提前還債46.1億元龍湖至2026年底已無到期美元債

龍湖集團表示，公司2024年內行權或到期的境內信用債券僅剩5只，存續規模為60.1億元，且到期時間比較分散、無集中兌付壓力。此外，至2026年底前，龍湖集團境外已無到期美元債。

3月12日，龍湖集團控股有限公司（以下簡稱“龍湖集團”，0960.HK）的股票開盤回落後衝高，截至發稿，該公司股價漲幅已超過3%。除了股票已連續3日攀升，截至3月11日債券市場收盤，龍湖集團多只債券也在上漲，漲幅在3%~6%。

股債齊升背後是龍湖集團於3月8日的兩個市場利好消息。

一個是，龍湖集團發布2023年業績預告，雖然預計2023年股東應佔溢利及剔除公平值變動等影響後之股東應佔核心溢利將錄得約45%至50%的下降，但在過去一年虧損房企佔比約60%的情況下，龍湖集團股東應佔核心溢利仍達百億元以上，約在112.7億元至124億元。

另外一個，就在發布業績預告的同一天，龍湖集團提前兌付了總規模為46.1億元的商業資產支援專案計畫（CMBS）。

據接近龍湖集團的人士透露，此次提前兌換的資金來自於經營性物業貸款，即透過新增經營性物業貸款置換2024年底行權到期的CMBS，藉此實現債務結構的優化，拉長債務久期，增厚自身「安全墊」。

預告獲利超百億元

2023年，房地產市場持續承壓，整體仍處於低位調整期。受此影響，多數房企過去一年的獲利數據並不樂觀。

根據wind金融終端統計，截至3月5日，A股+H股已經有67家房企披露了盈利預警信息，其中預計虧損的公司達到40家，虧損房企佔比約60%。

而龍湖集團並不屬於上述的「多數企業」。

在房地產情勢未明顯改善的2023年，龍湖集團獲利也受到整體情勢影響。根據其發布的業績預告顯示，受2023年地產開發業結算收入及結算毛利率下降影響，龍湖集團預計2023年股東應佔溢利及剔除公平值變動等影響後之股東應佔核心溢利將錄得約45%至50%的下降，但仍錄得正向盈利，且盈利額度仍達百億元以上，約在112.7億元至124億元。

此前，在中金公司的研究報告中曾對A股、H股重點房企的盈利情況進行預測，其中僅萬科、華潤、中海、龍湖集團4家房企2023年淨利潤或核心淨利潤超過百億元，而龍湖集團是唯一民營房企。

當下，對於房企而言，導致虧損的重要原因就是銷售市場持續疲軟。克而瑞數據顯示，百強房商2023年實現操盤銷售金額54,049.5億元，年減16.5%。也正因如此，提振銷售成了房商保證現金流「活下去」的核心要務之一。

從去年至今，中央及地方多次推出相關鼓勵政策，隨著這些政策逐步落實生效，近期，全國多數一二線城市的房地產市場也開始出現一些正面變化。例如國家統計局數據顯示，2024年1月，二手住宅銷售價格在部分城市出現環比上漲的情況，同時，房價的年減趨勢在許多城市也有所緩解。克而瑞數據顯示，新房市場自2月下旬以來成交指數較上季也回昇明顯，尤其是廣州、北京、深圳、成都、武漢等一二線城市。

本計畫主要集中在一、二線城市的龍湖集團，近期也明顯感受到市場熱度回升。

根據接近龍湖集團的人介紹，在2月19日至3月3日的兩週時間裡，顧客單週造訪量及認購金額持續回升。其中，在2月26日當週，週來訪量較1月同期提升106%，認購金額提升129%，回到2023年12月的平均水平，包括武漢、天津、滬蘇等地區單週到訪量較上月同期達到超過200%的成長，深港、廣佛等地區單週認購金額提升2倍以上。

有分析師認為，隨著政策的進一步放鬆和市場的逐步適應，未來幾個月，樓市預計將繼續保持回暖態勢。特別是那些具有較大發展潛力和良好人口基礎的城市，其新房市場可望率先實現全面復甦。市場需要數月時間消化北京、上海等高能級城市的政策利好，預計2024年房地產市場將在下半年全面回升，由於對財政政策、利率下降和銀行存款準備金率下調的預期，經濟也可能在下半年復甦。

根據龍湖集團介紹，目前旗下多地項目蓄勢待發，包括西安、重慶、福建等不同城市項目，正在緊抓市場回暖和「小陽春」窗口期進行銷售搶收。

再次提前還債

受惠於房地產融資政策持續放開，龍湖集團的融資管道保持通暢和穩定。

1月下旬，中國人民銀行辦公室、金融監理總局辦公室聯合印發《關於做好經營性物業貸款管理的通知》，擴大經營性物業貸款的資金使用範圍，提升貸款比例。這項政策在業界人士看來，對龍湖集團、華潤等持有大量優質商業資產的房企而言，無疑是重大利好，有助於其流動性的補充和債務壓力的緩解。

就在發布業績預告同一日，龍湖集團提前完成兌付總規模為46.1億元商業資產支持專項計劃，此次提前兌付的資金就來自於經營性物業貸款。

根據上交所債券公告資訊顯示，該資產支持專案計畫的證券代碼為“20天祥優”“20天祥次”，於2020年4月27日成立，票面利率3.63%，存續規模46.1億元，2024億元年底是第一個行權期間。而龍湖已於2024年3月8日將實際分配的資金全額劃付至資產支持證券持有人的資金帳戶，提前9個月完成兌付。

這並非龍湖集團首次提前還債。根據中國房地產報記者統計，2022年和2023年，龍湖集團都有多次提前兌付的案例。

龍湖集團表示，公司始終恪守財務自律，優化債務結構，降低財務成本，維持良好的信用記錄。在產業波動週期​​，持續安排提前兌付債券，今年內已兌付或提前兌付的境內債券達到57億元，去年還曾提前償還153億港元的銀團貸款。一系列動作不僅彰顯龍湖集團充足的流動性，也大大提升了資本市場對其的信心。

龍湖集團先前也曾多次表態，一直堅持嚴格的財務紀律和有餘裕的還款鋪排。

據龍湖集團透露，目前龍湖集團已完全兌付2024年第一季到期境內公司債，在提前兌付「20天祥優」、「20天祥次」後，龍湖集團2024年內行權或到期的境內信用債券僅剩5只，存續規模為60.1億元，且到期時間較分散、無集中兌付壓力。此外，至2026年底前，龍湖集團境外已無到期美元債。（中國房地產報）