【裝潢房子，要開發票嗎？】

最近好友W先生剛買房裝潢，但他遇到了一個難題：

裝潢開發票，未來可認列成本，抵扣房地合一稅。

但開發票要加收5%營業稅，不開發票就可省下5%的費用。

那麼...該開發票？還是不開發票呢？

#為什麼可抵房地合一稅

房地合一稅課徵的交易所得公式如下：

課稅所得 = 房地收入－成本－費用－依土地稅法計算之土地漲價總數額

其中的成本，包括了【因取得、改良及移轉而支付之費用】，而「裝潢費」就屬於這個項目。

(細節可參考：所得稅法第14條之4)

#裝潢費抵扣有何限制

不過要注意的是：可抵扣的裝潢費必須是「固定」且「無法帶走」的東西。

因為根據規定，必須是「非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費」才可認定。

所以，可認列與不可認列的項目包括：
●可認列：泥作工程、水電管線、衛浴設備(洗手台/馬桶/浴缸)等

●不可認列：冷氣、家電、系統家俱、鐵鋁窗等

#要課多少稅
目前房地合一稅的條件如下：
●2年內賣房扣45%稅
●2~5年賣房扣35%稅
●5~10年賣房扣20%税
●超過10年賣房扣15%稅

如果未來賣掉房子，就必須扣15~45%不等的稅，其實也是不小的費用。

這也是為什麼很多人得知裝潢費可以扣抵房地合一稅的成本時，會思考裝潢費是否需要開發票的原因。

如果裝潢費總共100萬元，且全部可認列成本，當你超過10年才轉手...

➡️沒開發票：省下發票費5萬元，但需課房地合一稅15萬元（倒賠10萬元）

➡️開發票：增加5萬元發票費，但省下15萬元房地合一稅（省下10萬元）

#別忘了房地合一的免稅額400萬
開發票之前，還有一件事要注意：

政府為了鼓勵長期持有，自住持有並設籍滿6年，稅率可降低為10%，課稅所得400萬元以下免稅。

(1)持有並設籍滿6年，無出租營業，即可適用房地合一稅的400萬免稅額

(2)如果免稅額超過400萬，超過部分僅課徵10%的稅。

所以，除了要考量裝潢費是否能夠被認列之外，假如你是長期自住至少6年，其實你還需要評估的是：

●未來賣出時，扣除成本/費用/土地漲價總數額後，課稅所得是否有可能超過免稅額400萬元？(這個我無法幫你解答，只能自行猜測了....)

●如果會超過，那麼會超過多少？(超過部份，以10%課稅，所以可以計算一下金額)

舉例：假設買進1000萬元，超過十年後賣出，售價是1600萬元，扣除費用 (未開裝潢費發票100萬元) 與成本共50萬元後，課稅所得是550萬元。

那麼...

➡️未開發票要繳的稅：(550萬元 - 免稅額400萬元) x 自住房地優惠稅率10% = 15萬元

➡️開發票後要繳的稅：(550萬元 - 裝潢費100萬元 - 免稅額400萬元) x 自住房地優惠稅率10% = 5萬元

因此，若未來賣出所得可能超過400萬元，開發票可能會省更多。

#總結
裝潢是否要開發票？可思考2個條件：

(1)哪些裝潢能認列為扣抵項目，預估認列金額又是多少？

(2)未來賣房時，是否符合房地合一400萬免稅額條件

這些確認之後，再來決定開發票的必要性~

PS: 如果當下沒開發票，未來再請業者補開，業者反而會有逃漏稅的問題，所以如果你無法確定未來是否符合"房地合一400萬免稅額條件"，或者是否漲幅會超過400萬元，最保守的做法還是開發票。

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房地合一"自住房地租稅優惠"詳細條件如下：
(一) 個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。
(二) 交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
(三) 個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本租稅優惠規定。
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詳細全文，可參考這篇文章：https://mrjoewang.com/invoice-for-interior-decoration/