【別讓眼前的小利，變成未來的大風險】

前陣子，有位朋友介紹了一位房東給我認識…

她的房客準備退租，因此想找包租業者合作，讓她以後不用煩惱空租及管理房客

這位房東本來想交給一位房仲朋友處理，不過在我的積極爭取下，她還是願意跟我見面，聽聽我的方案

但很可惜，她最終還是選擇了另一家業者…

這是因為對方承諾，房東委託他「包租」之後，房東還可以「成為公益出租人」，因此房屋稅、地價稅都能比照自用住宅稅率，而且所得稅還有 1.5 萬元免稅優惠

聽起來超級划算，對吧？

▌划算背後的隱憂：法律關係的模糊地帶

但問題來了！只要是「轉租」的租約，你跟房客簽約時，合約上的出租人就不會是「房東本人」

因此，就算讓房客申請租屋補貼，房東其實也沒辦法成為「公益出租人」

神奇地是，那位房仲朋友向她掛保證：「之前配合的屋主，都有變成公益出租人，請你放心。」

那...為什麼對方卻能掛保證呢？

深入了解後，我才發現關鍵在這裡…

➡️對方雖然是以「包租」的名義跟房東簽約，但轉租給房客時，卻改用「代租代管」的形式

這種操作手法，在法律上其實是把風險繞回了房東身上，未來一旦房客出狀況，房東可能沒辦法主張轉租關係，甚至得直接負擔法律責任

更糟的是，租金收入在報稅時還可能被雙重認定！

▌當「公益出租人」遇上「AB約」

很多房東都非常在意「成為公益出租人」所帶來的稅務優惠，這確實是個吸引人的好處

然而，部分業者可能就是利用這點，透過在合約上動手腳，也就是所謂的「AB約」，來製造這種表面的「划算」

「公益出租人」制度的立意是良善的，但如果合約架構不合法，業者操作不合規，那就像是在一個漂亮包裝裡藏了根針

你一不小心，不只稅省不了，還可能陷入更複雜的法律與稅務爭議中

這不是危言聳聽，而是我們在業界常看到的實際案例...

▌給房東們的真心建議

因此，我建議每位房東，在做任何決定前，不要只看眼前的節稅空間，更要多問問自己兩個關鍵問題：

📌 這份合約，是讓收租更安心？還是其實更不安心？

📌 對方是不是真的有能力、也願意承擔該負的責任？

請千萬記住，為了省下眼前的小錢，反而造成未來更大的法律和稅務隱憂，那絕對是得不償失的！

你的資產安全和合法權益，那才是最重要的...

PS: 如果是合法的社宅包租代管，仍可讓房東享有上述稅率優惠，但案例中有些流程看起來不符合規範 (譬如簽包租後又轉為代租，採10年約而非3年約)，所以需要特別注意