近日，多地密集發佈樓市大禮包。 4月29日，深圳市住房和建設局印發《關於進一步最佳化調整本市房地產相關政策的通知》（以下簡稱《通知》），自2026年4月30日起施行。圍繞限購鬆綁和最佳化調整住房公積金貸款政策，釋放政策大禮包。 4月30日，廣州市人民政府辦公廳發佈《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的實施意見》，自印發之日起實施。同日，天津市住房城鄉建設委等11部門印發《關於最佳化本市房地產市場供給促進住房消費的通知》，強調要用足用好國家財政、金融等政策工具，優先收購符合條件的存量商品房用作配租型保障性住房、配售型保障性住房、安置房、宿舍、人才房等，合理調控各類新建保障性住房項目。當日晚間，武漢市發佈《關於進一步最佳化完善我市房地產政策措施的通知》，政策包括加大住房信貸支援力度、調整住房公積金貸款套數認定標準、最佳化存量住房公積金貸款比例等。 即便是假期期間，相關政策也沒有停下來。5月2日，蘇州出台進一步促進房地產市場平穩健康發展若干措施，提出包括強化規劃統籌引導、合理安排土地供應、加強居住服務配套等11項內容。

今年樓市“小陽春”，有四大新特點、新趨勢。 1、城市二八分化，核心城市核心區域觸底，遠郊區流動性差 城市二八分化，20%人口流入的一線及強二線的核心區率先觸底，如上海4月二手房成交套數同比23%，創近十年4月單月成交新高。而人口流出的三四線城市庫存高企，成交低迷。 核心區和遠郊區差距擴大，如北京海淀、上海靜安等核心類股次新房議價空間從去年約10%縮小至約5%，遠郊新房去化困難。

首先，需要認知的是樓市是一個典型周期性市場。 若是從更為宏觀的周期性來看，或將更容易看清樓市的發展趨勢。而當下，樓市或正在經歷一個重要的歷史性拐點。 從國內房地產市場市場化後，目前樓市也算是走了一輪完整的上行和下行周期。樓市在最近幾年經歷了較大幅度的調整，成交量大幅縮減，房價也出現劇烈的下行調整。基本上可以說，樓市在上行周期積累的風險也消化得差不多了。 從宏觀周期的角度來看，一般來說，樓市經歷了上行和下行周期後，會逐漸進入一個震盪分化的新周期——不同層級城市的樓市走勢會開始分化。而當下時點或許就是進入這個新周期的關鍵拐點。為何這麼說？

01. 一個被無限放大的消息國家統計局披露：3月份北上廣深四大一線城市二手房價格環比集體上漲，北京二手房均價環比上漲0.6%，上海上漲0.4%，廣州上漲0.2%，深圳上漲0.4%。資料發佈後，消息瞬間被主串流媒體爭相報導，被無限放大，好似空谷足音。的確，連續調整多年的房地產市場，太需要好消息，也太需要“上漲敘事”，那怕只有那麼一丁點。然這個時候，更需要保持頭腦清醒，不要被人為烘托出來的氛圍帶偏了，房價底並未出現。主串流媒體僅報導了一線城市二手房集體上漲，沒有報導的是，一季度房地產投資、商品房銷售面積與銷售額仍在以兩位數跌幅下降。國家統計局披露，全國房地產開發投資17720億元，同比下降11.2%，降幅比1—2月份擴大0.1個百分點；其中住宅投資13531億元，下降11.0%，降幅擴大0.3個百分點。來源：國家統計局這一資料自2022年4月份轉跌以來，從未回過正。國家統計局披露：1-3月份，新建商品房銷售面積19525萬平方米，同比下降10.4%；其中住宅銷售面積下降13.1%。新建商品房銷售額17262億元，下降16.7%，降幅縮小3.5個百分點；其中住宅銷售額下降18.5%。來源：國家統計局這些關鍵資料仍在以兩位數下跌，和談市場底。最關鍵的是，一季度銷售面積不足2億平米，銷售額不足1.8兆元，這意味著全面商品房銷售大機率會“破8”。02. 杭州學區房，跌成了故事與國家統計局所報導的房價上漲不同，真實的市場，仍在降價，以價換量。比如被大肆宣傳的小陽春，其實就是以價換量的結果疊加教育購房需求每年都會集中在3月份釋放的結果。佐證資料在於：第一，據悉，成交二手房中，北京超過6成成交房源總價在300萬以內，上海更誇張，總價300萬以下的佔比超過7成。FT中文網給出的評論是：其實就是以價換量，大家通過降價“割肉”來完成成交。經濟學上有個概念叫“市場出清”，就是當價格降到一定程度，原本買不起或不願意買的人開始入場，成交量上升，說明價格已經跌到一個臨界點。第二，深圳同樣如此。媒體早就揚言預測3月份深圳新房+二手房成交要超萬套。但事實上並沒有想像的那般火熱。3月深圳新房+二手房共網簽7898套，資料呈現並非如傳言那般，這一水平與2024年四季度的火熱，相差甚遠。其中新房網簽2827套，仍在底部，並無亮點。來源：樂有家二手房網簽5071套，衝破了榮枯線，但也並沒有傳言中的那般火熱。來源：樂有家最關鍵的是，深圳二手房成交當中，300萬以下房源佔比31.5%，500萬以下房源佔比63.2%。來源：樂有家第三，杭州更是以價換量的典型。杭州本地媒體錢江晚報旗下的“錢報杭州房產”4月17日發了一篇文章《杭州名校學區房跌落凡塵，今年53%的成交房源不到300萬元！》。文章列舉了一些跌入凡塵的高價學區房：杭州學區房平均價格較歷史高點回落26%，部分學區房小區價格跌幅超過40%。從入學門檻來看，超七成學區房最低入手價已降至150萬元以下。各學區中，價格較高點跌幅最大的是學軍小學紫金港校區的學區房，其中包含文鼎苑、聖苑、冠苑三個小區。2021年最高點時，該學區範圍內的二手房成交均價高達8.2萬元/㎡，2026年的成交均價已跌至4.4萬元/㎡，跌幅達到46%。跌幅排在第二位的是勝利小學錢塘校區的學區房，包含鷗江公寓、錢江苑、新城坊等小區。2019年最高點時，該學區範圍內二手房成交均價為4.8萬元/㎡，2026年成交均價為2.6萬元/㎡，跌幅約45%。此外還有天長小學、競舟小學競舟校區、濮家小學濮家校區的學區房，較最高點時成交均價的跌幅在40%以上。杭州二手房成交整體均價於2025年4月份跌破3萬元，目前已經跌至2.42萬元/平方米。來源：貝殼找房房價一路下跌背後，是杭州業主不斷的降價離場。杭州新房雖然屢創新低，2024年降至1038萬平方米，創十年來新低。製圖：城市財經；資料：杭州市統計局但其二手房成交量2025年依舊是過去五年來第二高，成交了88456套。來源：杭州貝殼研究院二手房成交量不錯背後的邏輯就是降價。從杭州二手房成交結構看，去年成交的二手房中，52%是200萬以下的房源。也就是說，去年杭州每成交兩套房，就有一套是200萬以下。來源：杭州貝殼研究院杭州房價不斷調整背後的邏輯並不複雜，畢竟泡沫太大，畢竟北上廣深也如此。經歷了上一輪猛漲，即便產業強悍如、供需短缺如深圳，其本身的收入、經濟、產業也支撐不了其泡沫巨大的房價。雖然從2021年開始，房地產進入了全面盤整周期，很多城市的房價跌幅還不小。但伴隨發生的還有民眾的收入與就業不如預期，讓相當一部分買不起房的人，更加買不起房。所以，本號說過，這一輪全國房價普跌的根本邏輯在於，大多數城市的房價，都遠超城市本身的購買力和支撐力，也就是我常說的“德不配位”。所以，即便是深圳、蘇州、寧波、無錫、東莞、佛山這樣的製造業、產業強市，房價也難止跌。03. 調整，依舊會是底色杭州的未來，必定會和北上廣深一樣，房價早晚會築底反彈。畢竟杭州的綜合實力，在內地是僅次於北上廣深的存在，是二線城市的領頭羊。此外，杭州的人口競爭力也已經非常強悍。但杭州與四大一線城市房價築底的節點，並不在當下，具體時間依舊無法判斷。邏輯有三：第一，從國際經驗看，調整周期都不短。日本東京房地產市場在1990年泡沫破裂後，房價用了將近二十年才逐漸穩定；美國2008年房地產危機之後，多數城市房價也經歷了長達七八年的橫盤期。中國未來的房地產市場，大機率也會走向類似結構，且更傾向於走日本的老路。第二，樓市信仰崩坍，需要周期重塑。過去四年的調整，粉碎了房價永遠上漲的神話，房地產信仰的崩塌與轉變，將決定人們行事的底層邏輯，其調整和影響絕不僅僅是價格。房子現在從必需品變成可選項，從擁有變為使用，這是一代人價值觀的巨大轉變。當房子不再是資產的主流選擇時，整個市場的邏輯就變了。市場邏輯轉變帶來的直接結果便是樓市財富效應喪失。第三，預期缺失。上一代人在時代紅利中，眼中有光，心中有夢，對遠方充滿希冀，於是敢於掏空六個錢包，拉滿槓桿去購房。但現在的年輕人則不同，上一代人吃盡了時代透支發展的紅利，這一代紅利終結了，更害怕自己成為別人的紅利被吃掉。面對隨時可能被最佳化，隨時可能被降薪，無法保證收入恆定的局面下，他們不能、不敢、不願用“餘生負重前行”這麼大的代價去換一套房子。所以，我們看到，2021年開始，我們的居民槓桿率已經紋絲不動，這意味著槓桿率已經到達極限。民眾再也沒有錢來買房了，沒有能力去負債。去年以來多次出現消費貸、房貸負增長，今年一季度央行披露的資料顯示，住戶部門短期貸款再度減少1640億元，都是最好的佐證。有此三點，房價調整仍會是中國樓市的底色，節點何時到來，仍未可知。 (城市財經)

4月28日的會議明確提出，要“努力穩定房地產市場，紮實推進城市更新”。這句話雖然不長，但釋放的訊號非常清晰，也很有份量。“努力穩定”這四個字，是理解當前政策態度的關鍵。它首先承認了，市場確實需要“穩”。但更重要的是，它表明了中央的決心和態度，就是會持續用力，不會鬆勁。這等於給市場吃了一顆定心丸，告訴大家，政策托底的力量還在，而且會繼續。那市場現在到底怎麼樣了呢？最新的資料能說明一些問題。今年一季度，全國新建商品房銷售面積是1.95億平方米，同比下降了10.4%。這個數字看起來還是跌的，但仔細看，跌幅比今年前兩個月縮小了3.1個百分點。這說明，三月份的“小陽春”是有效果的，市場下行的勢頭在減緩。另一個關鍵資料是庫存。到三月底，全國商品房待售面積是7.86億平方米，總量依然很大，但同比微降了0.1%。千萬別小看這0.1%，這是過去52個月以來，庫存面積第一次出現同比下降。這意味著，持續了幾年的“越賣庫存越高”的惡性循環，終於出現了鬆動的跡象。去庫存，開始見效了。但是，問題也同樣明顯。市場的回暖非常不均衡，分化嚴重。熱度主要集中在北京、上海、深圳這些一線城市，以及杭州、成都等少數強二線城市。很多三四線城市的市場，依然冷清。而且，開發商的信心依然不足。一季度全國房地產開發投資同比下降了11.2%，房屋新開工面積更是暴跌了20.3%。房企不敢輕易拿地開工，說明他們對後市還是偏謹慎。所以，這次會議提“努力穩定”，是非常有針對性的。它意味著，接下來的政策不會搞“大水漫灌”，而是會繼續“因城施策”，那裡市場壓力大，政策就往那裡精準發力。像深圳、上海近期大幅鬆綁限購，廣州、珠海等地發放購房補貼，都是這個思路的體現。會議的另一句話，“紮實推進城市更新”，則指明了房地產發展的新方向。過去我們靠大規模新建商品房來拉動經濟，這個模式已經難以為繼了。未來的重點，會轉向對現有城市的更新改造。這包括老舊小區改造、完善社區配套、盤活閒置的廠房和商業樓宇等等。城市更新為什麼重要？因為它能一舉多得。一方面，改造老舊小區，能直接改善居民的居住條件，釋放出新的住房改善需求。另一方面，它能帶動有效投資，比如更新地下管網、加裝電梯、建設社區服務中心，這些都是實實在在的投資和消費。更重要的是，它能最佳化城市的空間和功能，讓城市變得更宜居、更有活力，從而從根本上支撐房地產市場的長期健康發展。簡單說，未來的房地產政策，可以概括為“雙軌思路”。一軌是“穩市場”，通過放鬆限制、降低稅費、提供補貼等方式，托住當前的市場基本面，防止出現系統性風險。另一軌是“促更新”，通過城市更新這個新引擎，創造新的投資和消費場景，為房地產行業找到一條可持續發展的新路。對於普通購房者來說，這次會議傳遞的訊號是明確的。房價短期內不會暴漲，政策的目標是“穩”，而不是“炒”。市場會繼續分化，核心城市因為有產業和人口支撐，會先走穩回暖；而缺乏基本面支撐的城市，可能還需要更長時間調整。如果是自住需求，在核心城市遇到合適的房子，可以考慮。但如果是投資，那就要非常謹慎了，閉眼買房就能賺錢的時代，真的過去了。總的來說，這次中央政治局會議的定調，為接下來的房地產市場指明了方向。那就是，在全力穩住當前市場的同時，積極向以城市更新為代表的新發展模式轉型。樓市，正在進入一個以“穩定”為底線、以“更新”為主線的全新階段。 (樓市傑說)

二手房價格跌幅又擴大了。根據最新的百城房價指數，4月全國二手住宅平均價格是每平方米12733元，環比下跌了0.46%。這個跌幅，比3月份還擴大了0.12個百分點。簡單說，就是跌得更快了。這有點讓人意外。因為今年三月份的“小陽春”行情看著還挺熱鬧，成交量也上來了，怎麼價格反而跌得更厲害了呢？其實，這恰恰反映了當前市場的真實狀態：以價換量。房子想賣出去，就得在價格上讓步。看成交量，其實並不差。4月份，重點監測的20個城市，二手房一共賣了15萬套，比去年同期增長了13.2%。北京賣了1萬7千多套，上海賣了2萬8千套，同比都漲了超過兩成。這說明，需求是有的，而且還在釋放。但為什麼價格撐不住呢？因為賣房的人更多，競爭更激烈。很多房東為了盡快成交，願意降價。買家呢，看到選擇多了，議價空間也大了，自然不著急。這就形成了一個典型的買方市場，價格下行壓力就出來了。分城市看，情況就更清楚了。一線城市相對好一點，4月二手房價環比跌了0.16%，跌幅和3月持平。上海甚至還微漲了0.05%。但二線城市跌了0.51%，三四線城市跌了0.54%，跌幅都比上個月擴大了。這說明，市場的分化非常嚴重，熱度只集中在少數核心城市。還有一個現象值得注意，就是新房和二手房走勢完全相反。4月百城新房價格環比還微漲了0.08%。這主要是因為一些核心城市，像上海、深圳，有不少高端改善樓盤集中入市，把整體均價拉上去了。但這不代表新房市場全面回暖，更多是結構性上漲。所以，4月二手房跌幅擴大，並不代表市場突然變壞了。它更像是“小陽春”行情進入後半場的一個自然表現。每年3月是成交和價格的高點，4月熱度自然回落，價格隨之下行，這是一個季節性規律。更深層的原因，是市場信心的恢復還需要時間。雖然政策一直在鬆綁，利率也低了，但大家對未來收入的預期、對房價上漲的預期，還沒有完全扭轉。買房這件事，變得非常理性，甚至有點謹慎。對於賣房的人來說，現在的策略很明確，就是“以價換量”。想快速出手，就得接受一個更有競爭力的價格。對於買房的人來說，特別是剛需，現在倒是一個可以多看、多挑、多談價的窗口期。但別指望能抄到絕對的大底，市場在築底過程中，價格有波動是正常的。總的來說，4月的房價資料告訴我們，樓市還在磨底。成交量在回升，這是一個積極的訊號，說明市場有真實的購買力。但價格的完全走穩，還需要更長時間，也需要經濟基本面和居民信心的進一步修復。未來的市場，大機率還是核心城市先穩住，其他城市繼續調整的分化格局。急不得，也慌不得。 (樓市傑說)

2025年12月26日，北京出救市政策；兩個月後，2026年2月底，上海出救市政策；兩個月後，2026年4月底，深圳出救市政策。一線城市以兩個月一次的頻率在托市。但這三者之間的不同之處在於：北京是在堅定的去地產化的，首都都市圈將北京一份為三，北京、通州和雄安。上海是最先托住的市場。深圳是最拉胯的市場。下面是關於深圳這一次救市政策的解讀，直接用的是我在十一俠私密圈裡面寫的內容，但會不會被和諧，消失不見，就看造化了。1、深圳的二手掛牌已經超過了10萬套，市場著急套現離場、逃離情緒居高不下！2、深圳新房的庫存去化週期超過了26.6個月，遠超12個月的警戒線！3、這個3月小陽春，深圳新房開盤去化率為19%，去年3月份去化率是25%，還不如去年。4、深圳現在80%的新推房源去化困難，導致推出的新房源都堆積成了庫存！5、3月深圳一二手房共成交11851套，新房5081套、二手房6770套。4月截止到26日，深圳新房住宅成交2825套，；二手商品住宅成交4827套。遠不如3月。6、深圳現在就是北上深表現最拉胯、最差的城市。7、這一次政策，深圳是被逼的沒辦法了，直接祭獻出了限購區——福田、南山、寶安新安，大專就可直接買，這已經是一線最寬鬆的政策。8、深圳直接拿出最值錢的東西出來，賭能一把托住市場；9、公積金貸款一次性提高了131萬，家庭最高可貸351萬，這也是一線最高的額度了。10、該做的深圳都做了，核心區鬆綁+超高額度公積金，如果這一次深圳再穩不住，接下來的可操作空間，就只剩下徹底脫光，或者買房送戶口了！11、趕在五一之前出政策，深圳是想迅速見效！12、深圳很著急、也很慌！ (成竹全球視野)

“買了房子總量有是300兆，房地產市場不斷地的下降，影響是你我的幸福感，這件事對大家的決策、感受、消費等很重要。”上面這段話是最近一位經濟學者演講的時候說的。對此，不知道大家有何感想？最近，房地產市場確實又熱鬧了起來。進入2026年以來，部分大城市的樓市出現明顯的回暖行情。而3月份的房價資料顯示，四大一線城市，無論是新房房價還是二手房房價均實現了環比上漲。有些人希望房地產市場能夠繼續回穩，房價能夠止跌；而也有些人希望房價繼續跌下去，以為房價持續跌下去，就會有更多的人買得起房子。過去確實有不少人承受著高房價帶來的壓力，有些人希望房價下跌的心情也可以理解。但經過最近5-6年的下行調整，很多城市的房價其實已經回到一個相對較低的位置了，像有些大城市的房價已經回到了10年前的水平。而更重要的是房地產之於整體經濟、投資和消費市場都是至關重要的。從更為宏觀的視角來看，就知道為何這幾年上面一直出台支援措施促進房地產止跌回穩，因為房地產依然很重要。回到文章開頭經濟學者說的那句話上來。根據這位經濟學者的估算，按照目前的市場價值估算，存量的房子價值有300兆，相當於GDP的兩倍多，是股市的兩倍以上。這些房子的市值是誰在持有？也是千千萬萬的普通個人和家庭。房價的下跌就意味著家庭持有的資產在縮水，這必然會影響到家庭的投資和消費決策，進而也會影響到大家的幸福感。同時，從一個產業角度來看，房地產產業鏈非常長，目前仍無其他產業能夠完全替代。房地產行業的收縮，則會意味著相關產業鏈上的行業發展也會隨之收縮，傳導下去也會影響到千家萬戶。所以房地產市場的下行，影響面可能比想像中要大得多。當然，過去高房價確實也會帶來一些副作用，但這些年來市場的下行調整，也算是消化由此可能帶來風險。不妨試想一下，按照當下的市場價值，存量房子是300兆，那在下跌之前是多少？這些年又有多少財富從房地產市場裡蒸發了，又帶來多大的不利影響？如果房價下跌再持續下去的話，又會帶來怎樣的影響？凡事都是有兩面性，而對於現階段的房地產市場，防止持續下跌、穩住市場或許更為重要。 (地產觀點)