4月28日的會議明確提出，要“努力穩定房地產市場，紮實推進城市更新”。這句話雖然不長，但釋放的訊號非常清晰，也很有份量。“努力穩定”這四個字，是理解當前政策態度的關鍵。它首先承認了，市場確實需要“穩”。但更重要的是，它表明了中央的決心和態度，就是會持續用力，不會鬆勁。這等於給市場吃了一顆定心丸，告訴大家，政策托底的力量還在，而且會繼續。那市場現在到底怎麼樣了呢？最新的資料能說明一些問題。今年一季度，全國新建商品房銷售面積是1.95億平方米，同比下降了10.4%。這個數字看起來還是跌的，但仔細看，跌幅比今年前兩個月縮小了3.1個百分點。這說明，三月份的“小陽春”是有效果的，市場下行的勢頭在減緩。另一個關鍵資料是庫存。到三月底，全國商品房待售面積是7.86億平方米，總量依然很大，但同比微降了0.1%。千萬別小看這0.1%，這是過去52個月以來，庫存面積第一次出現同比下降。這意味著，持續了幾年的“越賣庫存越高”的惡性循環，終於出現了鬆動的跡象。去庫存，開始見效了。但是，問題也同樣明顯。市場的回暖非常不均衡，分化嚴重。熱度主要集中在北京、上海、深圳這些一線城市，以及杭州、成都等少數強二線城市。很多三四線城市的市場，依然冷清。而且，開發商的信心依然不足。一季度全國房地產開發投資同比下降了11.2%，房屋新開工面積更是暴跌了20.3%。房企不敢輕易拿地開工，說明他們對後市還是偏謹慎。所以，這次會議提“努力穩定”，是非常有針對性的。它意味著，接下來的政策不會搞“大水漫灌”，而是會繼續“因城施策”，那裡市場壓力大，政策就往那裡精準發力。像深圳、上海近期大幅鬆綁限購，廣州、珠海等地發放購房補貼，都是這個思路的體現。會議的另一句話，“紮實推進城市更新”，則指明了房地產發展的新方向。過去我們靠大規模新建商品房來拉動經濟，這個模式已經難以為繼了。未來的重點，會轉向對現有城市的更新改造。這包括老舊小區改造、完善社區配套、盤活閒置的廠房和商業樓宇等等。城市更新為什麼重要？因為它能一舉多得。一方面，改造老舊小區，能直接改善居民的居住條件，釋放出新的住房改善需求。另一方面，它能帶動有效投資，比如更新地下管網、加裝電梯、建設社區服務中心，這些都是實實在在的投資和消費。更重要的是，它能最佳化城市的空間和功能，讓城市變得更宜居、更有活力，從而從根本上支撐房地產市場的長期健康發展。簡單說，未來的房地產政策，可以概括為“雙軌思路”。一軌是“穩市場”，通過放鬆限制、降低稅費、提供補貼等方式，托住當前的市場基本面，防止出現系統性風險。另一軌是“促更新”，通過城市更新這個新引擎，創造新的投資和消費場景，為房地產行業找到一條可持續發展的新路。對於普通購房者來說，這次會議傳遞的訊號是明確的。房價短期內不會暴漲，政策的目標是“穩”，而不是“炒”。市場會繼續分化，核心城市因為有產業和人口支撐，會先走穩回暖；而缺乏基本面支撐的城市，可能還需要更長時間調整。如果是自住需求，在核心城市遇到合適的房子，可以考慮。但如果是投資，那就要非常謹慎了，閉眼買房就能賺錢的時代，真的過去了。總的來說，這次中央政治局會議的定調，為接下來的房地產市場指明了方向。那就是，在全力穩住當前市場的同時，積極向以城市更新為代表的新發展模式轉型。樓市，正在進入一個以“穩定”為底線、以“更新”為主線的全新階段。 (樓市傑說)

2025年12月26日，北京出救市政策；兩個月後，2026年2月底，上海出救市政策；兩個月後，2026年4月底，深圳出救市政策。一線城市以兩個月一次的頻率在托市。但這三者之間的不同之處在於：北京是在堅定的去地產化的，首都都市圈將北京一份為三，北京、通州和雄安。上海是最先托住的市場。深圳是最拉胯的市場。下面是關於深圳這一次救市政策的解讀，直接用的是我在十一俠私密圈裡面寫的內容，但會不會被和諧，消失不見，就看造化了。1、深圳的二手掛牌已經超過了10萬套，市場著急套現離場、逃離情緒居高不下！2、深圳新房的庫存去化週期超過了26.6個月，遠超12個月的警戒線！3、這個3月小陽春，深圳新房開盤去化率為19%，去年3月份去化率是25%，還不如去年。4、深圳現在80%的新推房源去化困難，導致推出的新房源都堆積成了庫存！5、3月深圳一二手房共成交11851套，新房5081套、二手房6770套。4月截止到26日，深圳新房住宅成交2825套，；二手商品住宅成交4827套。遠不如3月。6、深圳現在就是北上深表現最拉胯、最差的城市。7、這一次政策，深圳是被逼的沒辦法了，直接祭獻出了限購區——福田、南山、寶安新安，大專就可直接買，這已經是一線最寬鬆的政策。8、深圳直接拿出最值錢的東西出來，賭能一把托住市場；9、公積金貸款一次性提高了131萬，家庭最高可貸351萬，這也是一線最高的額度了。10、該做的深圳都做了，核心區鬆綁+超高額度公積金，如果這一次深圳再穩不住，接下來的可操作空間，就只剩下徹底脫光，或者買房送戶口了！11、趕在五一之前出政策，深圳是想迅速見效！12、深圳很著急、也很慌！ (成竹全球視野)

市場供需失衡的局面正在得到實質性緩解。人民日報、新華社、央視於4月中下旬罕見同步發聲，從資料解讀、趨勢判斷到預期引導，密集釋放“市場築底回暖、走穩回升”的強烈訊號。01. 三大央媒集體發聲4月18日，在題為《房地產市場，穩的態勢在增強》的經濟熱點快評中，人民日報方面開門見山地指出，樓市“小陽春”表現搶眼，復甦動能積聚，預期改善，走穩回升大勢已定。文章引用國家統計局資料佐證：3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為上漲0.2%，二手住宅銷售價格環比由上月下降0.1%轉為上漲0.4%。其中，北京、上海、廣州、深圳的二手房價格環比分別上漲0.6%、0.4%、0.2%和0.4%。更關鍵的是，全國商品房待售面積（庫存）結束了連續52個月的同比增長，首次出現同比下降，釋放了極其重要的去庫存拐點訊號。4月22日，新華社深化“築底”判斷。在《回穩訊號增強，進一步夯實房地產高品質發展根基》一文中，新華社強調，此輪迴暖並非短期波動，而是“深度調整後的築底回暖”。文章指出，“金三銀四”暖意初顯，以一線及熱點二線城市為風向標，市場信心正進入持續修復通道。這不是一次簡單的回穩，而是房地產市場歷經深度調整後正在積蓄築底回暖勢能。從調整最佳化住房公積金政策到城市房地產融資協調機制進入常態化運行，從住房“以舊換新”到存量商品房收購用作保障性住房等力度加大，今年以來更精準有力的政策舉措，為房地產高品質發展夯實根基。這一判斷跳出了簡單的月度資料波動，從周期視角確認了行業基本面的質變。央視多檔新聞持續“助攻”，駁斥悲觀論調。整個4月中下旬，央視多檔節目持續聚焦樓市回暖。針對市場上“小陽春曇花一現”的質疑，央視通過實地探訪北京、上海、深圳等地的新盤售樓處和二手房簽約中心，用“帶看量活躍、成交周期縮短”的實況資料，駁斥了回暖不可持續的觀點，強化了“政策利多疊加剛需入場”支撐行情延續的預期。02. 硬核資料支撐三大央媒的底氣，來自3月份以來實實在在的市場資料反彈。3月份，北京二手房成交近2萬套，創下近15個月新高；上海二手房成交3.1萬餘套，更是刷新了近5年的單月紀錄。進入4月，重點城市的修復勢頭並未減弱，深圳、廣州等地的網簽資料同比大幅增長，顯示出極強的市場韌性。價格止跌回穩，範圍擴大。除了北上廣深一線城市房價環比轉正，70個大中城市中，二三線城市房價環比降幅也在明顯縮小，房價環比上漲的城市個數顯著增加。這意味著回暖正從核心城市向更廣範圍擴散。庫存“堰塞湖”開始洩洪，這是本輪發聲中最具里程碑意義的資料。截至2026年3月末，全國商品房待售面積78601萬平方米，同比下降0.1%，連續52個月以來首次同比下降，其中待售3年以下新建商品住房面積同比降幅1.8%，表明2022年以來累積的市場新增庫存正在被逐步消化，去庫存的效果開始顯現。這表明，經過數年的供給側改革和需求端刺激，市場供需失衡的局面正在得到實質性緩解，為房價走穩提供了最基礎的支撐。值得注意的是，本輪定調並非“普漲”，而是強調了“分化”與“高品質”。人民日報在文章中明確指出，市場分化依然是顯著特徵，京滬等重點城市修復較快，但不少三四線城市仍面臨壓力。這意味著未來的房地產邏輯已從“閉眼買房都能漲”的金融屬性主導，轉向了“核心資產價值重估”與“剛需改善真實居住”並重的新階段。隨著置換鏈條的啟動和市場流動性的恢復，房地產正在告別單邊下行的恐慌，進入一個以穩為主、核心城市率先修復的築底回暖周期。 (每經房產)

五一黃金周前夕，最高層的樓市態度，終於來了。中國經濟工作會議，高層領導明確提出，努力穩定房地產市場，紮實推進城市更新。就這麼一句話，咱們要反覆閱讀，深刻領會。什麼意思呢？樓兔子的理解是這樣的：1、穩定房地產市場，事關國民經濟大局。這個定調，求是網文章反覆確認過。這一次的最高層經濟工作會議，再次向全國通報了這個資訊。在這種高屋建瓴的指引下，我們對房地產市場的預期，真得需要更加積極樂觀才行。做人做事，方向對了，就成功了一大半。如果是南轅北轍，那才真叫徹底廢了。從這個角度看，上海深圳的豪宅市場，率先價格反彈，成交回暖。確實證明，大資金是聰明的。他們已經在提前佈局樓市新周期。2、努力穩定房地產市場，這個提法，說明市場確實還需要持續加溫呵護。當今的中國房地產，依然在深度分化中，城市群之間，溫差極大。即使是深圳上海這樣，率先回暖的城市裡，不同區域，不同產品的體感也是冰火兩重天。像龍華幸福城，暴力降價這樣的個案，說明樓市隱患依然沒有排除。3、努力穩定房地產市場，說明在最高層角度，已經儲備了一系列相應預案。救市態度是明確的，救市手段是豐富的。合適時間，必然是霹靂手段雷霆出擊。這裡，最高層經濟工作會議簡報提出的一個方向是，紮實推進城市更新。這裡面隱藏的資訊就非常勁爆。接下來，我們很可能大手筆推進2.0版本的貨幣化棚改，深圳和廣州，都已經在嘗試的房票制度，將迅速平鋪。大拆大建，拆出購房需求，拆出美好生活。當然，彭博社小作文提到的新一輪穩定樓市組合拳，也可能適時推出：比如新房貸款貼息1%至1.5%，比如提供兆等級資金量的存量房收儲，比如核心區限購進一步鬆綁等等。當然，也正是因為切實領悟到了高層穩樓市的堅定態度，敏銳捕捉到了中國房地產市場的細微變化，央視網，人民日報，新華社，摩根大通和高盛，這些頂尖級的媒體，在4月份，也是紛紛發聲，積極看多中國樓市，新華社甚至是短期內，兩次重磅文章確認樓市拐點。這種集體發聲，代表什麼意思？你品，你仔細品。反正，大佬劉強東，張一鳴都在近期重資拿地。大佬李嘉誠，更是劃撥了500億港元專項資金，用於內地房地產投資。李嘉誠長子李澤鉅透露，這筆資金主要瞄準內地一線和二線城市的核心地段。此前一直秉持賣賣賣策略的香港長實集團，憑什麼在今天全面重啟內地樓市篇章？我想，我們真應該向富豪們好好學習。好好學習他們把握節奏的能力。 （樓兔子）

“五一”小長假到來之際，深圳拋出了樓市“大禮包”。4月29日晚間，深圳住建局發佈《關於進一步最佳化調整本市房地產相關政策的通知》（以下簡稱《通知》），明確分區鬆綁限購、提高公積金貸款額度等一系列房地產政策最佳化調整措施，自4月30日起施行。在“五一”假期前夕出台新政，被市場普遍解讀為響應中央政治局“努力穩定房地產市場”的總體要求。經歷2025年的鬆綁後，深圳僅剩福田區、南山區、寶安區新安街道三大核心區域仍執行嚴格限購，而此次新政，直接對這三大類股再次“鬆綁”，購房名額進一步放寬。具體而言，《通知》重點聚焦核心區域購房資格調整，同時兼顧政策連續性。其中，新政放寬了福田區、南山區、寶安區新安街道等核心區限購，深圳戶籍家庭可多買1套，最多3套；繳滿1年社保的非深圳戶籍家庭能買2套；持居住證的非深圳戶籍家庭，不用社保也能買1套。新政同時調整了住房公積金貸款額度，加大對繳存職工住房消費的支援力度。個人貸款額度從60萬提至70萬，家庭從110萬提至130萬。《通知》還明確，若繳存職工同時符合多種上浮情形，可累加上浮比例，最高可上浮170%。據此計算，繳存職工個人最高可貸189萬元，繳存職工家庭最高可貸351萬元，進一步減輕了職工購房資金壓力。據深圳中原研究中心統計資料顯示，2026年3月，深圳市一二手商品房合計成交11851套，環比上升117.1%，創下近一年次新高，市場成交呈現明顯回暖態勢。其中，一二手住宅合計成交7898套，環比上升117.2%，住宅市場活躍度顯著提升。深圳中原研究中心高級研究員鄒少偉表示，深圳最新政策針對核心區域限購鬆綁，非核心區未做調整。“之所以做出這樣的最佳化舉動，一方面是因為非核心區的限購條件已非常寬鬆，調整意義不大，而核心區限購政策依然較為嚴格，限購鬆綁效果會更加明顯。另一方面，核心區限購鬆綁有望進一步釋放市場需求，帶動區域止跌走穩。”此前，中共中央政治局4月28日召開會議，分析研究當前經濟形勢和經濟工作。會議明確指出，要防範化解重點領域風險。努力穩定房地產市場，紮實推進城市更新。值得注意的是，有關房地產的政策表述，從2025年12月的“著力穩定房地產市場”改為“努力穩定房地產市場”。政治局會議釋放訊號後，多個城市已率先跟進。緊隨深圳步伐，廣州於4月30日發佈樓市實施意見，從公積金貸款、置換補貼、房票使用、土地供應等八方面最佳化政策，自當日起施行。新政兼顧需求端減負與供給端提質，一方面最佳化公積金貸款政策，將公積金貸款最高額度提至360萬元，同步推出“賣舊買新”專項補貼，單套最高補貼3萬元，暢通一二手住房置換鏈條；另一方面堅持“以需定供”，從源頭推動供需平衡，年度內不在同一規劃單元集中出讓商品住宅用地。同一天，天津多部門聯合發佈了關於最佳化本市房地產供給促進住房消費的通知。檔案涉及11條，包括積極盤活存量商品房、加快盤活存量土地、加大金融支援收購盤活力度等。中信證券對此分析稱，政治局會議的政策定調清晰：房地產以“穩定”為底線、“更新”為主線，通過因城施策與城市更新雙輪驅動，建構發展新模式。“政策重心轉向以城市更新為核心落地抓手，以托底市場預期並緩釋行業下行壓力。”開源證券認為，會議新增“努力穩定房地產市場”表述，預計相關政策可能涉及公積金改革和城市更新等。上海市近期調整公積金貸款政策，包括提高首套住房的公積金貸款最高額度等，起到了“變相降息”的效果，後續其他城市或也跟隨調整。城市更新方面，中央財政將對實施城市更新行動城市給予8億-12億元的補助，相關工作隨著資金到位將加快推進。 (i商周)

最近，樓市的新一輪救市行動，真的又開始了。而且這次，來得比很多人預想的要密集，力度也更實在。就這兩天，深圳這個一線城市也加入了鬆綁大軍。從4月30號開始，深圳的限購政策有了大調整。核心變化在福田、南山和寶安新安街道這幾個最熱門的區域。深圳戶籍家庭現在最多能買三套房了，比之前多了一套。非深戶家庭，只要社保或個稅交滿一年，也能在這些核心區買兩套。更關鍵的是，那怕沒社保，只要手裡有深圳居住證，也能在核心區買上一套。這等於給大量在深圳工作生活的新市民，開了一扇直接買核心區房子的門。公積金也跟著提額，個人最高能貸70萬，家庭最高130萬，首套還能再上浮60%。這可不是深圳一家在動。從年初到現在，從中央到地方，政策工具箱幾乎沒停過。今年政府工作報告定調“著力穩定房地產市場”，方向很明確。地方上更是動作頻頻，一季度全國就有超過100個市縣出台了近160條政策。上海把非戶籍購房的社保年限從3年降到了1年，公積金貸款額度最高提到了240萬。廣州直接給“賣舊買新”的購房者發錢，最高補貼3萬塊。珠海、濟南、青島這些城市也紛紛跟進，限購鬆綁、公積金提額、購房補貼，能用的招數基本都用上了。這波救市有個明顯特點，就是不再只是喊口號，而是直接給“真金白銀”。比如“以舊換新”，以前多是開發商自己搞，現在很多地方由國企牽頭，甚至政府給補貼，就是為了打通二手房賣不掉、新房買不起的這個死結。還有“房票”政策，適用範圍從住宅擴大到了商業、辦公用房，而且鼓勵跨區使用，目的就是盤活整個存量市場。市場有沒有反應？有的。三月份的“小陽春”成色還不錯。一線城市的新房價格環比由跌轉漲，漲了0.2%。二手房市場更活躍，北京3月成交接近2萬套，創了近15個月的新高；上海更猛，單月二手房成交破了3萬套，是近五年的最高點。深圳也不差，3月一二手房總網簽量接近7900套，環比暴漲了117%。看房的人多了，成交周期縮短了，房東的議價空間也在變小。資料上還有個關鍵變化，就是庫存。到3月末，全國商品房待售面積是7.86億平方米，雖然總量還是很高，但同比微降了0.1%。別看降得少，這是過去52個月以來，庫存面積第一次出現同比下降。這意味著持續了幾年的“越賣庫存越高”的惡性循環，終於有了一絲鬆動的跡象。但是，千萬別以為這就意味著市場要全面反轉了。現在的回暖，基礎並不牢固，分化非常嚴重。熱的主要是核心城市，比如北京、上海、深圳，以及一些強二線城市。很多三四線城市的市場，依然冷清。而且，這波行情主要是二手房帶動的，新房市場除了少數熱門樓盤，整體去化壓力依然很大。更關鍵的是，開發商的信心還沒回來。今年一季度，全國房地產開發投資同比下降了11.2%，新開工面積更是暴跌超過20%。這說明房企還是不敢輕易拿地、開工，對未來預期依然謹慎。所以，這一輪救市，可以看作是“政策托底”與“市場內生修復”的合力。政策在努力降低交易門檻和成本，啟動合理的住房需求，特別是剛需和改善需求。而市場本身，經過幾年的價格調整，也確實跌出了一部分人的心理價位，自發產生了修復的動力。但必須清醒地看到，這一輪救市的目標，可能不再是刺激房價暴漲，而是“穩市場、去庫存、防風險”。高層反覆強調的“建構房地產發展新模式”，核心就是“人、房、地、錢”聯動，告別過去那種高負債、高周轉、高增長的舊模式。未來的市場，大機率會進入一個“弱復甦”與“強分化”並存的階段。核心城市因為有人口和產業支撐，會先走穩回暖；而缺乏基本面支撐的城市，可能還會繼續調整。對於普通購房者來說，不用焦慮，但可以關注。如果是真正的自住需求，在核心城市遇到合適的房子，可以考慮。但如果是投資，還想複製過去“閉眼買都賺”的神話，那時代真的已經過去了。這一波救市，救的是市場的穩定和信心，而不是新一輪的泡沫。 (樓市傑說)

壹 政策篇行新階段施策體系，建構高品質發展新模式2026年，全國兩會房地產政策延續“止跌回穩”核心邏輯，全面邁入“提質增效”的高品質發展新階段，圍繞市場穩定、民生保障等六大維度形成完整施策體系。地方層面，全國107個省市出台175次穩市場政策，以公積金最佳化、品質提升、稅費補貼、保障房擴容、存量盤活為重點，積極落實中央部署，多地新政帶動市場走穩回暖。展望2026年全年，預計中央政策將以“穩市場、防風險、建長效、促轉型”為主線，全面落地“控增量、去庫存、優供給”施政體系，統籌風險化解、制度改革與民生保障，加速建構房地產發展新模式。地方層面將對標中央部署，在產品品質提升、需求精準扶持、住房保障擴面、土地存量盤活四大維度持續發力，推動市場從修復轉向提質增效，促進供需長期平衡，助力行業平穩邁入高品質發展新周期。01. 系統性化解房地產風險，建構六方面完整施策體系2026年初，中央房地產相關部署延續了2025年“復甦導向、止跌回穩”的核心邏輯，同時在施策精度、系統協同、落地實操上實現全面升級。結合兩會發佈內容來看，相較於2025年以“基礎托底、框架搭建”為重點的政策取向，2026年圍繞市場穩定、民生保障、新型城鎮化等六大維度，形成了更加的完整施策體系，標誌著中國房地產行業正在從“止跌回穩”的修復階段，加快邁入“提質增效、長效建構”的高品質發展新階段。一、市場穩定與風險防控：從單點應急處置到跨領域系統化解2026年該維度的核心是供需雙向調控+全鏈條風險聯防，明確提出“因城施策控增量、去庫存、優供給”，將多管道盤活存量商品房作為市場穩定的核心抓手；同時把“保交房”白名單制度常態化，更首次提出統籌推進房地產與地方政府債務、地方中小金融機構的風險聯動化解，貨幣政策也專門為房地產合理融資營造專屬金融環境。二、民生保障：從普惠兜底補短板到精準賦能貼人口2026年民生保障的亮點是保障房建設與存量去化結合+家庭導向精準支援，一方面延續收購存量商品房用於保障性住房建設的思路，另一方面新增“加強初婚初育家庭住房保障、支援多子女家庭改善性住房需求”的舉措，將住房保障與人口政策深度繫結，實現民生保障的精準滴灌。三、新型城鎮化：從規模推進提速率到機制深化提質量2026年新型城鎮化與房地產的融合更具針對性和落地性，進一步完善“人地錢”掛鉤政策，讓農業轉移人口市民化與土地供給、財政支援形成更精準的匹配機制；城市更新強調“高品質推進”，同時將盤活存量土地、閒置房屋與縣域基礎設施佈局、公共資源配置結合，首次將縣域列為新型城鎮化與房地產發展的重要抓手。四、住房品質提升：從頂層概念提出到實操工程全面落地2026年是“好房子”建設從理念走向實操的關鍵一年，不僅有序推動安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設，更出台具體落地舉措——實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動，同時將住房品質提升延伸至城市空間，提出建設創新型產業社區、商務社區，推動住房品質與城市治理智慧化精細化結合。五、住房制度改革：從基礎框架搭建到具體制度深化2026年住房制度改革的核心是補短板、建配套，明確將“深化住房公積金制度改革”作為重要抓手，同時提出深入推進房地產發展新模式的基礎制度和配套政策建設，從2025年的“搭框架”轉向“填內容、織配套”，讓房地產發展新模式有了具體的制度支撐。六、財政金融配套支援：從泛化賦能到精準協同、機制兜底2026年財政與金融配套支援形成協同發力格局，既保持資金規模穩定，又強化精準性與機制保障。財政方面，地方政府專項債仍安排4.4兆元，與2025年持平，但資金投向進一步聚焦，明確重點支援“重大項目建設（含房地產相關民生工程）、置換隱性債務”，將房地產相關財政投入嚴格錨定“民生工程”，剔除泛化的投資建設方向，同時嚴格執行專項債投向負面清單，嚴禁將資金用於除保障性住房、土地儲備以外的房地產開發領域，進一步規範資金使用方向。金融方面，核心是暢通傳導+風險共擔，在延續降准降息等常規貨幣政策工具的基礎上，更強調“暢通貨幣政策傳導機制”，引導金融機構主動支援房地產合理需求，推動城市房地產融資協調機制常態化運行，同時最佳化創新結構性貨幣政策工具，首次提出“強化融資擔保、風險補償等支援措施”，為金融機構支援房地產消除後顧之憂，破解銀企資訊不對稱導致的“不敢貸、不願貸”問題。02. 嚴控新增建設用地用於房地產開發，推進城市存量空間盤活提質在供給側，中央部委進一步推進存量盤活，並限制無效新增庫存。1月20日，自然資源部發文支援城市更新，鼓勵利用存量土地、房產資源發展國家支援產業、行業，也將在客觀上促進存量住宅用地盤活進度的進一步推進。3月初，自然資源部發佈《關於進一步做好自然資源要素保障的通知》，涵蓋事項由上年的十五個縮減至十三個，政策聚焦度顯著提升。其中第十條“統籌存量和增量建設用地促進內涵式發展”提出的增量嚴控要求，更是迅速成為行業關注焦點，為住宅用地供給格局劃定了全新規則。檔案條款明確：年度新增城鄉建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積，且新增建設用地原則上不用於經營性房地產開發。需要說明的是，城鎮建設用地從指標新增到實際入市，一般要先審批為待開發的存量建設用地，再經歷較長的一級開發流程。各地實際供應的房地產用地，主要均來自於存量建設用地，因此此次調整併不會在中短期內對土地供應端造成實質性影響。再加上目前房地產市場仍處於供給側調整的大周期之中，限制新增房地產開發用地，也有利於穩定長期的供給側規模預期，有利於市場更快走向新的供求平衡點。對市場主體而言，房企參與保障性住房等民生項目將成為主流方向之一，經營性開發則全面轉向存量挖潛；對地方供地而言，新增供給的城鎮建設用地將主要依賴於待開發的存量建設用地，盤活存量住宅用地也將被放在更加重要的位置上。自然資源部檔案同時也明確閒置用地處置、省級指標統籌、零星用地支援等細則，進一步夯實了“存量優先”的制度基礎。在這一政策強約束下，存量住宅用地的實際動向，既是政策落地的前置基礎，也是判斷市場供給、銜接後續政策的關鍵依據。據各地方政府發佈資料統計，2025-2026年全國107城住宅存量用地規模持續收縮，存量盤活正在有效推進：樣本城市項目總數同比增長2%，存量住宅用地總面積由2025年初的6.23萬公頃降至2026年初的5.99萬公頃，同比下降4%；平均單項目面積下降6%，從4.5公頃降至4.2公頃，形成“總量收縮、優質項目補充”的良性態勢。當前，各地正在繼續嚴格落實頂層政策導向，一方面嚴控新增住宅用地供應，同步推進閒置土地處置新政，加大低效存量用地清理力度，推動一批閒置、低效項目退出市場；另一方面精準補充高品質住宅用地，持續提升用地效率。其中，各地積極利用專項債收儲閒置用地，據不完全統計，2025年全年全國已發行超3000億元專項債用於該用途，其中廣東省發行486億元，位居全國首位，為閒置用地盤活提供了有力資金支撐。03. 三條紅線監管最佳化調整，加速建構行業融資新機制2026年一季度，中央房地產金融政策緊扣行業提質增效、長效建構的核心導向，加快向適配房地產發展新模式的制度性轉型。一季度貨幣政策保持寬鬆導向，如人民銀行持續運用降准降息等工具維持流動性充裕，下調結構性貨幣政策工具利率，暢通政策傳導以壓低社會綜合融資成本，同時最佳化多項結構性工具，將商業用房購房貸款最低首付比例下調至30%，精準助力商辦地產去庫存，為房地產市場平穩運行營造了適宜的金融環境。房地產融資協調機制加速常態化運行，監管部門對“白名單”項目貸款展期政策大幅最佳化，符合條件的項目貸款可展期至5年，有效緩解房企項目端資金周轉壓力，疊加“保交房”白名單制度持續發力，行業流動性風險得到有序緩釋。本輪金融政策最具標誌性的調整，在於房企融資監管迎來重要轉變，自2020年實施的“三條紅線”月度上報要求逐步放開，多數房企不再被要求定期報送相關指標，監管重心轉向出險房企的差異化風險管控，這一調整既釋放了行業融資約束鬆綁的明確訊號，也為重構適配新模式的房地產融資制度掃清了機制障礙。結合金融資料來看，2026年2月M2同比增長9%，增速較2025年12月升了0.4個百分點；M1同比增長5.9%，增速較2025年12月增長了2.1個百分點。兩者剪刀差為3.0個百分點，較2025年12月減少了1.7個百分點，剪刀差再度迎來回落，顯示出實體經濟發展進一步加快，年初實現良好開局。整體來看，2026年一季度房地產金融政策不再侷限於短期風險處置，而是以制度建設為核心，通過監管規則最佳化、融資機制創新、財政金融協同，全方位適配房地產發展新模式的建構要求，既為市場止跌回穩提供持續金融支撐，也為行業長期邁向高品質發展、實現租購併舉與住有所居的目標築牢金融制度根基。04. 一季度107省市175次穩市場政策，上海新政後住宅成交如期迎來“小陽春”2026年一季度，地方房地產調控政策繼續最佳化，據CRIC統計，全國107個省市出台175次穩市場政策。一季度各地以最佳化公積金為主要抓手，兼顧補貼與稅費優惠、保障安居等新政，積極推動市場走穩。尤以上海“滬七條”政策為代表，得益於對外地戶籍限購的大幅放寬，以及公積金貸款額度大幅上調至最高324萬元，3月上旬新房成交實現同比增長，中旬二手房成交更是創下近5年的最高紀錄。05. 中央：邁入提質增效新階段，全面建構“控增量、去庫存、優供給”施政體系結合2026年一季度中央部委政策導向來看，新一年房地產政策已全面告別應急式托底，從止跌回穩的修復階段，加快轉向提質增效、長效建構的高品質發展新階段，以“控增量、去庫存、優供給”為核心，搭建全鏈條、跨領域、協同化的頂層施政體系，為行業轉型與長期穩定築牢制度根基。供給側調控將全面轉向存量優先、精準提質，“控增量、去庫存、優供給”從政策導向轉為剛性落地。中央將持續落實新增建設用地原則不用於經營性房地產開發的要求，進一步促進各地盤活存量土地與閒置房源，推動住宅用地供給從增量擴張轉向存量挖潛。多管道盤活存量商品房將成為市場穩定核心抓手，收購存量房源用於保障性住房、人才房、安置房的模式將常態化，實現去庫存與民生保障雙向賦能，推動市場更快邁向供需新平衡。風險防控將升級為跨領域系統化解，打破單一主體、單一風險的處置侷限。中央將統籌推進房地產與地方政府債務、地方中小金融機構風險聯動化解，“保交房”白名單制度全面常態化，有效防範房企債務風險蔓延。房地產融資協調機制將實現長效運行，貨幣政策持續保持適度寬鬆，通過降准降息、暢通傳導機制、強化融資擔保與風險補償，破解金融機構“不敢貸、不願貸”難題，為合理融資營造穩定金融環境。制度建設將聚焦新模式落地與配套完善，銜接“十五五”規劃頂層設計。還將進一步深化住房公積金制度改革，推進房地產發展新模式的基礎制度與配套政策建設，從“搭框架”轉向“填內容、織配套”。同時將住房保障與人口政策深度繫結，強化初婚初育、多子女家庭住房精準支援，推動住房回歸消費品屬性，啟動剛性與改善性需求。財政金融政策將保持精準協同、機制兜底，4.4兆元地方政府專項債投向持續聚焦民生工程與隱性債務置換，嚴禁資金流向商業化開發，確保財政資源精準賦能保障房、城市更新等民生領域。伴隨“三條紅線”監管最佳化，行業融資將加快適配新模式，形成財政引導、金融支援、風險共擔的長效支撐體系。整體來看，2026年中央房地產政策將以系統思維統籌穩增長、防風險、惠民生，推動行業從規模擴張轉向質量提升，為建構多主體供給、多管道保障、租購併舉的住房制度夯實基礎。展望未來五年，房地產行業將以“十五五”規劃為綱領，加速轉向“保障托底、市場調節、品質驅動”的新生態，房企聚焦產品力與服務力，住房租賃、城市更新、適老化改造成為新增長點。06. 地方：精準落實提質增效，多維度協同護航市場平穩轉型2026年地方房地產政策將持續深度對標中央頂層部署，告別碎片化鬆綁，轉向精準落地、系統協同、長效適配的施政模式，圍繞產品品質升級、需求側精準扶持、住房保障提質、土地存量盤活四大核心維度發力，短期穩市場、長期優結構：在產品品質提升上，地方將全面落地“好房子”建設實操標準，從頂層理念轉向細則落地。各地會持續完善安全、舒適、綠色、智慧的住宅建設規範，細化層高、智能安防、綠色建材等硬性要求，同步推進房屋品質與物業服務質量雙提升工程。同時將品質提升融入城市更新與社區建設，加碼創新型產業社區、商務社區打造，推動住房品質與城市精細化治理深度繫結，讓行業從“規模擴張”轉向“質量優先”。在需求側扶持上，公積金最佳化與稅費補貼將成為核心抓手，政策更趨精準化、人性化。公積金政策將持續降低購房門檻，二套房首付比例下調、貸款額度上浮、代際互助、直付房租等舉措全面推廣，多子女家庭、人才、綠色建築房源可享受疊加優惠。稅費補貼將定向發力剛需與改善型需求，人才購房、多孩家庭、以舊換新等定向補貼常態化，契稅優惠、個稅退稅、信貸貼息等政策因城施策落地，精準啟動剛性與改善性住房消費。在住房保障上，地方將兼顧民生兜底與投資確定性，建構穩民生、穩預期的雙重保障體系。收購存量商品房用於保障性租賃住房、人才房、安置房將成為主流模式，持續擴大保障房供給覆蓋面，聚焦新市民、青年人、初婚初育及多子女家庭精準兜底。同時依託專項債資金支援，健全保障房建設、營運、管理全流程機制，以穩定的民生項目投資與房源供給，為市場注入確定性，實現民生保障與市場穩盤雙向共贏。在土地供應和存量盤活上，地方將嚴格落實“存量優先”導向，進一步改善供求預期。嚴控住宅用地增量供給，加大閒置土地、低效用地清理處置力度，通過專項債收儲、土地性質變更、分期開發等方式盤活存量資源。供地結構將向保障房、高品質住宅、城市更新項目傾斜，以存量挖潛替代增量擴張，穩定長期供給預期，推動土地市場供需邁向新平衡。貳 土地篇規模延續縮量提質，供給側最佳化深入推進2026年一季度，全國土地市場緊扣“控增量、去庫存、優供給”核心導向，整體呈現規模持續縮量、發展質效提升、供給側穩步最佳化的運行格局。全國300城經營性土地成交建築面積、金額同比分別下降16%、35%，在按需供地、春節供地延後等因素影響下，市場整體保持縮量態勢，直至3月節後成交節奏有所恢復。市場結構持續最佳化，一二線城市更新、舊改地塊入市佔比提升，拉低樓麵價的同時推動供給向集約化轉型，廣州馬場一期、杭州城東新城等核心城市優質地塊熱度高漲，成為市場亮點。存量閒置土地回購盤活有序推進，收儲節奏更趨審慎，資金加速向核心城市集聚。房企投資整體謹慎，拿地規模同比回落，聚焦核心優質地塊佈局。一季度土地市場以縮量提質為核心主線，供給側改革落地見效，為全年市場平穩運行、理順行業供需關係奠定堅實基礎。01. 一季度土地成交延續縮量，廣州、杭州等地優質地塊如期高熱成交1）2026年地方土地供應節奏持續放緩，成交規模延續同比回落態勢，主要受三方面因素影響：一是年初各地堅持按需供地，土地供應與新房成交規模同步回落，推動廣義庫存規模逐步下降；二是2025年以來盤活存量用地、專項債加大對地方財政支援等政策效應持續顯現；三是2026年春節時間較晚，各地供地節奏相應延後，土地拍賣市場直至3月才全面啟動。截至3月25日，一季度全國300城經營性土地成交建築面積0.97億平方米，同比下降16%；成交金額2610億元，同比下降35%，金額降幅顯著大於面積降幅，主要因2025年同期一二線城市集中成交大量高總價、高單價優質地塊，形成較高基數。從月度成交建築面積走勢來看，1月、2月同比分別下降24%、19%，3月同比回升30%，春節後各地土地成交節奏明顯加快。從整體季度表現來看，一季度土地成交仍處於回落區間；在“控增量”的整體方針導向下，預計年內全國土地出讓規模將維持在略低於新房成交的合理水平。從城市能級劃分，一季度各能級城市成交規模同比均有所下調，其中二線城市成交建築面積降幅最大，達36%。一線城市成交建築面積同比下降19%，成交總額同比下降40%，但優質地塊成交仍不乏亮點，上海、廣州均有重磅地塊入市，尤以廣州馬場地塊備受市場關注。該地塊經243輪競價由越秀競得，成交總價236億元，為廣州土拍史上總價第二高地塊，僅次於2009年成交的255億元廣州亞運城地塊；地塊溢價率26.6%，名義樓麵價4.2萬元/平方米，按可售部分測算樓麵價已超6萬元/平方米。二線城市成交建築面積同比下降36%，成交總額同比下降56%。一季度二線城市成交建面TOP10城市中，僅石家莊、西安、寧波三地成交建築面積超100萬平方米；杭州成交建面82萬平方米、同比下降64%，但土拍熱度依舊亮眼，3月城東新城宅地由保利發展以32億元競得，溢價率高達51%。三四線城市成交建築面積同比下降11%，為各能級城市中降幅最低，主要得益於前期成交基數相對較低。2）因城市更新、舊城改造類地塊成交佔比提升，一二線城市平均樓板價同比明顯回落。3）一季度全國土地市場平均溢價率為4.7%，較2025年四季度提升2.1個百分點。02. 廣州高居金額榜首，TOP10中廣州、杭州平均溢價率均超20%2026年一季度全國土地成交金額TOP20城市呈現清晰的梯隊格局：一線城市佔據榜單前三席位，其中廣州以256億元成交金額高居榜首，上海、北京分別位列第二、三位，成交金額均突破100億元；二線城市共有10個城市入圍TOP20，瀋陽、哈爾濱兩座東北城市亦躋身其中；三四線城市有7城入榜，絕大多數來自江蘇省，南通表現尤為突出，以104億元成交金額超越杭州位列第四。從南通土地成交結構來看，市本級崇川區與通州區成交總價22.2億元，佔全市總量的21%，土地成交主力集中於縣市區域；南通如東縣依託小洋口旅遊度假區發展規劃，出讓多宗商辦地塊，一季度地塊出讓總價43.5億元，佔全市成交總額的42%。土地市場熱度呈現明顯分化特徵。一季度多數城市成交地塊以城市更新、舊城改造類為主，平均溢價率普遍低於5%，但廣州、杭州、哈爾濱三座城市市場熱度顯著偏高，平均溢價率分別達到24%、30%和29%。廣州高溢價主要由馬場地塊帶動，該地塊以236億元總價、26.7%溢價率成交，大幅拉高全市一季度平均溢價率，也實現了廣州規劃和自然資源局對其“策馬先行、贏在開局”的開局目標；杭州3宗住宅地塊均實現溢價成交，3月城東新城宅地更是拍出51%的高溢價率；哈爾濱則因出讓多宗城區優質改善型宅地，被本地深耕房企溢價競得，推高整體溢價水平。從整體成交特徵來看，城市更新、舊城改造類地塊仍以底價成交為主。福州管尾街2宗舊改地塊位於城市成熟片區，受城市更新周期及周邊在建項目較多等因素影響，最終分別以19.9億元、17.9億元底價成交；上海青浦鎮17.7億元江南城廂城更宅地、北京13.9億元首鋼舊改地塊、寧波鄞州29.2億元回遷宅地等核心城市優質城更、舊改地塊，亦均以底價成交。03. 拿地金額同比降五成，核心地塊仍是企業投資必爭之地2026年前兩月，受到地方政府供地尚未開啟及春節假期的影響，多數規模房企並未開啟投資鋪排，因此典型企業拿地貨值、金額、面積均出現同比下降。其中，新增土儲百強房企的新增貨值、總價和建面百強之和分別為2059億元、996億元和1906萬平方米，貨值、金額降幅近五成，面積較同期下降29%。值得注意的是，目前房企投資築底階段，但核心城市優質地塊仍是必爭之地。以廣州馬場地塊來看，共計8家房企參拍，其中包括越秀、保利、中海、華潤、招商等多家頭部央國企，競爭十分激烈，百輪競拍之後，仍有5家房企持續角逐。百強門檻值方面也較同期大幅下降，反映出企業拿地的謹慎。典型100家樣本企業新增土儲貨值門檻值為7.3億元，同比下降20%；新增總價百強門檻值為3.5億元，同比下降10%，新增建面百強門檻值為11.2萬平方米，同比降幅達到15%。另外，銷售金額前二十的企業僅6家企業有拿地，多為規模化的央國企和龍湖、濱江等近兩年仍活躍在土地市場的民企。其中越秀地產前兩月拿地金額262億，同比增長338%，其餘企業拿地金額均未超過25億元。04. 踐行“控增量”加速供求平衡，“優供給”迎更多發展確定性2026年一季度全國土地市場開局呈現總量縮量、局部高熱，土地成交規模延續同比回落態勢，嚴格落實中央“控增量”的調控導向，全國300城經營性土地成交建築面積、金額分別同比下降16%、35%，行業去庫存處理程序穩步推進。與此同時，廣州馬場地塊、杭州城東新城宅地等核心城市優質地塊迎來多輪激烈競拍，溢價成交表現亮眼，既凸顯了核心地段資產的稀缺價值，也充分印證了優質地塊供給與房企投資意願之間的良性互動，為土地市場注入了關鍵活力。結合一季度市場表現，預計2026年土地市場將呈現四大核心發展特徵，市場分化將進一步凸顯且逐步向縱深發展：其一，成交規模持續控量，全年土地出讓規模將維持略低於新房成交的合理水平，從供給端持續發力推動行業加速去庫存，逐步理順房地產市場供需關係，預計全年300城經營性土地成交規模同比仍將保持小幅回落態勢，重點城市將嚴格控制土地出讓節奏，避免市場供給過剩。其二，供給結構不斷最佳化，隨著存量閒置土地盤活、城市更新與舊城改造地塊持續入市，再加上自然資源部38號文強調加強存量盤活的指引，土地供給進一步向“重質量”轉型，核心城市將加大優質宅地供給，減少低效用地出讓，推動市場向健康化、集約化方向發展，同時保障性住房用地供給將持續保障，助力完善住房保障體系。其三，土拍熱度逐步傳導，一季度廣州、杭州已出現高熱地塊，後續上海、北京等一線城市將陸續推出核心地段優質宅地，市場熱度將從點狀熱點向更多核心城市、優質類股擴散，二線核心城市優質地塊熱度有望進一步提升，而普通二線及三四線城市熱度仍不會出現明顯變化。其四，房企整體投資謹慎格局不變，當前市場整體仍處於築底階段，土地市場難以出現全面回暖，熱度集中於核心區域的特徵將貫穿全年。從房企投資邏輯來看，一方面，市場底部徘徊持續制約拿地信心，當前房地產銷售復甦基礎尚不牢固，多數房企現金流壓力未得到根本緩解，資金安全與項目去化保障成為投資首要考量，拿地決策整體趨於保守；另一方面，市場熱度高度聚焦核心區域，“點狀火熱、面狀冷清”特徵愈發明顯，土拍熱點將集中於一線城市核心地段及強二線城市優質類股，三四線城市及遠郊區域持續低迷，投資分化態勢進一步加劇。市場主體格局上，央國企與城投平台仍將主導拿地市場。央企及優質地方國企憑藉融資成本優勢，持續深耕一二線核心城市；城投平台在三四線城市承擔托底職能，穩定地方土地市場秩序；少數財務穩健的優質民企雖會擇機補貨，但整體拿地能力與規模受限，市場主體結構保持穩定。對於房企而言，2026年投資需堅守安全優先、精準佈局的核心策略，聚焦核心城市核心類股，通過合作開發等模式降低投資風險；同時密切關注政策窗口期，在守住資金安全底線的前提下，精準把握結構性投資機遇。整體而言，2026年土地市場將在“控增量、去庫存、優供給”的主線下穩步運行，隨著存量盤活深化、優質供給釋放、政策效應持續顯現，市場將迎來更多發展確定性。土地市場的平穩有序運行，將持續助力房地產行業加快建構新發展模式，推動行業向高品質、可持續方向轉型。參 城市篇一季度延續弱復甦、強分化格局，二季度仍將是底部確認磨底階段2026年作為“十五五”開局之年，房地產政策定調從“推動止跌回穩”升級為“著力穩定房地產市場”，政策重心轉向常態化穩市場、去庫存、優供給，為市場上行築牢制度基礎。市場端量價走穩，結構性分化加劇，歷經近四年深度調整，2026年一季度全國房地產市場呈現“L型觸底、跌幅縮小”特徵，市場底部支撐逐步形成，但結構性分化態勢顯著，核心城市領跑，全國整體市場仍面臨壓力。01. 綜述：一季度整體延續L型觸底、跌幅縮小的弱復甦、強分化格局，三四線率先降幅縮小一季度，全國房地產市場在政策托舉與市場修復的雙重作用下，呈現出“弱復甦、強分化”的運行特徵，整體市場逐步走出深度調整期，但復甦動力仍顯不足。首先，新房市場與二手房分化。新房銷售與供應等核心指標仍處低位，同環比降幅較大，房價尚未止跌，庫存上升且消化周期拉長。二手房市場交易活躍度提升，價格走穩跡象顯現，部分一二線城市二手房成交量已實現同比正增長。其次，三四線“資料走穩”與一二線量價跌幅領先分化。上海、北京、杭州等個別核心一二線城市引領復甦，尤其是二手房交易量已超過2023年同期水平，但三四線城市交易規模基本觸底，新房市場和二手存量市場兩套邏輯體系下，新房成交規模相對穩定，表現為波動趨小甚至低基數效應下的量價上升。02. 新增供應：新房供應規模繼續降級，一二線環比降幅超五成制約成交表現2026年一季度，全國重點50城新建商品住宅新增供應面積總計1486.6萬平方米，環比、同比雙雙大幅下滑48%、42%，市場供應端收縮態勢顯著。一線城市合計供應面積210.2萬平方米，環比、同比分別下降57%、35%，整體處於深度調整階段。其中，深圳供應面積35.9萬平方米，環比、同比降幅分別達73%、39%，是一線城市中下滑幅度最大的城市，或與前期市場調整後開發商推盤節奏放緩有關；上海、廣州環比降幅也超過60%，僅北京環比降幅相對溫和，為14%，體現出一線城市內部的分化態勢。從單個城市來看，除北京外，上海、廣州、深圳的供應面積均較去年同期下降30%以上，市場供應端的收縮壓力較為明顯。二線城市多數城市供應下滑，個別城市逆勢增長。二線城市合計供應面積845.6萬平方米，環比、同比分別下降51%、48%，整體下滑幅度略高於一線城市。成都以127.8萬平方米的供應面積位居二線城市首位，但環比、同比分別下降50%、44%，仍處於調整通道；杭州、西安、武漢、天津等城市供應面積也均在50萬平方米以上，但環比、同比降幅普遍在30%-60%之間。三四線城市合計供應面積430.8萬平方米，環比、同比分別下降32%、31%，下滑幅度顯著小於一線城市和二線城市，供應端收縮壓力有所緩解。其中，汕頭供應面積31.1萬平方米，環比大幅增長79%，同比微增8%；肇慶供應面積27.3萬平方米，環比增長36%，同比大幅增長33%，鹽城供應面積10.9萬平方米，環比大幅增長154%，同比微降20%，成為三四線城市中的亮點。03. 新房成交：規模同環比雙降三成，一線城市降幅領先而三四線成交收縮壓力率先緩解2026年一季度市場成交端出現明顯回暖訊號。從2023年1月到2025年10月，重點50城新房成交面積在1000-1500萬平方米區間內波動，整體呈震盪下行趨勢，2026年1月成交面積降至階段低點約1000萬平方米，環比、同比均出現較大幅度下滑，3月成交面積持續攀升至1100萬平方米，環比大幅增長89%，同比降幅縮小至32%。2026年一季度，全國重點50城新建商品住宅成交面積總計2638.7萬平方米，環比、同比分別下降30%、30%，整體市場仍處於調整階段，但不同能級城市分化特徵顯著，部分城市已釋放出成交修復的積極訊號。一線城市合計成交面積345.4萬平方米，環比、同比分別下降34%、35%，整體成交端承壓明顯。其中，上海成交面積65.4萬平方米，環比、同比降幅分別達43%、53%，是一線城市中下滑幅度最大的城市；廣州環比降幅也超過30%，僅深圳環比降幅相對溫和，為23%，體現出一線城市內部的分化態勢。從單個城市來看，除廣州外，北京、上海、深圳的成交面積均較去年同期下降30%以上，市場成交端的收縮壓力較為明顯。二線城市多數城市成交下滑，個別城市逆勢增長。二線城市合計成交面積1496.9萬平方米，環比、同比分別下降33%、36%，整體下滑幅度略高於一線城市。成都以175.6萬平方米的成交面積位居二線城市首位，但環比、同比分別下降24%、51%，仍處於調整通道；杭州、西安、武漢等城市成交面積也均在50萬平方米以上，但環比、同比降幅普遍在20%-50%之間。僅南寧同比增長11%。三四線城市成交端收縮壓力緩解，部分城市表現亮眼。三四線城市合計成交面積796.4萬平方米，環比、同比分別下降22%、14%，下滑幅度顯著小於一線城市和二線城市，成交端收縮壓力有所緩解。其中，淮南成交面積44.8萬平方米，環比大幅增長257%，同比大幅增長47%；南通成交面積28.1萬平方米，環比增長33%，同比增長67%，鹽城成交面積18.9萬平方米，同比增長12%，成為三四線城市中的亮點；此外，還有部分城市成交面積環比、同比均出現不同程度的增長，如紹興環比下降12%，同比持平；東營環比微降3%，同比增長8%，顯示出三四線城市市場分化特徵同樣顯著。04. 新房房價：指數下降趨勢放緩，環比止跌城市數量創新高2026年2月份，總體看70個大中城市商品住宅銷售價格環比降幅繼續縮小、同比下降。新房價格環比止跌城市數量增至17個，創2025年下半年以來新高。2月份，70個大中城市房價環比下降0.3%。一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.3%轉為持平。其中，北京和上海均上漲0.2%，廣州持平，深圳下降0.3%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格環比分別下降0.2%和0.3%，降幅均縮小0.1個百分點。70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比上漲城市有10個，持平城市有7個，合計比上月增加9個。其中北京、上海、南京、杭州等均環比增長不低於0.2%。以2021年1月為基點來看70城新建商品住宅價格指數，新房價格較2021年初下降10.7%，二手房價格較2021年初下降22.14%。統計局發佈資料顯示，同比來看，一手房價同比指數下降3.5%。其中一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降2.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。其中，上海上漲4.2%，北京、廣州和深圳分別下降2.3%、5.1%和5.5%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降3.1%和4.0%，降幅分別擴大0.2個和0.1個百分點。從2023年1月到2026年2月，全國百城新建商品住宅成交均價在19000-22000元/平方米區間內波動，整體走勢相對平緩，價格韌性凸顯。整體呈現“沖高回落-低位震盪-趨穩回升”的走勢。一線城市價格波動平緩，韌性較強。2023年上半年均價快速攀升至65000元/平方米的階段性高點，隨後受市場調整影響，2023年下半年至2024年上半年出現明顯回落，最低觸及50000元/平方米。2024年下半年以來，均價在55000-60000元/平方米區間內窄幅震盪，波動幅度顯著縮小，2026年2月均價約為54669元/平方米，較2023年高點回落約15%，顯示出市場經過前期調整後，價格體系逐漸趨於穩定。二線城市價格波動明顯，成交均價在17000-19000元/平方米左右波動，價格波動幅度明顯大於一線城市。但2025年下半年以來回落幅度有所縮小，整體回升勢頭明顯，2026年一季度均價較去年三季度上升7.4%三四線城市成交均價整體呈持續回落態勢，從14000元/平方米左右逐步回落至2026年2月的約12000元/平方米，累計降幅約19%。2026年一季度，從成交均價排名來看，上海以75908元/平方米位居榜首，但環比、同比分別下降6%、3%，價格出現小幅回呼；深圳成交均價68401元/平方米，環比持平、同比上漲14%，展現出較強的價格韌性；北京成交均價55223元/平方米，環比、同比分別微降5%、1%，價格走勢相對平穩。杭州、廈門、東莞等城市成交均價也均在30000元/平方米以上，其中廈門環比大幅上漲24%、同比上漲11%，更多是低總量規模下高端住宅成交佔比上升帶來的成交結構性均價上升，杭州同樣如此。從成交均價環比變化排名來看，大多數三四線和鄭州、長沙等深度調整二線城市房價修覆信號初現。從成交均價同比變化排名來看，二線如南京、成都、西安、南寧、瀋陽、大連等跌幅較大，和揚州、鹽城、煙台、麗水等三四線線城市房價持續承壓，同比降幅領先，市場調整壓力依然較大。05. 新房庫存和消化周期：一季度末取證未售存量規模下降，消化周期升至26個月從全國商品房待售面積來看，呈現出持續攀升的階段性特徵，2026年2月末達到79998萬平方米的階段性峰值，主要是“白名單”機制帶來期房竣工高峰導致現房供應增加，但市場需求端的熱度回升不及預期，推動待售面積進一步攀升，2026年待售面積可能維持在較高水平。但長期來看，隨著市場需求的進一步釋放，以及“保交付”高峰已過，房企竣工未售現房新增供應大幅放緩，待售面積會逐步得到消化，不會出現大幅增長的情況。從重點44個城市新建商品住宅取證未售建築面積來看，呈現出持續小幅下降特徵，2026年3月末降至2.77億平方米的階段性最低值，較去年四季度末環比下降2%，較去年一季度末同比減少3%，較2023年以來最高值下降16.9%。分能級來看，到一季度末，一線城市取證未售庫存合計4161.6萬平方米，環比微降2%而同比增長2%，較2023年以來最高值下降9.5%為各能級城市降幅最小。其中上海庫存760.5萬平方米，同比微增4%，深圳庫存793.4萬平方米，同比大增12%。二線城市庫存合計16189.8萬平方米，環比、同比分別微降2%和3%，較2023年以來最高值下降19.1%。其中成都庫存2635.9萬平方米，環比大增16%，重慶庫存637.2萬平方米，環比大降29%。三四線城市庫存合計7388.4萬平方米，環比、同比分別微降3%和6%，較2023年以來最高值下降21.6%，為各能級城市降幅最大，去庫存效果也最為突出。相對庫存下降，存量消化周期因為銷售流速大幅下降而持續上升。2023年1月至2026年3月，全國重點44城新建商品住宅取證未售庫存消化周期整體呈波動上升態勢，從2023年初的18個月左右攀升至2026年3月的26個月上下，這反映出當前房地產市場供需關係仍未實現根本性改善，庫存去化仍面臨較大挑戰。一線城市‌庫存消化周期始終處於相對低位，但去年四季度以來回升速度加快，2026年3月已達到25.8個月，相比去年四季度末拉長1.8個月，較去年一季度末拉長7.1個月，去庫存速度顯著放緩；二線城市‌庫存消化周期處於中等水平，與總量走勢基本同步，2026年3月達到24.5個月，相比去年四季度末拉長1.6個月，較去年一季度末拉長6.3個月；三四線城市‌庫存消化周期長期處於高位，2026年3月達到31個月，是去庫存壓力最大的層級。相比去年四季度末拉長0.4個月，較去年一季度末拉長3.9個月，為各能級城市增長最慢的。從城市維度看，一線城市合計庫存消化周期為25.8個月，環比上升1.8個月，同比大幅上升7.1個月。其中深圳周期最長，達25.8個月，環比大幅增長26個月，同比上升11.2個月，去庫存壓力顯著；廣州、上海周期分別為24.5個月、25.8個月，環比小幅波動，同比則分別上升3.3個月、11.2個月；北京周期為25.1個月，環比持平，同比微升7.7個月。二線城市合計庫存消化周期為24.5個月，環比上漲1.6個月，同比上升6.3個月。有部分城市壓力突出，如瀋陽周期高達65.5個月，環比大幅增長4.3個月，同比上升16.7個月；蘭州37.6個月，環比增長3.0個月，同比大幅上升17.5個月。同時，合肥、南昌等城市環比出現小幅下降，去庫存效果有所顯現，整體呈現“多數平穩、局部承壓”的態勢。三四線城市合計庫存消化周期為30.8個月，環比上漲0.4個月，同比上升3.9個月。多數城市周期超過20個月，其中崑山周期高達62.9個月，環比增長2.7個月，同比大幅上升24.1個月；汕頭45.0個月、珠海45.8個月，環比、同比均呈上升趨勢，去庫存難度極大，去庫存壓力普遍大於一二線城市，且城市間差異更為懸殊。06. 二季度仍將是底部確認磨底階段，“量在價先”的規律依然適用綜合來看，2026年第二季度將是中國房地產市場確認底部、結構分化的關鍵觀察期。市場整體處於從“止跌”向“回穩”過渡的磨底階段，“量在價先”的規律依然適用。政策層面，“因城施策”的精準調控將繼續發力，重點在於釋放合理住房需求、盤活存量資產、防範化解風險。對於市場參與者而言，需要深刻認識到“分化”已成為新常態。核心城市的優質資產價值將逐步夯實，為剛需和改善型購房者提供相對安全的窗口期；而低能級城市的房地產市場則仍需經歷漫長的價值重估和庫存出清過程。展望下半年，隨著經濟基本面的進一步修復和更大力度的政策協同，市場有望從“跌幅緩和”逐步邁向真正的“止跌回穩”，但全面回暖與價格大幅反彈恐難再現，高品質發展與結構性機會將是未來主旋律。預計2026年第二季度，新房供應面積將繼續呈現收縮態勢，整體趨勢延續“控增量、優存量”邏輯。自2025年以來，中央及地方政策導向明確為“控增量、去庫存、優供給”。在此背景下，房企普遍採取“以銷定投”的審慎策略，土地購置和新開工意願持續低迷。從資料看，2026年1-2月全國住宅新開工面積下降23.3%，這一趨勢在二季度預計將得以延續。供給端的主動縮量，是市場為加速出清歷史庫存、實現供求關係再平衡的必然過程。核心城市與低能級城市冰火兩重天。一線及強二線核心城市，由於市場需求相對堅挺，部分優質地塊仍能吸引開發商關注，新房供應有望保持一定規模，但整體仍處於歷史較低水平。特別是在城市更新、城中村改造推進較快的區域（如上海、北京、深圳的核心類股），會帶動一部分新增高品質住房入市。   相反，多數三四線城市及部分弱二線城市，由於庫存壓力巨大、去化緩慢，地方政府嚴控新增住宅用地供應，房企投資意願幾近冰點，二季度新房供應將極為有限，市場將以消化存量未售項目為主。這種“好城市有好供應，弱城市無新供應”的局面，將成為未來一段時間的常態。第二季度新房場成交，預計將在政策持續發力與市場信心緩慢修復的共同作用下，市場活躍度較2025年四季度和2026年一季度可能有所改善，呈現跌幅縮小、逐步築底的態勢。從成交結構看，二手房市場預計將繼續領先於新房市場回暖。核心城市的二手房市場在“以價換量”一段時間後，隨著掛牌量下降和看房量回升，交易活躍度有望率先走穩，傳導至新房購房需求尤其是改善性需求釋放將更為積極，成交量有望率先走穩甚至環比小幅增長。房價是市場信心的直接反映，房價的走穩將是一個緩慢的過程，需要成交量持續回暖的支撐。預計2026年二季度，全國房價整體將呈現“止跌趨穩、分化延續”的格局，環比跌幅縮小，同比仍處下行通道。庫存去化是當前房地產市場調整的核心任務。二季度，這一處理程序預計將艱難推進。待售庫存總量高位盤整，截至2026年2月末，全國商品房待售面積仍接近8億平方米，處於歷史高位。隨著二季度新增供應的大幅減少，以及“收購存量商品房用於保障房”等政策在部分城市的試點推進，全國層面的待售庫存總量有望結束攀升，進入高位橫盤甚至緩慢下降通道。但絕對規模依然龐大，徹底去化需要時間。庫存去化周期是衡量市場壓力的更關鍵指標。二季度，一線及強二線核心城市需求相對活躍，新增供應有限，去化周期可能會下降穩定至20個月左右，總體全國平均去化周期在二季度可能呈現小幅下降，但主要得益於核心城市邊際改善，並不能掩蓋大量低能級城市面臨的長期庫存壓力。肆 產品篇創新落地深化，產品力錨定客戶需求2026年一季度，在“好房子”建設全面落地的政策導向下，住宅市場供需兩端均呈現鮮明的升級特徵，成交結構向改善型大幅傾斜，產品設計創新落地持續深化。成交端，四房成交佔比穩步提升，大面積段產品成市場主流，110-140㎡成為三房、四房的核心適配面積段，各能級城市改善需求釋放呈現差異化特徵。產品端，抬板設計規模化落地並實現多模組創新，新規賦能小面積戶型實現全合規高贈送與功能升級，四代宅露台設計向實用化、人性化深度進階，前沿設計與產品打磨成為房企打造差異化的核心抓手。展望二季度，核心城市高端住宅將迎來標竿項目入市，引領產品創新；同時行業將緊抓市場窗口期，以客戶真實需求為核心，通過精細化打磨產品細節、打造功能適配的差異化設計，實現產品力與市場需求的精準匹配，持續推動住宅產品向更高品質、更貼合人居需求的方向進階。01. 產品成交結構1、房型：四房佔比持續增加，成為各能級城市的共同選擇2026年一季度，成交結構全國市場趨向更多室產品，四房、五房以上大戶型產品的市場成交佔比持續提升，與去年相比，兩者佔比分別增加2.0和0.5個百分點至34.0%和3.1%。同期三房產品佔比降至49.4%，較去年下降3.0個百分點。可以看出，改善型需求正逐步佔據新房市場的主導，購房者更加傾向於選擇能夠滿足全家長期居住需求的大戶型產品，特別是對於多孩家庭和三代同堂的家庭來說，他們對居住空間有著更為複雜和多元的要求。分城市能級看，改善型需求持續釋放的背景下，四房已成為新房成交結構中增長最為顯著的戶型。一線城市成交由三房向四房集中，三房佔比相比2025年下降2.8個百分點，同期四房成交佔比增加1.9個百分點至35.7%。二線城市中，四房、五房及以上戶型成交佔比相比去年分別增加1.8和0.5個百分點，相比去年，兩房和三房的市場份額分別下降0.1和2.0個百分點。三四線城市，三房佔比雖維持在五成以上，但相比去年下降3.4個百分點，四房成交佔比相比去年增加1.9個百分點至34.6%，五房及以上戶型成交佔比相比去年增加0.4個百分點至3.9%。2、面積段：大面積產品成交佔比延續上漲趨勢從成交面積結構維度分析，全國新房市場的成交結構正明顯向大面積產品偏移。以110㎡為界限，大於110㎡的面積段產品成交佔比相比去年均上升，小於110㎡的面積段產品佔比則均未達到去年水平。這一現象印證了，即便得房率政策放寬、戶內實際使用面積有所增加，改善型需求仍在持續升級，展現出向功能更完善、空間更豐富的“優居”形態發展的核心趨勢。分城市能級看，各能級城市均呈現出持續向大面積段遷移的特徵，僅結構性特徵存在差異。一線城市，主力面積段地位鞏固，90-110㎡產品成交居首，且市場份額相比去年下降1.6個百分點至32.6%，110-140㎡產品佔比相比去年也增加1.3個百分點至26.7%。二線城市主力面積段持續增加，110-140㎡產品成交佔比為38.9%，較去年增加1.6個百分點，同時110㎡以下面積段成交佔比下降1.6個百分點。三四線城市同樣表現出明顯的大面積化趨勢，180㎡以上產品佔比上升0.4個百分點，90-110㎡產品成交佔比較去年下降1.4個百分點。02. 產品特徵2026年一季度住宅產品設計創新落地持續深化，前沿設計手法實現規模化實踐，戶型最佳化與空間營造的創新突破頻現，各品類產品的核心模組迎來全方位升級迭代，這些趨勢成為房企提升產品力、打造差異化競爭優勢的核心抓手。1、新規賦能小面積戶型高贈送，戶型創新邁入全面突破的新階段各地建築新規的落地，為小面積戶型打開了全合規高贈送的設計空間，飄窗全贈送、陽台半贈送、裝置平台最佳化、管井位置調整等合規方式成為行業標配，大幅提升小面積戶型的得房率與空間利用率，推動戶型創新邁入全面突破的新階段。房企緊抓新規紅利，聚焦“小面積大功能、低總價高體驗”核心方向，在90-120㎡主流剛改面積段，實現戶型功能、空間尺度、居住舒適度的全方位升級。新規下的全合規高贈送，是小面積戶型創新的核心基礎，徹底打破了傳統小面積戶型“空間侷促、功能缺失”的痛點，得房率與實得面積實現跨越式提升，成為房企吸引剛需改善客群的核心亮點。廣州力迅・樾公館作為廣州新規標竿項目，98-156㎡戶型通過陽台半贈送、飄窗全贈送實現最高119%的使用率，98㎡戶型累計贈送約11-14㎡，實得面積約116㎡，以剛需面積打造3+1房格局，實現小面積承載四房功能的突破。杭州興耀沐芳洲作為杭州主城區首個近100%得房的高層住宅，通過全屋飄窗設計、裝置平台與管井位置最佳化大幅壓縮公攤，103㎡戶型得房率達100%，贈送面積超25.5㎡，實得空間比肩市面120㎡產品，成為區域剛需改善的標竿之作。以高贈送為基礎，小面積戶型的創新方向向功能精細化、空間靈活化、體驗品質化全方位延伸。一是功能佈局精細化，適配全齡居住需求，在小面積內實現動靜分區、乾濕分離的科學佈局，同時強化收納、家政等實用功能打造。上海招商・時代潮派|東嶼91㎡剛需戶型，廚房配備多功能抽屜與拉籃，玄關設定貼合日常使用的精細收納格，衛生間搭配雙鏡鏡櫃與美妝冰箱，通過全場景精細化收納讓空間利用率最大化。成都中建匠宸元啟135㎡戶型打造42㎡全屋收納體系，涵蓋入戶800庫、集中家政收納區、主臥雙獨立衣帽間，全方位滿足改善客群的多元儲物需求。2、緊抓客戶需求打造適配產品，以細節差異化把握市場窗口期二季度開始，市場或迎來窗口期。打造高顏值、好材質與豪華感等外在呈現固然重要，但更關鍵的是深入推敲客戶真實需求，聚焦產品細節研發。當前住宅的產品邏輯是圍繞客戶日常居住行為，對空間功能、動線邏輯、收納體系等細節進行精細化打磨。比如廚房旁預留的X靈動空間，可根據家庭需求改造為早餐廳，打造晨起簡餐的溫馨場景，也可同時佈置為輕休閒區，成為家人餐後小坐、親子互動的靈活場域，兼顧實用性與場景多樣性；收納系統則跳出單一櫃體設計，走向全場景體系化打造，入戶區設定專屬儲物空間放置大件行李、嬰兒車，廚房做分層抽屜與拉籃適配廚具收納，衛浴搭配鏡櫃與壁龕收納洗護用品，臥室打造分區衣帽間適配衣物、配飾分類擺放，讓不同場景的收納需求都能得到精準滿足。此外，諸如陽台的家政與休閒雙功能分區、次臥可靈活切換書房/兒童房/老人房的全周期設計、飄窗的儲物與觀景雙重利用等細節，皆是從客戶真實生活出發的差異化打造。唯有以客戶需求為核心，讓產品設計回歸居住本質，通過細節打磨實現功能與場景的精準適配，才能打造出真正契合市場的產品，牢牢把握當下的市場窗口期。 (中房網)

近日，多地發佈最佳化公積金使用政策的通知，4月起，部分地區擴大公積金提取範圍取消公積金提取次數限制一起瞭解↓廣東深圳：職工可自願提高個人繳存比例職工可自願提高個人繳存比例：2026年4月1日起，職工個人繳存住房公積金的繳存比例原則上與單位為其繳存的比例一致，自願提高繳存比例的，可以選定高於單位為其繳存的比例，但不得超過國家規定的上限。住房公積金自存入職工住房公積金帳戶之日起按照國家規定的住房公積金存款利率計息。浙江杭州：提高貸款最高額度提高貸款最高額度：2026年4月1日起，住房公積金貸款最高額度由130萬元提高到180萬元，職工個人可貸額度不超過90萬元；住房公積金職工個人可貸額度計算倍數由15倍調整為20倍。部分人群貸款額度上浮：新市民、青年人家庭貸款額度可按家庭申請貸款時計算的可貸額度合計數上浮20%確定；多子女家庭貸款額度可按家庭申請貸款時計算的可貸額度合計數上浮50%確定。最佳化公積金提取範圍：繳存職工購買本市行政區域內自住住房的，本人及配偶可一次性提取住房公積金帳戶餘額用於支付所購房屋契稅，合計提取金額不超過實際繳納的契稅總額；繳存職工及配偶可提取住房公積金用於支付本市行政區域內自住住房的物業費，每年可對家庭名下1套自住住房按實際物業費支出提取1次，家庭當年合計提取金額不超過10000元。甘肅蘭州：提取時限、頻率額度調整提取時限、頻率、額度調整：提取時限由“每年可提取1次”調整為“可以一次性提取，也可分次提取”，不再限制當年提取次數；提取額度由“每人每年最高提取額為10000元”提高為“每人每年最高提取額為20000元”；因“其他住房消費”提取住房公積金的，不受當年是否有提取記錄的限制，且提取後當年仍可以其他情形繼續提取住房公積金。需要注意的是，在本中心有尚未還清的住房公積金貸款的只能沖還本筆貸款，不能因“其他住房消費”提取。此次調整自2026年4月7日開始執行，有效期至2027年4月6日。四川成都：最佳化重大疾病提取公積金額度、頻次階段性取消貸款次數限制：自2026年3月25日起至2026年12月31日，階段性取消貸款次數限制。在政策有效期內，繳存人申請公積金貸款時，不再稽核歷史公積金貸款使用次數。只要名下無未結清公積金貸款，即可再次申請公積金貸款。最佳化重大疾病提取公積金額度、頻次：繳存人符合重大疾病提取條件的，可申請全額提取個人住房公積金帳戶可用餘額；繳存人可自支付醫療費用之日起一年內申請提取，不受提取頻次限制；繳存人本人或配偶、父母、子女患重大疾病的，均可申請全額提取個人住房公積金帳戶可用餘額。此通知自2026年3月25日起施行。江蘇徐州：最佳化提取政策最佳化提取政策：2026年4月1日起，支援提取住房公積金支付購房契稅；支援提取住房公積金支付住宅專項維修資金；放寬支付物業費、暖氣費提取。提取金額上限由8000元/年提高至1萬元/年，繳存人有未結清的公積金貸款也可辦理；提高租房提取額度。租房提取每人每年提取限額為1.8萬元，夫妻雙方每年最高可提取3.6萬元。 (大灣區之聲)