2025年12月的房地產市場資料已經全部公佈，2026年1月的政策組合拳也已陸續落地，中國房地產市場的未來走向已然清晰。經歷四年多的深度調整後，在政策強力托底、市場自身出清與行業轉型的共同作用下，房地產正朝著規模更穩、結構更優、品質驅動的高品質發展階段邁進。國家統計局資料顯示，2025年12月，全國70個大中城市商品住宅銷售價格環比繼續下跌，但一線城市跌幅率先縮小，釋放出積極的走穩訊號。其中，一線城市新建商品住宅價格環比下降0.3%，降幅較上月縮小0.1個百分點；二手住宅價格環比下降0.9%，降幅縮小0.2個百分點。上海新房價格甚至環比上漲0.2%，成為一線城市中唯一實現環比上漲的城市。這些細微變化表明，作為全國樓市風向標的一線城市，其市場止跌回暖訊號正在增強。政策層面在2026年開年展現出前所未有的決心與力度。1月1日，《求是》雜誌發表特約評論員文章《改善和穩定房地產市場預期》，明確提出“政策要一次性給足，不能採取添油戰術”，為全年政策定下基調。文章強調要“儘可能縮短調整時間，熨平市場波動”，體現出高層穩定房地產市場的緊迫感與決心。緊隨其後，多項具體政策密集落地。2025年12月30日，個人銷售住房增值稅新政出台，將購買不足兩年住房的增值稅率由5%下調至3%。2026年1月1日起，存量住房公積金貸款利率自動下調0.25個百分點，首套房5年以上利率降至2.6%。1月中旬，三部門聯合公告，將換房退個稅政策延續至2027年底。這些政策組合拳一改以往“擠牙膏”式鬆綁模式，展現出全方位降低購房成本、啟動合理住房需求的明確導向。市場對政策轉向已有積極響應。2026年元旦假期，北京最佳化購房政策後，二手房市場熱度回升，部分房源帶看量顯著走高。深圳更是延續年末翹尾行情，元旦期間二手房簽約量同比大漲43%，看房量同比增長81%。上海二手房市場連續兩個月網簽量突破2.2萬套，顯示市場信心逐步修復。然而，市場的回暖並非普漲，而是呈現出明顯的“K型分化”。一線城市和核心二線城市的核心區域率先回暖，而多數普通二三線城市仍面臨調整壓力。2025年12月，二線城市新房價格環比下降0.4%，三線城市下降0.4%，跌幅均大於一線城市。這種分化也體現在產品類型上，改善型高品質項目表現強勁，而剛需產品和遠郊樓盤則相對平淡。房地產行業的發展邏輯正在發生根本性轉變。2025年，全國新建商品房銷售面積8.81億平方米，同比下降8.7%，總量已逐步接近“十五五”期間住房需求的合理中樞水平。隨著住房市場進入存量時代，二手房成交佔比不斷提升，在大中城市已達到65%左右。房企競爭從“規模競賽”轉向“品質競爭”，綠色建築、智慧社區成為新賣點，“好房子”建設成為行業新方向。展望2026年，房地產市場底部正在確認。專家預測，中性情形下，2026年全國新建商品房銷售面積同比降幅有望縮小至6.2%，市場將延續分化態勢。隨著政策持續發力、經濟基本面好轉與居民就業收入預期改善，購房需求將逐步修復。但整體而言，市場仍處於“去庫存”階段，供求關係修復仍需時間。房地產走向已沒有懸念：它正告別過去“高槓桿、高周轉”的粗放增長模式，轉向一條更具可持續性的高品質發展道路。這條路或許不會再現過去的暴漲奇蹟，但卻能更紮實地服務於人民的真實居住需求，更平穩地支撐國民經濟的健康發展。對於有真實需求的購房者而言，理性評估自身需求與承受能力，關注核心城市優質資產，讓房產回歸居住本質，將是應對新市場環境的明智選擇。 (樓市傑說)

2026年伊始，房地產市場已然悄然開啟了一場救市行動。與過往那種大張旗鼓、聲勢浩大的救市舉措不同，此次救市採取的是一種潛移默化、潤物無聲的方式，逐步放鬆了房地產領域的一系列限制性政策。自去年12月底起，針對房地產市場的相關政策便開始陸續出台。去年12月30日，個人住房增值稅政策迎來調整。具體而言，個人若將購買不滿2年的住房對外出售，需按照3%的徵收率全額繳納增值稅；而購買滿2年的住房對外出售，則可免徵增值稅。這一政策的調整，有效降低了房屋交易過程中的摩擦成本，尤其是針對兩年以內房產增值稅的降低，顯著提升了住房的市場流動性。1月14日，三部門聯合發佈公告，決定延續實施居民換購住房的有關個稅政策。即居民在一年之內賣出原有住房並重新購買住房的，對其出售原有住房時所繳納的個稅給予退稅優惠。僅隔一日，即1月15日，幾大部門共同舉行新聞發佈會，宣佈再次調整房地產相關政策。其中，商業用房的首付比例被下調至30%，旨在支援商辦市場去庫存，緩解市場壓力。而近期，市場上又流傳出一些關於公積金政策可能迎來重大改革的消息。早在一個多月前的中央經濟工作會議上，就已明確提出要深化公積金制度改革。1月8日，《人民日報》更是發表了一篇題為《中央“點名”住房公積金，釋放什麼訊號》的文章，進一步點明了公積金改革可能涉及的方向和動作。這些可能的改革方向包括：提升公積金貸款額度，以更好地滿足購房者的資金需求；擴寬公積金使用範圍，使其能夠覆蓋更多與住房相關的領域；將靈活就業群體納入公積金制度範圍內，擴大公積金制度的覆蓋面；以及健全異地協同機制，方便公積金的跨地區使用和管理等。此外，貨幣政策的調整也是2026年房地產市場值得關注的一大方面。目前，仍存在降准降息的空間。如果進一步降息，那麼將有不少城市的房貸利率進入“2”時代，這將為購房者帶來更為實惠的貸款成本。2026年剛剛開年，房地產市場便迎來了一系列利多政策。從這些已出台和即將出台的政策中不難看出，此次救市行動與以往任何一次都截然不同。它並非僅僅聚焦於“救市”二字，而是通過對房地產市場的鬆綁，進行更為深入、更為制度性的調整，以期推動房地產市場的健康、穩定發展。在新的房地產發展周期中，需建構框架性的政策鬆綁機制。從長遠視角出發，應致力於降低住房購置的首付比例，最佳化貸款利率結構，放寬購房資格稽核標準，並削減房屋交易過程中的各項摩擦成本。本輪房地產市場的救市策略，早在1月1日《求是》雜誌刊載的重磅文章中便已奠定基調。該文被業界視為2026年房地產市場調控政策轉向的風向標。從政策救市的維度審視，該文精準指出了2026年政策調控的關鍵著力點。其一，強調政策力度的持續性與充分性，主張一次性釋放所有可行政策，全面取消各類限制性措施。近期，相關政策已在逐步落地實施，預計至2026年，束縛房地產市場的政策枷鎖將進一步鬆綁。其二，聚焦於供給端的最佳化調整，提出控制新增供應、盤活存量資源，並鼓勵將存量商品房轉化為保障性住房等多元化用途。其三，強化資訊與輿論的正面引導，以穩定市場對房地產行業的預期。上述三點，共同構成了2026年房地產市場救市政策的核心框架。在全國住房城鄉建設工作會議上，權威人士所作的報告中，將2026年房地產工作的重點任務進行了明確排序。其中，城市更新專項計畫位列首位，而穩定房地產市場則緊隨其後。值得注意的是，在穩定市場部分，報告更側重於建構房地產新周期的長效機制，而非單純針對房價進行短期調控。這一政策導向的轉變，標誌著房地產市場調控思路的深刻變革。政策制定者不再侷限於房價這一單一指標，而是將房地產市場置於宏觀經濟的大棋盤中進行全域性、框架性和結構性的調整。儘管這種調整方式無法迅速實現房地產市場的止跌回穩，但它致力於從根本上解決房地產市場的深層次問題。正如治病需從病根入手，當房地產市場的內在炎症得到消除，其整體運行機制將逐漸恢復健康，房價波動等表面症狀也將隨之消散。根據國家統計局最新發佈的資料，12月份全國70個大中城市的二手房價仍呈現下行調整態勢。其中，北京、上海、深圳和廣州這四大一線城市亦未能倖免。根據最新統計資料顯示，北京12月份的房價環比指數為98.7，意味著相較於前一個月，房價下滑了1.3%。儘管上海、深圳、廣州等一線城市的房價跌幅均控制在1%以內，但市場並未顯現出價格走穩回升的積極跡象。作為房地產市場風向標的一線城市，其釋放出的市場訊號依然不容樂觀，整體市場氛圍偏於謹慎。進一步觀察資料，2025年全國房地產開發投資增速呈現負增長，具體數值為-17.2%，而2024年這一指標為-10.6%。這一對比清晰表明，2025年房地產市場的調整幅度與深度均不亞於2024年，市場仍處於深度調整期。聚焦新房市場，2025年新建商品房銷售面積達到88101萬平方米，同比下降8.7%；銷售額則為83937億元，降幅為12.6%。相比之下，2024年新建商品房銷售面積同比下降12.9%，銷售額同比下降17.1%。通過對比可見，儘管新房市場仍面臨壓力，但在銷售面積和銷售額方面，相較於2024年已呈現出一定的改善趨勢。這一現象背後，是否預示著新房市場正逐步接近拐點？這無疑是一個值得深入探討的問題。在當前低迷的房地產市場環境中，這一積極變化無疑如同一股清流，給人帶來意外之喜。新房市場的量價關係正逐漸逼近可能的轉折點，為市場帶來一絲希望。然而，需要明確的是，新房市場的這一積極訊號，並不等同於整個房地產行業已經迎來全面拐點。它更多地是市場調整過程中的一絲曙光，預示著未來可能的變化方向。值得注意的是，當前新房市場與二手房市場之間存在著明顯的差異。隨著新房市場產品的不斷升級與迭代，新房在產品力、居住體驗等方面相較於二手房展現出更大的優勢，從而吸引了部分原本計畫購買二手房的客戶轉向新房市場。因此，新房市場量價接近拐點的現象，並不能直接推斷二手房市場也即將迎來拐點。要精準判斷二手房市場的走勢，還需密切關注其傳遞出的市場訊號。進入1月份以來，二手房市場確實悄然發生了一些變化。根據冰山指數最新資料，截至1月18日，冰山100指數已連續三周跌幅縮小，顯示出市場調整速度有所放緩。在二手房市場一線，我也獲取了一些直觀感受。進入1月份後，不少賣房業主的心態發生了變化，他們不再急於降價出售，而是選擇觀望市場走勢。同時，我關注的二手房成交案例中，也不再像今年七八月份那樣，新成交房源的價格必然低於前一套。這些變化都表明，二手房市場正在經歷某種程度的調整與重塑。在當前二手房市場領域，部分降價幅度較為顯著的二手住宅小區，其房屋成交價格正逐步趨於穩定，並最終穩定在某一特定的價格區間範圍之內。此現像已然成為當下二手房市場所呈現出的全新態勢。倘若這種態勢持續蔓延擴散，眾多業主將不再願意輕易降低房屋售價，同時，那些因急於出售房屋而選擇降價的業主數量也會逐漸減少。如此一來，在二手房市場的供給層面，供需關係的天平便會悄然發生傾斜。隨著時間的推移，這種局部的穩定態勢會逐漸由個別小區擴展至整個區域，再由區域蔓延至更廣泛的範圍，進而實現二手房成交量和成交價格的全面穩定。依據趨勢動物所提供的資料顯示，目前全國範圍內房產的租金收益率已然達到2.1%。而在部分城市，例如烏魯木齊，其房產租金收益率更是高達3.6%。這一收益率水平已然超越了市面上絕大多數無風險理財產品所能提供的收益。這充分表明，即便僅僅從租售比這一關鍵指標來考量，全國二手房市場也正逐步接近發展過程中的重要拐點。當二手房市場價格下跌趨勢逐漸得到遏制，並最終抵達這一關鍵拐點之時，房地產市場便將真正實現觸底。綜合多方面因素分析，2026年極有可能成為見證房地產市場觸底這一重要歷史時刻的關鍵時間節點。 (房地產那些事兒)

中國財政部、稅務總局與住房城鄉建設部聯合頒布了《關於延續實施支援居民換購住房個人所得稅優惠政策的公告》。公告明確指出，自2024年1月1日起至2025年12月31日止，對於在此期間內出售自有住房，並在售出後一年內於市場上重新購置住房的納稅人，將對其出售現住房時已繳納的個人所得稅給予退稅優惠。具體而言，若新購住房的金額達到或超過現住房轉讓金額，則全額退還已繳納的個人所得稅；若新購住房金額低於現住房轉讓金額，則依據新購住房金額佔現住房轉讓金額的比例，退還相應部分已繳納的個人所得稅。公告進一步闡釋，現住房的轉讓金額，即指該房屋在市場上的實際成交價格。對於新購住房，若為新房，則購房金額以納稅人在住房城鄉建設部門進行網簽備案的購房合同中所註明的成交價格為準；若為二手房，則購房金額即為該房屋的實際成交價格。全文如下：一、自2026年1月1日至2027年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。其中，新購住房金額大於或等於現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小於現住房轉讓金額的，按新購住房金額佔現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。二、本公告所稱現住房轉讓金額為該房屋轉讓的市場成交價格。新購住房為新房的，購房金額為納稅人在住房城鄉建設部門網簽備案的購房合同中註明的成交價格；新購住房為二手房的，購房金額為房屋的成交價格。三、享受本公告規定優惠政策的納稅人須同時滿足以下條件：納稅人出售和重新購買的住房應在同一城市範圍內。同一城市範圍是指同一直轄市、副省級城市、地級市（地區、州、盟）所轄全部行政區劃範圍。出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關，應為新購住房產權人或產權人之一。四、符合退稅優惠政策條件的納稅人應向主管稅務機關提供合法、有效的售房、購房合同和主管稅務機關要求提供的其他有關材料，經主管稅務機關稽核後辦理退稅。五、各級住房城鄉建設部門應與稅務部門建立資訊共享機制，將本地區房屋交易合同網簽備案等資訊（含撤銷備案資訊）即時共享至當地稅務部門；暫未實現資訊即時共享的地區，要建立健全工作機制，確保稅務部門及時獲取稽核退稅所需的房屋交易合同備案資訊。 (房地產那些事兒)

歲末年初，房地產利多政策接連出台。剛剛北京房產限購政策放寬，12月30日，財政部、稅務總局又發佈了《關於個人銷售住房增值稅政策的公告》。公告原文是：個人（不含個體工商戶中的一般納稅人）將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。本公告自2026年1月1日起施行。之前，購買不足2年的住房對外銷售要交5%的稅，新政實施之後，只要交3%的稅，相當於直接打了個6折，省了40%的稅。至於“個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的”，目前已經免徵增值稅，未來繼續免徵。這是實打實的給大家省錢。比如一套房屋出售價格300萬元、持有未滿兩年計算，新政前需繳納的增值稅為15萬元，新政後只需繳納9萬元，節約6萬元的交易成本。更重要的，是提高二手房交易的流動性。對於任何行業來說，降稅都是利多，我們熟悉的是每次拯救A股，都要降低印花稅。這也是自2016年全面“營改增”以來，中國首次對個人銷售住房增值稅稅率進行調整。新政此時推出，與當前的房地產市場形勢有關。12月15日，國家統計局公佈了上個月房地產資料與70個大中城市房價變動情況，資料依舊比較差。1-11月份，新建商品房銷售額75130億元，下降11.1%；其中住宅銷售額下降11.2%。這是商品房銷售額年內首次兩位數下降。而11月份，70個大中城市中，二手房價格無論環比還是同比，繼續全線下降，其中揚州、北京領跌全國。但是，新政降低了賣房的稅費成本，會不會讓更多原本因為稅費高而猶豫的房東把房子掛出來，短期內可能導致掛牌房源增加，令價格進一步承壓呢？確實有這種可能。不過現實的情況是，二手房市場早已嚴重供過於求，即便再增加供給，也不會對房價造成多大衝擊。影響未來房價走勢的最大因素，還是來自於貨幣，包括降息、貼息、收儲這些政策。在前些天召開的中央經濟工作會議上對房地產的表述，沒有提“止跌”，可能暗含的意思是，經歷了2025年的大調整後，商品房銷量差不多要進入築底階段了。價格，並不是需要首要考慮的。當前房地產市場，剛需早已不是主流，置換需求——也就是人們會從小城市到大城市，把老破小換成好房子，這才是樓市的機會。很多人是想換新房子，但手頭的房子賣不出去，怎麼改善？房產增值稅新政，明顯能活躍二手房交易，可以更好地滿足改善性住房需求的釋放。隨著成本下降，房主更有能力和意願將舊房出售，進而換購新房。此政策可以疏通受阻的改善置換鏈條。而且，政策不能孤立看待。在同一天，國家發改委、財政部公佈了2026年的大規模裝置更新和消費品以舊換新政策。房產是中國家庭最主要的資產，資產如果不流動就沒有價值。通過減稅降費，讓資產流動起來、價值真正體現，再配合上促消費的政策大招，就能逐步走出緊縮螺旋。2026年，要打贏一場消費攻堅戰。讓二手房市場活躍起來，滿足家庭住房置換需求，將財富效應釋放出來，達到提振消費的目的，這至關重要。房產增值稅新政，打響了新年第一槍。 (馬江博說趨勢)

財政部網站發佈公告，個人（不含個體工商戶中的一般納稅人，下同）將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。公告自2026年1月1日起施行。來看上觀新聞的報導↓財政部網站發佈公告關於個人銷售住房增值稅政策的公告財政部 稅務總局公告2025年第17號現將個人銷售住房增值稅政策公告如下：個人（不含個體工商戶中的一般納稅人，下同）將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。本公告自2026年1月1日起施行。《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號)附件3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第五條第一款同步停止執行。2026年1月1日前，個人銷售住房涉及的增值稅尚未申報繳納的，符合本公告規定的可按本公告執行。特此公告。 (上海發佈)

就在剛剛，中國財政部、稅務總局發佈了樓市新利多：降增值稅！公告原文是：個人（不含個體工商戶中的一般納稅人）將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。本公告自2026年1月1日起施行。新政最大的變化是“將購買不足2年的住房對外銷售”，目前執行的是5%增值稅率（日常口語中常將增值稅與附加稅費合併稱為 “5.3% 稅率”，但二者性質不同），從明年1月1日開始降低到3%。至於“個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的”，目前已經免徵增值稅，未來繼續免徵。全國二手房每年成交金額大概在7.8兆元左右，按照均價1.2萬元、套均90平方米推算，每年成交大約在720萬套左右。此前，由於未滿2年二手房稅費較高，大家賣房、換房的時候，往往要等2年期滿才交易。此次新政的出台，對二手房交易構成利多，交易成本將下降。但短期看，掛盤量可能上漲，對二手房成交價構成短期壓力。但從中長期看，對樓市整體是利多。尤其是對於新房市場，會有更多業主賣掉原來品質差的房子，置換新規下的好房子，第四代住宅。不過話說回來，3%的稅率也不低。估計賣房者還是傾向於等稅率繼續下降，或滿兩年後免稅交易。隨著中央經濟工作會議結束、十五五即將開局，最近樓市利多明顯增多。北京率先出手，放鬆了限購門檻；今天，又宣佈了增值稅新政。估計上海、深圳很快也會有樓市新政公佈。今天還發佈了促消費的大招：國家發改委、財政部公佈了2026年的大規模裝置更新和消費品以舊換新政策。在汽車消費方面：個人消費者報廢登記在本人名下的乘用車，並購買納入“目錄”的新能源乘用車或2.0升及以下排量燃油乘用車的，給予汽車報廢更新補貼支援，購買新能源乘用車補貼車價的12%（最高不超過2萬元）、購買2.0升及以下排量燃油乘用車補貼車價的10%（最高不超過1.5萬元）。個人消費者轉讓登記在本人名下的乘用車，並購買納入“目錄”的新能源乘用車或2.0升及以下排量燃油乘用車的，給予汽車置換更新補貼支援，購買新能源乘用車補貼車價的8%（最高不超過1.5萬元）、購買2.0升及以下排量燃油乘用車補貼車價的6%（最高不超過1.3萬元）。個人消費者購買冰箱、洗衣機、電視、空調、電腦、熱水器等6類家電中1級能效或水效標準的產品，按產品銷售價格的15%給予補貼，每位消費者每類產品可補貼1件，每件補貼不超過1500元。估計明天房地產、大消費等類股股票會有反應。 (劉曉博說財經)

中國房地產行業具備高度的關聯性，其影響範圍廣泛，因此在社會各界中備受矚目。近日，中央財經委員會辦公室的相關負責同志接受了媒體的採訪，就當前房地產市場的形勢以及中央經濟工作會議關於房地產的部署安排進行了深入剖析與解讀。該負責人在訪談中透露，自今年年初以來，中國新房與二手房的交易總量總體保持穩定態勢，其中二手房交易量佔比顯著提升，已攀升至45%的水平，同時，房價的降幅也在持續縮小。從剛性住房需求、改善性住房需求等多個維度審視，中國房地產行業實現高品質發展仍具備廣闊的空間與潛力。該負責人進一步明確指出，為了推動房地產行業的持續健康發展，下一步將重點聚焦於三個方面的工作：一是從供需兩側同時發力，以穩定房地產市場；二是積極促進房地產企業的轉型升級；三是加速建構房地產行業發展的新模式。房地產行業高品質發展前景可期近日，國家統計局發佈的資料顯示，今年1至11月期間，全國新建商品房的銷售面積達到了78702萬平方米，同比下降了7.8%；而新建商品房的銷售額則為75130億元，同比下降了11.1%，不過，與1至10月的資料相比，降幅均有所縮小。此外，根據克而瑞提供的資料，11月份，重點城市的新房成交情況持續保持穩定，其中廣州、西安、合肥、惠州、徐州、珠海等城市的新房成交環比均實現了不同程度的增長。在價格方面，11月份，70個大中城市的商品住宅銷售價格環比總體呈現下降趨勢，但值得注意的是，新房價格上漲的城市數量相較於10月份有所增加，具體包括上海、瀋陽、南京、合肥、重慶、貴陽、揚州以及襄陽這8個城市，其新房價格環比出現了上漲。回顧今年的房地產銷售市場，該負責人總結道，自年初以來，中國新房與二手房的交易總量基本保持穩定，房價降幅持續縮小，同時區域市場走勢出現了分化，各城市之間的房價漲跌情況不盡相同。從開發投資的角度來看，今年1至11月，全國房地產開發投資總額達到了78591億元，同比下降了15.9%。針對這一資料，該負責人分析指出，房地產開發投資的持續下降，是各地消化庫存、嚴格控制新增供應量的結果，同時也是房地產企業應對當前市場形勢所做出的理性選擇。對於這一現象，我們應當進行客觀分析，並正確看待。住房和城鄉建設部部長倪虹於《人民日報》發表文章稱，自黨的十八大召開以來，中國房地產市場經歷了迅猛的發展態勢，居民的住房條件得到了顯著提升。當前，城鎮居民人均住房建築面積已突破40平方米大關，戶均住房套數也超過了1.1套。倪虹部長進一步指出，現階段，居民的住房需求總體上已從基本的“有無”問題，轉向了對住房品質的更高追求。同時，受老齡化、少子化趨勢以及區域人口增減分化的影響，加上人們生產生活方式的不斷演變，住房需求正日益呈現出個性化和多樣化的特徵。展望未來，相關負責人認為，中國房地產行業的高品質發展仍具備廣闊的空間，並從以下三個維度進行了深入剖析。從剛性需求層面分析，截至2024年，中國常住人口城鎮化率已達67%，然而戶籍人口城鎮化率卻尚未達到50%。這一差距意味著，新落戶的農民工群體以及新畢業的大學生等“新市民”群體，其剛性住房需求仍有待進一步釋放和滿足。從改善性需求角度考量，儘管中國城鎮住房總量已頗為可觀，但住房的區位分佈和持有結構卻存在不均衡現象。這導致相當一部分城鎮居民對現有住房的滿意度不盡如人意，從而產生了“以舊換新”“以小換大”等改善性住房需求。該負責人表示：“據不少城市反饋，群眾賣舊房換新房的意願日益增強。今年二手房交易佔比已從2021年的28%攀升至45%，這充分說明改善性住房需求的市場潛力依然巨大，‘好房子’總體上並不愁銷路。”此外，從眾多發達國家的房地產業發展軌跡來看，即便城鎮化處理程序進入穩定期後，每年仍會產生相當數量的住房需求。房地產業增加值在GDP中的佔比也始終維持在一定水平。“我們在城市更新領域，尤其是危舊房和城中村的改造方面，仍有許多工作亟待完成。滿足城鎮居民剛性和改善性住房需求的任務依然繁重，因此，房地產行業的高品質發展前景依然十分可觀。”該負責人進一步闡述道。為穩定房地產市場，將從供需兩端協同發力中央經濟工作會議對穩定房地產市場、加速建構房地產發展新模式作出了明確部署。會議著重強調，要著力穩定房地產市場，並根據不同城市的實際情況，靈活採取控增量、去庫存等策略。最佳化房地產供給結構，積極鼓勵對存量商品房進行收購，並重點將其用於保障性住房等合理用途。同時，深化住房公積金制度層面的改革舉措，有序推進高品質“好房子”的建設處理程序，加快建構房地產行業全新的發展模式。針對上述舉措，相關負責人明確指出，接下來將著重從三個方面推進工作：從供需兩端協同發力以穩定房地產市場、積極助力房地產企業實現轉型發展、加速建構房地產行業新的發展模式。在接下來的房地產工作中，“著力穩定房地產市場”被置於首要位置。該負責人進一步明確，在供給端，要嚴格把控新增供應量，充分盤活現有的存量資源。鼓勵通過收購存量商品房的方式，將其用於保障性住房等符合政策導向的合理用途，以此加快庫存的消化速度。與此同時，有序推進高品質“好房子”的建設工作。在需求端，需採取更多具有針對性的政策措施，充分激發居民的剛性住房需求以及改善性住房需求。東方金誠研發部分析師唐曉琳在接受21世紀經濟報導記者採訪時表示，在供給端實施嚴控增量、盤活存量的策略，旨在通過合理控制房地產供給規模，避免庫存壓力進一步增大，推動地方政府加快去庫存的節奏，進而改善房地產市場的供需關係。此外，近年來，在政策引導與市場倒逼的雙重影響下，新開發的房地產項目在得房率、戶型設計以及建築質量等方面均取得了顯著提升，有力地推動了供給端在質量和數量兩個維度上的同步改善。在需求端方面，東方金誠首席宏觀分析師王青向21世紀經濟報導記者表示，接下來可根據不同城市的實際情況，繼續放鬆限購政策。同時，還有可能通過針對居民房貸實施定向降息、提供財政補貼等方式，進一步加大對居民購房的支援力度。此外，在房地產交易環節實施力度較大的稅費減免政策也值得期待，這些領域均具備充足的政策操作空間。上述中央財辦負責人還著重強調了推動房地產企業轉型發展的重要性。該負責人明確提出，要支援房地產企業加快從以新房銷售為主的傳統模式，向更多地持有物業、提供高品質多樣化居住服務的模式轉型。同時，要進一步發揮“保交房”白名單制度的作用，切實滿足房地產企業的合理融資需求。當前房地產“白名單”項目的貸款額度已超過7兆元，相較於上年末增加了2兆元。接下來，需積極引導商業銀行進一步加大對房地產開發企業的開發貸款投放力度，以恢復並延續前期在房地產資金來源中，國內貸款所呈現出的改善趨勢。這一舉措不僅對保障房屋按時交付具有積極作用，同時也能夠直接助力化解房地產開發企業的信用風險。加快建構房地產發展新模式，亦將成為明年房地產領域工作的核心要點之一。據相關負責人透露，需對房地產開發、融資、銷售等基礎性制度進行全面改革與完善，同時合理把控房地產發展新模式各項基礎制度的出台時機。此外，還需深化住房公積金制度改革，以漸進式的方式逐步確立新模式、破除舊模式，推動新舊模式之間的平穩過渡與轉換。倪虹在其署名文章中，對改革完善房地產開發、融資、銷售制度的具體重點進行了更為詳盡的闡述。具體而言，在房地產開發環節，應切實落實房地產開發項目公司制，確保項目公司依法獨立行使法人權利，而企業總部則需履行投資人責任。在項目交付前，嚴禁投資人違規抽挪項目公司的銷售、融資等資金，同時禁止抽逃出資或提前分紅等行為。在房地產融資方面，應推行主辦銀行制度，即針對每個項目確定一家銀行或銀團作為主辦銀行。項目開發、建設及銷售等所有資金均應存入主辦銀行，而主辦銀行則需確保項目公司的合理融資需求得到滿足，從而形成主辦銀行與項目公司之間利益共享、風險共擔的良性機制。在商品房銷售環節，應推進現房銷售制度，實現購房者所見即所得，從根本上杜絕交付風險。若繼續實行預售制度，則需規範預售資金監管流程，切實維護購房人的合法權益。 (房地產那些事兒)

前段時間，中國央行在一份重要的季度報告中再次明確了其政策方向，而幾乎同期發佈的房地產市場資料，則為理解這份報告的深意提供了最真實的註腳。官方資料顯示，2025年11月，全國70個大中城市商品住宅銷售價格環比整體延續下降態勢，市場寒意未消。但更值得深入剖析的，是隱藏在平均資料之下的劇烈分化與結構性變革，這或許才是當前樓市的複雜“真相”。市場的分化在多個層面同時上演，最直觀的當屬新房與二手房市場的“溫差”。在重點城市，二手房市場已成為價格下行的主要壓力區，而新房市場則因供應結構、政策支援等原因，表現出相對更強的韌性，尤其是個別核心城市的高品質項目。這種分化同樣深刻地體現在不同能級的城市之間，一線城市內部也出現了迥異的走勢。以上海為例，其新房價格在11月實現了環比微漲，成為少數亮點之一；而更多城市的房價則繼續在調整通道中運行。這種並非“鐵板一塊”的下跌，恰恰說明了用單一結論概括全國市場是危險的，當前樓市正處於一場深刻的價值重估與結構調整之中。在此背景下，央行最新的政策表態顯得尤為關鍵。與以往強調短期刺激、穩定價格略有不同，近期的政策導向更加注重基礎性制度的完善與長效機制的建構。其核心思路，正從應對市場短期波動的“救火”模式，轉向致力於修復行業健康發展內生機制的“治本”模式。例如，政策層面正大力推動包括保障性住房在內的多層次供應體系建設，通過金融工具支援市場存量房源轉化為保障性住房，這既有助於消化部分庫存，也在推動房地產市場從單一的銷售市場，向“銷售+租賃”並重的模式轉變。這標誌著房地產行業的金融支援邏輯正在發生深刻轉變。市場的劇變無疑在重塑著所有參與者的生存狀態。對於房地產開發企業而言，一個高槓桿、高周轉就能所向披靡的舊時代已經終結。行業正經歷著殘酷的洗牌，部分房企面臨嚴峻的流動性考驗，而財務穩健、聚焦核心城市和高品質產品的企業，則可能在調整期中贏得新的發展空間。資產處置、項目併購與合作開發，成為行業整合與資源最佳化配置的新常態。購房者的心態與行為模式也在同步演變。隨著市場資訊透明度的提高和二手房源掛牌量的增加，購房者擁有了前所未有的議價能力和選擇空間。他們變得更加理性、謹慎，不再盲目追漲，而是會在新房與二手房之間仔細比較，更加關注房屋本身的品質、地段及配套。市場的交易主導權，已悄然從賣方部分讓渡給了買方。展望未來，房地產市場的復甦之路很可能是非線性和分化的。整體市場的走穩可能需要更多時間，但結構性機會將一直存在。可以預見，擁有強勁產業基礎、持續人口流入的核心城市及其優質地段，將有望率先走出調整。而行業的競爭焦點，也將無可避免地從規模與速度的比拚，徹底轉向產品力、營運力與服務力的深度競爭。央行政策所引導的這場深刻轉型，雖然伴隨陣痛，但無疑是在推動中國房地產市場告別過去的狂熱與浮躁，走向一個更加理性、穩健和可持續發展的新階段。這，或許就是當下樓市最應被看清的“真相”。 (樓市傑說)