2024年以來，股市氣貫長虹、振奮人心，黃金白銀爆發史詩級行情，背後是什麼原因？未來還能漲多高？我在2021年提出“亂世黃金”，2024年9月提出“信心牛”，2025年提出“擁抱康波周期，大宗商品元年”，均被驗證。這些判斷均是基於20多年對宏觀周期的分析框架，宏觀周期不同於短周期、技術層面的噪音分析，是看長遠、看本質的更高維層面，堅持長期主義和理性精神的判斷。1、對股市和房市的看法擁抱康波周期，不要成為老登。慢牛，就是老登負責慢，小登負責牛。有了對康波周期的判斷，當前這個世界發生的一切就都得到瞭解釋：科技革命，AI爆發，大宗商品元年，地緣動盪，全球放水。房地產市場顯著回升還需要再等等，現在主要是促進止跌回穩，重點發展新基建、新質生產力，打造新引擎。不要錯過康波周期，這是我們這代人的紅利，擁抱信心牛、科技牛和大宗商品。房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融。10多年前，我提出行業分析框架。2015年判斷“一線房價翻一倍”，2020年判斷“房地產將出現歷史性大頂”。有同學聽了我的建議，前幾年賣出房子，買入黃金和科技股。本人對房地產市場的判斷，一直追求專業、理性、負責任。2、這輪牛市會漲多高？我對終局的思考作為這輪牛市最早的吹哨人和牛市旗手，我在2024年9月提出“信心牛”，邏輯是政策牛+科技牛+水牛疊加。2026 年開年以來市場創新高，牛市共識越來越強烈，更是出現階段性逼空行情。未來牛市會漲多高？根據我的分析框架，後面市場的分化和震盪會加大，方向錯誤也不賺錢。股市總是絕望中重生，爭議中上漲，狂歡中崩盤。底部靠信仰，頂部靠理性。但天下沒有不散的宴席，牛市的邏輯還在嗎？如果邏輯破壞，牛市結束，牛市崩盤是很嚇人的。那麼，牛市繼續或終結的訊號是什麼？看清趨勢至關重要，模糊的正確好過精準的錯誤。平常心，想本質、想簡單、想長遠。3、黃金白銀史詩級牛市，還能漲多高？金銀正經歷史詩級牛市，開年更是暴漲逼空。2025年黃金漲幅超60%、白銀近150%，創下歷史最強年度表現；2026年開年至今，黃金漲超15%突破5100美元關口，白銀漲幅更是飆升超40%，突破100美元/盎司整數關口。這背後有三大驅動邏輯：第一，全球地緣動盪、大周期末期，避險需求拉滿。全球處於大周期末期，舊秩序開始瓦解，新秩序正在重建，這是一個大變革、大調整、大動盪、大轉型的新時代。委內瑞拉變局、格陵蘭島爭端、美歐關稅戰等事件頻發，金銀作為避險資產的配置價值空前凸顯。第二，逆全球化與去美元化，重構金銀定價邏輯。美國挑起關稅戰，引發全球貿易摩擦，逆全球化思潮蔓延。同時，全球去美元化，美國財政赤字高企、聯準會獨立性遭到侵蝕，多國央行拋售美元、加速增持黃金，美元佔全球外匯儲備從71.2%降到56.9%，下降了14個百分點，過去六年就下降了5個百分點。第三，聯準會大放水，美元持續貨幣超發。無論是2008年應對次貸危機，2020年應對疫情，聯準會都開動印鈔機，QE，QQE，無上限QQE，直升機撒錢。美國天量債務已經超過38兆美元，聯準會超發貨幣購買美國國債，聯準會資產負債表快速膨脹，美元購買力大幅下降；黃金的史詩級上漲，就是美元的對外貶值。2026年更是聯準會放鬆周期。當前美國經濟呈現“冰火兩重天”：一方面是傳統經濟沒落帶來的結構性蕭條，另一方面則是新一輪科技革命推動的結構性繁榮。為改善傳統經濟、支援新經濟以及川普中期選舉，聯準會財政貨幣政策進入放鬆周期，甚至干預聯準會貨幣政策獨立性。此外，白銀兼具工業屬性，額外受益需要於新能源需求爆發。白銀是所有金屬中導電性、導熱性最好的，且極難被替代，在太陽能電池板、新能源汽車、通訊裝置中都具有不可替代性。隨著全球新能源和AI快速發展，太陽能裝機量猛增，白銀不再是傳統的工業品和貴金屬，而是與高科技行業緊密相關的戰略性資源。2026年全球白銀供應缺口預計維持1億盎司以上，工業需求與金融屬性形成雙重驅動，放大其漲幅彈性。4、經濟學家任澤平提醒：AI不是風口，是海嘯剛從美國回來，我才明白馬斯克說的“超音速海嘯”是什麼意思。親歷CES和矽谷後，我只有一個感覺：震撼！一個新時代真的來了。1）CES變成AI展，機器人已“判若兩人”今年CES只有一個主題：AI。整個展會火爆到難以想像。機器人、自動駕駛展位，擠得人山人海。機器人的進步太快了。看到它們輕鬆地翻觔斗、打拳擊、端盤子，還能安靜地摺紙。去年還有人嘲笑機器人笨拙，今年所有人都開始擔心自己會不會被替代。馬斯克放出豪言，3年內Optimus機器人手術水平將超越全球頂尖醫生。在舊金山街頭到處都是Waymo的無人駕駛計程車，行駛流暢。AI是這個時代最大機會，可能遠超三十年前的IT網際網路。2）親駕FSD後背心發涼，馬斯克沒吹牛我試駕了特斯拉最新FSD。一個詞，絲滑。全程無需接管，紅綠燈、調頭、進出主路，系統處理的比老司機還穩。馬斯克堅持純視覺，靠的是海量資料和強大算力。我把體驗分享給國內的企業家。余承東認為，國內路況更複雜，加上雷射雷達方案會更安全。但一個共識是無人駕駛的大規模落地，比我們想像中快得多。馬斯克、余承東、何小鵬都認為可以直接跳到L4/L5等級。段永平甚至說開特斯拉回家睡著了兩次。2026年，或許就是那個轉折點。屆時汽車行業將徹底洗牌。3）算力的背後是能源，中美競賽的真正“命門”輝達的黃仁勳說，未來全球AI算力需求將增長一百倍。這意味著對GPU、電力、能源的需求是天文數字。AI競賽背後其實是能源戰爭。馬斯克直言缺晶片是去年的事，明年危機是電力。中國能源基建不可思議，正在把我們甩得連尾燈都看不見。算力下半場，電就是貨幣。這次在美國，拉斯維加斯到處都是TCL、聯想等中國企業的廣告。作為中國人確實感到驕傲。AI革命將拉大國與國之間的差距，而主角，毫無疑問是中美。馬斯克預測，廉價勞動力優勢將歸零，機器人和AI帶來物資極大豐富。未來學校將退化為社交場所，雞娃無意義，做題家沒有未來。背後是一個更深層次的問題。當年製造了核彈的奧本海默反思是否釋放了魔鬼。如今，AI在幾乎所有領域都開始超越人類。我在回國的飛機上陷入沉思，我們是否釋放了無法控制的魔鬼，還是創造了我們無法控制的神？5、未來十大趨勢，財富增長之道擁抱康波周期，不要成為老登。未來十大新趨勢：第一大趨勢：自動駕駛將成為解決城市交通擁堵、空氣污染和安全問題的終極方案自動駕駛將在未來1-2年爆發，大模型可統一駕駛標準，使千萬車輛達到甚至超過“老司機”水平，更安全，徹底解決城市擁堵問題，這是十兆級賽道。第二大趨勢：人形機器人大爆發第一階段接管工廠搬運、物流、質檢等危險重複勞動；第二階段進入家庭成為“家庭夥伴”，家務替代+情感陪伴；第三階段是矽基生命，AI大腦與機械身體完美融合，深度理解人類社會，人類與機器人協作。第三大趨勢：生命科學取得重大突破AI暴力破解創新藥研發，超越人類醫療專家，將在5-10年內攻克癌症、漸凍症等絕症，延長壽命到120歲，60歲是“銀髮青年”。第四大趨勢：AI超級應用大爆發AI助手將在未來1-2年大爆發，成為每個人的專屬秘書，覆蓋吃喝玩樂全場景助手服務，90%以上現有APP將被替代。第五大趨勢：AI中國力量將全面崛起中國在太陽能、新能源汽車、動力電池等領域均後發先至，1- N是中國力量的機會。依託強大供應鏈、14億人大市場，快速商業化落地，國產大模型、GPU及超級應用將快速突破，自主可控和國產替代帶來大機會。第六大趨勢：迎接“綠電+儲能”新型能源體系中國綠電（太陽能、風電）裝機量已超煤電，帶動儲能需求激增。固態電池因高能量密度、高續航里程和安全性成為主流，以銅、鋰為代表的新能源礦產資源需求爆發。第七大趨勢：大國博弈加劇，全球軍備競賽地緣政治動盪與大周期末期特徵下，現代戰爭形態向空天、資訊、智能化演進，軍工聚焦航空航天、通訊衛星及高端裝備，亂世黃金，亂世軍工。第八大趨勢：生物技術推動食品工業化革命未來人類物質生活將得到極大滿足，蛋白質、澱粉、水果、維生素將在工廠規模化生產，替代傳統農業種植，大幅減少耕地佔用與空氣污染，助力碳中和與生態修復。第九大趨勢：後樓市時代來臨，未來市場二八分化房地產長期看人口，20%人口流入核心區域的房價有望觸底甚至在中期創新高，80%人口流出地區的房價漫長陰跌。第十大趨勢：老齡化、少子化加速到來1962–1976年嬰兒潮群體正快速步入老齡，銀髮經濟、大健康產業為確定性大賽道；少子化推動寵物經濟、單身經濟、情緒經濟、性價比經濟崛起。今晚七點，我將和大家聊聊後市展望。歡迎點選下方連結預約。 (澤平宏觀)

近期，中國國家統計局公佈2025年全國房地產市場相關資料。2025年，全國房地產開發投資82788億元，比上年下降17.2%；2025年12月，全國70個大中城市中，新房價格環比上漲的城市有6個，同比上漲的城市有5個。2026年會不會是房價止跌回暖的轉折點？如果市場真的慢慢回暖，普通人該怎麼辦？是該繼續觀望，還是可以看看機會？未來的房子還會是好的資產嗎？居住會有那些新變化？本文中，高和資本合夥人蘇鑫（中歐EMBA 2003）結合個人在行業中的經驗與洞察，探討2026年房地產的底部確認、面向2030年行業模式的重構，以及資本運作的未來趨勢。01. 破局：2026，房地產的L形底部與價值回歸2026年，房地產能觸底嗎？這是目前所有人心頭最大的懸念。要回答這個問題，我們不能僅憑直覺，而需關注幾個核心先行指標的客觀變化。當下的市場，正在經歷一場殘酷但必要的出清。首先看租金回報的變化。長期以來，住宅收益主要靠資本增值（房價上漲），而忽視出租收益。但資料正在發生質的變化：目前30個重點城市住宅租金回報率中位數已達2.06%，超過55%的小區回報率逾2%。當租金回報率開始高於銀行存款利率時，資產的金融屬性便發生了逆轉，這將吸引長期投資者回流二手房市場。其次看價格下跌幅度與新開工的跌幅。二手房價格較最高點已回撤約39%，這一調整深度已超過許多國家房地產危機的平均水平，泡沫已被大幅擠壓。更具決定性的是供給端的收縮，新開工面積較巔峰期下降了74%，回落至2004年的水平。這種供給端的極度“休克”，正強制推動供求關係回歸平衡。針對2026年的具體走勢，我梳理了市場上的兩派主流觀點。“樂觀派”以丁祖昱、連平及中金公司為代表。他們認為2026年將正式確認行業底部。隨著庫存去化的走穩和“好房子”政策創造的新需求，市場將告別大幅下行，轉入“L型”的築底磨底期。中金更是指出，房地產對經濟的拖累將逐步減輕。“謹慎派”則以摩根士丹利（又稱“大摩”）、瑞銀為代表。大摩預測2026年新房價格仍有2%~3%的慣性下跌，核心城市的全面復甦可能要等到2027年下半年。瑞銀則擔憂人口結構和高庫存的長期壓制，認為銷售和投資仍有5%~10%的跌幅，復甦之路漫長。我的判斷是：2026年大機率是“底部確認”的一年。所謂底部，並非指價格反彈的V形拐點，而是指成交量的走穩和價格跌幅的縮小。對於資管行業而言，一個可預測的底部，比一個虛幻的繁榮更為重要。因為那才是資產價格回歸理性，“價值發現”的起點。02. 重構：面向2030，房地產新模式的三個維度如果說2026年是周期的底部，那麼面向2030年，我們面臨的將是行業底層邏輯的徹底重構。這也是“十五五”規劃開局之年的核心命題。曾經“高負債、高槓桿、高周轉”的三高模式已徹底終結，取而代之的，是以品質和營運為核心的“發展新模式”。這一模式的內涵，我認為可以概括為三個維度的轉變。第一，行業邏輯從“有沒有”轉向“好不好”。未來的市場驅動力不再是剛需的爆發，而是改善的釋放。丁祖昱提出，“好房子”是未來十年最確定的產業方向。夏磊將其具象化為“安全、舒適、綠色、智慧”。這種高標準的新產品，將與舊有的存量房形成巨大的“產品代際差”。連平的資料進一步支撐了這一觀點：雖然總人口紅利消退，但35~64歲的改善性群體基數在“十五五”期間將增加約3000萬人。這部分人群，將支撐起年均6億~8億平方米的住宅成交量。但這不再是雨露均霑，而是高度集中在一線及核心二線城市——這意味低能級城市將面臨長期的縮量挑戰。第二，房企角色從“開發建設”轉向“資產營運”。這是行業成熟的標誌。到2030年，適齡購房人群將減少約2100萬，二手房交易量將達到新房的1.5~2倍。存量時代正式確立。此時，開發商若還只盯著“拿地-賣房”的短周期，風險巨大。未來的機會在於“城市更新”，預計每年可帶動5000億~10000億元投資。誰能營運好存量資產，誰就掌握了未來的現金流。第三，制度路徑的“三位一體”協同。新模式的落地，離不開政策、融資與銷售制度的配套。政策端：首次明確將“優供給”作為核心，通過質價比激發需求。融資端：“白名單”制度常態化，利用REITs將沉澱的資產證券化，解決流動性難題。銷售端：試點並推廣“現房銷售”，倒逼房企控制開發周期，消除交付風險。總結而言，面向2030年，是完全不同的另一場比賽。房企必須從單純的“築屋者”進化為“城市營運商”，在存量時代成為優勝者。如果說資本配置解決了“錢從那裡來、流向那裡去”的問題，那麼城市更新則解決了“資產變成什麼樣”的問題。在存量時代，高品質的片區更新，早已超越了修修補補的物理層面。我認為，這場變革可以歸納為三次關鍵的“進化”。第一次進化：理念進化——從“園區思維”到“生態思維”曾經，我們將“園區”視為產業的容器。但為什麼Google放棄了金絲雀碼頭的摩天大樓，選擇了國王十字區的煤氣廠？因為金絲雀碼頭是上一代的產物：冰冷的精英飛地，單一的金融效率，夜晚的“死城”。而國王十字區保留了20處歷史遺蹟，用40%的公共空間編織了高密度的活力網路。Google的選擇告訴我們：科技精英需要的不再是一棟孤立的樓，而是一種有創意的工作生活方式。這種“知識發酵場”，讓碼農與藝術家能在同一個咖啡館偶遇。這啟示我們：必須摒棄只建空間的“園區思維”，轉向培育社區的“生態思維”。由政府做底盤，市場做應用，在公私合營中平衡公共利益與商業回報。第二次進化：產品力進化——從“交付空間”到“營運情緒”如果“生態”是土壤，那麼其上的“產品”也面臨審美疲勞。當千篇一律的精緻讓人麻木，我們靠什麼喚醒消費者？答案是：從“交付空間”進化為“營運情緒”。看看曼谷的伽利略綠洲，它刻意保留老牆與苔蘚，用極低的造價和慢營運，營造出強烈的鬆弛感。“不完美的真實感”戰勝了“精緻的虛假感”。再看曼谷EmSphere，它打破傳統商場定義，保留工業管線，引入夜間酒吧叢集，倒逼星巴克、宜家進行本土化改造。這兩個案例表明，未來的商業是“城市生活的放大器”。存量時代的精神核心，不是在大理石上拋光，而是在斑駁的牆面上，讓年輕人寫下自己的故事。03. 進化：存量時代的資本新玩法與生存法則前兩個問題主要涉及宏觀與住宅，作為資管從業者，我更多是學習與觀察。對涉及資本配置與資產管理的問題，我想重點分享“破局之道”。在“房住不炒”與“金融安全”的政策基調下，2026年後的不動產投資邏輯已發生根本性範式轉移：不動產的關鍵不再是“不動”，而在於“流動”。站在資本視角，未來的配置策略應遵循“底線思維”與“流速競爭”兩大原則。一 政策定調下的資本底線：以時間換空間《求是》刊文定調，化解房地產風險本質是維護金融安全。呼籲政策要一次性給足，不能採取添油戰術。這意味著，“十五五”期間的政策邏輯是“以時間換空間”。傳統的監管套利模式終結，資本必須轉向對“資產安全墊”與“經營現金流”的極致考量。只有在防範尾部風險的前提下，才能尋找結構性機會。二 資產配置的“啞鈴策略”：左手硬核，右手新基建在守住底線的基礎上，資本配置需採取更為精細的“啞鈴策略”：一頭抓傳統核心資產的抗跌性，一頭抓新賽道的成長性。防守側：錨定“硬核資產”在經濟下行及不定因素加劇的背景下，資產價格下行的風險加大，但分化會越來越明顯。國外市場研究已給出明確結論：“硬核資產”具有極強的抗跌性。何為硬核？以商業資產為例，就是一二線城市中片區市場的頭部，即片區內購物中心前兩名，和社區商業的第一名。這類資產只佔市場的10%~20%，是有穩定現金流的“核心資產”。對於公寓、寫字樓、物流等也可類比。抗跌預期：如果經濟下探幅度較大，即使核心資產的價格也會下跌，但我們相對樂觀地判斷，這類硬核資產的未來跌幅在5%~10%。這種韌性已在新冠疫情及經濟下行衝擊下得到初步檢驗，市場已經篩選出了那些真正具備穩定現金流表現的硬核資產。甄別標準：如何選擇？針對商業資產，我們關注“八大量化指標”（三個硬體指標+五個營運指標），旨在衡量租金的穩定性和增長性。其中，銷售坪效是核心中的核心，它是檢驗資產成色最真實的試金石。進攻側：佈局“科技+能源”錨定國家戰略，向具備高技術附加值與能源效率的資產轉移。AI算力驅動：資料中心（IDC）正在逐漸成為數字經濟時代的“核心資產”。能源變革驅動：在ESG框架下，綠色建築將獲得更低的融資成本與更高的退出估值。面向2030年，我們要果斷剝離對傳統平庸住宅的路徑依賴，將科技與綠色節本作為穿越周期的抓手。三 核心打法：打通“三大資產池”的融通之道這是大資管時代的核心競爭力。未來的贏家，必須具備將資產在以下三個池子中高效流轉的能力。源頭區（不良資產池）：沙裡淘金與風險定價這是未來5~10年最大的資產供給端。隨著債務化解深入，大量法律瑕疵但底子尚好的資產浮出水面。資本需扮演“清道伕”，通過司法拍賣、共益債等工具，以極低折扣獲取“礦藏”。這需要極強的法律重組與風險定價能力。中游區（增值及Pre-REITs資產池）：價值創造的孵化器這是連接非標與標準市場的關鍵。資本不僅提供資金，更需成為“資產醫生”。改空間：如將老廠房升級為AI中心；換內容：引入強營運提升租金坪效；調結構：通過Pre-REITs工具（如高和九州通案例），搭建合規架構。這裡不得不提一個行業痛點：估值邏輯的驚險一躍。源頭的不良資產往往背負著剛性債務成本（債權邏輯），而下游REITs市場只認租金回報率（股權邏輯）。這兩者之間往往存在巨大的“剪刀差”。資管人的核心價值，就是在中游通過極致的營運與資管，填平這個剪刀差。填不平，就是死局；填平了，就是超額收益。大海區（REITs資產池）：標準化的退出與循環**這是價值的最終兌現平台。只有產權清晰、現金流穩定的資產才能進入REITs市場，獲得流動性溢價。資本在此退出，回籠資金再次投入前端，形成“投資-管理-退出-再投資”的良性閉環。結論：誰能最快驅動資產在三個池子間流動，誰就能在面向2030年的行業變局中獲勝。第三次進化：資本論進化——從“持有資產”到“經營流動性”有了生態和內容，我們最終還要回到商業的本質。傳統的城市更新往往陷入“借錢買地、蓋樓收租”的靜態持有陷阱，一旦遭遇租金下行，便是一潭死水。這就呼應了我在第三部分提到的觀點：大資管的本質，是做河流的疏通者。城市更新的終局，要求我們必須具備跨市場的運作能力。我們不僅是空間的改造者，更是資產的證券化推手。從源頭的不良資產池淘金，在中游的增值池煉金，最終在下游的REITs池實現退出。只有打通了這個閉環，城市更新才能從“情懷的無底洞”變成“資本的蓄水池”。面向2030年，我們正在經歷中國房地產歷史上最深刻的一次蛻變。這次蛻變，不是簡單的周期輪迴，而是一次基因層面的進化：在宏觀上，我們從追求規模的狂飆突進，轉向追求品質的L形築底；在產品上，我們從“築屋”進化為“營城”，從交付物理空間進化為營運情緒價值；在資本上，我們從靜態的資產持有，進化為動態的流動性管理。我們既是這場變革的親歷者，也是推動者。願我們都能在存量時代的激流中，通過專業的資產管理能力，讓每一吋土地、每一棟建築，都能煥發出穿越周期的生命力。 (中歐國際工商學院)

今年開年，關於應該買房還是炒股，市場出現爭論，有觀點提出抄底房子，看空股市和黃金。我認為這個觀點是錯的，和而不同。我在十年前建立了房地產分析框架“長期看人口、中期看土地、短期看金融”，成為行業標準分析框架。在2015年預測“一線房價翻一倍”，2020年預測“房地產將出現歷史性大頂”。我在房地產領域的關鍵預測至今無一失手。這次房地產市場的調整，不是短周期調整，是長周期調整，這是問題的關鍵。對於一味看多房子的觀點，我問兩個問題就可以證偽。房地產長期看人口，2025年全國人口比上年減少339萬人，全年出生人口792萬人，創歷史新低。在老齡化、少子化、人口減少的背景下，房市怎麼重新回到過去？國家的戰略是引導資金流入資本市場，支援新基建、新質生產力的發展，打造中國經濟新引擎。國家會允許再爆炒房價嗎？現在提法是“促進止跌回穩”，不是讓大家重新去炒房。做投資這件事，我不相信勤奮，我只相信做對的事情，趨勢決定一切，選擇優於努力。最近很多同學跟我說，2021年聽我的建議賣了房子、買黃金，2024年買科技股，現在開心的不得了，我也為他高興。如果你聽了網上錯誤的觀點，過去一年多炒房，不僅可能虧掉首付，還錯過了黃金和股市的史詩級行情。這就是知識創造財富、趨勢決定一切的力量。對於房價何時上漲，大家還需要點耐心，未來隨著人口往都市圈流入，房市將呈二八分化，人口流入的核心區域將在未來兩三年觸底，但是人口流出地區將面臨漫長陰跌。何時可以買房，根據我的分析框架，未來會跟大家提醒。對於股市走勢，我在2024年9月市場悲觀時提出“信心牛，這輪牛市的本質邏輯是三大驅動力：宏觀放鬆周期，AI引領科技革命，流動性充裕資產荒，政策牛+科技牛+水牛。這一輪股市牛市的使命，就是引導資金流入股市，發展新質生產力，助力大國博弈。2026年將發生五件大事：全球大降息、AI超級應用大爆發、AI中國力量崛起、地緣動盪加大、樓市二八分化。看懂這五大趨勢，你就知道未來機會在那。這次從CES和矽谷回來，我感到AI不是風口，是海嘯，這是一輪新康波周期，人生發財靠康波。建議擁抱康波周期，不要做老登。慢牛，老登負責慢，小登負責牛。看清宏觀趨勢，抓住未來機會，我堅持長期主義和理性精神。希望我的觀點能幫到更多人，幫到別人是福報，和有福之人在一起才能有福。2026應該看多股市還是房市？28號晚七點，我將跟大家聊聊市場新趨勢。 (澤平宏觀展望)

2025年12月的房地產市場資料已經全部公佈，2026年1月的政策組合拳也已陸續落地，中國房地產市場的未來走向已然清晰。經歷四年多的深度調整後，在政策強力托底、市場自身出清與行業轉型的共同作用下，房地產正朝著規模更穩、結構更優、品質驅動的高品質發展階段邁進。國家統計局資料顯示，2025年12月，全國70個大中城市商品住宅銷售價格環比繼續下跌，但一線城市跌幅率先縮小，釋放出積極的走穩訊號。其中，一線城市新建商品住宅價格環比下降0.3%，降幅較上月縮小0.1個百分點；二手住宅價格環比下降0.9%，降幅縮小0.2個百分點。上海新房價格甚至環比上漲0.2%，成為一線城市中唯一實現環比上漲的城市。這些細微變化表明，作為全國樓市風向標的一線城市，其市場止跌回暖訊號正在增強。政策層面在2026年開年展現出前所未有的決心與力度。1月1日，《求是》雜誌發表特約評論員文章《改善和穩定房地產市場預期》，明確提出“政策要一次性給足，不能採取添油戰術”，為全年政策定下基調。文章強調要“儘可能縮短調整時間，熨平市場波動”，體現出高層穩定房地產市場的緊迫感與決心。緊隨其後，多項具體政策密集落地。2025年12月30日，個人銷售住房增值稅新政出台，將購買不足兩年住房的增值稅率由5%下調至3%。2026年1月1日起，存量住房公積金貸款利率自動下調0.25個百分點，首套房5年以上利率降至2.6%。1月中旬，三部門聯合公告，將換房退個稅政策延續至2027年底。這些政策組合拳一改以往“擠牙膏”式鬆綁模式，展現出全方位降低購房成本、啟動合理住房需求的明確導向。市場對政策轉向已有積極響應。2026年元旦假期，北京最佳化購房政策後，二手房市場熱度回升，部分房源帶看量顯著走高。深圳更是延續年末翹尾行情，元旦期間二手房簽約量同比大漲43%，看房量同比增長81%。上海二手房市場連續兩個月網簽量突破2.2萬套，顯示市場信心逐步修復。然而，市場的回暖並非普漲，而是呈現出明顯的“K型分化”。一線城市和核心二線城市的核心區域率先回暖，而多數普通二三線城市仍面臨調整壓力。2025年12月，二線城市新房價格環比下降0.4%，三線城市下降0.4%，跌幅均大於一線城市。這種分化也體現在產品類型上，改善型高品質項目表現強勁，而剛需產品和遠郊樓盤則相對平淡。房地產行業的發展邏輯正在發生根本性轉變。2025年，全國新建商品房銷售面積8.81億平方米，同比下降8.7%，總量已逐步接近“十五五”期間住房需求的合理中樞水平。隨著住房市場進入存量時代，二手房成交佔比不斷提升，在大中城市已達到65%左右。房企競爭從“規模競賽”轉向“品質競爭”，綠色建築、智慧社區成為新賣點，“好房子”建設成為行業新方向。展望2026年，房地產市場底部正在確認。專家預測，中性情形下，2026年全國新建商品房銷售面積同比降幅有望縮小至6.2%，市場將延續分化態勢。隨著政策持續發力、經濟基本面好轉與居民就業收入預期改善，購房需求將逐步修復。但整體而言，市場仍處於“去庫存”階段，供求關係修復仍需時間。房地產走向已沒有懸念：它正告別過去“高槓桿、高周轉”的粗放增長模式，轉向一條更具可持續性的高品質發展道路。這條路或許不會再現過去的暴漲奇蹟，但卻能更紮實地服務於人民的真實居住需求，更平穩地支撐國民經濟的健康發展。對於有真實需求的購房者而言，理性評估自身需求與承受能力，關注核心城市優質資產，讓房產回歸居住本質，將是應對新市場環境的明智選擇。 (樓市傑說)

2025年12月的房價資料再次印證了市場的寒意：全國70個大中城市商品住宅價格環比總體下降，同比降幅進一步擴大。一線城市新房價格環比下降0.3%，二手房價環比下降0.9%，其中北京二手房跌幅達1.3%，連續數月領跌全國。更值得關注的是，曾經抗跌的一線城市全面淪陷，上海成為唯一新房價格環比微漲0.2%的例外，而二三線城市房價跌幅持續擴大，市場呈現普跌態勢。與以往不同的是，此輪下跌並非短期波動，而是供求關係逆轉、政策效應遞減、居民預期轉變共同作用的必然結果。政策層面已全面發力試圖托底。2026年開年，中央至地方密集出台樓市支援政策：個人銷售住房增值稅率下調、換房個稅優惠延長至2027年底、多地最佳化限購併提高公積金貸款額度。部分城市商業貸款利率甚至進入“2時代”，創歷史新低。然而與以往立竿見影的效果不同，此次政策效力明顯減弱。儘管1月前兩周市場諮詢量環比增長8.6%，但實際成交轉化率仍低，購房者觀望情緒濃厚。這反映出市場對政策的敏感度降低，房價預期已發生根本性轉變。下跌背後的結構性因素不容忽視。截至2025年末，全國二手房掛牌量突破920萬套，部分三四線城市去化周期超過20個月，供需失衡成為價格下行的核心推力。同時，房企資金鏈持續承壓，2025年房地產開發投資同比下降17.2%，行業整體進入“以價換量”的生存模式。更深遠的影響來自人口結構與住房需求的轉變：2024年全國人口減少139萬，結婚登記數創45年新低，疊加收入預期不穩，住房需求總量見頂回落。這些因素共同決定了房價調整的長期性。市場分化特徵愈發清晰。一線城市核心區高端項目憑藉稀缺性仍保持韌性，如上海144平方米以上大戶型價格同比上漲4.8%，深圳高端項目出現“日光碟”；但非核心區普通住宅價格持續陰跌，北京遠郊部分小區房價跌至8000多元/平方米。這種“核心資產抗跌、普通資產承壓”的格局，說明房子正從普惠式增值資產轉變為分化型居住資產。未來市場的競爭焦點將從地段溢價轉向產品力比拚，綠色、智能、適老化的“好房子”才具備抗跌能力。展望2026年，房價仍將面臨下行壓力，但結構性的走穩跡像已隱約可見。政策工具箱仍有空間，如進一步最佳化限購、推進城市更新貨幣化安置等；市場自身也正在出清，二手房掛牌量增速放緩，部分購房者開始關注調整後的性價比機會。當房子徹底回歸居住屬性，當價格泡沫充分擠壓，房地產市場才能真正走向健康發展的新階段。這場調整雖伴隨陣痛，卻是行業從狂熱走向理性的必經之路。 (樓市傑說)

前兩天，上海網上房地產官網公佈的新一批過會樓盤名單顯示，浦東後灘的澐啟濱江三期均價達到15.88萬/㎡，較上一批次上漲19187元/㎡，漲幅高達13.7%。而這個項目在2025年11月首開時均價為13.67萬/㎡，短短數月間，該項目單價累計漲幅已超過2.2萬元。01. 上海頂豪價格躍升！澐啟濱江此次價格躍升並非個案。2025年12月，上海已有多個高端項目取證價格突破新高。徐匯濱江的安瀾上海備案均價達17.88萬元/㎡，黃浦老西門類股的綠城·黃浦ONE二期也達到17.2萬元/㎡。高端樓盤價格與普通住宅的差距逐漸拉大。值得注意的是，這些高端項目並未因高單價而遇冷，反而受到市場追捧。澐啟濱江首開推出的122套房源迅速售罄，認購率高達225%。該項目二批次繼續推出225套房源，過會均價13.96萬/㎡，依然保持了較高的市場熱度。高端市場熱度與項目自身品質及稀缺區位直接相關。澐啟濱江作為華潤置地在“好房子”新規發佈後推出的首個項目，在產品設計上體現了上海新一代住宅標準。02. 上海新房格局即將重塑2025年9月上海發佈的《關於進一步促進本市住宅品質提升的規劃資源若干意見》（即“好房子”新規），正在重構上海新房市場格局。該新規允許局部提高建築限高，鼓勵外立面採用干掛石材、金屬、陶板等高品質材料，並明確了陽檯面積計算規則。這些政策推動房企在產品設計上做出創新，也改變了購房者對優質項目的評判標準。以楊浦濱江類股為例，保利譽濱江和中海雲邸玖章兩大項目區位相當、價格趨同，但由於保利譽濱江是“好房子”新規出台後打造的產品，相比更具市場吸引力。與此同時，土地供應結構變化也為市場分化埋下伏筆。2024、2025年上海住宅土地供應總量出現大幅下滑，2025年同比下滑31.2%。供應結構上，安置房及租賃住房用地佔比下調，商品住宅用地成為供給主力。加上外環內地塊土地供給成交比重提升，帶動土地價格出現明顯增長。寫在最後：資料顯示，上海新房市場供需正逐步向優質區位、好產品領域發力，這也帶動了新房價格的持續走高。2025年1-11月，上海商品住宅價格指數已連續84個月保持同比正增長。業內專家預測，2026年上海房地產市場將是“穩定之年”與“分化之年”。在“穩字當頭”的政策基調與溫和的金融扶持下，市場恐慌性下跌階段已經結束，但普漲模式已不復存在。對此，你怎麼看？ (上海樓市情報)

自2025年起，房地產市場步入了一個政策密集出台的新階段。從二十屆四中全會明確提出“推動房地產市場實現高品質發展”的戰略導向，到一線城市全面廢止普通住宅與非普通住宅的劃分標準，再到將“優質住房”建設融入城市更新機制之中，中央層面的系列戰略部署正深刻重塑著房地產市場的整體格局。在此輪行業深度轉型的浪潮中，核心城市群內的重點城市以及人口持續淨流入的二線城市，憑藉政策紅利與自身資源優勢，正脫穎而出成為最大受益者，其市場表現及未來發展潛力，無疑值得各界高度關注。一、政策聚焦：中央確立房地產發展三大新路徑此次政策調整，並非旨在短期內刺激市場，而是著眼於房地產行業的長遠健康發展，進行系統性重構。目前，三大核心發展路徑已明確並付諸實施：其一，需求側放鬆管制與精準扶持並舉。中央明確指示，需清理住房消費領域的不合理限制性措施。當前，北京、上海等一線城市的外圍區域已放寬限購政策，廣州及多數二三線城市則全面解除了限購。同時，首付比例與房貸利率的限制也逐步取消。尤為引人注目的是，四大一線城市均廢止了與普通住宅、非普通住宅標準掛鉤的稅收政策，對140平方米以下的二套住房，契稅稅率降至1%，最高可為購房者節省2%的交易成本，此舉極大地激發了改善型住房需求。這種“全面鬆綁+精準優惠”的政策組合，有效疏通了市場交易的瓶頸。其二，供給側轉向“高品質+多元化”發展。政策導向不再單純追求增量擴張，而是聚焦於“優質住房”的建設，要求住宅層高不得低於3米，並強化隔音、防水及抗震等標準。同時，推進老舊小區改造與城中村更新工作，以實現新房品質提升與存量住房最佳化的雙重目標。在保障體系建構方面，“市場+保障”的雙軌制模式得到進一步完善，保障性住房從“規模擴張”轉向“品質提升”，重點解決新市民及低收入群體的住房難題，形成與商品住房相輔相成的格局。其三，風險化解與制度創新同步推進。中央政府高度重視房地產領域風險的化解工作，通過積極推動現房銷售制度的落地實施以及嚴格規範房地產開發企業的融資行為等舉措，全力防範系統性風險的發生。當前，全國範圍內已有超過20個城市開展了預售制度的改革試點工作，逐步向“現房銷售”模式轉變，旨在從根本上消除購房者對於購房過程中可能遭遇陷阱的擔憂，進而重建並增強市場信心。二、優勝者特徵剖析一：核心城市群中的重點城市——政策紅利與存量資產價值的雙重贏家以京津冀、長三角、粵港澳大灣區等核心城市群中的重點城市為代表，這些地區正同時享受著政策與市場的雙重利多，穩固地扮演著房地產市場“穩定器”的角色：從市場實際表現來看，這些城市的二手房市場已率先展現出回暖跡象。以上海為例，11月份其核心區域二手房日均成交量達到754套，環比增長了10%；深圳在11月前17日的新房日均網簽量更是高達276套，創下了自2006年以來的同期最高紀錄；廣州10月份一手住宅的網簽量環比實現了翻倍增長，而11月份的到訪量與認購量也持續保持在高位水平。這一系列熱度的背後，是政策紅利與城市核心價值的深度融合與相互促進。這些城市的核心優勢主要體現在以下三個方面：一是資源高度集聚效應顯著，核心城市群中的重點城市在教育、醫療、商業等配套設施方面已相當成熟，核心區域的次新房因此成為了稀缺資源。以上海陸家嘴、深圳南山等區域為例，其二手房憑藉“即買即住、地理位置優越”的獨特屬性，吸引了大量有改善性住房需求的消費者，成交佔比超過了45%；二是政策支援力度空前，作為政策落地的“先鋒隊”，這些城市不僅享受到了稅收、限購等普遍性的優惠政策，還在城市更新、產城融合等方面獲得了重點扶持。例如，北京、上海的城市更新項目已被納入“好房子”建設的考核體系，進一步提升了存量住房的價值；三是需求基礎堅實穩固，核心城市群的產業集聚能力持續吸引著高端人才的流入，為市場帶來了穩定的改善性需求與剛性需求，為市場價格的穩定提供了有力支撐。值得關注的是，這類城市的市場分化現象也日益凸顯，核心區域與遠郊區域呈現出截然不同的市場態勢，可謂“冰火兩重天”。以北京為例……在上海等城市的外圍區域，新建樓盤的佔比已然超過60%。然而，受限於配套設施的不完善以及通勤時間的冗長，這些區域的樓盤去化周期依舊維持在20個月以上。相較之下，核心區域的二手房市場則憑藉其性價比優勢，持續保持著熱銷態勢。這種“核心區域強、外圍區域弱”的市場格局，正促使資源不斷向優質區域匯聚，進而進一步穩固了其市場領先地位。三、贏家特徵剖析之二：人口呈淨流入態勢的二線城市——增量需求與政策扶持的雙重助力杭州、成都、青島、重慶等人口持續淨流入的二線城市，憑藉其強大的人口吸引力與靈活的政策調整策略，已然成為房地產市場中的“增長引擎”。其崛起背後的邏輯清晰且有力：首要因素在於人口紅利為市場需求奠定了堅實基礎。這些城市依託產業結構的升級與就業機會的增多，持續吸引著外來人口的湧入。據統計，在2025年的前10個月裡，杭州、成都等城市的常住人口增量均突破了10萬人大關。新市民的剛性住房需求與改善型住房需求相互疊加，為市場提供了穩定的需求支撐。資料顯示，青島、成都等地的改善型二手房成交佔比已超過45%，其中“賣舊買舊”的交易模式逐漸成為主流。此外，隨著公積金政策的最佳化，購房者得以提取公積金來支付二手房的首付，這進一步降低了購房門檻。其次，政策的靈活調整為市場注入了新的活力。與一線城市相比，這些二線城市在政策調整上顯得更為靈活多變。它們不僅積極落實中央層面的稅收、限購等優惠政策，還結合地方實際，推出了購房補貼、“以舊換新”等具有地方特色的政策措施。例如，青島為剛需購房者提供了最高可達5萬元的購房補貼；成都則最佳化了“認房不認貸”的規則，大幅降低了換房成本。這些政策措施的實施，直接推動了市場成交量的增長。據統計，在2025年的前10個月裡，重慶、杭州等城市的二手房交易網簽面積同比增長均超過了10%，成為穩定市場的重要力量。最後，城市更新與品質提升的協同作用也為市場發展提供了有力支撐。這些城市正處於城鎮化內涵式發展的關鍵階段，城市更新力度不斷加大，老舊小區改造與新城區建設同步推進。這一舉措不僅有效盤活了存量住房資源，還通過實施“好房子”標準，提升了新房的品質水平。以成都為例，該市將智慧社區等現代元素融入城市建設之中……杭州將綠色建築納入新建住宅的強制性要求範疇，在核心區域的土地供應中明確設定了“品質考核指標”。這些舉措不僅順應了國家政策導向，也精準對接了購房者對於居住品質的更高追求，從而建構了一個“政策扶持—品質升級—需求釋放”的良性互動循環。四、雙贏邏輯：政策契合度與城市發展潛力的深度融合兩類城市的迅速崛起，絕非偶然現象，而是政策導向與城市內在發展動力精準對接、相互促進的必然結果。從政策制定的角度審視，中央政府的調控策略已由“一刀切”的統一模式轉變為“因城施策”的靈活機制。核心城市群中的重點城市因此獲得了更多制度創新的試驗空間，而人口持續淨流入的二線城市則被賦予了更大的政策調整自主權。這種差異化的政策扶持，無疑為這些優勢城市的發展注入了強勁動力。再從城市自身條件分析，這兩類城市均具備三大核心優勢：其一，人口吸引力強勁，無論是核心城市群對高端人才的匯聚效應，還是二線城市對外來人口的吸納能力，穩定的人口增長均為房地產市場提供了堅實支撐；其二，產業支撐力穩固，產業升級帶來的就業機會增多與居民收入水平提升，直接決定了住房需求的支付能力，這是它們與人口流出型城市形成鮮明對比的關鍵所在；其三，配套設施完善，教育、醫療、交通等公共服務的全面升級，不僅提升了住房的綜合價值，更形成了“居住+生活”的雙重吸引力，這是遠郊項目與人口流出型城市難以企及的核心競爭力。五、市場前瞻：分化趨勢加劇，優勢城市將持續領跑隨著政策效應的逐步顯現，房地產市場“強者愈強”的分化格局將進一步深化。核心城市群中的重點城市與人口淨流入的二線城市，其優勢地位將從以下三個層面持續鞏固並擴大：在政策維度，中央政府將繼續大力支援核心城市群的一體化發展處理程序以及人口淨流入城市的城鎮化建設步伐，城市更新、產城融合等政策資源將進一步向這些城市傾斜；在市場層面，二手房市場的交易活躍度將持續提升，核心城市群重點城市的存量住房流轉效率將進一步加快，而人口淨流入的二線城市則將持續釋放新增住房需求。在市場格局層面，有兩類城市的市場活躍程度將顯著超越其他地區。從行業發展趨勢來看，房地產企業將會進一步聚焦於這兩類城市，資源向其傾斜將促使產品競爭力與服務水準得到提升，進而建構起“城市 - 市場 - 企業”三者之間良性互動的正向循環體系。就購房群體而言，核心城市群中重點城市的核心區域所售賣的次新房，以及人口呈淨流入態勢的二線城市中的高品質新建住房，依舊是具備高性價比的優質選項。從行業發展的宏觀視角分析，這兩類城市在發展處理程序中所積累的實踐經驗，能夠為房地產行業實現高品質發展提供具備可操作性與可推廣性的借鑑模式，有力推動整個行業從單純追求“規模擴張”的粗放式發展模式，徹底轉變為注重“品質提升”的精細化發展模式。展望未來，房地產市場的競爭格局將發生深刻變革，不再是各個城市之間全方位、無差別的“全面對決”，而是優勢城市在特定領域開展深度挖掘、精細化營運的“精耕細作”。而這兩類城市，已然站在了房地產行業全新發展階段的起點之上，蓄勢待發。 (房地產那些事兒)

2026年開年，中國房地產市場在政策寬鬆與市場分化的矛盾中拉開序幕。央行工作會議明確“靈活高效運用降准降息工具”，業界預計年內或實施兩次降息；然而，與政策暖風形成鮮明對比的是，房價下跌趨勢仍未扭轉。2025年12月資料顯示，百城新房價格環比微漲0.28%，二手房價格卻環比下跌0.97%，同比跌幅擴大至8.36%。這種“政策熱、市場冷”的格局，折射出樓市復甦的複雜性與長期性。2026年央行工作會議提出“促進社會綜合融資成本低位運行”，並首次將“物價合理回升”納入政策目標。東方金誠、中信證券等機構預測，年內可能降息2次、幅度20-30個基點，其中5年期以上LPR有望單獨下調，直接減輕房貸壓力。與此同時，結構性貨幣政策工具加碼：專項再貸款額度擴容、利率下調，重點支援綠色產業、科技創新及中小微企業，試圖通過“精準滴灌”啟動經濟活力。地方層面，政策組合拳持續落地。北京最佳化非京籍家庭購房門檻，上海、深圳推進城中村改造貨幣化安置；增值稅新政將個人銷售不足2年住房的稅率從5%降至3%，滿2年住房維持免徵。這些措施旨在降低交易成本、加速庫存去化，但政策效果尚未傳導至價格端。儘管政策寬鬆，市場仍陷“新房弱復甦、二手房深跌”的分化困境。2025年12月，一線城市高端改善項目支撐新房價格微漲（如上海144平方米以上戶型同比漲6.7%），但二手房掛牌量激增導致“以價換量”成為主流，北京、廣州等地二手房價格同比跌幅超7%。2026年元旦期間，深圳二手房簽約量同比上漲43%，北京新房網簽量環比增長44.6%，但成交熱度集中於核心區優質資產，三四線城市去化周期仍超30個月。房企端同樣冰火兩重天。保利、中海等頭部企業憑藉核心城市土儲實現銷售額逆勢增長，而部分出險房企雖完成債務重組（如融創化債96億美元），但整體開發投資同比下降15.9%，行業流動性壓力未解。房價持續下跌的根源在於供需失衡。截至2025年11月，全國商品房待售面積達7.8億平方米，三四線城市庫存高企；同時，人口結構變化（如北上廣深常住人口負增長）削弱長期需求潛力。政策工具可短期托底，卻難逆轉基本面：居民收入預期低迷、儲蓄率攀升至38%，購房決策更趨理性，投機性需求基本退場。此外，房地產行業轉型陣痛持續。政策推動“好房子”建設，北京、上海強制提升住宅層高與配套標準，綠城、龍湖等企業轉向綠色、適老化產品創新；但行業競爭邏輯已從規模擴張轉向品質比拚，部分高槓桿房企面臨出清。2026年樓市將延續“核心城市走穩、非核心城市承壓”的分化態勢。政策層面，一線城市限購有望進一步最佳化，城中村改造、房貸貼息等工具待發力；但市場反彈空間受制於居民收入修復進度與庫存壓力。對購房者而言，房子價值錨點已從金融屬性轉向居住品質。核心城市地鐵沿線、低密度改善型資產仍具韌性，但遠郊非優質房源可能長期陰跌。正如業內專家所言，未來房地產的競爭焦點是產品力與服務力，而非槓桿與增速。降息政策為市場注入流動性，但難以單方面扭轉房價跌勢。當政策從刺激投機轉向保障居住，當購房者從追逐漲幅回歸理性需求，樓市才能真正告別大起大落，走向基於基本面的健康平衡。 (樓市傑說)