越南樓市，徹底瘋了！最近，胡志明市一個樓盤開盤的清晨，彷彿讓人看到了2015年上海內環樓市開盤現場的影子。 這不是越南孤立的場景。這一幕正在越南幾個大城市重複上演。 資本的狂歡下，越南樓市四位參與者，和八妹講述了各自的故事。越南樓市，徹底瘋了！最近，胡志明市一個樓盤開盤的清晨，彷彿讓人看到了2015年上海內環樓市開盤現場的影子。一群來自中國的炒房客空降胡志明，即將復刻曾經無數次上演的“中國式”搶房。凌晨三點，售樓處前蜿蜒的隊伍里，有人裹著毛毯打盹，有人刷著手機螢幕亮著冷光，還有人間或用中文低聲交流著“投資心得”，這一幕幕場景讓人依稀記得2015年的上海樓市開盤的盛況。當年開盤時，空氣裡瀰漫著同樣的對財富的飢渴。這不是越南孤立的場景。這一幕正在越南幾個大城市重複上演。和胡志明樓市相似，在河內一處高端樓盤，另外一群炒房客用計算器快速敲擊，按鍵聲在緊繃的寂靜中格外清晰，計算著人民幣與越南盾匯率間微妙的差價和未來可能的回報率。焦慮與期待，這種十年前中國一線城市搶房時特有的、幾乎能觸摸到的集體情緒，在這裡完整復刻。這不是2015年的上海，而是2025年的越南。資本浪潮正以前所未有的速度湧入這個東南亞國家，創造了全球最高的房價漲幅。胡志明市房價年度漲幅33%，均價已達每平方米3萬元人民幣，而當地人月均收入僅3600元人民幣。資本的狂歡下，越南樓市四位參與者，和八妹講述了各自的故事。下一個爆發點，賭一把越南城市化紅利溫州商人 阿強“2019年我第一次來越南考察，胡志明市第七郡的房價每平米不到1.5萬人民幣，感覺像撿漏。”阿強笑著說，他的團隊不止看房價，更建立了複雜的政策分析模型。“我們研究越南的五年規劃、基礎設施圖紙，就像當年研究上海浦東一樣。”▲圖源：東方IC阿強的邏輯極度清晰：重走中國樓市黃金二十年的老路。他尤為關注地鐵規劃。“你看胡志明市地鐵2號線的規劃圖，沿線那些現在還是空地或舊廠區的地塊，像極了當年張江的農田。” 他已提前佈局，收購數套沿線公寓。“這裡規劃明確，外資工廠正在遷入，下一個爆發點就在這兒。我賭的就是越南快速城市化的時代紅利。”政策風險大，投機就是用好資訊差和時間差資深炒房客 阿軍“就是這個味道！和2015年的深圳上海北京，一模一樣！”阿軍的炒房地圖橫跨中國半個經濟增長極，如今指向越南。他分享的“越南攻略”極具實戰性：避開核心區成熟地段的泡沫，專攻“規劃新區”和“地鐵延伸段末梢”。“賭的就是資訊差和時間差。”他最近在胡志明一個項目“掃貨”三套相鄰公寓，總價控制在600萬人民幣以內。“用足槓桿，海外帳戶操作。五年，就賭五年內這裡地鐵通車，配套起來，外資工廠的管理層和員工會產生大量租賃和購買需求。”但他始終保持警惕，手機裡存著越南各級政府的官網連結。“最大的風險不是市場跌，而是政策風險。如果越南學習中國突然出台限購限貸，遊戲規則就全變了。 所以得快進快出，見好就收。”阿軍嚴肅地說。一天拿下三套市中心豪宅，買房還是中國客戶最大方越南本地房產中介 阿梅作為土生土長的胡志明市人，從業十年的阿梅打開電腦，對比著2015年和2025的同區域房價圖，曲線陡峭得令人窒息。“十年前，一對普通白領夫妻省吃儉用幾年，還能夢想在城區買個溫馨的小公寓。現在這個夢想遙不可及。”她苦笑著搖頭，“那個價格已經變成了他們無法理解的數字。”她最敏銳的感知來自國外客戶的瘋狂，尤其是中國炒房客出手最大方。“外國投資者，特別是來自中國、韓國、新加坡的投資者，他們一來就問頂級樓盤，推高了整個高端市場的基準線。一個中國客戶一天刷了三套市中心豪宅，主打一個快准狠，眼都不眨。”我在越南混得風生水起，因為最懂中國炒房客華人房產中介 阿傑“2015年我剛來越南，帶客戶看房全靠一輛本田摩托，曬的都脫皮了。現如今，由於抓住了越南樓市的黃金窗口期，阿傑在越南混得風生水起，出門帶客看房，開的都是寶馬越野車。“中國客戶的投資邏輯幾乎是中國市場的完美複製。”他總結道，“他們追問‘政府重點規劃那個區？’‘地鐵站具體在那？多久建成？’‘未來三到五年預估漲幅多少？’ ，他們眼中那種對財富增長的篤定和熱切，讓我恍惚間以為回到了十年前的深圳前海。”不過，經歷了多輪周期洗禮的阿傑，現在給客戶的建議多了幾分冷靜。“我開始反覆提醒他們算好長遠帳，拋開增值幻想，這套房的租金回報率到底有多少？能不能覆蓋月供和持有成本？要假設未來轉手不會像今天這麼容易等等。”/ 十年河東十年河西，越南樓市重走中國路/這四位參與者的自述，拼出了一個清晰的真相：眼下越南樓市的倒反天罡，不是什麼經濟奇蹟，而是一套名為 “中國式炒房” 的成熟打法，正在被覆制到越南。怎麼解讀政策畫出的“大餅”，怎麼賭定政府一定會修路蓋地鐵，怎麼用槓桿把一塊錢變成十塊錢。這套玩法效果立竿見影。它用資本強行按下了越南城市化的快進鍵，高樓拔地而起的速度讓人眩暈。瘋狂炒作的背後，歸根結底還是越南房地產市場有著堅實的經濟基礎和供求關係，以及刺激政策作為支撐。2025年第一季度，越南GDP增長達到2020年以來最強勁的表現。胡志明市全年商品房新增供應不足1萬套，而城市人口已超千萬。越南政府2023年修訂《住房法》，放寬了外國所有權限制，為國際資本打開了進入越南樓市的通道。外資湧入越南房地產市場，尤其在高端住宅和工業地產領域表現搶眼。將今天的越南樓市與十年前的中國對比，會發現驚人的相似。十年前，中國一線城市房價在棚改刺激計畫後飆升，炒房團橫掃上海、北京、深圳、廈門、南京、合肥等地樓盤。類似地，如今越南也出現了資本推動的房價快速上漲。兩國樓市有相同，有不同。相同點方面，兩者先後都處於快速城鎮化階段，有大量農村人口向城市轉移；都實行土地公有制，政府對土地供應有絕對控制權；都吸引了大量外資流入。不同點在於發展階段：中國樓市經歷了完整的周期，而越南市場剛剛開始快速上漲；政策環境不同，越南的房地產法規尚在完善中；經濟基礎不同，越南製造業基礎相對薄弱；市場參與者不同，越南市場中外資比例更高。越南房價在過去五年上漲了59%，超過了美國、澳大利亞、日本和新加坡等國家，繁榮的背後兩大隱憂初現。第一大隱憂是供需的結構性錯配。 新供應主要集中在高端市場，而普通民眾真正負擔得起的住房嚴重不足。越南房地產協會研究顯示，河內房價已飆升至平均每平方米2800美元，而購買均價住房所需的收入是河內普通家庭收入的10倍。第二大隱憂是市場的社會性割裂。 越南房地產市場正分裂為兩個幾乎獨立的市場：一個面向外國投資者和本地富裕階層，另一個面向普通民眾但供應嚴重不足。這種割裂可能導致社會矛盾加劇。盛宴終會散場。現在，越南政府也開始意識到，房價漲得比工資快，終究不是長久之計。加大供給，加速推出保障房抑制投機，為過熱的樓市敷上冰袋“大降溫”。▲圖源：東方IC一個忠告是：過去那種閉眼買都能賺的機會越來越少。窗口期進入倒計時。未來的投資，考驗的是真眼光。世界上沒有穩賺不賠的生意，越南樓市也如此。說到底，一個國家的發展，是為了帳面上不斷跳漲的數字，還是為了讓每一個辛勤工作的人，都能踏實擁有一個溫馨的家。胡志明市頂級公寓的觀景窗裡，資本正俯瞰著自己的新王國。而樓下巷弄深處，一個個加班歸來的越南青年的手機螢幕上，房價數字又漲了一截。資本狂歡後，留下的一地雞毛，誰來買單？當資本的潮水退去，最終能定義這片土地價值的，不是它堆砌了多少天價水泥盒子，而是它能否安放無數普通人的平凡夢想。畢竟，家和房子，從來就是兩回事。一個關乎溫度，一個常常只關乎數字。 (金融八卦女頻道)

越南的改革正如火如荼，熱錢不斷湧入，國民收入不斷提高，一派欣欣向榮……但某些領域，繁榮得有些過頭了。目前，河內公寓每平方米已超過8000萬越南盾，折合人民幣2.1萬元，已經和中國最強地級市蘇州城區一個水平。而越南人均GDP不到5000美元，只相當於2010年的中國，當時上海的房價也不過如此。一個剛剛起步的開發中國家，房價卻飆升到了發達國家水平。這種離奇的劇情，我們經歷過。但越南樓市的故事，與我們的經歷，並不太一樣。01. 廉價貨幣毒癮與土地枷鎖越南國家銀行（SBV）印鈔機的轉速，遠比房價更誇張。2008-2025年，越南基準利率從15%降至4.5%的歷史低位，這波持續十餘年的降息潮，本質上是以貨幣寬鬆換經濟增長的賭博。尤其在2024-2025年，為了保住GDP 7%-8%的增長目標（越南政府的政治紅線），SBV在聯準會維持高息的背景下，仍然選擇逆勢降息。四大國有銀行的12個月存款利率一度擊穿4%的心理防線，實際利率（名義利率-通膨率）一度為負值。即便在2025年全球流動性緊縮的背景下，信貸增長目標仍被死死釘在15%-16%，M2依然保持著13.5%的狂奔式增長，遠超5.5%的實際GDP增速。低利率環境徹底扭曲了市場資金流向。這些貨幣的本意是流向製造業，去生產鞋子、手機出口。但現實極其骨感：全球需求疲軟，工廠訂單不足，企業根本不敢擴產。於是，被釋放出來的巨額流動性，在實體經濟裡轉了一圈，發現無處可去，最終全部湧向了資產市場。與此同時，為了緩解貨幣貶值引發的資本外流，越南政府不得不消耗大量外匯儲備以穩定匯率。這種被動寬鬆進一步加劇了流動性過剩。更關鍵的是，在需求端這邊洪水滔天的同時，供給端卻被僵化的制度卡住了。2024年，越南《新土地法》開始生效。這本該是一場旨在“市場化”的改革，結果卻大相逕庭。在2024年之前，越南政府每五年制定土地供應指導價，通常只有最終市場價的1/5甚至1/10，催生了大量投機行為。更荒謬的是，房企完全可以特意等待定價周期末尾拿地，最大限度利用價差。這種制度設計造成了三重惡果：1.政府土地出讓收入流失，2023年越南土地相關收入佔財政比重僅12%，遠低於東南亞國家 25%的平均水平；2.房企囤地惜建，胡志明市某房企2018年拿地後閒置至今，坐等地價上漲而非開發建房；3.供應嚴重不足，2024年河內僅供應3.9萬套公寓，每231人才能分到一套，胡志明市更誇張，每2000人僅有1套新房供應。……《新土地法》做了一個看似很公平的決定：廢除政府限價，採用“年度土地價格表”，並要求基於“市場原則”估值。這樣做的後果就是，開發商的土地獲取成本瞬間翻了3-5倍。根據世邦魏理仕和Savills在2025年Q1的報告，河內新盤的拿地成本佔總開發成本的比例，從之前的15%-20%飆升至40%-50%。但是，市場預判拿地成本即將飆升，房企反而更瘋狂搶地備貨，個人投資者跟風入市，形成"越漲越買、越買越漲" 的螺旋。成本漲了問題並不大，漲售價就是了。羊毛出在羊身上，開發商精準地將每一分上漲的土地成本、拆遷補償費，加了30%的利潤後，轉嫁給購房者。漲價的理由很充分。越南的城鎮化率從2020年的 37% 飆升至2025年的45%，年均新增城鎮人口超200萬，但城市規劃卻嚴重滯後。比如2025年胡志明市地鐵1號線開通後，沿線公寓價格應聲上漲15%，但全市僅規劃3條地鐵線路，遠不能滿足千萬規模人口的需求。更關鍵的是，《新土地法》雖然通過了，但實施細則這兩年處於嚴重滯後狀態。在史無前例的反腐運動中，大量越南地方官員因為害怕在“市場定價”過程中被指控造成國有資產流失，普遍是“不做不錯”的擺爛態度。審批陷入停滯，成百上千個項目都被卡在“土地估值”這一環節，進而導致供應斷崖，2024年河內的新房供應量雖然比2023年略有回升，但相比2018-2019年的高峰期，依然腰斬。胡志明市更誇張，人口近1000萬，2024年只供應了5000套住宅……很顯然，越南房價雖然漲得誇張，但這並不是“房子”的故事，而是一個關於“錢”變質和“地”便秘的故事。簡單來說，就是“錢太多，地太少”。但這並不是故事的全部。02. 越南新房不是給越南人蓋的因為產業鏈遷移加速，過去兩年，越南北部的工業園區在2024-2025年持續吸納全球供應鏈轉移。數以萬計的韓國、中國、日本工程師和高管隨之湧入，當然不會住在工廠旁邊的村子裡；同時，工廠僱傭的數以百萬計當地工人，大多都是進城打工的“鄉下人”，也得有地方住。他們的住房需求呈現梯度傳導特徵：高端技術人員追求Vinhomes Smart City或West Lake等高端公寓，普通工人則湧向郊區的經濟型住宅，管理層多選擇帶國際學校配套的別墅。2024年，越南平陽省住宅銷量增長46%，遠超全國平均水平，這種產業帶動樓市的模式，與曾經中國東莞、蘇州的發展軌跡高度相似。只不過，如今越南的供應缺口更大，漲幅更為猛烈。這是明確而火熱的市場。2024年，越南房地產領域吸引FDI達56.3億美元；2025年1-7月，23.6億美元，佔全部外資的23.5%。主要佈局河內、胡志明市的中高端公寓項目。這形成了一個“雙軌制市場”：房子的定價是賣給拿美元工資的工程師和拿分紅的老闆的，而不是賣給月薪1500元的越南工人的。根據Savills的資料，河內高端公寓的租賃市場中，外籍租客佔比超過40%，高昂的租金回報支撐了高昂的房價。就外籍人員的收入而言，越南的房價雖然漲得誇張，但還稱不上“貴”。明白了開發商的目標群體是誰，就很容易解釋接下來的事情。翻看越南2024-2025年的新批項目列表，會發現一個驚人的現象：平價房滅絕了。因為土地成本和合規成本漲了50%，開發商如果蓋4000萬/平米的剛需房，利潤是負的。唯一的出路只能是給有錢人、給外國高管們是蓋豪宅、蓋高級公寓。配備泳池、健身房、智能家居，貼上“新加坡風情”或“迪拜奢華”等標籤，把單價做到8000萬甚至1億越南盾，才能覆蓋成本並賺錢。這就導致統計資料上的“均價”被劇烈拉高。並不是所有河內的公寓都漲到了8000萬，而是新房全是8000萬以上，你想買別的？對不起，沒有。房價暴漲正在撕裂越南基層社會。河內西湖區高端公寓業主與郊區貧民窟居民的財富差距擴大至100倍以上，而且這種差距還在以每年15%的速度拉大。2024年調查顯示，越南前10%富裕家庭持有78%的房地產資產，而後50%家庭僅持有2%，這種財富集中度遠遠超過超過泰國、馬來西亞等鄰國。河內25-35歲群體的房價收入比達28:1，意味著不吃不喝28年才能買房。這還是所謂的“平均值”。在國際標準中，超過6倍就是泡沫，超過10倍就是巨大泡沫。結果就是，2025年越南結婚率降至6.2‰，創歷史新低，"無房"是男性被拒的首要原因。這種社會情緒積累，正在孕育不穩定因素。2025年河內爆發的 "住房抗議" 活動，迫使政府出台臨時限購政策。但房地產貢獻了12%的GDP和26%的財政收入，2024年土地相關收入佔非稅收入的41%，貿然打壓必將導致經濟失速。現有調控措施顯得杯水車薪。胡志明市將外國人購房上限設定為每個項目30%，但外資通過"代持"等方式輕鬆規避；河內試點"房價備案制"，但房企通過"裝修包"變相漲價，實際售價仍高於備案價20%。更尷尬的是，2025年推出的"社會住房計畫"僅建設 1.2 萬套，不足需求的十分之一，淪為 "象徵性工程"。這大概就是越南融入世界的陣痛了。03. 尾聲此時此刻的越南、尤其是河內樓市，就像一個壓力鍋。下面是貨幣的烈火在燒，上面是土地政策的蓋子捂得死死的，中間是焦慮的中產在沸騰。本質是貨幣購買力的系統性轉移：從持有現金的工薪階層，轉移到了持有土地和房產的資產階級手中。既是經濟活力的體現，也是風險累積的訊號。其中更有無數普通人的悲歡。與2016年的上海、2018年的首爾，細節不同，但總體相似。瘋狂、貪婪，且搖搖欲墜。 (功夫財經)

控增量、去庫存、優供給——2026年中國房地產市場供給側三大重點解讀近日舉行的中央經濟工作會議提出“因城施策控增量、去庫存、優供給，鼓勵收購存量商品房重點用於保障性住房等”。在剛剛結束的全國住房城鄉建設工作會議上，這一政策思路得到進一步細化和落實。2026年中國房地產市場如何落實“穩”的要求？供給側施策有那些重點發力方向？記者就此採訪了行業專家學者。浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬表示，因城施策是“穩市場”根本遵循。房地產具有鮮明的區域性市場特徵，城市之間的市場態勢差異顯著，即便是同一城市的不同行政區、不同類股，住房的供求格局也存在較大分化。“各地需在精準掌握人口流動趨勢、住房存量現狀、新建商品住房庫存、二手住房掛牌量等核心資料的基礎上，嚴格遵循‘人-地-房-錢’協同匹配原則，實施精準調控。”虞曉芬說。對於當前房地產市場形勢，專家普遍認為，中國房地產市場供求關係已經發生了重大變化，控增量的政策要求愈加緊迫。“控增量，核心是順應存量時代趨勢轉變發展思路。”清華大學房地產研究中心主任吳璟分析說，中國房地產市場進入存量主導的新階段，並非短期市場波動所致，而是市場發展到一定階段的必然趨勢。當前全國城鎮存量住房規模大，改善性需求成為市場的主體，多數改善性需求通過“一買一賣”的置換模式實現，這一市場結構決定了房地產市場從增量擴張到存量提質的路徑轉換。國家發改委宏觀經濟研究院研究員劉琳表示，要堅決貫徹中央經濟工作會議要求，房地產過剩的城市，嚴控新增房地產用地，重點結合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地；鼓勵以自主更新、原拆原建方式改造老舊住房，可以避免額外新增房屋數量。“這兩項措施從源頭控制新增房地產供給，對緩解供求矛盾、穩定市場預期，將發揮關鍵性的積極作用。”“去庫存”的關鍵在那裡？專家表示，供求基本平衡是穩市場的基石，當前中國房地產市場的主要矛盾是存量房源積壓與有效住房需求錯配。會議部署的“去庫存”舉措，並非簡單的庫存消化，而是兼顧市場穩定、民生保障與城市升級的系統性工程。一方面，推動收購存量商品房用作保障性住房、安置房、人才房等，既能夠快速消化市場存量，緩解房企資金壓力，又能拓寬保障性住房供給管道，降低保障房建設的周期與成本，實現“去庫存”與“補保障”的雙重突破。據瞭解，目前，浙江、四川、山東、湖南等省份已發行專項債券用於收購存量商品房並轉化為保障房，形成了可複製的實踐經驗。另一方面，實施城中村、城市危舊房改造工程，鼓勵自主更新、原拆原建，既能改善老舊小區居民的居住條件，又能通過改造啟動存量住房價值，同時帶動上下游產業發展，釋放內需潛力。在“優供給”方面，專家表示，這是著眼長遠“穩市場”的重要發力點，其核心在於通過最佳化供給結構、提升住房品質，更好滿足不同群體的多樣化住房需求。虞曉芬認為，在住房保障層面，進一步提高住房保障的精準性和有效性，加快實現人人住有所居。在品質建設層面，圍繞好標準、好設計、好材料、好建造、好維運的“五好”要求，推廣成熟有效的經驗做法和惠民實用技術，降低新建“好房子”、改造“好房子”的成本，加快推動“好房子”建設從示範試點邁向全面普及，全面提升住房在空間功能、綠色低碳和智慧化等維度的綜合品質，以“好房子”撬動並持續釋放改善性居住需求。吳璟表示，供給端精準施策則是實現房地產高品質發展的關鍵路徑。從控增量順應存量時代趨勢，到去庫存實現多維協同效應，再到優供給統籌短期與長期目標，“控增量、去庫存、優供給”三位一體、有機銜接，構成了房地產供給側改革的完整邏輯鏈條。隨著各項舉措的落地見效，必將推動房地產市場供求關係實現動態平衡，引導市場走出轉型陣痛，邁向更健康、更可持續的高品質發展新階段。 (瞭望)

歲末年初，房地產市場在一片寂靜中等待。北京率先打響了一線城市再次放鬆限購的第一槍。據北京發佈消息：北京從今天開始，再次放鬆限購條件：放寬非京籍家庭購房條件。將非京籍家庭購買五環內商品住房的社保或個稅繳納年限，由現行的“3年”調減為“2年”；購買五環外商品住房的，由現行的“2年”調減為“1年”；並支援多子女家庭，可在五環內多購買一套商品住房。與今年8月發佈的五環外放寬限購政策明確包括二手房不同，本次政策發佈並未提及二手房，檔案的原文就是商品住房，官方沒有解釋是否包含二手房，政策是否包括二手房，還不得而知。如果放寬的購房條件，僅限於購買商品住房，那麼更加明確了政策的指向性。無論政策作用本身有多大，都意味著向市場釋放了一個重要的訊號，即將到來的新的一年，樓市政策會更加的寬鬆，沒有最寬，只有更寬。北京放寬限購政策之後，幾乎可以肯定，上海和深圳也會跟進。至於廣州，去年就解除所有的限購了。北京市貫徹落實中央經濟工作會議精神，著力穩定房地產市場。12月24日，市住房城鄉建設委、市發展改革委、人民銀行北京市分行、北京住房公積金管理中心等4部門聯合印發《關於進一步最佳化調整本市房地產相關政策的通知》（以下簡稱《通知》），自2025年12月24日起施行。《通知》明確，為更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，進一步最佳化調整住房限購政策。一是放寬非京籍家庭購房條件。將非京籍家庭購買五環內商品住房的社保或個稅繳納年限，由現行的“3年”調減為“2年”；購買五環外商品住房的，由現行的“2年”調減為“1年”。二是支援多子女家庭住房需求。二孩及以上的多子女家庭，可在五環內多購買一套商品住房，即：京籍多子女家庭，可在五環內購買3套商品住房；在京連續2年繳納社保或個稅的非京籍多子女家庭，可在五環內購買2套商品住房。《通知》明確，進一步最佳化個人住房信貸政策，銀行業金融機構根據北京地區市場利率定價自律機制要求和本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業性個人住房貸款的具體利率水平。關於住房貸款相關業務，可向經辦銀行具體諮詢。《通知》明確，加大公積金支援住房消費力度，調整二套住房公積金貸款最低首付比例，對借款申請人（含共同申請人）使用公積金個人住房貸款購買二套住房的，最低首付款比例由不低於30%調整為不低於25%。《通知》還提出，為進一步最佳化營商環境，提升房地產投資效率，調整招拍掛拿地的房地產開發項目立項方式，由市區分級核准調整為區級備案。 (丁建剛房產)

12月22日至23日，中國住房城鄉建設工作會議在北京召開。會議全面盤點2025年工作，系統總結“十四五”時期住房城鄉建設事業發展成就，研究部署“十五五”時期和2026年重點任務。會議認為，2025年中國住房城鄉建設系統推動住房城鄉建設事業高品質發展取得新成效。從具體工作來看，城市更新取得重要進展，保交房任務全面完成，“中國建造”多點發力，“好房子”建設起步成勢，基礎支撐不斷夯實。同時，會議總結了“十四五”時期住房城鄉建設事業發展成就。“十四五”時期，全系統推動形成引領高品質發展的一批標誌性成果，積極開展適應新形勢要求的系列創新性實踐，進一步改善人民群眾住房條件、提升城市人居環境質量、提升城鄉歷史文化保護傳承水平、加快建築業轉型升級，“十四五”規劃目標任務全面完成。著力穩定房地產市場，高品質開展城市更新會議強調，2026年是“十五五”開局之年，做好住房城鄉建設工作意義重大。具體來看，要抓好4方面工作，即：推進現代化人民城市建設，著力穩定房地產市場，加快建築業提質升級，夯實高品質發展基礎支撐。其中，前兩部分內容涉及房地產的比重較大。在“推進現代化人民城市建設”上，會議提出，高品質開展城市更新，編制實施“十五五”城市更新專項規劃，抓好城市體檢、更新試點，實施一批民生工程、發展工程、安全工程。以“繡花”功夫精細化推進城鎮老舊小區改造、完整社區建設、口袋公園建設、綠地開放共享、“溫暖工程”建設、城市小微公共空間改造，提升無障礙適老化環境品質。“著力穩定房地產市場”方面，有以下幾個重點：因城施策控增量、去庫存、優供給，結合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地，推動收購存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。最佳化和精準實施保障性住房供應，實施房屋品質提升工程，有序推進“好房子”建設；進一步發揮房地產項目“白名單”制度作用，支援房地產企業合理融資需求。城市政府要用足用好房地產調控自主權，適時調整最佳化房地產政策，支援居民剛性和改善性住房需求，推動房地產市場平穩運行；加快建構房地產發展新模式，有序搭建基礎性制度，在房地產開發上，做實房地產開發項目公司制。在房地產融資上，推行主辦銀行制。在商品房銷售上，推進現房銷售制，實現“所見即所得”，從根本上防範交付風險。繼續實行預售的，規範預售資金監管，切實維護購房人合法權益。同時，深化住房公積金制度改革。實施物業服務質量提升行動，探索社區黨組織領導下的居委會、業委會、物業服務企業協調運行新模式，探索“物業服務+生活服務”模式，推動“物業服務進家庭”。用好城市更新重要抓手，推動房地產高品質發展此外，會議還研究部署了“十五五”時期重點任務。“十五五”時期，住房城鄉建設事業整體處在轉型發展的關鍵期。全系統要在提高人民生活品質、穩定宏觀經濟大盤、推動綠色低碳轉型、賡續歷史文脈、提升城市安全韌性、拓展高水平對外開放等方面發揮更大作用。會議指出，中國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段，面臨人口、土地、房屋、設施、安全、治理等方面的新情況新問題。要用好城市更新重要抓手，把握政策窗口期，打通資金要素等卡點堵點，高品質推進城市更新。會議要求，在工作實踐中，推動建立健全科學的城市發展評價體系，城市體檢與城市更新一體化推進機制，城市更新規劃實施體系，可持續的城市建設營運投融資體系，城市更新和歷史文化保護傳承有機融合機制，城市風貌管理、城市設計制度，城市黨委或政府主要負責同志牽頭的城市管理統籌協調機制等，為推動城市高品質發展提供基礎支撐。會議指出，“十五五”時期推動房地產高品質發展，要精準把握房地產市場供求關係的重大變化，看到中國新型城鎮化仍在持續推進，城市存量最佳化調整也有廣闊空間，人民群眾對“好房子”形成新期待，房地產仍有較大發展潛力。要充分認識二手房交易佔比上升是今後一個時期的趨勢，把新房市場和二手房市場作為一個整體來看待。要加快建構房地產發展新模式，牢牢抓住讓人民群眾安居這個基點，處理好當前和長遠、頂層設計和因城施策、市場和保障、租賃和購買、增量和存量、促發展和防風險的關係，堅持政策支援和改革創新並舉，確保新舊模式轉換平穩有序。要堅持因城施策、精準施策、一城一策，城市政府要用好房地產市場調控自主權，因地制宜調整最佳化房地產政策，促進房地產市場持續健康發展。此外，會議還要求，在工作實踐中，要抓好“兩個統籌”。一方面，統籌防風險和促轉型。堅持市場化、法治化原則，防範化解房企債務風險，加強銷售資金監管，切實維護購房人合法權益。完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度，編制實施住房發展規劃和年度計畫，推動建立“人房地錢”要素聯動機制。最佳化保障性住房供給，對城鎮低保住房困難家庭兜底保障，因城施策、因地制宜滿足新市民、青年人、城鎮工薪群體等各類困難群眾基本住房需求。另一方面，統籌惠民生和穩增長。穩步推進城鎮老舊小區、城中村和危舊房改造，解決群眾急難愁盼，切實消除安全隱患。更好發揮住房公積金作用。圍繞好標準、好設計、好材料、好建造、好維運建設“好房子”，既把新房子建成“好房子”，也把老房子逐步改造成“好房子”，帶動產業鏈升級，以高品質供給滿足人民群眾多樣化住房需求。 (中房網)

AEGISTAR獲悉近期，12月上海大宗資產市場迎來爆發式成長，短短半個月內連續完成5棟大型資產交易，涵蓋辦公、商業、廠房、飯店等多種業態，總交易金額超數十億元。這一現像不僅反映了市場對上海核心資產的持續青睞，也預示著年底大宗交易市場進入「搶購」模式。案例一：虹橋買家自用科技企業數億買下近萬坪純辦公交通樞紐核心：緊鄰虹橋高鐵站、虹橋機場，地鐵2號線、10號線、17號線貫穿，1小時內可覆蓋長三角主要城市，便於企業開展跨區域業務，客戶往來便捷。政策支援：作為國家戰略級區域，享有稅收優惠、人才落戶補貼、租金補貼等政策，降低企業營運成本。產業集聚：重點發展商務會展、總部經濟、臨空服務、人工智慧、生物醫藥等產業，產業集聚效應明顯，利於企業交流合作與資源共享。案例二：製造企業買下浦東內環超6,000萬一次性付款，銀行加飯店業態約2000m²。地理位置位於浦東內環正中心，西起源深路，東至民生路，南臨楊高中路，北靠黃浦江，與陸家嘴、洋涇、聯洋等類股相鄰，被稱為「陸家嘴後花園」。歷史沿革1990年代末，為配合浦東開發開放，源深類股作為純居住功能區開始規劃建設，首批居民多為本地國企中高層及浦東體制內人士，形成了「老幹部」社區的特色。交通配套軌交：覆蓋2、4、6、9、14、18號線，世紀大道站（2/4/6/9號線）、源深體育中心站（6號線）、民生路站（6/18號線）、楊高中路站（9/18號線）等站點環繞類股，出行便捷。自駕：世紀大道、張楊路、楊高南路、浦東大道等主幹道在此交匯，可透過羅山高架等快速連接浦東浦西，通勤效率高。案例三：浦東金橋廠房純投資客戶一次性付款總價接近4億浦東金橋片區是上海市浦東新區的重要區域，以下是關於該片區的詳細介紹： 地理位置與範圍金橋片區位於浦東新區中部，西連陸家嘴金融貿易區，北接外高橋保稅區，南近張江高科技園區，區位優勢明顯。其規劃面積27.38平方公里，涵蓋金橋鎮及周邊區域，包括工業區、生活區、商業區等多個功能類股。歷史沿革1990年9月，金橋經國務院核准設立為國家級經濟技術開發區，最初以出口加工為主。 2012年，“金橋出口加工區”更名為“金橋經濟技術開發區”，逐步向綜合性產業新城轉型。經過多年發展，金橋已成為浦東開發開放的重要組成部分，見證了上海製造業和城市化的快速發展。產業發展先進製造業：金橋是上海重要的先進製造業基地，聚焦汽車及零件、電子資訊、智慧製造等領域。沃爾沃建築裝置、日立能源等企業在此設立工廠，華為、小米等科技企業也在此佈局研發生產基地，形成了完整的產業鏈。 生產性服務業：隨著產業升級，金橋大力發展生產性服務業，包括研發設計、物流倉儲、金融租賃等。金橋副中心（金環）項目集聚了眾多商務辦公、飯店、租賃住宅等業態，成為區域服務業發展的核心載體。 新興產業培育：近年來，金橋積極佈局智慧網聯汽車、生醫、大健康等新興產業，打造「未來車」「智慧造」「大視頻」等硬派產業，推動經濟高品質發展。案例四：嘉定廠房超萬m²，自用型買家億級以上交易嘉定區作為上海市的重要產業片區，擁有多個特色鮮明的產業區域，以下是主要產業片區的介紹：1. 上海國際汽車城定位：全球智慧網聯新能源汽車創新高地，聚焦汽車「新四化」（電動化、智慧化、網聯化、共享化）產業發展。產業佈局：涵蓋整車製造、零件配套、技術研發、測試示範等全產業鏈，集聚了上汽大眾、蔚來、智己等車企，以及地平線、禾賽科技等智慧網聯汽車核心企業。擁有國內首個國家級智慧網聯汽車試點示範區、新能源汽車巨量資料中心等平台，測試里程及示範應用規模居全國前列。2. 嘉定工業區定位：嘉定創新轉型產業集聚主戰場，打造「3+1」新動能體系（汽車「新四化」、積體電路、生物醫藥、線上新經濟）。產業佈局：以聯影集團為龍頭的高端醫療設備產業叢集，形成「聯影小鎮」產城融合示範區；積體電路領域有上海智慧感測器產業園，匯聚汽車晶片設計、製造等企業；生物醫藥產業覆蓋醫療器材、精準醫療等領域，培育了東來、造物單玖行能源塗料等製造單項冠軍企業。3. 北虹橋開放創新先行區（江橋鎮）定位：“開放北虹橋，創新領航地”，重點發展創新經濟，打造總部經濟集聚區和長三角創新策源高地。產業佈局：依託「一區、一城、一灣」三大標竿項目，即上虹橋·都市更新區、臨港嘉定科技城、虹橋新慧總部灣，聚焦數字新經濟、生命新科技、低碳新能源、汽車新勢力等「四新經濟」產業鏈，吸引企業總部及創新企業進駐。4. 嘉定新城定位：上海「五個新城」之一，以特色產業提升城市能級，推動產城融合與生態宜居發展。產業佈局：圍繞「一脈七星」規劃，重點發展高端醫療裝備、積體電路、智慧網聯汽車等千億級產業叢集，同時佈局數字經濟、綠色低碳等未來產業。馬陸鎮的「上海械谷」、菊園新區的物聯網研發中心等節點，形成功能互補的產業格局。5. 生態綠發展示範區定位：以生態綠為底色，推動鄉村振興與城鄉協同發展，探索綠色產業與生態農業融合模式。產業佈局：涵蓋外岡鎮、華亭鎮等街鎮郊野地區，聚焦新能源、節能環保、生態農業等領域，建設嘉昆太地區域綠心，發展綠色製造、生態旅遊、田園綜合體等產業，打造長三角生態綠一體發展示範區的先行區。案例五：浦東張江萬平科技園自用型買家浦東張江是上海乃至中國科技創新的重要地標，以下是關於浦東張江的詳細介紹：1. 發展歷程1992年，張江高科技園區成立，成為國家級高新技術開發區。 1999年實施「聚焦張江」戰略，進入快速發展期。 2011年獲批建設國家自主創新示範區，2017年升級為張江科學城，面積從17平方公里擴展至220平方公里。 經過30多年發展，從一片農田蛻變為全球知名的科技創新高地。2. 地理位置位於上海市浦東新區腹地，地處陸家嘴金融貿易區與上海迪士尼樂園之間，緊鄰上海浦東國際機場，交通便利，地鐵2號線、11號線、13號線等貫穿區域，與上海市區及周邊地區聯絡緊密。3. 產業佈局整合電路產業：國內產業鏈最完整、技術水準最高的區域之一，集聚中芯國際、華虹集團、韋爾半導體等800餘家企業，覆蓋晶片設計、製造、封裝測試、裝置材料等全產業鏈，全球晶片設計10強中有7家在此設立總部或研發中心。 生物醫藥產業：被譽為“中國藥谷”，擁有2,300餘家生物醫藥企業，包括羅氏、復星、華大基因等國內外知名企業，累計獲批一類新藥27個，創新醫療器械37個，全球醫藥和器械企業10強中有2/3入駐張江。 人工智慧產業：國內首批人工智慧創新應用先導區，集聚600餘家人工智慧企業，涵蓋模型、算力、數據及具身智能等領域，建成張江人工智慧島、模力社區等特色園區，形成覆蓋基礎層、技術層與應用層的全端式產業鏈生態。4. 創新生態科研設施：擁有上海光源、硬X射線自由電子雷射裝置等12個重大科技基礎設施，以及李政道研究所、長三角國家技術創新中心等23家高能級科研機構，為原始創新提供支撐。 孵化平台：建成107家創新孵化器及56大企業開放式創新中心，形成「熱帶雨林式」創新生態，協助中小企業成長。 人才匯聚：吸引50萬創新創業人才，碩士以上人才佔比超20%，透過「青創15條」等政策提供人才公寓、創業補貼等支援，打造青年人才「成家立業」的理想環境。5. 政策支援上海市政府推出多項政策，如《上海市浦東新區促進張江生物醫藥產業創新高地建設規定》《支援張江高新區建設世界一流高科技園區的意見》等，支援張江在製度創新、產業培育、人才引進等方面先行先試。 設立生物醫藥、積體電路及未來產業基金等，總規模達775億元，為企業發展提供經費支援。年末「爆單」不是偶然！三重邏輯看懂資本瘋狂搶籌的真相政策托底：55條紅利禮包直接拉滿 上海產業用地「儲供一體化」改革太給力，優質項目「用地應保盡保」！ 55條政策禮包覆蓋從拿地到續期的全流程，就像松江廠房的買家，直接享受到「組合供地」的便利，還能給上下游產業鏈留足擴展空間，政策紅利直接吃到飽！價格觸底：現在入手就是「抄底黃金期」 辦公物業價格比峰值跌了30%，廠房單價穩定在2萬-2.5萬元/㎡的合理區間，還有不少資產7折起拍！就像法拍市場曾經有3億商辦八個買家搶購成交，這種窗口期誰能忍住不沖？資自然扎堆入場！買家換血：內資成絕對主力，市場更穩了 外資暫時退場後，民營企業和實體企業直接扛起大旗！三季230億元的成交額裡，超60%都來自自用型企業，保險資金也盯著百億級標竿項目長期佈局。市場從以前的“金融炒作”回歸到“實體支撐”，這下更靠譜了！ （AEGISTAR）

松江小崑山，2024年房價跌幅47.5%；青浦，跌了36.9%；金山，跌了30%。這些數字一出來，很多人慌了。朋友圈全是唱衰的聲音，感覺再不賣就太晚了。但冷靜下來想想：真的有那麼糟嗎？01、實際情況到底是什麼？同樣是上海，遠郊跌30%-47%，但市中心黃浦跌11%，徐匯跌8%-10%。差了三四倍。為什麼差距這麼大？遠郊很多房子是偽剛需。當年靠概念賣高價，大虹橋輻射區、臨港自貿區利多，聽著很美，但產業支撐不足，人口導入乏力。這些地方的房子，買的時候覺得是價值窪地，現在才發現是流動性陷阱。市中心不一樣。黃浦、徐匯、靜安這些地方，有真實的居住需求托著。學區、醫療、商業配套擺在那裡，不管市場怎麼波動，總有人要住。雖然也跌，但抗跌性完全不一樣。所以第一個判斷：你持有的是核心資產還是邊緣資產？如果是核心區的房子，不用急著恐慌性拋售。這類資產跌是跌了，但有真實需求支撐，扛過這波調整，大機率能恢復。現在割肉賣掉，可能剛好賣在底部區間。回頭看，2024年底到2025年初這段時間，很可能就是核心資產的低點。如果是遠郊投資房，不是自住，要認真考慮出手。這類資產的問題不只是跌，而是流動性在枯竭。掛牌半年沒人看，降價10%還是沒人問，等你真想賣的時候，可能根本找不到買家。第二個判斷：你的持有成本還扛得住嗎？很多人不賣房，不是因為看好後市，是捨不得。 2021年600萬買的，現在掛420萬沒人看，心理上過不去。但另一筆帳要注意：貸款利息一個月1萬多，物業費、空置成本一年十幾萬，更重要的是機會成本──這筆錢壓在一個持續貶值的資產上，想配置其他東西的機會就沒了。如果持有成本已經吃力，該停損就停損，不要被帳面虧損綁架。把錢從一個下行的資產解放出來，反而能找到更好的地方。關鍵是看清自己手上的牌，別因為市場情緒就慌不擇路。02、市場真的在無限下跌嗎？判斷房價走勢，很多人盯著成交量，盯著政策，其實最核心的指標是租金。為什麼是租金？因為租金反映的是真實居住需求，不摻水分。房價可以炒，可以有泡沫，但租金很難——沒人會為了投資多租一間套房。租金穩住了，顯示這個城市的真實居住需求還在。2025年，上海核心區租金出現了穩定跡象。黃浦的海珀黃浦、徐匯的徐匯天悅、虹口的瑞虹新城，這些核心區次新房的租金相比去年底基本持平，有些還略有上浮。普陀、楊浦、浦東的次新房租金也普遍穩定，沒有繼續往下掉。租金不降，房價在調整，租售比就在提升。上海內環內的租售比已經連續三個月穩定在2%以上。這個數字意味著什麼？意味著房產作為資產的報酬率正在修復，泡沫正在擠掉，價值在回歸。另一個訊號是成交量。2025年11月，上海二手房網簽22,943套，較上季上漲24%，創7個月新高。12月單月接近3萬套，47個月以來最高。這個數據說明什麼？說明買賣雙方還在交易，流動性還在。很多三、四線城市的問題不是跌，根本沒人買，掛出去一年都沒人問。上海不一樣，就算價格在調整，成交還是在放量。有人說這是以價換量，房東在降價拋。確實有這個因素。但換個角度想：願意降價說明賣家預期在調整，有人願意買說明需求在釋放。買賣雙方在重新找平衡點，這正是市場出清的過程。沒有這個過程，底部不會真正形成。還有一個細節值得注意：11月上海二手房房東撤牌率升到15%，內環內次新房撤牌率高達87%。什麼意思？越來越多房東不願意低價賣了，寧可撤牌也不賤賣。前幾個月還急著出手的人，現在開始猶豫了，覺得這個價格賣掉太虧，不如再等等。現在說見底還太早，但最恐慌的階段確實正在過去。市場調整期，有人忙著賣房，有人看到了機會。最近單邊代理這種模式開始起來了，不像傳統中介兩頭吃，只站在賣方這邊。賣房的人多了，願意為專業服務付費的人也多了，這個賽道對一般人來說反而是入場的優質選擇。不是每個區域都在無限下跌，不能一概而論。而2025年到現在，租金穩定、成交放量，這些訊號也說明市場正在慢慢找到平衡，而不是無限下跌。市場永遠在變，價格永遠會波動。如果一直陷在某種極端情緒裡，不管是過度看好還是過度唱衰，都會讓我們在波動中錯過真正的機會。 （滬港紀老闆）

中國國家統計局12月15日發佈的資料顯示，2025年11月，一線城市二手房價連續第七個月環比“領跌”，跌幅較上月擴大0.2個百分點至1.1%。其中，北京、上海、廣州和深圳分別環比下降1.3%、0.8%、1.2%和1.0%。同期，二線和三線城市的二手房價環比降幅均為0.6%。同比來看，11月一線城市二手住宅銷售價格下降5.8%，降幅比上月擴大1.4個百分點。具體城市中，北京、上海、廣州和深圳同比分別下降6.8%、4.6%、7.2%和4.8%。二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降5.6%和5.8%，降幅較上月分別擴大0.4個和0.1個百分點。值得注意的是，在二手房價格持續下探的同時，北上廣深11月的成交量均迎來顯著反彈。綜合政府及機構資料，上海11月二手房網簽22943套，較10月（18483套）增長約24%；北京二手住宅成交14446套，環比上漲20%；廣州網簽9191套（91萬平方米），環比增長23%；深圳成交5495套，環比增長4.2%。近一年70個大中城市房價漲跌幅變化數據來源：國家統計局，wind這表明二手房市場仍處於深度調整期，“以價換量”的特徵正進一步深化。相比之下，新房價格跌幅相對溫和。國家統計局資料顯示，11月一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%。其中，上海環比逆勢微漲0.1%，北京、廣州均下降0.5%，深圳下降0.9%。同期，二、三線城市新房價格環比分別下降0.3%和0.4%，降幅均收窄0.1個百分點。同比資料方面，11月一線城市新房價格下降1.2%，降幅擴大0.4個百分點。其中，上海同比上漲5.1%，而北京、廣州和深圳分別下降2.1%、4.3%和3.7%。二、三線城市新房價格同比分別下降2.2%和3.5%，降幅均有所擴大。總體來看，儘管新房市場價格整體承壓，但上海、合肥、杭州等少數核心城市仍實現了同比或環比正增長。有觀點指出，新房定價邏輯正逐漸轉向“產品決定價格”，核心城市的核心地段，優質資產依然具有較強的價值支撐。從近一年房價的漲跌幅變化來看，全國70個大中城市同比跌幅整體在收窄，說明下跌的“加速度”已明顯放緩，市場韌性正在顯現；但價格環比仍在下降，房價仍處於“磨底期”。 (虎嗅APP)