3月1日，深圳住建局、規自局印發了《關於進一步規範城市更新項目管理有關事項的通知》。其中多項政策，對城市更新、對樓市都構成了利多。比如：第一，土地移交率 “鬆綁”，開發商成本顯著下降。通知說，符合條件的城市更新項目，可調整城市更新單元計畫和法定圖則要求，合理核定土地移交率，具體在城市更新單元規劃中研究確定，不再履行計畫調整程序。城市更新單元實際土地移交用地面積應不小於基準土地移交用地面積。這意味著開發商可將更多土地用於可售物業開發，可售建築面積增加，增厚利潤。調整土地移交率無需單獨走計畫調整程序，直接納入單元規劃審批，審批周期縮短。新政出台後，部分因土地移交率過高、算不過帳而停滯的舊改項目（尤其寶安、龍崗、龍華等區域），現在具備重新啟動的可行性。第二，城市更新可以不配建保障房。通知說：未完成規劃審批的城市更新項目，取消保障性住房獎勵容積，原則上可不配建保障性住房。市相關主管部門、各區政府、前海管理局應通過新增建設、存量房屋盤活、多元收購等各種管道統籌落實保障性住房建設籌集要求。可以不配建保障房，意味著同一個項目開發商可以對外發售的商品房增加了，可以救活一些因為房價下跌“算不過帳”的項目。同時，因為不配建保障房所以不再享有容積率獎勵，意味著整體供應量有所減少。少建的保障房，通過其他管道來補充，包括了存量房屋盤活、多元收購等，有利於商品房去庫存。這一輪房地產大調整以來，各地房價顯著下跌，很多舊改項目因為“算不過帳”（虧損）停滯，形成了另一種爛尾。盤活這些項目，對於房地產健康發展，經濟良性循環意義重大。今年2月6日，深圳召開規格高、規模大的城市更新現場推進會，帶有誓師大會的性質。會議要求“用好市領導掛點服務機制”，“拿出過硬作風、採取有力舉措，加強資源要素保障，及時破解項目推進中的堵點卡點問題”。最新發佈的利多，就是落實這次會議的要求。此前我們曾統計過，過去5年深圳人均土地出讓產生的可售住宅面積，加起來只有1.8平方米，而北上廣都超過人均5平方米。深圳未來會非常缺房子。盤活舊改，可以適當增加一些供應量。由於容積率控制越來越嚴，深圳在一線城市裡仍將是新建住宅供應量最少的。接下來，深圳會跟隨北京和上海進一步鬆綁限購嗎？不妨拭目以待。 (劉曉博說樓市)

01. 政策環境 中央強化信貸支援上海最佳化限購提振預期2026年2月，人民銀行、中央財辦等中央部委多次表態，將繼續加強貨幣信貸政策支援，促進房地產市場平穩發展。地方層面，30省市密集推進穩市場新政，從發佈頻次統計來看，公積金最佳化、城市更新、保障安居成為本月地方政策重點。而上海在2月末放鬆限購、最佳化公積金、房產稅減免，則成為了本月地方政策的焦點，成為本月提振市場預期的政策典型。中央層面，主要聚焦貨幣信貸政策：人民銀行明確將推動保障性住房再貸款等金融政策落地見效，完善房地產金融基礎性制度；四部門聯合出台意見，支援有條件的易地搬遷集中安置區用好保障性住房金融支援政策，按以需定建原則籌集保障房源；中央財辦則強調從供需兩端發力，依託貨幣信貸工具因城施策控增量、去庫存、優供給，中共中央政治局定調繼續實施適度寬鬆的貨幣政策，強化宏觀政策與改革舉措協同，以貨幣信貸支援為抓手築牢房地產市場平穩發展的金融基礎。地方層面，上海2月25日新政成為本月焦點，從放鬆限購、最佳化公積金、完善房產稅三大維度打出組合拳，不僅將非滬籍購買外環內住房的社保/個稅年限縮短至1年，符合條件的非滬籍可在外環內增購1套住房，持居住證滿5年的非滬籍購房無需社保/個稅證明，還將首套住房公積金貸款最高額度從160萬元提升至240萬元，疊加政策後最高可達324萬元，同時最佳化貸款套數認定、擴大多子女家庭公積金支援範圍至二套房，並明確本市戶籍成年子女購買家庭唯一住房可暫免徵收房產稅，精準對接新市民、青年人、改善型群體等各類住房需求，釋放出積極的政策趨勢訊號，對提振全國市場預期亦有重要引領作用。從各類出台頻次來看，本月公積金最佳化政策出台頻次居首，達 18 次。天津明確跨區二套房結清貸款按首套認定，簡化貸款流程；鹽城放寬首貸認定，提高多子女、退役軍人貸款額度，支援公積金繳物業費；蘭州將公積金最高貸額提至 128 萬元，擴大商轉公申請範圍；博州把最高貸額提至 90 萬元，推出 12 項最佳化措施。城市更新政策次之，福建兩度出台相關政策，推進城中村、危舊房改造，支援老舊住房自主更新，系統建設 “好房子”，還通過收購存量房等籌措安置房源，鼓勵金融機構提供優惠信貸。各地以城市更新為抓手，同步提升住房品質、增加保障房源，實現城市發展與民生保障雙贏。02. 新房成交 2月同環比雙降3成 一二線同環比跌4成降幅領先克而瑞監測資料顯示，2026年2月，全國重點50城市新建商品住宅成交面積約675萬平方米，環比下降26%，同比減少28%，累計成交面積1584萬平方米，累計同比跌26%。從各能級城市表現看，4個一線城市成交面積約71萬平方米，環同比分別下降48%和36%，降幅均高於50城整體和其他各能級城市，累計成交面積207萬平方米，累計同比下滑30%。22個二線城市成交面積約339萬平方米，環比同比分別下降34%和40%，累計成交面積855萬平方米，累計同比下滑33%。24個三四線城市成交面積約265萬平方米，環比增加3%，同比持平上升2%，累計成交面積522萬平方米，累計同比微降7%，持續低基數效應下，三四線城市市場波動較小。03. 二手房成交 15城2月成交面積環比腰斬 同比降28%但累計同比仍增2%克而瑞監測資料顯示，2026年2月，全國重點15城市二手房成交面積約497萬平方米，環比銳減51%%，同比亦下滑28%，1-2月累計成交面積約1509萬平方米，同比微增2%。從重點城市成交面積絕對規模看，成都二手房成交面積達108萬平方米高踞首位，但環比銳減50%，同比下跌23%%，略好於整體，但累計同比增18%；其次是北京成交面積約68萬平方米，環比下降49%，同比減少37%，累計同比降10%。廈門、蘇州、寧波和煙台等二三城市環比都大幅下降但同比變化較小，累計亦有顯著增長。04. 土地成交 2月土拍供求規模仍處低位 但熱度明顯回升2026年2月，土地成交規模仍處在季節性低位，但土拍熱度明顯回升。供應規模方面，截至25日本月土地供應面積3202萬平方米，環比下降4.7%。全國經營性土地招拍掛成交建築面積2157萬平方米，環比下降19%，同比下降21%；本月成交金額724億元，環比上升13%，同比下降29%。重點監測城市範圍內，除廣州、北京以外，本月所有城市土地成交金額均不超過50億元；所有城市成交建築面積均不高於100萬平方米。受北京、廣州等高能級城市優質宅地佔比增加影響，本月全國平均樓板價3358元/平方米，環比增加40%。從市場熱度來看，本月溢價率指標顯著回升，時隔9個月再度回到9%以上，不僅僅是備受關注廣州馬場地塊鏖戰9小時、競拍243輪方才成交，哈爾濱、石家莊等地也有宅地實現溢價出讓。就高總價地塊成交情況來看，高總價地塊成交頻次延續低位，至截稿時僅有5宗地塊成交總價超過10億元。土拍熱度仍未全面恢復，總價前十僅有2宗地塊溢價成交，分別為總價第一的廣州馬場地塊，馬場一期地塊溢價率27%，成交總價236億元，如期由地塊的一級開發商越秀競得。另一宗則是總價第十的石家莊橋西區宅地，地塊容積率2.2，成交總價6.9億元，由保利溢價14%競得。單價榜方面，TOP4地塊均來自於廣州、北京。除榜首地塊廣州馬場1期地塊以外，TOP2-4均來自於北京。本月杭州、蘇州、寧波、成都等地的土拍節奏尚未全面恢復，導致單價TOP10門檻降至1萬元/平方米以下，為近三年以來首次出現。(克而瑞地產研究)

近期，房地產市場呈現出一種隱性的活躍態勢。周圍人群中關於房產的討論頻率顯著上升，房產中介與置業顧問的社交媒體動態中，頻繁出現醒目的成交喜訊。樓市回暖的跡象，正逐步成為2026年房地產領域的新焦點。那麼，本年度的樓市回暖趨勢將如何發展？這一問題的答案，實則有跡可循。近日，春節期間的樓市交易資料新鮮出爐。儘管從表面上看，這些資料似乎波瀾不驚，但深入分析後不難發現，其中暗含諸多值得關注的亮點，特別是部分城市的表現，著實令人眼前一亮。其中，杭州與深圳兩座城市的樓市表現尤為搶眼，它們在全國範圍內對樓市動態的敏感度極高。春節期間，杭州二手房的帶看量相較於去年春節假期增長了17%，新簽合同量更是實現了高達47%的顯著增長。同時，杭州新房市場在春節期間共成交63套，這一數字創下了近五年春節假期的新高。深圳樓市的熱度亦不遑多讓。據深圳中原發佈的資料顯示，春節期間，深圳二手住宅日均成交量為3.1套，相較於去年春節假期日均成交量，實現了211.1%的驚人增長。貝殼深圳合作門店在除夕至初七期間，二手房簽約量較去年同比增長88%。新房市場方面，日均成交量為3.7套，較去年春節期間上漲了125.6%。春節期間歷來被視為樓市的成交淡季，然而，杭州與深圳的樓市卻在此期間逆勢上揚，迎來了小陽春般的回暖趨勢。除了深圳與杭州之外，北京的二手房網簽量同比去年也有顯著增長，上海的新房網簽與二手房帶看資料同樣呈現出明顯的上升態勢。這些城市的資料，共同構成了春節樓市資料中的一抹暖色。然而，在這股暖流之下，全國重點城市的春節樓市資料整體上卻保持平穩。根據中指院發佈的資料，全國21個重點城市在春節假期期間的新房網簽成交總量為10萬平方米，與去年春節假期的日均成交量基本持平。至此，我們可以清晰地看出，整體與局部城市的資料共同勾勒出了當前樓市的真實面貌與溫度。全國樓市整體上仍保持著低溫常態，但在部分強勢城市中，樓市的堅冰正逐漸消融，展現出回暖的跡象。接下來，我們需要密切關注的是……審視當前樓市堅冰的消融態勢，我們尤為關注的是，這一回暖趨勢能否自個別城市起始，逐步向二線、三線乃至四線城市蔓延擴散。要判斷這一傳導過程能否順暢進行，關鍵在於剖析當前那些已顯現回暖跡象的城市，其樓市復甦背後的深層次動因。這些引領樓市回暖的先鋒城市，其復甦並非僅憑單一城市的政策舉措或個別案例的推動，而是多重因素共同作用的結果。首要驅動力源自全國範圍內的政策導向與支援。鑑於2026年被視為房地產行業止跌回穩的關鍵節點，自今年年初《求是》雜誌發出明確訊號以來，一系列旨在促進樓市健康發展的利多政策便相繼出台。這些政策涵蓋了增值稅調整、商業用房政策最佳化、公積金政策改革以及換房個稅減免等多個方面，有效降低了購房者的首付負擔、貸款成本及交易費用。以上海為例，其樓市新政不僅激發了本地購房需求，更在塑造市場信心、引導市場預期方面發揮了風向標作用。在此，需特別指出的是，救市政策雖非一蹴而就，但其持續多年的實施已形成累積效應，對穩定樓市預期、托底市場運行起到了至關重要的作用。隨著今年年初新一輪樓市政策的落地，可以說，針對房地產市場的全國性政策調控已基本到位，近年來的一系列救市舉措形成了政策合力，為市場提供了有力支撐。其次，經濟基本面的積極變化為樓市回暖提供了堅實基礎。預計2026年將成為經濟復甦的顯著年份。過去幾年，受負通膨影響，經濟運行面臨一定壓力，但自去年上半年以來，價格回升的訊號愈發明顯。截至1月份，無論是PPI還是CPI，均顯示低價循環周期已告終結，我們正步入溫和通膨的新階段。與此同時，其他資產市場也呈現出活躍態勢，除房地產外，黃金、白銀、股票及大宗商品等資產價格普遍上漲，使得房地產成為相對的價值窪地。儘管房地產行業的大周期已告一段落，但經濟復甦的預期與資產價格上行的共識相結合，仍在一定程度上改善了樓市的市場預期。最後，國內開發商的集體促銷活動也為樓市回暖注入了新動力。今年春節假期期間，全國範圍內的開發商紛紛加大促銷力度，在春節期間，國內多個地區的樓盤項目均保持正常營運，並紛紛推出包括特惠房源、購房折扣等在內的多樣化促銷舉措。這些促銷策略，在市場平穩無波的階段，其成效並不顯著。因此，回顧過去數年，儘管開發商持續進行各類促銷活動，但市場反響平平。然而，一旦市場出現回暖的跡象，那些市場敏感度較高的城市，其樓市便能迅速激發購房者的熱情。正是促銷策略、市場回暖預期以及購房者心理變化這三重因素的交織作用，使得春節期間的樓市呈現出意外的回暖態勢。深入分析春節期間的樓市交易資料，我們可以發現，購房需求主要源自兩大方面。一方面是改善型需求，這一需求在新房市場尤為突出。新房市場中，不同樓盤的銷售情況差異顯著。春節期間，銷售業績較為突出的，仍是那些位於核心地段、產品品質卓越、性價比高且在春節期間推出促銷活動的改善型或剛需改善型樓盤。購房者基於對產品品質和價格的全面考量，最終在春節期間做出了購房決策。另一方面則是學區需求。與往年相比，今年春節的日期相對較晚，這促使家長們提前掀起了學區房的購房熱潮。不少家長在春節期間便前往售樓處諮詢購房事宜，而在二手房市場，春節前後更是家長們頻繁看房、選房的關鍵時期。這兩類需求，近年來一直是樓市的主流需求。特別是學區房的熱潮，幾乎每年都從2月持續至6月初。然而，這種季節性的需求波動，往往會對市場拐點的判斷構成干擾。真正能夠反映市場拐點的，是剛需群體的規模性入場。作為樓市中的龐大群體，剛需購房者對價格變動極為敏感。一旦他們開始大規模購房，便意味著市場拐點可能真的已經到來。因此，在即將到來的3月和4月，我們需要密切關注剛需購房者的動態。具體而言，我們需要重點觀察以下幾個關鍵資料：全國重點城市的二手房掛牌量是否持續下降，以及二手房的帶看量是否持續上升。這些資料將為我們判斷市場拐點提供重要依據。當前，針對剛性需求的二手住宅市場，其價格議價空間正呈現逐步縮小的趨勢。與此同時，二手房市場的交易活躍度是否顯著增強，以及月度價格環比降幅持續減緩的現象，均成為市場關注的焦點。步入5月，市場資料發生顯著變動，這一系列變化不容忽視且確鑿無疑，預示著房地產市場的轉折點已然到來。 (房地產那些事兒)

最近，關心樓市的朋友可能都感覺到了氣氛不太一樣。往年春節前後，市場多是冷冷清清，但今年（2026年）有點不同，各種討論、政策消息沒停過。一個聲音也越來越清晰：房地產的遊戲規則，真的變了。這種“變”，不是過去那種“鬆一鬆、緊一緊”的周期性調控，而是一次從根子上出發的轉向。用一句大白話說就是：國家不再把房地產當作短期刺激經濟的“興奮劑”，而是下定決心，要讓它回歸平穩健康，解決好老百姓的居住問題。這一定調，在開年以來的政策和市場表現中，體現得淋漓盡致。咱們先看看2026年開局的資料，挺能說明問題。一、二月，市場呈現一幅“矛盾”的圖景。一方面，像北京、上海、深圳這些一線城市，二手房成交量確實上來了，環比去年底增長明顯。看房的人多了，一些性價比高的房子成交速度也快了。但另一方面，房價依然“跌”字當頭。國家統計局1月份的70城資料，絕大多數城市房價還在環比下跌。新房市場更直接，除了極少數“倒掛神盤”，開發商們的主旋律依然是促銷跑量。這說明了什麼？說明市場正在用一種“硬著陸”後的方式尋找新的平衡。買家不再恐慌性追漲，而是冷靜地尋找價格合適的標的；賣家（無論是房東還是開發商）也終於認清現實，只有讓價格到位，才能換來成交量。這種“量升價跌”本身，就是市場機制開始發揮主導作用的訊號，而不是靠“漲價預期”來拉動。比市場資料更重要的是政策的明確指向。開年以來，所有的動作都圍繞著一個核心展開：建構“市場+保障”的住房雙軌制。過去我們談房地產，幾乎就等於談商品房買賣和投資。現在，天平的另一端被重重地壓上了砝碼——保障性住房。去年底中央經濟工作會議強調的“三大工程”，特別是保障性住房建設和“平急兩用”公共基礎設施建設，在2026年開年迅速從藍圖進入密集施工期。各地公佈的年度計畫裡，保障房的開工量、投資額都是重頭戲。這意味著，未來解決住房問題，將主要有兩條路：一條是商品住房市場，滿足改善型和多元化的居住需求；另一條是政府主導或支援的保障體系，用更低的成本覆蓋更廣大的工薪收入群體、城市新市民。房地產的“支柱產業”地位內涵變了，從拉動鋼筋水泥和土地財政，轉向了支撐民生保障和經濟社會穩定。與此同時，對於商品房市場本身的政策，思路也徹底轉向。不再是全國一盤棋的“打壓”或“刺激”，而是“因城施策”的深化，目標非常清晰：防風險、保交付、滿足合理需求。開年以來，我們看到一些城市進一步最佳化了限購政策，比如縮小了限購區域範圍；更多城市在公積金政策上做文章，提高貸款額度、支援“商轉公”；還有地方聯合金融機構，為“賣舊買新”的置換鏈提供過橋融資便利。這些措施，無一不是指向“支援真實居住”，在防範市場過快冷卻引發風險的同時，小心翼翼地呵護著僅存的合理需求。而曾經被視為市場命脈的土地端，也在發生根本轉變。2026年1-2月的土地市場依然平淡，民企拿地謹慎。但更深層的變化是，地方對土地財政的依賴度在主動或被動地降低。取而代之的是，土地供應計畫更加向保障房、產業用地傾斜。賣地收入，正從“擴張引擎”轉變為“民生基礎”。所以，“正式轉向”轉向了什麼？第一，發展目標轉向：從“經濟引擎”轉向“民生工程”。 房地產的首要任務不再是拉動GDP高速增長，而是防範化解重大風險，並切實解決人民的居住問題。增長讓位於安全與穩定。第二，動力機制轉向：從“金融槓桿驅動”轉向“真實需求驅動”。 靠加槓桿、炒預期推動房價上漲的模式被畫上句號。未來市場的活躍度，將依賴於居民真實的購買力、城鎮化處理程序以及改善生活的願望。第三，供給結構轉向：從“商品房單軌”轉向“市場與保障雙軌”。 這是一個具有里程碑意義的轉變。它意味著住房問題被系統性地拆解，政府的歸政府，市場的歸市場。剛需的居住權由保障體系托底，商品市場則承載更多元的居住夢想和資產配置需求。對於普通人來說，理解這個“轉向”至關重要。它意味著：別再幻想普漲暴富。 那個閉眼買房就能賺錢的時代，正式宣告結束。房產將逐漸回歸其居住屬性和正常的資產配置功能，增值會變得更慢、更分化，完全取決於城市、地段和產品本身的價值。住房選擇更多元。 未來，你可能不必咬牙背負巨額房貸去擠商品房獨木橋。保障性住房、長租房等，將成為切實可行的選擇。“住有所居”的路徑拓寬了。市場心態需調整。 無論是買房還是賣房，都需要基於長期的、現實的考量，而不是短期的價格波動。對於買房者，是時候更關注房子本身的質量、配套和居住體驗；對於賣房者，則需要接受一個價格回歸理性的常態。房地產的“正式轉向”，不是一次急轉彎，而是一次漫長的航道調整。陣痛不可避免，部分資產價格的重估也尚未結束。但方向已經錨定：駛離驚濤駭浪的投機之海，回歸風平浪靜的民生港灣。未來的樓市，可能少了些刺激，但希望能多些安穩。 (樓市傑說)

中國房地產行業正步入全新的政策與市場定位階段。2026年初，《求是》雜誌發表題為《改善和穩定房地產市場預期》的權威文章，系統闡釋了房地產行業的戰略定位，明確指出其作為國民經濟支柱產業和居民財富核心載體的雙重屬性，強調政策制定需精準匹配市場預期，並通過系統性政策供給形成穩定預期。與此同時，貨幣政策層面持續釋放流動性支援訊號，市場對降息等調控工具的預期逐步形成共識，推動行業信心指數呈現走穩回升態勢。在政策引導與金融支援的協同作用下，房地產行業的雙重功能得到重新確認：其作為宏觀經濟穩定器的角色在防範系統性風險中愈發關鍵，作為家庭財富配置壓艙石的價值在資產保值需求中持續凸顯。這種雙重屬性的強化，為行業信心重建提供了堅實基礎，促使市場主體形成理性預期。伴隨行業生態的深度調整，中國土地市場正經歷結構性變革。住宅用地供應持續收縮的態勢下，2025年地方政府性基金預算中土地出讓收入佔比首次降至50%以下。這一資料拐點標誌著城市發展模式的根本性轉變：從土地財政驅動向多元動力支撐的轉型處理程序加速推進。在城市化處理程序進入高品質發展階段後，經濟增長動力已由規模擴張轉向質量提升，傳統基建投資模式面臨可持續性挑戰，城市發展亟需建構以稅收體系、產業生態和創新驅動為核心的新動力機制。這種轉型實質上重構了城市競爭的核心維度。未來城市價值創造將深度依賴於產業升級與科技創新的協同效應，科技要素的戰略佈局能力成為吸引高端人才、集聚資本要素、創造長期價值的關鍵變數。那些能夠在數字經濟、綠色經濟、智能經濟等前沿領域形成突破的城市，將在全球價值鏈重構中佔據戰略制高點，這種競爭本質上是城市創新生態系統的綜合較量。 (房地產那些事兒)

前段時間，中國國家統計局公佈了1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。這份備受關注的資料顯示，全國房地產市場整體仍處於調整期，但一線城市中，上海的表現格外引人注目。01. 新房市場資料顯示，1月份一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅與上月相同。其中，上海環比持平，北京、廣州和深圳分別下降0.3%、0.6%和0.4%。同比來看，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降2.1%，降幅比上月擴大0.4個百分點。但上海卻逆勢上漲4.2%，成為一線城市中唯一同比上漲的城市，北京、廣州和深圳則分別下降了2.4%、5.3%和4.9%。這一表現背後，是上海高端改善盤的支撐。從成交結構看，1月上海商品住宅銷售金額TOP20項目合計銷售114.99億元。上海中原地產資深分析師盧文曦分析稱，從交易節奏來看，上海新房市場呈現高開低走的格局。基於年末衝刺的慣性，首周成交還在12萬平方米水平運行；此後隨著供應逐步縮減，成交也同步下行；受高端項目成交降溫影響，最後一周沒有出現翹尾行情。02. 二手房市場與新房市場的“降溫”形成鮮明對比的是，上海二手房市場在傳統淡季走出了“暖冬”行情。國家統計局資料顯示，1月一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅比上月縮小0.4個百分點。其中，上海環比下降0.4%，降幅比上月縮小0.2個百分點。更值得關注的是成交量。上海市房地產交易中心資料顯示，2026年1月，上海二手房累計成交22834套，環比12月的22961套微降0.5%；同比2025年1月成交的18387套，上漲4447套，漲幅24.18%。這是上海二手房成交量繼2025年11月站上2.2萬套後，連續三個月站穩2.2萬套。結合2022年-2025年二手房成交趨勢來看，今年1月二手房月度成交總量為近5年最高位。從日均成交量來看，1月上海二手房日均成交量約736套。工作日成交量基本穩定在600套以上，周末的日成交量更是頻頻破千。尤其是從1月10日起，連續3周周末、全月共有7個交易日單日成交量破千套。寫在最後：2026年開年，上海樓市政策頻出，為市場注入了新的活力。2月2日，上海收購二手住房用於保障性租賃住房項目工作實質性啟動。浦東新區、靜安區和徐匯區作為首批試點區，三個試點區結合區域實際，明確了各具特色的房源篩選標準與運作模式。浦東新區工作方案顯示，將以政府引導、市場運作、自願參與為原則，在內環內2000年以前、單套面積70㎡以下、總價不高於400萬元的產權清晰二手房中優先收購。這項政策被業內視為打通“賣舊買新”置換鏈條的重要舉措。此外，上海還延續了換房個稅退稅優惠政策至2027年底，並釋放了降准、降息等訊號，有效降低了購房成本，提振了市場信心。 (上海樓市情報)

2026年1月，香港單月億元以上豪宅成交26宗，涉資超53億港元，比去年同期暴漲7倍，直接創了歷史新高。7倍——不是7%，是7倍。同期內地是什麼情況？2025年，北京跌了5%，上海跌了7%，深圳跌了8%，但香港全年累計反彈了2%到4%，全國獨一份。很多人的第一反應是：香港房價都是內地一線城市的2.5倍了，憑什麼還能漲？這個問題問反了。真正該問的是：香港買房，賺的是那門子錢？搞清楚這件事，才能理解這輪為什麼漲，還能不能上車。內地買房的邏輯是漲價：買進來，等升值，賣掉套現。這套邏輯在2021年之前跑通了，現在基本失效了。香港的邏輯不一樣，核心是租售比。目前香港住宅租售比普遍在3%到3.5%，按揭利率現在2%出頭。買了房出租，租金可以覆蓋月供，甚至略有盈餘——這叫正現金流資產。這件事在內地已經很難實現了。上海核心區租售比大概1.5%，深圳更低，按揭利率就算降了也還在3%以上。每個月倒貼，持有成本壓死人，這是內地房產現在最大的問題。所以香港這輪漲，不是在炒，是市場在重新定價一個能產生正現金流的資產。嗅覺靈敏的錢最先行動。阿里巴巴和京東，2025年底兩個月內豪擲超百億港元，掃貨香港核心區寫字樓。機構等級的錢進場，往往意味著普通人還沒想明白的事，它們已經想清楚了。緊接著內地高淨值人群跟進，尤其是江浙滬的企業主和中產家庭。不是因為香港便宜，而是內地的錢確實已經沒有太好的去處。房產在跌，銀行利率一降再降，股市波動大，黃金漲了很多但沒有現金流。比來比去，香港反而顯出性價比了。政策上還有兩件事在同步發生。一是2024年2月香港全面撤辣，把之前打擊炒房的額外印花稅全部取消。撤辣前內地買家在港買房最高要多付30%的稅，動輒幾百萬，現在直接省掉了。二是高才通計畫持續發酵，截至2025年底約26萬名人才攜家人已經抵港定居，這26萬人要住的地方，是真實的居住需求。人口流入、撤辣降門檻、正現金流，三件事疊在一起，這才是香港這輪樓市的真實底色。內地這幾年房產信仰的崩塌，本質上是單一資產配置的代價。很多人一輩子的錢全壓在內地房產上，倉位重，市場一波動資產和現金流一起往下走。所以我給自己定的原則是，每一類資產不超過30%。內地房產不超過30%，香港房產不超過30%。不是說香港一定漲，而是把雞蛋分開放，不要讓單一市場的風險把整個家庭壓垮。想清楚要配置，下一步就是怎麼買。真正動手前，有三件事必須算明白——首先是選區，核心區和新界價格差距很大，對應的租售比和流動性完全不同，要先想清楚買的目的是收租還是自住，目的不同，該看的盤完全不一樣。其次是把現金流帳算出來，月供能不能被租金基本覆蓋，不要靠升值預期撐著買入決策，升值是預期，租金才是落袋的錢。最後是匯款和按揭的路徑，這是內地買家最容易踩坑的地方，流程不熟，一步走錯代價很大。 (滬港紀老闆)

特區政府新財年積極推地，全年賣地表土地供應大增。財政司司長陳茂波昨日在財政預算案中指出，將在新財年推出9幅住宅地，如連同鐵路物業發展、市建局及私人發展和重建項目計算，合共可興建約2.2萬伙，較2025/26財年預算案的1.37萬伙大增逾六成。另根據2026/27年度賣地計劃和土地供應目標，地價收入預算為180億元，較2025/26財年修訂預算上升5億元或2.86%。陳茂波昨回顧2025/26財年住宅物業價量齊升，交投自去年3月起持續活躍，全年成交量上升至近6.3萬宗，為4年新高。樓價全年上升3.3%，結束前3年跌勢；租金亦上升4.3%。非住宅物業成交量反彈，租金及價格跌幅縮小。連同「簡約公屋」，公營房屋未來5年總體供應量達19.6萬伙。圖為啟德世運道「簡約公屋」。香港文匯報記者曾興偉 攝樓市回暖仍審慎推售土地土地及房屋方面，陳茂波表示將在2026/27財年賣地計劃當中推9幅住宅用地，如連同鐵路物業發展、市區重建局及私人發展和重建項目，合共可興建約2.2萬伙，較2025/26年度預算案的1.37萬伙大增60.58%。他強調，會在讓市場平穩發展前提下按季審慎推售土地。賣地收入方面，陳茂波指出，由於住宅物業市場剛回穩、商業物業市場仍然相對疲弱，令政府2025/26財年地價收入處於低水平，修訂預算為175億元，較原來預算減少35億元。以2026/27財年的賣地計劃和土地供應目標為依據，地價收入預算為180億元，較2025/26財年修訂預算上升5億元。未來5年私宅年落成1.7萬伙房屋供需方面，他表示，連同「簡約公屋」，公營房屋未來5年總體供應量達19.6萬伙，較本屆政府上任時的5年期增加超過80%；「簡約公屋」去年共落成約9,500個單位，穩步邁向在2027/28年度前完成約3萬個單位的目標。而私營房屋未來5年每年平均落成量約1.7萬伙，一手私人住宅單位未來3至4年的潛在供應量約有10.4萬伙。高力香港估價及諮詢服務高級董事及融資評估主管侯志港昨指，政府強調將繼續秉持審慎有序的推地策略，預算案公布新財年總私宅土地供應可興建約2.2萬多個單位，觀察現時市況，住宅買賣交投及價格均見回升，反映按季審視市場、靈活調整推地節奏的做法適時且有效。在確保私營房屋供應的同時，避免於復甦期間對樓價形成額外壓力，讓市場在可控節奏下逐步回暖。高力估價及諮詢服務高級董事梁鎮峰指，預算案公布未來5年的私人住宅供應約為9.8萬個，高於去年的約8萬個水平，反映政府對市況樂觀，中期供應維持穩定，對市場信心具正面作用。另一方面，未來三至四年可提供的一手單位約為10.4萬伙，較2024年3月的高位持續回落，庫存正在被市場逐步吸納。在交投持續改善的背景下，住宅市道正穩步復甦，預期樓價於2026年將錄得約3%至5%的升幅。房策轉向更精準政策管理全國工商聯房地產商會香港及國際分會副會長、政府及研究委員會聯席主席葉文祺則評價稱，政府今次維持100元印花稅適用範圍，但上調豪宅印花稅的做法，是平衡策略。整體而言，預算案在住宅物業稅務上釋出清晰信號：既維持對首置的基本支持，亦避免在樓市升溫時加碼刺激；同時透過針對性調整開拓收入。這種差異化安排反映政府轉向更精準的政策管理，策略上傾向「穩中求進」，力求在市場健康發展與拓寬收入來源之間取得平衡。億元豪宅加印花稅 庫房年收增10億新預算案上調1億元以上住宅物業交易印花稅，由4.25%加至6.5%，以樓價1.1億元的豪宅為例，加稅前稅款為467.5萬元，加稅後稅款增至715萬元，稅款增加53%。新措施影響約0.3%住宅物業交易，政府料每年可增加約10億元收入。措施將於條例修訂草案獲通過後，追溯至今日（26日）開始生效。預算案昨公布，樓價低於1億元以下的住宅物業，從價印花稅稅率4.25%維持不變；樓價100,000,001元至109,574,470元的住宅物業，其稅率為稅款425萬元加上超過1億元部分的款額的30%。樓價超過109,574,471元或以上，稅率則為6.5%。億元豪宅印花稅加至6.5%， 庫房年收增10億元。圖為山頂豪宅。 香港文匯報記者曾興偉 攝非對樓市「加辣」 旨在開源政府消息人士指出，新措施秉承「能者多付」的原則，是次措施不是對樓市「加辣」，而是旨在達到開源目的並把影響減至最低。他稱，這類豪宅物業的買家主要考慮身份象徵以及特別景觀，與一般住宅買家考慮因素不一樣，假設購買約1億元豪宅多交200多萬元稅款，富裕人士也有能力負擔，相信不會因增加稅款而影響入市決定。消息人士補充，本財年首10個月住宅物業成交錄得6.5萬宗，而逾億元或以上的豪宅成交個案不足200宗，相關豪宅成交類別佔比非常低，預計不影響整體樓市。又指政府不可以為刺激樓市及樓價，而去調整印花稅。團結香港基金助理研究總監兼土地及房屋研究主管梁躍昊表示，過億元豪宅的買家財力雄厚，對稅率敏感度低，對整體樓市影響有限。此舉體現「能者多付」原則，在不影響一般市民置業的前提下優化公共財政。料億元豪宅成交量創新高高力香港資本市場及投資服務主管翟聰表示，理解特區政府在面對財政赤字壓力下，採取「能者多付」的稅務政策。儘管豪宅買家對價格的敏感度相對較低，但若與其他主要國際城市相比，香港的超級豪宅市場在稅制及投資價值上，依然具備相當的競爭優勢。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑亦相信，在息口下行、經濟復甦步伐向好、來港上市企業增加等等的有利因素下，財富效應將令億元超級豪宅持續受追捧，料2026年億元豪宅成交量將續創新高。公營房屋未來5年19.6萬伙 超標80%市場關注未來本港房屋供應，新一份財政預算案公布，連同「簡約公屋」，本港未來5年總體公營房屋建屋量約19.6萬個單位，較本屆政府上任時的五年期目標增加超過80%；而私營房屋未來5年的預計落成量，每年平均約1.7萬個單位。在房屋供應方面，財政司司長陳茂波預計，未來5年公營房屋建屋量約為19.6萬伙，當中「簡約公屋」去年已落成約9,500伙，目標於2027/28年度前完成3萬個單位的建設；而針對劏房問題的「簡樸房」規管制度將於今年3月實施，並設有48個月過渡期。陳茂波表示，發展局正優化採購模式及精簡審批流程，減低建造成本和提升效益，例如「簡約公屋」組裝合成構件及污水處理廠機電設備的直接採購，節省約10%至20%的開支。 另外，房屋署自主研發的「BIM系統化地基工程設計」方案，為每座大樓平均節省約100萬元成本。此外，採用第二代組裝合成建築法，以及本地開發的創新接合技術，也為公營房屋工程提速增效。樂善堂：德政惠及民生福祉九龍樂善堂昨回應表示，本屆政府有決心改善基層住屋問題，樂善堂作為過渡性房屋的先驅者之一，很高興見到政府主動積極推動「簡約公屋」，並興建公營房屋。本港未來5年，總體公營房屋建屋量達到19.6萬個，市民能夠安居樂業，生活和社會變得更和諧美好。樂善堂營運的啟德「簡約公屋」，已如期完成2,970戶入伙，見到居民的正面轉變，可見政府德政惠及民生福祉。 (香港文匯報)