0中介費！銀行下場賣房！撿漏or有坑？

最近我們的後台，被“銀行直供房”的相關諮詢刷屏了！

四川農信銀行掛牌2.4萬套抵押房，號稱比周邊市場價低20%-30%，有的打7折，還不用付中介費。

銀行下場賣房！這一操作成都二手房市場頓時炸開了鍋。

“四川農商銀行那些直供房是真的嗎？”“直供房是不是比法拍房靠譜？”“低於市場價30%能不能下手？”成為粉絲們最關心的問題。

今天，我們就來徹底拆解這個讓你又愛又怕的“香餑餑”。

其實，銀行直供這種模式以往就存在，只是由於年底銀行要回籠資金，所以直售規模有所上升，數量變多才引起大家廣泛關注。

什麼是銀行直供房？簡而言之，就是銀行從“放貸者”變身“賣房者”，直接掛牌出售的房產。

這些房源的產生，是經濟下行周期的必然結果。當企業或個人借款人無力償還貸款時，銀行通過司法程序收回抵押房產。

而銀行直供房主要有兩大來源：一是司法拍賣流拍後的“以物抵債”房產。

比如某股份制銀行在雲南省安寧市的房產及土地曾經歷司法拍賣但流拍，銀行以1.3億元抵債取得產權，如今以4200萬元的起拍價折價處置。

二是銀行通過司法程序主動取得的房產。

例如，蘭州農商行在某個小區持有的200多套住宅，就是因為開發商欠款2.94億元，法院裁定後銀行憑強制執行文書完成過戶出售。

所以相比傳統法拍房，銀行直供房已經完成債權剝離，產權清晰登記在銀行名下。

儘管都與債權債務有關，銀行直供房與法拍房存在顯著差異。

產權歸屬不同：普通法拍房在拍賣前，其產權始終在被執行人名下，成交後才過戶給競買人。而銀行直供房的產權在出售前已經在銀行名下。

交易流程不同：法拍房需通過法院平台參拍，通常要求全款支付。銀行直供房的交易流程則與二手房類似，購房人可以實地看房、辦貸款，並直接由銀行過戶。

風險程度不同：法拍房存在“盲盒風險”，如租戶賴著不走、多輪查封未解除、產權糾紛等。銀行直供房則提前理清了產權問題。

有律師指出：“銀行直供房相當於銀行已經幫購房者過濾了一遍風險。”

銀行直供房最吸引人的是其價格優勢。部分房源價格比市價低25%甚至更多。

比如蘭州農商行一套125平方米抵債房產以151萬元成交，而同小區同戶型的中介掛牌價在180萬至220萬元之間。

更極端的例子是，廣東雲浮農商行即將開拍的商住房，起拍價僅8萬元。

然而，“撿漏”並非盲目購買。大家還需要注意以下幾個方面：

1、房屋狀況需仔細評估。

這些房產可能因空置較久存在維護問題，或者本身有質量問題。購房前最好實地看房，瞭解房屋具體情況。

2、核實產權及欠費情況。

雖然銀行已取得產權，但購房者仍應到相關部門核實房屋的性質、產權情況、抵押查封狀態等。同時確認物業費、水電費等有無拖欠。

3、關注交易條款。

個別房源可能附帶特殊限制，如要求一次性付款、限制辦貸時間等。務必仔細閱讀合同條款，特別是關於瑕疵擔保、費用清算的內容。

4、地段仍是核心考量。

再便宜的房子，如果地段差、配套弱，未來轉手也會很困難。偏遠區域的銀行直供房仍面臨流拍風險。

對於潛在購房者來說，銀行直供房無疑提供了一個“撿漏”的好機會。

邵陽中國銀行掛牌的一套138平方米房子，起拍價僅29萬元，而周邊二手房市場價達60多萬元，相當於打了4折。

不過專家也指出：“在止跌回穩處於關鍵期的情況下，必須要規範銀行等機構的降價出售行為。不能為了單方面保障自己的債權，而進行無謂的（無效）降價出售。” (成都購房通)