2026年的樓市“小陽春”，終於在一線城市有了更清晰的體感。 2026年的樓市“小陽春”，終於在一線城市有了更清晰的體感。 3月，上海二手房成交3.1萬套，創近5年新高，4月成交近2.9萬套，創近十年同期新高；北京二手房3月成交近2萬套，刷新近15個月記錄，4月成交近1.8萬套，同樣創近5年新高；廣州、深圳二手房成交也明顯回升。更關鍵的是，國家統計局資料顯示，3月一線城市新房、二手房價格環比近三年來首次全部上漲。 市場情緒也隨之發生變化。過去兩年的觀望開始鬆動，部分優質房源議價空間縮小，熱點樓盤排隊、搖號、快速去化的場景重現。高盛、摩根大通等國際投行罕見集體唱多，高盛甚至預測上海、深圳核心區域房價未來三年累計上漲約15%。

近日，多地密集發佈樓市大禮包。 4月29日，深圳市住房和建設局印發《關於進一步最佳化調整本市房地產相關政策的通知》（以下簡稱《通知》），自2026年4月30日起施行。圍繞限購鬆綁和最佳化調整住房公積金貸款政策，釋放政策大禮包。 4月30日，廣州市人民政府辦公廳發佈《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》，自印發之日起實施。同日，天津市住房城鄉建設委等11部門印發《關於最佳化本市房地產市場供給促進住房消費的通知》，強調要用足用好國家財政、金融等政策工具，優先收購符合條件的存量商品房用作配租型保障性住房、配售型保障性住房、安置房、宿舍、人才房等，合理調控各類新建保障性住房項目。當日晚間，武漢市發佈《關於進一步最佳化完善我市房地產政策措施的通知》，政策包括加大住房信貸支援力度、調整住房公積金貸款套數認定標準、最佳化存量住房公積金貸款比例等。 即便是假期期間，相關政策也沒有停下來。5月2日，蘇州出台進一步促進房地產市場平穩健康發展若干措施，提出包括強化規劃統籌引導、合理安排土地供應、加強居住服務配套等11項內容。

今年樓市“小陽春”，有四大新特點、新趨勢。 1、城市二八分化，核心城市核心區域觸底，遠郊區流動性差 城市二八分化，20%人口流入的一線及強二線的核心區率先觸底，如上海4月二手房成交套數同比23%，創近十年4月單月成交新高。而人口流出的三四線城市庫存高企，成交低迷。 核心區和遠郊區差距擴大，如北京海淀、上海靜安等核心類股次新房議價空間從去年約10%縮小至約5%，遠郊新房去化困難。

首先，需要認知的是樓市是一個典型周期性市場。 若是從更為宏觀的周期性來看，或將更容易看清樓市的發展趨勢。而當下，樓市或正在經歷一個重要的歷史性拐點。 從國內房地產市場市場化後，目前樓市也算是走了一輪完整的上行和下行周期。樓市在最近幾年經歷了較大幅度的調整，成交量大幅縮減，房價也出現劇烈的下行調整。基本上可以說，樓市在上行周期積累的風險也消化得差不多了。 從宏觀周期的角度來看，一般來說，樓市經歷了上行和下行周期後，會逐漸進入一個震盪分化的新周期——不同層級城市的樓市走勢會開始分化。而當下時點或許就是進入這個新周期的關鍵拐點。為何這麼說？

01. 一個被無限放大的消息國家統計局披露：3月份北上廣深四大一線城市二手房價格環比集體上漲，北京二手房均價環比上漲0.6%，上海上漲0.4%，廣州上漲0.2%，深圳上漲0.4%。資料發佈後，消息瞬間被主串流媒體爭相報導，被無限放大，好似空谷足音。的確，連續調整多年的房地產市場，太需要好消息，也太需要“上漲敘事”，那怕只有那麼一丁點。然這個時候，更需要保持頭腦清醒，不要被人為烘托出來的氛圍帶偏了，房價底並未出現。主串流媒體僅報導了一線城市二手房集體上漲，沒有報導的是，一季度房地產投資、商品房銷售面積與銷售額仍在以兩位數跌幅下降。國家統計局披露，全國房地產開發投資17720億元，同比下降11.2%，降幅比1—2月份擴大0.1個百分點；其中住宅投資13531億元，下降11.0%，降幅擴大0.3個百分點。來源：國家統計局這一資料自2022年4月份轉跌以來，從未回過正。國家統計局披露：1-3月份，新建商品房銷售面積19525萬平方米，同比下降10.4%；其中住宅銷售面積下降13.1%。新建商品房銷售額17262億元，下降16.7%，降幅縮小3.5個百分點；其中住宅銷售額下降18.5%。來源：國家統計局這些關鍵資料仍在以兩位數下跌，和談市場底。最關鍵的是，一季度銷售面積不足2億平米，銷售額不足1.8兆元，這意味著全面商品房銷售大機率會“破8”。02. 杭州學區房，跌成了故事與國家統計局所報導的房價上漲不同，真實的市場，仍在降價，以價換量。比如被大肆宣傳的小陽春，其實就是以價換量的結果疊加教育購房需求每年都會集中在3月份釋放的結果。佐證資料在於：第一，據悉，成交二手房中，北京超過6成成交房源總價在300萬以內，上海更誇張，總價300萬以下的佔比超過7成。FT中文網給出的評論是：其實就是以價換量，大家通過降價“割肉”來完成成交。經濟學上有個概念叫“市場出清”，就是當價格降到一定程度，原本買不起或不願意買的人開始入場，成交量上升，說明價格已經跌到一個臨界點。第二，深圳同樣如此。媒體早就揚言預測3月份深圳新房+二手房成交要超萬套。但事實上並沒有想像的那般火熱。3月深圳新房+二手房共網簽7898套，資料呈現並非如傳言那般，這一水平與2024年四季度的火熱，相差甚遠。其中新房網簽2827套，仍在底部，並無亮點。來源：樂有家二手房網簽5071套，衝破了榮枯線，但也並沒有傳言中的那般火熱。來源：樂有家最關鍵的是，深圳二手房成交當中，300萬以下房源佔比31.5%，500萬以下房源佔比63.2%。來源：樂有家第三，杭州更是以價換量的典型。杭州本地媒體錢江晚報旗下的“錢報杭州房產”4月17日發了一篇文章《杭州名校學區房跌落凡塵，今年53%的成交房源不到300萬元！》。文章列舉了一些跌入凡塵的高價學區房：杭州學區房平均價格較歷史高點回落26%，部分學區房小區價格跌幅超過40%。從入學門檻來看，超七成學區房最低入手價已降至150萬元以下。各學區中，價格較高點跌幅最大的是學軍小學紫金港校區的學區房，其中包含文鼎苑、聖苑、冠苑三個小區。2021年最高點時，該學區範圍內的二手房成交均價高達8.2萬元/㎡，2026年的成交均價已跌至4.4萬元/㎡，跌幅達到46%。跌幅排在第二位的是勝利小學錢塘校區的學區房，包含鷗江公寓、錢江苑、新城坊等小區。2019年最高點時，該學區範圍內二手房成交均價為4.8萬元/㎡，2026年成交均價為2.6萬元/㎡，跌幅約45%。此外還有天長小學、競舟小學競舟校區、濮家小學濮家校區的學區房，較最高點時成交均價的跌幅在40%以上。杭州二手房成交整體均價於2025年4月份跌破3萬元，目前已經跌至2.42萬元/平方米。來源：貝殼找房房價一路下跌背後，是杭州業主不斷的降價離場。杭州新房雖然屢創新低，2024年降至1038萬平方米，創十年來新低。製圖：城市財經；資料：杭州市統計局但其二手房成交量2025年依舊是過去五年來第二高，成交了88456套。來源：杭州貝殼研究院二手房成交量不錯背後的邏輯就是降價。從杭州二手房成交結構看，去年成交的二手房中，52%是200萬以下的房源。也就是說，去年杭州每成交兩套房，就有一套是200萬以下。來源：杭州貝殼研究院杭州房價不斷調整背後的邏輯並不複雜，畢竟泡沫太大，畢竟北上廣深也如此。經歷了上一輪猛漲，即便產業強悍如、供需短缺如深圳，其本身的收入、經濟、產業也支撐不了其泡沫巨大的房價。雖然從2021年開始，房地產進入了全面盤整周期，很多城市的房價跌幅還不小。但伴隨發生的還有民眾的收入與就業不如預期，讓相當一部分買不起房的人，更加買不起房。所以，本號說過，這一輪全國房價普跌的根本邏輯在於，大多數城市的房價，都遠超城市本身的購買力和支撐力，也就是我常說的“德不配位”。所以，即便是深圳、蘇州、寧波、無錫、東莞、佛山這樣的製造業、產業強市，房價也難止跌。03. 調整，依舊會是底色杭州的未來，必定會和北上廣深一樣，房價早晚會築底反彈。畢竟杭州的綜合實力，在內地是僅次於北上廣深的存在，是二線城市的領頭羊。此外，杭州的人口競爭力也已經非常強悍。但杭州與四大一線城市房價築底的節點，並不在當下，具體時間依舊無法判斷。邏輯有三：第一，從國際經驗看，調整周期都不短。日本東京房地產市場在1990年泡沫破裂後，房價用了將近二十年才逐漸穩定；美國2008年房地產危機之後，多數城市房價也經歷了長達七八年的橫盤期。中國未來的房地產市場，大機率也會走向類似結構，且更傾向於走日本的老路。第二，樓市信仰崩坍，需要周期重塑。過去四年的調整，粉碎了房價永遠上漲的神話，房地產信仰的崩塌與轉變，將決定人們行事的底層邏輯，其調整和影響絕不僅僅是價格。房子現在從必需品變成可選項，從擁有變為使用，這是一代人價值觀的巨大轉變。當房子不再是資產的主流選擇時，整個市場的邏輯就變了。市場邏輯轉變帶來的直接結果便是樓市財富效應喪失。第三，預期缺失。上一代人在時代紅利中，眼中有光，心中有夢，對遠方充滿希冀，於是敢於掏空六個錢包，拉滿槓桿去購房。但現在的年輕人則不同，上一代人吃盡了時代透支發展的紅利，這一代紅利終結了，更害怕自己成為別人的紅利被吃掉。面對隨時可能被最佳化，隨時可能被降薪，無法保證收入恆定的局面下，他們不能、不敢、不願用“餘生負重前行”這麼大的代價去換一套房子。所以，我們看到，2021年開始，我們的居民槓桿率已經紋絲不動，這意味著槓桿率已經到達極限。民眾再也沒有錢來買房了，沒有能力去負債。去年以來多次出現消費貸、房貸負增長，今年一季度央行披露的資料顯示，住戶部門短期貸款再度減少1640億元，都是最好的佐證。有此三點，房價調整仍會是中國樓市的底色，節點何時到來，仍未可知。 (城市財經)

二手房價格跌幅又擴大了。根據最新的百城房價指數，4月全國二手住宅平均價格是每平方米12733元，環比下跌了0.46%。這個跌幅，比3月份還擴大了0.12個百分點。簡單說，就是跌得更快了。這有點讓人意外。因為今年三月份的“小陽春”行情看著還挺熱鬧，成交量也上來了，怎麼價格反而跌得更厲害了呢？其實，這恰恰反映了當前市場的真實狀態：以價換量。房子想賣出去，就得在價格上讓步。看成交量，其實並不差。4月份，重點監測的20個城市，二手房一共賣了15萬套，比去年同期增長了13.2%。北京賣了1萬7千多套，上海賣了2萬8千套，同比都漲了超過兩成。這說明，需求是有的，而且還在釋放。但為什麼價格撐不住呢？因為賣房的人更多，競爭更激烈。很多房東為了盡快成交，願意降價。買家呢，看到選擇多了，議價空間也大了，自然不著急。這就形成了一個典型的買方市場，價格下行壓力就出來了。分城市看，情況就更清楚了。一線城市相對好一點，4月二手房價環比跌了0.16%，跌幅和3月持平。上海甚至還微漲了0.05%。但二線城市跌了0.51%，三四線城市跌了0.54%，跌幅都比上個月擴大了。這說明，市場的分化非常嚴重，熱度只集中在少數核心城市。還有一個現象值得注意，就是新房和二手房走勢完全相反。4月百城新房價格環比還微漲了0.08%。這主要是因為一些核心城市，像上海、深圳，有不少高端改善樓盤集中入市，把整體均價拉上去了。但這不代表新房市場全面回暖，更多是結構性上漲。所以，4月二手房跌幅擴大，並不代表市場突然變壞了。它更像是“小陽春”行情進入後半場的一個自然表現。每年3月是成交和價格的高點，4月熱度自然回落，價格隨之下行，這是一個季節性規律。更深層的原因，是市場信心的恢復還需要時間。雖然政策一直在鬆綁，利率也低了，但大家對未來收入的預期、對房價上漲的預期，還沒有完全扭轉。買房這件事，變得非常理性，甚至有點謹慎。對於賣房的人來說，現在的策略很明確，就是“以價換量”。想快速出手，就得接受一個更有競爭力的價格。對於買房的人來說，特別是剛需，現在倒是一個可以多看、多挑、多談價的窗口期。但別指望能抄到絕對的大底，市場在築底過程中，價格有波動是正常的。總的來說，4月的房價資料告訴我們，樓市還在磨底。成交量在回升，這是一個積極的訊號，說明市場有真實的購買力。但價格的完全走穩，還需要更長時間，也需要經濟基本面和居民信心的進一步修復。未來的市場，大機率還是核心城市先穩住，其他城市繼續調整的分化格局。急不得，也慌不得。 (樓市傑說)

“買了房子總量有是300兆，房地產市場不斷地的下降，影響是你我的幸福感，這件事對大家的決策、感受、消費等很重要。”上面這段話是最近一位經濟學者演講的時候說的。對此，不知道大家有何感想？最近，房地產市場確實又熱鬧了起來。進入2026年以來，部分大城市的樓市出現明顯的回暖行情。而3月份的房價資料顯示，四大一線城市，無論是新房房價還是二手房房價均實現了環比上漲。有些人希望房地產市場能夠繼續回穩，房價能夠止跌；而也有些人希望房價繼續跌下去，以為房價持續跌下去，就會有更多的人買得起房子。過去確實有不少人承受著高房價帶來的壓力，有些人希望房價下跌的心情也可以理解。但經過最近5-6年的下行調整，很多城市的房價其實已經回到一個相對較低的位置了，像有些大城市的房價已經回到了10年前的水平。而更重要的是房地產之於整體經濟、投資和消費市場都是至關重要的。從更為宏觀的視角來看，就知道為何這幾年上面一直出台支援措施促進房地產止跌回穩，因為房地產依然很重要。回到文章開頭經濟學者說的那句話上來。根據這位經濟學者的估算，按照目前的市場價值估算，存量的房子價值有300兆，相當於GDP的兩倍多，是股市的兩倍以上。這些房子的市值是誰在持有？也是千千萬萬的普通個人和家庭。房價的下跌就意味著家庭持有的資產在縮水，這必然會影響到家庭的投資和消費決策，進而也會影響到大家的幸福感。同時，從一個產業角度來看，房地產產業鏈非常長，目前仍無其他產業能夠完全替代。房地產行業的收縮，則會意味著相關產業鏈上的行業發展也會隨之收縮，傳導下去也會影響到千家萬戶。所以房地產市場的下行，影響面可能比想像中要大得多。當然，過去高房價確實也會帶來一些副作用，但這些年來市場的下行調整，也算是消化由此可能帶來風險。不妨試想一下，按照當下的市場價值，存量房子是300兆，那在下跌之前是多少？這些年又有多少財富從房地產市場裡蒸發了，又帶來多大的不利影響？如果房價下跌再持續下去的話，又會帶來怎樣的影響？凡事都是有兩面性，而對於現階段的房地產市場，防止持續下跌、穩住市場或許更為重要。 (地產觀點)

市場供需失衡的局面正在得到實質性緩解。人民日報、新華社、央視於4月中下旬罕見同步發聲，從資料解讀、趨勢判斷到預期引導，密集釋放“市場築底回暖、走穩回升”的強烈訊號。01. 三大央媒集體發聲4月18日，在題為《房地產市場，穩的態勢在增強》的經濟熱點快評中，人民日報方面開門見山地指出，樓市“小陽春”表現搶眼，復甦動能積聚，預期改善，走穩回升大勢已定。文章引用國家統計局資料佐證：3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為上漲0.2%，二手住宅銷售價格環比由上月下降0.1%轉為上漲0.4%。其中，北京、上海、廣州、深圳的二手房價格環比分別上漲0.6%、0.4%、0.2%和0.4%。更關鍵的是，全國商品房待售面積（庫存）結束了連續52個月的同比增長，首次出現同比下降，釋放了極其重要的去庫存拐點訊號。4月22日，新華社深化“築底”判斷。在《回穩訊號增強，進一步夯實房地產高品質發展根基》一文中，新華社強調，此輪迴暖並非短期波動，而是“深度調整後的築底回暖”。文章指出，“金三銀四”暖意初顯，以一線及熱點二線城市為風向標，市場信心正進入持續修復通道。這不是一次簡單的回穩，而是房地產市場歷經深度調整後正在積蓄築底回暖勢能。從調整最佳化住房公積金政策到城市房地產融資協調機制進入常態化運行，從住房“以舊換新”到存量商品房收購用作保障性住房等力度加大，今年以來更精準有力的政策舉措，為房地產高品質發展夯實根基。這一判斷跳出了簡單的月度資料波動，從周期視角確認了行業基本面的質變。央視多檔新聞持續“助攻”，駁斥悲觀論調。整個4月中下旬，央視多檔節目持續聚焦樓市回暖。針對市場上“小陽春曇花一現”的質疑，央視通過實地探訪北京、上海、深圳等地的新盤售樓處和二手房簽約中心，用“帶看量活躍、成交周期縮短”的實況資料，駁斥了回暖不可持續的觀點，強化了“政策利多疊加剛需入場”支撐行情延續的預期。02. 硬核資料支撐三大央媒的底氣，來自3月份以來實實在在的市場資料反彈。3月份，北京二手房成交近2萬套，創下近15個月新高；上海二手房成交3.1萬餘套，更是刷新了近5年的單月紀錄。進入4月，重點城市的修復勢頭並未減弱，深圳、廣州等地的網簽資料同比大幅增長，顯示出極強的市場韌性。價格止跌回穩，範圍擴大。除了北上廣深一線城市房價環比轉正，70個大中城市中，二三線城市房價環比降幅也在明顯縮小，房價環比上漲的城市個數顯著增加。這意味著回暖正從核心城市向更廣範圍擴散。庫存“堰塞湖”開始洩洪，這是本輪發聲中最具里程碑意義的資料。截至2026年3月末，全國商品房待售面積78601萬平方米，同比下降0.1%，連續52個月以來首次同比下降，其中待售3年以下新建商品住房面積同比降幅1.8%，表明2022年以來累積的市場新增庫存正在被逐步消化，去庫存的效果開始顯現。這表明，經過數年的供給側改革和需求端刺激，市場供需失衡的局面正在得到實質性緩解，為房價走穩提供了最基礎的支撐。值得注意的是，本輪定調並非“普漲”，而是強調了“分化”與“高品質”。人民日報在文章中明確指出，市場分化依然是顯著特徵，京滬等重點城市修復較快，但不少三四線城市仍面臨壓力。這意味著未來的房地產邏輯已從“閉眼買房都能漲”的金融屬性主導，轉向了“核心資產價值重估”與“剛需改善真實居住”並重的新階段。隨著置換鏈條的啟動和市場流動性的恢復，房地產正在告別單邊下行的恐慌，進入一個以穩為主、核心城市率先修復的築底回暖周期。 (每經房產)