這篇內容有點敏感，一直想說要不要寫，後來還是決定不吐不快。
但我盡量用房產與經濟的角度來思考，也希望大家閱讀及討論的時候，理性來探討這件「事」。
如果你覺得OK的話，再繼續往下看；否則，就請自動跳過~
---正文開始---
昨天看到有候選人拋出「#買房不用頭期款」的青年購屋政見，大致內容如下：
未來的青年購屋貸款...
●額度最高1500萬元
●最高可全額貸款
●寬限期5年
●40歲以下
●信用無重大瑕疵
●排富
●限首購
●轉售限制(閉鎖期最高10年)
●一生一次
首先，讓我們看看這項政見的優點。
#全額貸款買房 確實可以大幅降低購屋門檻，讓很多40歲以下年輕人有機會擁有自己的房子。
此外，這個政見也有設想到一些限制條件，包括排富、限首購、信用無重大瑕疵、10年轉售限制、一生一次等，有機會照顧到「不是很有錢的年輕首購族」，又能排除掉一些非目標族群，或者防止炒作的可能性。
儘管政策有它良好的出發點，但其實帶來的問題恐怕更多。
▌問題1：無買房能力的購屋者，未來還款壓力大幅增加
不需要頭期款，不代表不用還錢，而是代表：「買的時候完全沒負擔，每月付款的時候壓力大幅增加」。
長遠來看，高額的貸款可能使家庭陷入負擔沉重的還款壓力，進而增加社會的不穩定性。
舉例：
總價1,500萬的房子，支付頭期款300萬，房貸額度1,200萬，30年房貸利率2.1%，月付金大約是4.5萬。
如果不用付頭期款300萬，房貸額度提升至1500，其他條件不變之下，月付金將提升至5.6萬。
那麼…你覺得這項政策照顧到的是比較沒錢的年輕人？還是比較有錢的年輕人？
萬一比較沒錢的年輕人因為衝動而買房，到底是政策的錯？還是年輕人的錯？
(就像當年喬治瑪麗現金卡問世，讓很多月光族借錢更加容易，反而創造了更多的卡奴，是銀行的錯？還是小資族的錯？這留給大家去思考)
▌問題2：供不應求，引發房價大幅上漲
假設1,500萬以下房子沒有任何頭期款門檻，將會瞬間引發更多人湧入房市。
當買房需求上升時，賣方有可能因此提高售價，導致房價進一步上漲。
若政策推動下，需求快速上升，但供應端未能迅速擴大，房屋供給可能無法滿足市場需求，進而推高價格。
特別是在供應受限的地區，以及較受年輕人歡迎的電梯大樓，更容易發生這種情況。
▌問題3：資金移轉至房地產
當政府提供無頭期款的優惠時，一方面將增加市場上的資金供應，又再次推高房價。
另一方面，資金可能會從其他股市或其他領域轉移到房地產市場，尤其是當目前利率還算低的時候，這種資金轉移可能使得房價上升。
▌問題4：投機客與人頭戶增加
#零元買房 可能吸引大量投機客進入房市，為了追求房價上漲而購屋，而非真正的自住需求。
當投機客增加，也會導致人頭戶增加，因此這些房產可能被空置或出租，而非真正居住。
就算有轉售10年限制，但通常是上有政策，下有對策。
▌問題5：10年轉售限制流動性
設置10年轉售限制，將大幅影響房子的流動性，一方面限制了買房者的資產運用彈性，另一方面也限制了房子的供給，若沒有擴大供給端，反而有可能造成供不應求，進一步推升房價。
此外，轉售也有可能透過法拍或其他方式，重新流入市場，對於特定投機客來說可能未必有效。
很多人講居住正義，只想到「買房正義」，因此想辦法讓所有年輕人都能買得到房子。
但房子和土地本身具有稀缺性，本來就無法讓每個人都買得起，所以一定是有需求、有財務能力的人去買房；沒需求、沒有財務能力的人去租房，就看比例要怎麼切 (舉例：假設目前40歲以下有房者佔5成，那麼是要拉高到6成、7成？還是9成以上？如果希望40歲以下人人都買得起，會不會太過烏托邦主義？)
那麼...什麼是「有財務能力」？一個是存到「自備款」，另一個是「每月付得起房貸」。
物理上有所謂的「能量不滅定律」，我覺得房地產也有所謂的「風險不滅定律」。
1. 年輕人買房時，沒有任何的財務壓力，那就代表買房後，注定要背負更大的財務壓力。
2. 銀行放款時，讓資金變得過度寬鬆，最高貸款成數可以到100%，那就代表放款後，注定要背負更大的倒債風險。
3. 房市初期，讓更多人都能輕鬆進入，那就代表房市後期，注定更快形成泡沫，對經濟造成更大的影響。
畢竟…天下哪裡有白吃的午餐…？
想要在某個地方享受好處，就注定要在某個地方付出代價！
(之前有些單位專門教人如何零元買房，我有針對這個主題寫過一篇文章，想要了解相關手法及風險的話，可參考下方)
