2026第一個房價上漲的城市出現了。中原地產創始人施永青直呼：“要連漲6年，漲幅85%！”連摩根士丹利也預測，這座中國城市房價繼25年回升4%後，今年還將上漲10%以上。那裡？答案是——香港。去年下半年，香港私人住宅售價指數連漲6個月。全年新房成交量同比升兩成，近6年最高；二手房量價齊升，近4年最強。租金連漲12月，破歷史紀錄。香港樓市為何突然支棱起來？施永青歸因於“心理預期+基本面”共振：1是港股日均成交額穩定超2000億港元，遠超此前千億水平；2是多數行業薪資穩步上揚，租售比不斷上升。“供平過租”遍地開花：月供竟比房租還低。對許多白領而言，與其交租幫房東還貸，不如自己當業主。走進銅鑼灣，時代廣場周邊滿是操普通話、掛大廠工牌的年輕人。美團、小米、京東、小紅書紛紛入駐；阿里與螞蟻更豪擲66億整棟買下寫字樓。過去一年，內地人在香港拚命買樓。25年用普通話拼音登記買房的買家，拿下13500套，同比上漲一成多——人才與資本加速湧入。政策也一次性給足。24年香港“撤辣”力度極大，非本地買家購800萬房產可省稅214萬，好比北上廣深徹底取消限購，需求集中釋放。香港這台造富機器正加足馬力全面開動：25年港股IPO募資規模時隔6年重回全球首位，香港跨境資產規模預計達2.9兆美刀，超過霸榜第一多年的瑞士。香港還在佈局“區域黃金儲備中心”，目標三年囤積2000噸黃金。不僅要奪回國際金融中心地位，更要成為全球資本“終極避風港”。這一切，其實有跡可循。去年中聯辦換帥，新掌舵者不僅有地方經驗，更是歷任多家企業的“實戰派”，釋放強烈訊號：香港的工作重心正轉向“發展”。特首李家超也明確表態：在整體安全獲保障後，現階段香港要“全力以赴拚經濟”。這標誌著整座城市的焦點議題，回到了經濟建設的原點。最具戰略意義的，是規則體系的“自主化”，“國際調解院”在獅子山下正式成立。它提供一套非西方主導、高效低成本的國際爭端解決機制。過去打一場跨國官司要耗時數年，如今在香港，幾個月即可裁決。這種制度型開放，才是真正的硬實力。香港樓市V型反轉，是一場從人口結構、資本流向到制度話語權的系統性重構。東方之珠的爆發期，再次到來。三個影響26年經濟的靴子都已落地，接下來不再是滔滔洪水大水漫灌，不同領域接到的水會截然不同。 (智谷趨勢Trend)

地產大亨、世茂創辦人許榮茂近期將旗下香港中環中心55樓分拆出售，最新一個海景單位以每平方呎1.95萬港元成交，較其2017年購入時平均呎價3.3萬港元大幅折讓。該樓層目前已售出10個單位，累計套現逾4.33億港元。此次低價出貨發生在香港商廈市場仍持續低迷的背景下，凸顯了投資者急於變現、價格承壓的現實，是否與世茂紓解財困有關？從3.3萬到1.95萬！世茂許榮茂中環中心資產“暴跌”四成割肉香港中環中心9年前“買買買”，現如今“賣賣賣”，除了蝕本套現，買與賣的情景已大不同。儘管已過立春，但香港的商廈房地產市道卻未見回暖，仍寒意料峭。世茂集團創辦人許榮茂私人投資的香港中環皇后大道中99號中環中心的物業資產，個別樓層再錄得拆售個案；其中，55樓一個海景單位以3404.7萬港元沽出，成交呎價1.95萬港元；與2017年買入時平均呎價約3.3萬港元相比，可謂“骨折”價，虧了約四成。據香港商報報導，從代理中介得來的消息顯示，上述許榮茂出售的單位，為中環中心55樓12室，建築面積1746平方呎。此單位外望海景，並附設裝修及家私；早前擬出售意向價為3666.6萬港元，最終減價7.1%，以3404.7萬港元賣出，成交呎價約19500港元。據報導，許榮茂將中環中心55樓分拆成12個小單位出售，自去年7月起錄得成交，至今合共沽出10個單位，成交價由3404.7港萬元至2.18億港元，呎價約19500至21903港元，成交總值合共逾4.33億港元。世茂集團創辦人、原董事局主席許榮茂翻查過往的資料，許榮茂曾於2017年之時，夥同多個內地和香港財團，斥資402億港元收購長實集團旗下中環中心部分樓面，平均成交呎價約3.3萬港元。據報導，許榮茂共分得其中9層中環中心，分別為31、32、36、37、55、56、62、63及76樓層。另據文匯報此前的報導，2022年1月，時任世茂集團董事局主席的許榮茂及其女兒許薇薇當時就準備放售家族持有的中環中心兩層辦公樓，套現15億港元。而當時報導引述土地交易記錄顯示，在2021年10月，許榮茂就把中環中心的一些物業抵押給星展銀行香港分行。回顧當時，世茂集團正陷入流動性緊張的困境。當月至少有47.3億元人民幣境內債和資產支援證券（ABS）及5億美元境外美元面臨到期或回售。屋漏偏逢連夜雨，世茂當時又遭國際評級機構標普、穆迪同時降級。許榮茂（中）、許世壇（右2）父子出席業績報告會2024年8月底，世茂集團對外公告稱，創辦人許榮茂因應退休計畫，退任董事會主席兼執行董事，集團委任其兒子、原副主席兼總裁許世壇為董事會主席。創辦人許榮茂交棒二代，世茂集團迎來少帥“許世壇時代”。許榮茂創辦的世茂集團，自1989年跨入房地產行業，迄今已37年，其發展大型及高質素的綜合房地產項目，包括住宅、酒店、零售及商用物業。2006年7月5日，世茂集團於港交所主機板掛牌上市。今年1月16日，世茂集團（00813.HK）發佈公告，2025年全年，集團的累計合約銷售總額約為人民幣239.53億元，累計合約銷售總面積為196.46萬平方米，平均銷售價格為每平方米人民幣12,192元。其中，2025年12月，合約銷售額約為人民幣15.21億元，合約銷售面積為12.02萬平方米，平均銷售價格為每平方米人民幣12,649元。去年12月24日，世茂集團發佈公告稱，其境外債務重組計畫已於去年7月21日正式生效，減輕了整體債務規模及壓力。此外，截至公告期，本金約人民幣238億元的境內貸款在2025年成功獲得展期，最長展期至2035年。世茂少帥“破風戰雨”，忘了老爸“生不如死”警訓世茂集團創辦人許榮茂世茂集團創辦人許榮茂，1950年7月出生於福建閩南著名僑鄉石獅，他是菲律賓僑眷後代。1960年代，從石獅市華僑中學畢業的許榮茂，受父母影響，曾為一名中醫。1970年代末，許榮茂隻身闖蕩香港，起初在一家藥房做事，由於不懂粵語，後改到工廠務工。1980年年代，許榮茂以港商身份回內地及澳洲發展。據說，他的人生第一桶金是來自股市，在1981年至1983年短短幾年間，他靠炒股經紀人的身份，賺了錢，也開了公司，完成資本原始積累。起初，許榮茂在深圳、蘭州設廠，做服裝貼牌代工。1989年，他在家鄉石獅推動大規模投資計畫，除了振獅大酒店、振獅經濟開發區，還投資佔地6000畝的“閩南黃金海岸度假村”等項目，世茂集團轉入房地產領域，即從此時起步。1991年，許榮茂與太太去了澳洲，在雪梨、達爾文市等地投資樓市。那時，其子許世壇也在澳洲讀書。1992年，許榮茂重返內地市場，除了重啟一時擱置的石獅項目，此後，世茂集團在北京、上海、廈門等地將房地產做得“風生水起”，比如北京的亞運花園、上海浦東的世茂大廈等，均是有名的開發項目；世茂集團也成為一家知名的頭部地產商。許榮茂女兒許薇薇2024年12月，有一則重磅人事變動曾吸引市場關注。彼時，世茂集團公告稱，董事會委任許薇薇為公司非執行董事。現年51歲的許薇薇，是許榮茂的女兒，許世壇的姐姐；此前，她曾出任世茂集團附屬公司上海世茂股份有限公司副董事長及茂宸集團控股有限公司非執行董事等職；重返世茂之前，她主要負責家族的境外項目。“世茂公主”的回歸，無疑讓世茂“姐弟配”再度成型。生於1975年的許薇薇，比弟弟許世壇大二歲，姐弟都曾在澳洲讀書，她畢業於雪梨麥格里大學商業系，具有澳大利亞註冊會計師資格。2009年，許榮茂開始佈局傳承交棒，將世茂股份交予女兒，時年34歲的許薇薇出任世茂股份副董事長兼總裁。當時，外界以為，世茂進入了由許榮茂與一對兒女許薇薇、許世壇組成的“金三角”治理模式。讓人想不到的是，多年後許薇薇卻淡出一線管理，其總裁職務交予世茂老臣劉賽飛，轉而專注於境外項目。當年，許榮茂進軍上海灘時，女兒許薇薇就是最得力的助手，且幹得成績斐然。世茂集團董事局主席許世壇據世茂集團已公佈的年度財報，自2021年至2024年，公司虧損分別為283.77億元、206.59億元、235.99億元、436.86億元，且會計師事務所連續四年對財務報告均給出“無法表示意見”，2025財年恐怕也難以逆轉虧損格局。2019年，世茂“少帥”許世壇正式出任總裁一職，接管全集團業務之餘，同時也開啟併購熱潮。短短幾年，此位世茂少帥成了多家房企的“白衣騎士”，風光無兩。除了積極拿地外，世茂曾斥資收購包括泰禾、萬通地產、粵泰股份、明發集團、福晟集團等房企旗下眾多項目，合約銷售一度突破3000億元大關，並躋身中國房企前十之列。許世壇幾年間“破風戰雨”，經營策略上兇猛激進，衝勁太猛，也就難以逃脫房地產周期魔咒的懲罰。蒙眼狂奔的世茂，陷入了流動性的深坑。過去，許榮茂給業界的第一印象是“做得多、說得少、走得穩、藏得深”；他曾對有“地產行銷女皇”之稱的蔡雪梅說：“如果一個企業不能做得最好，生不如死！”有句老話“船到中流浪更急、人到半山路更陡”，身為二代接班人的許世壇，可能忘了老爸的“生不如死”警訓。2019年春天，房地產市場風雲變幻、暗流湧動，在世貿集團迎來三十周年之際，許世壇高喊著“加滿油、把穩舵、鼓足勁，將實幹進行到底！”“激流勇進”的他，作出了失誤決策的判斷——“目前是房企併購的好時機”、“未來會適當加槓桿”；可謂“一著不慎，滿盤皆輸”。世茂陷入流動性危機的教訓是什麼？說到底就是背離了本分。 (一波說商業實驗室)

近日，財聯社發佈了一則具有重大影響力的新聞報導：據多位來自不同房地產企業的相關知情人士透露，目前，他們各自所在的公司已不再被監管部門要求每月上報“三條紅線”相關指標資料。這一變動究竟傳遞出了何種訊號？這絕非僅僅是簡單的為房企“減輕負擔”，實則彰顯了政策層面的明確轉向。1. 房企如釋重負自2020年“三條紅線”政策出台以來，它便如同一條緊繃的鋼絲繩，時刻懸在所有房地產企業的腳下，令其如履薄冰。該政策明確規定，房企在剔除預收款後，其資產負債率不得超過70%、淨負債率不得高於100%、現金短債比則需維持在不低於1.0倍的水平。這三大核心指標的鎖定，直接對房企的融資管道構成了嚴格限制，無論是銀行貸款、信託融資，還是債券發行等融資方式，均受到了嚴密管控。據CRIC的權威統計資料顯示，2021年上半年，100家具有代表性的房地產企業的融資總額僅為6090億元，與上一年同期相比下降了34%，與上一季度相比則下降了29%。其中，中型房地產企業的融資規模下降尤為顯著，部分企業的融資規模甚至近乎腰斬。受此政策影響，自2020年第四季度起，房地產企業的發債規模與到期債券規模之間便呈現出了“剪刀差”的態勢，償債壓力持續處於高位，令房企倍感承壓。儘管近年來國家不斷出台各項利多政策，但效果卻相對有限。直至2025年1月至12月期間，克而瑞研究中心對65家具有代表性的房地產企業進行了持續監測，結果顯示這些企業的累計融資總量為4143.14億元，與上一年同期相比減少了14.1%，依然處於較低水平。而如今，這條最為核心的監管枷鎖一旦得到放鬆，對於房地產企業而言，無疑是一個巨大的利多消息，其意義甚至超越了降息等傳統調控手段。房企無需再每月緊盯著那幾個關鍵指標，這意味著它們在融資和經營方面將獲得更大的自由度和靈活性。從短期來看，這將直接緩解房地產行業普遍面臨的現金流緊張壓力，降低債務違約的風險；從長期來看，房企得以將精力從應對指標要求上轉移至實際經營上，有望從被動去槓桿的階段邁入主動最佳化負債結構的新階段。2. 監管思路實現重大轉變在過去五年的時間裡，所有房地產企業均需按月向監管部門匯報相關情況，生怕一不小心就踩了“紅線”。然而，如今監管部門的重點卻轉向了那些真正存在風險的、已經出險的房地產企業。政策導向從“全面高壓”轉變為“精準拆彈”，體現了監管部門在房地產行業監管上的更加精準和高效。當前，部分出現風險的房地產企業仍被要求定期向其總部所在城市的專項工作組匯報資產負債率等關鍵財務資料。這一舉措表明，監管機構已認定多數房地產企業的風險處於可控範圍，因此無需繼續實施全面且高強度的監管措施。這無疑是一個積極的訊號，彰顯了監管層對市場穩定恢復的信心。此次監管政策的適度放寬，進一步體現了國家正通過實際行動為房地產市場提供堅實支撐。受此利多消息提振，港股與A股市場中的房地產類股均顯著上揚，其中港股房地產類股一度攀升約2.2%。這是否預示著房地產市場即將迎來新一輪的繁榮？對此，我們仍需保持審慎態度。政策層面的支援更像是為市場鋪設了一張“安全網”，旨在保障市場穩健運行，而非推動市場過熱。國家此次放寬政策，並不意味著房地產市場將重返“高槓桿、高周轉”的傳統發展模式，更不預示著房價將開啟新一輪的普遍上漲。實際上，房地產行業的內在邏輯已發生根本性變革：其一，房地產行業的發展已從依賴金融槓桿的“資本遊戲”回歸到注重實體營運的“製造業邏輯”。過去那種依賴土地升值、高槓桿擴張的商業模式已難以為繼。未來，房地產企業必須像製造業企業一樣，從依賴金融槓桿轉向穩健經營，精細管理成本，專注提升產品品質，提高營運效率，依靠產品力和服務贏得合理利潤。其二，國家救市舉措的核心在於防範風險與保障民生。近年來，房地產行業經歷了泡沫的擠出過程，國家與個人均為此付出了巨大代價。如今，政策調整旨在確保行業平穩著陸，而非鼓勵其再次陷入無序擴張。政策的首要任務是確保項目交付、維護市場穩定、防範金融風險。任何寬鬆政策的出台，均以不引發新的金融風險為前提。其三，市場分化將成為未來房地產市場的主旋律。隨著“人口紅利”的消退和“住房總體短缺”問題的緩解，房地產市場將告別普遍上漲的時代，進入一個以存量競爭、價值分化為主導的新階段。未來，樓市分化趨勢將愈發顯著，核心城市與普通城市、優質地段與偏遠地段、品牌房企項目與一般項目之間的差距將進一步擴大。面對這一分化的市場格局，無論是企業還是個人，均需調整策略，以適應新的市場環境。對於開發商而言，必須從追求規模擴張轉向創造價值，產品開發需緊密貼合客戶真實需求。對於投資者而言，則必須摒棄房價普遍上漲的思維定式，以更加理性和審慎的態度面對市場變化。在資產配置的宏觀視野下，房產應被視作一個與股票、債券等傳統金融資產相類似的類別，其價值同樣會隨著市場環境的變化而起伏波動，因此需要投資者以審慎、專業的態度進行精挑細選。對於廣大普通購房者而言，摒棄單純追求“上車”的心態，轉而以更為理性、挑剔的眼光去選擇房產，顯得尤為重要。購房決策應基於長期自住需求、生活品質的提升以及家庭現金流的穩健性，而非僅僅寄望於短期內的房價上漲所帶來的投機收益。當前，人口向都市圈、城市群加速聚集的趨勢已不可逆轉，同時社會財富也在持續向高淨值群體集中。這兩大趨勢的疊加效應，使得優質房產成為市場中的稀缺資源，始終吸引著最強的購買力，而普通房產則因缺乏核心競爭力，逐漸失去了上漲的動力與空間。房地產領域的財富效應，已從昔日的“普惠式”增長，轉變為如今的“專享式”收益，這意味著持有錯誤房產資產的代價，將比以往任何時候都更為沉重。若購房者對此毫無認知，缺乏對市場動態、經濟趨勢以及國家戰略佈局的深入理解，那麼他們將難以在複雜多變的房地產市場中做出明智的決策。未來的世界，充滿了未知與變數，黑天鵝事件層出不窮，令人難以預料。然而，通過跟隨專業解讀與深入分析，購房者或許能夠拓寬視野，洞察先機，從而在房地產市場的波濤洶湧中，穩健前行。 (房地產那些事兒)

基於對市場動態的綜合分析，可以預見2026年將成為近四年來最具發展潛力的年份，其依據主要體現為：市場周期性調整已充分消化前期波動，系統性風險逐步釋放，房地產價格中樞已完成顯著回呼，當前市場已進入溫和下行通道。值得關注的是，多數城市雖呈現價格回呼態勢，但交易活躍度已呈現走穩特徵，這為市場信心修復奠定了重要基礎。對於2026年市場走勢，建議採取審慎樂觀的研判態度，同時需保持必要風險意識。具體表現為：上半年市場或延續調整態勢，下半年有望呈現結構性改善。在此判斷框架下，需重點關注五大核心特徵：其一，市場價格缺乏系統性上行動力；其二，市場底部形成將呈現長期磨合特徵；其三，政策調控將保持精準滴灌特徵；其四，救市措施將體現適度克制原則；其五，市場機制將發揮決定性作用，政策干預將保持審慎邊界。以上分析僅供參考，不構成決策依據。以北京購房案例為例，某會員於2025年12月擬購入140平方米住宅，該案例具有典型特徵：該戶型在北京市場屬於改善型範疇（當地120平方米即屬大戶型，相較深圳89平方米四房設計存在顯著差異），且目標物業位於奧森類股，雖具成熟社區優勢但缺乏產業支撐與優質學區配套。儘管當前單價已從峰值10萬元回呼至6.5萬元，但考慮到總價仍超千萬元量級，建議採取先租後購策略，持續觀察市場動態。天津房產處置案例則凸顯市場資訊不對稱問題。某會員成功以130萬元出售南開區學區房（屬區域次優資產），交易過程中呈現顯著價格博弈特徵：售前中介建議調降至120萬元以下，成交後卻聲稱市場價可達160-170萬元。這種價格評估的矛盾性，既反映中介機構的行銷策略，也折射出二手房市場的定價機制複雜性，進一步印證了市場定價主導原則的必要性。聽聞此中介的行徑，我不禁啞然失笑，其專業性與可靠性著實令人質疑。難以想像，有多少對市場知之甚少的賣家與買家，正因這類中介的不當操作而蒙受損失。然而，事已至此，能挽救一個便是一個吧。在與眾多粉絲交流的過程中，我發現他們普遍存在以下幾種疑問：其一，價格已觸底，是否可考慮入手？其二，價格雖已觸底，但此時出售恐有虧損，是否應持觀望態度，靜待價格上漲？其三，今年的市場走勢能否迎來轉機？其四，展望2024、2025年，至2026年是否會有重大政策出台？針對上述疑問，有以下幾點分析：首先，關於硬著陸與軟著陸的概念。硬著陸，即指資產價值在短時間內大幅下跌，如一年內從1000萬驟降至400萬；而軟著陸，則是在較長周期內（如3-5年），資產價值逐步下滑，例如A將價值1000萬的房產以800萬售予B，B再以600萬轉售給C，C最終以400萬賣給D。儘管最終價值均從1000萬降至400萬，但後者顯然更為平穩，前者是1人承擔600萬損失，後者是4人承擔600萬損失。其次，房地產行業作為曾經的蓄水池、稅收來源及金融支柱，其歷史使命已逐漸終結。當前正處於轉型過渡期，未來房地產將逐漸轉變為消費品，其金融屬性將逐步削弱，這是市場發展的必然趨勢。再者，樓市雖根基深厚，但一旦遭遇問題，仍需及時整治與調整。無論是作為金融蓄水池還是地產蓄水池，樓市的一舉一動均牽動著整體經濟的神經。儘管2025年已出台多項政策，但效果並不盡如人意：1. 北京作為一線城市的代表，已連續兩次放寬限購政策，分別在8月與12月實施。此舉無疑為市場釋放了積極訊號。2. 部分城市開始嘗試貼息政策，但力度有限，效果一般，如武漢。3. 減稅降息成為今年政策的主流趨勢。上海、重慶等地減免房產稅，眾多城市契稅減半，增值稅也有所減免，但整體效果有限，類似於發放消費券的刺激作用。4. 1月，再次實施降息及商業貸款首付比例下調等措施，但這些小規模刺激政策效果平平。遺憾的是，這些政策的效果並未達到預期，呈現出高開低走的態勢。針對此現象，有以下幾點解釋：1. 12月未出台重大政策，主要是在等待10月、11月政策的實施效果，同時12月也是各類重要會議的召開時期，政策基調需在此期間確定，因此不會急於出台新政。預計眾多政策將在今年年初陸續推出。2. 2026年作為“十五五”規劃的開局之年，其政策走向與市場佈局無疑將備受關注。若期望在業務開展初期即取得顯著成效，且考慮到三月作為傳統銷售旺季的特殊地位，儘管一月已推出一系列政策舉措，旨在調整市場預期，但其成效仍有待進一步觀察。接下來，我們深入探討《求是》雜誌近期發表的相關文章。在與友人的交流中，我注意到一種普遍觀點：即頂層設計的智慧、關鍵時刻的權威發聲以及市場實際效果的相互結合，展現出了強大的影響力，此次政策調整亦不例外。對此，我並不持異議，但認為不應過度誇大其作用。然而，對於文章中的某些觀點，我深表贊同。值得注意的是，此次文章首次公開反思了過往救市政策的實施方式，明確指出應採取“一次性給足”的策略，而非以往的“擠牙膏式”漸進調整，這一轉變值得肯定。同時，文章還首次強調了房地產應兼具居住與金融雙重屬性。此外，文章有力駁斥了房地產重要性下降的論調，重申了房地產作為國民經濟重要支柱產業的地位，並明確指出其是居民財富的重要來源。正如我在前文所述，市場的發展應交由市場自身來決定，不應過分依賴外部救市措施。當前，許多朋友將救市視為解決所有問題的關鍵，認為《求是》雜誌的頂層設計以及國家出台的利多政策，將直接決定今年市場的走向。然而，這種看法過於片面，實際上，大家可能放大了救市政策的作用。過度期待救市政策，可能會帶來希望越大失望越大的反效果。回顧歷史，2016年《求是》雜誌發表的《積極穩妥化解房地產庫存》一文，提出了去庫存、支援三四線城市棚改安置、鼓勵農民進城購房以及降低首付等核心觀點。這些政策在隨後的幾年中，確實推動了大規模的去庫存處理程序，碧桂園、恆大等房企也借此機會挺進三四線城市，房價隨之大幅上漲。然而，到了2021年，《求是》雜誌又發表了《堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位》一文，提出降槓桿、實施三道紅線、保障租賃以及降低負債等核心觀點。這些政策雖然有效降低了市場熱度，但也引發了爛尾樓問題、房企破產潮以及樓市的迅速下滑。這些政策本身並無對錯之分，但關鍵在於政策並不能完全左右市場。市場有其自身運行的經濟規律，政策只能在一定程度上進行引導和調節。因此，我們不能過分依賴政策來救市，真正能夠救市的，是廣大老百姓的購買力和消費信心。對於今年的市場形勢，我仍持謹慎樂觀態度。目前，二手房市場仍在下跌，僅有豪宅市場表現相對較好。同時，狹義庫存量仍高達7.5億平方米，預計到2025年，百城新房的去化周期將達到27.4個月，而三四線城市的去化周期更是超過40個月。這些資料表明，市場仍面臨較大的去庫存壓力和不確定性。萬科當前面臨發展困境，同時地方土地財政增長乏力等狀況並存。基於這樣的經濟形勢與市場態勢，綜合分析判斷，2026 年中國經濟仍將處於下行磨底階段。不過，即便處於這一階段，社會各界也無需過度憂慮。從市場規律與政策導向來看，市場以及市場參與者的預期有望在短期內得到一定程度的修復，政策層面更多的是起到托舉市場的作用，而非強力拉升市場行情。基於此，在 2026 年的實際操作策略上，與 2025 年的建議大致相近，具體如下：其一，資產配置方面應適時做出調整與置換。鑑於當前市場環境的變化，合理調整資產結構，將有助於降低風險、最佳化收益。其二，鑑於當前救市政策的力度相對較弱，且未來國家頂層設計聚焦於高品質發展，因此不宜對大規模政策刺激抱有過高期待。回顧過往，北京已放開限購政策，貸款利率處於歷史低位，減稅降費舉措持續推進，各類利多政策已基本應出盡出，後續難有超出預期的大規模政策出台。其三，經濟、就業以及居民收入狀況在短期內難以實現快速顯著改善。即便開局階段採取救市措施，市場也難以出現強勁反彈。這是因為經濟結構的調整與修復需要時間，就業市場的穩定與居民收入的提升並非一蹴而就。其四，中央政治局會議著重強調，要堅守“不發生系統性風險”的底線，全力防止經濟出現硬著陸。這一政策導向為市場穩定提供了重要保障，也為經濟平穩運行指明了方向。其五，在關注宏觀經濟形勢的同時，更應聚焦於自身所處領域的微觀市場變化。具體而言，要密切留意新房價格走勢以及二手房價格動態，這些微觀層面的價格變化才是與個人利益息息相關、最值得關注的關鍵因素。 (房地產那些事兒)

最近身邊討論買房的人突然多了起來，中介朋友說開年之後帶看量翻了倍，之前冷清的售樓處也多了些諮詢的身影。就連之前一直持幣觀望的剛需族，也開始主動打聽房源、核算月供，這和去年年底的冷清形成了鮮明對比。這一切的變化，都源於2026年1月到2月樓市接連冒出的意外訊號，這些訊號湊在一起，終於把房價的底牌徹底攤開。普通人再也不用被樓市謠言牽著走，也不用在買與不買之間反覆糾結。2026年1月以來，樓市的第一個意外訊號就是成交資料的逆勢回暖，之前持續低迷的成交量突然迎來轉機。30城商品房成交同比降幅從年初的-22%左右逐步修復到1月末的-7.5%，降幅大幅縮小。其中一線城市表現最亮眼，成交同比從-17%回升到正增長11%，率先走出低迷，而二手房市場的回暖更明顯。15城二手房成交同比降幅從1月初的-30%快速收斂，2月初甚至短暫轉為正增長。成都1月二手房成交面積達到218萬平方米，同比大漲63%，北京二手房網簽量也突破1.09萬套，同比上漲17%。更讓人意外的是，全國二手房掛牌量指數持續下降，核心城市核心類股的次新房掛牌量甚至連續9個月下滑。供需關係慢慢向賣方傾斜，部分優質房源甚至出現看好即簽約的緊俏情況，緊隨成交回暖而來的，是1月到2月密集落地的政策紅利。這也是最讓普通人有體感的意外訊號。2026年1月1日起，個人銷售不足2年的住房，增值稅率從5%下調到3%，換購住房個稅退稅政策也明確延長到2027年底。一套500萬的房子，單是稅費就能節省近10萬，直接降低了置換成本。不少置換客趁機出手，帶動賣舊買新的鏈條活躍起來，央行也同步發力，下調再貸款利率0.25個百分點到1.25%。將房企白名單項目貸款展期延長至5年，既穩住了新房交付，也間接拉低了房貸利率。目前全國首套房貸利率已經降到3.5%到4%的低位，部分城市甚至進入2字頭區間，創下歷史新低。以上海一套500萬的房子為例，貸款350萬，30年等額本息，月供較2024年節省近2000元，大大減輕了剛需族的還款壓力。除此之外，多個城市還放寬了限購限制，杭州、成都等強二線城市推出最高300萬元的人才購房補貼。三四線城市也在降低首付比例，全方位啟動市場活力。很多人會問，這是不是意味著房價要全面暴漲了，其實不然。這些意外訊號背後，房價的趨勢已經徹底明牌，再也不是以前閉著眼睛買房都能漲的時代。2026年的樓市，核心就是結構性分化，這也是最明確的底牌，新房市場上，只有契合好房子標準的改善型新房去化率能突破80%。普通剛需新房仍在調整，去化緩慢，而新房供給端也在收縮。1月一線城市新房供應面積同比下降43%，二線城市下降25%，房企推盤依舊謹慎。庫存壓力雖然有邊際緩和，但整體仍處高位，去化周期還需要時間。二手房市場也是一樣，回暖主要集中在核心城市核心類股。那些沒產業、沒人口流入的三四線城市，二手房成交依舊低迷，去化周期超過18個月。房價跌幅雖然縮小，但依舊處於低位震盪，甚至有部分弱線城市面臨鶴崗化的風險。其實對於普通人來說，房價明牌之後，反而不用再糾結。剛需族不用再盲目觀望，當前政策紅利拉滿，購房成本處於歷史低位，只要有真實居住需求，優先選擇一線和強二線城市的核心類股，避開遠郊和弱線城市。現房或准現房更穩妥，畢竟交付有保障。置換可以抓住現在的政策窗口，賣掉手裡的劣質資產，置換核心類股的次新房或改善型新房。既提升居住體驗，也能守住資產價值。而投資客則要徹底放棄炒房思維，房地產稅試點已經擴圍，二套房以上徵收稅費，囤房增值的時代早已過去。只有核心城市的優質資產，才能實現保值，其他房源基本沒有投資價值。最近身邊不少剛需族已經出手，他們不是賭房價暴漲，而是認清了趨勢，知道現在是政策托底、價格合理的時機。而那些還在觀望的人，其實怕的不是房價下跌，而是看不清趨勢。如今2026年1月到2月的一系列訊號，已經把房價的底牌徹底攤開，沒有全面普漲，也沒有持續暴跌，只有結構性機會。守住居住需求，聚焦核心資產，就是普通人應對當下樓市最穩妥的方式。畢竟房子最終是用來住的，不是用來炒的，這也是未來樓市最明確的底色。 (樓市傑說)

當前地產價格呈現分化態勢，而非共振式下跌。房地產市場的總需求已趨於穩定。從全國範圍來看，一手房與二手房的成交總量，自2021年至2023年初期間，下滑幅度約為30%，但此後已呈現走穩態勢。自2023年初至今，一二手房合計成交量基本保持穩定，但其內部結構發生了顯著變化。一手房的供應量有所下降，其成交佔比從80%降至50%；而二手房的供應量和成交量均有所上升，佔比從20%提升至50%。綜合來看，總需求並未繼續下滑，而是保持了穩定狀態。這一穩定是在房價下跌、需求受到抑制的背景下實現的，因此，真實需求實際上應高於當前的實際成交水平。新房供應量的大幅下降，是新房價格保持堅挺的重要原因，同時也是一手房成交縮量的直接因素。住宅新開工面積相較於2021年的高點，下降幅度接近80%，新房庫存也較高點大幅下滑。無論是全國範圍內的已開工未銷售庫存，還是房企層面的庫存，均較之前的高點有顯著下降。更直接的指標是，前30個城市的推盤量下滑了百分之七八十。新房供應量相對較小，且存在結構性變化。在供應結構中，高線城市的佔比有所提升，而低線城市的佔比則有所下滑；高品質房源的佔比在提升，而普通剛需和改善型房源的佔比在下滑。低供應量疊加結構性提升，共同推動了新房市場銷售均價在過去幾年中的上漲。二手房市場需求持續上升，這主要源於新房供應的不足，導致需求向二手房市場轉移。二手房成交量在過去三年中每年均創新高，最近兩周，二手房成交量較去年同期高出40%以上，處於歷史同期最高水平。既然二手房需求持續新高，為何其價格卻持續下跌？二手房價格下跌的核心驅動因素在於供應量，即二手房的掛牌量持續上升並創新高。然而，自大約兩個月前至今，二手房供應情況發生了深刻變化。25個城市的掛牌量開始持續下行，且近期下行速度加快。我認為這一趨勢具有可持續性。背後所呈現的，是租金回報相較於對應利率的優勢逐漸凸顯。自2021年以來，房價經歷了大幅下跌，然而租金下跌的幅度相對較小。在25個主要城市中，平均租售比已從2.0%攀升至近2.4%。與此同時，在此期間，各環節的利率均出現顯著下降。例如，按揭貸款利率從高位時的5%以上下滑至3%左右，而經營貸的利率更是低至2.2%。提及經營貸，原因在於當前個人中長期貸款中，按揭貸款在過去兩年內不僅未出現增長，反而有所下滑，而經營貸則成為最大的增量來源。因此，購房的邊際融資成本已轉變為經營貸的2.2%。此外，銀行理財產品的利率和存款利率也從前幾年的3%至4%下滑至目前的1%多。在此背景下，對於兩類人群而言，房屋的價值開始日益凸顯。對於租客而言，若利用經營貸購房，其資金成本為2.2%，而房屋的租金回報率可能達到2.4%，在部分二線城市或一線城市的老公房中，這一比例甚至可能超過3%。這意味著，對於租客而言，現在購房的月供可能低於其當前支付的租金。這種情況將激發一部分剛性需求。近期兩周內，二手房成交量較去年同期增長超過30%，即為明證。對於房東而言，幾年前，將資金存入銀行或購買理財產品所獲得的收益顯著高於租金回報，高出幅度達1%至2%。然而，現在情況已發生逆轉。若將房屋出租，房東可獲得平均2.4%的租金回報，而將資金存入銀行或購買理財產品則可能僅獲得1%多的收益。因此，在房屋租金回報高於理財或存款收益的情況下，在當前資產荒的背景下，若房東沒有特別好的投資選擇，且風險偏好較低，不願涉足股市，那麼選擇保留房屋出租而非出售可能更為合適。值得注意的是，前幾個月二手房市場經歷了一輪掛牌量集中上升和價格大幅下跌的情況。筆者認為，這應是最後一波因槓桿持倉爆倉而引發的價格下跌。當二手房價格跌幅接近40%時，當前，一批源於投機性炒房的需求正面臨爆倉並被迫出清的局面。若對不同城市的情況進行細緻分析，可發現目前深圳是唯一一個掛牌量仍呈上升趨勢的主要城市，而深圳恰恰是上一輪炒房潮中受衝擊最為嚴重的區域，這一現象無疑為此提供了有力佐證。經歷本輪槓桿爆倉及被動拋售之後，剩餘房產持有者的槓桿水平普遍較低，財務狀況相對穩健。此時，他們對比房產與理財產品、存款等投資方式，發現房產價值凸顯，因此無需急於掛牌出售房產。從當前市場動態來看，二手房成交量正加速攀升，而掛牌量則持續下滑。這一變化背後，租金回報率與利率之間的差額提供了堅實的支撐。供應減少而需求增加，這無疑是市場拐點的明確訊號，此乃基於成交量層面的深入分析。在價格層面，近期亦顯現出明確訊號：二手房價格跌幅正逐步縮小。去年11月，房價下跌速度達到峰值，周環比跌幅約0.3%至0.4%，月跌幅約1.5%。然而，近期數周跌幅持續縮小，上周全國指數環比跌幅為0.17%，本周更是降至0.11%。值得注意的是，這僅為全國範圍內的平均資料。若聚焦於特定城市，上周杭州與上海的二手房價格已實現環比轉正，標誌著這兩個城市的二手房價已觸底回升。市場反轉往往始於優勢區域，隨後逐步擴散至全域。基於當前市場態勢，本人有充分理由認為，儘管全國指數尚未轉正，但市場拐點已基本確認。預計在未來兩個季度內，全國範圍內的房價指數有望走穩。 (房地產那些事兒)

一度引發市場恐慌的房地產“交付難”問題，正逐漸成為歷史。近日，多家房企披露其2025年保交房資料，並稱保交房工作接近尾聲。截至“十四五”末，全國累計實現約750萬套“已售難交付”住房落地交付。其中，碧桂園累計交付約185萬套，綠地、融創、中南置地、新城、旭輝等多家房企實現數十萬套規模的交付，全國範圍內房地產“交付難”問題已得到有效緩解。隨著房企交付壓力卸下，房地產或將迎來行業修復新階段。“保交房攻堅戰”成效顯著近期，多家房企密集披露保交房成果。碧桂園近日在官方管道披露稱，2022年至2025年四年間，碧桂園累計完成約185萬套房屋交付，並表示整體保交房工作已進入收尾階段。綠地控股方面也公開表示，2025年其住宅項目實現交付面積超過800萬平方米。若按每套100平方米測算，全年交付量約8萬套。此前其披露的資料顯示，綠地2022年至2024年分別交付約26萬套、28萬套和14萬套，近四年累計交付規模約76萬套。融創集團披露，其2022年至2025年分別交付18.6萬套、31.2萬套、17萬套和5.4萬套，四年累計交付量突破72萬套，並表示其保交付工作已基本收官。事實上，近年來交付規模達到數十萬套的房企並不在少數。第一財經統計顯示，新城控股2025年交付超3.8萬套，近三年累計交付超過27.8萬套；旭輝2022年至2024年累計交付超27萬套；中南置地2021年至2025年累計交付約39萬套；中梁控股2022年至2025年累計交付約29萬套。多位房企相關負責人對第一財經記者表示，其保交房任務已經基本完成，持續數年的交付壓力明顯緩解。在全國層面，保交房工作也已明確進入收官階段。一個多月前召開的全國住房城鄉建設工作會議明確提出，2025年全國保交房任務已全面完成。此前，住房和城鄉建設部在國新辦新聞發佈會上表示，全國已有750多萬套“已售難交付”住房實現交付。根據住房和城鄉建設部網站於2025年11月發佈的資料，全國396萬套保交房攻堅戰任務中，已交付391.8萬套，交付率達99%。與此同時，全國“白名單”項目貸款審批金額已超過7兆元，為項目順利建設和交付提供了強有力的資金支援。這一系列資料背後，是一場持續約三年的系統性風險化解行動。在保交房推進過程中，國家、省、市三級工作專班上下聯動，壓實地方政府、房地產企業和金融機構責任，因城施策、因項目施策。“一樓一策”推進分類處置：對具備條件的項目，通過房地產融資協調機制納入“白名單”給予融資支援；對資不抵債項目，加快破產重整或清算，在司法處置中優先保障購房者合法權益。隨著上述措施落地，購房者對項目爛尾的擔憂顯著降低，大多數曾出現資金風險的房企項目已實現順利交房。專家：房地產風險已明顯收斂“過去四年，公司最重要的事情就是保交付。”華東一家曾經銷售規模達到1500億元的民營房企內部人士對記者表示，“到2025年底，僅剩下幾千套房子需要交付，壓力已經非常可控，最困難的時期可以說已經過去了。”另一家頭部民營房企人士也表示，其交付工作已基本完成。由於過去幾年幾乎未新增拿地，在建項目明顯減少，2026年有望成為公司重新出發的一年，但在土地投資上仍將保持審慎，不敢貿然去拿地段不佳或者總額過高的地塊。隨著大規模保交房進入尾聲，不少房企開始將工作重心轉向債務化解、資產梳理、存量土地盤活以及恢復自身“造血”能力。2025年已有碧桂園、融創、旭輝、金科等多家房企在債務重組或重整方面取得實質性進展。易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，在“十四五”期間，房地產風險、地方政府債務風險和中小銀行風險是經濟社會發展的三大重點風險，其中房地產風險尤為突出，集中體現在房企債務、爛尾樓、交易下行、房價下行以及存量房貸違約等方面。“通過一系列有針對性的政策措施，房地產風險已經明顯收斂，並在部分領域出現加速出清的積極訊號。”嚴躍進表示。他表示，自2021年年中開始，房地產市場進入較長周期的調整階段，高槓桿、高周轉模式的風險集中顯現，2022年一度出現“停工斷貸潮”。在此背景下，房地產融資協調機制、市場化法治化的化債模式等政策工具，對風險控制和化解發揮了關鍵作用。嚴躍進認為，隨著保交付推進，各地項目停工現象明顯減少，近兩年及時交付和高標準交付案例持續增多，購房者權益得到有效保障，提前還貸現象也明顯回落。近期，房價築底跡象更加清晰，部分城市尤其是一線城市已出現走穩訊號，這些變化為房地產市場修復奠定了堅實基礎，也為行業重建信心提供了支撐。 (第一財經資訊)

一面是上海核心區位的高品質改善型住宅依然供不應求，一面是上海遠郊三宗宅地近期全都底價成交。這兩幅畫面，構成了當下中國房地產市場最真實的AB面。地產已被戲稱為“地慘”，背後是這個行業長達二十年的高速增長周期正式落幕。自2020年“三條紅線”政策如一道驚雷直接刺破行業泡沫以後，房地產市場量價從2021年的歷史高點快速回落，雖在2023年春季有過短暫反彈，但隨即進入持續三年的深度調整；地方政府的土地出讓收入也從2021年8.7兆元的峰值，到2025年腰斬至4.1兆元。圖片來源：視覺中國與此同時，全國樓市同漲同跌的時代也宣告結束。越來越多跡象顯示，市場對“核心資產”（核心城市的好房子）和“非核心資產”（多數普通城市的房產以及核心城市的普通房產）的定價預期徹底分離。這意味著在2026年以及更遠的未來，房地產並非一個慘或不慘的簡單二元命題，而是開啟了一個漫長、複雜且充滿分化的磨底與重構時代。“地慘”時代：房價分化與城市命運分野如果要追溯一個確切的時間節點，房地產市場的崩塌或許始於2020年的“三條紅線”政策。2018年至2019年間，行業呈現過熱態勢，部分企業採取激進融資策略，槓桿率甚至高達1:4至1:5。而“三條紅線”政策直接針對房企的高槓桿和高周轉運作模式，要求房企剔除預收款後的資產負債率不超過70%、淨負債率不超過100%、現金短債比不低於1.0倍。政策如同一把手術刀，精準地切斷了行業賴以生存的血液輸送系統，一眾房企很快陷入困境，其中包括萬科這類“優等生”。繼2024年虧損494億元後，萬科2025年預計又將虧損820億元，而這不僅是一個企業的危機，更揭示了整個市場的困境——經過近五年深度調整，2025年新房銷售面積和價格已跌回至2009年或2015年左右水平，二手房價格則距離高點普遍下撤30%以上。房地產行業從拉動經濟增長的火車頭，變成了需要政策持續托底的風險點。值得關注的是，《求是》雜誌最新發文提出“積極推動物價合理回升”，並將“著力穩定房地產市場”作為關鍵措施。這是在當前宏觀經濟和房地產深度調整背景下，一份具有風向標意義的“頂層定調”。房價走穩，無疑是“著力穩定房地產市場”的核心之一。根據統計局資料，2025年70個大中城市中，有67個城市的新房價格同比下降，僅上海、杭州和太原這三個城市同比上漲，漲幅分別為1.2%、0.5%和0.2%。這三個城市的共同特點是：要麼擁有堅實的經濟基本面和持續的人口流入，要麼是區域內無可替代的單核城市。資源向核心城市聚集的趨勢在“地慘”時代反而被強化，政策層面也認識到這種分化。《求是》文章提出的“因城施策控增量、去庫存、優供給”，正是針對不同城市的不同問題開出藥方。顯然，對於房價仍在下跌的城市，重點是“控增量、去庫存”；對於量價已有回暖跡象的城市，重點則是“優供給”。房地產市場最恐慌的階段可能正在過去，開始進入一個以分化為特徵的緩慢修復和平穩期。另一個值得關注的政策動向是，除了部分出險房企仍須向地方專班組定期匯報財務情況，其它房企已不再被強制要求每月上報“三條紅線”相關指標。行業監管進入更精細化、差異化的新階段，目標是在守住不發生系統性風險底線的前提下，推動行業向新發展模式平穩過渡。生死時速：房企的轉型自救與行業分化房企的生存狀況，是房地產行業變“慘”最直接的體現。截至2025年底，至少21家出險房企完成或獲批債務重組，累計化債規模約1.2兆元。同時，萬科2025年業績預告的虧損額創下A股歷史之最，被視為房地產舊模式正式終結的標誌——高槓桿、高周轉模式已結束，行業將轉向追求精細營運和真實居住需求的新模式。“十五五”規劃建議提出，推動房地產高品質發展。住房城鄉建設部部長倪虹近期表示，這項工作的關鍵在於加快房地產轉型升級，其中一項重要內容就是要有序推動“好房子”建設，並稱今年將“繼續圍繞好標準、好設計、好材料、好建造、好維運建設‘好房子’，既要把新房子建成‘好房子’，也要把老房子逐步改造成‘好房子’，帶動產業鏈升級。房地產企業和建築企業要看到建設‘好房子’將是產業轉型發展的新賽道。”這意味著身處困境的萬科們不僅要應對迫在眉睫的債務危機，即首先要“活下去”，還必須證明自己有能力參與“好房子”的新賽道。只有那些能夠提供“好房子”、適應新發展模式的房企，才有可能穿越周期，即“活得久”。同時，在資金鏈緊張的情況下，萬科等房企普遍選擇縮表和聚焦，將有限的資源全部集中於市場風險最小、去化最快的一二線核心城市，這也加劇了這些城市與其它地區的市場熱度差。在此背景下，中指研究院的報告指出，未來的房企將形成以不動產投資開發為主體，以綜合服務與不動產金融為兩翼的“輕重並舉”格局，產品力將取代金融槓桿，成為核心競爭力。但房企的轉型步伐絕非整齊劃一，而是將呈現出殘酷的兩極分化。一邊是手握優質資產、融資成本低廉（部分央企融資成本低於3%）、率先完成“三高”模式出清的穩健派，它們正沿著新賽道加速佈局。另一邊則是深陷債務泥潭、忙於資產處置與展期談判的出險房企，它們的轉型空間被嚴重擠壓。這種分化意味著，即便行業整體走穩，市場蛋糕也將重新分割，資源與市場份額將進一步向“倖存者”集中。告別土地財政，也需要二級市場止跌回穩如果說房企轉型是從金融家向製造商和營運商甚至是服務商艱難轉身，那麼土地財政轉型，則倒逼著中國城市治理模式從依賴土地增量，走向對存量和產業的深度營運。地方政府土地出讓收入出現“四連降”，是房地產行業變“慘”在財政層面的直接反映。財政部公開資料顯示，2025年地方政府性基金預算本級收入中的國有土地使用權出讓收入（即土地出讓收入）為4.15兆元，比上年下降14.7%，相比2021年峰值減少了約4.6兆元。這一變化對地方財政產生了深遠影響。在許多地區，土地出讓收入曾佔財政總收入超過40%的比重，其銳減形成了巨大的財政缺口，也加劇了地方債務壓力。地方債務的重要還款來源是土地收入，為了維持債務率不突破“紅線”，一些地方甚至出現了國企平台參與拍地的現象。面對這一挑戰，地方政府也在艱難轉型。一方面，各地積極探索存量土地盤活，如浙江推進“騰籠換鳥”盤活工業用地。另一方面，地方政府積極培育新質生產力作為替代財源，從浙江全力發展人工智慧，到各地競相佈局戰略性新興產業，一場告別“土地財政”依賴的轉型已經拉開序幕。不過，中國城市規劃學會副理事長趙燕菁指出，地方政府放棄的不應該是土地金融，而是要完成土地金融從單純賣地向市值管理這一更高維度的轉型，或者說當下營運會變得比銷售（也就是賣地）更重要。他認為，應該將“十五五”期間的幾個重點工作拆分來看，首先要維護好城市的市值預期，二級市場止跌回穩；其次，應該認識到城市不應該被經濟屬性完全主導，也需要重視城市的社會屬性和文化屬性。“人在城市裡獲得了幸福感，對城市的預期就會越來越好，否則城市將成為資本循環增值的工具。”他表示。無獨有偶，上海最新宣佈啟動收購二手房用於保障房的行動，恰好呼應“土地金融從賣地向市值管理轉型”這一理念。上海此番操作並非通過賣新的土地來直接獲取收入，而是通過政府主導的資本（國企+政策性金融）進入存量二手房市場，在解決民生問題的同時穩定關鍵區域和房型的市場價格，並創造能持續營運的優質資產。顯然，從部分城市逆勢上漲的房價，到萬科820億元的驚天虧損，再到地方土地收入連續四年下滑的現實，都在從不同維度共同描繪出房地產轉型的陣痛與希望。行業正站在十字路口，2026年的答案或許就在“告別”與“擁抱”之間：告別對普漲的幻想，擁抱分化的現實；告別高槓桿的狂飆，擁抱產品力與營運；告別短期的土地依賴，擁抱長期的產業與城市未來。這是一場沒有回頭路的轉型，它的終點將決定中國房地產下一個十年的模樣。 (財富FORTUNE)