香港樓市“破產案”激增，創22年來新高

近期香港官方公佈的一組資料，再次為當下香港面臨的樓市危機增添了註腳。

根據香港金融管理局（HKMA）公佈的最新資料，截至2025年第一季度末，香港負資產住宅按揭貸款宗數已達40,741宗。

這一數字相比2024年第四季度末的38,389宗，環比增加了約6.13%，創下了自2003年第四季度、也就是“沙士”疫情時期之後的新高，達到近22年來的最高水平。

涉及的負資產按揭貸款金額也相應上升，達到2059億港元。 這些個案主要涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計畫的貸款，而這類貸款的按揭成數一般較高。雖然目前負資產個案的拖欠率仍維持在較低水平，但其持續上升的趨勢，無疑給市場敲響了警鐘。

什麼是負資產住宅？簡單來說，就是你的房子大貶值了，甚至比你向銀行借的錢還要少。打個比方，你貸款300萬買了一套房子，現在這套房子卻只能賣250萬，那麼你就背負了50萬的負資產。這筆差額，無論你是否賣房，都實實在在掛在帳上，成為壓在你肩上沉重的負擔。

在香港這個寸土寸金的地方，樓市一直被視為財富的象徵，如今卻成了吞噬財富的黑洞，這讓許多曾經篤定“樓價只升不跌”的香港人措手不及。

不過，我們所看到的負資產資料，可能僅僅是冰山一角。這些資料主要來源於銀行按揭貸款的住宅物業，而香港樓市的複雜性遠超我們的想像。那些沒有通過銀行抵押貸款，而是通過其他金融機構甚至私人借貸購買的物業，一旦出現市值下跌，其負資產情況將無法被官方統計，成為“隱形炸彈”。

更讓人擔憂的是，香港的商業物業、寫字樓、商舖等非住宅物業，在經濟下行周期中同樣面臨巨大的估值壓力。它們體量更大，貸款金額更高，一旦出現負資產，對整體經濟的衝擊將更為劇烈。可以想見，實際上的負資產情況，只會比官方公佈的資料更加觸目驚心，更加令人擔憂。

那麼，究竟是什麼原因導致了香港樓市負資產的瘋狂激增呢？首當其衝的便是全球經濟大環境的持續低迷以及高利率的衝擊。聯準會的持續加息，使得香港的銀行不得不跟隨上調最優惠利率，直接導致按揭貸款利息成本的飆升。

對於那些原本就勉強上車的置業者來說，每月還款額的增加，無疑是雪上加霜。在高息環境下，購房者的購買力被嚴重削弱，市場觀望情緒濃厚，樓市交投陷入冰點，成交量急劇萎縮，樓價自然難以支撐。

其次，香港自身經濟的內生動力不足也是關鍵因素。在經歷了多年的社會事件和疫情衝擊後，香港的旅遊業、零售業等支柱產業恢復緩慢，失業率雖然有所下降，但整體經濟信心依然疲弱。許多中小企業經營困難，甚至倒閉，直接影響到民眾的收入和消費能力。當收入預期不穩定，甚至面臨下降的風險時，人們對於大宗消費如購房的熱情自然會大打折扣。

此外，國際地緣政治的複雜性，以及香港自身定位的調整，也為樓市未來增添了不確定性，使得投資者和購房者更加謹慎。

負資產的大量湧現，無疑會帶來一系列嚴重的負面影響。最直接的便是對金融體系的衝擊。銀行壞帳風險將急劇上升，如果負資產持續惡化，甚至可能引發系統性金融風險。為了應對壞帳，銀行可能會收緊貸款政策，進一步加劇樓市的下行壓力，形成惡性循環。

其次，社會財富的縮水將直接影響到居民消費。當個人和家庭的財富因樓市下跌而蒸發，消費信心會受到嚴重打擊。人們會更加傾向於儲蓄而非消費，導致整體經濟的活力下降，消費市場持續低迷。這對於原本就面臨轉型壓力的香港經濟而言，無疑是雪上加霜。

更深層次的影響則是對社會穩定的潛在威脅。對於普通家庭來說，房產往往是其最大的財富積累，甚至承載著幾代人的夢想和希望。負資產意味著他們的畢生積蓄可能付諸東流，甚至背負巨額債務。這種經濟壓力和精神打擊，可能會引發一系列社會問題，包括家庭矛盾、心理健康問題，甚至可能導致社會情緒的不穩定，對香港的社會肌體造成長期的創傷。

香港樓市的這場“破產案”遠未結束，它像一面鏡子，折射出全球經濟的複雜性和香港自身所面臨的挑戰。面對這場前所未有的危機，如何穩定樓市、提振經濟信心、化解潛在風險，將是對香港特區政府智慧和能力的嚴峻考驗。

而對於我們普通人而言，也應從中汲取教訓，在投資置業上保持清醒的頭腦，切勿盲目跟風，畢竟，任何投資都伴隨著風險，而風險一旦爆發，代價往往是慘痛的。 (John在深港)