聞報導，此次境外債務重組規模約177億美元，涉及34筆債務，包括美元債、銀團貸款、股東貸款等，跨越紐約法、英國法、香港法等多個法律轄區。11月5日的債權人會議上，重組方案獲得較高認可，銀團貸款組贊成比例為83.71%，美元債及其他債權組贊成比例為96.03%。方案採用“現金回購+股權工具+新債置換+實物付息”的組合，給債權人提供全額轉股、大額轉股與小額留債組合、小額轉股與大額留債組合、全額留債等多種選擇。控股股東將11.48億美元股東貸款全額轉股，並簽署不可撤銷承諾。境內債務重組推進較快，從9月19日公佈方案到12月3日最後一筆境內債券"16騰越02"獲持有人會議通過，歷時85天。碧桂園表示，境內9筆債券本金合計約137.7億元，三個發行人為債券持有人提供購回選項、股票選項、一般債權選項等方案。根據2025年中期業績，碧桂園上半年總資產約9093億元，總負債約8854億元，淨資產約239億元，仍保持資可抵債狀態。不過公司上半年實現權益合同銷售金額約167.5億元，總收入725.7億元，淨虧損約196.5億元。虧損主要由於房地產開發項目結算規模下降、毛利率處於低位以及資產減值增加。境內外債務重組完成後，碧桂園的財務壓力明顯緩解。公司有關負責人表示，整體降債規模預估超900億元，這為公司重回健康發展軌道鋪平了道路。債務重組落地同時，碧桂園完成管理層調整。莫斌在碧桂園工作超過15年，2010年7月從中建五局總經理位置加入，擔任總裁及執行董事，負責集團日常經營管理。在他主導下，碧桂園銷售規模從200億元增長到2021年的7000億元，實現了快速擴張。調任聯席主席後，58歲的莫斌工作重心轉向協助董事會統籌集團對外戰略關係建構、資源整合，以及跨領域重大事項協調。從公告措辭看，莫斌的角色從“全面統籌”變為“協助統籌”，實際影響力有所弱化。程光煜現年45歲，清華大學土木工程博士，2007年加入碧桂園，做過投資、行銷、區域總裁等崗位。2019年起負責集團行銷工作，2023年5月擔任碧桂園地產集團CEO。新職位上，程光煜負責承接董事會戰略部署，統籌集團各業務類股，搭建並落實經營管理體系，管理日常營運。公告對程光煜的職權描述用了“全面統籌”，權責劃分比較明確。調整後，碧桂園形成了新的治理結構:楊惠妍負責戰略頂層設計，莫斌負責外部戰略與資源，程光煜負責內部營運與執行。12月3日，碧桂園還進行了組織架構調整，將13個房產區域合併為10個，繼續匹配業務規模的收縮。從業績看，碧桂園面臨的壓力仍然存在。觀點新媒體統計，2025年1至11月碧桂園權益合同銷售金額303.1億元，11月單月權益銷售額約23.5億元，同比下降21.93%。但這已達到管理層此前設定的300億元目標。交付方面，今年前11月完成14萬套，加上2022年至2024年的交付量，過去四年累計交付超180萬套。程光煜在6月的2025股東周年大會上說，前5個月公司權益銷售額140億元，按這個節奏推算，全年權益銷售額在300億到400億元之間。他還表示，碧桂園目前土儲充足，能支撐一段時間的正常經營，不急於在行業去庫存階段進行新增投資。楊惠妍在今年2月的工作會議上定調：2025年上半年以保交房為主，下半年保交房和保主體並重，為2026年進入正常經營做準備。隨著債務重組完成和“保主體”目標基本達成，碧桂園正從“全力保交付”狀態逐步轉向常態經營。11月的管理會議上，楊惠妍提出“轉段就是一次蛻變，更是碧桂園的'二次創業'”。她表示將借鑑保交房任務的經驗，總部與區域共同探索，搭建框架、明確指引，結合實際探索解決路徑。 (蔚然先聲Pro)

在萬科、萬達跌落神壇，左右互博之際，融創、碧桂園卻恰似浴火重生，迎來了資產重組的天賜良機！接下來，我們就簡單分析下，碧桂園債務的特點和重組方案！對了，碧桂園已經重返世界500強了！一、碧桂園當前仍面臨的核心問題儘管境外債務重組取得重大突破，收穫降債 840 億元、融資成本降至 1.0%-2.5%等一系列利多，但從財務資料、營運現狀及市場環境來看，其仍需應對多重壓力：首先，碧桂園的短期現金流依然極度緊張，償債缺口還是十分巨大！你要說他脫離了ICU還為時過早！截至 2025 年 6 月末，碧桂園現金及等價物僅 62.82 億元（較 2023 年中期縮水超 93%），其中 177.8 億元為受限資金，實際可自由支配現金僅約 60 億元！而同期逾期債務 1419.78 億元 + 可能觸發交叉違約的債務 442.05 億元，合計 1861.83 億元，可用現金僅能覆蓋逾期債務的 5%，短期償債壓力未根本緩解，說白了還是坐在債務火山口上！其次，雖然其家大業大，有近兆總資產中，但其中5262.9 億元為 “發展中及待售物業”（佔總資產 57.9%），其中， 77% 位於人口淨流出的三四線城市，甚至部分項目拿地成本已經高於當前售價，扣除成本後幾乎斷定已經沒有利潤空間！眾所周知，當下三四線城市剛需已被透支，今年 8 月統計的全國 30 城開盤去化率僅 42%，弱三線樓盤無大折扣根本賣不動，存貨難以轉化為正向現金流。而這類的損失，實際上在當下很可能沒有入表計提，形成 “帳上原始資產、實際最新虧損”，此外，碧桂園另有 2154 億元應收帳款，而且是以房企 “三角債” 為主，回收周期長、壞帳風險高，市場沒有將其一次性清0已經是考慮到其破產處置，對誰都不利的風險了。其次，碧桂園這兩年，跟隨大盤，銷售額大幅下滑！2025 年前 9 個月權益銷售額僅 255.1 億元，較 2020 年半年 3536 億的峰值暴跌 92.8%，排名從 “宇宙第一房企” 跌至百強第 19 位，但物業服務依然為全國第一管理管理面積（519萬平米）；當下，其單月銷售額雖穩定在 30 億左右，但嚴重依賴 “降價促銷”，2025 年前 8 個月銷售均價從 0.97 萬 /㎡降至 0.83 萬 /㎡，每平米降 1400 元，利潤被嚴重壓縮，何況當下房地產行業的低價倒掛現象嚴重，持續降價實際和飲鴆止渴並無二樣。更嚴重的是，除物業外，其地產的核心營運能力持續萎縮，新業務完全無法支撐後續增長，碧桂園從 2021 年 10 萬員工裁至 2025 年 6 月的 1.8 萬人，職能部門幾乎裁光，僅剩建築和代建核心團隊，過去行業裡引以為傲的“人海戰術” 和高周轉模式徹底失效，項目管理能力持續下降，從而倒逼“一體兩翼” 戰略的全面失敗！而這個戰略轉型方向可謂是碧桂園最後的希望，其原本希望通過“房地產 + 建築科技 + 代建模式”走出第二曲線，不想2025 年上半年科技建築收入降 40.5%，代建業務僅排行業第 11（2025 年上半年代建簽約 412 萬㎡，不足巔峰拿地規模 1/10），唯一增長的酒店業務僅盈利 10.76 億元，連利息零頭都無法覆蓋，新業務難以成為營收支柱，股價也只剩高峰期的5%！這裡還沒算其還在打官司的部分，截至 2025 年 6 月，碧桂園工涉及 5000 萬元以上的未決訴訟 / 仲裁達 344 宗，標的合計 464 億元；受限資產規模 1042.38 億元，佔 2024 年末淨資產的 123.48%，資產流動性已經被鎖死，沒有幾百億美圓的輸血，資產負債表空間已經毫無希望！而且，這裡面主要是應付供應商工程款、建材款等，就算是最後判為無息負債，其規模也達 3948.57 億元，而其在建工程裡，部分項目也僅支付 30% 工程款，剩餘打欠條，導致施工方、建材商合作意願下降，經常會時不時的影響下保交樓進度，自地產危機後，碧桂園一共交付了180萬套房子，今年還剩20萬套，如果全部完成，大的保交樓任務也就完成了！二、碧桂園未來前景分析境外債重組落地與保交樓進入收官階段，為碧桂園爭取了 “喘息空間”，但離財務 “翻身”還很遠！短期來看，債務壓力緩解，保交樓釋放資金這個事情肯定是利多！並且，債務結構也得到了顯著最佳化，畢竟，重組後境外有息負債減少 840 億元，融資成本從超 8% 降至 1.0%-2.5%，債務期限延長至 11 年，每年可節省巨額利息支出，而且這次是境內 8 筆 133.32 億元債券直接重組通過，5 年內無兌付壓力，現金流壓力大幅減輕。此外，截至 2025 年 10 月累計交付超 180 萬套，2025 年預計完成 20 萬套交付後，大規模保交樓任務基本收官，剛性資金需求減少，壓力也會減小不少！後續就看財政行業 “止跌回穩” 政策加碼，只要有更多的流動性支援，房地產兜回來還是有一定的可能的，只不過這個資金數字太過龐大！對於買碧桂園房子的業主而言，心態放正吧，畢竟2025 年已有超 300 家房企破產重組，政策 “救市” 聚焦 “良性房企”，而非 “帶病奔跑” 的企業；三四線樓市 “有價無市” 的格局短期也難以改變，能收房就不錯了！接著，資產重組的關鍵，通常是股價水平，碧桂園當下港股股價長期在 0.5 港元左右震盪，市值較巔峰蒸發超 95%，投資者對其盈利能力、債務化解的信心仍非常薄弱，後續若銷售無明顯起色，再融資和資產重組難度就會激增，而對於其資產負債表的長期去槓桿壓力，我感覺依然是任重而道遠！至於輕資產新業務能否快速突破規模、成為營收支柱，我覺得大家也別猜了，萬科、萬達也是這麼想的，要不大家學輝達他們，三角平債轉起來吧。 (聞號說經濟)

10月13日深夜，碧桂園在港交所發佈公告稱，香港法庭已同意公司於11月5日召開債權人會議，對前期已公佈的重組方案進行投票。該會議對公司境外債重組具有里程碑意義，重組成功後公司最高降債規模可達約117億美元，對應人民幣約840億元，可有效緩解公司境外流動性壓力，為公司營運恢復穩定提供充分空間。與此同時，繼4月11日公告後，碧桂園已與必勝有限公司（簡稱“必勝”，公司控股股東所控制的實體）就抵銷股東貸款進行建設性討論。10月13日，必勝進一步向公司簽立一份不可撤回承諾，據此，必勝已不可撤回地承諾認購公司將於重組生效日期或之後按每股公司普通股0.60港元的發行價發行及配發的資本化股份，以於重組生效日期起即時抵銷及結算股東貸款約11.4億美元（或等值）的結餘。碧桂園方面表示，此舉再次體現了控股股東對公司長遠成功的信心。截至公告日，建議發行資本化股份的詳細條款仍有待雙方進一步磋商，且尚未就建議發行資本化股份訂立最終交易協議。就在10月13日，碧桂園還發佈了9月份未經稽核營運資料。資料顯示，2025年9月，碧桂園共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約25.8億元，權益銷售建築面積約32萬平方米。從今年累計銷售情況來看，據中指院監測資料，2025年1-8月，碧桂園以274.6億元的銷售額，排在全國百強房企銷售榜第19位；其今年前8個月以229.3億元的權益銷售額，排在第18位。據碧桂園半年報資料，截至今年6月30日，碧桂園擁有3077個處於不同發展階段的項目，其中3043個位於中國內地，34個位於中國內地以外。今年上半年，其在中國內地權益可建建築面積約10365萬平方米，其中77%分佈於廣東省以外。負債方面，截至今年6月末，碧桂園總負債約8854.1億元。據億翰智庫統計，碧桂園、萬科A為債務降幅位列前10名的房企，較去年6月末的負債規模降幅均超過10%。億翰智庫分析師指出，當前市場環境下，“活下去”成為不少出險房企首要目標。部分企業收縮投資、暫緩拿地、甚至退出房地產，以各種方式來化解風險。根據碧桂園公佈的資訊，公司通過積極響應城市房地產融資協調機制，持續推動境內項目進入白名單，通過新增融資、存量貸款展期以及降低融資成本等方式，緩解項目的債務壓力，改善項目流動性情況，為項目營運交付爭取更多外部助力。此外，碧桂園在今年9月底表示，將持續專注於銷售業績的提升，積極盤活資產，通過提高經營效率、加強現金流管理，保證公司業務穩定及可持續經營。“公司具備足夠的財務資源以維持自2024年12月31日起計至少12個月的持續經營。” (e公司)

近段時間，房企財報季進入高峰期。8月22日，碧桂園在港交所公告，預計截至2025年6月30日止半年度的期內虧損介乎約185億元至215億元，預計期內虧損主要是由於房地產開發項目結算規模下降，毛利率仍處低位以及物業項目的資產減值增加所致。據悉，集團保持生產經營穩定，通過執行極限收支的策略，高效利用資源，並建立多樣化的動態機制，強化計畫營運管理體系。在報告期內，本集團連同其合資企業和聯營公司累計完成交付房屋約7.4萬套。同時，公司高度重視債務風險化解，通過積極主動與各利益相關方溝通，推動包括境外債務的整體重組、債務期限的合理延長以及融資成本的適度降低等多種主動債務管理舉措，致力於逐步搭建長期及可持續的健康的資本結構。近日，碧桂園發佈公告，公司就境外債務重組建議已與銀行協調委員會協定主要條款，協調委員會佔現有銀團貸款本金總額的49%，其成員已加入重組支援協議，或正履行內部程序以取得加入批准。碧桂園同時表示，已獲得持有大量現有債務的債權人大力支援，公司正與項目小組及協調委員會就正式檔案緊密合作，力爭在2025年年底前完成建議重組。進入下半年，多家房企的債務重組取得積極進展。據中指研究院的統計，截至2025年8月，完成境內及境外債重組的企業有融創、富力、奧園、遠洋、時代中國、龍光等房企。境外債重組獲批的企業有旭輝、佳兆業、禹洲地產、世茂、碧桂園等。截至2025年8月，共有20家出險房企債務重組或重整計畫獲批准，化債總規模突破1.2兆元。此外，記者梳理髮現，今年以來房地產債券發行亮點頗多，例如美的置業和濱江地產等民營企業成功發行債券實現融資，新城發展也啟動美元債發行。有分析人士表示，今年以來各項政策利多頻出，房地產政策延續了寬鬆導向，在融資端，利多政策包括融資協調機制、專項債收儲、經營性物業貸款以及公募REITs條件的放寬等，一定程度上緩解了房企的流動性壓力。不過，當前融資仍然集中在頭部房企手中，資金依然還是到不了更多需要的企業手上，仍需加快各項政策落地，並同時加快房地產企業出清速度，通過市場化手段讓出險企業早日實現債務重組。此外，恆生指數公司在22日宣佈截至2025年6月30日之恆生指數系列季度檢討結果，其中碧桂園獲納入恆生綜合指數，變動將於9月5日收市後實施並於9月8日起生效。 （證券時報）

4月底，碧桂園因為出售藍箭航太的股權獲利超13億元。如今，它又打起了子公司的主意。5月7日，碧桂園服務（即物業公司）發佈公告稱，將向大股東提供10億元循環借款，專項用於支援碧桂園集團的保交樓工作。這筆借款以大股東旗下的必勝有限公司和Fortune Warrior兩家公司持有的碧桂園服務16.26%股份作為抵押，期限為5年，年利率為5%。對於這筆借款的長期影響，市場看法不一。有人覺得這是碧桂園集團內部調整資源，幫它熬過產業低潮；但也有人擔心，要是房地產市場繼續調整，碧桂園服務可能還得不斷「輸血」。無論那種結果，這至少說明碧桂園還在努力解決問題，但混到了向物業公司借款融資的地步，碧桂園也算是連面子都不要了。01在過去的發展過程中，物業管理公司大多依附於房地產集團，主要靠承接母公司開發的專案來擴大管理規模。然而，近兩年房地產業進入深度調整期，這種傳統的生態關係正發生根本性轉變。與市面上部分物商所進行的「肉包子打狗」式的關聯交易不同，碧桂園服務的融資模式設計較為精細。具體來看，借款方以所持碧桂園服務全部股份作為抵押，共計5.44億股，佔比約16.26%。在風險控制方面，這筆借款約定抵押股份對應的分紅將優先用於支付利息及本金。而且在極端情況下，碧桂園服務有權以遠低於淨資產的價格回購抵押股份。物業公司向房地產母公司「反哺」的現象，反映出產業發展到一定階段後的結構性變化。從表面上看，這是一項資金融通行為，但從實質上講，物業類股可能已成為集團內部現金流穩定、抗風險能力強的重要支柱業務。從業績表現來看，碧桂園服務的確有在往這個方向發展。2024年，碧桂園服務總收入達439.93億元，年增3.2%；淨利約18.75億元，年比大幅成長262.8%；經營活動產生的現金淨額為38.7億元。相較之下，碧桂園集團2024年總收入約2528億元，年減約37%；歸屬股東應佔虧損約328億元，雖然較2023年有所縮小，但仍處於大虧損狀態；經營活動現金流淨額為-32.8億元。值得注意的是，必勝和FortuneWarrior均由碧桂園服務非執行董事兼主要股東楊惠妍直接全資持有。而針對市場上關於「向關聯方輸血」的質疑，碧桂園服務方面回應稱，此次交易完全合法合規，決策過程透明公開。身為大股東和實控人的楊惠妍在董事會討論中已迴避投票。公司強調，這項決策是基於全體股東共同利益的考慮，而非單純為了幫助大股東解決困境。02碧桂園目前仍面臨較大的保屋壓力。2025年，碧桂園約有21萬棟房屋需要交付。2024年，公司交付了超過38萬套房屋，近三年累計交付房屋約170萬套。楊惠妍多次表示，「保交房是公司目前的頭等大事」。她也提到，儘管公司存在資源分配不均衡的問題，但會合理地利用資源，確保今年的房屋交付。其實，對於碧桂園服務來說，這筆交易並不虧。一方面，碧桂園服務有部分閒置資金，截至2024年底，其現金儲備約181.8億元。這筆資金以5%的年利率出借，收益高於銀行存款。另一方面，這筆資金用於保交房，間接推動了碧桂園服務管理面積的擴大。根據2024年的年報，碧桂園服務的收費管理面積已達到約10.37億平方米，年內新增了8,200萬平方米。2025年，碧桂園集團計畫在上半年集中精力保交房，下半年則在保交房的同時，兼顧公司主體的穩定，為2026年恢復正常的經營狀態做好準備。當然，碧桂園服務在支援母公司策略的同時，也要維持自身的穩健發展。畢竟，10億元雖然能在一定程度上緩解當前的保交房壓力，但與碧桂園2024年底約2535億元的總借貸規模相比，仍然只是很小的一部分。如今，越來越多的物業公司在資本市場的表現優於其所屬的房地產集團，物業類股從過去被支援的角色逐漸轉變為支援房地產集團的角色，這種趨勢可能會進一步加強。這種力量對比的變化可能會重塑房地產與物業管理產業的關係格局。 （房金時代）

亞洲家族辦公室升溫，區域中心爭奪戰又迎來新的強大對手。在9月20日，馬來西亞宣佈配合柔佛州森林城市被劃定為金融特區，將成為全馬首個設立單一家族辦公室（Single Family Office）能享有零稅率的地點的消息之後。近日，主管此事的馬來西亞第二財長、拿督阿米爾韓查在接受新加坡《海峽時報》採訪時表示，政府預計將柔佛州的森林城市（Forest City），打造成馬來西亞首個家族辦公室樞紐，並會在明年第一季度宣佈相關條件和獎勵措施。這意味著馬來西亞將柔佛森林城市打造成“小新加坡”並非空穴來風。阿米爾韓查強調，柔佛的森林城市特別金融區（SFZ）並非直接與新加坡競爭，而是通過提供較低門檻的家族辦公室要求，以吸引市場上不同的群體。“大馬設立家族辦公室的成本門檻較低，可吸引進駐金融區的群體，且我們獲得來自財務管理公司的’非常積極’回饋，但我不會預測具體數字”，阿米爾韓查表示。馬來西亞第二財長、拿督阿米爾韓查森林城市位於馬來西亞柔佛州，與新加坡僅一橋之隔，為廣東碧桂園集團與當地企業合作總投資1000億美元的綜合地產項目。（詳情請點選：碧桂園最大海外項目升格為“金融特區”，享受零稅率加入家族辦公室競爭）香港一位資深的家族辦公室負責人認為，考慮到新加坡家族辦公室人滿為患，監管已經多次提高門檻，馬來西亞柔佛州加入家族辦公室區域中心的競爭，與新加坡形成明顯的互補和生態關係，長遠來說可能對香港家族辦公室吸引力的影響更大一些。01 緊鄰新加坡，打造低配版家辦中心經過多年建設，柔佛州和新加坡已經實現同城化，類似廣州深圳、上海和崑山，通過地鐵和巴士聯通兩地，每天數以十萬計的人穿梭兩地，過著新加坡上班住在柔佛州的生活。針對柔佛州在招聘技能員工上，或面臨新加坡的競爭，阿米爾韓查說，“我們不需要（在薪資上）與新加坡逐一匹配，但需要提供優質的生活質量，同時為他們提供成長機會和穩定的就業管道”。家族辦公室的經理月薪，至少可達1萬令吉，在柔佛建立財富管理中心有助於推動工資增長。阿米爾韓查認為，大馬在設立家族辦公室的成本較低，能夠吸引希望在金融特區落戶的企業。普華永道馬來西亞稅務合夥人馮美林表示，部分家族辦公室可能無法滿足其他地點的要求，因此他們可考慮轉移目標至馬來西亞，而且可從中獲得稅務優惠。不過，也有投行人士表示，僅靠零稅率可能不足以吸引投資者來到柔佛森林城市。私人財富管理公司Areca Capital首席執行官丹尼則認為，森林城市是一個綜合開發項目，目前商業活動仍顯不足，因此政府需要大力鼓勵本地企業進駐，從而為家族辦公室提供優質服務。據瞭解，森林城市項目與新加坡僅距一個海峽，共有四個人工島、面積30平方公里，以及希望引入70萬居民。因各種因素，八年建設之後，目前僅完成總土地面積及建築物的一小部份，碧桂園亦曾稱島上只有約9,000人居住，曾被指淪為“鬼城”。02 新馬聯手與香港競爭？柔佛海峽和柔佛大橋馬來西亞在家族辦公室領域才剛起步，而新加坡已是這一領域的區域強國。根據麥肯錫的（McKinsey）的一項研究，新加坡和香港合計擁有全球15%的單一家族辦公室，目前兩地均管理大約1.3兆美元的離岸資產。目前亞洲有約60%的家族辦公室均在新加坡設立。在落地門檻上，在馬來西亞設立家族辦公室的最低資產管理規模為3000萬令吉（630萬美元），而新加坡門檻分別大約為1485萬美元和3713萬美元，兩地的門檻層次明顯。香港在家辦獎勵政策上主要偏向單一家族辦公室，單一家辦的資產規模最低要求是2.4億港元（約3000萬美金）。目前來自大陸富裕人群很多是無法達到這一標準，因此不少家族採取在香港設立基金公司、投資公司的方式先行落地，借助香港與大陸地緣和文化優勢，進行資產和企業的全球化佈局。香港一位資深的家族辦公室負責人分析，如果柔佛州對1000萬美元-1500萬美元資產規模的家族辦公室實行零稅率優惠，加上毗鄰新加坡，可以做一些轉接和融合的投資。可能對目前大陸的一些中小規模家族有一定吸引力。綜合分析，家辦標準研究院認為，由於緊鄰新加坡，馬來西亞柔佛州在財富管理中心可以有一席之地，作為區域內家族辦公室的替代選擇，如果與新加坡互動、建立一個完善的生態系統，將有助彌補新加坡作為金融中心在地域、人口和政策等方面的不足。 (家辦標準研究院)