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香港，全球最昂貴的地產市場之一，正醞釀一項突破常規的政策：中環的摩天大樓、維港邊的星級酒店，未來可能搖身一變，成為大學生宿舍。
香港發展局6月20日宣佈，將聯同教育局推出先導計畫，在規劃、地政及建築圖則審批方面“拆牆鬆綁”，鼓勵市場以自資和私營方式把酒店和商廈改裝為學生宿舍。
這既是對低迷樓市的應急之策，也意在助力打造“留學香港”品牌。甚至有媒體大膽建言，將港島中環中心這樣的摩天大樓地標改造成豪華學生宿舍，冠名“頂峰學舍”，想像力之豐富，令人又佩服又想笑。
香港樓市正經歷寒冬，寫字樓空置率居高不下。發展局資料顯示，乙級和丙級寫字樓空置率分別達16%及11%，荃灣甲級商廈空置率高達45%，將軍澳更飆升至60%。
疫情後，遠端辦公模式普及疊加經濟下行、外資撤離，租賃需求遭受重創，即使中環中心這樣的核心地標也未能倖免。根據市場資料，中環中心租金自2019年以來最大跌幅已超50%，月租跌破每平方呎40港元的個案屢見不鮮。最近有出租個案實用呎租甚至跌到了29港元，是自2013年以來，該寫字樓月租跌破30元的首宗個案。
不僅租金大跌，物業估值也相比高峰時期縮水一半。不少知名豪富投資人被中環中心物業拖下水，深陷“負資產”困境，比如許榮茂、陳秉志、湯文亮、馬亞木等一批知名富豪，中環中心因此被媒體稱為超級“樓蟹”大本營。空置的玻璃幕牆大樓，成為香港樓市當下一道刺眼的傷疤。
與此同時，香港教育產業頻頻迎來東風。近日QS全球大學排名發佈，香港大學全球排名躍升至第11位，歷來最好，其他大學也多有進步。前段時間，香港高校還專門針對美國政府限制哈佛等大學招收國際生推出承接政策。
受益於香港人才引進政策，以及內地父母對歐美現狀的擔憂，香港成為內地人境外留學的首選之地，近年吸引了大量內地富裕家庭子女。港校非本地生人數從2021年的4萬激增至2024/25學年的7.93萬，佔學生總數23%，而政府目標是將此比例提升至40%。
然而，香港高校宿舍供應嚴重滯後。目前全港高校僅有約4.4萬個床位，預計到2027/28學年，缺口將擴大至5.54萬個。港校普遍只為內地學生提供1-2年的校內宿舍，一年制授課型研究生則完全不提供，大量高校學生被迫擠入昂貴的私人租賃市場，校外一年住宿費用在10萬元上下。政府此番出手，正是試圖通過盤活空置物業來解決這一痛點。
新政策“拆牆鬆綁”的措施力度很大，包括：在規劃方面擴寬“酒店”用途定義，讓大多數酒店或商廈在無需進行任何規劃程序下改裝成學生宿舍，大幅減少業界的初始成本，降低入場門檻。
建築管制方面，在計算地積比率和上蓋面積時，會將計畫下的學生宿舍視為「非住用建築物」。換言之，酒店和其他商廈無需拆除「過剩樓面面積」，可靈活改裝成配套設施，以適應住宿學生的需要。
這種靈活性為業主帶來重大利多。業主無需補繳地價，即可將空置物業轉化為收益來源。商廈改裝宿舍最快可在12個月內完成，有望趕上2026/27學年的需求高峰。目前，私營學生宿舍月租範圍較廣，從3000港元到1.6萬元不等，主要取決於設施水平和地段價值。
以中環中心為例，若轉型為高端學生宿舍，憑藉其黃金地段和維港景觀，月租或可達1.6萬元，遠超市道低迷的寫字樓租金水平。新政策對相關業主確實意味著一次低成本、高回報的機遇。只是，如此巨變，也折射出香港樓市正經歷的戲劇性轉折。
當然，風險點也不是完全沒有。18個月的改裝期限壓力不小，營運成本高企，完全市場化的定價機制可能讓普通學生難以負擔，高端宿舍的湧現或會加劇教育領域的不平等現象。業主和營運方需要在教育和商業兩方面兼顧平衡。
對普通香港市民而言，此輪政策紅利可能有限。學生宿舍主要面向非本地生，難以緩解本地居民的住房壓力。真正的贏家或許是地產商和教育機構，普通家庭仍將面對高房價的嚴峻現實。
這項“商廈變宿舍”的奇招，既是港府對地產經濟紓困的急救方案，也是教育轉型的重要棋子。
試想下，那些放眼望去高出天際的中環摩天大樓，不再有跨國企業的精英白領們在其中忙碌，而是無數的年輕學生在其中生活、娛樂，這情景，怎麼都讓人感覺有一些魔幻。 (John在深港)