歲末年初，房地產利多政策接連出台。剛剛北京房產限購政策放寬，12月30日，財政部、稅務總局又發佈了《關於個人銷售住房增值稅政策的公告》。公告原文是：個人（不含個體工商戶中的一般納稅人）將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。本公告自2026年1月1日起施行。之前，購買不足2年的住房對外銷售要交5%的稅，新政實施之後，只要交3%的稅，相當於直接打了個6折，省了40%的稅。至於“個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的”，目前已經免徵增值稅，未來繼續免徵。這是實打實的給大家省錢。比如一套房屋出售價格300萬元、持有未滿兩年計算，新政前需繳納的增值稅為15萬元，新政後只需繳納9萬元，節約6萬元的交易成本。更重要的，是提高二手房交易的流動性。對於任何行業來說，降稅都是利多，我們熟悉的是每次拯救A股，都要降低印花稅。這也是自2016年全面“營改增”以來，中國首次對個人銷售住房增值稅稅率進行調整。新政此時推出，與當前的房地產市場形勢有關。12月15日，國家統計局公佈了上個月房地產資料與70個大中城市房價變動情況，資料依舊比較差。1-11月份，新建商品房銷售額75130億元，下降11.1%；其中住宅銷售額下降11.2%。這是商品房銷售額年內首次兩位數下降。而11月份，70個大中城市中，二手房價格無論環比還是同比，繼續全線下降，其中揚州、北京領跌全國。但是，新政降低了賣房的稅費成本，會不會讓更多原本因為稅費高而猶豫的房東把房子掛出來，短期內可能導致掛牌房源增加，令價格進一步承壓呢？確實有這種可能。不過現實的情況是，二手房市場早已嚴重供過於求，即便再增加供給，也不會對房價造成多大衝擊。影響未來房價走勢的最大因素，還是來自於貨幣，包括降息、貼息、收儲這些政策。在前些天召開的中央經濟工作會議上對房地產的表述，沒有提“止跌”，可能暗含的意思是，經歷了2025年的大調整後，商品房銷量差不多要進入築底階段了。價格，並不是需要首要考慮的。當前房地產市場，剛需早已不是主流，置換需求——也就是人們會從小城市到大城市，把老破小換成好房子，這才是樓市的機會。很多人是想換新房子，但手頭的房子賣不出去，怎麼改善？房產增值稅新政，明顯能活躍二手房交易，可以更好地滿足改善性住房需求的釋放。隨著成本下降，房主更有能力和意願將舊房出售，進而換購新房。此政策可以疏通受阻的改善置換鏈條。而且，政策不能孤立看待。在同一天，國家發改委、財政部公佈了2026年的大規模裝置更新和消費品以舊換新政策。房產是中國家庭最主要的資產，資產如果不流動就沒有價值。通過減稅降費，讓資產流動起來、價值真正體現，再配合上促消費的政策大招，就能逐步走出緊縮螺旋。2026年，要打贏一場消費攻堅戰。讓二手房市場活躍起來，滿足家庭住房置換需求，將財富效應釋放出來，達到提振消費的目的，這至關重要。房產增值稅新政，打響了新年第一槍。 (馬江博說趨勢)

財政部網站發佈公告，個人（不含個體工商戶中的一般納稅人，下同）將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。公告自2026年1月1日起施行。來看上觀新聞的報導↓財政部網站發佈公告關於個人銷售住房增值稅政策的公告財政部 稅務總局公告2025年第17號現將個人銷售住房增值稅政策公告如下：個人（不含個體工商戶中的一般納稅人，下同）將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。本公告自2026年1月1日起施行。《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號)附件3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第五條第一款同步停止執行。2026年1月1日前，個人銷售住房涉及的增值稅尚未申報繳納的，符合本公告規定的可按本公告執行。特此公告。 (上海發佈)

就在剛剛，中國財政部、稅務總局發佈了樓市新利多：降增值稅！公告原文是：個人（不含個體工商戶中的一般納稅人）將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。本公告自2026年1月1日起施行。新政最大的變化是“將購買不足2年的住房對外銷售”，目前執行的是5%增值稅率（日常口語中常將增值稅與附加稅費合併稱為 “5.3% 稅率”，但二者性質不同），從明年1月1日開始降低到3%。至於“個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的”，目前已經免徵增值稅，未來繼續免徵。全國二手房每年成交金額大概在7.8兆元左右，按照均價1.2萬元、套均90平方米推算，每年成交大約在720萬套左右。此前，由於未滿2年二手房稅費較高，大家賣房、換房的時候，往往要等2年期滿才交易。此次新政的出台，對二手房交易構成利多，交易成本將下降。但短期看，掛盤量可能上漲，對二手房成交價構成短期壓力。但從中長期看，對樓市整體是利多。尤其是對於新房市場，會有更多業主賣掉原來品質差的房子，置換新規下的好房子，第四代住宅。不過話說回來，3%的稅率也不低。估計賣房者還是傾向於等稅率繼續下降，或滿兩年後免稅交易。隨著中央經濟工作會議結束、十五五即將開局，最近樓市利多明顯增多。北京率先出手，放鬆了限購門檻；今天，又宣佈了增值稅新政。估計上海、深圳很快也會有樓市新政公佈。今天還發佈了促消費的大招：國家發改委、財政部公佈了2026年的大規模裝置更新和消費品以舊換新政策。在汽車消費方面：個人消費者報廢登記在本人名下的乘用車，並購買納入“目錄”的新能源乘用車或2.0升及以下排量燃油乘用車的，給予汽車報廢更新補貼支援，購買新能源乘用車補貼車價的12%（最高不超過2萬元）、購買2.0升及以下排量燃油乘用車補貼車價的10%（最高不超過1.5萬元）。個人消費者轉讓登記在本人名下的乘用車，並購買納入“目錄”的新能源乘用車或2.0升及以下排量燃油乘用車的，給予汽車置換更新補貼支援，購買新能源乘用車補貼車價的8%（最高不超過1.5萬元）、購買2.0升及以下排量燃油乘用車補貼車價的6%（最高不超過1.3萬元）。個人消費者購買冰箱、洗衣機、電視、空調、電腦、熱水器等6類家電中1級能效或水效標準的產品，按產品銷售價格的15%給予補貼，每位消費者每類產品可補貼1件，每件補貼不超過1500元。估計明天房地產、大消費等類股股票會有反應。 (劉曉博說財經)

中國房地產行業具備高度的關聯性，其影響範圍廣泛，因此在社會各界中備受矚目。近日，中央財經委員會辦公室的相關負責同志接受了媒體的採訪，就當前房地產市場的形勢以及中央經濟工作會議關於房地產的部署安排進行了深入剖析與解讀。該負責人在訪談中透露，自今年年初以來，中國新房與二手房的交易總量總體保持穩定態勢，其中二手房交易量佔比顯著提升，已攀升至45%的水平，同時，房價的降幅也在持續縮小。從剛性住房需求、改善性住房需求等多個維度審視，中國房地產行業實現高品質發展仍具備廣闊的空間與潛力。該負責人進一步明確指出，為了推動房地產行業的持續健康發展，下一步將重點聚焦於三個方面的工作：一是從供需兩側同時發力，以穩定房地產市場；二是積極促進房地產企業的轉型升級；三是加速建構房地產行業發展的新模式。房地產行業高品質發展前景可期近日，國家統計局發佈的資料顯示，今年1至11月期間，全國新建商品房的銷售面積達到了78702萬平方米，同比下降了7.8%；而新建商品房的銷售額則為75130億元，同比下降了11.1%，不過，與1至10月的資料相比，降幅均有所縮小。此外，根據克而瑞提供的資料，11月份，重點城市的新房成交情況持續保持穩定，其中廣州、西安、合肥、惠州、徐州、珠海等城市的新房成交環比均實現了不同程度的增長。在價格方面，11月份，70個大中城市的商品住宅銷售價格環比總體呈現下降趨勢，但值得注意的是，新房價格上漲的城市數量相較於10月份有所增加，具體包括上海、瀋陽、南京、合肥、重慶、貴陽、揚州以及襄陽這8個城市，其新房價格環比出現了上漲。回顧今年的房地產銷售市場，該負責人總結道，自年初以來，中國新房與二手房的交易總量基本保持穩定，房價降幅持續縮小，同時區域市場走勢出現了分化，各城市之間的房價漲跌情況不盡相同。從開發投資的角度來看，今年1至11月，全國房地產開發投資總額達到了78591億元，同比下降了15.9%。針對這一資料，該負責人分析指出，房地產開發投資的持續下降，是各地消化庫存、嚴格控制新增供應量的結果，同時也是房地產企業應對當前市場形勢所做出的理性選擇。對於這一現象，我們應當進行客觀分析，並正確看待。住房和城鄉建設部部長倪虹於《人民日報》發表文章稱，自黨的十八大召開以來，中國房地產市場經歷了迅猛的發展態勢，居民的住房條件得到了顯著提升。當前，城鎮居民人均住房建築面積已突破40平方米大關，戶均住房套數也超過了1.1套。倪虹部長進一步指出，現階段，居民的住房需求總體上已從基本的“有無”問題，轉向了對住房品質的更高追求。同時，受老齡化、少子化趨勢以及區域人口增減分化的影響，加上人們生產生活方式的不斷演變，住房需求正日益呈現出個性化和多樣化的特徵。展望未來，相關負責人認為，中國房地產行業的高品質發展仍具備廣闊的空間，並從以下三個維度進行了深入剖析。從剛性需求層面分析，截至2024年，中國常住人口城鎮化率已達67%，然而戶籍人口城鎮化率卻尚未達到50%。這一差距意味著，新落戶的農民工群體以及新畢業的大學生等“新市民”群體，其剛性住房需求仍有待進一步釋放和滿足。從改善性需求角度考量，儘管中國城鎮住房總量已頗為可觀，但住房的區位分佈和持有結構卻存在不均衡現象。這導致相當一部分城鎮居民對現有住房的滿意度不盡如人意，從而產生了“以舊換新”“以小換大”等改善性住房需求。該負責人表示：“據不少城市反饋，群眾賣舊房換新房的意願日益增強。今年二手房交易佔比已從2021年的28%攀升至45%，這充分說明改善性住房需求的市場潛力依然巨大，‘好房子’總體上並不愁銷路。”此外，從眾多發達國家的房地產業發展軌跡來看，即便城鎮化處理程序進入穩定期後，每年仍會產生相當數量的住房需求。房地產業增加值在GDP中的佔比也始終維持在一定水平。“我們在城市更新領域，尤其是危舊房和城中村的改造方面，仍有許多工作亟待完成。滿足城鎮居民剛性和改善性住房需求的任務依然繁重，因此，房地產行業的高品質發展前景依然十分可觀。”該負責人進一步闡述道。為穩定房地產市場，將從供需兩端協同發力中央經濟工作會議對穩定房地產市場、加速建構房地產發展新模式作出了明確部署。會議著重強調，要著力穩定房地產市場，並根據不同城市的實際情況，靈活採取控增量、去庫存等策略。最佳化房地產供給結構，積極鼓勵對存量商品房進行收購，並重點將其用於保障性住房等合理用途。同時，深化住房公積金制度層面的改革舉措，有序推進高品質“好房子”的建設處理程序，加快建構房地產行業全新的發展模式。針對上述舉措，相關負責人明確指出，接下來將著重從三個方面推進工作：從供需兩端協同發力以穩定房地產市場、積極助力房地產企業實現轉型發展、加速建構房地產行業新的發展模式。在接下來的房地產工作中，“著力穩定房地產市場”被置於首要位置。該負責人進一步明確，在供給端，要嚴格把控新增供應量，充分盤活現有的存量資源。鼓勵通過收購存量商品房的方式，將其用於保障性住房等符合政策導向的合理用途，以此加快庫存的消化速度。與此同時，有序推進高品質“好房子”的建設工作。在需求端，需採取更多具有針對性的政策措施，充分激發居民的剛性住房需求以及改善性住房需求。東方金誠研發部分析師唐曉琳在接受21世紀經濟報導記者採訪時表示，在供給端實施嚴控增量、盤活存量的策略，旨在通過合理控制房地產供給規模，避免庫存壓力進一步增大，推動地方政府加快去庫存的節奏，進而改善房地產市場的供需關係。此外，近年來，在政策引導與市場倒逼的雙重影響下，新開發的房地產項目在得房率、戶型設計以及建築質量等方面均取得了顯著提升，有力地推動了供給端在質量和數量兩個維度上的同步改善。在需求端方面，東方金誠首席宏觀分析師王青向21世紀經濟報導記者表示，接下來可根據不同城市的實際情況，繼續放鬆限購政策。同時，還有可能通過針對居民房貸實施定向降息、提供財政補貼等方式，進一步加大對居民購房的支援力度。此外，在房地產交易環節實施力度較大的稅費減免政策也值得期待，這些領域均具備充足的政策操作空間。上述中央財辦負責人還著重強調了推動房地產企業轉型發展的重要性。該負責人明確提出，要支援房地產企業加快從以新房銷售為主的傳統模式，向更多地持有物業、提供高品質多樣化居住服務的模式轉型。同時，要進一步發揮“保交房”白名單制度的作用，切實滿足房地產企業的合理融資需求。當前房地產“白名單”項目的貸款額度已超過7兆元，相較於上年末增加了2兆元。接下來，需積極引導商業銀行進一步加大對房地產開發企業的開發貸款投放力度，以恢復並延續前期在房地產資金來源中，國內貸款所呈現出的改善趨勢。這一舉措不僅對保障房屋按時交付具有積極作用，同時也能夠直接助力化解房地產開發企業的信用風險。加快建構房地產發展新模式，亦將成為明年房地產領域工作的核心要點之一。據相關負責人透露，需對房地產開發、融資、銷售等基礎性制度進行全面改革與完善，同時合理把控房地產發展新模式各項基礎制度的出台時機。此外，還需深化住房公積金制度改革，以漸進式的方式逐步確立新模式、破除舊模式，推動新舊模式之間的平穩過渡與轉換。倪虹在其署名文章中，對改革完善房地產開發、融資、銷售制度的具體重點進行了更為詳盡的闡述。具體而言，在房地產開發環節，應切實落實房地產開發項目公司制，確保項目公司依法獨立行使法人權利，而企業總部則需履行投資人責任。在項目交付前，嚴禁投資人違規抽挪項目公司的銷售、融資等資金，同時禁止抽逃出資或提前分紅等行為。在房地產融資方面，應推行主辦銀行制度，即針對每個項目確定一家銀行或銀團作為主辦銀行。項目開發、建設及銷售等所有資金均應存入主辦銀行，而主辦銀行則需確保項目公司的合理融資需求得到滿足，從而形成主辦銀行與項目公司之間利益共享、風險共擔的良性機制。在商品房銷售環節，應推進現房銷售制度，實現購房者所見即所得，從根本上杜絕交付風險。若繼續實行預售制度，則需規範預售資金監管流程，切實維護購房人的合法權益。 (房地產那些事兒)

前段時間，中國央行在一份重要的季度報告中再次明確了其政策方向，而幾乎同期發佈的房地產市場資料，則為理解這份報告的深意提供了最真實的註腳。官方資料顯示，2025年11月，全國70個大中城市商品住宅銷售價格環比整體延續下降態勢，市場寒意未消。但更值得深入剖析的，是隱藏在平均資料之下的劇烈分化與結構性變革，這或許才是當前樓市的複雜“真相”。市場的分化在多個層面同時上演，最直觀的當屬新房與二手房市場的“溫差”。在重點城市，二手房市場已成為價格下行的主要壓力區，而新房市場則因供應結構、政策支援等原因，表現出相對更強的韌性，尤其是個別核心城市的高品質項目。這種分化同樣深刻地體現在不同能級的城市之間，一線城市內部也出現了迥異的走勢。以上海為例，其新房價格在11月實現了環比微漲，成為少數亮點之一；而更多城市的房價則繼續在調整通道中運行。這種並非“鐵板一塊”的下跌，恰恰說明了用單一結論概括全國市場是危險的，當前樓市正處於一場深刻的價值重估與結構調整之中。在此背景下，央行最新的政策表態顯得尤為關鍵。與以往強調短期刺激、穩定價格略有不同，近期的政策導向更加注重基礎性制度的完善與長效機制的建構。其核心思路，正從應對市場短期波動的“救火”模式，轉向致力於修復行業健康發展內生機制的“治本”模式。例如，政策層面正大力推動包括保障性住房在內的多層次供應體系建設，通過金融工具支援市場存量房源轉化為保障性住房，這既有助於消化部分庫存，也在推動房地產市場從單一的銷售市場，向“銷售+租賃”並重的模式轉變。這標誌著房地產行業的金融支援邏輯正在發生深刻轉變。市場的劇變無疑在重塑著所有參與者的生存狀態。對於房地產開發企業而言，一個高槓桿、高周轉就能所向披靡的舊時代已經終結。行業正經歷著殘酷的洗牌，部分房企面臨嚴峻的流動性考驗，而財務穩健、聚焦核心城市和高品質產品的企業，則可能在調整期中贏得新的發展空間。資產處置、項目併購與合作開發，成為行業整合與資源最佳化配置的新常態。購房者的心態與行為模式也在同步演變。隨著市場資訊透明度的提高和二手房源掛牌量的增加，購房者擁有了前所未有的議價能力和選擇空間。他們變得更加理性、謹慎，不再盲目追漲，而是會在新房與二手房之間仔細比較，更加關注房屋本身的品質、地段及配套。市場的交易主導權，已悄然從賣方部分讓渡給了買方。展望未來，房地產市場的復甦之路很可能是非線性和分化的。整體市場的走穩可能需要更多時間，但結構性機會將一直存在。可以預見，擁有強勁產業基礎、持續人口流入的核心城市及其優質地段，將有望率先走出調整。而行業的競爭焦點，也將無可避免地從規模與速度的比拚，徹底轉向產品力、營運力與服務力的深度競爭。央行政策所引導的這場深刻轉型，雖然伴隨陣痛，但無疑是在推動中國房地產市場告別過去的狂熱與浮躁，走向一個更加理性、穩健和可持續發展的新階段。這，或許就是當下樓市最應被看清的“真相”。 (樓市傑說)

中國中央經濟工作會議12月10日至11日在北京舉行，部署2026年經濟工作，明確了八大重點任務。房地產仍是明年化解重點領域風險的重中之重。“十五五”規劃建議主要在民生保障領域部署房地產工作，這次中央經濟工作會議對房地產工作的部署，主要集中在“堅持守牢底線，積極穩妥化解重點領域風險”這項重點任務中。會議提出，著力穩定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優供給，鼓勵收購存量商品房重點用於保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動“好房子”建設。加快建構房地產發展新模式。東方金誠首席宏觀分析師王青向21世紀經濟報導記者表示，總體上看，2026年房地產政策有兩個重點：繼續推動房地產市場止跌回穩，以及加快建構房地產發展新模式，推動房地產高品質發展。其中在穩市場方面，王青認為，明年政策將進一步從供需兩端發力，或涉及引導商業銀行加大對房企開發貸的投放力度，繼續放鬆限購，更大力度收購商品房用作保障房，通過居民房貸定向降息、財政補貼等方式加大居民購房支援力度，減免房地產交易稅費等多個方面。在推動房地產高品質發展方面，在王青看來，未來房地產行業要逐步形成以租售並舉、建設“好房子”、回歸房地產居住屬性為核心的新發展模式。（21世紀經濟報導 梁遠浩/攝）房地產工作仍強調防風險今年以來，各地區各部門加快出台實施各項房地產支援性政策，積極釋放剛性和改善性住房需求，推動房地產市場止跌回穩。政策成效還在繼續顯現，但房地產市場延續調整。國家統計局資料顯示，10月70個大中城市房價止跌回穩還面臨一定壓力，前10月房地產銷售下降的形勢還待有效扭轉。“前期保交樓、保交房工作顯著，但近期新房銷售放緩，對於保交房仍不能大意。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀經濟報導記者表示。企業端債務風險仍存。李宇嘉表示，一方面，已經出險的企業風險處置仍在繼續；另一方面，對於近期新增部分龍頭企業債務風險，也應及時有效應對。“總之，綜合處置行業風險，實現軟著陸的任務還存在。”李宇嘉說。在這樣的背景下，中央經濟工作會議對房地產的部署，主要集中在“堅持守牢底線，積極穩妥化解重點領域風險”這項重點任務中。細化到具體方向，“著力穩定房地產市場”被放在首要位置。在上海易居房地產研究院副院長嚴躍進看來，這是對明年房地產工作的重要定調。嚴躍進向21世紀經濟報導記者表示，會議強調穩市場，與今年二季度以來市場出現的新情況密切相關，即市場量價均出現較明顯的下行壓力。由此，穩定房地產市場的核心在於加快銷售端的活躍度，抓手在於找到更多潛在購房需求。按照會議部署，著力穩定房地產市場，需要因城施策控增量、去庫存、優供給，鼓勵收購存量商品房重點用於保障性住房等。從政策表述看，受訪專家認為，明年去庫存，盤活存量的工作將被擺在更加重要的位置，去庫存工作或將提升至更高的優先順序。上海易居房地產研究院資料顯示，2025年11月，全國百城新建商品住宅去庫存周期（即存銷比）為27.4個月，遠超合理區間，去化速度相比歷史較好水平已明顯放緩。李宇嘉認為，去庫存工作重回政策重心，2026年也要進一步細化供給策略，比如探索按照行政區的去化周期來決定開工和供地等。在存量房收儲用作保障房的部署方面，嚴躍進認為，這進一步明確了存量商品房收購要與保障房建設的結合，未來保障性住房房源或將更多來源於存量商品房，也可能會從新房項目拓展至二手房領域。深化住房公積金制度改革公積金是降低居民購房成本的重要舉措，根據中指監測，截至12月1日，2025年全國有超210省市(縣)出台房地產支援政策約560條，其中相當一部分政策與公積金相關。近年來中央經濟工作會議鮮有專門部署公積金政策的情況，但今年中央經濟工作會議明確將“深化住房公積金制度改革”列入明年房地產工作重點。實際上，今年各地已經開始探索公積金制度改革，比如拓展公積金提取使用的範圍，多地支援提取公積金支付首付，允許提取公積金支付老舊小區改造、適老化改造，最佳化租房提取公積金政策，允許提取公積金用於支付購房稅款、可以提取公積金償還異地購房貸款本息等。嚴躍進認為，當前住房公積金改革空間較大，其資金池狀況良好，資金相對充裕。因此，應積極用好住房公積金政策。尤為關鍵的是，要探索如何將公積金政策與房地產市場去庫存工作相結合。具體到改革方向，58安居客研究院院長張波向21世紀經濟報導記者表示，明年或將推進公積金貸款額度最佳化、異地辦理流程簡化等創新措施，進一步降低剛需群體的購房資金門檻，尤其利多新市民、青年群體。同時在貸款額度層面可以因城施策，即按城市需求差異進行調整。另外，可進一步拓展公積金使用範圍，更好發揮其作用。“好房子”是今年房地產領域的熱詞，也是各地提升居民居住品質的重點著力方向，伴隨著今年5月“好房子”國家標準實施，地方版“好房子”新政相繼出爐，各地“好房子”項目密集入市。住建部明確，不僅要把新房子建成“好房子”，也要把保障性住房建設成“好房子”，把老房子改造成“好房子”。在這樣的背景下，中央經濟工作會議提出“有序推動‘好房子’建設”背後，政策內涵豐富。李宇嘉表示，這意味著在肯定過去“好房子”建設成績的同時，也明確“好房子”建設存在秩序待規範的問題。一方面，不能把“好房子”等同於“大房子”、“貴房子”，另一方面，“好房子”也不僅是堆科技、堆材料等。除此之外，“好房子”不能同質化、大規模地批次供應，要滿足各類人群的住房需求，實現差異化供應。同時，普通住房、保障性住房、舊改住房、租賃住房等，都要有相應的“好房子”標準。 (21世紀經濟報導)

連平系廣開首席產業研究院院長兼首席經濟學家、中國首席經濟學家論壇理事長 “十四五”時期，中國房地產市場經歷了一場罕見的深度調整，這次調整既與人口周期變化、城鎮化、就業和收入等長期宏觀因素有關，也與行業相關的重要因素如居民住宅水平、庫存水平和居民部門槓桿水平變化等密切相關。“十五五”時期，與房地產有關的宏觀因素和行業因素將會發生那些重要變化及其影響，市場的供求關係將會怎樣演繹，市場結構將如何變化，政策怎樣進行應對，是本文將要討論的內容。一、宏觀因素對住房總需求和市場結構的影響展望“十五五”，全國住房總需求和總供給都可能進一步收縮。總需求主要受長周期人口下降、城鎮化建設放緩等因素影響而回落；而房企風險較高和投資能力有限，供給端收縮的程度很可能大於需求端。供求關係有望向著平衡的方向發展，總供給過剩的程度將得到緩和。區域差異化的結構性市場特徵將逐步顯現，城鎮化建設更加側重和聚焦於重點城市群都市圈的發展，高能級城市的住房市場相較之下更具競爭力，其住房銷售、土地和投資市場份額將進一步提升，與房地產相關的各項主要資源要素的分配將趨向合理。中國將進入第一個完整五年規劃期的人口減少周期。儘管國內在“十四五”時期後半段已經全面放開生育政策，人口下降過快的問題得到一定程度緩解，但無法根本解決人口迭代的趨勢性發展。根據聯合國發佈的《世界人口展望2024版》的預測，到2030年，中國總人口約14億人，較2025年總人口淨減少480萬人左右。經測算，適齡購房人群總量和佔比均有所下降，適齡購房人群總數可能減少2100萬人，佔總人口比重將從39.2%降到38%。房地產需求長期看人口，由於未來中國總人口規模將持續減少，而適齡購房人群減少的數量可能更多，下一個階段，全國住宅購置需求減少將是大機率事件。置業人口結構性變化將支援改善性需求穩定增長。根據國際經驗，一個國家改善性購房需求年齡大約是適齡購房人群年齡基礎上增加15歲。經測算，“十五五”時期，中國改善性購房群體（35~64歲）人口基數有所提高，平均每年改善性購房人口約6.6億人，較“十四五”時期平均每年6.3億人多增將近3000萬人；年均佔總人口比例從“十四五”時期的44.3%升至46.3%。2024年大城市紛紛調整了新建商品房的住宅標準，更多120平方米以上的改善性商品房將流入新房市場，以滿足日益增加的改善性購房需求。改善性需求在沿海大城市佔比更高。據最新市場調研來看，諸如北上深等一線城市，二手房市場交易通常為新房市場交易量的1.5~2倍之多。如果參考全球城市發展經驗來看，未來二手房市場交易的比例可能會更高。2025年美國成屋銷售與新屋銷售的比例接近6:1，未來中國改善性購房需求可能會進一步佔據市場更多的交易份額。未來城鎮化建設仍能催生一定規模的城鎮人口住房需求。儘管近年來城鎮化建設處理程序整體放緩，但並不等於增量需求的消失。理論上長周期住房需求=全國總人口*城鎮化率增量*人均住宅面積增量。根據聯合國預測，到2030年左右中國城鎮化率將達到70%左右，這意味著“十五五”時期，中國城鎮化率仍有大約2~2.5個百分點的增長空間。隨著改善性需求提升，未來中國人均住宅面積將進一步增大。歷史資料顯示，人均住宅面積增量與城鎮化率增量關聯度極高。將兩個變數做簡單線性回歸分析，資料選取1998年~2024年，發現其相關性超過97%，其他統計指標均表明兩者關係密切，方程斜率為0.63，即自1998年房改後所經歷的26年時間內，中國城鎮化率每增長1個百分點，新增人均住宅面積約0.63平方米。基於上述分析，預計到2030年，中國城鎮人口將達到9.83億人，城鎮人均住宅建築面積將升至44.6平方米，人均住房面積持續上升。區域分化特徵明顯，需求將集中於重點城市群。展望“十五五”，區域發展差異化的結構性特徵將進一步顯現，重點聚焦城市群和大城市都市圈建設。預計重點城市群銷售份額佔全國比例有望升至80%，較“十四五”時期上升5個百分點左右。參照世界銀行統計的城市集聚指數來看，與全球各大經濟體相比，中國城市集聚程度尚處於相對偏低水平，距離美國還有一倍的差距，日韓因國土面積狹小其集聚程度更高。目前，中國一線城市中人口密度普遍在每平方公里幾千人的水平。相較之下，歐日韓等發達經濟體大城市人口密度均在萬人以上。通常現代服務業為主的國家及其城市集聚程度很高，未來人口向大城市流入仍是主要發展趨勢，大城市人口集聚仍有不小的增長空間。“十五五”時期，伴隨著新質生產力的進一步發展，戰略性新興產業和高新技術產業的大規模崛起，必然帶來產業和人口在大城市的進一步聚焦。在戶籍、財稅等公共政策推動下，預計大城市落戶門檻將進一步降低，人口將進一步向經濟發達地區持續集中。總量上，沿海發達地區仍有望保持人口淨流入，而國內大部分低能級城市新增住房需求可能比“十四五”時期減少。二、房地產行業重要因素對供需的影響從全球來看，中國居民目前住宅水平已達中等偏高水平。2023年底，中國城鎮人均住房建築面積已超過40平方米。參考2021~2023年均值變化測算，預計到2025年底，中國城鎮人均住房建築面積可能達到41.4平方米（見圖1），較“十三五”時期累計增長約3.8平方米，表明中國城鎮人均住房建築面積將持續上升。城鎮戶均套戶數從2004年的0.84套，至2020年的1.02套，到2025年套戶數接近1.10套。目前美日約為1.15~1.20，英德為1.0~1.05水平。大城市改善性住房需求佔比上升。以深圳為例，到2024年底，商品房住宅成交佔比中，小戶型（90平方米以下）佔比為39.2%，佔比較2020年末下降3.4個百分點；中戶型（90~144平方米）佔比為56.1%，佔比較2020年末上升2個百分點；大戶型（144平方米以上）佔比為4.7%，佔比較2020年末上升1.4個百分點。2023年底，北上廣深一線城市全面調整普通住宅和非普通住宅標準，凡容積率在1.0（含）以上、單套建築面積在140平方米（含140平方米）以下的定性為普通住宅。普通住宅標準全面提升，大城市帶頭提升“好房子”的住宅供給能力以滿足當地居民改善性住宅需求。當前中國家庭住房面積水平處於全球主要經濟體平均水平，高於東歐、俄羅斯、英國等地區，與美國、北歐、西歐相比仍有一定差距，與日韓水平接近。結合人均GDP水平來看，中國居民的住宅水平相對偏高，未來的需求成長空間相對較為有限。當前中國住房庫存水平處於歷史高位。“十四五”時期，全國商品房年均待售面積為6.54億平方米，較“十三五”時期5.61億平方米多增16.5%；同期，全國商品房庫銷比均值水平位5.5，較“十三五”時期2.9的水平多增92%，商品房庫存積壓程度為歷史之最。“十四五”尾部時期庫存水平則更高。截至2025年6月，全國商品房待售面積為7.6億平方米（見圖2），較2020年末淨增2.6億平方米，累計增加52%；商品房庫銷比為7.7（見圖3），較2020年末2.3的庫銷比水平淨增5.4，大約多增2.5倍。商品房庫銷比和存量待售面積兩項指標均處於歷史最高水平區間，表明全國範圍內，商品房供應過剩狀況較為嚴重，需要一個較長時期才能得到消化。居民部門槓桿率達峰值後逐步走低。由於住房需求釋放節奏進一步放緩，新增個人按揭貸款仍然可能負增長。假設未來一個時期，中國GDP增速保持在4.5%左右，住戶貸款增速保持在2%左右的增速，居民個人住房貸款增速按照（2022~2025年，剔除疫情影響）平均-0.6%的增速計算，預計到“十五五”末期，個人住房貸款佔居民貸款的比例將從“十四五”末期的45%降至40%，居民部門槓桿率將從61%左右的水平降至54%（見圖5）。居民部門槓桿率下降與全球發達經濟體房地產運行周期的規律相吻合。由於居民部門存量債務處於相對偏高的水平，居民部門為了減輕償債壓力，減少房產購置和進行存量債務提前償還是主要的選擇方式；而居民信貸增速低於GDP增速，居民部門槓桿率將自然回落。長期來看，居民部門槓桿率的回落將有助於提升居民部門潛在的購房能力。房企存量債務“尾部風險”壓力猶存。商業銀行未來持續增加對房企信貸支援依然存在難度。房地產銷售的持續下滑對房企營收仍有負面影響，進而可能導致部分開發商資信評價的調降。長期持續高負債率增加房企還本付息壓力。儘管住房金融政策對維持部分房企流動性給予了必要的支援，但當前主要的上市房企資產負債率仍然在75%~80%的高負債壓力水平之上（見圖6），每年仍將至少有15%~20%的資金用於還本付息，由此帶來的房企現金流壓力仍然偏緊。除非針對房企出台大規模債務出清的專項政策，否則在房地產中長期下行周期中，即便是經營比較穩健的公司也可能會因為暫時性的資金周轉問題而被迫出現債務違約或付息困難的情況。在“十四五”末期，上市房企投資回報率開始由正轉負，部分房企資產減值損失正以倍數的方式逐年遞增。這種情形可能在“十五五”時期進一步擴散蔓延，進而擴大商業銀行房企不良貸款規模和提升不良率，風險可能從房企逐漸影響至重要的銀行金融體系，而銀行系統這類風險的顯現往往是滯後的。在房價持續存在較大下行壓力之下，個人按揭貸款有較大範圍違約的潛在風險。參考全球主要房地產市場的歷史運行規律，個人住房貸款不良/拖欠率通常具有典型的尾部風險特徵。即隨著房價的持續下跌，個人存量住房貸款不良率將逐漸上升，尤其是在房價下跌的尾部階段，個人住房貸款的不良率可能以指數化方式陡然升高。以美國為例，在次貸危機時期，個人住房貸款拖欠率從2007年前2%左右的平均水平大幅攀升，2009~2012年拖欠率在10%以上（見圖7）；直到2022年6月，該指標才回到2%以內。香港在1998年爆發金融危機後，按揭貸款拖欠比率快速飆升至原有水平的十倍以上。類似的情況在上世紀九十年代日韓都發生過。尤其當存量房價距離歷史高點持續累計跌幅接近或者超過50%以上後，個人住房違約風險可能集中爆發。儘管中國購房首付比例較高，相對發達國家有較高的安全墊，如果未來一個階段中國商品房價格持續下跌30%甚至更高，居民部門住房貸款違約風險仍可能大幅上升。而居民部門住房貸款從爆發危機到回歸安全水平可能需要消耗10~15年的時間，對市場的健康運行帶來很大的負面壓力。鑑於中國居民住宅水平已達到中等偏高的水平，居民部門槓桿率才從峰值下降，未來住房需求增長會受到一定製約；而住房庫存處在很高水平、房企存量債務“尾部風險”壓力猶存等因素將導致市場供給大幅走弱，市場可能會較長時間在底部徘徊。三、政策引導市場供求趨向平衡並化解風險住房政策調整依然將是市場供求關係的重要影響因素。由於“十四五”時期房地產市場已轉為供大於求的狀態，因此在“十五五”時期，整體住房政策基調的將是以釋放需求為主線，引導市場向供求關係趨於平衡的方向發展，政策理念將基本延續“十四五”時期第二階段的引導思路。個人購房政策在很多方面將維持較為寬鬆的政策環境，儘管進一步大幅調整購房門檻的空間不大，但在房地產市場完成築底走穩之前，住房宏觀政策並不具備退坡或完全撤銷的條件，政策基調將延續以支援、呵護姿態為主。伴隨市場調整的不斷深入，監管部門將繼續重點關注房企流動性風險，有條件地滿足房企合理的融資需求。“十五五”時期，全國住房政策總體基調及其實施路徑可能主要聚焦以下三方面：第一，在供給側加快推進商品房去庫存。鑑於“十四五”末期全國商品房庫存高企且去庫處理程序不及預期，加速推進商品房去庫是推動房地產市場供需平衡的重要舉措。預計監管部門將視房地產市場去庫存實際情況，靈活動態安排專項收儲債券發行規模和發行節奏，逐年撥款支援商品房和閒置用地收儲工作，總計專項債投放規模大約在1兆~1.5兆元，拉動商品房去庫1億~1.5億平方米，約佔目前庫存總量的16%。在去庫存持續推進的同時，需要保持住房政策總體穩定，儘可能避免出現“大起大落”的狀況。考慮到“十五五”末期房地產市場將大機率處於供求基本平衡的態勢，其間大幅度震盪運行的可能性較小，整體政策基調將以穩為主，結合周期性特徵適度做些微調。土地拍賣政策將逐步回歸市場化運行方式，根據各地（主要是針對22個主要城市）不同的需求特點，靈活安排每年土拍次數，滿足房企基本的土地儲備購置需求。諸如房地產稅改革等可能不利於市場預期穩定的政策，快速推進的機率不大。第二，強化支援住房需求政策。為持續推動供求平衡，個人購房政策整體將保持寬鬆的政策環境，政策主旨繼續強調支援剛性和改善性住房需求。預計“十五五”時期，個人購房利率將適度下調，包括商業銀行住房抵押貸款利率和住房公積金貸款利率，總體上個人住房貸款利率將保持在低位運行。必要時北上深所在地商業銀行可能會適度降低購房首付比例，包括首套和二套房。“十五五”時期將加快城市更新計畫，支撐住房需求並促進投資。最近召開的城市工作會議明確要求，“著力建設舒適便利的宜居城市……加快建構房地產發展新模式，穩步推進城中村和危舊房改造”。這一政策表述與2024年10月住建部提出關於加力擴圍城中村改造計畫一致，參考上一輪棚改貨幣化（2014~2019年）的處理程序，預計“十五五”時期，相關住房保障財政支出資金規模約5000億元，帶動保障性住房貸款餘額淨增2兆~2.5兆元，每年實際進行城中村改造實施計畫的數量可能增至150萬套~200萬套，如果按照平均每套保障房為50平方米，總計拉動住房總需求3.75億~5億平方米，有助於在相當程度上消化住房庫存。第三，穩妥推進房企債務及風險化解工作。“十五五”時期，監管部門將延續房地產宏觀審慎的政策基調，央行可能再度延長住房“金融16條”支援政策的實施期限至2030年末。各地將推動並落實房地產融資協調機制，逐步落實房地產“白名單”項目貸款實際放款工作，加大民營企業債券融資支援工具的支援力度，滿足包括民營房企在內的合理融資需求。以化解存量債務和緩釋風險為主的策略，逐年逐級壓降存量債務風險，保持對央國企開發商必要的開發貸等增量資金支援，保障已開工項目樓宇交付工作。四、“十五五”時期房地產市場運行展望進入“十五五”時期，房地產政策將引導市場向著供需平衡的方向發展，將在需求和供給兩側總體保持支援狀態，從而推動房地產市場逐步進入平穩築底時期。參考全球房地產成熟市場的發展經驗，經過五年多的市場深度調整，“十五五”時期很可能成為房地產市場在新供求關係下的穩定期，相對於過去曾經出現過的暴漲和近五年來的持續下跌，房地產業活動將逐步趨於理性。“十五五”時期，房地產市場將在築底後步入中長期平穩執行階段期，具體可能會有以下七個表現。一是商品房銷售放緩。預計“十五五”時期，城鎮住宅建築面積總需求約30億平方米，平均每年新增住宅建築需求面積為6億平方米左右。與“十四五”末期年化住宅銷售面積8億平方米相比，大約減少四分之一，平均每年跌幅在5%左右，降幅較“十四五”時期後半段明顯趨緩。由於基本居民住房總需求減少，預計商品房銷售市場也將逐步回歸趨勢水平，實際商品房銷售總面積在32億~35億平方米，年均跌幅在5%以內；其中，現房銷售和東部沿海地區市場銷售份額將進一步提升。二是房價跌勢收斂。“十五五”時期，在銷售放緩的背景下，預計房價下行壓力依舊存在。但在住房支援政策的作用下，房價進一步下跌的幅度可能有所縮小。預計平均每年新房價格同比下跌1%，二手房價格同比下跌2%，跌幅較“十四五”時期分別縮小1.5和2.5個百分點。“十五五”前半段房價下行壓力可能相對大一些，折舊出售存量房產的壓力不小；後半段跌勢將有望趨緩甚至止跌，商品房去庫節奏改善，大城市住房價格可能走穩並回升。大城市房價下行壓力相對較小。預計到“十五五”中期，大城市新房價格可能止跌，二手房價格跌幅在1%以內。購房者需求被更好地滿足、可供出售現房庫存偏低以及土地價格上漲是支撐大城市新房價格的主要因素。三是庫存有望從歷史高位回落。參考“十四五”末期全國商品房去庫存能力，約合年均6000萬平方米待售庫存面積下降，疊加每年基礎性住房銷售面積，預計每年大概可以消化商品房庫存6.5億平方米左右。在供給方面，受房企資金收緊影響，預計平均每年商品房竣工面積佔存量工程比例將下降至8%左右，大約5.7億平方米，新增住房供給將有望小於需求面積，供需關係有望向著基本平衡的方向發展。預計到“十五五”末期，全國商品房待售面積約為4.5億平方米，較“十四五”末期累計減少四成左右。商品房庫銷比將逐步降至3.5左右水平，庫銷比水平與歷史均值接近，商品房庫存整體供求關係有望回歸至相對正常的水平。四是房企流動性狀況邊際改善。預計“十五五”時期，房企資金來源整體壓縮三成左右，房產銷售金額減少、償還存量債務、減少融資是主要因素。預計商品房年均銷售額將從“十四五”時期的12.4兆元降至7.7兆元左右。銷售下行將導致房企預收款及定金、個人按揭貸款等經營性收入下降；房價走低令銷售額跌幅高於銷售面積。由於定金及預收款、個人按揭與商品房銷售額直接的比例在過去較為穩定，兩者合計佔銷售金額的一半以上，經營性收入的減少將使房企融資能力和意願進一步降低，大部分房企仍將延續“降槓桿”的經營策略。在“白名單”機制支援下，商業銀行對房企信貸支援能力將不至於持續大幅減弱。預計到2030年末，開發貸餘額佔金融機構全部信貸餘額可能降至4.8%左右。房企非銀表外融資收縮程度趨於溫和。考慮到存量房產信託和離岸美元金融債餘額已在“十四五”末期大幅度壓降，而內地信用債存量餘額總體保持穩定，預計到“十五五”末期，非銀融資餘額累計減少接近兩成；房企狹義宏觀槓桿率可能降至12%左右，較“十四五”時期累計減少3個百分點左右，降幅相對趨緩；房企整體資金實力較“十四五”時期雖有好轉，但仍有一定的壓力。五是土地市場總體仍然較為疲軟。按照經濟高品質發展的要求，“十五五”時期中國土地市場將延續集約化道路，意味著可供拍賣的住宅用地規劃建設面積仍然可能會持續減少，尤其是低能級城市土地供給方面仍將價低量減。鑑於低能級城市庫存高、住房需求弱，其土地供求比在“十四五”末期已經大幅回落，從2020年末的1.27降至1.16，預計“十五五”時期低能級土地市場供求比可能降至1.10左右，土地成交金額累計下降約三成。而一線及部分高能級城市土地市場有望在“十五五”時期走穩復甦，因長期庫銷比（ 長期庫銷比=連續2年土地建築面積/連續6個月商品房銷售面積）處於供給不足的水平（見圖4）。截至2025年上半年，一線城市商品房長期庫存約11個月，遠低於18個月的均衡水平。預計到“十五五”末期，一線城市每年土地成交金額為450億元，較“十四五”末期增長2.8%，同期一線城市土地成交佔比也將從18.5%升至接近25%。綜合測算，“十五五”時期年均土地購置費約達3.2兆元，較“十四五”時期累計下降16.5%。六是房地產投資降速逐步收斂。除了資金來源和土地購置減少之外，工程建設的下滑仍將是影響房地產投資的最主要拖累因素。預計到“十五五”末期，住房建設工程（年化）能力大約降至65億平方米左右，較“十四五”末期下降兩成左右，跌勢較“十四五”時期有所縮小。住房金融支援政策的延續將有助於推動房企在施工和竣工部分跌幅可控，新屋開工規模可能降至1998年房改之前水平。政策主導的支援項目將發揮托底的作用。預計城市更新計畫和老舊小區改造可能每年將帶動5000億~10000億元資金，約合每年房地產投資10%左右。綜合測算，預計整個“十五五”時期，平均每年房地產開發投資完成額約8.3兆元，年均投資跌幅約4.5%，較“十四五”時期年均跌幅縮小3個百分點左右。投資區域分化可能加速，因房企住宅銷售、拿地、工程建設等投資更注重投資回報，預計重點城市群新增房地產開發投資佔全國比例有望升至82.8%，較“十四五”時期上升6個百分點。綜合評估，“十五五”時期，房地產市場總體處於去庫存階段。房價總體水平走低，投資性購置需求明顯減弱。新常態下，預計每年實際商品房銷售面積可能在6億~7億平方米。房產工程建設及竣工能力的收縮可能導致每年新增住房供給面積不足6億平方米，供應過剩的程度將有望得以減輕。城鎮戶均套戶數可能回到1.05套左右的水平，較“十四五”時期有所下降，住房市場供求趨於平衡。房企財務管理要求更為嚴格，拿地主要聚焦大城市優質地塊，土地成交總量將減少，房地產開發投資更為合理。房企經營重心從過往開發建設向存量資產營運管理轉變，這是房地產市場逐漸走向成熟的重要標誌之一。五、“十五五”時期房地產市場的結構性變化及其宏觀影響與對策“十五五”時期，中國房地產市場很可能仍將處於由深度調整走向平穩運行的時期。縱觀各大經濟體房地產市場發展歷史，這種特徵的房地產市場供求關係可能不會十分穩定，仍有可能會誘發潛在風險的釋放，需住房政策警惕防範。“十五五”時期房地產市場和政策可能會有以下總體性和結構性變化。房地產市場供需兩端將同向收縮，供應收縮的程度可能相對較大。“十五五”時期供求關係的特徵可能主要體現在以下三方面。一是房地產銷售及房價仍將處於由收縮走向平穩的狀態。在宏觀經濟和居民總收入增速放緩的同時，相對偏高比重的償債壓力導致未來實際銷售面積可能更趨近於基礎住宅需求。二是相較需求側，供給側面臨的收縮壓力更大。銷售放緩將持續影響房企經營性收入，資產負債率依舊處於高位的房企將不得不採取“降槓桿”的方式來進一步壓降存量債務，而高企的商品房庫存也將會抑制房企進一步擴張拿地。受此影響，房企很可能會將有限的資源投入到部分大城市的土拍和房產在建項目上，因為高能級地區銷售回款率和投資回報率相對較高。三是全國層面房地產市場供需關係將從供給顯著大於需求的狀態，逐步轉向供給略大於需求、並進一步趨向基本平衡的局面。房價水平是供求關係的直接反映。未來房價仍有一定下行壓力，但調整的幅度可能會明顯小於“十四五”時期。全國住房市場大機率將朝著緩跌走穩的方向前進。房地產市場差異化特徵將更為明顯。基於城鎮化發展的趨勢和全球房地產市場發展運行規律，在“潮水退去”後，房地產市場的各類資源通常會逐漸向大城市及其周邊城市集中。尤其是在新質生產力迅速發展的時代，財務資源和人力資源將以更大規模向大城市和城市群集中。而中西部中小城市則缺乏這種吸引力。土地開發作為整個房地產行業產業鏈的重要先行指標，大型房企逐鹿高能級城市的特點在“十四五”時期後半段已經有所體現，土地拍賣溢價率節節攀升，並且在“十五五”時期將進一步體現這種競爭性，凸顯大城市土地資源的重要性。由於一線和高能級城市是全國居民購買力和產業資源最集中的地區，地方財政實力相對較強，因此過往土地供給相較於低能級城市更為保守，長期存在供給小於需求的狀況。預計下一階段，有實力的房企將安排更多資源投向大城市的房地產市場，其房價止跌走穩甚至回升將早於全國平均水平。預計“十五五”時期全國房地產銷售、價格、土地出讓和工程等將呈現很大的差異性。住房政策調整將傾向於適度和微調的操作方式。經過約四年多的持續向松調整，個人住房政策進一步寬鬆的空間已經比較有限了。儘管從宏觀層面來看，央行可能在未來幾年時間裡仍會將降准降息作為主要的貨幣政策操作方式，但當前房貸利率已經跌至歷史最低水平。考慮到銀行息差收入的風險偏好要求，進一步大幅降低房貸利率的可能性不大。過往在大幅度降息過後帶來的局部地區的房價大漲通常是決策層所顧慮的因素之一，當然如今的局面已大可不必過於擔憂，限制性購房政策也已基本在全國範圍內退出，僅剩北上深市區內還有所保留。這也是基於一線城市本身現房供給存在缺口的緣由，即便未來放開，對全國整體房地產市場政策的影響也比較有限。住房金融政策大機率將延續“十四五”後半段的管控理念，在保持合理住房供給能力的同時，持續推進“三高”房企退出市場，部分緩釋房企風險。“十五五”時期，國內房地產市場總體仍將處於由築底走向平穩運行的階段，房地產市場本身運行趨穩並不等同於房企市場風險完全可控。“十五五”前半期，房地產市場下行仍然可能是拖累GDP增長的最主要因素。經測算，“十五五”時期，房地產投資平均每年跌幅為4.5%，假設GDP增速在4.5%左右，預計平均每年房地產投資對GDP的貢獻率下降約6個百分點，拖累GDP增速0.25個百分點左右（見圖8）。儘管拖累程度較“十四五”時期有所減輕，但長期對經濟造成的負面影響不可小覷。在中國居民消費支出結構中，直接與住房相關的支出佔比約四分之一，包括房產購置、日常租金、水電煤能源支出，另外還有與之相關的裝潢建材、家電、家具等，而房地產市場的下行意味著居民相關消費支出的減少，進而拖累整體消費增長。從居民收入端來看，由於存量商品房仍有下行壓力，房產作為普通居民最主要的非金融資產，長期的持續資產減值縮水將進一步影響居民日常的消費支出能力和消費偏好。預計“十五五”時期，房地產投資下行每年可能拖累固定資產投資約0.5個百分點，這對當下不到3%的固定資產投資增速而言，其拖累程度不言而喻。土地出讓收入的減少對地方財力形成制約，進而直接減少地方基建投資。基於對“十五五”房地產市場運行的展望，建議在以下六個方面出台有力度的針對性政策，促進房地產市場儘早觸底走穩，平穩運行。一是顯著降低居民購房成本。加大財稅優惠政策支援力度，在房產購置的交易環節加大財政補貼力度，對首套房購置的，下調交易環節各項主要稅率（包括契稅、印花稅）；針對二手房交易環節，降低增值稅和所得稅稅率，減少免徵年限。建立房地產交易稅收返還政策，對房產購置年限1年時間內，設立與家庭裝修、裝潢等耐用消費品購債稅收抵扣政策，以幫助住房需求釋放。二是針對大城市房地產市場實施區域性差異化住房政策。推動土地、金融等資源向需求強勁的市場傾斜，匹配市場供需變化新趨勢，有效增加大城市住房供給能力。三是防範住房金融風險。不僅要做好個人和房企流動性支援工作，例如適度調降存量貸款利率水平，也要增加儲備政策工具，增加商業銀行資本金，擴大住房抵押貸款資產證券化規模，做好銀行流動性管理。四是在“十五五”初期階段，加大力度推行“白名單”機制，切實提升開發貸在銀行業貸款餘額中的佔比。完成商業銀行對房企“白名單”專項貸款的全覆蓋；加快專項貸款資金落地，維持房企正常經營的流動性支援；必要時建議新成立專門負責房企存量貸款的金融機構，遏制房企風險在金融系統快速蔓延。五是由央行牽頭，各政策性銀行和大型商業銀行等其他金融機構參與的房地產穩定基金，以有效防控房企及市場風險，提振市場信心，有效改善預期。六是加大宏觀政策調控力度。穩住經濟大盤和股票市場對穩定房地產市場信心至關重要，宏觀經濟大起大落不利於居民總收入和房價保持相對穩定。 (首席經濟學家論壇)

今天我們聊聊房地產市場↓最新發佈的黨的二十屆四中全會公報，明確提出要“推動房地產高品質發展”。中指研究院分析，以新需求引領新供給，以新供給創造新需求，未來房地產住房需求與供給之間的良性互動或進一步顯現。從市場層面看，近期，多家規模房企宣佈債務重組取得“關鍵突破”。據中指研究院監測，今年三季度以來，包括佳兆業、碧桂園、龍光集團、遠洋集團、金科股份等在內的房企境內外債務重組捷報頻傳，行業債務風險出清處理程序明顯提速。同時，房企搶拍城市核心優質地塊，土地市場熱度也在升溫。多家房企化債加速推進融創中國無疑是此輪債務重組推進較快的大型房企。早在2023年1月，融創中國就完成了160億元境內債的展期。同年11月，其又通過“債轉股+發新票”的方式，完成百億美元境外債務重組。此後，受債權人提出清盤呈請等因素影響，融創中國不得不尋求二次債務重組。其中，境內債的二次重組已於今年1月完成。今年3月，融創中國宣佈對境外債進行二次重組，“尋求更加全面的境外債務綜合解決方案。”根據10月14日融創中國最新公告，該境外債重組計畫獲得了1469名債權人投票贊成，贊成票人數佔比達98.5%，對應債務金額支援率為94.5%。至此，融創中國境外債重組方案已贏得所需大多數計畫債權人批准。融創中國方面表示，鑑於本次表決結果超過75%金額門檻，已滿足法院批准的核心要求，方案隨之將迎來法院批准流程。公告明確，香港高等法院將於11月5日舉行聆訊，對其重組方案作出最終裁決。這意味著，融創中國距離重組方案徹底通關僅“一步之遙”。繼融創中國之後，旭輝控股集團於10月16日也披露了其境外債務重組方案的具體細節。具體內容包括：通過發行強制性可轉換債券用於債務大幅削減；大股東前期對其超5億港元借款同步轉股；推出為期10年的團隊股權激勵計畫，用於在重組完成後的經營復甦期穩定、激勵團隊。上述計畫將在10月31日召開的特別股東大會上尋求批准。目前，旭輝控股境內重組已完成投票，此次召開特別股東大會審議各項事宜，意味著其境外債務重組主要前置工作已實質啟動。此外，碧桂園於10月13日發佈公告稱，公司將於2025年11月5日召開兩類計畫債權人的會議，以審議及批准其擬議的債務安排計畫。為統一處理債務，公司還將同步進行現有港元可轉換債券的同意徵求，旨在將其管轄法律變更為香港法律並納入上述整體重組計畫。據克而瑞統計，當前境內外整體債務實現重組或接近成功的房企共3家，分別為融創中國、旭輝控股以及龍光集團。世茂集團、佳兆業等8家企業境外債重組成功，整體共計11家房企實現境內或境外部分的債務重組。此外，新華聯於今年6月完成重整，金科股份、協信遠創的重整方案經法院批准後已進入執行階段。中指研究院企業研究總監劉水分析，今年以來，房企債務重組加速是多種因素疊加的結果。在當前的市場形勢下，債權人對於債權回收的預期有所調整，相較於破產清算和資產持續貶值，更傾向於接受重組方案，以提高債務清償率。△近期，多家規模房企宣佈債務重組取得“關鍵突破”。（資料圖，圖片由攝圖網提供）“最困難的時候已經過去”值得關注的是，在這一輪化債浪潮中，多數房企化債的核心變化從緩解流動性壓力走向實質性負債規模調整，通過債轉股、現金要約、資產抵債等方式實現削債目的。融創中國在其發佈的境外債務二次重組方案中，針對總規模約95.5億美元的境外債務重組採用“全額債權轉股權”模式，成為首家將所有美元債券轉換為公司股本的房企。若最終順利實施，融創中國將基本實現境外債務清零。佳兆業則同樣是通過債務展期、債轉股、資產處置等方式，對原有債務結構進行系統性最佳化。重組成功後，新票據的票面利率介於5%—6.25%，較歷史債務的利率有所下降。債務平均展期5年，公司在2027年年底前無剛性還本壓力。據中指研究院監測，截至2025年8月，全國共有77家房企發生債務違約，行業已經歷了債務展期、債務重組、逆向混改、破產重整等一系列探索。其中，20家房企的債務重組方案獲批，化債總規模突破1.2兆元。此外，在本輪債務重組中，多家房企大股東通過不同方式提供實質性資金支援。比如，旭輝控股大股東林氏家族將超5億港元的股東借款同步轉股，並將其持有的約400萬美元現有票據全部轉換為強制性可轉換債券，將自身利益與公司未來深度繫結。世茂集團大股東許榮茂則將原借給上市公司的合計約80億港元貸款進行拆分，其中6億美元轉為新長期票據，其餘全部轉為強制可轉換債券。“最困難的時候已經過去了。”融創中國創始人、董事局主席孫宏斌曾表示，“儘管在支援性政策持續出台的大環境下，核心城市、核心地段將逐步走穩，但房地產市場整體恢復可能還需要一個過程和較長時間。”國家發展改革委宏觀經濟研究院院長黃漢權認為，應該說房地產確實是國民經濟一個非常重要的產業，它關聯的行業非常多，影響也是方方面面的。房地產近幾年處於一個調整的時期，從2021年高點調整到現在也有幾年的時間了，但我覺得我們的房地產還是有發展空間的。一是城鎮化率提高，二是改善型需求仍在。此外，“買漲不買跌的情況下導致一部分本來是正常的需求後延了，或者是被抑制。怎麼能夠通過政策的出台，使得正常的需求能夠被釋放出來，使房地產的供求還是回歸到它常態運行的區間。”城市核心優質地塊成為焦點值得一提的是，10月以來，除了新房和二手房市場進一步呈現回暖勢頭外，土地市場的熱度也在回升，尤其是熱點城市核心區域的優質地塊，成為房企聚焦的重點。近日，合肥新一輪土地交易順利完成，推出四宗地塊全部成交。成都出讓兩宗涉及住宅的用地，總成交金額為3.16億元。而在杭州，主城區濱江區的一個地塊，成為第四季度的土地首拍，前後共經過22輪競價才最終成交。而這幾個地塊，都屬於核心區域的優質地塊。“我覺得這個跟當下杭州政府在整個推地的特徵上面也是比較吻合的，儘可能通過這種核心的小規模的地塊去吸引房企拿地的信心。”中指研究院華東大區常務副總經理高院生表示。中指研究院的資料顯示，今年前9個月，全國排名前100的房企拿地總額為7278億元，同比增長36.7%，增幅較1至8月擴大8.7個百分點。同時，住宅用地出讓金排名最高的20個城市中，均為核心一線二線城市，其中杭州、北京、上海前三季度涉宅用地出讓金均超千億元。而除了公開市場拍地外，部分房企還通過收購形式獲取大規模土地，北京、上海、廈門等核心城市高總價地塊交易頻繁。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，從最近的市場動向來講，整個土地市場表現是積極的，一些核心的區域受到企業認可，這也為後續尤其是明年的一些“好房子”住宅項目相應的供應提供了比較好的基礎。中指研究院認為，近幾年居民住房需求發生重大變化，改善性住房需求明顯釋放，居民對住房的功能結構、物業服務質量、居住環境等均提出新的要求。同時，“好房子”建設不斷增加，在引導需求方面也發揮著重要作用，未來房地產住房需求與供給之間的良性互動或進一步顯現，“好房子”在推動房地產高品質發展中的作用有望強化。盤前大事國務院新聞辦公室定於10月28日上午10時舉行新聞發佈會，請商務部副部長盛秋平，上海市委常委、市委秘書長華源介紹第八屆中國國際進口博覽會籌備情況，並答記者問。2025金融科技大會將於10月28日至30日舉行。2025中國海洋經濟博覽會定於10月28日至10月30日在廣東深圳舉辦，10月29日至11月2日舉辦2025深圳國際海洋周。2025海博會以“數智深藍 共創未來”為主題。中國證監會主席吳清10月27日在2025金融街論壇年會上表示，將啟動實施深化創業板改革，設定更加契合新興領域和未來產業創新創業企業特徵的上市標準，為新產業、新業態、新技術企業提供更加精準、包容的金融服務。10月27日，商務部流通發展司負責人談2025年1—9月中國批發和零售業發展情況。今年以來，超7600萬名消費者購買12大類家電以舊換新產品超1.26億台，超8100萬名消費者購買手機等數位產品超8800萬件，全國8.7萬家銷售門店開展電動自行車以舊換新，累計換購新車超1200萬輛。10月27日，沃爾瑪中國宣佈，劉鵬已加入沃爾瑪中國並擔任山姆會員店業態總裁，直接向沃爾瑪中國總裁及首席執行官朱曉靜匯報，即日起生效。山姆會員店代理業態總裁Jane Ewing將於今年年底如期結束外派任期和代理職責後，返回沃爾瑪國際部。10月27日消息，宏勝飲料集團有限公司法定代表人祝麗丹已離職，辦公室已搬空。對此娃哈哈官方未回應。祝麗丹曾是娃哈哈的核心高管，在158家“娃哈哈系”“宏勝系”企業中擔任法定代表人或高管。 (中國商報)