銀行開始大規模賣房，七折的房子你會買嗎？

近期，銀行業意外地成為房地產市場的重要供應方。

在京東、阿里等知名資產拍賣平台上，銀行直接提供的房源數量顯著增加，且這些房源的售價極具吸引力，普遍僅為市場價格的70%至80%。那麼，為何市場上會突然湧現如此大量的銀行直供房源？這對房地產市場以及普通民眾將產生何種影響？

銀行直供房源並非新興現象，但其規模在近期急劇擴大，這或許主要與兩類抵押房產有關：

一是個人住房按揭貸款的抵押房產，

二是個體工商戶及小微企業申請經營貸款時用作抵押的房產。

若這兩類抵押房產的借款人無法按時償還貸款，這些房產便可能成為銀行進行資產處置的對象，進而構成銀行直供房源的主要來源。

以個人住房按揭貸款為例，購房者在申請貸款時，通常需將所購房產抵押給銀行。若借款人無法按期還款，例如累計逾期達六個月，或連續三個月未能償還貸款，銀行便有權終止借款合同，並依法通過司法程序對抵押房產進行處置，以變現資金來收回貸款。

近年來，全國房價持續呈現下跌態勢，至2025年，這一趨勢不僅未有緩解，反而加速下滑。

根據國家統計局最新發佈的房價資料，今年10月份，一線、二線及三線城市的二手住宅價格同比分別下降了4.4%、5.2%和5.7%，跌幅均呈現擴大趨勢。

經過持續下跌，眾多城市的房價累計跌幅已超過30%，甚至部分城市跌幅高達40%。對於房地產市場而言，30%的跌幅是一個關鍵的分水嶺，因為這意味著許多人的房產已淪為負資產，即房產的市場價值低於其銀行貸款餘額。

當房產變為負資產時，房主將面臨一個艱難的抉擇：是否應斷供並放棄房產？

對於大多數自住家庭而言，若家庭收入穩定且現金流正常，他們通常不會輕易放棄房產。

然而，對於那些收入本就不穩定的家庭而言，一旦房產價值跌至負資產水平，他們可能會選擇斷供並放棄房產，這些房產隨後便成為銀行進行資產處置的目標。

《一路朝陽》劇照所展現的房地產市場現象背後，除房貸抵押房源外，銀行直供房數量的增加，在很大程度上與經營性貸款的變動緊密相關。經營性貸款，是指借款人以其所擁有的房產或金融資產作為抵押物，向銀行申請貸款，該筆資金主要用於滿足企業日常營運中的資金周轉等需求。

自疫情衝擊過後，為助力小微企業紓困發展，政府針對經營性貸款實施了財政貼息政策。這一舉措使得經營貸的利率顯著降低，進而推動其規模迅速擴張。據統計，2020年末，中國住戶經營性貸款餘額為13.62兆元；而截至今年三季度，這一數字已攀升至25.21兆元，幾乎實現了翻倍增長。

經營貸規模之所以能夠如此快速地增長，一方面得益於利率下調後，更多小微企業選擇通過經營貸獲取資金支援；另一方面，也不乏個人利用經營貸違規購房的情況。事實上，大量經營貸並未按照既定用途用於創業或企業營運，而是違規流入了房地產市場。針對這一現象，2021年，銀保監局、住建部與央行三部門曾聯合發佈檔案，明確要求嚴防經營用途貸款違規流入房地產領域。

由於經營貸的期限普遍較短，通常在3年左右，因此2025年將成為經營貸集中到期的高峰年份。屆時，那些當年通過經營貸購房的貸款者，將面臨到期還款的嚴峻挑戰。考慮到抵押房產在3年間的價值可能已大幅縮水，貸款者既無法獲得展期續約，又缺乏足夠的償還能力，因此，當年通過經營貸購入的房產，如今已開始批次出現違約風險，成為銀行亟待處置的不良資產。

從銀行的角度來看，當前正面臨著較大的不良資產處置壓力。隨著經濟增速的放緩，銀行的不良資產規模也隨之上升。金融監管總局的資料顯示，今年三季度，全國商業銀行的不良貸款餘額已達3.5兆元，不良貸款率也攀升至1.52%，均呈現出明顯的上升趨勢。為應對這一挑戰，今年3月份，財政部還向四大國有銀行注資5000億元，以補充銀行資本，增強其風險抵禦能力。

《最食人間煙火色》劇照所反映的，正是這一複雜多變的金融環境。近日，國家金融監督管理總局局長李雲澤也明確表示，將“牢牢守住不發生系統性金融風險的底線”，通過加大不良資產處置力度、補充銀行資本、豐富處置資源和手段等多項措施，確保金融市場的穩定與健康發展。

為確保金融體系穩健運作，監管機構已明確要求銀行加速不良資產處置處理程序。受多重因素影響，銀行業持有的房產資源持續累積，但鑑於銀行缺乏長期營運房地產的專業能力與意願，其核心訴求聚焦於通過資產快速變現來降低風險敞口、最佳化資產配置結構。基於此，近期市場上湧現出大量銀行直供房源，且普遍採取較大幅度的價格優惠策略。

對普通購房群體而言，銀行直供房源的集中入市拓展了購房選擇空間。這類房源的核心競爭力在於顯著的價格優勢，多數房源較市場價低20%-30%。相較於存在產權瑕疵風險的法拍房，銀行直供房的產權歸屬清晰，交易風險係數較低，更符合普通購房者的風險偏好。但需注意的是，此類交易缺乏專業中介機構參與，購房者需自行辦理複雜手續，這在一定程度上增加了交易成本。

從房地產行業視角觀察，銀行直供房源的批次入市實質上構成了新的市場供給，且屬於低價庫存範疇。其最終市場影響程度將取決於供給規模，當前該現象雖已引發市場關注，但具體規模尚待觀察。若供給量達到臨界點，可能引發三重連鎖反應：首先，低價房源將形成價格窪地效應，推動整體房價下行；其次，存量房產價值重估將引發資產縮水；最後，資產貶值壓力反推銀行加速處置房產，形成惡性循環。

從深層動因分析，當前銀行直供房源激增現象本質上是房價下行周期的衍生結果。要打破這一負向循環，關鍵在於實現房地產市場的價格走穩。唯有房地產市場恢復平穩運行態勢，才能有效阻斷風險向金融領域的傳導路徑，防範系統性金融風險的累積。 (房地產那些事兒)