“春江水暖，鴨乃先知”，在房地產市場回暖的處理程序中，融資活動率先展現出積極態勢。伴隨房地產金融支援政策不斷強化、長效保障機制日益完善，房地產企業的融資管道愈發多元化，融資規模也呈現出穩健增長的態勢，資金如同“源頭活水”般持續流入行業。近期，華發股份發佈公告稱，計畫向國資控股股東珠海定向增發股票以募集資金，募資規模不超過30億元，所募資金將專項用於房地產項目的開發。此次股票發行的價格確定為定價基準日前20個交易日股票均價的4.21元/股，發行數量上限為7.13億股（不超過發行前總股本的30%）。增發完成後，華發集團及其一致行動人的合計持股比例將達到44.11%。在華發股份之前，保利發展也已宣佈開啟新一輪融資計畫。2025年12月12日，保利發展公佈了2025年度向特定對象發行可轉換公司債券的預案。根據該預案，保利發展擬發行的可轉債總額不超過50億元（含本數），發行數量不超過5000萬張，票面利率將通過競價方式最終確定。實際上，自2025年下半年起，房地產企業的融資規模便已呈現出觸底回升並趨於穩定的跡象。加上2026年初多項融資新政密集出台並落地實施，行業融資環境得到了持續最佳化，房地產企業的合理融資需求得到了有效滿足。克而瑞的統計資料顯示，2025年全年，65家具有代表性的房地產企業的累計融資總量達到了4143.14億元。其中，2025年12月，房地產企業在境內通過債權方式融資119.38億元，在境外通過債權方式融資40.4億元；通過資產證券化方式融資81億元，環比增長35.5%。從房地產企業境內外債權融資的管道來看，當前除了常規的公司債發行外，可轉債、定向增發以及海外信用債等融資方式已基本重新啟動。隨著房地產市場風險緩釋工作接近尾聲，在融資的有力支援下，房地產市場也有望逐步回歸穩定狀態。融資管道保持暢通華發股份此次定向增發，是本年度房地產企業的首單定增案例。在此次定向增發中，華發股份將所募集資金全部用於項目建設。根據公告內容，扣除發行費用後的募集資金淨額將全部投入到珠海華發城建國際海岸花園二期等項目中。華發股份指出，本次定向增發的關鍵意義在於，以每股4.21元的價格實施，可有效規避因股份稀釋而對中小股東權益造成的攤薄效應。30億元資金的注入，將直接為公司的核心項目開發提供現金流支援，確保重點項目順利推進，同時最佳化資本結構、減輕槓桿壓力，並進一步鞏固公司“開發+經營”雙輪驅動的戰略佈局。除華發股份外，保利發展亦於去年末宣佈啟動可轉換債券融資計畫。根據保利發展發佈的公告，其擬向特定對象發行可轉換公司債券，募集資金總額不超過50億元。扣除發行費用後，募集資金淨額將全部用於杭州保利天奕、石家莊保利裕華天珺、廣州保利辰園湖境、中山保利琅悅、長春保利景陽和煦、佛山保利錦鯉堂悅、上海保利虹橋和頌三期、天津保利珺璟和煦、石家莊保利長安琅悅等項目的開發建設。上述項目的總投資額達222.21億元，其中計畫投入募集資金50億元。保利發展在可行性研究報告中明確表示，本次募集資金投資項目具備廣闊的市場發展前景與顯著的經濟效益，將有助於進一步提升公司的市場競爭力，符合公司及全體股東的長遠利益。境內房地產企業融資管道的多元化發展，得益於政策層面的有力支援。與此同時，在境外市場，部分已順利度過償債高峰期的房地產企業，也重新獲得了投資者的關注與青睞。1月30日，大連萬達商業管理集團宣佈成功發行3.6億美元高級有擔保美元債券，債券息票率高達12.75%。在債券期限設計上，該債券採用2NC1.5結構：“2N”表示原始到期日為發行後2年，即2028年2月5日；“C1.5”則賦予發行人在發行後1.5年（即2027年8月5日）提前贖回的權利，屆時發行人可選擇全額償還本金以終止債券合約。從最終發行情況來看，市場對該債券的認購熱情遠超預期。此次債券發行最終實現認購金額高達6.5億美元，成功吸引43個投資帳戶參與，認購倍數突破1.8倍，充分彰顯了市場對發行方短期償債能力的積極認可。某境外私募機構投資者在接受21世紀經濟報導採訪時表示：“萬達發行的此筆債券期限較短，且票面利率頗具吸引力，因而成功吸引了部分專注高收益債券的投資機構。然而，這一現象也反映出投資者風險偏好正發生轉變——在市場低迷時期，房企境外高息債券往往面臨發行困境。”市場環境呈現積極變化與房地產企業融資管道全面拓寬同步的是，房企融資規模亦呈現顯著增長態勢。據統計，2025年前11個月，房地產企業通過債券市場累計融資5502.8億元，同比增長10.5%。從融資結構分析，信用債融資規模達3202.0億元，同比增長2.9%，佔融資總額的58.2%；海外債融資規模161.5億元，同比激增141.0%。融資成本方面，2025年65家典型房企新增債券融資成本為2.89%，較2024年下降0.04個百分點。其中，境外債券融資成本為6.21%，較2024年上升2.03個百分點；境內債券融資成本為2.55%，較2024年下降0.36個百分點。債務化解工作取得實質性進展。中指研究院資料顯示，截至2025年12月，已有21家陷入債務危機的房企完成或獲批債務重組、重整方案，累計化解債務規模達1.2兆元，涉及總負債超過2兆元，行業風險加速出清。綜合來看，房企融資環境改善與監管政策調整、市場信心回升形成良性互動。今年1月底，市場傳出監管部門不再要求部分房企按月報送“三條紅線”指標的消息。儘管該要求已於2023年6月隨階段性任務完成而自然終止，但此時獲得證實仍對提振市場信心產生積極作用。某不願具名的房企行業分析師向21世紀經濟報導透露：“通過與房企的深入交流，我們瞭解到……”房地產開發企業對當前年度的發展態勢依然持有較為堅定的信心。年初之際，針對白名單項目展期政策所做出的調整，以及一系列積極利多的市場訊號相繼釋放，使得房地產企業普遍預判，至2026年，行業或將迎來觸底並逐步走穩的轉折點。廣東省城規院住房政策研究中心的首席研究員李宇嘉提出專業見解，指出歷經行業深度調整與洗牌，高風險企業逐步退出市場舞台，而得以留存的企業，在確保項目順利交付的基礎上，正積極轉型，致力於打造高品質住宅產品。這批企業中，不乏經營穩健、風險可控且口碑上乘的優質房地產開發商。在此背景下，更應積極引導並鼓勵金融機構加大對房地產行業的融資支援力度，以避免陷入“金融支援缺失—企業資金鏈緊繃—被迫降價促銷—市場預期轉弱—銷售業績下滑”的惡性循環之中。中信證券研究團隊近期亦發表觀點，從宏觀層面分析，認為2026年房地產市場具備止跌並恢復穩定的基礎條件，而房價的走穩回升，更是房地產企業資產負債表修復的核心要素。該團隊進一步剖析指出，中國居民部門的財務狀況保持穩健，宏觀經濟整體呈現健康向上的發展態勢，這為未來企業經營活動產生的現金流量持續改善提供了有力支撐。“在政策的有力推動下，住宅價格有望止跌走穩，加上商業地產資產價值的增值，我們有理由相信，房地產類股的主體信用風險已開始逐步消散。隨著行業主要融資管道從依賴信用債逐步轉向以項目融資為主導，企業資產與負債之間的錯配問題正得到有效緩解。” (房地產那些事兒)

2025年，上海豪宅殺瘋了總價7000萬+的超級頂豪共成交600+套打破自己創造的世界記錄，再次登頂全球第一總價5000萬+的豪宅總成交金額超970億創近10年來的新紀錄總價3000萬+的新房共成交2052套比深圳、北京和廣州三地之和還多......7000萬+超級豪宅成交再破世界紀錄上海有錢人買房的速度，已經快得讓世界看不懂了。2024年，在新天地三大神盤翠湖天地六和、順昌玖里、恆昌玖里等項目的帶動下，上海總價達7000萬＋（約1000萬美元）的超級豪宅共成交約500套，刷新全球城市紀錄。當人們以為這已是頂峰時，2025年的資料再次讓世界為之震驚——超600+套成交，171套網簽總價破億！上海，將自己創造的全球紀錄打破了。值得一提的是，2025年黃浦大新天地區域（上海壹號院、金陵華庭、翠湖天地六和別墅）仍然是頂豪市場的絕對主力。這片僅佔上海約萬分之1.6的土地，全年共成交超300套7000萬＋一手房，佔全市超級豪宅總成交量的近2/3。其中，上海壹號院以223億元的總銷售額躋身全國銷售金額第一。1000萬+新房成交全國領先2025年，上海不僅超級頂豪在全球市場一枝獨秀，總價千萬級普通項目在國內也是一騎絕塵！根據不完全統計，上海總價1000萬元以上的新房成交量，是全國唯一一個破萬套的城市，其中總價3000萬元以上的成交量達2052套，比深圳、北京和廣州之和還多！此外，2025年上海總價2000萬元以上的新房成交金額超1800億，是2016年以來的第二高點。其中，總價5000萬元以上的新房成交金額超970億，創近10年新紀錄，相較於2024年高出超47%！二手房成交創4年新高2025年，上海二手豪宅市場同樣風生水起。全年二手房總成交約25.4萬套，創近四年新高。雖然300萬以下房源成交佔比達7成，但總價1000萬以上的二手房，累計也成交了9007套，其中近700套為總價3000萬+的豪宅項目，而總價2000-5000萬元的二手房豪宅成交1714套，創近10年新高。更有42套總價1-2億元/套的超級豪宅，其中別墅佔據了30套，大平層12套。不得不說，上海已不僅是中國的上海，更是全球頂級財富流向的標竿所在。 (ShanghaiWOW)

二手房市場呈現“以價換量”，核心城市需求走穩、估值觸底，2026年“小陽春”可期，但樓市全面回暖仍面臨挑戰2026年1月，中國重點13城二手房成交面積約810萬平方米，環比上升16%，同比增長33%，相比2025年月均增長18%。圖/IC“親，咱們昨天最後看的那套已經成交了，現在優質的房子不多了。”2月2日一早醒來，李青收到了中介的消息，這已經是他近期第四套看上的房子被“搶走”。為了給即將上小學的孩子購買學區房，近期李青密集地看了海淀的幾個熱門片區，在他猶豫之際，看上的房子已逐一售出。他已經決定，遇到下一套心儀的房子不再猶豫，直接出手。一位北京西城區的鏈家中介告訴《財經》，北京在2025年12月24日出台新政後，他負責的一個學區房小區價格出現上漲，漲幅在10萬至15萬元。另一朝陽區鏈家中介也表示，該區一熱門學區房小區，去年12月成交量大約在20套，到今年1月成交已經翻倍。這並非中介們的個體感受。多項資料顯示，進入2026年，房地產市場出現了一些回暖的跡象，在“量”與“價”方面都出現了一些積極變化。根據國金證券研報資料，截至1月末，22城二手房成交面積的同比降幅由26.8%縮小至13.0%。從成交趨勢看，2026年以來22城二手房成交面積環比延續正增長，截至1月末，成交面積已回升至279.0萬平方米，為2025年6月以來的最高水平，同比增幅由負轉正，回升至17.7%。從中介即時簽約資料看，多數城市二手房成交情況較去年同期明顯好轉。截至1月末，全國26個重點城市二手房中介即時簽約套數同比增長27.0%，環比增長18.5%。圖1：二手房即時成交量月環比排名“考慮到中介即時簽約資料的領先性（中介即時簽約資料比網簽資料早），開年以來二手房市場‘量’的修復不僅有望延續至春節前，改善幅度也有望提升。”該研報表示。二手房成交價止住了2025年6月以來的下跌速度。2026年1月，全國二手住宅掛牌價環比降幅從此前半年的1.3%左右縮小至0.7%；一二三線城市二手房掛牌價格月環比跌幅較2025年底時分別縮小0.2%、0.1%、0.1%。中指研究院指數研究部總經理曹晶晶對《財經》表示，2026年，房地產政策進入以“穩定預期、縮短調整時間”為目標的新階段。後續隨著核心城市優質地塊逐步入市，加上部分房企預計在春節前加大促銷力度提前蓄客，3月市場需求有望逐步釋放，核心城市“小陽春”行情值得期待。此外，在鄭州、南京、青島、海口等城市之後，上海也在2月初正式開啟收購二手住房用於保障性租賃住房的探索。不過，全國樓市的全面止跌回暖還需要較長周期。多地二手房成交回暖2026年1月，房價整體雖仍處於下降通道，但已有回暖跡象，集中體現在二手房的價格上。中指研究院資料顯示，1月百城二手住宅均價為1.29萬元/平方米，環比下跌0.85%，跌幅較上月縮小0.12個百分點。分梯隊看，1月，一線、二線及三四線城市二手住宅價格環比分別下跌1.14%、0.87%、0.73%，環比跌幅較上月均有所縮小。成交情況也有改善。克而瑞資料顯示，2026年1月，全國重點13城二手房成交面積約810萬平方米，環比上升16%，同比增長33%，相比2025年月均增長18%。北上廣深四個一線城市均表現不俗。據北京市住建委網簽資料，1月北京二手房網簽量超過1.5萬套，超過北京二手房枯榮線，且已連續三個月穩定在1.4萬套以上。據上海房產交易中心官網“網上房地產”資料，1月上海二手房（含商業）網簽成交2.28萬套，已連續第三個月成交超2.2萬套，該成交量創下近五年同期新高。據廣州市房地產中介協會資料，1月廣州二手住宅網簽套數達到8881套，環比小幅增長1.07%。再看深圳，據深圳市房地產中介協會資料，1月深圳二手房共計錄得6802套，環比增長2.9%，同比大幅增長45.5%，創近十個月新高。二手房市場的水溫，中介最為敏感。體現二手房市場表現的“冰山指數”顯示，2026年1月，其觀測的26個重點城市即時成交環比上漲14%，其中以廈門環比增幅最大，達34%。即時成交指的是下定金量，這個資料早於網簽。曹晶晶表示，1月北上深等核心城市二手房市場維持一定熱度，一是這些城市購房需求旺盛，當前市場延續以價換量，疊加前期政策顯效下，潛在需求不斷釋放。二是受春節假期後移影響，基數相對較低。近期，二手房掛牌量也有所回落，議價空間縮小、成交周期縮短，一定程度帶動了市場交易活躍度提升。就像李青面臨的局面，掛牌房源少，可選餘地變小，不及時下手就會被其他買家挑選走，又反過來促使買家盡快做出買房決策。一位通州區域的鏈家門店店總對《財經》解釋，近期市場行情回暖後，房東們的心理價位有所提高，談價也變得困難。部分業主未達到心理價位，選擇主動下架房源，或轉售為租，導致掛牌量的下降。圖2：二手房價掛牌量指數變化新房市場由於新盤供應不足，略顯平淡。雖然高端改善樓盤入市而帶動房價環比結構性上漲，但成交面積有所下降。克而瑞資料顯示，2026年1月，全國重點50城市新建商品住宅成交面積約810萬平方米，環比下降32%，同比減少20%，相比上年月均下降25%。從各能級城市表現看，四個一線城市成交面積約132萬平方米，環比和同比分別下降36%和28%，降幅均高於50城整體和其他各能級城市。21個二線城市成交面積約460萬平方米，環比和同比分別下降36%和24%，相較於去年月均減少30%。25個三四線城市成交面積約219萬平方米，環比下降20%，同比持平微降2%，相較去年月均下降9%。樓市小陽春可期2026年初以來房價跌幅縮小背後也有季節性因素的影響。綜合近五年的房地產市場下行周期，每年底至次年初房價跌幅均有不同程度的縮小。原因在於臨近春節，賣家觀望情緒增加，等待“金三銀四”行情而不再主動降價。而今年春節時間較晚，延續了去年年底的向好行情走勢。廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉補充道，近期二手房成交以學區房佔主導，以深圳市福田區百花片區為例，很多家長想在開學前為孩子購置房產，加上學區房此前大幅降價，近期成交顯著提升。出現回暖跡象，是否意味著房價已經止跌？表1：核心城市房價收入比基本回到合理區間國金證券研報指出，從房價累計跌幅、租金回報率、房價收入比等長期因素看，當前多數城市的房地產市場接近估值底部，疊加核心城市住房總需求已於2025年走穩，這意味著樓市已初步具備止跌回穩的條件。具體來看，核心城市總需求已基本走穩。2025年40城新房和二手房住宅銷售總面積約為3.88億平方米，和2024年的3.93億平方米基本持平。一線城市中，上海的總需求率先走穩，2025年新房和二手房住宅銷售總面積為3474.8萬平方米，略高於2024年的3474.7萬平方米。租金回報率方面，2025年12月百城租金回報率已回升至2.39%，接近2.6%的公積金貸款利率。二者的接近意味著市場處於底部，房屋的居住屬性回歸。據該研報測算，當前二手房市場“剛需化”特徵明顯，一線城市成交總價500萬元以上的比例不足20%，多數城市的成交均價已回到2016年及以前的水平。隨著居民人均可支配收入的增長，房價收入比也逐漸向合理區間（國際上公認的合理區間為4倍-6倍）回歸，多數城市的房價收入比已低於2006年。也有不少專家觀察到樓市回暖的跡象，並指出，今年樓市“小陽春”或可期待。清華大學恆隆房地產研究中心主任吳璟對《財經》表示，2021年以來，房地產市場的三個平行關鍵任務是修復、穩定和轉型。2025年，修復取得重大成績、轉型路徑逐漸明晰，為穩定提供了最基礎的條件。此外，政策框架也日趨完善，為市場穩定提供了政策環境。近期一線城市的“小暖冬”有望延續為“小陽春”。“市場具備了開始回暖的條件，特別是主要城市和優質核心地段、優質項目。”吳璟說。58安居客研究院院長張波也對“小陽春”抱有期待。一方面，一二線核心城市的高端改善型新房受政策影響小、保值屬性強，且供應集中，將持續吸引高淨值人群入場；另一方面，大量城市的剛需型二手房價格下行空間將明顯縮小，預計3月和4月成交佔比將進一步上升。從58安居客平台資料來看，需求端、流通效率、行業景氣度都出現了積極訊號。1月百城二手房找房熱度指數同比全線正增長，剛需與改善型需求逐步釋放。重點城市二手房在架時長縮短，杭州、青島等城市掛牌時長低於80天，市場匹配效率改善。1月房產經紀行業景氣度指數為45.03，較2025年同期上升12.72個百分點。不過，全國樓市的全面止跌回暖還需要較長周期。吳璟指出，除了關注短期資料變化，更應當注重從長周期角度觀察房地產市場。他補充，在政策端還有一些邊際改善的空間，如降利率、房貸貼息、繼續擴大收儲範圍、減免稅費等。從資料來看，全國性止跌仍缺乏支撐。張波提到，後續可以觀察國家統計局70城房價資料以及全國商品房成交資料來判斷樓市是否量價平穩。此外，還有三個指標可以關注，一是價格端百城二手房掛牌均價連續三個月環比波動≤±0.2%，各能級城市跌幅縮小至5%以內；二是成交端重點35城二手房月成交穩定在30萬套左右；三是核心城市流通效率提升，掛牌時長縮短至90天以內。上海的嘗試在擴大收儲範圍方面，近期上海做出了新的嘗試。表2：上海“以舊換新”政策一覽表2月2日，中國建設銀行支援上海市第一批收購二手住房用於保障性租賃住房項目簽約活動舉行，這意味著上海正式開啟了收購二手住房用於保障性租賃住房的探索。首批試點區域為靜安區、浦東新區和徐匯區，收購的實施主體均為區屬企業。收購聚焦小戶型房源，浦東新區優先側重2000年以前小戶型低總價二手房，靜安區側重交通便捷、居住配套成熟的二手房源。收購要求中，浦東新區明確要同步購買同區新房，靜安區要求置換本區商品房（新房和二手房），優先收購置換新房的房源。收購價格上，浦東新區明確根據市場或評估開展，市場價或評估價是重要參考。資金來源上，基本是財政資金、企業自有資金和銀行貸款的組合方式。“以舊換新”政策在理論上將為購房者、政府、企業三方帶來利多。購房者將直接減少“賣房-買房”過程約10%的中介費，降低購房者置業成本，同時也破解了換房中二手房難出售的問題。政府既可以增加保租房房源供應、最佳化房源佈局，又有利於打通新房、二手房的置換鏈條，促進新房市場的活躍度。此外，此舉還可以增加房地產相關稅收收入、方便對二手房源進行統一管理或營運等。房企則可以提高新房銷售速度，加快庫存去化也將改善其現金流。張波認為，在具體實踐中，重點是收購價本身是否能和購房者的預期保持一致，這決定了政策推動可達到的深度和廣度。目前“以舊換新”的房產評估價通常會結合小區近六個月的實際成交均價，再根據房屋戶型、樓層、裝修、房齡等實際因素綜合測算。評估價與市場價的核心差異在於，評估價會儘可能排除短期市場供需和業主掛牌心態影響，而市場價則存在即時波動，受房源稀缺性、買家購房意願等因素影響，在房價下行期間通常評估價會表現得更為保守。因此，“以舊換新”更適合有迫切改善需求但舊房長期難成交的家庭，不適合的是對估價預期較高、持有次新物業或大面積房產的業主。易居研究院報告也指出，“以舊換新”對跨部門協同與制度配套要求較高，在舊房性質變更（商品住房轉保障性租賃住房）、稅費優惠、公積金深度支援（如提高貸款額度用於置換差價）等方面，均需明確的制度配套。此外，整體收購規模、資金體量是否充足、是否有合適的房源供購房者選擇等也影響了政策的可行性。以上海三區為例，根據中指研究院測算，三個區域滿足收購條件的基礎房源較多，但靜安區和徐匯區的新房價格偏高，對於出售二手房置換本區新房的購房者來說，可操作難度或較大。2025年，三區共成交面積小於70平方米且總價低於400萬元的住房超2.6萬套，假設30%有在本區換房需求，每套按400萬元計算，合計所需收購資金約315億元。實際上，上海三區試點“以舊換新”並非首例。2024年至今，多地都已推行“以舊換新”政策。表3：2024年以來部分城市收購二手房開展住房“以舊換新”政策內容但在各地的實際操作中，賣掉舊房、選購新房環節都存在痛點。一方面，開發商參與的“以舊換新”，鎖定意向房源的周期往往在兩個月左右，但二手房很難在兩個月內賣出。另一方面，舊房收購模式一般要求購房者在指定的新房樓盤購買，這意味著選擇性受到一定限制。此外，當下居民就業、收入預期尚未明顯好轉，購房者觀望情緒重，購買期房較為謹慎等因素，也一定程度影響了“以舊換新”政策效果。李宇嘉認為，未來“以舊換新”政策可能要常態化地推進。因此，開發商和地方政府都要堅持把好房源、好價格拿出來，讓循環更加順暢。而對政府下場收房，他認為，這對國資機構的資金實力、資訊掌握能力等都有要求，分散式購置的二手房住房如何籌建為保障性住房、後續如何做好營運管理，也存在挑戰。政府需要做的，是制定優惠政策，激勵和撮合關聯方，把帶押過戶做好、交易流程簡化、評估公信力做強，保障基礎性制度有效實施。 (財經雜誌)

2026第一個房價上漲的城市出現了。中原地產創始人施永青直呼：“要連漲6年，漲幅85%！”連摩根士丹利也預測，這座中國城市房價繼25年回升4%後，今年還將上漲10%以上。那裡？答案是——香港。去年下半年，香港私人住宅售價指數連漲6個月。全年新房成交量同比升兩成，近6年最高；二手房量價齊升，近4年最強。租金連漲12月，破歷史紀錄。香港樓市為何突然支棱起來？施永青歸因於“心理預期+基本面”共振：1是港股日均成交額穩定超2000億港元，遠超此前千億水平；2是多數行業薪資穩步上揚，租售比不斷上升。“供平過租”遍地開花：月供竟比房租還低。對許多白領而言，與其交租幫房東還貸，不如自己當業主。走進銅鑼灣，時代廣場周邊滿是操普通話、掛大廠工牌的年輕人。美團、小米、京東、小紅書紛紛入駐；阿里與螞蟻更豪擲66億整棟買下寫字樓。過去一年，內地人在香港拚命買樓。25年用普通話拼音登記買房的買家，拿下13500套，同比上漲一成多——人才與資本加速湧入。政策也一次性給足。24年香港“撤辣”力度極大，非本地買家購800萬房產可省稅214萬，好比北上廣深徹底取消限購，需求集中釋放。香港這台造富機器正加足馬力全面開動：25年港股IPO募資規模時隔6年重回全球首位，香港跨境資產規模預計達2.9兆美刀，超過霸榜第一多年的瑞士。香港還在佈局“區域黃金儲備中心”，目標三年囤積2000噸黃金。不僅要奪回國際金融中心地位，更要成為全球資本“終極避風港”。這一切，其實有跡可循。去年中聯辦換帥，新掌舵者不僅有地方經驗，更是歷任多家企業的“實戰派”，釋放強烈訊號：香港的工作重心正轉向“發展”。特首李家超也明確表態：在整體安全獲保障後，現階段香港要“全力以赴拚經濟”。這標誌著整座城市的焦點議題，回到了經濟建設的原點。最具戰略意義的，是規則體系的“自主化”，“國際調解院”在獅子山下正式成立。它提供一套非西方主導、高效低成本的國際爭端解決機制。過去打一場跨國官司要耗時數年，如今在香港，幾個月即可裁決。這種制度型開放，才是真正的硬實力。香港樓市V型反轉，是一場從人口結構、資本流向到制度話語權的系統性重構。東方之珠的爆發期，再次到來。三個影響26年經濟的靴子都已落地，接下來不再是滔滔洪水大水漫灌，不同領域接到的水會截然不同。 (智谷趨勢Trend)

近日，財聯社發佈了一則具有重大影響力的新聞報導：據多位來自不同房地產企業的相關知情人士透露，目前，他們各自所在的公司已不再被監管部門要求每月上報“三條紅線”相關指標資料。這一變動究竟傳遞出了何種訊號？這絕非僅僅是簡單的為房企“減輕負擔”，實則彰顯了政策層面的明確轉向。1. 房企如釋重負自2020年“三條紅線”政策出台以來，它便如同一條緊繃的鋼絲繩，時刻懸在所有房地產企業的腳下，令其如履薄冰。該政策明確規定，房企在剔除預收款後，其資產負債率不得超過70%、淨負債率不得高於100%、現金短債比則需維持在不低於1.0倍的水平。這三大核心指標的鎖定，直接對房企的融資管道構成了嚴格限制，無論是銀行貸款、信託融資，還是債券發行等融資方式，均受到了嚴密管控。據CRIC的權威統計資料顯示，2021年上半年，100家具有代表性的房地產企業的融資總額僅為6090億元，與上一年同期相比下降了34%，與上一季度相比則下降了29%。其中，中型房地產企業的融資規模下降尤為顯著，部分企業的融資規模甚至近乎腰斬。受此政策影響，自2020年第四季度起，房地產企業的發債規模與到期債券規模之間便呈現出了“剪刀差”的態勢，償債壓力持續處於高位，令房企倍感承壓。儘管近年來國家不斷出台各項利多政策，但效果卻相對有限。直至2025年1月至12月期間，克而瑞研究中心對65家具有代表性的房地產企業進行了持續監測，結果顯示這些企業的累計融資總量為4143.14億元，與上一年同期相比減少了14.1%，依然處於較低水平。而如今，這條最為核心的監管枷鎖一旦得到放鬆，對於房地產企業而言，無疑是一個巨大的利多消息，其意義甚至超越了降息等傳統調控手段。房企無需再每月緊盯著那幾個關鍵指標，這意味著它們在融資和經營方面將獲得更大的自由度和靈活性。從短期來看，這將直接緩解房地產行業普遍面臨的現金流緊張壓力，降低債務違約的風險；從長期來看，房企得以將精力從應對指標要求上轉移至實際經營上，有望從被動去槓桿的階段邁入主動最佳化負債結構的新階段。2. 監管思路實現重大轉變在過去五年的時間裡，所有房地產企業均需按月向監管部門匯報相關情況，生怕一不小心就踩了“紅線”。然而，如今監管部門的重點卻轉向了那些真正存在風險的、已經出險的房地產企業。政策導向從“全面高壓”轉變為“精準拆彈”，體現了監管部門在房地產行業監管上的更加精準和高效。當前，部分出現風險的房地產企業仍被要求定期向其總部所在城市的專項工作組匯報資產負債率等關鍵財務資料。這一舉措表明，監管機構已認定多數房地產企業的風險處於可控範圍，因此無需繼續實施全面且高強度的監管措施。這無疑是一個積極的訊號，彰顯了監管層對市場穩定恢復的信心。此次監管政策的適度放寬，進一步體現了國家正通過實際行動為房地產市場提供堅實支撐。受此利多消息提振，港股與A股市場中的房地產類股均顯著上揚，其中港股房地產類股一度攀升約2.2%。這是否預示著房地產市場即將迎來新一輪的繁榮？對此，我們仍需保持審慎態度。政策層面的支援更像是為市場鋪設了一張“安全網”，旨在保障市場穩健運行，而非推動市場過熱。國家此次放寬政策，並不意味著房地產市場將重返“高槓桿、高周轉”的傳統發展模式，更不預示著房價將開啟新一輪的普遍上漲。實際上，房地產行業的內在邏輯已發生根本性變革：其一，房地產行業的發展已從依賴金融槓桿的“資本遊戲”回歸到注重實體營運的“製造業邏輯”。過去那種依賴土地升值、高槓桿擴張的商業模式已難以為繼。未來，房地產企業必須像製造業企業一樣，從依賴金融槓桿轉向穩健經營，精細管理成本，專注提升產品品質，提高營運效率，依靠產品力和服務贏得合理利潤。其二，國家救市舉措的核心在於防範風險與保障民生。近年來，房地產行業經歷了泡沫的擠出過程，國家與個人均為此付出了巨大代價。如今，政策調整旨在確保行業平穩著陸，而非鼓勵其再次陷入無序擴張。政策的首要任務是確保項目交付、維護市場穩定、防範金融風險。任何寬鬆政策的出台，均以不引發新的金融風險為前提。其三，市場分化將成為未來房地產市場的主旋律。隨著“人口紅利”的消退和“住房總體短缺”問題的緩解，房地產市場將告別普遍上漲的時代，進入一個以存量競爭、價值分化為主導的新階段。未來，樓市分化趨勢將愈發顯著，核心城市與普通城市、優質地段與偏遠地段、品牌房企項目與一般項目之間的差距將進一步擴大。面對這一分化的市場格局，無論是企業還是個人，均需調整策略，以適應新的市場環境。對於開發商而言，必須從追求規模擴張轉向創造價值，產品開發需緊密貼合客戶真實需求。對於投資者而言，則必須摒棄房價普遍上漲的思維定式，以更加理性和審慎的態度面對市場變化。在資產配置的宏觀視野下，房產應被視作一個與股票、債券等傳統金融資產相類似的類別，其價值同樣會隨著市場環境的變化而起伏波動，因此需要投資者以審慎、專業的態度進行精挑細選。對於廣大普通購房者而言，摒棄單純追求“上車”的心態，轉而以更為理性、挑剔的眼光去選擇房產，顯得尤為重要。購房決策應基於長期自住需求、生活品質的提升以及家庭現金流的穩健性，而非僅僅寄望於短期內的房價上漲所帶來的投機收益。當前，人口向都市圈、城市群加速聚集的趨勢已不可逆轉，同時社會財富也在持續向高淨值群體集中。這兩大趨勢的疊加效應，使得優質房產成為市場中的稀缺資源，始終吸引著最強的購買力，而普通房產則因缺乏核心競爭力，逐漸失去了上漲的動力與空間。房地產領域的財富效應，已從昔日的“普惠式”增長，轉變為如今的“專享式”收益，這意味著持有錯誤房產資產的代價，將比以往任何時候都更為沉重。若購房者對此毫無認知，缺乏對市場動態、經濟趨勢以及國家戰略佈局的深入理解，那麼他們將難以在複雜多變的房地產市場中做出明智的決策。未來的世界，充滿了未知與變數，黑天鵝事件層出不窮，令人難以預料。然而，通過跟隨專業解讀與深入分析，購房者或許能夠拓寬視野，洞察先機，從而在房地產市場的波濤洶湧中，穩健前行。 (房地產那些事兒)

基於對市場動態的綜合分析，可以預見2026年將成為近四年來最具發展潛力的年份，其依據主要體現為：市場周期性調整已充分消化前期波動，系統性風險逐步釋放，房地產價格中樞已完成顯著回呼，當前市場已進入溫和下行通道。值得關注的是，多數城市雖呈現價格回呼態勢，但交易活躍度已呈現走穩特徵，這為市場信心修復奠定了重要基礎。對於2026年市場走勢，建議採取審慎樂觀的研判態度，同時需保持必要風險意識。具體表現為：上半年市場或延續調整態勢，下半年有望呈現結構性改善。在此判斷框架下，需重點關注五大核心特徵：其一，市場價格缺乏系統性上行動力；其二，市場底部形成將呈現長期磨合特徵；其三，政策調控將保持精準滴灌特徵；其四，救市措施將體現適度克制原則；其五，市場機制將發揮決定性作用，政策干預將保持審慎邊界。以上分析僅供參考，不構成決策依據。以北京購房案例為例，某會員於2025年12月擬購入140平方米住宅，該案例具有典型特徵：該戶型在北京市場屬於改善型範疇（當地120平方米即屬大戶型，相較深圳89平方米四房設計存在顯著差異），且目標物業位於奧森類股，雖具成熟社區優勢但缺乏產業支撐與優質學區配套。儘管當前單價已從峰值10萬元回呼至6.5萬元，但考慮到總價仍超千萬元量級，建議採取先租後購策略，持續觀察市場動態。天津房產處置案例則凸顯市場資訊不對稱問題。某會員成功以130萬元出售南開區學區房（屬區域次優資產），交易過程中呈現顯著價格博弈特徵：售前中介建議調降至120萬元以下，成交後卻聲稱市場價可達160-170萬元。這種價格評估的矛盾性，既反映中介機構的行銷策略，也折射出二手房市場的定價機制複雜性，進一步印證了市場定價主導原則的必要性。聽聞此中介的行徑，我不禁啞然失笑，其專業性與可靠性著實令人質疑。難以想像，有多少對市場知之甚少的賣家與買家，正因這類中介的不當操作而蒙受損失。然而，事已至此，能挽救一個便是一個吧。在與眾多粉絲交流的過程中，我發現他們普遍存在以下幾種疑問：其一，價格已觸底，是否可考慮入手？其二，價格雖已觸底，但此時出售恐有虧損，是否應持觀望態度，靜待價格上漲？其三，今年的市場走勢能否迎來轉機？其四，展望2024、2025年，至2026年是否會有重大政策出台？針對上述疑問，有以下幾點分析：首先，關於硬著陸與軟著陸的概念。硬著陸，即指資產價值在短時間內大幅下跌，如一年內從1000萬驟降至400萬；而軟著陸，則是在較長周期內（如3-5年），資產價值逐步下滑，例如A將價值1000萬的房產以800萬售予B，B再以600萬轉售給C，C最終以400萬賣給D。儘管最終價值均從1000萬降至400萬，但後者顯然更為平穩，前者是1人承擔600萬損失，後者是4人承擔600萬損失。其次，房地產行業作為曾經的蓄水池、稅收來源及金融支柱，其歷史使命已逐漸終結。當前正處於轉型過渡期，未來房地產將逐漸轉變為消費品，其金融屬性將逐步削弱，這是市場發展的必然趨勢。再者，樓市雖根基深厚，但一旦遭遇問題，仍需及時整治與調整。無論是作為金融蓄水池還是地產蓄水池，樓市的一舉一動均牽動著整體經濟的神經。儘管2025年已出台多項政策，但效果並不盡如人意：1. 北京作為一線城市的代表，已連續兩次放寬限購政策，分別在8月與12月實施。此舉無疑為市場釋放了積極訊號。2. 部分城市開始嘗試貼息政策，但力度有限，效果一般，如武漢。3. 減稅降息成為今年政策的主流趨勢。上海、重慶等地減免房產稅，眾多城市契稅減半，增值稅也有所減免，但整體效果有限，類似於發放消費券的刺激作用。4. 1月，再次實施降息及商業貸款首付比例下調等措施，但這些小規模刺激政策效果平平。遺憾的是，這些政策的效果並未達到預期，呈現出高開低走的態勢。針對此現象，有以下幾點解釋：1. 12月未出台重大政策，主要是在等待10月、11月政策的實施效果，同時12月也是各類重要會議的召開時期，政策基調需在此期間確定，因此不會急於出台新政。預計眾多政策將在今年年初陸續推出。2. 2026年作為“十五五”規劃的開局之年，其政策走向與市場佈局無疑將備受關注。若期望在業務開展初期即取得顯著成效，且考慮到三月作為傳統銷售旺季的特殊地位，儘管一月已推出一系列政策舉措，旨在調整市場預期，但其成效仍有待進一步觀察。接下來，我們深入探討《求是》雜誌近期發表的相關文章。在與友人的交流中，我注意到一種普遍觀點：即頂層設計的智慧、關鍵時刻的權威發聲以及市場實際效果的相互結合，展現出了強大的影響力，此次政策調整亦不例外。對此，我並不持異議，但認為不應過度誇大其作用。然而，對於文章中的某些觀點，我深表贊同。值得注意的是，此次文章首次公開反思了過往救市政策的實施方式，明確指出應採取“一次性給足”的策略，而非以往的“擠牙膏式”漸進調整，這一轉變值得肯定。同時，文章還首次強調了房地產應兼具居住與金融雙重屬性。此外，文章有力駁斥了房地產重要性下降的論調，重申了房地產作為國民經濟重要支柱產業的地位，並明確指出其是居民財富的重要來源。正如我在前文所述，市場的發展應交由市場自身來決定，不應過分依賴外部救市措施。當前，許多朋友將救市視為解決所有問題的關鍵，認為《求是》雜誌的頂層設計以及國家出台的利多政策，將直接決定今年市場的走向。然而，這種看法過於片面，實際上，大家可能放大了救市政策的作用。過度期待救市政策，可能會帶來希望越大失望越大的反效果。回顧歷史，2016年《求是》雜誌發表的《積極穩妥化解房地產庫存》一文，提出了去庫存、支援三四線城市棚改安置、鼓勵農民進城購房以及降低首付等核心觀點。這些政策在隨後的幾年中，確實推動了大規模的去庫存處理程序，碧桂園、恆大等房企也借此機會挺進三四線城市，房價隨之大幅上漲。然而，到了2021年，《求是》雜誌又發表了《堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位》一文，提出降槓桿、實施三道紅線、保障租賃以及降低負債等核心觀點。這些政策雖然有效降低了市場熱度，但也引發了爛尾樓問題、房企破產潮以及樓市的迅速下滑。這些政策本身並無對錯之分，但關鍵在於政策並不能完全左右市場。市場有其自身運行的經濟規律，政策只能在一定程度上進行引導和調節。因此，我們不能過分依賴政策來救市，真正能夠救市的，是廣大老百姓的購買力和消費信心。對於今年的市場形勢，我仍持謹慎樂觀態度。目前，二手房市場仍在下跌，僅有豪宅市場表現相對較好。同時，狹義庫存量仍高達7.5億平方米，預計到2025年，百城新房的去化周期將達到27.4個月，而三四線城市的去化周期更是超過40個月。這些資料表明，市場仍面臨較大的去庫存壓力和不確定性。萬科當前面臨發展困境，同時地方土地財政增長乏力等狀況並存。基於這樣的經濟形勢與市場態勢，綜合分析判斷，2026 年中國經濟仍將處於下行磨底階段。不過，即便處於這一階段，社會各界也無需過度憂慮。從市場規律與政策導向來看，市場以及市場參與者的預期有望在短期內得到一定程度的修復，政策層面更多的是起到托舉市場的作用，而非強力拉升市場行情。基於此，在 2026 年的實際操作策略上，與 2025 年的建議大致相近，具體如下：其一，資產配置方面應適時做出調整與置換。鑑於當前市場環境的變化，合理調整資產結構，將有助於降低風險、最佳化收益。其二，鑑於當前救市政策的力度相對較弱，且未來國家頂層設計聚焦於高品質發展，因此不宜對大規模政策刺激抱有過高期待。回顧過往，北京已放開限購政策，貸款利率處於歷史低位，減稅降費舉措持續推進，各類利多政策已基本應出盡出，後續難有超出預期的大規模政策出台。其三，經濟、就業以及居民收入狀況在短期內難以實現快速顯著改善。即便開局階段採取救市措施，市場也難以出現強勁反彈。這是因為經濟結構的調整與修復需要時間，就業市場的穩定與居民收入的提升並非一蹴而就。其四，中央政治局會議著重強調，要堅守“不發生系統性風險”的底線，全力防止經濟出現硬著陸。這一政策導向為市場穩定提供了重要保障，也為經濟平穩運行指明了方向。其五，在關注宏觀經濟形勢的同時，更應聚焦於自身所處領域的微觀市場變化。具體而言，要密切留意新房價格走勢以及二手房價格動態，這些微觀層面的價格變化才是與個人利益息息相關、最值得關注的關鍵因素。 (房地產那些事兒)

最近身邊討論買房的人突然多了起來，中介朋友說開年之後帶看量翻了倍，之前冷清的售樓處也多了些諮詢的身影。就連之前一直持幣觀望的剛需族，也開始主動打聽房源、核算月供，這和去年年底的冷清形成了鮮明對比。這一切的變化，都源於2026年1月到2月樓市接連冒出的意外訊號，這些訊號湊在一起，終於把房價的底牌徹底攤開。普通人再也不用被樓市謠言牽著走，也不用在買與不買之間反覆糾結。2026年1月以來，樓市的第一個意外訊號就是成交資料的逆勢回暖，之前持續低迷的成交量突然迎來轉機。30城商品房成交同比降幅從年初的-22%左右逐步修復到1月末的-7.5%，降幅大幅縮小。其中一線城市表現最亮眼，成交同比從-17%回升到正增長11%，率先走出低迷，而二手房市場的回暖更明顯。15城二手房成交同比降幅從1月初的-30%快速收斂，2月初甚至短暫轉為正增長。成都1月二手房成交面積達到218萬平方米，同比大漲63%，北京二手房網簽量也突破1.09萬套，同比上漲17%。更讓人意外的是，全國二手房掛牌量指數持續下降，核心城市核心類股的次新房掛牌量甚至連續9個月下滑。供需關係慢慢向賣方傾斜，部分優質房源甚至出現看好即簽約的緊俏情況，緊隨成交回暖而來的，是1月到2月密集落地的政策紅利。這也是最讓普通人有體感的意外訊號。2026年1月1日起，個人銷售不足2年的住房，增值稅率從5%下調到3%，換購住房個稅退稅政策也明確延長到2027年底。一套500萬的房子，單是稅費就能節省近10萬，直接降低了置換成本。不少置換客趁機出手，帶動賣舊買新的鏈條活躍起來，央行也同步發力，下調再貸款利率0.25個百分點到1.25%。將房企白名單項目貸款展期延長至5年，既穩住了新房交付，也間接拉低了房貸利率。目前全國首套房貸利率已經降到3.5%到4%的低位，部分城市甚至進入2字頭區間，創下歷史新低。以上海一套500萬的房子為例，貸款350萬，30年等額本息，月供較2024年節省近2000元，大大減輕了剛需族的還款壓力。除此之外，多個城市還放寬了限購限制，杭州、成都等強二線城市推出最高300萬元的人才購房補貼。三四線城市也在降低首付比例，全方位啟動市場活力。很多人會問，這是不是意味著房價要全面暴漲了，其實不然。這些意外訊號背後，房價的趨勢已經徹底明牌，再也不是以前閉著眼睛買房都能漲的時代。2026年的樓市，核心就是結構性分化，這也是最明確的底牌，新房市場上，只有契合好房子標準的改善型新房去化率能突破80%。普通剛需新房仍在調整，去化緩慢，而新房供給端也在收縮。1月一線城市新房供應面積同比下降43%，二線城市下降25%，房企推盤依舊謹慎。庫存壓力雖然有邊際緩和，但整體仍處高位，去化周期還需要時間。二手房市場也是一樣，回暖主要集中在核心城市核心類股。那些沒產業、沒人口流入的三四線城市，二手房成交依舊低迷，去化周期超過18個月。房價跌幅雖然縮小，但依舊處於低位震盪，甚至有部分弱線城市面臨鶴崗化的風險。其實對於普通人來說，房價明牌之後，反而不用再糾結。剛需族不用再盲目觀望，當前政策紅利拉滿，購房成本處於歷史低位，只要有真實居住需求，優先選擇一線和強二線城市的核心類股，避開遠郊和弱線城市。現房或准現房更穩妥，畢竟交付有保障。置換可以抓住現在的政策窗口，賣掉手裡的劣質資產，置換核心類股的次新房或改善型新房。既提升居住體驗，也能守住資產價值。而投資客則要徹底放棄炒房思維，房地產稅試點已經擴圍，二套房以上徵收稅費，囤房增值的時代早已過去。只有核心城市的優質資產，才能實現保值，其他房源基本沒有投資價值。最近身邊不少剛需族已經出手，他們不是賭房價暴漲，而是認清了趨勢，知道現在是政策托底、價格合理的時機。而那些還在觀望的人，其實怕的不是房價下跌，而是看不清趨勢。如今2026年1月到2月的一系列訊號，已經把房價的底牌徹底攤開，沒有全面普漲，也沒有持續暴跌，只有結構性機會。守住居住需求，聚焦核心資產，就是普通人應對當下樓市最穩妥的方式。畢竟房子最終是用來住的，不是用來炒的，這也是未來樓市最明確的底色。 (樓市傑說)

當前地產價格呈現分化態勢，而非共振式下跌。房地產市場的總需求已趨於穩定。從全國範圍來看，一手房與二手房的成交總量，自2021年至2023年初期間，下滑幅度約為30%，但此後已呈現走穩態勢。自2023年初至今，一二手房合計成交量基本保持穩定，但其內部結構發生了顯著變化。一手房的供應量有所下降，其成交佔比從80%降至50%；而二手房的供應量和成交量均有所上升，佔比從20%提升至50%。綜合來看，總需求並未繼續下滑，而是保持了穩定狀態。這一穩定是在房價下跌、需求受到抑制的背景下實現的，因此，真實需求實際上應高於當前的實際成交水平。新房供應量的大幅下降，是新房價格保持堅挺的重要原因，同時也是一手房成交縮量的直接因素。住宅新開工面積相較於2021年的高點，下降幅度接近80%，新房庫存也較高點大幅下滑。無論是全國範圍內的已開工未銷售庫存，還是房企層面的庫存，均較之前的高點有顯著下降。更直接的指標是，前30個城市的推盤量下滑了百分之七八十。新房供應量相對較小，且存在結構性變化。在供應結構中，高線城市的佔比有所提升，而低線城市的佔比則有所下滑；高品質房源的佔比在提升，而普通剛需和改善型房源的佔比在下滑。低供應量疊加結構性提升，共同推動了新房市場銷售均價在過去幾年中的上漲。二手房市場需求持續上升，這主要源於新房供應的不足，導致需求向二手房市場轉移。二手房成交量在過去三年中每年均創新高，最近兩周，二手房成交量較去年同期高出40%以上，處於歷史同期最高水平。既然二手房需求持續新高，為何其價格卻持續下跌？二手房價格下跌的核心驅動因素在於供應量，即二手房的掛牌量持續上升並創新高。然而，自大約兩個月前至今，二手房供應情況發生了深刻變化。25個城市的掛牌量開始持續下行，且近期下行速度加快。我認為這一趨勢具有可持續性。背後所呈現的，是租金回報相較於對應利率的優勢逐漸凸顯。自2021年以來，房價經歷了大幅下跌，然而租金下跌的幅度相對較小。在25個主要城市中，平均租售比已從2.0%攀升至近2.4%。與此同時，在此期間，各環節的利率均出現顯著下降。例如，按揭貸款利率從高位時的5%以上下滑至3%左右，而經營貸的利率更是低至2.2%。提及經營貸，原因在於當前個人中長期貸款中，按揭貸款在過去兩年內不僅未出現增長，反而有所下滑，而經營貸則成為最大的增量來源。因此，購房的邊際融資成本已轉變為經營貸的2.2%。此外，銀行理財產品的利率和存款利率也從前幾年的3%至4%下滑至目前的1%多。在此背景下，對於兩類人群而言，房屋的價值開始日益凸顯。對於租客而言，若利用經營貸購房，其資金成本為2.2%，而房屋的租金回報率可能達到2.4%，在部分二線城市或一線城市的老公房中，這一比例甚至可能超過3%。這意味著，對於租客而言，現在購房的月供可能低於其當前支付的租金。這種情況將激發一部分剛性需求。近期兩周內，二手房成交量較去年同期增長超過30%，即為明證。對於房東而言，幾年前，將資金存入銀行或購買理財產品所獲得的收益顯著高於租金回報，高出幅度達1%至2%。然而，現在情況已發生逆轉。若將房屋出租，房東可獲得平均2.4%的租金回報，而將資金存入銀行或購買理財產品則可能僅獲得1%多的收益。因此，在房屋租金回報高於理財或存款收益的情況下，在當前資產荒的背景下，若房東沒有特別好的投資選擇，且風險偏好較低，不願涉足股市，那麼選擇保留房屋出租而非出售可能更為合適。值得注意的是，前幾個月二手房市場經歷了一輪掛牌量集中上升和價格大幅下跌的情況。筆者認為，這應是最後一波因槓桿持倉爆倉而引發的價格下跌。當二手房價格跌幅接近40%時，當前，一批源於投機性炒房的需求正面臨爆倉並被迫出清的局面。若對不同城市的情況進行細緻分析，可發現目前深圳是唯一一個掛牌量仍呈上升趨勢的主要城市，而深圳恰恰是上一輪炒房潮中受衝擊最為嚴重的區域，這一現象無疑為此提供了有力佐證。經歷本輪槓桿爆倉及被動拋售之後，剩餘房產持有者的槓桿水平普遍較低，財務狀況相對穩健。此時，他們對比房產與理財產品、存款等投資方式，發現房產價值凸顯，因此無需急於掛牌出售房產。從當前市場動態來看，二手房成交量正加速攀升，而掛牌量則持續下滑。這一變化背後，租金回報率與利率之間的差額提供了堅實的支撐。供應減少而需求增加，這無疑是市場拐點的明確訊號，此乃基於成交量層面的深入分析。在價格層面，近期亦顯現出明確訊號：二手房價格跌幅正逐步縮小。去年11月，房價下跌速度達到峰值，周環比跌幅約0.3%至0.4%，月跌幅約1.5%。然而，近期數周跌幅持續縮小，上周全國指數環比跌幅為0.17%，本周更是降至0.11%。值得注意的是，這僅為全國範圍內的平均資料。若聚焦於特定城市，上周杭州與上海的二手房價格已實現環比轉正，標誌著這兩個城市的二手房價已觸底回升。市場反轉往往始於優勢區域，隨後逐步擴散至全域。基於當前市場態勢，本人有充分理由認為，儘管全國指數尚未轉正，但市場拐點已基本確認。預計在未來兩個季度內，全國範圍內的房價指數有望走穩。 (房地產那些事兒)