＃羅姐談好房＃一片看漲聲中的「假扣押」

最近疫情稍歇，加上預售屋市場的磨刀霍霍，搞到連原本的中古屋市場，都有一副「你不漲價太奇怪」的狀況出現．

之前我就曾經提醒想要賣屋的屋主，不要只看那個預售高點，自以為賣太便宜是虧了，或是在同一個社區裡面，當初買的是「廣告戶」，現在一心想賣出「最高價」．最終也會是鏡花水月吧！特別是供給量很大的重劃區，同時間在出售的同類型房子也還有，或是新推出的房子可能在規劃上，CP值有機會更優．

當然，一定很多人覺得自己應該再晚一點賣，或是惜售一下，否則就是太笨了．我自己也剛剛犯過這樣的錯誤，沒有耐心等到出更高價的買方，早早就把房子便宜賣出．所以我並不是好的「投資諮詢者」，而是期許自己成為「自住協力者」．而在自住自用的前提下，分享議價或是比價經驗．而不是像問神一樣的來回答：買這個會漲嗎？

這裡想到一個貓狗笑話：
狗心裡謙卑而忠誠想～我的主人又給我吃給我住，關心我照顧我，難道他是神嗎？
貓心裡驕傲而自戀想～我的主人又給我吃給我住，關心我照顧我，難道我是神嗎？

其實，就算真的有人像神一樣的，知道接下來房價會漲多少漲多久，他也不一定會告訴你吧！

因此在一片漲聲中，這篇來分享一個剛剛發生的案例，就是交易進行到一半，突然發現無法完成過戶，因為賣方的房屋已經被「假扣押」了．

這時幸好有「履約保證」．意思就是買方付出的三成價金，是在銀行端被保留著．並沒有交予賣方．所以這件合約變成無法履行，對於買方來說損失了時間，對於仲介方來說，也損失了交易機會．對於賣方來說，更是可能錯失了「財務週轉」的契機，可能心裡會想：早知道我應該早一點脫手，或是同意接受上一組買方的價錢，一切就都不同了．

最近還有不少「預售屋換約」的案子，也一再上演賣方就是要賺多少才肯，卻不知自己把槓桿玩太大的話，一但其他部分有波動，例如最近股票市場大跌，一個轉不過來，事情就不太有趣了．

預售屋換約在頻臨交屋階段時，更是關鍵．無法在「預售階段」找到接手的買方，一但交屋後立刻面臨要鎖定若干年度，否則會被刻45%的重稅．

有些房仲會接到，「我就是要淨拿多少價金」，還把45%的稅也往房價上面加上去．特別是看到最近漲幅驚人的時候更是如此．當然也就拉長了成交的時間．

我還是這樣建議，就是真的吃不下預售屋或是新屋的價格，就一定要往中古屋去做功課，只是要特別注意交易時的履約保證步驟，以保障自己的交易風險．

補充：感謝專業的房仲主管，分享了更清楚的說明，也一併記錄下來．簽完約案子被假扣押處理步驟，大致如下：
1、查清楚事由，到底因為多少金額被假扣押。
2、假設是300萬的爭議，那麼賣方要解除假扣押，首要當然是賣方跟債權人協調解決撤假扣押。
3、如果無法協議撤掉假扣押。那麼，賣方必須提撥300萬到法院作「反擔保」，法院會給一張證明。賣方就可以拿那張證明，去地政事務所塗銷。案子就可以繼續進行過戶．
4、只要足夠金額繳進法院，一個工作天，就可以完成開具證明。
5、那300萬後來如何？通常原屋主（賣方），一樣可以跟對方繼續打官司．
6、賣方有時會希望，是否可以用買方的錢，去提存法院？答案當然是：不行。履保的機制是「安全」，在這種情況履保不會同意撥款。
7、賣方如果解決不了，沒錢提存怎麼辦？答案是：問題會比較大，因為會造成違約，也要賠給買方違約金。拖延交屋一樣有延遲金的問題。

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