又一座3兆城市誕生。近日，香港統計處發佈資料，2025年GDP總量為3.31兆港元，同比增長3.5%，高於年初預期，且連續三年保持升勢。按照當年平均匯率換算，香港GDP約為3.05兆人民幣，成為繼上海、北京、深圳、重慶、廣州之後第六座3兆城市，也是大灣區第三座3兆城市。香港靠什麼突破3兆，大灣區何以更進一步？01中國GDP10強市，全面揭曉。我們熟悉的GDP十強市，一般以內地城市為主。如果將港澳台地區考慮在內，GDP十強市、50強市格局為之一變。香港位居第一梯隊，澳門躋身百強，台灣雖然沒有兆俱樂部成員，但台北、新北均逼近兆大關。先看香港，香港GDP總量位居第六，介於廣州與蘇州之間。香港GDP總量雖然不及北上廣深，但經濟密度卻有過之而無不及，歷來都是中國發展水平最高的城市。香港土地面積僅為1115平方公里，不及上海浦東新區、北京昌平區一個區；常住人口751萬，僅為廣深的4成，不到京滬的1/3。如果看人均，香港人均GDP超40萬元，地均GDP高達27.5億元/平方公里，均位居重點城市首位、國際第一梯隊。再看重慶主城都市區，為何要特別單列？中國的城市，多數都是廣域型政區，有城有鄉，並非嚴格意義上的城市，重慶更是如此，一市堪當一省。重慶下轄37個區縣，面積高達8.2萬平方公里，常住人口3200萬人，無論規模體量還是區劃層級，都儼然一個中等省份。近年來，重慶規劃了“主城都市區”，隨著江北、渝北合併成兩江新區，主城定格21個區縣。如果將重慶視作一個省，主城都市區相當於省會，與廣州、成都、杭州等省會，具有一定的可比性。即使以主城都市區來看，重慶“省會”GDP也達到2.6兆以上，雖然不及廣州，但與蘇州、成都基本處於同一區間。02香港GDP破3兆，究竟靠什麼？同為兆城市，有的靠規模體量取勝，有的靠高新產業趕超，有的靠經濟密度突圍。內地已有的五大3兆城市，多數都是工業城市，北京雖以第三產業為主，但仍保留汽車、生物醫藥、智能製造等高端製造業。此番新晉的香港地區，則以服務業為絕對主導，第三產業佔比長期保持在93%以上，製造業佔比僅為1%左右。受限於土地空間不足，香港在上世紀中後期開啟“去工業化”，如今幾乎看不到製造業的身影。當前，金融服務、貿易及物流、專業服務業及工商業、旅遊業取而代之，成為支撐經濟的四大支柱。這一次香港經濟回暖，正是得益於四大支柱全面復甦，尤其是金融業、轉口貿易及房地產業的反彈。去年，香港重奪全球IPO市場榜首，進一步鞏固國際金融中心之位，也說明地緣變局之下，作為內地與世界“超級聯絡人”的香港，地位仍舊舉足輕重。在出口方面，2025年香港出口達5.2兆港元，增長15.4%，主要得益於對內地、東盟貿易的繁榮，以及AI對於全球電子產品的強勁需求。值得一提的是，經歷多年調整，香港房地產觸底反彈：2025年全年私人住宅樓價上漲3.3%，租金亦上升4.3%，結束此前的“三連跌”。這背後，聯準會降息、大規模鬆綁是直接因素，內地高才通人才的湧入帶來托底效應，合理的租金回報率，則構成根本支撐。這一趨勢有望持續。據官方及市場預測，2026年香港經濟將增長2.5-3.5%，房價有望上漲5-10%。03突破15兆，大灣區劍指世界級城市群。2025年，粵港澳大灣區GDP總量達15.3兆，站上15兆大關。作為中國三大世界級城市群之一，大灣區雖然面積最小，但人均GDP、地均GDP均位居首位。香港GDP突破3兆，意味著大灣區成為全國唯一坐擁三座3兆城市的城市群。如果只是一座城市單打獨鬥，在全球未有之大變局下，國際化程度越突出，越容易遭遇地緣變局的衝擊。然而，香港並非單兵突擊，且不說深港正在上演“雙城記”，“深圳-香港-廣州”叢集更是躍升全球第一創新叢集。去年召開的十五運會，就是首次由粵港澳三地聯合承辦，未來世界盃、奧運會的申辦，大機率也將以三地為共同主體。這背後，大灣區的硬聯通、軟聯通，以及產業融合，正呈現前所未有的加速之勢。從硬聯通來看，在珠江口，將有11座跨海大橋橫貫其上，包括港珠澳大橋、深中通道、虎門大橋、南沙大橋，以及正在規劃中的深珠通道，大幅壓縮時空距離。從軟聯通來看，聯合舉辦大型賽事、粵港澳高校合作辦學、跨境理財通、灣區社保通、政務跨境通辦、港車澳車北上等，全方位縮短心理距離。從產業融合來看，香港知名高校眾多、國際化一流，深圳先進製造業發達，廣州科研機構林立、綜合優勢突出，三地具有充分的融合空間。當前，全球競爭範式從基於產品或服務的單項競爭，逐步轉向基於產業生態的復合競爭、綜合競爭。製造業與服務業的兩業融合，科技創新與產業創新的深度融合，越來越重要。粵港澳三地的協同發展，廣深港澳的融合創新，大灣區的抱團發展，將構築新的競爭優勢。 (功夫財經)

在內地樓市領域，杭州、上海、深圳、成都、廣州等城市表現較為突出，堪稱樓市中的佼佼者。然而，就當前形勢而言，這些城市均未出台收緊樓市政策之舉。與之形成鮮明對比的是，香港卻採取了收緊政策，這背後的原因值得深入探究。2月底，香港出台了一項引人矚目的政策——提高印花稅稅點。這一舉措顯得頗為反常，在內地樓市普遍趨於放鬆的大環境下，香港卻反其道而行之，收緊政策。並且，此次政策調整併非全面收緊，而是僅針對豪宅市場。香港樓市向來有其獨特之處，此次加稅舉措旨在給過熱的市場降溫。令人意外且欣喜的是，香港成為近年來首個對樓市進行壓制的城市。香港樓市熱度頗高，這從多個事實中可見一斑。其一，自2004年前後起，歷經長達20年斷斷續續的復甦，呈現出螺旋式上升的態勢。其二，金融業的發展帶來了顯著的財富效應，對樓市產生了積極影響。其三，儘管人口數量有所下降，但人才持續引進，為樓市注入了新的活力。其四，聯準會對香港樓市持看好態度。其五，在2025年，香港成交了122宗總價1億港元以上的豪宅，這一資料創下歷史新高。那麼，此次印花稅究竟提高了多少呢？不妨通過一個具體例子來加以說明。此前，印花稅稅率為4.25%，調整後提高至6.5%，漲幅至少達到一半。以一套總價1.5億的豪宅為例，按照之前的政策，印花稅約為637萬；而依據最新政策，印花稅則上升至975萬，前後相差近340萬。運用稅費手段來抑制市場熱度，是政府常用的調控方式，但香港此次的操作十分精妙。其政策並未針對普通住宅，而是精準指向豪宅市場。這一舉措可謂精準拿捏，既贏得了普通民眾的拍手稱讚，對於有錢人而言，增加的稅費對其影響相對有限，同時香港政府還能借此機會增加財政收入，可謂一舉三得。與此同時，內地樓市也呈現出分化態勢。以上海為例，其樓市表現尚可，賣地收入僅出現微降，二手房成交量也較為可觀。上海在樓市調控方面採取了兩手策略，一方面繼續徵收房產稅，另一方面再次放鬆限購政策，同時政府還介入市場收購房產。那麼，上海的樓市政策究竟是收緊還是放鬆呢？實際上，兩種傾向兼而有之。這正是上海的聰明之處，但這種策略是基於其樓市相對良好的市場基礎。倘若其他城市盲目效仿，極有可能引發問題，甚至被市場所左右。上海的這種做法，正是因城施策的典型體現。許多人看到上海放開限購政策，便認為這是上海樓市難以支撐的表現。若認為一旦政策放寬，市場便會迎來所謂的“小陽春”，這種觀念實則有失偏頗。首先，這種看法過於片面，猶如盲人摸象，僅觸及了問題的一隅。將上海的政策調整單純視為樓市鬆綁，不過是觸及了整體局勢的局部，猶如僅摸到了大象的一條腿或一隻鼻子。試圖通過簡單地放開限購、降低首付比例及房貸利率等措施來啟動市場，無異於刻舟求劍，難以觸及問題的本質。其次，上海的政策導向實則更為深遠，其目光並未侷限於樓市本身，而是著眼於國際大都市的長遠發展。上海正積極吸引非滬籍人才，致力於建構更加開放、包容的人才生態，以支撐其作為國際大都市的宏偉藍圖。未來，類似上海這樣的城市將不斷湧現，這不僅是市場回暖的積極訊號，更預示著因城施策、靈活應對的智慧政策將日益增多。上海在政策調整上張弛有度，既放開了限購，又繼續執行房產稅，展現了其高超的治理藝術。以下是一些值得關注的資料動態：新增供應面積持續縮減。據克爾瑞統計，30個重點城市的新增供應面積均呈現下滑態勢，降幅至少達到五成。這一趨勢有助於緩解庫存壓力，促進市場健康發展。二手房掛牌量亦呈下降趨勢。儘管對於二手房資料的精準性存疑，考慮到下架及未上架房源未納入統計範圍，但整體而言，二手房掛牌量的減少仍是一個積極訊號。這有助於穩定二手房價，進而對新房價格形成倒逼效應，促進市場情緒的平穩，以及租售比的合理回歸。自2021年以來，儘管房價經歷了大幅下跌，但這一調整也帶來了租售比的提升。資料顯示，25個重點城市的平均租售比已從2.0%攀升至近2.4%，超越了經營貸利率，接近商貸利率水平，個別房源的租售比甚至超過了商貸利率。此外，廣州與深圳等城市也傳來了積極的市場訊號。廣州成功出讓了總價高達200多億、單價8.5萬的地王項目，同時保利玥璽灣、保利翡麗甲第等單價十幾萬的超級豪宅項目依然熱銷。深圳方面，華潤沄璽、中信信悅灣等高端住宅項目同樣備受追捧。這些現象共同表明，優質資產依然具有強大的市場吸引力。近期資料顯示，上海的豪宅成交量在全國範圍內佔據近半壁江山，表現極為突出。與此同時，北京諸如紫京宸園、中建運河灣等單價處於7 - 10萬區間的中高端樓盤，市場成交量同樣可觀。此外，成都與杭州這兩座城市，在房地產市場上的表現也持續向好。這一市場態勢無疑是積極的，有助於為市場築牢底部基礎，推動市場更快地復甦。然而，我們也應清醒地認識到，當前市場結構仍較為脆弱。目前，市場主要由頭部城市支撐，具體而言，是這些頭部城市中的特定片區、少數樓盤以及頭部房企在發揮作用，這樣的市場根基不夠穩固，缺乏紮實性。那麼，未來市場需要怎樣的助力呢？一方面，需要更多民營企業進入市場，如同鯰魚效應一般，激發市場活力；另一方面，腰部城市應發揮更大的作用，共同築牢市場底部。同時，民眾的購買力需進一步提升，企業收入與個人收入逐步趨於穩定，如此，市場才能更加堅實可靠。進一步而言，當內地某個城市開始出台政策抑制市場過熱，促使市場降溫時，才意味著市場真正觸底。就目前情況來看，尚未有城市出現此類現象，這表明市場底部尚未真正到來。此外，還有以下幾點值得關注：1. 中國香港與內地的樓市政策愈發趨同。中國香港針對樓市開始採取因地制宜的策略。自2019年相關事件後，我們開始從兩方面著手應對。政策層面屬於硬性手段，在實施過程中需精準把握分寸，且政策效果需要時間來消化；融合層面則屬於柔性手段，如今，港人北上趨勢明顯，有資料顯示，港人女性北上結婚的比例逐漸升高，尤其是在深圳、廣州等經濟實力強勁、身份認同感強的大灣區城市。2. 豪宅稅的徵收與否，對億萬富豪的影響微乎其微。與上海、深圳、廣州等城市的情況類似，豪宅市場與普通住宅市場存在明顯脫節。即便國家針對普通住宅出台了契稅、個稅、增值稅、房產稅等多方面的減稅政策，購買力仍未完全釋放。對於億萬富豪而言，他們屬於真正的剛性需求群體，資金充裕，不受此類政策影響。3. 對豪宅徵稅，本質上是一種“劫富濟貧”的手段。如前文所述，有錢人並不缺錢。正如《大明王朝1566》中所揭示的，歷史上依靠農民維持的政權眾多，而依賴商人支撐的政權則極為罕見。4. 不僅中國香港政府面臨財政壓力，內地政府同樣存在資金短缺的問題。相關資料顯示，2018年，中國香港的土地出讓收入為1648億 。至2025年，相關數值已縮減至136億元，此現象實屬市場規律作用下的正常表現。以鄭州市為例，在其土地交易市場的鼎盛時期，年度土地出讓收入曾突破千億元大關，然而，至前一年度，該數值已驟降至僅90億元，這一降幅遠超“腰斬”範疇，堪稱市場急劇收縮的典型例證。香港地區的房地產市場展現出較強的抗風險能力與穩定性。自2004年起，該市場歷經二十載平穩發展，即便期間偶有波動，整體仍呈現螺旋式上升態勢。作為全球資本尋求避險的優選之地，香港尤其受到高淨值人群的青睞。加上土地資源稀缺，供需關係緊張，進一步鞏固了其房地產市場的獨特地位。近期，市場上開始流傳關於“小陽春”的預測。事實上，回顧過往資料，2023年、2024年均出現過類似的市場回暖跡象，2025年也曾短暫顯現。然而，對於“小陽春”的持續性和強度，難以一概而論。樂觀來看，市場活力逐年增強；悲觀分析，則全年可能僅維持這一短暫回暖態勢。面對市場波動，建議投資者避免盲目預測與衝動決策。深入分析歷史資料，把握市場脈搏，方能做出更為理性與穩健的投資選擇。 (房地產那些事兒)

過去兩年，RWA（現實世界資產代幣化）始終是橫跨傳統金融與數字金融圈的頂流賽道，卻一直困在「喊得越響，落地越難」的死胡同裡：要麼是游離在監管邊緣的加密原生嘗試，要麼是傳統機構關起門來的小範圍試水，全行業愣是沒跑出一套能複製、全鏈路合規、完全適配香港監管體系的完整業務範式。直到 2026 年 2 月 24 日，這個僵局被徹底打破。德林控股當日發佈公告，披露香港證監會對其 RWA 代幣化業務計畫出具 “無進一步意見” 的反饋。這絕不是單個項目的普通合規進展，而是香港市場首套可全行業複製的 RWA 持牌業務範式正式敲定，標誌著香港 RWA 行業從概念驗證階段，正式邁入可規模化落地的全新階段。全鏈路合規閉環：香港 RWA 首套可複製範式敲定這套跑通的業務結構，徹底跳出了行業此前 “加密原生優先” 的慣性思維，全程貼合香港現有金融監管框架，幾乎沒有游離於監管外的創新環節，實現了全業務鏈的持牌閉環。具體來看，底層資產被裝入香港有限合夥基金（LPF）結構中，由持有香港證監會第 9 類牌照的資產管理機構負責管理，再由持有第 1 類牌照的券商負責向專業投資者分銷，區塊鏈技術在其中僅承擔基金份額的登記職能，而非交易場所功能。這也直接敲定了 RWA 在香港合規落地的首個標準形態：行業此前熱議的 “底層資產直接上鏈” 並未成為現實，真正跑通的合規路徑，是基金份額代幣化上鏈。監管底層邏輯清晰：新玩法不突破舊框架這套範式能夠獲得監管認可，核心在於其完全遵循了香港金融監管的核心原則：同一類金融活動，無論採用紙質帳本、電子登記系統還是分佈式帳本技術，都必須接受完全一致的監管要求。在這套結構中，底層資產始終未脫離傳統金融體系，相關法律權屬關係、投資者權利義務並未因代幣化發生任何改變，所有核心業務環節均在現有監管框架內運行，區塊鏈僅在帳本層面完成了份額的數位化表達。簡單來說，牌照監管體系沒有發生任何變化，只是技術拓展了金融業務的落地邊界。邊界與階段明確：投資者門檻、市場節奏均有清晰紅線從落地範式來看，當前香港合規 RWA 的業務邊界與發展階段有著極其明確的監管紅線，不存在模糊空間。首先是投資者門檻的明確限定：代幣化的基金份額，本質上仍屬於非公開發行證券，產品結構相對複雜、流動性有限，資產估值高度依賴管理人，現階段僅面向符合香港監管要求的專業投資者開放。在缺乏標準化做市商機制、即時淨值核算體系與全鏈路穿透式託管結構的前提下，面向零售投資者開放的條件尚不具備。唯有同時滿足標準化產品形態、合規二級市場交易場所、穿透式託管清算體系三大核心條件，零售市場的開放才具備可行性。其次是市場發展的階段特徵明確：這套落地範式中，並未涉及持牌虛擬資產交易平台（VATP）與二級市場交易安排。這是當前階段的必然結果 —— 當前合規 RWA 仍屬於一級市場產品，發行、認購、持有、贖回全流程均在持牌金融機構體系內完成，在產品未實現標準化、缺乏持續定價與做市機制的前提下，交易場所無法承接流動性功能。這也明確了香港 RWA 的發展順序：先完成一級市場的合規數位化，再逐步形成可標準化交易的產品，而非行業此前部分嘗試的 “先上交易場所再找底層資產” 的反向路徑。行業認知徹底刷新：RWA 的核心是法律結構，而非底層公鏈這套範式的落地，也徹底刷新了行業對 RWA 的核心認知：決定 RWA 能否合規成立的核心，從來不是底層採用那條公鏈，而是能否搭建符合監管要求的法律與業務結構。現實世界的資產權屬變更，有著明確的法定登記規則：物業權屬需土地註冊處確認，公司股權需公司註冊處登記，債權權利需依賴合同與司法體系執行，區塊鏈無法替代法定機構完成權屬確認。而香港 LPF 基金結構，恰恰為現實資產提供了一個可拆分、可轉讓、可數位化表達的標準法律容器 —— 基金持有底層資產，投資者持有基金份額，代幣化僅完成了份額登記方式從傳統系統向鏈上的遷移，徹底解決了現實資產上鏈的法律權屬難題。從本質來看，合規 RWA 從來不是 “把現實資產搬到區塊鏈上”，而是 “讓分佈式帳本技術成為合規金融體系的一部分”。當金融業務的底層帳本完成合規化重寫之後，流動性最佳化、二級市場建設、零售市場開放，才會成為行業下一階段的發展命題。此次香港 RWA 首套可複製範式的落地，不僅為行業指明了合規發展的核心方向，也進一步夯實了香港作為全球數字金融合規樞紐的定位。對於整個行業而言，唯有始終堅守合規底線，貼合監管框架推進創新，才能讓 RWA 真正釋放服務實體經濟的價值。 (RWA現實世界資產研究院)

近期，央行數字貨幣研究所與香港金融管理局聯合開展的數位人民幣跨境 RWA 結算專項測試，在人民幣國際化和數字金融發展中具有標誌性意義。這一測試的核心指向十分清晰：在不依賴私人穩定幣的前提下，同樣可以建構高效、低成本、合規可控的跨境金融基礎設施。一、官方實測資料：效率與成本雙改善本次測試並非概念性試驗，而是面向真實場景的全流程閉環測試。數位人民幣作為鏈上結算貨幣，與香港合規穩定幣在區塊鏈上完成即時兌換、原子交收，形成 “數位人民幣 + RWA + 區塊鏈” 的全流程閉環。成果明確、資料可查：傳統模式下，同類跨境 RWA 清算業務全流程約需2 小時；數位人民幣方案將時間壓縮至3 分鐘，清算效率大幅提升；綜合交易成本下降超過 20%。測試重點覆蓋跨境基建、農產品貿易兩類實體經濟場景，並實現數位人民幣與香港持牌穩定幣相關體系的即時兌換清算，標誌著中國法定數字貨幣正式進入機構級、大額、資產上鏈的跨境應用新階段。二、穩定幣的優勢，與其內在侷限市場上不少人有一個直觀印象：穩定幣轉帳快、費率低，部分場景甚至可以實現秒級到帳，綜合成本降幅也很可觀。客觀來看，穩定幣在鏈上轉帳環節確實具備速度快、手續費低的特點，這也是它在部分跨境場景中被使用的重要原因（速度快也是因為鏈鏈直達，避開監管等諸多環節；手續費低也因為沒計算很多隱性成本）。但與此同時，穩定幣由商業機構發行，在監管合規、資金兌付、系統穩定性、法律定位等方面，都存在天然侷限，難以直接作為國家層面、機構大規模使用的主流跨境清算基礎設施。三、20% 降本：是合規前提下的已實現成果本次數位人民幣測試實現綜合成本下降超 20%，是在完整合規框架下取得的現實成果：基於央行法定數字貨幣，具備國家信用支撐；全流程滿足反洗錢、客戶盡職調查、跨境監管等要求；交易可追溯、可審計，符合機構與企業正式入帳、結算規範；風險可控，適合長期、規模化、制度化推廣。簡單說，這一降本效果，是在守住合規與風險底線的基礎上實現的，具備現實可推廣性。四、未來綜合成本，仍有空間本次 20% 的成本下降，並非最終天花板。當前階段，測試重點在於打通流程、驗證合規、建立標準，系統自動化程度、參與主體範圍、業務規模、智能合約應用等仍有較大最佳化空間。未來，隨著多邊央行數字貨幣橋等系統的接入、清算鏈路持續簡化、智能合約深度應用、跨境交易規模不斷擴大，數位人民幣在跨境結算中的中間環節將進一步壓縮、營運效率持續提升、綜合成本下降仍有空間。五、核心意義：走出自主可控的跨境金融道路這場測試最核心的訊號，並非簡單的 “更快更省”，而是一條清晰路徑已經顯現：我們不必依賴私人穩定幣，也能實現高效、快捷、低成本的跨境清算效果。穩定幣擅長的點：跨境流轉快、結算成本低，數位人民幣同樣可以實現，並且是在合規、透明、風險可控的框架內完成。穩定幣難以解決的問題：貨幣主權、監管穿透、法律保障、系統穩健性，正是法定數字貨幣體系的天然優勢。結語數位人民幣跨境 RWA 結算測試，是一次關鍵的突破。它證明：完全可以走出一條自主可控、安全高效、開放相容的跨境數字金融道路。快與省很重要，合規、穩健與可持續，同樣重要。以數位人民幣為核心的新一代跨境金融基礎設施，正被推動從藍圖走向現實。 (數鏈新時代)

通過持牌監管與資訊披露機制確保風險可控保證監管有效一致，中國香港將成為制度創新的窗口，促進國際數字金融市場之間的互聯互通香港首個地產RWA項目被業界關注，源於香港核心商業區實體資產的代幣化不僅將提升資產的流動性和交易效率，也可給傳統商業地產與數字金融融合提供合規範本。  攝/焦建中國香港特區首批穩定幣牌照開閘在即，當地RWA發行也因聚焦於“境外資產境外發行”及商業化落地加速迎來熱潮。2月下旬，中國香港首個地產RWA項目被放行。所謂RWA，是Real World Assets Tokenization的英文縮寫，中文則可被翻譯為現實世界資產化、通證化，以及在香港較多使用的現實世界代幣化等。據香港證監會發佈的定義，代幣化一般涉及使用相關技術將傳統分類帳中所記錄的資產權利記錄於可程式設計平台過程。按照2月26日德林控股集團有限公司（01709.HK，下稱德林控股）方面透露的消息顯示，其兩項RWA代幣化產品於近日獲得香港證監會批准。具體而言，將涉及德林證券分銷RWA代幣及德林數字家辦對旗下基金權益進行代幣化。此次代幣化發行的兩大標的分別為持有香港中環德林大廈的有限合夥基金，以及投資於私募股權項目的有限合夥基金。在全球範圍內，RWA涉及的底層資產類別其實較為多元，既有私募信貸、上市股權等金融類資產，亦包括大宗商品、房地產等，但香港以往類似代幣化資產主要為金融產品。2023年7月香港金管局啟動數位港元先導計畫時，參與銀行之一的富邦銀行曾與金融科技公司Ripple推動房地產代幣化方案，但真正落地的傳統領域RWA案例不多。因此，此次香港首個地產RWA項目之所以被業界關注，正源於作為香港核心商業區的實體資產，德林大廈的代幣化不僅將提升資產的流動性和交易效率，也被認為或可給傳統商業地產與數字金融的融合提供可複製的合規範本。在該項目於2025年公佈醞釀階段，中國（深圳）綜合開發研究院金融發展與國資國企研究所執行所長余凌曲則對《財經》解析稱，“考慮金融產品創新，一個基本觀察點是解決了那些問題，再一個是看成本與收益。類似RWA產品獲得監管方批准及可持續經營的基本前提，應是有產品創新。”《財經》此前查詢到的相關地產資料顯示，該大廈由聚焦於在黃金地段商業物業開發為主的資本策略地產公司開發，屬於銀座式商廈。位於香港中環核心商業區威靈頓街92-96號，步行至國際金融中心（IFC）約五分鐘、置地廣場約七分鐘。德林控股方面於2023年以逾2.8億港元購入最高五層全部單位及命名權，呎單價逾2.53萬港元。在具體實施層面，作為擬議的RWA代幣分銷商，德林證券將著手建立必要的營運基礎設施及產品上架流程。德林數字家辦則作為擬議投資經理，將依據其第九類（資產管理）受規管活動，與代幣化綜合解決方案服務商Asseto展開合作，借助區塊鏈技術對相關基金權益進行代幣化發行。“RWA作為新興領域，彼時尚無成熟先例可循。德林在沒有既定範本情況下從零開始與香港證監會進行深入、持續的溝通，確保業務模式、技術架構和投資者保護措施完全符合監管預期。歷經數月稽核才最終獲得‘無異議回覆’的監管認可。這不僅是單一產品的獲批，而是RWA業務模式獲得了監管認可，可以進一步推進。”長期深耕數位資產項目投資與量化交易的德林控股合夥人William Li則對《財經》表示。他也指出，該地產RWA項目既為香港證監會提供了檢驗現有牌照制度和代幣化指引在真實商業場景中適用性的實踐案例，也向全球市場展示了香港在RWA領域的開放姿態與監管確定性，有助於吸引更多優質資產和專業投資者匯聚香港，鞏固其全球RWA中心的競爭地位。作為較早在香港的合規框架下推進RWA代幣化相關探索的金融機構之一，該項目落地受人關注的宏觀背景，還包括近日中國人民銀行等八部門聯合發佈了《關於進一步防範和處置虛擬貨幣等相關風險的通知》（下稱《通知》），以及中國證監會公佈《關於境內資產境外發行資產支援證券代幣的監管指引》（下稱《指引》）。《通知》和《指引》首次明確了中國內地語境下的RWA代幣化官方定義，即使用加密技術及分佈式帳本或類似技術，將資產的所有權、收益權等轉化為代幣（通證）或者具有代幣（通證）特性的其他權益、債券憑證，並進行發行和交易的活動。在《通知》和《指引》被業內視為“RWA新規”之際，香港近日則頻頻釋放進一步推動數位資產發展的強烈訊號。其中被業內關注的核心議題之一，則是內地經批准後的相關項目可到香港開展RWA代幣化業務。業界也普遍預期，在內地監管細則沒有進一步明確之前，2026年香港RWA發行的重點仍將是前述境外資產境外發行，通過商業化加速探路，為相關合作帶來更多借鑑。而在此之前，香港已有的主要優勢被認為包括監管框架有序又不死板，且能保護投資。一旦出現爭議或違約，香港的仲裁或訴訟結果可直接到內地執行。“隨著全球金融市場與機構投資者加速擁抱現實世界資產的鏈上對應，代幣化正成為連接傳統金融與去中心化金融的重要橋樑。香港特區憑藉其清晰、穩健且全面的法律、監管與政策框架，正崛起為全球數位資產樞紐以及優質資產與鏈上資本之間的超級連接器。”執業範圍涵蓋數位資產及金融監管的金杜律師事務所香港辦公室合夥人兼香港大學法學院講師費思如此對《財經》解析稱。他也指出，中國境內有關監管部門近日首次根據“相同業務、相同風險、相同規則”的監管原則為部分代幣化產品提供了合法合規的境外發行路徑。“在此背景下，香港特區憑藉其完善的數位資產法律與監管框架以及全球領先的金融與數字基礎設施，有條件在合規框架下，更好發揮連接境內與國際市場的橋樑作用”。William Li則認為，內地監管導向更強調風險防控與邊界清晰；香港則在發牌監管與投資者保護框架下，允許合規機構面向合資格客戶開展探索。香港市場的實踐經驗，有助於完善操作流程、風控機制與資訊披露安排，為行業提供參考。全球最新的RWA產品模式、技術標準和風險管理方案可以在香港這個高度市場化、國際化的環境中先行先試，其成功經驗和失敗教訓，都可以為內地和其他地區未來制定相關政策提供寶貴的參考依據。德林控股此次的項目就展示了在不同司法轄區監管差異背景下，通過合規安排實現資產數位化的可行性。“內地、香港及一些其他地區，在RWA監管上均以風險可控與投資者保護為前提，其策略差異是一種互補的戰略佈局。香港在RWA領域的角色，可通過持牌監管與資訊披露機制，確保風險可控，從而保證監管有效一致，是全球制度創新的‘窗口’，並促進國際數字金融市場之間的互聯互通。”William Li稱。 (財經雜誌)

2026年1月，香港單月億元以上豪宅成交26宗，涉資超53億港元，比去年同期暴漲7倍，直接創了歷史新高。7倍——不是7%，是7倍。同期內地是什麼情況？2025年，北京跌了5%，上海跌了7%，深圳跌了8%，但香港全年累計反彈了2%到4%，全國獨一份。很多人的第一反應是：香港房價都是內地一線城市的2.5倍了，憑什麼還能漲？這個問題問反了。真正該問的是：香港買房，賺的是那門子錢？搞清楚這件事，才能理解這輪為什麼漲，還能不能上車。內地買房的邏輯是漲價：買進來，等升值，賣掉套現。這套邏輯在2021年之前跑通了，現在基本失效了。香港的邏輯不一樣，核心是租售比。目前香港住宅租售比普遍在3%到3.5%，按揭利率現在2%出頭。買了房出租，租金可以覆蓋月供，甚至略有盈餘——這叫正現金流資產。這件事在內地已經很難實現了。上海核心區租售比大概1.5%，深圳更低，按揭利率就算降了也還在3%以上。每個月倒貼，持有成本壓死人，這是內地房產現在最大的問題。所以香港這輪漲，不是在炒，是市場在重新定價一個能產生正現金流的資產。嗅覺靈敏的錢最先行動。阿里巴巴和京東，2025年底兩個月內豪擲超百億港元，掃貨香港核心區寫字樓。機構等級的錢進場，往往意味著普通人還沒想明白的事，它們已經想清楚了。緊接著內地高淨值人群跟進，尤其是江浙滬的企業主和中產家庭。不是因為香港便宜，而是內地的錢確實已經沒有太好的去處。房產在跌，銀行利率一降再降，股市波動大，黃金漲了很多但沒有現金流。比來比去，香港反而顯出性價比了。政策上還有兩件事在同步發生。一是2024年2月香港全面撤辣，把之前打擊炒房的額外印花稅全部取消。撤辣前內地買家在港買房最高要多付30%的稅，動輒幾百萬，現在直接省掉了。二是高才通計畫持續發酵，截至2025年底約26萬名人才攜家人已經抵港定居，這26萬人要住的地方，是真實的居住需求。人口流入、撤辣降門檻、正現金流，三件事疊在一起，這才是香港這輪樓市的真實底色。內地這幾年房產信仰的崩塌，本質上是單一資產配置的代價。很多人一輩子的錢全壓在內地房產上，倉位重，市場一波動資產和現金流一起往下走。所以我給自己定的原則是，每一類資產不超過30%。內地房產不超過30%，香港房產不超過30%。不是說香港一定漲，而是把雞蛋分開放，不要讓單一市場的風險把整個家庭壓垮。想清楚要配置，下一步就是怎麼買。真正動手前，有三件事必須算明白——首先是選區，核心區和新界價格差距很大，對應的租售比和流動性完全不同，要先想清楚買的目的是收租還是自住，目的不同，該看的盤完全不一樣。其次是把現金流帳算出來，月供能不能被租金基本覆蓋，不要靠升值預期撐著買入決策，升值是預期，租金才是落袋的錢。最後是匯款和按揭的路徑，這是內地買家最容易踩坑的地方，流程不熟，一步走錯代價很大。 (滬港紀老闆)

特區政府新財年積極推地，全年賣地表土地供應大增。財政司司長陳茂波昨日在財政預算案中指出，將在新財年推出9幅住宅地，如連同鐵路物業發展、市建局及私人發展和重建項目計算，合共可興建約2.2萬伙，較2025/26財年預算案的1.37萬伙大增逾六成。另根據2026/27年度賣地計劃和土地供應目標，地價收入預算為180億元，較2025/26財年修訂預算上升5億元或2.86%。陳茂波昨回顧2025/26財年住宅物業價量齊升，交投自去年3月起持續活躍，全年成交量上升至近6.3萬宗，為4年新高。樓價全年上升3.3%，結束前3年跌勢；租金亦上升4.3%。非住宅物業成交量反彈，租金及價格跌幅縮小。連同「簡約公屋」，公營房屋未來5年總體供應量達19.6萬伙。圖為啟德世運道「簡約公屋」。香港文匯報記者曾興偉 攝樓市回暖仍審慎推售土地土地及房屋方面，陳茂波表示將在2026/27財年賣地計劃當中推9幅住宅用地，如連同鐵路物業發展、市區重建局及私人發展和重建項目，合共可興建約2.2萬伙，較2025/26年度預算案的1.37萬伙大增60.58%。他強調，會在讓市場平穩發展前提下按季審慎推售土地。賣地收入方面，陳茂波指出，由於住宅物業市場剛回穩、商業物業市場仍然相對疲弱，令政府2025/26財年地價收入處於低水平，修訂預算為175億元，較原來預算減少35億元。以2026/27財年的賣地計劃和土地供應目標為依據，地價收入預算為180億元，較2025/26財年修訂預算上升5億元。未來5年私宅年落成1.7萬伙房屋供需方面，他表示，連同「簡約公屋」，公營房屋未來5年總體供應量達19.6萬伙，較本屆政府上任時的5年期增加超過80%；「簡約公屋」去年共落成約9,500個單位，穩步邁向在2027/28年度前完成約3萬個單位的目標。而私營房屋未來5年每年平均落成量約1.7萬伙，一手私人住宅單位未來3至4年的潛在供應量約有10.4萬伙。高力香港估價及諮詢服務高級董事及融資評估主管侯志港昨指，政府強調將繼續秉持審慎有序的推地策略，預算案公布新財年總私宅土地供應可興建約2.2萬多個單位，觀察現時市況，住宅買賣交投及價格均見回升，反映按季審視市場、靈活調整推地節奏的做法適時且有效。在確保私營房屋供應的同時，避免於復甦期間對樓價形成額外壓力，讓市場在可控節奏下逐步回暖。高力估價及諮詢服務高級董事梁鎮峰指，預算案公布未來5年的私人住宅供應約為9.8萬個，高於去年的約8萬個水平，反映政府對市況樂觀，中期供應維持穩定，對市場信心具正面作用。另一方面，未來三至四年可提供的一手單位約為10.4萬伙，較2024年3月的高位持續回落，庫存正在被市場逐步吸納。在交投持續改善的背景下，住宅市道正穩步復甦，預期樓價於2026年將錄得約3%至5%的升幅。房策轉向更精準政策管理全國工商聯房地產商會香港及國際分會副會長、政府及研究委員會聯席主席葉文祺則評價稱，政府今次維持100元印花稅適用範圍，但上調豪宅印花稅的做法，是平衡策略。整體而言，預算案在住宅物業稅務上釋出清晰信號：既維持對首置的基本支持，亦避免在樓市升溫時加碼刺激；同時透過針對性調整開拓收入。這種差異化安排反映政府轉向更精準的政策管理，策略上傾向「穩中求進」，力求在市場健康發展與拓寬收入來源之間取得平衡。億元豪宅加印花稅 庫房年收增10億新預算案上調1億元以上住宅物業交易印花稅，由4.25%加至6.5%，以樓價1.1億元的豪宅為例，加稅前稅款為467.5萬元，加稅後稅款增至715萬元，稅款增加53%。新措施影響約0.3%住宅物業交易，政府料每年可增加約10億元收入。措施將於條例修訂草案獲通過後，追溯至今日（26日）開始生效。預算案昨公布，樓價低於1億元以下的住宅物業，從價印花稅稅率4.25%維持不變；樓價100,000,001元至109,574,470元的住宅物業，其稅率為稅款425萬元加上超過1億元部分的款額的30%。樓價超過109,574,471元或以上，稅率則為6.5%。億元豪宅印花稅加至6.5%， 庫房年收增10億元。圖為山頂豪宅。 香港文匯報記者曾興偉 攝非對樓市「加辣」 旨在開源政府消息人士指出，新措施秉承「能者多付」的原則，是次措施不是對樓市「加辣」，而是旨在達到開源目的並把影響減至最低。他稱，這類豪宅物業的買家主要考慮身份象徵以及特別景觀，與一般住宅買家考慮因素不一樣，假設購買約1億元豪宅多交200多萬元稅款，富裕人士也有能力負擔，相信不會因增加稅款而影響入市決定。消息人士補充，本財年首10個月住宅物業成交錄得6.5萬宗，而逾億元或以上的豪宅成交個案不足200宗，相關豪宅成交類別佔比非常低，預計不影響整體樓市。又指政府不可以為刺激樓市及樓價，而去調整印花稅。團結香港基金助理研究總監兼土地及房屋研究主管梁躍昊表示，過億元豪宅的買家財力雄厚，對稅率敏感度低，對整體樓市影響有限。此舉體現「能者多付」原則，在不影響一般市民置業的前提下優化公共財政。料億元豪宅成交量創新高高力香港資本市場及投資服務主管翟聰表示，理解特區政府在面對財政赤字壓力下，採取「能者多付」的稅務政策。儘管豪宅買家對價格的敏感度相對較低，但若與其他主要國際城市相比，香港的超級豪宅市場在稅制及投資價值上，依然具備相當的競爭優勢。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑亦相信，在息口下行、經濟復甦步伐向好、來港上市企業增加等等的有利因素下，財富效應將令億元超級豪宅持續受追捧，料2026年億元豪宅成交量將續創新高。公營房屋未來5年19.6萬伙 超標80%市場關注未來本港房屋供應，新一份財政預算案公布，連同「簡約公屋」，本港未來5年總體公營房屋建屋量約19.6萬個單位，較本屆政府上任時的五年期目標增加超過80%；而私營房屋未來5年的預計落成量，每年平均約1.7萬個單位。在房屋供應方面，財政司司長陳茂波預計，未來5年公營房屋建屋量約為19.6萬伙，當中「簡約公屋」去年已落成約9,500伙，目標於2027/28年度前完成3萬個單位的建設；而針對劏房問題的「簡樸房」規管制度將於今年3月實施，並設有48個月過渡期。陳茂波表示，發展局正優化採購模式及精簡審批流程，減低建造成本和提升效益，例如「簡約公屋」組裝合成構件及污水處理廠機電設備的直接採購，節省約10%至20%的開支。 另外，房屋署自主研發的「BIM系統化地基工程設計」方案，為每座大樓平均節省約100萬元成本。此外，採用第二代組裝合成建築法，以及本地開發的創新接合技術，也為公營房屋工程提速增效。樂善堂：德政惠及民生福祉九龍樂善堂昨回應表示，本屆政府有決心改善基層住屋問題，樂善堂作為過渡性房屋的先驅者之一，很高興見到政府主動積極推動「簡約公屋」，並興建公營房屋。本港未來5年，總體公營房屋建屋量達到19.6萬個，市民能夠安居樂業，生活和社會變得更和諧美好。樂善堂營運的啟德「簡約公屋」，已如期完成2,970戶入伙，見到居民的正面轉變，可見政府德政惠及民生福祉。 (香港文匯報)

香港特區政府財政司司長陳茂波25日發表2026/2027財政年度特區政府財政預算案。《每日經濟新聞》記者注意到，陳茂波提及，2025年香港經濟蓬勃，對外貿易強勁，私人消費回升，固定投資增長提速，全年整體經濟增幅為3.5%，連續三年上升。通膨保持輕微。撇除特區政府一次性措施，2025年基本通膨率為1.1%。圖片來源：視覺中國去年恆指全年上升28% 預計2026年經濟增長2.5%至3.5%股票市場表現亮麗。2025年，恆生指數全年上升28%，平均每日成交額增加九成至近2500億港元，創下歷史新高。新股上市集資額較2024年增加兩倍多至超過2800億港元，高居全球第一。住宅物業價量齊升。交投自2025年3月起持續活躍，全年成交量上升至近63000宗，是四年新高。樓價全年上升3.3%，結束前三年跌勢；租金亦上升4.3%。非住宅物業成交量反彈，租金及價格跌幅縮小。展望未來，陳茂波表示，綜合對目前環球和香港本地經濟形勢的研判，預計2026年香港經濟增長2.5%至3.5%。隨著本地經濟持續擴張，2026年通膨預計略高於2025年，預計2026年基本通膨率和整體通膨率分別為1.7%和1.8%。預計香港經濟在2027年至2030年，平均每年實質增長3%，基本通膨率為平均每年2%。已要求港交所檢視相關上市規定 便利和吸引更多航天企業來港上市值得注意的是，陳茂波表示，已要求港交所檢視相關上市規定，便利和吸引更多航天企業來港上市。據陳茂波介紹，“十五五”規劃建議提出加快建設航天強國，國家航天局亦提出推動商業航天企業有序出海。香港可協助內地航天產業與全球市場對接，並提供科研、融資、風險管理及法律等專業服務。香港特區政府引進重點企業辦公室（引進辦）將牽頭物色合適的航天企業來港發展。特區政府在InnoHK（創新香港研發平台）下成立香港太空機械人與能源中心，參與國家嫦娥八號任務。該中心研發的多功能月面作業機械人，已進入航天器初樣測試階段，這技術可望拓展至地面應用。“創新及科技基金”亦提供逾一億元，支援大學六個研發項目。其中，基金支援的香港中文大學“港中大一號”衛星，已成功發射並進入預定軌道。持續加碼晶片技術研發 加強全民AI應用培訓與此同時，陳茂波表示，香港微電子研發院的第三代半導體晶片技術研發與試產的中試線，年內將投入運作，可促進本地晶片研發和產業升級。此外，“新型工業加速計畫”已支援兩間發展半導體晶片技術及裝置的企業，總投資超過15億港元。該計畫由香港特區政府於2024年9月推出，旨在資助從事策略性產業（即生命健康科技、人工智慧與資料科學，以及先進製造與新能源科技）的企業在香港設立新智能生產設施。據陳茂波介紹，“新型工業加速計畫”至今已支援4個項目，涉及總投資約25億港元，當中超過7成為私人投資。陳茂波還宣佈將撥款5000萬港元，用於邀請不同公營機構聯同科技企業及大專院校，籌辦AI（人工智慧）應用學習課程、講座及比賽，以提升學生、青年及公眾對AI的認知和運用技能，以及負責任地使用AI。高等教育方面，自2025/26起的三個學年，香港各資助大學將新增27個與STEAM（科學、技術、工程、藝術、數學）相關的學士學位課程，涵蓋AI、創意產業、資料科學等領域。自資專上院校方面，自2027/28學年起，AI相關課程將優先列入“指定專業／界別課程資助計畫”。香港職業訓練局高級文憑課程的必修資訊科技單元亦將涵蓋AI應用。基礎教育方面，“優質教育基金”已預留20億港元推進中小學數字教育，用於開展校本AI教育項目、資助學生參加相關活動，同時為教師提供AI培訓。此外，為提升本地勞動人口的競爭力，香港僱員再培訓局將升格為“技能提升局”，並會提供包括AI應用在內的各類“技能為本”培訓。將推動房地產信託基金市場發展 列為重點方向之一為鞏固香港作為全球金融中心的競爭力，預算案明確將推動房地產信託基金（REITs）市場發展列為重點方向之一，並提出多項稅務及規例修訂措施。陳茂波表示，特區政府及香港證監會將爭取盡快落實將REITs納入互聯互通機制。同時，當局計畫於年內提交條例修訂草案，便利REITs進行私有化或重組。當局還將為準備上市的房托基金寬免轉讓非住宅物業印花稅，預計明年上半年提交條例修訂草案。在土地供應方面，陳茂波宣佈，考慮到非住宅物業市場的空置率及未來供求情況，特區政府來年將繼續不推售一般商業用地。另外，港投公司將會與區域和國際長期資本合作，引導資金投向符合香港產業定位的優質商業物業項目，並把有關項目與目標行業的企業對接。針對住宅市場，陳茂波表示，當局會準備可供興建約9.8萬個私營房屋單位的土地。來年賣地表包括9處住宅用地，加上鐵路物業發展、香港市區重建局及私人發展和重建項目，預計全年的潛在土地供應可供興建約2.2萬個單位。“我想特別強調，用地的具體推售安排，會審慎參考市場和其他情況按季公佈，讓市場平穩發展。”同時，為響應學生宿舍需求，香港特區政府發展局正就3處相關用地邀請市場提交意向書，並視乎反應推售土地。 （每日經濟新聞）