2025年12月的房地產市場資料已經全部公佈，2026年1月的政策組合拳也已陸續落地，中國房地產市場的未來走向已然清晰。經歷四年多的深度調整後，在政策強力托底、市場自身出清與行業轉型的共同作用下，房地產正朝著規模更穩、結構更優、品質驅動的高品質發展階段邁進。國家統計局資料顯示，2025年12月，全國70個大中城市商品住宅銷售價格環比繼續下跌，但一線城市跌幅率先縮小，釋放出積極的走穩訊號。其中，一線城市新建商品住宅價格環比下降0.3%，降幅較上月縮小0.1個百分點；二手住宅價格環比下降0.9%，降幅縮小0.2個百分點。上海新房價格甚至環比上漲0.2%，成為一線城市中唯一實現環比上漲的城市。這些細微變化表明，作為全國樓市風向標的一線城市，其市場止跌回暖訊號正在增強。政策層面在2026年開年展現出前所未有的決心與力度。1月1日，《求是》雜誌發表特約評論員文章《改善和穩定房地產市場預期》，明確提出“政策要一次性給足，不能採取添油戰術”，為全年政策定下基調。文章強調要“儘可能縮短調整時間，熨平市場波動”，體現出高層穩定房地產市場的緊迫感與決心。緊隨其後，多項具體政策密集落地。2025年12月30日，個人銷售住房增值稅新政出台，將購買不足兩年住房的增值稅率由5%下調至3%。2026年1月1日起，存量住房公積金貸款利率自動下調0.25個百分點，首套房5年以上利率降至2.6%。1月中旬，三部門聯合公告，將換房退個稅政策延續至2027年底。這些政策組合拳一改以往“擠牙膏”式鬆綁模式，展現出全方位降低購房成本、啟動合理住房需求的明確導向。市場對政策轉向已有積極響應。2026年元旦假期，北京最佳化購房政策後，二手房市場熱度回升，部分房源帶看量顯著走高。深圳更是延續年末翹尾行情，元旦期間二手房簽約量同比大漲43%，看房量同比增長81%。上海二手房市場連續兩個月網簽量突破2.2萬套，顯示市場信心逐步修復。然而，市場的回暖並非普漲，而是呈現出明顯的“K型分化”。一線城市和核心二線城市的核心區域率先回暖，而多數普通二三線城市仍面臨調整壓力。2025年12月，二線城市新房價格環比下降0.4%，三線城市下降0.4%，跌幅均大於一線城市。這種分化也體現在產品類型上，改善型高品質項目表現強勁，而剛需產品和遠郊樓盤則相對平淡。房地產行業的發展邏輯正在發生根本性轉變。2025年，全國新建商品房銷售面積8.81億平方米，同比下降8.7%，總量已逐步接近“十五五”期間住房需求的合理中樞水平。隨著住房市場進入存量時代，二手房成交佔比不斷提升，在大中城市已達到65%左右。房企競爭從“規模競賽”轉向“品質競爭”，綠色建築、智慧社區成為新賣點，“好房子”建設成為行業新方向。展望2026年，房地產市場底部正在確認。專家預測，中性情形下，2026年全國新建商品房銷售面積同比降幅有望縮小至6.2%，市場將延續分化態勢。隨著政策持續發力、經濟基本面好轉與居民就業收入預期改善，購房需求將逐步修復。但整體而言，市場仍處於“去庫存”階段，供求關係修復仍需時間。房地產走向已沒有懸念：它正告別過去“高槓桿、高周轉”的粗放增長模式，轉向一條更具可持續性的高品質發展道路。這條路或許不會再現過去的暴漲奇蹟，但卻能更紮實地服務於人民的真實居住需求，更平穩地支撐國民經濟的健康發展。對於有真實需求的購房者而言，理性評估自身需求與承受能力，關注核心城市優質資產，讓房產回歸居住本質，將是應對新市場環境的明智選擇。 (樓市傑說)

2025年12月的房價資料再次印證了市場的寒意：全國70個大中城市商品住宅價格環比總體下降，同比降幅進一步擴大。一線城市新房價格環比下降0.3%，二手房價環比下降0.9%，其中北京二手房跌幅達1.3%，連續數月領跌全國。更值得關注的是，曾經抗跌的一線城市全面淪陷，上海成為唯一新房價格環比微漲0.2%的例外，而二三線城市房價跌幅持續擴大，市場呈現普跌態勢。與以往不同的是，此輪下跌並非短期波動，而是供求關係逆轉、政策效應遞減、居民預期轉變共同作用的必然結果。政策層面已全面發力試圖托底。2026年開年，中央至地方密集出台樓市支援政策：個人銷售住房增值稅率下調、換房個稅優惠延長至2027年底、多地最佳化限購併提高公積金貸款額度。部分城市商業貸款利率甚至進入“2時代”，創歷史新低。然而與以往立竿見影的效果不同，此次政策效力明顯減弱。儘管1月前兩周市場諮詢量環比增長8.6%，但實際成交轉化率仍低，購房者觀望情緒濃厚。這反映出市場對政策的敏感度降低，房價預期已發生根本性轉變。下跌背後的結構性因素不容忽視。截至2025年末，全國二手房掛牌量突破920萬套，部分三四線城市去化周期超過20個月，供需失衡成為價格下行的核心推力。同時，房企資金鏈持續承壓，2025年房地產開發投資同比下降17.2%，行業整體進入“以價換量”的生存模式。更深遠的影響來自人口結構與住房需求的轉變：2024年全國人口減少139萬，結婚登記數創45年新低，疊加收入預期不穩，住房需求總量見頂回落。這些因素共同決定了房價調整的長期性。市場分化特徵愈發清晰。一線城市核心區高端項目憑藉稀缺性仍保持韌性，如上海144平方米以上大戶型價格同比上漲4.8%，深圳高端項目出現“日光碟”；但非核心區普通住宅價格持續陰跌，北京遠郊部分小區房價跌至8000多元/平方米。這種“核心資產抗跌、普通資產承壓”的格局，說明房子正從普惠式增值資產轉變為分化型居住資產。未來市場的競爭焦點將從地段溢價轉向產品力比拚，綠色、智能、適老化的“好房子”才具備抗跌能力。展望2026年，房價仍將面臨下行壓力，但結構性的走穩跡像已隱約可見。政策工具箱仍有空間，如進一步最佳化限購、推進城市更新貨幣化安置等；市場自身也正在出清，二手房掛牌量增速放緩，部分購房者開始關注調整後的性價比機會。當房子徹底回歸居住屬性，當價格泡沫充分擠壓，房地產市場才能真正走向健康發展的新階段。這場調整雖伴隨陣痛，卻是行業從狂熱走向理性的必經之路。 (樓市傑說)

前兩天，上海網上房地產官網公佈的新一批過會樓盤名單顯示，浦東後灘的澐啟濱江三期均價達到15.88萬/㎡，較上一批次上漲19187元/㎡，漲幅高達13.7%。而這個項目在2025年11月首開時均價為13.67萬/㎡，短短數月間，該項目單價累計漲幅已超過2.2萬元。01. 上海頂豪價格躍升！澐啟濱江此次價格躍升並非個案。2025年12月，上海已有多個高端項目取證價格突破新高。徐匯濱江的安瀾上海備案均價達17.88萬元/㎡，黃浦老西門類股的綠城·黃浦ONE二期也達到17.2萬元/㎡。高端樓盤價格與普通住宅的差距逐漸拉大。值得注意的是，這些高端項目並未因高單價而遇冷，反而受到市場追捧。澐啟濱江首開推出的122套房源迅速售罄，認購率高達225%。該項目二批次繼續推出225套房源，過會均價13.96萬/㎡，依然保持了較高的市場熱度。高端市場熱度與項目自身品質及稀缺區位直接相關。澐啟濱江作為華潤置地在“好房子”新規發佈後推出的首個項目，在產品設計上體現了上海新一代住宅標準。02. 上海新房格局即將重塑2025年9月上海發佈的《關於進一步促進本市住宅品質提升的規劃資源若干意見》（即“好房子”新規），正在重構上海新房市場格局。該新規允許局部提高建築限高，鼓勵外立面採用干掛石材、金屬、陶板等高品質材料，並明確了陽檯面積計算規則。這些政策推動房企在產品設計上做出創新，也改變了購房者對優質項目的評判標準。以楊浦濱江類股為例，保利譽濱江和中海雲邸玖章兩大項目區位相當、價格趨同，但由於保利譽濱江是“好房子”新規出台後打造的產品，相比更具市場吸引力。與此同時，土地供應結構變化也為市場分化埋下伏筆。2024、2025年上海住宅土地供應總量出現大幅下滑，2025年同比下滑31.2%。供應結構上，安置房及租賃住房用地佔比下調，商品住宅用地成為供給主力。加上外環內地塊土地供給成交比重提升，帶動土地價格出現明顯增長。寫在最後：資料顯示，上海新房市場供需正逐步向優質區位、好產品領域發力，這也帶動了新房價格的持續走高。2025年1-11月，上海商品住宅價格指數已連續84個月保持同比正增長。業內專家預測，2026年上海房地產市場將是“穩定之年”與“分化之年”。在“穩字當頭”的政策基調與溫和的金融扶持下，市場恐慌性下跌階段已經結束，但普漲模式已不復存在。對此，你怎麼看？ (上海樓市情報)

自2025年起，房地產市場步入了一個政策密集出台的新階段。從二十屆四中全會明確提出“推動房地產市場實現高品質發展”的戰略導向，到一線城市全面廢止普通住宅與非普通住宅的劃分標準，再到將“優質住房”建設融入城市更新機制之中，中央層面的系列戰略部署正深刻重塑著房地產市場的整體格局。在此輪行業深度轉型的浪潮中，核心城市群內的重點城市以及人口持續淨流入的二線城市，憑藉政策紅利與自身資源優勢，正脫穎而出成為最大受益者，其市場表現及未來發展潛力，無疑值得各界高度關注。一、政策聚焦：中央確立房地產發展三大新路徑此次政策調整，並非旨在短期內刺激市場，而是著眼於房地產行業的長遠健康發展，進行系統性重構。目前，三大核心發展路徑已明確並付諸實施：其一，需求側放鬆管制與精準扶持並舉。中央明確指示，需清理住房消費領域的不合理限制性措施。當前，北京、上海等一線城市的外圍區域已放寬限購政策，廣州及多數二三線城市則全面解除了限購。同時，首付比例與房貸利率的限制也逐步取消。尤為引人注目的是，四大一線城市均廢止了與普通住宅、非普通住宅標準掛鉤的稅收政策，對140平方米以下的二套住房，契稅稅率降至1%，最高可為購房者節省2%的交易成本，此舉極大地激發了改善型住房需求。這種“全面鬆綁+精準優惠”的政策組合，有效疏通了市場交易的瓶頸。其二，供給側轉向“高品質+多元化”發展。政策導向不再單純追求增量擴張，而是聚焦於“優質住房”的建設，要求住宅層高不得低於3米，並強化隔音、防水及抗震等標準。同時，推進老舊小區改造與城中村更新工作，以實現新房品質提升與存量住房最佳化的雙重目標。在保障體系建構方面，“市場+保障”的雙軌制模式得到進一步完善，保障性住房從“規模擴張”轉向“品質提升”，重點解決新市民及低收入群體的住房難題，形成與商品住房相輔相成的格局。其三，風險化解與制度創新同步推進。中央政府高度重視房地產領域風險的化解工作，通過積極推動現房銷售制度的落地實施以及嚴格規範房地產開發企業的融資行為等舉措，全力防範系統性風險的發生。當前，全國範圍內已有超過20個城市開展了預售制度的改革試點工作，逐步向“現房銷售”模式轉變，旨在從根本上消除購房者對於購房過程中可能遭遇陷阱的擔憂，進而重建並增強市場信心。二、優勝者特徵剖析一：核心城市群中的重點城市——政策紅利與存量資產價值的雙重贏家以京津冀、長三角、粵港澳大灣區等核心城市群中的重點城市為代表，這些地區正同時享受著政策與市場的雙重利多，穩固地扮演著房地產市場“穩定器”的角色：從市場實際表現來看，這些城市的二手房市場已率先展現出回暖跡象。以上海為例，11月份其核心區域二手房日均成交量達到754套，環比增長了10%；深圳在11月前17日的新房日均網簽量更是高達276套，創下了自2006年以來的同期最高紀錄；廣州10月份一手住宅的網簽量環比實現了翻倍增長，而11月份的到訪量與認購量也持續保持在高位水平。這一系列熱度的背後，是政策紅利與城市核心價值的深度融合與相互促進。這些城市的核心優勢主要體現在以下三個方面：一是資源高度集聚效應顯著，核心城市群中的重點城市在教育、醫療、商業等配套設施方面已相當成熟，核心區域的次新房因此成為了稀缺資源。以上海陸家嘴、深圳南山等區域為例，其二手房憑藉“即買即住、地理位置優越”的獨特屬性，吸引了大量有改善性住房需求的消費者，成交佔比超過了45%；二是政策支援力度空前，作為政策落地的“先鋒隊”，這些城市不僅享受到了稅收、限購等普遍性的優惠政策，還在城市更新、產城融合等方面獲得了重點扶持。例如，北京、上海的城市更新項目已被納入“好房子”建設的考核體系，進一步提升了存量住房的價值；三是需求基礎堅實穩固，核心城市群的產業集聚能力持續吸引著高端人才的流入，為市場帶來了穩定的改善性需求與剛性需求，為市場價格的穩定提供了有力支撐。值得關注的是，這類城市的市場分化現象也日益凸顯，核心區域與遠郊區域呈現出截然不同的市場態勢，可謂“冰火兩重天”。以北京為例……在上海等城市的外圍區域，新建樓盤的佔比已然超過60%。然而，受限於配套設施的不完善以及通勤時間的冗長，這些區域的樓盤去化周期依舊維持在20個月以上。相較之下，核心區域的二手房市場則憑藉其性價比優勢，持續保持著熱銷態勢。這種“核心區域強、外圍區域弱”的市場格局，正促使資源不斷向優質區域匯聚，進而進一步穩固了其市場領先地位。三、贏家特徵剖析之二：人口呈淨流入態勢的二線城市——增量需求與政策扶持的雙重助力杭州、成都、青島、重慶等人口持續淨流入的二線城市，憑藉其強大的人口吸引力與靈活的政策調整策略，已然成為房地產市場中的“增長引擎”。其崛起背後的邏輯清晰且有力：首要因素在於人口紅利為市場需求奠定了堅實基礎。這些城市依託產業結構的升級與就業機會的增多，持續吸引著外來人口的湧入。據統計，在2025年的前10個月裡，杭州、成都等城市的常住人口增量均突破了10萬人大關。新市民的剛性住房需求與改善型住房需求相互疊加，為市場提供了穩定的需求支撐。資料顯示，青島、成都等地的改善型二手房成交佔比已超過45%，其中“賣舊買舊”的交易模式逐漸成為主流。此外，隨著公積金政策的最佳化，購房者得以提取公積金來支付二手房的首付，這進一步降低了購房門檻。其次，政策的靈活調整為市場注入了新的活力。與一線城市相比，這些二線城市在政策調整上顯得更為靈活多變。它們不僅積極落實中央層面的稅收、限購等優惠政策，還結合地方實際，推出了購房補貼、“以舊換新”等具有地方特色的政策措施。例如，青島為剛需購房者提供了最高可達5萬元的購房補貼；成都則最佳化了“認房不認貸”的規則，大幅降低了換房成本。這些政策措施的實施，直接推動了市場成交量的增長。據統計，在2025年的前10個月裡，重慶、杭州等城市的二手房交易網簽面積同比增長均超過了10%，成為穩定市場的重要力量。最後，城市更新與品質提升的協同作用也為市場發展提供了有力支撐。這些城市正處於城鎮化內涵式發展的關鍵階段，城市更新力度不斷加大，老舊小區改造與新城區建設同步推進。這一舉措不僅有效盤活了存量住房資源，還通過實施“好房子”標準，提升了新房的品質水平。以成都為例，該市將智慧社區等現代元素融入城市建設之中……杭州將綠色建築納入新建住宅的強制性要求範疇，在核心區域的土地供應中明確設定了“品質考核指標”。這些舉措不僅順應了國家政策導向，也精準對接了購房者對於居住品質的更高追求，從而建構了一個“政策扶持—品質升級—需求釋放”的良性互動循環。四、雙贏邏輯：政策契合度與城市發展潛力的深度融合兩類城市的迅速崛起，絕非偶然現象，而是政策導向與城市內在發展動力精準對接、相互促進的必然結果。從政策制定的角度審視，中央政府的調控策略已由“一刀切”的統一模式轉變為“因城施策”的靈活機制。核心城市群中的重點城市因此獲得了更多制度創新的試驗空間，而人口持續淨流入的二線城市則被賦予了更大的政策調整自主權。這種差異化的政策扶持，無疑為這些優勢城市的發展注入了強勁動力。再從城市自身條件分析，這兩類城市均具備三大核心優勢：其一，人口吸引力強勁，無論是核心城市群對高端人才的匯聚效應，還是二線城市對外來人口的吸納能力，穩定的人口增長均為房地產市場提供了堅實支撐；其二，產業支撐力穩固，產業升級帶來的就業機會增多與居民收入水平提升，直接決定了住房需求的支付能力，這是它們與人口流出型城市形成鮮明對比的關鍵所在；其三，配套設施完善，教育、醫療、交通等公共服務的全面升級，不僅提升了住房的綜合價值，更形成了“居住+生活”的雙重吸引力，這是遠郊項目與人口流出型城市難以企及的核心競爭力。五、市場前瞻：分化趨勢加劇，優勢城市將持續領跑隨著政策效應的逐步顯現，房地產市場“強者愈強”的分化格局將進一步深化。核心城市群中的重點城市與人口淨流入的二線城市，其優勢地位將從以下三個層面持續鞏固並擴大：在政策維度，中央政府將繼續大力支援核心城市群的一體化發展處理程序以及人口淨流入城市的城鎮化建設步伐，城市更新、產城融合等政策資源將進一步向這些城市傾斜；在市場層面，二手房市場的交易活躍度將持續提升，核心城市群重點城市的存量住房流轉效率將進一步加快，而人口淨流入的二線城市則將持續釋放新增住房需求。在市場格局層面，有兩類城市的市場活躍程度將顯著超越其他地區。從行業發展趨勢來看，房地產企業將會進一步聚焦於這兩類城市，資源向其傾斜將促使產品競爭力與服務水準得到提升，進而建構起“城市 - 市場 - 企業”三者之間良性互動的正向循環體系。就購房群體而言，核心城市群中重點城市的核心區域所售賣的次新房，以及人口呈淨流入態勢的二線城市中的高品質新建住房，依舊是具備高性價比的優質選項。從行業發展的宏觀視角分析，這兩類城市在發展處理程序中所積累的實踐經驗，能夠為房地產行業實現高品質發展提供具備可操作性與可推廣性的借鑑模式，有力推動整個行業從單純追求“規模擴張”的粗放式發展模式，徹底轉變為注重“品質提升”的精細化發展模式。展望未來，房地產市場的競爭格局將發生深刻變革，不再是各個城市之間全方位、無差別的“全面對決”，而是優勢城市在特定領域開展深度挖掘、精細化營運的“精耕細作”。而這兩類城市，已然站在了房地產行業全新發展階段的起點之上，蓄勢待發。 (房地產那些事兒)

2026年開年，中國房地產市場在政策寬鬆與市場分化的矛盾中拉開序幕。央行工作會議明確“靈活高效運用降准降息工具”，業界預計年內或實施兩次降息；然而，與政策暖風形成鮮明對比的是，房價下跌趨勢仍未扭轉。2025年12月資料顯示，百城新房價格環比微漲0.28%，二手房價格卻環比下跌0.97%，同比跌幅擴大至8.36%。這種“政策熱、市場冷”的格局，折射出樓市復甦的複雜性與長期性。2026年央行工作會議提出“促進社會綜合融資成本低位運行”，並首次將“物價合理回升”納入政策目標。東方金誠、中信證券等機構預測，年內可能降息2次、幅度20-30個基點，其中5年期以上LPR有望單獨下調，直接減輕房貸壓力。與此同時，結構性貨幣政策工具加碼：專項再貸款額度擴容、利率下調，重點支援綠色產業、科技創新及中小微企業，試圖通過“精準滴灌”啟動經濟活力。地方層面，政策組合拳持續落地。北京最佳化非京籍家庭購房門檻，上海、深圳推進城中村改造貨幣化安置；增值稅新政將個人銷售不足2年住房的稅率從5%降至3%，滿2年住房維持免徵。這些措施旨在降低交易成本、加速庫存去化，但政策效果尚未傳導至價格端。儘管政策寬鬆，市場仍陷“新房弱復甦、二手房深跌”的分化困境。2025年12月，一線城市高端改善項目支撐新房價格微漲（如上海144平方米以上戶型同比漲6.7%），但二手房掛牌量激增導致“以價換量”成為主流，北京、廣州等地二手房價格同比跌幅超7%。2026年元旦期間，深圳二手房簽約量同比上漲43%，北京新房網簽量環比增長44.6%，但成交熱度集中於核心區優質資產，三四線城市去化周期仍超30個月。房企端同樣冰火兩重天。保利、中海等頭部企業憑藉核心城市土儲實現銷售額逆勢增長，而部分出險房企雖完成債務重組（如融創化債96億美元），但整體開發投資同比下降15.9%，行業流動性壓力未解。房價持續下跌的根源在於供需失衡。截至2025年11月，全國商品房待售面積達7.8億平方米，三四線城市庫存高企；同時，人口結構變化（如北上廣深常住人口負增長）削弱長期需求潛力。政策工具可短期托底，卻難逆轉基本面：居民收入預期低迷、儲蓄率攀升至38%，購房決策更趨理性，投機性需求基本退場。此外，房地產行業轉型陣痛持續。政策推動“好房子”建設，北京、上海強制提升住宅層高與配套標準，綠城、龍湖等企業轉向綠色、適老化產品創新；但行業競爭邏輯已從規模擴張轉向品質比拚，部分高槓桿房企面臨出清。2026年樓市將延續“核心城市走穩、非核心城市承壓”的分化態勢。政策層面，一線城市限購有望進一步最佳化，城中村改造、房貸貼息等工具待發力；但市場反彈空間受制於居民收入修復進度與庫存壓力。對購房者而言，房子價值錨點已從金融屬性轉向居住品質。核心城市地鐵沿線、低密度改善型資產仍具韌性，但遠郊非優質房源可能長期陰跌。正如業內專家所言，未來房地產的競爭焦點是產品力與服務力，而非槓桿與增速。降息政策為市場注入流動性，但難以單方面扭轉房價跌勢。當政策從刺激投機轉向保障居住，當購房者從追逐漲幅回歸理性需求，樓市才能真正告別大起大落，走向基於基本面的健康平衡。 (樓市傑說)

據中國人民銀行網站消息，為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，適應中國房地產市場供求關係的新變化，支援建構房地產發展新模式，現就商業用房購房貸款政策有關事項通知如下：商業用房（含“商住兩用房”）購房貸款最低首付款比例調整為不低於30%。中國人民銀行各省級分行、國家金融監督管理總局各省級派出機構根據轄區各城市政府調控要求，按照因城施策原則，在全國統一的最低首付款比例基礎上，自主確定轄區各城市最低首付款比例下限。 (長江雲新聞)

最近剛去日本待了一周多，元旦前後，關係緊張期，和以往考察都不同，這次有很多新感受、新發現。做研究的，都喜歡或者習慣，親自去看、去聽、去質疑、然後反覆帶著問題去驗證。今天，我想單純聊聊我的一些感受和看法，關於日本，關於東京，基於剛踩完的現場和最新資料，不整虛的，只說乾貨。01. 日本經濟，到底在變好還是變壞？很多人一聽到“通膨”就搖頭，覺得是壞事。但其實懂得人才知道，通膨，只有適度通膨才能讓經濟活起來，才利於經濟發展。什麼叫通縮？物價跌、工資不漲、大家不敢花錢、企業不敢投資，像是一潭死水、死循環；日本用了整整30年，從90年代泡沫破滅後，才從頑固通縮裡爬出來，現在步入溫和通膨。根據日本銀行資料，核心CPI在2025年11月穩定在3.0%左右，遠高於2%目標。這種通膨，這意味著錢開始流動，物價漲、工資漲、資產價格也在漲，企業敢投資、消費有動力。當然，好壞永遠“與你有關”。歸根到個人身上，不同人，不同立場，體感是完全不一樣的。對於純消費的打工人來說，通膨，物價上漲，吃飯、消費都要縮手縮腳，花酒都不敢敞開喝，確實日子過得緊巴巴。但你換個人群看，但凡手握資產的，又是完全不同的感受。大阪的朋友，疫情期間貸款買了套塔樓，現在已經翻倍了；有個同學在東京，這兩年股票房子兩手抓，2022年到現在，房子股票基本都翻倍了。資產翻倍，他們好極了，他們覺得經濟跟過去比肯定在變好。日本股市，在進入2026年後漲破了好幾次紀錄。昨天，日經225指數在歷史性地首次突破5萬3000點大關，收盤於53,549.16點，單日暴漲1609.27點，漲幅3.10%。這個世界不會對所有人公平，國內也一樣。月薪5000的鄭州，是早八擠掉鞋的地鐵車廂，和街頭6塊一碗的胡辣湯；月薪50000的鄭州，是帶會所的大平層小區，寬敞的甲級寫字樓，和永遠不用找的專屬車位。這在日本也一樣，物價大漲，工資雖然沒漲多少，但房子和股票替他們賺了更多。無論經濟怎樣，無論在那裡，平均分配，都不存在……02. 站在資產角度看日本，它到底還有沒有價值？有沒有坑？昨天上午，我把貝萊德的最新全球投資報告看了三遍。在貝萊德2026年的全球投資配置策略裡，依然將日本列為超配市場。報告裡，貝萊德明確表示，他們維持對日本的積極立場，繼續看好日本股市，甚至視其為建構“韌性組合”的關鍵一環。為什麼？經濟溫和通膨、企業治理改善、股東回報提升，加上AI浪潮，和日元相對弱勢帶來的出口競爭力和全球資產吸引力。這是實打實的結構性紅利。再看股市。而實際上，從日經225指數上看，2025全從年初約39,500點附近起步，攀升至年末50,339點，全年漲幅26%，這是連續第三年年度上漲，且漲幅為2023年以來最大。從2022年到現在，差不多漲了一倍。2026年1月甚至連續幾次刷新了紀錄，漲勢依然很猛。貝萊德看好日股，也意料之中。03. 資產的一面是股市，另一面是房市。30年前，無數日本人被房價泡沫搞崩了心態，所以很多日本人骨子裡不愛買房，尤其牴觸投資房產。就像現在的我們一樣。但凡事嘗到甜頭就不一樣了，房價一個月一個價，上漲的數字看的人心慌。和咱們2016年一樣。過去很多年輕人，寧願一輩子租房，但現在當地年輕人也開始買房了，甚至開始學著投資房產了。——根據Global Property Guide資料，東京23區公寓價格從2021到2025年累計漲超60%。這是平均漲幅，核心區、地段好的、離地鐵站近的、優質的公寓，翻倍的也不少。東京市場收官，2025年的價格漲跌成績單。我們只看東京23區，2025年1-11月，均價1.3366億日元，平均單價208.7萬日元/㎡，同比去年漲幅19.5%。2022年，這個均價資料還只是8236萬日元。貴不貴？真貴！看數字覺得貴，這次去考察看了很多房，依然覺得貴，現在東京核心區500萬人民幣都買不到好的塔樓了，誰能說不貴的肉疼。但有意思的是，房價越貴的，這幾年漲的越猛，月島一出地鐵就在眼前的那棟塔樓，疫情期500萬人民幣，現在至少得1000萬人民幣。日本房價漲超了預期，並不是他們有多牛多厲害，其實就是供應太少了。東京23區，過去一年供應從15957，一直縮減，24年、25年縮減到8000，直接砍半。再加上日元貶值、外資湧入、通膨導致的成本上漲等等……不是他們有多牛，這條件組合，放到那裡都同樣漲。很多人讓預測下日元什麼時候漲，這事兒，不預測了。誰都預測不了，誰預測誰錯。拿人民幣換日元去買日元資產，它便宜，而且比過去便宜很多，就行了。那日本市場就沒毛病嘛？錯！全世界那一個市場敢說完全沒毛病，沒有十全十美的資產，只有匹配度。日本市場的毛病是，漲的越猛，越有人想收割你，你如果不懂越容易被收割。比如同樣東京淺草橋區域，值7億的整棟，掛牌價飆到10億。再比如有些房子，賣之前搞個假租約，回報率搞到5%，其實連3%都不到……騙小白，跟玩兒一樣……所以啊，如果選不對，再好的市場也有遍地拖後腿的。世界從不存在平均分配，資產也是，市場也是，好眼光比好資產更珍貴稀缺。 (成竹海外)

隨著《非沙烏地阿拉伯籍人士房地產所有權法》生效，沙烏地阿拉伯房地產市場繁榮的紅利將惠及海外個人與實體。沙烏地阿拉伯使命在肩。其“2030願景”旨在實現社會現代化和經濟多元化，擺脫對石油的依賴，且已在利雅德、吉達、麥地那、麥加等重點城市展開大規模城市建設，並同步推進相關基礎設施項目。如今，距該計畫收官僅剩不到五年時間。如今，非沙烏地阿拉伯籍人士也將有機會參與沙烏地阿拉伯的國家願景建設。《非沙烏地阿拉伯籍人士房地產所有權法》將於 2026 年 1 月生效，允許外國個人、公司及投資基金在麥地那、麥加等指定區域購置房產並享有相關權益。投資平台 BlueFive Capital 創始人兼首席執行長夏本佳 (Hazem Ben-Gacem) 表示：“這次的所有權改革具有里程碑意義。它不僅可以釋放流動性，提升透明度，加快重大基礎設施項目的建設進度，也將助力沙烏地阿拉伯實現到 2030 年吸引 800 億美元私人投資以推動旅遊業發展的目標，全球資本不是錦上添花，而是必不可少。”他近期投資了專注於私人資產、符合伊斯蘭教規的資產管理公司 Sidra Capital。監管變革正在重塑沙烏地阿拉伯各地的開發模式，聖城麥加亦不例外。近期公佈的“薩勒曼國王之門”(King Salman Gate) 項目將打造地標性綜合體，毗鄰聖地大清真寺，總建築面積為 1,200 萬平方米，計畫於 2036 年竣工。屆時，來自世界各地的穆斯林都能在麥加這座聖城投資置業。開啟王國之門沙烏地阿拉伯正加速轉型，蓄勢待發。目前，沙烏地阿拉伯全國在建項目超過 255 個，總值達 1.7 兆美元。2030 年世博會和2034 年國際足聯世界盃相繼落地，為房地產市場注入強勁活力。Grand View Research 的資料顯示，沙烏地阿拉伯房地產市場 2024 年營收達 1,323 億美元，預計 2030 年復合年均增長率將達到 7.5%。2024 年推出的“高級居留計畫”允許投資者、企業家和高技能專業人才無需當地人擔保即可在沙烏地阿拉伯生活工作。而新的房地產所有權法在此基礎上更進一步。夏本佳認為：“這項改革對以下幾個主要投資者群體頗具吸引力。一是機構投資者，清晰的法律框架可助其進入沙烏地阿拉伯市場；二是可通過聯合投資和平台合作參與的區域家族辦公室及主權相關投資者；三是被旅遊業增長前景所吸引的國際酒店品牌和綜合開發企業。”萊坊（Knight Frank）沙烏地阿拉伯項目和開發服務主管 Ian Sinclair 已在中東生活 13 年，在利雅德工作 10 年。他表示：“變化切實可感，如今 15 分鐘就能線上獲取旅遊簽證，這在以前是不可想像的。這裡宜居宜業，新的房地產所有權法也是一項標誌性的轉變。迪拜可作為參考範本，但沙烏地阿拉伯志在超越。”迪拜政府早在 2002 年就對外籍人士開放永久產權，然後迅速崛起為全球房地產投資中心。落戶伊斯蘭聖城萊坊發佈的《Destination Saudi 2024》報告對全球 500 名穆斯林房地產投資者進行了調查。報告顯示，麥加與麥地那房地產需求旺盛，受訪者意向投資總額接近 20 億美元。報告指出，沙烏地阿拉伯商業地產市場蘊藏豐富機遇；2024 年第三季度，沙烏地阿拉伯住宅成交量同比增長 12%，同期銷售總額增長 25%。麥加因其神聖地位而在產權方面存在特殊限制，但隨著城市持續擴容——預計到 2030 年每年將接待 3,000 萬人次副朝朝覲者——其投資吸引力顯著提升。在此背景下，“薩勒曼國王之門”項目預計將新增約 5 萬套住宅單元，其中包括 1.1 萬套品牌豪華公寓，並配建 1.6 萬間酒店客房，同時完善商業配套、停車設施和公共交通網路。開發商 RUA AlHaram AlMakki（沙烏地阿拉伯公共投資基金 (PIF) 旗下公司）估算，該項目將創造 30 萬個就業崗位，為沙烏地阿拉伯 GDP 貢獻 4,800 億里亞爾（約 9,013 億人民幣）。夏本佳指出：“對投資者而言，麥加和麥地那幾乎是全球獨一無二的‘獨角獸市場’，其核心優勢在於長期旺盛的需求與結構性供給不足。”他補充道：“政府不僅只是寄希望於增長，更是主動推動增長，投資重點也不再侷限於‘宗教基礎設施’，而是面向宗教旅遊者和好奇心驅動的全球遊客打造‘門戶基礎設施’。這種雙重需求模式使聖城投資成為全球最具獨特性與韌性的投資案例之一。”“2030 願景”及其配套建設計畫正在重塑沙烏地阿拉伯的未來。隨著《非沙烏地阿拉伯籍人士房地產所有權法》的生效，全球投資者將共同助力沙烏地阿拉伯實現王國的宏偉藍圖。 (FT中文網)