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一線限購全面鬆綁：政策"組合拳"能否撬動房地產市場反轉？
一線限購全面鬆綁：政策"組合拳"能否撬動房地產市場反轉？
2024年9月，中國房地產市場市場迎來標誌性時刻——隨著深圳在9月6日正式實施非核心區限購放寬政策，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市已全部放開非核心區域購房限制。這場始於2023年廣州的政策調整，經過一年多的演進，最終形成覆蓋全國最具經濟活力城市的調控格局。然而，在經濟深度調整與市場信心不足的雙重背景下，這場力度空前的政策鬆綁，究竟是短期刺激還是長期拐點？記者通過梳理政策文字、採訪資料及專家觀點，試圖解析一線城市限購鬆綁背後的邏輯與未來走向。
政策演進：從單點突破到全面開花的調控路徑
中國一線城市限購政策的放寬，呈現出清晰的"梯度推進"特徵。回溯這一輪調控周期，廣州作為先行者，早在2023年9月便率先全面放開限購，成為四大一線城市中首個打破購房資格限制的城市。當時這一舉措引發市場廣泛關注，但並未立即引發其他一線城市的跟進，反映出政策制定者對市場風險的審慎判斷。
2024年8月，調控節奏明顯加快。8月下旬，北京與上海幾乎同步出台非核心區限購放寬政策，形成"南北呼應"的調控態勢。根據公開資訊，北京將限購鬆綁範圍劃定為五環外區域，取消套數限制，但仍保留兩年社保繳納要求；上海則將放鬆區域設定為外環外，社保要求降至一年。兩地政策均體現出"核心區嚴控、非核心區放開"的差異化思路，既避免了核心資源過度炒作，又為非核心區域注入流動性。
深圳的跟進則將這一輪調控推向高潮。2024年9月5日，深圳市住房和建設局與中國人民銀行深圳市分行聯合發佈新政，自次日起實施。對比京滬政策，深圳的放鬆力度更為顯著：在羅湖、寶安（不含新安街道）、龍崗等非核心區，本地戶籍家庭與繳滿一年社保的非深戶家庭可不限套數購房；即便未繳納社保的外地家庭，也可在此類區域購置兩套住房。這一政策直接打破了此前非深戶購房的社保門檻，成為四大一線城市中最寬鬆的限購政策。
"深圳的政策設計體現了'底線思維'與'市場活力'的平衡。"上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受採訪時表示，"僅保留南山、福田及寶安新安街道的嚴格限購，既守住了核心資源的調控底線，又通過非核心區的全面放開啟動了市場流動性，這種差異化調控模式可能成為後續其他城市的參考樣本。"
值得注意的是，一線城市的限購鬆綁並非孤立行動，而是與全國性政策形成"組合拳"。根據中國政府網2024年5月17日發佈的資訊，國務院當時已推出包括3000億元保障性住房再貸款、降低首付比例、取消房貸利率下限等四項重磅措施。其中，首套房最低首付比例從20%降至15%，二套房從30%降至25%，並全面取消房貸利率政策下限，為一線城市的限購鬆綁提供了貨幣金融政策支撐。這種"地方放鬆限購+中央金融支援"的政策組合，構成了當前房地產調控的核心框架。
市場反應：短期熱度顯現與長期信心不足的博弈
政策落地後的市場反應，往往是檢驗調控效果的最直接指標。從已公佈的資料來看，一線城市限購放寬後，市場確實出現了短期提振，但不同城市、不同區域的分化特徵明顯。
上海作為較早放鬆限購的城市，其市場資料具有重要參考價值。上海市房管局資料顯示，8月25日政策實施後的一周內，上海新房成交面積達到17.2萬平方米，為近九周最高值，環比增長7%；整個8月，上海二手房成交1.75萬套，環比增長4%，同比增長11%。這一組資料表明，限購放寬確實釋放了一部分積壓的購房需求，尤其是在外環外區域，部分項目出現了來訪量與成交量雙增長的態勢。
深圳的市場反應則呈現出"脈衝式"特徵。根據深圳房地產中介協會資料，新政實施前的4月至8月，深圳新房單月成交量呈現持續下降趨勢，8月僅成交1352套，環比下降13.4%，同比下降52.8%，市場陷入深度調整。新政落地後，市場出現短期反彈，廣州中原地產項目總經理黃韜透露，深圳新政出台後的兩天內，當地交易資料略有好轉，"過去沒辦法買的，現在可以加速買了"。更有市場消息顯示，截至9月30日，深圳新政出台不到24小時，成交量已高達兩千多套，不過這一資料尚未得到官方證實。
北京的市場表現則相對平穩。雖然五環外限購放寬，但由於仍保留兩年社保要求，政策對市場的刺激力度相對有限。記者從北京多家房產中介瞭解到，政策實施後，五環外二手房的諮詢量確實有所增加，尤其是在昌平、大興等靠近核心區的類股，但實際成交量增長並不顯著，多數購房者仍處於觀望狀態。
這種差異化的市場反應，本質上反映了購房者對未來預期的分歧。嚴躍進指出，深圳上一輪放鬆限購後，新房市場交易活躍度曾明顯提振，再加上深圳非核心區域新房購買性價比相對較高，預計此次新政後會進一步產生購房需求。他在2025年初的分析中提到，2024年全國房地產市場呈現"U型"深度調整走勢，四季度政策發力後市場出現止跌回穩態勢，一線城市的限購鬆綁對此起到了關鍵作用。
然而，短期熱度能否轉化為長期穩定，仍存在較大不確定性。黃韜的觀察頗具代表性："在買與不買之間猶豫的購房者，不會因為新政而入場。"他指出一個值得關注的現象：過去樓市政策的有效期以年為單位，但現在"只管三個月"，政策效果的衰減速度明顯加快。這一判斷在後續市場走勢中得到了部分驗證——儘管深圳在新政初期出現成交量反彈，但進入10月後，市場熱度有所回落，並未出現持續了持續上漲的態勢。
市場信心不足的背後，是購房者對經濟前景的擔憂。黃韜在接受《聯合早報》採訪時直言："在經濟處於深度調整期、國際形勢充滿變數的情況下，老百姓體感到的仍然是不確定性比較多，解決房地產問題還是要靠經濟整體改善。"這一觀點得到了多數業內人士的認同——房地產市場作為宏觀經濟的"晴雨表"，其長期走勢最終取決於經濟基本面的改善，而非單純的政策刺激。
政策展望：核心區限購是否會進一步放開？
隨著四大一線城市非核心區限購的全面放開，市場最關心的問題是：核心區限購是否會進一步放開？從目前的政策導向與市場反饋來看，一線城市核心區的限購政策短期內全面放開的可能性較小，但局部調整的空間依然存在。
從政策邏輯來看，一線城市的調控始終遵循"循序漸進"的原則。無論是廣州的先行先試，還是京滬深的分步跟進，政策制定者都在通過"小步快跑"的方式觀察市場反應，避免因政策大幅調整引發市場劇烈波動。以深圳為例，目前僅保留南山、福田及寶安新安街道的嚴格限購，這些區域作為深圳的經濟核心與資源高地，房價水平與市場熱度均處於高位，短期內全面放開可能引發投資性需求反彈，與"穩房價、穩預期"的調控目標不符。
嚴躍進的分析也印證了這一判斷。他認為，深圳的限購最佳化內容與京滬兩地基本一致，但在非核心區允許無社保的外地家庭購置兩套房，政策寬鬆度已處於較高水平，短期內進一步全面放開核心區限購的必要性不大。不過，他也指出，隨著市場形勢的變化，核心區可能會通過調整社保年限、最佳化購房資格等方式進行局部放鬆，以更好地滿足合理的住房需求。
從市場需求來看，核心區與非核心區的分化日益明顯。一線城市核心區由於聚集了優質的教育、醫療、商業資源，住房的保值增值屬性更強，始終是市場關注的焦點；而非核心區則面臨庫存較高、配套不完善等問題，需要通過政策刺激來消化存量。這種分化意味著，核心區的調控需要更加謹慎，避免出現過熱現象；而非核心區則可以進一步加大政策支援力度，啟動市場活力。
值得注意的是，全國性政策的持續發力可能為一線城市的調控提供更多空間。根據中國政府網2024年5月發佈的政策，央行設立的3000億元保障性住房再貸款，允許地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房用作保障性住房。這一政策不僅有助於消化存量住房，還能通過保障性住房建設改善民生，為一線城市核心區的調控提供了新的思路——未來可能通過"政府收購+保障房轉化"的方式，在不直接放開核心區限購的前提下，緩解市場供需矛盾。
對於未來政策走向，黃韜的判斷具有一定代表性："按照目前的趨勢，廣州之外的一線城市限購接下來還會進一步放開。"但他也強調，政策放鬆的節奏與力度將取決於市場反應與經濟形勢，"如果經濟基本面不能得到有效改善，單純依靠限購放鬆很難實現市場的根本反轉。"
全國影響：一線城市鬆綁對二三線城市的"傳導效應"
作為中國經濟最具活力的區域，一線城市的房地產政策調整不僅影響本地市場，還將對全國尤其是二三線城市產生"傳導效應"。這種效應既可能通過市場預期的改變帶動全國市場回暖，也可能因"虹吸效應"導致二三線城市人才與資金進一步向一線城市集中，加劇區域分化。
從積極層面來看，一線城市的限購鬆綁有助於改善全國房地產市場的預期。嚴躍進指出，一線城市對全國的房地產市場具有"風向標"作用，其政策調整將向市場釋放積極訊號，有助於緩解購房者的觀望情緒，帶動二三線城市市場信心的恢復。2024年四季度全國房地產市場出現的止跌回穩態勢，與一線城市的限購鬆綁存在密切關聯。
惠州市人民政府發佈的分析報告也印證了這一觀點。報告指出，2024年房地產市場密集調整，特別是9月下旬以來加力推出的一攬子增量政策，推動市場預期明顯改善。從年初建立城市房地產融資協調機制，到年中統籌研究消化存量房產和最佳化增量住房的政策措施，再到年末持續用力推動房地產市場止跌回穩，房地產政策措施應出盡出，從供需兩端綜合施策，促進了全國房地產市場的平穩運行。
然而，一線城市的政策鬆綁也可能帶來負面的"虹吸效應"。由於一線城市在教育、醫療、就業等方面具有顯著優勢，限購放寬可能吸引二三線城市的優質人才與資金進一步流入，導致這些城市的房地產市場面臨更大壓力。這種區域分化的趨勢，已在近年來的市場走勢中得到體現——一線城市房價相對穩定，而部分二三線城市則出現持續下跌。
為應對這種情況，部分二三線城市已在積極調整政策。例如，一些城市通過降低落戶門檻、提供購房補貼等方式吸引人才，緩解人口外流壓力；還有一些城市則借鑑一線城市的經驗，採取"核心區嚴控、非核心區放開"的差異化調控模式，促進市場平穩運行。這些措施的效果，仍需時間檢驗。
深層思考：房地產市場如何走出"政策依賴"？
儘管一線城市的限購鬆綁在短期內刺激了市場需求，但從長期來看，中國房地產市場仍面臨如何走出"政策依賴"的深層問題。過去多年的調控實踐表明，單純依靠政策刺激無法實現市場的持續健康發展，唯有推動行業轉型與制度創新，才能真正破解當前的發展困境。
從行業轉型來看，房地產市場正從"增量開發"向"存量營運"轉變。隨著中國城鎮化處理程序進入中後期，新增住房需求逐漸減少，存量住房的最佳化配置成為市場重點。在這一背景下，一線城市的限購鬆綁不僅是為了消化存量，更是為了推動住房資源的合理流動。例如，通過放開非核心區限購，促進人口向這些區域疏散，緩解核心區的資源壓力，實現城市空間佈局的最佳化。
制度創新則是房地產市場長期健康發展的關鍵。中國政府網2024年5月發佈的政策中，自然資源部提出了妥善處置閒置土地、盤活存量土地的政策措施，支援地方政府以合理價格收回、收購閒置存量住宅用地，幫助企業解困。這一政策有助於提高土地利用效率，減少資源浪費，為房地產市場的可持續發展提供製度保障。此外，保障性住房再貸款政策的實施，也在探索政府與市場協同推進住房保障的新路徑，為解決住房問題提供了多元化方案。
經濟基本面的改善則是房地產市場走出困境的根本支撐。黃韜強調："解決房地產問題還是要靠經濟整體改善。"只有當經濟持續穩定增長，居民收入不斷提高，就業形勢保持穩定，購房者的信心才能真正恢復，房地產市場才能實現良性循環。從這個角度來看，房地產調控不僅是一個行業問題，更是一個關乎宏觀經濟全域的系統工程，需要與財政、貨幣、就業等政策協同推進。
展望未來，中國房地產市場正處於深刻的變革期。一線城市的限購鬆綁既是應對當前市場壓力的舉措，也是推動行業轉型的契機。在這一過程中，如何平衡短期刺激與長期發展、局部利益與全域利益、政府調控與市場作用，將是政策制定者面臨的重要挑戰。對於購房者而言，理性看待市場變化，根據自身需求做出決策，遠比盲目跟風更為重要。 (i財經)