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中國中央財辦發聲，“穩樓市”措施來了！
中國房地產行業具備高度的關聯性，其影響範圍廣泛，因此在社會各界中備受矚目。
近日，中央財經委員會辦公室的相關負責同志接受了媒體的採訪，就當前房地產市場的形勢以及中央經濟工作會議關於房地產的部署安排進行了深入剖析與解讀。
該負責人在訪談中透露，自今年年初以來，中國新房與二手房的交易總量總體保持穩定態勢，其中二手房交易量佔比顯著提升，已攀升至45%的水平，同時，房價的降幅也在持續縮小。從剛性住房需求、改善性住房需求等多個維度審視，中國房地產行業實現高品質發展仍具備廣闊的空間與潛力。
該負責人進一步明確指出，為了推動房地產行業的持續健康發展，下一步將重點聚焦於三個方面的工作：
一是從供需兩側同時發力，以穩定房地產市場；
二是積極促進房地產企業的轉型升級；
三是加速建構房地產行業發展的新模式。
房地產行業高品質發展前景可期
近日，國家統計局發佈的資料顯示，今年1至11月期間，全國新建商品房的銷售面積達到了78702萬平方米，同比下降了7.8%；而新建商品房的銷售額則為75130億元，同比下降了11.1%，不過，與1至10月的資料相比，降幅均有所縮小。
此外，根據克而瑞提供的資料，11月份，重點城市的新房成交情況持續保持穩定，其中廣州、西安、合肥、惠州、徐州、珠海等城市的新房成交環比均實現了不同程度的增長。
在價格方面，11月份，70個大中城市的商品住宅銷售價格環比總體呈現下降趨勢，但值得注意的是，新房價格上漲的城市數量相較於10月份有所增加，具體包括上海、瀋陽、南京、合肥、重慶、貴陽、揚州以及襄陽這8個城市，其新房價格環比出現了上漲。
回顧今年的房地產銷售市場，該負責人總結道，自年初以來，中國新房與二手房的交易總量基本保持穩定，房價降幅持續縮小，同時區域市場走勢出現了分化，各城市之間的房價漲跌情況不盡相同。
從開發投資的角度來看，今年1至11月，全國房地產開發投資總額達到了78591億元，同比下降了15.9%。
針對這一資料，該負責人分析指出，房地產開發投資的持續下降，是各地消化庫存、嚴格控制新增供應量的結果，同時也是房地產企業應對當前市場形勢所做出的理性選擇。對於這一現象，我們應當進行客觀分析，並正確看待。住房和城鄉建設部部長倪虹於《人民日報》發表文章稱，自黨的十八大召開以來，中國房地產市場經歷了迅猛的發展態勢，居民的住房條件得到了顯著提升。當前，城鎮居民人均住房建築面積已突破40平方米大關，戶均住房套數也超過了1.1套。
倪虹部長進一步指出，現階段，居民的住房需求總體上已從基本的“有無”問題，轉向了對住房品質的更高追求。同時，受老齡化、少子化趨勢以及區域人口增減分化的影響，加上人們生產生活方式的不斷演變，住房需求正日益呈現出個性化和多樣化的特徵。
展望未來，相關負責人認為，中國房地產行業的高品質發展仍具備廣闊的空間，並從以下三個維度進行了深入剖析。
從剛性需求層面分析，截至2024年，中國常住人口城鎮化率已達67%，然而戶籍人口城鎮化率卻尚未達到50%。這一差距意味著，新落戶的農民工群體以及新畢業的大學生等“新市民”群體，其剛性住房需求仍有待進一步釋放和滿足。
從改善性需求角度考量，儘管中國城鎮住房總量已頗為可觀，但住房的區位分佈和持有結構卻存在不均衡現象。這導致相當一部分城鎮居民對現有住房的滿意度不盡如人意，從而產生了“以舊換新”“以小換大”等改善性住房需求。該負責人表示：“據不少城市反饋，群眾賣舊房換新房的意願日益增強。今年二手房交易佔比已從2021年的28%攀升至45%，這充分說明改善性住房需求的市場潛力依然巨大，‘好房子’總體上並不愁銷路。”
此外，從眾多發達國家的房地產業發展軌跡來看，即便城鎮化處理程序進入穩定期後，每年仍會產生相當數量的住房需求。房地產業增加值在GDP中的佔比也始終維持在一定水平。
“我們在城市更新領域，尤其是危舊房和城中村的改造方面，仍有許多工作亟待完成。滿足城鎮居民剛性和改善性住房需求的任務依然繁重，因此，房地產行業的高品質發展前景依然十分可觀。”該負責人進一步闡述道。
為穩定房地產市場，將從供需兩端協同發力
中央經濟工作會議對穩定房地產市場、加速建構房地產發展新模式作出了明確部署。會議著重強調，要著力穩定房地產市場，並根據不同城市的實際情況，靈活採取控增量、去庫存等策略。最佳化房地產供給結構，積極鼓勵對存量商品房進行收購，並重點將其用於保障性住房等合理用途。同時，深化住房公積金制度層面的改革舉措，有序推進高品質“好房子”的建設處理程序，加快建構房地產行業全新的發展模式。
針對上述舉措，相關負責人明確指出，接下來將著重從三個方面推進工作：從供需兩端協同發力以穩定房地產市場、積極助力房地產企業實現轉型發展、加速建構房地產行業新的發展模式。
在接下來的房地產工作中，“著力穩定房地產市場”被置於首要位置。該負責人進一步明確，在供給端，要嚴格把控新增供應量，充分盤活現有的存量資源。鼓勵通過收購存量商品房的方式，將其用於保障性住房等符合政策導向的合理用途，以此加快庫存的消化速度。與此同時，有序推進高品質“好房子”的建設工作。在需求端，需採取更多具有針對性的政策措施，充分激發居民的剛性住房需求以及改善性住房需求。
東方金誠研發部分析師唐曉琳在接受21世紀經濟報導記者採訪時表示，在供給端實施嚴控增量、盤活存量的策略，旨在通過合理控制房地產供給規模，避免庫存壓力進一步增大，推動地方政府加快去庫存的節奏，進而改善房地產市場的供需關係。此外，近年來，在政策引導與市場倒逼的雙重影響下，新開發的房地產項目在得房率、戶型設計以及建築質量等方面均取得了顯著提升，有力地推動了供給端在質量和數量兩個維度上的同步改善。
在需求端方面，東方金誠首席宏觀分析師王青向21世紀經濟報導記者表示，接下來可根據不同城市的實際情況，繼續放鬆限購政策。同時，還有可能通過針對居民房貸實施定向降息、提供財政補貼等方式，進一步加大對居民購房的支援力度。此外，在房地產交易環節實施力度較大的稅費減免政策也值得期待，這些領域均具備充足的政策操作空間。
上述中央財辦負責人還著重強調了推動房地產企業轉型發展的重要性。該負責人明確提出，要支援房地產企業加快從以新房銷售為主的傳統模式，向更多地持有物業、提供高品質多樣化居住服務的模式轉型。同時，要進一步發揮“保交房”白名單制度的作用，切實滿足房地產企業的合理融資需求。
當前房地產“白名單”項目的貸款額度已超過7兆元，相較於上年末增加了2兆元。接下來，需積極引導商業銀行進一步加大對房地產開發企業的開發貸款投放力度，以恢復並延續前期在房地產資金來源中，國內貸款所呈現出的改善趨勢。這一舉措不僅對保障房屋按時交付具有積極作用，同時也能夠直接助力化解房地產開發企業的信用風險。
加快建構房地產發展新模式，亦將成為明年房地產領域工作的核心要點之一。據相關負責人透露，需對房地產開發、融資、銷售等基礎性制度進行全面改革與完善，同時合理把控房地產發展新模式各項基礎制度的出台時機。此外，還需深化住房公積金制度改革，以漸進式的方式逐步確立新模式、破除舊模式，推動新舊模式之間的平穩過渡與轉換。
倪虹在其署名文章中，對改革完善房地產開發、融資、銷售制度的具體重點進行了更為詳盡的闡述。
具體而言，在房地產開發環節，應切實落實房地產開發項目公司制，確保項目公司依法獨立行使法人權利，而企業總部則需履行投資人責任。在項目交付前，嚴禁投資人違規抽挪項目公司的銷售、融資等資金，同時禁止抽逃出資或提前分紅等行為。
在房地產融資方面，應推行主辦銀行制度，即針對每個項目確定一家銀行或銀團作為主辦銀行。項目開發、建設及銷售等所有資金均應存入主辦銀行，而主辦銀行則需確保項目公司的合理融資需求得到滿足，從而形成主辦銀行與項目公司之間利益共享、風險共擔的良性機制。
在商品房銷售環節，應推進現房銷售制度，實現購房者所見即所得，從根本上杜絕交付風險。若繼續實行預售制度，則需規範預售資金監管流程，切實維護購房人的合法權益。 (房地產那些事兒)