導讀當前中國房地產進入後房地產時代，從“普漲時代”轉向“結構性分化”，房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融，大開發時代落幕，樓市價值正在重塑。過去依賴人口紅利（1962-1976年嬰兒潮群體）和土地擴張的粗放模式逐漸失效。未來核心城市因人口持續流入、產業創新集聚和政策精準調控，展現出超預期的抗跌韌性，而其他的三四線城市將伴隨著人口流出而步入漫長的去庫存和出清。“分化”是後房地產時代主要的特點，那麼在本輪周期中，重點城市房產保值率幾何？那裡的房子最保值？呈現出那些規律？由於新房市場普遍實行限價政策，價格波動幅度較小，市場表現更為平穩，所以我們以各城市二手房月度資料為基礎，比較自2017年以來的房價峰值與2025年8月最新房價進而計算保值率。在317個城市中，我們排名並重點分析了36座一二線樣本城市的本輪周期房產保值率，以展示各城樓市的相對韌性，此榜單結果有很強的參考價值。（但因資料來源的統計方法等原因，具體的保值率數值與真實情況可能存在誤差，不宜被絕對化解讀為精確的漲跌幅）榜單概覽：截至2025年8月，保值率TOP10城市分別是：烏魯木齊、上海、北京、成都、杭州、西安、廣州、昆明、重慶、南京。這些城市房產保值率水平普遍在80%以上，每座城市都共同建構各具特色的“經濟密度-人口質量-城市稟賦-政策效能”四維保值體系。從排名前列的重點城市看，他們分別有那些獨特的樓市保值範式？1）烏魯木齊：基本支撐在於，作為“一帶一路”核心節點城市的戰略樞紐地位與產業升級動能的深度協同；保值率的核心物理基礎源於其科學的土地供應彈性與歷史形成的“低泡沫”屬性雙重保障。2）上海：核心資產具有終極保值力，體現了全球資本聚集與城市宅地稀缺性的共同作用；不可複製的經濟基底與人口結構的“量質雙優”，為上海房價提供深層托底。3）北京：自帶首都稟賦，其中樞地位催生“總部”效應，引發中高端需求；高品質人口集聚，學區、醫療、創新等稀缺資源不可替代，配合政策精準調控展現強勁保值能力。4）成都：政府卓越的頂層設計，以經濟政策中心與消費中心為雙輪驅動，深度融入成渝雙城經濟圈建設；冠絕西南的商業能級、“最具幸福感城市”標籤，帶來人口虹吸與城市的文化溢價。5）杭州：數字經濟、民營經濟帶來的充沛產業動力是杭州樓市最強勁的引擎；西湖為首的自然與人文資源通過資本化過程帶來了杭州房產的稀缺性溢價，形成“景城共生”價值邏輯。按照達利歐的債務大周期理論和辜朝明的資產負債表衰退理論，日本之所以會落入失去的三十年和低慾望社會，是因為讓居民和企業部門獨自化解房地產大泡沫破裂以後的債務。根據日本和美國的經驗教訓，房地產大泡沫破裂後的出路在於“債務大挪移”。如果由居民和企業部門獨自化解債務，將導致債務通縮循環、資產負債表衰退和低慾望社會。由政府和央行擴張資產負債表來減輕居民和企業債務壓力，就有望恢復消費和投資的活力。風險提示：部分城市統計資料缺失。目錄1 重點城市房地產保值率幾何？1.1 榜單概覽：烏魯木齊、上海、北京居前三1.2 榜單特點：長三角、珠三角領先，東北落後2 重點保值城市深度解碼2.1 烏魯木齊：歷史房價穩增“低泡沫”，絲路樞紐最佳化需求2.2 上海：稀缺屬性鑄錨點、全球資本固價值2.3 北京：首都稟賦加持，核心資源自帶高保值邏輯2.4 成都：政策的“西部中心”，人口匯聚“最具幸福感城市”2.5 杭州：數字經濟催生硬核購買力、“景城共生”鑄稀缺溢價3 中長期房地產市場仍有發展空間4 三招可救地產：組建5兆住房銀行收儲、持續降息、全面放開限購正文在經歷三年深度調整後，中國房地產市場正經歷前所未有的分化重構。後房地產時代，從“普漲時代”轉向“結構性分化”，房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融，大開發時代落幕，市場大分化，多重因素正在重塑樓市價值坐標。過去依賴人口紅利（1962-1976年嬰兒潮群體）和土地擴張的粗放模式逐漸失效。未來核心城市因人口持續流入、產業創新集聚和政策精準調控，展現出超預期的抗跌韌性，而其他的三四線城市將伴隨著人口流出而步入漫長的去庫存和出清。從“普漲時代”到“區域分化”，中國房地產市場的黃金20年，本質上是人口紅利與城市化加速的雙重紅利釋放。1962-1976年出生的2.4億人口，既是住房剛需的主力軍，也是城鎮化處理程序的核心推動力。然而，隨著這一群體步入中老年，20-50歲購房主力人口占比從2010年的58%降至2025年的43%，疊加出生率持續走低（2024年新生兒僅788萬），人口紅利的漸行漸遠，就是增速換擋的原因之一。房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融，隨著老齡化、少子化到來，20-50歲主力購房人群的人口長周期拐點的出現，標誌著中國房地產大開發時代的落幕、存量房主導時代的到來。1 重點城市房地產保值率幾何？1.1 榜單概覽：烏魯木齊、上海、北京居前三分化是後房地產時代主要的特點，那麼在本輪周期中，重點城市房產保值率幾何？那裡的房子最保值？呈現出那些規律？由於新房市場因普遍實行限價政策，價格波動幅度較小，市場表現更為平穩，所以我們以各地二手房月度資料為基礎，比較317個城市自2017年以來的房價峰值，與2025年8月最新房價進而計算保值率，以展示各城樓市的相對韌性並進行排名，此排名揭示的城市梯隊與區域格局分化是清晰且值得重視的。但具體到各城市的“保值率值”，因資料來源本身或統計方法因素（如“房價行情網”二手房掛牌價在樓市低迷時期明顯高於實際成交價、官方統計的網簽價格因“避稅”等原因低於實際成交價等），具體的保值率數值與真實情況可能存在誤差，不宜被絕對化解讀為精確的漲跌幅。2025年8月資料顯示，全國城市房價保值率（當前均價/歷史峰值）呈現顯著梯度分化：烏魯木齊以90.2%位居榜首，上海、北京緊隨其後，而部分三四線城市如鶴崗、廊坊、溫州已跌破60%關口。這種分化不僅是市場情緒的折射，更是城市經濟韌性、人口吸附力與政策響應效率的綜合較量。在317個城市中，我們排名並重點分析36座一二線樣本城市的本輪周期房產保值率。保值率TOP10重點城市分別是：烏魯木齊、上海、北京、成都、杭州、西安、廣州、昆明、重慶、南京。我們發現保值率TOP10的城市，其房產保值率水平在80%以上，且每座城市都共同建構各具特色的“經濟密度-人口質量-城市稟賦-政策效能”四維保值體系。以上海為例，其89.4%的保值率源於陸家嘴金融產業叢集對高淨值人群的吸附力，以及公積金新政釋放的300億級改善需求；而烏魯木齊的異軍突起，則得益於“一帶一路”節點城市政策紅利下，基建投資12%的高增長對市場預期的強力托舉。這種分化格局揭示出在後房地產時代，城市競爭力正在經歷從“規模擴張”到“質量深耕”的根本性轉變。1.2 榜單特點：東中西部城市內部分化從地區差異看，長三角與粵港澳城市群整體保值表現領先，中部及東北表現稍弱。2024年全國36重點城市房價保值率資料顯示，東部、中部、西部及東北地區納入36城樣本的城市數量分別為17、6、9、4個，佔各地區城市總量的20.0%、7.3%、6.9%、11.1%；從都市圈城市群看，長三角、粵港澳、成渝、長江中游及京津冀城市群分別有6、4、2、2、3個上榜，其中長三角與粵港澳城市群整體保值表現領先，均值普遍超過80%。從保值率看，西部、東部、中部、東北平均保值率分別為80.3%、78.4%、75.0%、74.7%，西部地區因樓市繁榮期房價增長整體穩健，市場低迷期也因此獲得了較高的保值率，東部地區均值受弱市拖累，中、東北地區仍處於調整階段。具體來看，東部地區呈現“強者恆強、弱者承壓”的雙重特徵，既有上海、北京這類高價值標竿，也有石家莊、天津等表現較弱的市場，區域內部差異為全國最大；西部地區表現最為亮眼，烏魯木齊、成都、西安、昆明、重慶等核心城市保值率普遍居前，顯示出在“一帶一路”等國家戰略支撐下，西部房地產市場具有較強的韌性與潛力；中部與東北地區除太原、合肥等個別城市外，普遍面臨較大壓力，鄭州、哈爾濱、長春、瀋陽等城市保值率偏低，反映出區域經濟轉型挑戰與人口流出對房地產市場的深遠影響。從城市能級看，一線城市保值表現呈現分化：北京和上海穩居前列，保值率均超85%，但廣州（82%）和深圳（78%）相對較低。尤其深圳在一線城市中排名靠後，與其前期漲幅過大、調控政策嚴格以及市場調整較深有關。與此同時，強二線城市展現出充足韌性，成都、杭州、西安等城市保值率均超84%，甚至超過部分一線城市，顯示出強大的市場基本面和抗風險能力。從房價歷史峰值出現的時間看，城市房價歷史峰值越晚出現保值能力越強。峰值出現在2021年及之前的城市，平均保值率為77.3%，而峰值出現在2022–2023年的城市，平均保值率達81.2%，表明市場回呼時間越長，房價壓力通常越大。尤其石家莊、鄭州、濟南、太原等2019年及以前見頂的城市，普遍經歷超三年以上下行周期，房價調整幅度更深；反之，峰值出現在2022-2023年的城市，如上海、北京、成都、東莞、長沙，其市場熱度維持時間更長，保值率相對更高，調整周期開始較晚，抗跌性顯著更優。總結來看，當前中國城市房價保值能力不再單一依賴傳統城市等級，而與區域戰略地位、產業活力、人口趨勢及市場周期位置深度繫結。西部重點城市價值韌性凸顯，東部高能級城市核心資產仍佔優勢，而部分中部、東北城市則仍需應對調整壓力。未來市場分化仍將持續，城市基本面對房價的支撐作用愈發關鍵。2 重點保值城市深度解碼2.1 烏魯木齊：歷史房價穩增“低泡沫”，絲路樞紐最佳化需求烏魯木齊房產保值率位居重點城市榜首，從宏觀經濟看，其核心支撐在於作為“一帶一路”核心節點城市的戰略樞紐地位與產業升級動能的深度協同。依託亞歐大陸腹地的地理優勢，烏魯木齊成為中歐班列西通道的核心樞紐，根據烏魯木齊海關資料，2023年國際陸港開行21條中歐班列線路，覆蓋中亞、歐洲19國26城，跨境貿易額突破2800億元，其中對哈薩克機電出口激增52%，直接拉動物流、貿易及配套產業集聚。其中，經開區新增企業中63%為外地投資，催生技術人才定居需求，2024年相關從業者購房需求顯著增長。同時，經濟結構從傳統能源向高附加值產業躍遷。2024年烏魯木齊新興產業產值佔比達35%，高新技術園區聚集生物醫藥企業47家，太陽能裝備製造產能佔全國8%；經開區技術崗平均月薪1.2萬元，高於全市均值的30%，形成“高收入-強購買力”閉環；當內地出口承壓時，中亞市場貢獻烏魯木齊38%的GDP增量，形成與東部經濟周期的“錯位抗風險”機制。疊加GDP增速常年高於全國均值（2025年預計6%以上）及“自貿試驗區擴容”“中吉烏鐵路規劃”等政策紅利，烏魯木齊通過“物流通道變現+產業升級造血”將地理戰略優勢轉化為可持續的就業與住房需求，構築了樓市抗周期的核心支柱。從人口看，烏魯木齊房價保值率的核心人口支撐在於其獨特的人口虹吸效應與區域協同機制的雙重保障。根據新疆統計局資料，2024年全疆人口淨增長24.8萬人的背景下，烏魯木齊憑藉"高考加分政策+新興產業機遇"成為核心遷入地，青壯年佔比高達60%，形成強大購房主力。同時，昌吉市的"衛星城分流"效應構成關鍵緩衝，2017年其新房均價僅3000元/平，約為烏魯木齊主城區1/3。根據烏魯木齊城投集團，2024年城際高速免費後日均通勤量達12萬人次，昌吉分流主城區約30%基礎剛需。這種分流機制使烏魯木齊主城需求結構更趨最佳化：一方面，2023年烏魯木齊新增戶籍人口中18歲以下佔比41%，推升學區房交易；另一方面，未來科技城30歲以下數字經濟從業者佔比63%，推動高端住宅去化率超80%。疊加主城區小區的改善需求釋放，形成"昌吉承接基礎居住+主城聚焦改善升級"的梯次消費格局，既避免需求過度集中催生泡沫，又通過持續增量托底市場，使房價穩定性顯著優於東部老齡化城市。烏魯木齊房價保值率的基礎源於其科學的土地供應彈性與歷史形成的“低泡沫”屬性雙重保障。土地供應方面，烏魯木齊市自然資源局資料顯示，2017-2023年住宅用地年均供應500公頃，可建面積相當於主城存量房的1.5倍，從源頭避免供需失衡。開發策略上採用"多中心組團式"佈局精準調控：烏魯木齊市通過科學編制土地供應計畫與“多中心組團式”空間佈局，依託“地塊落圖”實現精準配置和差異化開發。其容積率管理精細靈活，並非簡單分區限定，而是結合項目定位（如“好房子”政策）及無償移交公服設施可不計容等規則綜合確定，這種管控在房價異動期尤為關鍵。歷史低泡沫屬性則構成了烏魯木齊樓市的深層韌性：2017年主城區均價僅7000-10000元/平，遠低於同期東部省會3萬+水平；2017-2023年全市均價年均漲幅3.2%，顯著低於居民收入8.5%的年增速，使房價收入比維持在7.8（2023年全國平均13.2）。當2024年全國樓市普跌時，烏魯木齊因"無泡沫可擠"成為避險資金首選，根據我們測算其房價波動率僅為滬深房產的1/3，進一步夯實價格底盤。2.2 上海：稀缺屬性鑄錨點、全球資本固價值上海經濟韌性與產業能級構築核心資產的保值基石。上海在重點城市房地產保值率中高居第二，核心支撐在於其不可複製的經濟基底與產業能級。根據國家統計局資料，2024年上海GDP突破5兆元，成為全國首個跨越該門檻的城市，第三產業佔比近80%，金融、科創與高端製造形成的“鐵三角”吸引全球高附加值產業集聚。根據上海2024年統計報告，張江科學城聚集半導體企業超2000家，臨港新片區生物醫藥產值年均增長25%。高端產業催生高收入崗位,2023年上海市人社局統計資料表示，上海非私營單位金融業平均年薪44.3萬元，為全國均值的2.4倍；科技服務業達28.1萬元，為全國均值的1.8倍。這種結構賦予上海“抗周期”能力：直接推動核心區豪宅成交爆發，2024年上海房管局顯示上海總價3000萬以上新房成交1418套，同比激增300%。人口結構的“量質雙優”為上海房價提供深層托底。2024年上海常住人口規模達2480萬，近五年年均人口淨流入18.5萬人，其中本科以上學歷佔比43%，顯著高於全國均值12%，20-45歲青壯年群體佔比66.8%。高品質人口持續轉化為住房需求：徐匯區人才服務中心2024年調研顯示，人才落戶者中82%在三年內完成購房、徐匯濱江類股新上海人購房佔比達57%。2024年5月“滬九條”新政實施，該政策明確支援多子女家庭增購住房並降低購房門檻，新政後虹口區中介反饋，新政後半個月內即有多個二孩家庭完成置換，目標多為三房以上戶型；靜安區部分門店帶看量周增幅達250%，其中總價700-900萬元、配套成熟的大戶型成為關注焦點。上海樓市整體分化但核心資產具有終極保值力，體現全球資本聚集與城市宅地稀缺性的共同作用。2020-2025年間，上海土地供應呈現“總量收縮、核心稀缺”的鮮明特徵，通過結構性調控強化核心區資產保值力。根據上海市規劃和自然資源局資料，土地規劃建面從2020年的4693萬平降至2024年的1576萬平，四年降幅超六成，創近十年新低。核心資產的終極保值力首先源於土地稀缺性與資本避險邏輯，2025年上海首場土拍4宗地塊159.26億成交，其中星獅地產、慶隆集團等外資巨頭聯手搶地，外資參與土拍佔比由2024年的不足10%提升至23%。另外，2025年4月，鐵獅門收購上海五角場酒店計畫改造300套長租公寓，外資投資方向外資從傳統商業地產轉向長租公寓（REITs）和核心住宅。上海近年內環內新增宅地近乎枯竭，因此舊改成為主管道，2025年徐匯區舊改供地佔比89%，楊浦區達76%，且地塊容積率嚴控2.5以下（如靜安蘇河灣項目），通過低密開發提升土地價值。核心地塊樓板價屢破紀錄，如徐匯濱江地塊2024年拍出16.36萬元/平，虹口區2025年宅地溢價率近40%，從源頭鎖定核心區高價值性。2.3 北京：首都稟賦加持，核心資源自帶高保值邏輯北京樓市保值率的核心在於不可複製的經濟與產業優勢。根據北京市統計局資料，2024年北京GDP增速達5.2%，以中關村科技創新和金融街金融業為雙引擎，第三產業佔比超80%，形成高附加值產業、高收入崗位與高端住房需求的閉環鏈條。根據北京市統計局發佈的2024年《分行業城鎮非私營單位在崗職工平均工資》，北京市2024年月收入超過2萬元的多達5個行業，其中金融業平均年薪42萬元，達到全國同業水平的2.3倍；資訊傳輸、軟體和資訊技術服務業年薪34萬元，同樣顯著高於全國均值，直接催生核心區豪宅需求。這種結構賦予北京抗周期能力，2024年全國出口承壓時，科技與金融出口逆勢增長，貢獻超三成GDP增量，支撐核心區房價韌性。根據房天下2025年4月市場監測資料及北京市住建委網簽記錄，麗澤商務區高端住宅單價長期站穩12萬元/平，科技從業者佔買家比例居高不下。學區房在政策調控下仍展現強勁保值能力，核心驅動力在於教育資源的不可替代性。即便多校劃片政策導致德勝學區部分房源跌幅達20%，但金融街因疊加金融產業支撐，抗跌性仍居全市首位。根據鏈家二手房監測資料，2025年一季度西城區金融街頂級學區房均價超15萬元/平，對口北師大實驗中學等名校的房源溢價達20%；海淀區中關村學區依託人工智慧、商業航天等高科技產業叢集，吸引高收入人才購房，根據中原地產資料，高端樓盤如海淀南路12號2025年4月單價達14.3萬元/平，五年漲幅領跑區域。東城區則通過教育資源均衡化策略降低政策風險，例如青年湖小學100%直升171中學，推動和平裡學區老舊小區均價穩定在10-11萬元/平。高品質人口集聚與稀缺資源精準調控。根據北京市統計局資料，2024年北京常住人口達2183.2萬人，其中本科以上學歷佔比超40%，保持全國高等教育資源集聚高地地位。高素質人群持續湧入推升購買力基底，根據北京市人社局《北京人才發展報告2024》，2019-2014年五年間人才引進年均增長15.2%，其中八成的引進人才在三年內完成置業。土地供應端凸顯核心區枯竭與遠郊控量雙重特徵，商品住宅用地供應執行"下限管理"機制，2019-2023年供應下限穩定在300公頃/年，2024年延續該機制。核心區更新高度依賴存量改造，導致核心區土地成交溢價率攀升，2024年海淀樹村地塊樓麵價達10.23萬元/平，創北京土拍新高，2019年海淀永豐地塊成交價僅為5.8萬元/平，增幅79.8%。自帶首都稟賦，其中樞地位催生總部效應，引發中高端需求。根據國務院公示，全國約70%的國資委監管央企總部（69家）聚集北京，疊加部分駐京機構形成中高端需求持續釋放：北京金融街高端公寓單價2024年約15萬元/㎡，鏈家資料顯示此類房型2024年成交量同比上漲23%。北京在華北地區的單核地位引發“虹吸效應”，河北、山西等省份高淨值人群置業首選北京。2024年北京的外地購房佔比達38%，河北、山西、內蒙古購房者合計貢獻超七成。且北京重視文化地緣因素，進一步提升空間價值，海淀西北區域因“上風上水”傳統認知形成系統性溢價；南鑼鼓巷菊兒胡同8平房產掛牌價達198萬。這種融合政治賦能、文化旅遊與單極虹吸的複雜系統，使北京部分房產成為兼具使用價值、符號價值等的特殊商品。2.4 成都：政策的“西部中心”，人口匯聚“最具幸福感城市”成都依托國家西部重要中心城市戰略定位，深度融入成渝雙城經濟圈建設，政府卓越的頂層設計，以經濟政策中心與消費中心為雙輪驅動房產增值。2024年9月，國務院批覆的《成都市國土空間總體規劃(2021—2035年)》進一步細化了成都的城市性質，將其定位為“四川省省會，西部地區重要的中心城市，國家歷史文化名城，國際性綜合交通樞紐城市”。這一規劃體現了國家對成都未來發展的高度重視的升級。區域協調發展方面，成都都市圈位列國家批覆的首批都市圈規劃，協同發展成渝地區雙城經濟圈，2025年川渝兩地共建重點項目從2020年的31個增至320個。成都憑藉著極高的商業輻射力，商業能級獨冠中國西南部，形成了消費型城市獨有的不動產增值邏輯。2024年成都春熙路—太古裡商圈日均客流量約60萬人次，約為北京三里屯的5-6倍，奢侈品門店密度居全國第三，直接帶動周邊豪宅溢價%。另外，成都交子公園商圈集聚西南超80%外資金融機構，高收入群體驅動的金融城三期住宅去化率100%，印證產商融合對高端居住的深度賦能。這種“商業吸附—產業集聚—居住升級”鏈條，使成都核心區成為西部唯一能與京滬高端市場對話的類股。兆級產業叢集構築房價抗周期硬基石。長期以來，兆產業俱樂部一直被東部城市所壟斷。近十多年，成都作為中西部製造強市的崛起，以電子資訊產業的突破性發展改寫了此格局。根據工信部先後發佈的三批先進製造業優勝者名單，成都共有3大叢集躋身其中——成都軟體和資訊服務叢集、成德高端能源裝備叢集、成渝電子資訊先進製造業叢集，總量與上海、廣州並列，僅次於深圳。2020年，成都電子資訊產業率先突破兆大關，達到10065.7億元。2023年，產業規模持續增長至1.3兆元，不僅成為成都和四川省第一個兆級產業，也打破了中西部地區兆級產業長期缺位的尷尬。如今，成都聚集了規模以上電子資訊企業2000多家，匯聚華為、華虹、京東方等鏈主企業50余家，培育衛士通、極米科技等本土上市企業30多家。2024年成都市城鎮非私營單位年平均工資突破12.5萬元，遠高於西部地區11.0萬元的平均水平。華潤錦宸府作為成都金融城三期首個公開銷售住宅，2024年開盤首批82套千萬級房源開盤當日全部售罄，二次取證房源中籤率僅6.02%，同樣快速清盤，去化率100%，其購房者中金融高管、企業主佔比超80%，主要來自交子商務區的外資機構總部及科技企業。“產業鏈-高收入-改善需求”傳導鏈的形成，目前全國樓市價格仍處於下行期，2025年7月成都新房價格同比+0.1%，顯著跑贏70大中城市新房價格同比-3.4%均值。憑借“最具幸福感城市”標籤及單極省會地位，實現了樓市保值率基於人口質量與文化溢價的雙重穩定。成都在四川省內的城市人口首位度極高。四川常住人口規模2011年以來常住人口持續回升，這些回流人口絕大部分來到了成都，2011-2021年間成都常住人口每年保持著超50萬的增長幅度。這種高增長支撐著成都向超大城市邁進，使其成為全國第四個常住人口超2000萬的城市。目前成都人口規模排名全國第四，僅次於重慶、上海、北京，未來有可能成為新的“人口第三城”。成都“蓉漂計畫”年均吸引20萬高校畢業生落戶，天府新區直管區6年吸納19.1萬青年人才。2024年抖音文旅報告顯示，成都位列全國熱門旅遊目的地前三，帶動文旅消費與旅居需求。2024年都江堰青城山民宿市場的高效項目、資源性項目收益顯著，年化回報可達15%-20%。麓湖生態城因因公園城市定位、稀缺湖島資源，鏈家資料顯示2025年別墅掛牌價達7.4萬-8.5萬元/㎡，資產保值能力突出。2.5 杭州：數字經濟催生硬核購買力、“景城共生”鑄稀缺溢價產業動力是杭州樓市最強勁的引擎，數字經濟與民營經濟構成的“雙螺旋”結構催生了持續的高收入購買力和高品質人口匯入。根據全國工商聯資料，杭州連續23年蟬聯中國民營企業500強上榜數量全國城市首位，2025年有38家企業入圍。數字經濟核心產業增加值佔GDP比重達28.8%，44家獨角獸企業（如宇樹科技、DeepSeek等）佔全省（55家）總量的80%，形成“巨頭引領+獨角獸裂變”的產業生態。這種產業架構直接轉化為人口競爭力與購買力，杭州市統計局資料顯示，高新區從業者平均年薪達18.6萬元。強勁的購買力在高端樓市得到集中體現，濱江區阿里網易輻射圈內學區房成交價穩居7萬+，錢江新城頂級豪宅近三年年均漲幅超8%，這種“產業升級—人口提質—購買力躍遷”的傳導鏈使杭州核心區樓市在2024年全國調整期中跌幅僅1.2%，遠優於6.5%的全國均值。不可複製的自然與人文資源通過資本化過程帶來了杭州房產的稀缺性溢價，形成了獨特的“景城共生”價值邏輯。西湖作為超級IP顯著帶動旅遊業，其一線湖景住宅溢價顯著。從土地市場側面印證，2025年5月的杭州土拍中西湖區三墩單元地塊經過54輪競價後，由保利競得，成交樓麵價21965元/平方米，溢價率高達51.38%。京杭大運河的文化再生工程同樣效果顯著，杭州貝殼研究院2025年分析指出，橋西類股十年老盤綠城宸園因運河景觀及文化底蘊，其二手房成交溢價較同地段非景觀房高25個百分點。新房方面，杭州的新房產品成功將自然美學深度融入城市肌理與住宅設計，如新房項目設計“宋風重檐頂”復興東方建築美學、採用青瓷色鋁板呼應南宋官窯質感等，普遍獲得了省外浙籍買家的審美與價值認同。政府的精準規劃調控與基礎設施投入則提供了堅實的市場韌性基石，與會展賽事經濟共同催化了高端居住帶的形成。根據中指研究院資料，2025年上半年杭州土地出讓金達1198.8億元，位列全國首位，平均溢價率31.8%顯著領先京滬，反映出房企對城市價值的深度認可。政府通過精細化土地供應和需求端政策鬆綁建構抗周期韌性，2024年10月取消限價釋放房企定價空間，拱墅區東新類股某項目首開價較原限價跳漲20%。會展賽事經濟也對杭州樓市起到了穩定支撐，其中杭州基礎設施尤其是亞運遺產的效能釋放至關重要，奧體博覽城周邊3公里範圍內，近三年新房價格年均漲幅達8.7%，遠超全市平均水平。以亞運村為例，2022年首批房源均價4.7萬/㎡，目前二手房掛牌價普遍突破6萬，部分江景房源掛牌價超7萬/㎡。地鐵31號線（原機場快線）的貫通，使蕭山科技城到西湖文化廣場的通勤時間縮短至25分鐘，帶動沿線樓盤價格環比上漲0.8%。3 中長期房地產市場仍有發展空間2025年4月，國務院總理李強在北京調研時定調“當前和今後一個時期，中國房地產市場仍有很大的發展空間，要進一步釋放市場潛力。”充分肯定了房地產行業的市場潛力，以及對中國內需的帶動效應。3月“好房子”首入政府工作報告，“好房子”建設將加速推進。《政府工作報告》提到：最佳化城市空間結構和土地利用方式、盤活存量用地和商辦用房、推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。2023年6月，住建部部長倪虹在中國城市高品質發展論壇上首次提出“好房子”概念。此後，從中央到地方，一系列“好房子”政策出台。當前，中國城鎮化率67%，加上改善型需求，房地產市場還有較大空間。我們連續6年在《中國住房需求測算報告》系列中跟蹤研究發現，綜合考慮城鎮化處理程序、改善性需求、城市更新等，中國房地產市場未來需求下降，但中長期仍有發展空間。據我們測算，預計2025-2030年中國住房需求約55億平，年均9.2億平/年，其中，剛性需求、改善性需求、更新需求分別為17.0億、22.2億、16.1億平，年均分別為2.8億、3.7億、2.7億平/年。從結構來看，2025-2030年剛性需求、改善性需求、更新需求佔比分別為28.7%、41.7%、29.6%，改善性需求成為中國住房市場最大的需求支撐。從趨勢來看，未來中國住房需求整體呈緩慢下降趨勢，其中，剛性需求呈下降趨勢，改善性需求保持平穩，更新需求保持小幅緩慢上升。4 三招可救地產：組建5兆住房銀行收儲、持續降息、全面放開限購短期看，三招可救地產。1）組建5兆以上的大型住房銀行收儲，利率要低、期限要長、規模要大、分配要公平，收購開發商的土地和商品房庫存，用於租賃房保障房。地方政府獲得商業銀行資金後支付給房企，緩解房企資金壓力。一舉多得，解決地方財政、開發商現金流、居民“爛尾樓”的問題，同時解決新市民的住房保障體系。（參考《關於組建住房銀行收儲的必要性》）同時，嚴控增量，商品住宅去化周期超過36個月的應停止新增用地出讓。2024年自然資源部規定：各地方商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓。商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態確定其新出讓的商品住宅用地面積上限，政策需加碼。2）降低利率和稅費，包括降低存量房貸利率，配合降低相關稅費，減少購房成本，為居民減負，並通過降准等降低銀行負債成本。LPR下降、加點部分下降導致此前房貸利率與新增購房利率差距較大，隨著各城市相繼取消或下調房貸利率下限，疊加LPR下調，新增房貸利率步入“3時代”，新增貸款和存量貸款利率利差走闊，無形中增加了居民貸款壓力。為緩解銀行淨息差壓力，可以通過定向降准、繼續下調存款利率等方式進行配合。調降方式，上一輪方式是變更合同條款，調降加點部分，本輪調降是否可跨行“轉按揭”等仍待具體方案出台；3）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，二線城市已基本全面放開，一線城市可以像廣州一樣全面放開。廣州已經全面放開，後續深圳、上海可以全面放開限購。2025年8月，北京、上海相繼對五環外及外環外不再限購購房套數，以支援剛需和改善型需求，促進房地產市場止跌回穩。房地產發展階段變了，應該盡快調整此前的收緊措施，防止資產負債表衰退。當前房地產從“防過熱”轉向“防過冷”，不用擔心取消限購引起市場過熱，當前正是放鬆限購的良機。長期看，以“城市群戰略、金融穩定、人地掛鉤、房地產稅和租購併舉”為核心，可以加快建構房地產新模式。 (澤平宏觀)

自2025年起，房地產市場步入了一個政策密集出台的新階段。從二十屆四中全會明確提出“推動房地產市場實現高品質發展”的戰略導向，到一線城市全面廢止普通住宅與非普通住宅的劃分標準，再到將“優質住房”建設融入城市更新機制之中，中央層面的系列戰略部署正深刻重塑著房地產市場的整體格局。在此輪行業深度轉型的浪潮中，核心城市群內的重點城市以及人口持續淨流入的二線城市，憑藉政策紅利與自身資源優勢，正脫穎而出成為最大受益者，其市場表現及未來發展潛力，無疑值得各界高度關注。一、政策聚焦：中央確立房地產發展三大新路徑此次政策調整，並非旨在短期內刺激市場，而是著眼於房地產行業的長遠健康發展，進行系統性重構。目前，三大核心發展路徑已明確並付諸實施：其一，需求側放鬆管制與精準扶持並舉。中央明確指示，需清理住房消費領域的不合理限制性措施。當前，北京、上海等一線城市的外圍區域已放寬限購政策，廣州及多數二三線城市則全面解除了限購。同時，首付比例與房貸利率的限制也逐步取消。尤為引人注目的是，四大一線城市均廢止了與普通住宅、非普通住宅標準掛鉤的稅收政策，對140平方米以下的二套住房，契稅稅率降至1%，最高可為購房者節省2%的交易成本，此舉極大地激發了改善型住房需求。這種“全面鬆綁+精準優惠”的政策組合，有效疏通了市場交易的瓶頸。其二，供給側轉向“高品質+多元化”發展。政策導向不再單純追求增量擴張，而是聚焦於“優質住房”的建設，要求住宅層高不得低於3米，並強化隔音、防水及抗震等標準。同時，推進老舊小區改造與城中村更新工作，以實現新房品質提升與存量住房最佳化的雙重目標。在保障體系建構方面，“市場+保障”的雙軌制模式得到進一步完善，保障性住房從“規模擴張”轉向“品質提升”，重點解決新市民及低收入群體的住房難題，形成與商品住房相輔相成的格局。其三，風險化解與制度創新同步推進。中央政府高度重視房地產領域風險的化解工作，通過積極推動現房銷售制度的落地實施以及嚴格規範房地產開發企業的融資行為等舉措，全力防範系統性風險的發生。當前，全國範圍內已有超過20個城市開展了預售制度的改革試點工作，逐步向“現房銷售”模式轉變，旨在從根本上消除購房者對於購房過程中可能遭遇陷阱的擔憂，進而重建並增強市場信心。二、優勝者特徵剖析一：核心城市群中的重點城市——政策紅利與存量資產價值的雙重贏家以京津冀、長三角、粵港澳大灣區等核心城市群中的重點城市為代表，這些地區正同時享受著政策與市場的雙重利多，穩固地扮演著房地產市場“穩定器”的角色：從市場實際表現來看，這些城市的二手房市場已率先展現出回暖跡象。以上海為例，11月份其核心區域二手房日均成交量達到754套，環比增長了10%；深圳在11月前17日的新房日均網簽量更是高達276套，創下了自2006年以來的同期最高紀錄；廣州10月份一手住宅的網簽量環比實現了翻倍增長，而11月份的到訪量與認購量也持續保持在高位水平。這一系列熱度的背後，是政策紅利與城市核心價值的深度融合與相互促進。這些城市的核心優勢主要體現在以下三個方面：一是資源高度集聚效應顯著，核心城市群中的重點城市在教育、醫療、商業等配套設施方面已相當成熟，核心區域的次新房因此成為了稀缺資源。以上海陸家嘴、深圳南山等區域為例，其二手房憑藉“即買即住、地理位置優越”的獨特屬性，吸引了大量有改善性住房需求的消費者，成交佔比超過了45%；二是政策支援力度空前，作為政策落地的“先鋒隊”，這些城市不僅享受到了稅收、限購等普遍性的優惠政策，還在城市更新、產城融合等方面獲得了重點扶持。例如，北京、上海的城市更新項目已被納入“好房子”建設的考核體系，進一步提升了存量住房的價值；三是需求基礎堅實穩固，核心城市群的產業集聚能力持續吸引著高端人才的流入，為市場帶來了穩定的改善性需求與剛性需求，為市場價格的穩定提供了有力支撐。值得關注的是，這類城市的市場分化現象也日益凸顯，核心區域與遠郊區域呈現出截然不同的市場態勢，可謂“冰火兩重天”。以北京為例……在上海等城市的外圍區域，新建樓盤的佔比已然超過60%。然而，受限於配套設施的不完善以及通勤時間的冗長，這些區域的樓盤去化周期依舊維持在20個月以上。相較之下，核心區域的二手房市場則憑藉其性價比優勢，持續保持著熱銷態勢。這種“核心區域強、外圍區域弱”的市場格局，正促使資源不斷向優質區域匯聚，進而進一步穩固了其市場領先地位。三、贏家特徵剖析之二：人口呈淨流入態勢的二線城市——增量需求與政策扶持的雙重助力杭州、成都、青島、重慶等人口持續淨流入的二線城市，憑藉其強大的人口吸引力與靈活的政策調整策略，已然成為房地產市場中的“增長引擎”。其崛起背後的邏輯清晰且有力：首要因素在於人口紅利為市場需求奠定了堅實基礎。這些城市依託產業結構的升級與就業機會的增多，持續吸引著外來人口的湧入。據統計，在2025年的前10個月裡，杭州、成都等城市的常住人口增量均突破了10萬人大關。新市民的剛性住房需求與改善型住房需求相互疊加，為市場提供了穩定的需求支撐。資料顯示，青島、成都等地的改善型二手房成交佔比已超過45%，其中“賣舊買舊”的交易模式逐漸成為主流。此外，隨著公積金政策的最佳化，購房者得以提取公積金來支付二手房的首付，這進一步降低了購房門檻。其次，政策的靈活調整為市場注入了新的活力。與一線城市相比，這些二線城市在政策調整上顯得更為靈活多變。它們不僅積極落實中央層面的稅收、限購等優惠政策，還結合地方實際，推出了購房補貼、“以舊換新”等具有地方特色的政策措施。例如，青島為剛需購房者提供了最高可達5萬元的購房補貼；成都則最佳化了“認房不認貸”的規則，大幅降低了換房成本。這些政策措施的實施，直接推動了市場成交量的增長。據統計，在2025年的前10個月裡，重慶、杭州等城市的二手房交易網簽面積同比增長均超過了10%，成為穩定市場的重要力量。最後，城市更新與品質提升的協同作用也為市場發展提供了有力支撐。這些城市正處於城鎮化內涵式發展的關鍵階段，城市更新力度不斷加大，老舊小區改造與新城區建設同步推進。這一舉措不僅有效盤活了存量住房資源，還通過實施“好房子”標準，提升了新房的品質水平。以成都為例，該市將智慧社區等現代元素融入城市建設之中……杭州將綠色建築納入新建住宅的強制性要求範疇，在核心區域的土地供應中明確設定了“品質考核指標”。這些舉措不僅順應了國家政策導向，也精準對接了購房者對於居住品質的更高追求，從而建構了一個“政策扶持—品質升級—需求釋放”的良性互動循環。四、雙贏邏輯：政策契合度與城市發展潛力的深度融合兩類城市的迅速崛起，絕非偶然現象，而是政策導向與城市內在發展動力精準對接、相互促進的必然結果。從政策制定的角度審視，中央政府的調控策略已由“一刀切”的統一模式轉變為“因城施策”的靈活機制。核心城市群中的重點城市因此獲得了更多制度創新的試驗空間，而人口持續淨流入的二線城市則被賦予了更大的政策調整自主權。這種差異化的政策扶持，無疑為這些優勢城市的發展注入了強勁動力。再從城市自身條件分析，這兩類城市均具備三大核心優勢：其一，人口吸引力強勁，無論是核心城市群對高端人才的匯聚效應，還是二線城市對外來人口的吸納能力，穩定的人口增長均為房地產市場提供了堅實支撐；其二，產業支撐力穩固，產業升級帶來的就業機會增多與居民收入水平提升，直接決定了住房需求的支付能力，這是它們與人口流出型城市形成鮮明對比的關鍵所在；其三，配套設施完善，教育、醫療、交通等公共服務的全面升級，不僅提升了住房的綜合價值，更形成了“居住+生活”的雙重吸引力，這是遠郊項目與人口流出型城市難以企及的核心競爭力。五、市場前瞻：分化趨勢加劇，優勢城市將持續領跑隨著政策效應的逐步顯現，房地產市場“強者愈強”的分化格局將進一步深化。核心城市群中的重點城市與人口淨流入的二線城市，其優勢地位將從以下三個層面持續鞏固並擴大：在政策維度，中央政府將繼續大力支援核心城市群的一體化發展處理程序以及人口淨流入城市的城鎮化建設步伐，城市更新、產城融合等政策資源將進一步向這些城市傾斜；在市場層面，二手房市場的交易活躍度將持續提升，核心城市群重點城市的存量住房流轉效率將進一步加快，而人口淨流入的二線城市則將持續釋放新增住房需求。在市場格局層面，有兩類城市的市場活躍程度將顯著超越其他地區。從行業發展趨勢來看，房地產企業將會進一步聚焦於這兩類城市，資源向其傾斜將促使產品競爭力與服務水準得到提升，進而建構起“城市 - 市場 - 企業”三者之間良性互動的正向循環體系。就購房群體而言，核心城市群中重點城市的核心區域所售賣的次新房，以及人口呈淨流入態勢的二線城市中的高品質新建住房，依舊是具備高性價比的優質選項。從行業發展的宏觀視角分析，這兩類城市在發展處理程序中所積累的實踐經驗，能夠為房地產行業實現高品質發展提供具備可操作性與可推廣性的借鑑模式，有力推動整個行業從單純追求“規模擴張”的粗放式發展模式，徹底轉變為注重“品質提升”的精細化發展模式。展望未來，房地產市場的競爭格局將發生深刻變革，不再是各個城市之間全方位、無差別的“全面對決”，而是優勢城市在特定領域開展深度挖掘、精細化營運的“精耕細作”。而這兩類城市，已然站在了房地產行業全新發展階段的起點之上，蓄勢待發。 (房地產那些事兒)

潛在政策寬鬆被動式應對房價下跌房地產行業的潛在政策寬鬆可能更多是出於風險緩釋的角度，而非GDP增長的考慮。因為過去四年來房地產對宏觀經濟的重要性已顯著下降，這也與2025年房地產市場的漸進式政策放鬆有限的事實一致，因為當年沒有出現新的金融風險。展望2026年，我們預計房地產行業的政策敘事將與2025年相似，監管機構的首要任務仍將是風險防控，房地產行業的政策寬鬆仍將保持應對式。鑑於巨額的資本需求，我們認為有財政支援的刺激（例如近期關於可能提供按揭利息補貼的討論）仍將謹慎推進，並採取零散的方式，旨在緩衝房價下跌的速度，而大規模的住房庫存回購計畫或對個別開發商的救助的可能性有限。同樣重要的是，從過去幾年幾輪政策寬鬆的經驗中可以看出，儘管任何潛在的新刺激措施可能在短期內改善居民脆弱的信心，但穩定房地產市場的政策影響的可持續性將取決於政策是否得到持續和協同的實施。圖表 2：NBS70城新房價格變化分析：首先大摩總結了這幾年房地產政策的基本立場，即房地產寬鬆的錨點在於防風險（即防止大規模斷供引發的連鎖反應等），而不在於房地產對經濟的拖累。因為房地產經過了四年的下行後在經濟中的佔比已經縮小了很多，那麼房地產下行對經濟的拖累作用自然也同比例縮小了，所以在財政資源有限的前提下托而不舉自然成了房地產政策的基本立場。2026年這種守住房地產風險底線的思路會繼續得到貫徹，因此可以合理預期接下去的寬鬆也會是被動應對式的。比如之前傳的新房貼息之類的政策會零散的推進，而耗費巨大的大規模商品房庫存收購執行可能性有限（小規模執行的可能性很大），這種被動反應式的寬鬆基調可以減緩房價下行的速度但無法逆轉下行的趨勢。恢復居民信心變得越來越具有挑戰性在我們2025年的展望報告中，我們預測實體市場可能在2025年底至2026年上半年觸底，因為我們原本預期2025年帶來更多財政支援的政策刺激。然而截至目前年內仍未公佈任何新增的住房政策，自2024年924開啟的復甦自第二季度開始逐漸消退，第三季度同比轉為負增長，第四季度同比降幅進一步擴大。雖然從高層角度來看，房地產行業的首要任務是風險控制而非GDP增長，但正因如此，恢復居民對房價信心的門檻會變得越來越高。• 在去年924之後房價仍下跌了超過10%，加深了居民對房價的悲觀預期。• 與去年相比，一手和二手市場的住房庫存均上升到更高水平。• 更多全國大型開發商面臨流動性挑戰（比如萬科境內債券展期）。• 宏觀經濟前景仍不確定。分析：大摩2024年對房地產的預測是在2026年上半年左右觸底，現在不得不推至2027年下半年左右，原因是924之後房地產寬鬆並沒有像預期的那樣持續推出。隨著下跌的時間變長和跌幅變深，居民信心恢復的門檻越變越高，救市的成本也越來越高。這裡引出了房地產下行對經濟的間接作用，即負面財富效應導致居民資產負債表受損，從而極大地影響了居民的消費意願。房地產的經濟帳不僅要算對投資的直接拖累，還要算對消費萎靡的間接拖累，其實以舊換新國補、各種社會補貼也是在為房地產下行買單，所以長期來看宏觀的走穩繞不開房地產走穩這一步。這與我們在2025年十月進行的AlphaWise房地產調查結果一致，調查顯示房東有緊急的處置計畫，其中大多數人願意接受虧損，而購房者的購房計畫較弱，只有2%的受訪者預計將在未來12個月內購房。特別是一線城市自2025年第二季度以來持續表現出疲弱趨勢，十月份信心進一步走低，預計房價下跌的受訪者淨比例為67%（相比7月的50%和4月的39%）。圖表5：二手房交易價格月環比分析：之前大摩AlphaWise房地產調查的結果顯示，目前二手房市場願意虧損出局的房東數量變多，而有購房計畫的買家數量卻越來越少，只有2%的受訪者預計會在未來一年內買房，這部分買家可以看做剛性比較大的剛需。而事實上現在很多不那麼急的剛需不斷推遲購房計畫，因為大家都本著買漲不買跌的心態，對於預期會繼續下跌的資產，即使是剛需大機率也會選擇先觀望。特別是一線城市2025年四季度的購房信心加速疲軟，預計房價下跌的受訪者淨比例為67%，而這個比例在7月份為50%，預期轉壞的速度不可謂不快。鑑於一線城市歷來都是二線城市房地產市場的領先指標，可以合理預期這種加速下行會在農曆新年前後傳導至二線城市，但目前國際投行的一致預期顯示隨著明年上半年通縮的改善和宏觀的轉暖，房地產市場的下行速度會大大放緩（情況將顯著好於2025年）。 (finn的投研記錄)

2026年開年，中國房地產市場在政策寬鬆與市場分化的矛盾中拉開序幕。央行工作會議明確“靈活高效運用降准降息工具”，業界預計年內或實施兩次降息；然而，與政策暖風形成鮮明對比的是，房價下跌趨勢仍未扭轉。2025年12月資料顯示，百城新房價格環比微漲0.28%，二手房價格卻環比下跌0.97%，同比跌幅擴大至8.36%。這種“政策熱、市場冷”的格局，折射出樓市復甦的複雜性與長期性。2026年央行工作會議提出“促進社會綜合融資成本低位運行”，並首次將“物價合理回升”納入政策目標。東方金誠、中信證券等機構預測，年內可能降息2次、幅度20-30個基點，其中5年期以上LPR有望單獨下調，直接減輕房貸壓力。與此同時，結構性貨幣政策工具加碼：專項再貸款額度擴容、利率下調，重點支援綠色產業、科技創新及中小微企業，試圖通過“精準滴灌”啟動經濟活力。地方層面，政策組合拳持續落地。北京最佳化非京籍家庭購房門檻，上海、深圳推進城中村改造貨幣化安置；增值稅新政將個人銷售不足2年住房的稅率從5%降至3%，滿2年住房維持免徵。這些措施旨在降低交易成本、加速庫存去化，但政策效果尚未傳導至價格端。儘管政策寬鬆，市場仍陷“新房弱復甦、二手房深跌”的分化困境。2025年12月，一線城市高端改善項目支撐新房價格微漲（如上海144平方米以上戶型同比漲6.7%），但二手房掛牌量激增導致“以價換量”成為主流，北京、廣州等地二手房價格同比跌幅超7%。2026年元旦期間，深圳二手房簽約量同比上漲43%，北京新房網簽量環比增長44.6%，但成交熱度集中於核心區優質資產，三四線城市去化周期仍超30個月。房企端同樣冰火兩重天。保利、中海等頭部企業憑藉核心城市土儲實現銷售額逆勢增長，而部分出險房企雖完成債務重組（如融創化債96億美元），但整體開發投資同比下降15.9%，行業流動性壓力未解。房價持續下跌的根源在於供需失衡。截至2025年11月，全國商品房待售面積達7.8億平方米，三四線城市庫存高企；同時，人口結構變化（如北上廣深常住人口負增長）削弱長期需求潛力。政策工具可短期托底，卻難逆轉基本面：居民收入預期低迷、儲蓄率攀升至38%，購房決策更趨理性，投機性需求基本退場。此外，房地產行業轉型陣痛持續。政策推動“好房子”建設，北京、上海強制提升住宅層高與配套標準，綠城、龍湖等企業轉向綠色、適老化產品創新；但行業競爭邏輯已從規模擴張轉向品質比拚，部分高槓桿房企面臨出清。2026年樓市將延續“核心城市走穩、非核心城市承壓”的分化態勢。政策層面，一線城市限購有望進一步最佳化，城中村改造、房貸貼息等工具待發力；但市場反彈空間受制於居民收入修復進度與庫存壓力。對購房者而言，房子價值錨點已從金融屬性轉向居住品質。核心城市地鐵沿線、低密度改善型資產仍具韌性，但遠郊非優質房源可能長期陰跌。正如業內專家所言，未來房地產的競爭焦點是產品力與服務力，而非槓桿與增速。降息政策為市場注入流動性，但難以單方面扭轉房價跌勢。當政策從刺激投機轉向保障居住，當購房者從追逐漲幅回歸理性需求，樓市才能真正告別大起大落，走向基於基本面的健康平衡。 (樓市傑說)

據中國人民銀行網站消息，為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，適應中國房地產市場供求關係的新變化，支援建構房地產發展新模式，現就商業用房購房貸款政策有關事項通知如下：商業用房（含“商住兩用房”）購房貸款最低首付款比例調整為不低於30%。中國人民銀行各省級分行、國家金融監督管理總局各省級派出機構根據轄區各城市政府調控要求，按照因城施策原則，在全國統一的最低首付款比例基礎上，自主確定轄區各城市最低首付款比例下限。 (長江雲新聞)

最近剛去日本待了一周多，元旦前後，關係緊張期，和以往考察都不同，這次有很多新感受、新發現。做研究的，都喜歡或者習慣，親自去看、去聽、去質疑、然後反覆帶著問題去驗證。今天，我想單純聊聊我的一些感受和看法，關於日本，關於東京，基於剛踩完的現場和最新資料，不整虛的，只說乾貨。01. 日本經濟，到底在變好還是變壞？很多人一聽到“通膨”就搖頭，覺得是壞事。但其實懂得人才知道，通膨，只有適度通膨才能讓經濟活起來，才利於經濟發展。什麼叫通縮？物價跌、工資不漲、大家不敢花錢、企業不敢投資，像是一潭死水、死循環；日本用了整整30年，從90年代泡沫破滅後，才從頑固通縮裡爬出來，現在步入溫和通膨。根據日本銀行資料，核心CPI在2025年11月穩定在3.0%左右，遠高於2%目標。這種通膨，這意味著錢開始流動，物價漲、工資漲、資產價格也在漲，企業敢投資、消費有動力。當然，好壞永遠“與你有關”。歸根到個人身上，不同人，不同立場，體感是完全不一樣的。對於純消費的打工人來說，通膨，物價上漲，吃飯、消費都要縮手縮腳，花酒都不敢敞開喝，確實日子過得緊巴巴。但你換個人群看，但凡手握資產的，又是完全不同的感受。大阪的朋友，疫情期間貸款買了套塔樓，現在已經翻倍了；有個同學在東京，這兩年股票房子兩手抓，2022年到現在，房子股票基本都翻倍了。資產翻倍，他們好極了，他們覺得經濟跟過去比肯定在變好。日本股市，在進入2026年後漲破了好幾次紀錄。昨天，日經225指數在歷史性地首次突破5萬3000點大關，收盤於53,549.16點，單日暴漲1609.27點，漲幅3.10%。這個世界不會對所有人公平，國內也一樣。月薪5000的鄭州，是早八擠掉鞋的地鐵車廂，和街頭6塊一碗的胡辣湯；月薪50000的鄭州，是帶會所的大平層小區，寬敞的甲級寫字樓，和永遠不用找的專屬車位。這在日本也一樣，物價大漲，工資雖然沒漲多少，但房子和股票替他們賺了更多。無論經濟怎樣，無論在那裡，平均分配，都不存在……02. 站在資產角度看日本，它到底還有沒有價值？有沒有坑？昨天上午，我把貝萊德的最新全球投資報告看了三遍。在貝萊德2026年的全球投資配置策略裡，依然將日本列為超配市場。報告裡，貝萊德明確表示，他們維持對日本的積極立場，繼續看好日本股市，甚至視其為建構“韌性組合”的關鍵一環。為什麼？經濟溫和通膨、企業治理改善、股東回報提升，加上AI浪潮，和日元相對弱勢帶來的出口競爭力和全球資產吸引力。這是實打實的結構性紅利。再看股市。而實際上，從日經225指數上看，2025全從年初約39,500點附近起步，攀升至年末50,339點，全年漲幅26%，這是連續第三年年度上漲，且漲幅為2023年以來最大。從2022年到現在，差不多漲了一倍。2026年1月甚至連續幾次刷新了紀錄，漲勢依然很猛。貝萊德看好日股，也意料之中。03. 資產的一面是股市，另一面是房市。30年前，無數日本人被房價泡沫搞崩了心態，所以很多日本人骨子裡不愛買房，尤其牴觸投資房產。就像現在的我們一樣。但凡事嘗到甜頭就不一樣了，房價一個月一個價，上漲的數字看的人心慌。和咱們2016年一樣。過去很多年輕人，寧願一輩子租房，但現在當地年輕人也開始買房了，甚至開始學著投資房產了。——根據Global Property Guide資料，東京23區公寓價格從2021到2025年累計漲超60%。這是平均漲幅，核心區、地段好的、離地鐵站近的、優質的公寓，翻倍的也不少。東京市場收官，2025年的價格漲跌成績單。我們只看東京23區，2025年1-11月，均價1.3366億日元，平均單價208.7萬日元/㎡，同比去年漲幅19.5%。2022年，這個均價資料還只是8236萬日元。貴不貴？真貴！看數字覺得貴，這次去考察看了很多房，依然覺得貴，現在東京核心區500萬人民幣都買不到好的塔樓了，誰能說不貴的肉疼。但有意思的是，房價越貴的，這幾年漲的越猛，月島一出地鐵就在眼前的那棟塔樓，疫情期500萬人民幣，現在至少得1000萬人民幣。日本房價漲超了預期，並不是他們有多牛多厲害，其實就是供應太少了。東京23區，過去一年供應從15957，一直縮減，24年、25年縮減到8000，直接砍半。再加上日元貶值、外資湧入、通膨導致的成本上漲等等……不是他們有多牛，這條件組合，放到那裡都同樣漲。很多人讓預測下日元什麼時候漲，這事兒，不預測了。誰都預測不了，誰預測誰錯。拿人民幣換日元去買日元資產，它便宜，而且比過去便宜很多，就行了。那日本市場就沒毛病嘛？錯！全世界那一個市場敢說完全沒毛病，沒有十全十美的資產，只有匹配度。日本市場的毛病是，漲的越猛，越有人想收割你，你如果不懂越容易被收割。比如同樣東京淺草橋區域，值7億的整棟，掛牌價飆到10億。再比如有些房子，賣之前搞個假租約，回報率搞到5%，其實連3%都不到……騙小白，跟玩兒一樣……所以啊，如果選不對，再好的市場也有遍地拖後腿的。世界從不存在平均分配，資產也是，市場也是，好眼光比好資產更珍貴稀缺。 (成竹海外)

1月1日《求是》雜誌發表了一篇呼籲改善房地產市場預期的評論，作者就職於住建設部政策研究中心，以下總結了七個關鍵資訊：(1) 供需格局發生了重大變化；(2) 房地產仍然至關重要；(3) 城市化和升級需求將繼續支撐需求；(4) 傳統的發展模式（高槓桿）需要向新模式過渡；(5) 鼓勵地方提供果斷支援；(6) 供應必須得到良好控制；(7) 通過控制虛假資訊和監測關鍵房地產行業指標來加強資訊和預期管理。分析：對政策投研有所關注的人都應該都知道，求是的檔次非常高（可能是最高的），上面的評論文章直接體現高層意志，小摩在上面整理出的七個關鍵資訊其實之前官方陸續都在提，下面簡單分析下。(1) 供需格局發生了重大變化；(3) 城市化和升級需求將繼續支撐需求；雖然城市化率還有較大空間，但對高線城市來說快速工業化伴隨的高速城市化階段已經基本結束，對應的房產需求由剛需轉向改善。所以未來能保值升值的房子是核心區的優質商品房，全面普漲已經結束了，這也是我之前一直強調房地產市場進入職業投資者時代的原因。(2) 房地產仍然至關重要；這點之前論述了許多次，房價反彈是經濟回暖繞不開的坎，因為房地產決定了經濟中四個關鍵角色的財務支出能力，包括居民（房價下跌導致資產負債表受損而不敢消費）、地方政府（房價下跌導致土地收入減少而財政緊張）、銀行（斷供可能性加大導致壞帳風險增加）、開發商（聯結著上下游鋼筋水泥建材等行業資金鏈斷裂的風險），所以經濟要順暢的實現良性自我循環，房價必須先反彈。(5) 鼓勵地方提供果斷支援；(6) 供應必須得到良好控制；這點提了兩年了，但地方受限於財政壓力而無法有效推進庫存商品房收購，簡單說目前地方的房地產刺激大多以給政策為主，實際的資金支援偏少。評論中的一個描述格外引人注目：“政策要一次性給足，不能採取添油戰術”。自924呼籲“止跌回穩”以來，政策支援的方式一直是零散的（例如一線城市的房貸利率下調和增值稅稅率下調），這並未能夠扭轉下行趨勢。因此“一次性給足”將意味著高層對房地產市場的態度發生重大轉變。分析：本次評論文章裡最引人注目的一句話就是“政策要一次性給足，不能採取添油戰術”，我們知道自從924之後房地產的刺激政策一直都以零散的形式出現，這也造成了目前市場博弈的狀態。即購房者預期後面還會有刺激政策出來因此延遲購房，而政策端也確實如購房者所料以打點滴的形式不斷小幅加碼，後果就是購房者不斷推遲購房決策而導致房價持續下行。再加上2025年下半年以來房價加速下行，所以現在提出一次性打光手裡的牌來扭轉預期是合乎邏輯的。那麼我們來看看目前手裡的王炸有那些，針對目前房地產市場的兩個主要問題收入預期和房價預期來看，最有用的王炸是大規模拆遷和大規模庫存商品房收購。先說收入預期，這一條在短期內很難扭轉，所以通過大規模拆遷跳過收入預期改善這一步，直接把錢發到居民手裡是最有效的方法。再說房價預期，在通縮環境下短期內也很難扭轉，所以通過庫存商品房收購直接把供應量砍到購房者需要搶的程度是最有效的方法。但大家也應該都看出來了，以上兩個王炸都存在同一個制約因素，就是需要巨量資金的支援，這也是目前市場無法形成統一預期的主要原因。所以我覺得僅憑這篇評論可能不足以表明高層立場已經改變，後續要看具體“給足”的力度有多大再做購買決策。姿態比實際政策更重要：當前房地產市場的核心問題是對房價上漲缺乏信心，這是因為沒有明確將“房價回穩”作為政策目標，因為“市場穩定”的定義比較模糊。雖然我們認為將會有更多政策出台（例如一線城市進一步放寬購房限制、提供按揭補貼、提高按揭貸款的所得稅退稅、減少契稅），但如果不明確穩定或提升房價的決心，政策效果可能難以盡如人意。圖 1：自2022年以來的MSCI中國房地產事件與走勢對比圖分析：房價預期萎靡的另一個重要原因是之前一直以房地產市場穩定為目標，並沒有明確提出房價回穩或反彈。這就導致了市場上有保銷量不保價格的說法，雖然對於地方政府來說保新房銷量就可以穩住土地收入，但事實上如果房價不能反彈的話新房銷量也無法長期保證。道理很簡單，即使對於急著自住的剛需來說，明知道會下跌的資產也是不會去買的（儘量延遲購房，甚至選擇長期租房），畢竟大家的錢都不是大風颳來的。所以說後續做購買決策之前不僅要關注政策落地的力度，還需要關注高層是否明確提出了房價回穩或反彈的政策目標。對於房產股來說，我一直都是不建議買的，因為我是長期主義投資者，未來房地產類股的盈利很難有起色。但是對於短線投資者來說，既然最高層級的雜誌已經放話了，那麼在3月和4月高等級會議之前投入小比例資金博弈大型政策或許是可以接受的。 (finn的投研記錄)

2026年1月，上海虹橋。曾經作為中國地產“宇宙中心”的虹橋商務區，如今顯得有些冷清。五年前，這裡聚集了全國近一半的激進派民營房企總部，被稱為“千億俱樂部”的搖籃。那時候，每天都有拎著愛馬仕公文包的投資總在咖啡館裡談論著幾十億的併購，空氣中都瀰漫著高周轉的荷爾蒙味道。今天，如果你再次走進其中一棟曾經的地標大樓，門牌已經換成了一家國資背景的保險公司。消失的31家房企2021年，銷售額超千億的房企有41家。但那也是中國房地產最後的狂歡。那時候，如果你問任何一位地產人：“你會失業嗎？”他大概會覺得你瘋了。但到了2025年，這個數字變成了10家。這消失的31家千億巨頭，和數以百計的中型房企，隨著時代的轟鳴倒塌了——我們這幾年目睹了恆大許家印的落幕，目睹了融創孫宏斌那怕押上身家也無力回天。再翻看2025年的TOP10名單：保利、中海、華潤、招商、綠城……嘿，清一色的“國家隊”！很多人說：“這不公平，國企有便宜錢。”是的，這的確是事實，也是關鍵。2024年，當民企發債利率飆升到12%甚至無人問津時，一家頭部央企發行的中期票據利率僅為2.3%。這就好比兩個人賽跑，一個人背著氧氣瓶，另一個人卻被掐住了喉嚨。但錢下面還有一層——信任。國企擁有“穿越周期的信用溢價”。現在的購房者，走進售樓處問的第一句話不再是“外立面是不是干掛石材”，而是“你們是國企嗎？”。這種信任，讓國企的項目流速（去化率）比民企快了整整一倍。流速，就是地產行業的生命線。國央企的勝利，本質上是全社會風險偏好極度降低的產物。在不確定的時代，確定性就是最高的溢價。濱江集團 民企最後的守夜人在TOP10的鐵桶江山中，杭州濱江集團是唯一的異類。那，它是如何作為一家民企，在一片廢墟中活下來的？如果你去問濱江老闆戚金興，他可能不會跟你講什麼宏大的戰略，他會帶你去工地。江湖傳言，戚金興是全中國跑工地最勤快的老闆。在其他老闆忙著搞多元化、造車、玩足球的時候，他依然在死磕園林的樹種得直不直，泳池的馬賽克貼得平不平。濱江的生存哲學，非常像日本“失去三十年”裡倖存的那些“匠人企業”。1, 極度聚焦：不出浙江（甚至主要在杭州），這讓它避開了三四線城市的資產貶值黑洞。在市場下行期，核心城市的流動性遠好於外圍。2, 人員精簡：人均效能極高，拒絕大企業病。濱江的管理層深知，一旦管理半徑超過了控制能力，品質失控是必然。濱江堅持人員精簡、決策扁平，這在危機時刻保證了極快的反應速度。3, 產品主義：當房子回歸居住屬性，產品力就是唯一的硬通貨。特別是在二手房掛牌量激增的今天，新房想要賣出去，必須具備“資產改善”的屬性。濱江的存在證明了一個道理：不是民企做不了地產，是“玩金融”的民企做不了地產。真正做製造業、做手藝活的民企，依然有飯吃。三個底層邏輯的改變從這份榜單變動的背後，我們看到的是三個底層邏輯的根本性重構：1. 從“金融驅動”到“經營驅動”過去，房地產是金融的變種。房企賺的是土地升值和資金槓桿的錢。現在，隨著土地紅利消失（2025年土地出讓金較峰值下跌65%），房企必須回歸製造業邏輯——賺“加工費”和“服務費”。這意味著，未來的利潤來源將從“囤地漲價”轉變為“產品溢價”和“持有營運”。誰能把房子蓋得更好、物業做得更好、商業營運得更旺，誰才有利潤。2. 從“增量市場”到“存量與縮量市場”2021年，全國商品房銷售面積達到17.9億平方米的峰值。而到了2025年，市場普遍預期這一數字將回落至8億-9億平方米的中樞水平。市場容量腰斬，意味著普漲時代結束，零和博弈開始。未來的增長不再是大家一起吃蛋糕，而是從別人碗裡搶蛋糕。這解釋了為何頭部集中度會進一步提升——剩下的市場只夠喂飽這幾十家巨頭。3. 供需關係的逆轉：買方市場的全面確立人口結構的變化（少子化、老齡化）疊加婚姻登記對數的腰斬，使得剛需盤非常不樂觀。現在的市場主力是“改善型需求”。這倒逼房企必須進行供給側改革。以前是“造什麼賣什麼”，現在是“客戶需要什麼造什麼”。第四代住宅（空中庭院）、適老化社區、科技住宅成為新的競爭高地。2030猜想基於這份榜單，我們可以對未來做一個大膽的側寫。1. “新加坡模式”的中國化落地隨著保障性住房建設的加速，未來中國房地產將呈現明顯的“雙軌制”：一方面是低端有保障：由政府平台公司（地方城投）主導，提供大量的配售型保障房，解決年輕人的居住權問題。這部分市場將去金融化，微利運行。另外一方面是高端有市場：由央企巨頭和極少數優質民企主導，提供高品質商品房，價格由市場決定，作為富裕階層的資產配置手段。中間夾心層的偽改善產品，將是最難賣的。如今超過80%的新加坡人居住在政府承建的公寓，其餘20%的居民則住在有地房產以及私人公寓。2, 2030年的中國房地產，將不再有“開發商”這個詞。取而代之的是：1）城市營運商（City Operators）：他們不僅蓋房，還營運商場、寫字樓、地鐵上蓋，他們是城市的合夥人。2）代建巨頭（Service Providers）：他們不花錢買地，只輸出品牌和管理，賺取管理費。這是輕資產模式的勝利。3）資產管理者（Asset Managers）：類似美國的黑石模式，通過REITs持有核心資產，靠租金和營運升值賺錢。3. 區域分化的極致Top 10房企的業績將高度集中在“北上廣深杭成”等不到20個核心城市。廣大的三四線城市，將成為本地小開發商或地方城投的修羅場，主流房企將全面撤出。2026年初，當我們看著這張僅剩53家倖存者的榜單時，要明白——這是一場遲到但必要的出清。過去那個草莽英雄輩出、依靠膽大加槓桿就能暴富的時代，不僅不可持續，甚至是不道德的——因為它透支了整個金融系統的安全墊和幾代人的財富。現在的房地產行業，它只是回歸了本源：房子是用來住的，不是用來炒的；企業是用來經營的，不是用來玩弄資本遊戲的。在這個“白銀時代”褪色後的“黑鐵時代”，只有那些真正尊重常識、尊重客戶、尊重現金流的企業，才能在下一個五年的榜單上，繼續擁有姓名。 (TOP創新區研究院)