香港“劣質劏房”即將走入歷史？

9月26日，香港立法會通過《簡樸房條例草案》（下簡稱《條例》），為分間出租住宅單位引入規管制度，以全面解決劣質劏房問題。這是香港特區政府響應中央號召，改善劏房惡劣居住環境的重要步驟。《條例》將於10月3日刊憲，2026年3月1日正式生效。

根據條例，所有出租分間單位須符合“簡樸房”標準，包括面積不小於8平方米，配備獨立衛生間、消防安全設施及合格的採光通風系統，還需安裝獨立水電表，在取得政府頒發的“簡樸房”認證後才可出租。假如有人將未獲認證的分間單位出租，房東將面臨刑事責任，經公訴程序定罪可罰款30萬元（港幣，下同）及監禁3年。租客則不會涉及法律責任。

隨著新法規通過，香港將從2026年3月起、允許屋主為現有物業進行正式登記，期限內完成登記者，享有從2027年3月1日開始、為期36個月的寬限時間，最遲不晚於2030年2月28日之前，必須進行改造工程並完成“簡樸房”認證。

香港的樓市低迷持續多年，但並未緩解最貧困人口的住房負擔能力。老年人、新移民和年輕工人通常依賴劏房。

目前全港劏房單位約11萬個，住了約22萬人，人均居所面積中位數僅為6平方米，不少劏房居住環境相當惡劣，光線不足之餘，衛生環境和通風也差，根本不適合人住。根據調查發現，多達4成比例劏房沒有通風口，進而導致夏季室內溫度，長時間超過攝氏35度，甚至高達40度。而經濟狀態本就窘迫的租戶，往往只能透過電風扇降溫，或是不斷沖涼消暑。

非政府組織香港小區組織協會3月份的報告指出，受訪租戶的每月平均收入中位數為7200元，劏房的租金中位數為4500元，雖然住得差，但租金負擔卻佔了收入過半。

2021年，國務院港澳辦主任夏寶龍在一個研討會上，形容香港居住問題令人揪心，希望香港可以“告別劏房籠屋”。

港府長期奉行“小政府、大市場”，對於劏房的存在，先是採取放任自流態度，到後來劏房問題愈趨嚴重、租金不斷攀升，當局又因為之前未有積極造地建屋而無計可施，直至近年情況才出現變化。一方面，當局終於拋開了“市場主導、避免干預”的管治思維，改為強調“有為政府、高效市場”；另一方面，政府經過多年努力，在造地建屋方面總算取得一些進展，未來七、八年公營房屋供應有望持續增加。簡約公屋成本效益雖有爭議，但對於紓緩短期房屋供應不足，無疑有一定幫助，至於過渡房屋也可用來安置部分劏房戶。

雖然《條例》是中央改革香港居住環境的重要措施，但部分服務弱勢社群的民間團體也擔心，此舉很可能推高低價房屋的租金，導致這類可負擔單位的供應量進一步縮減，底層民眾恐面臨更多難題，或形成更糟糕的陰暗面。

這種擔心也不無道理。規管劏房面對的最大問題，是一下子管得太嚴，可能令大批劏房被取締，而政府又未能即時提供相應數量單位安置。

同時，在登記整改等費用增加的情況下，劏房租戶將不得不面臨被加價的困境。因為業主會選擇把增加的成本轉嫁到承租者的身上，租戶亦不得不面對被加價的現實。且自去年以來，許多到期的劏房租戶都概莫能外地面對被加租的痛苦選擇。

當然，目前是因為香港整體租務市場活躍，租金持續上漲，帶動劏房租金上漲，並非當局規管劏房的單一因素所致。

香港房屋租賃雖然是供求相對平衡的利伯維爾場，不論是業主還是租戶都有相當大的自主選擇空間。在政府大力推動公營房屋供應並取得實質性成效的情況下，理論上講，市場房屋租金理應會下調。但實際情況卻是，在社會需求超過總體供應量的因素制約下，尤其是不少專才優才來港，相應地增加了對房屋租賃的市場需求。

有樓宇買賣中介商報告顯示，今年第二季整體樓市穩定，一手和二手住宅交投及租務皆顯著上升，並預計第三季會租金升約3%，樓價則升2%。《條例》將在很大程度上淘汰部分完全不適合居住的劣質房屋，如木板隔間房，很大可能造成市場租賃房屋供應減少，打破現有的供求平衡。在僧多粥少的情況下，劏房租金連續加租似乎是不可避免。

對此，香港房屋局局長何永賢回應稱，已留意到社會上有部分人擔心，分間單位引入了最低標準，或者會令相關業主、營運者將合規成本，透過加租轉介給租客。她重申現行分間單位的租務管制，已對分間單位租金作出規管，加上未來數年公營房屋的供應，會比以往大幅增加，3萬個簡約公屋和21000個過渡性房屋項目亦陸續推進，正在輪候公屋的分間單位住戶可以加快上樓，因此輪候公屋居民對分間單位的需求會逐步減少，《條例》下提供合共長達48個月的過渡期。

根據政府估算，全港七成劏房只需稍作修整，已可符合簡樸房要求；餘下三成不符規定的單位，預料2/3將被淘汰，大約只有數千個分間單位真的需要大裝修。

何永賢表示，租金水平一直與市場供求有密切關係，如果有更多輪候公屋住戶，有更多合理居所選擇，市場上對分間單位的需求就會減低，因此預計分間單位的租金水平，在規管制度推行後，亦難以有大幅上調的空間。

劏房市場本身就是一個相當扭曲的市場，基層弱勢住戶缺乏議價能力，雖然劏房租管2021年實施以來，租金水平大致保持平穩，不代表簡樸房制度引入後，情況不會出現變化。政府之前一直不願意就劏房租管設立起始租金，期望市場可以自行調節，然而這只是官員主觀願望。簡樸房制度實施後，當局必須密切留意市場情況，倘若分間房租金水平顯著上升，就應該及時介入，包括考慮引入起始租金。另外，劣質劏房經營“地下化”的可能性，同樣不能忽視，當局日後必須加強巡查，以及提供足夠誘因鼓勵舉報。

“告別劏房”任重道遠，設立簡樸房制度只是第一步，政府必須繼續致力增加公營房屋供應，為基層市民提供適合宜居的住所。 (東方財經雜誌)