控增量、去庫存、優供給——2026年中國房地產市場供給側三大重點解讀近日舉行的中央經濟工作會議提出“因城施策控增量、去庫存、優供給，鼓勵收購存量商品房重點用於保障性住房等”。在剛剛結束的全國住房城鄉建設工作會議上，這一政策思路得到進一步細化和落實。2026年中國房地產市場如何落實“穩”的要求？供給側施策有那些重點發力方向？記者就此採訪了行業專家學者。浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬表示，因城施策是“穩市場”根本遵循。房地產具有鮮明的區域性市場特徵，城市之間的市場態勢差異顯著，即便是同一城市的不同行政區、不同類股，住房的供求格局也存在較大分化。“各地需在精準掌握人口流動趨勢、住房存量現狀、新建商品住房庫存、二手住房掛牌量等核心資料的基礎上，嚴格遵循‘人-地-房-錢’協同匹配原則，實施精準調控。”虞曉芬說。對於當前房地產市場形勢，專家普遍認為，中國房地產市場供求關係已經發生了重大變化，控增量的政策要求愈加緊迫。“控增量，核心是順應存量時代趨勢轉變發展思路。”清華大學房地產研究中心主任吳璟分析說，中國房地產市場進入存量主導的新階段，並非短期市場波動所致，而是市場發展到一定階段的必然趨勢。當前全國城鎮存量住房規模大，改善性需求成為市場的主體，多數改善性需求通過“一買一賣”的置換模式實現，這一市場結構決定了房地產市場從增量擴張到存量提質的路徑轉換。國家發改委宏觀經濟研究院研究員劉琳表示，要堅決貫徹中央經濟工作會議要求，房地產過剩的城市，嚴控新增房地產用地，重點結合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地；鼓勵以自主更新、原拆原建方式改造老舊住房，可以避免額外新增房屋數量。“這兩項措施從源頭控制新增房地產供給，對緩解供求矛盾、穩定市場預期，將發揮關鍵性的積極作用。”“去庫存”的關鍵在那裡？專家表示，供求基本平衡是穩市場的基石，當前中國房地產市場的主要矛盾是存量房源積壓與有效住房需求錯配。會議部署的“去庫存”舉措，並非簡單的庫存消化，而是兼顧市場穩定、民生保障與城市升級的系統性工程。一方面，推動收購存量商品房用作保障性住房、安置房、人才房等，既能夠快速消化市場存量，緩解房企資金壓力，又能拓寬保障性住房供給管道，降低保障房建設的周期與成本，實現“去庫存”與“補保障”的雙重突破。據瞭解，目前，浙江、四川、山東、湖南等省份已發行專項債券用於收購存量商品房並轉化為保障房，形成了可複製的實踐經驗。另一方面，實施城中村、城市危舊房改造工程，鼓勵自主更新、原拆原建，既能改善老舊小區居民的居住條件，又能通過改造啟動存量住房價值，同時帶動上下游產業發展，釋放內需潛力。在“優供給”方面，專家表示，這是著眼長遠“穩市場”的重要發力點，其核心在於通過最佳化供給結構、提升住房品質，更好滿足不同群體的多樣化住房需求。虞曉芬認為，在住房保障層面，進一步提高住房保障的精準性和有效性，加快實現人人住有所居。在品質建設層面，圍繞好標準、好設計、好材料、好建造、好維運的“五好”要求，推廣成熟有效的經驗做法和惠民實用技術，降低新建“好房子”、改造“好房子”的成本，加快推動“好房子”建設從示範試點邁向全面普及，全面提升住房在空間功能、綠色低碳和智慧化等維度的綜合品質，以“好房子”撬動並持續釋放改善性居住需求。吳璟表示，供給端精準施策則是實現房地產高品質發展的關鍵路徑。從控增量順應存量時代趨勢，到去庫存實現多維協同效應，再到優供給統籌短期與長期目標，“控增量、去庫存、優供給”三位一體、有機銜接，構成了房地產供給側改革的完整邏輯鏈條。隨著各項舉措的落地見效，必將推動房地產市場供求關係實現動態平衡，引導市場走出轉型陣痛，邁向更健康、更可持續的高品質發展新階段。 (瞭望)

北京樓市迎來年末重磅調整。012025年12月24日，北京市住建委等四部門聯合印發《關於進一步最佳化調整本市房地產相關政策的通知》，自即日起施行。新政核心內容包括：非京籍家庭購買五環內住房，連續社保或個稅繳納年限從“3年”調減“2年”；購買五環外住房，年限則從“2年”調減為“1年”。多子女家庭在五環內購買住房可再增加一套。商業性住房貸款利率將不再區分首套住房和二套住房；公積金貸款二套房最低首付比例由30%改為25%。北京此次政策調整併非孤立事件。2025年8月8日，北京已出台過一輪最佳化政策（京建發〔2025〕360號），當時主要調整了普通住房標準和個人住房貸款政策。與8月政策相比，本次調整的核心差異在於：進一步降低非京籍購房門檻，五環外社保年限從2年降至1年；首次明確支援多子女家庭，允許二孩及以上家庭在五環內多購1套住房。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，此次北京出台的房地產政策，進一步響應了中央經濟工作會議精神，充分發揮了地方在房地產政策方面的調整最佳化作用。02實際上，上海在限購政策最佳化方面已走在前列。2025年8月25日，上海出台“滬六條”政策，包括調減住房限購、最佳化住房公積金政策等。實施三個月以來，政策初步顯現成效，尤其是限購政策的調整，允許符合條件的家庭在外環外購房不再限制套數。根據2025年上海房產政策，外環外地區對上海戶籍家庭和非戶籍家庭的購房限制已大幅放寬，購房套數基本不受限制。而在外環內，對於上海戶籍家庭的限購為2套，非滬籍家庭需滿足3年社保要求，限購1套。針對多子女家庭，上海政策同樣給予支援：外環內可在原限購基礎上多購1套。這與北京新政中的多子女家庭支援措施高度相似。寫在最後：北京新政中，五環外社保年限降至1年，已與上海外環外標準看齊。而上海外環內3年的門檻，相比北京五環內的2年，顯得更為嚴格。隨著北京“靴子落地”，上海是否會進一步最佳化調整，降低外環內社保要求，成為市場關注焦點。我們，拭目以待。 (上海樓市情報)

12月24日，北京發佈《關於進一步最佳化調整本市房地產相關政策的通知》，主要是放鬆限購、降低利率和降低首付比，包括：非京籍購房門檻放鬆，五環內社保3年改2年、五環外2年改1年；多子女家庭五環內可增購一套；二套房公積金貸款首付降至25%等。我們預計新一輪穩樓市政策到來：北京樓市新政打響第一槍，後面上海、深圳會跟進，其他地方將根據市場表現進一步加碼，加上降息降准寫進中央經濟工作會議檔案，新一輪穩樓市政策正在出台。新政的背景是，三四季度以來，北京和全國樓市成交回落，市場遇冷。新政的影響：我們認為會加劇二八分化現象，房地產長期看人口，隨著人口老齡化少子化到來，房地產長周期拐點出現，後房地產時代，人口向都市圈城市群流入，未來20%人口流入的核心城市、核心區域將逐步築底，但是人口流出的低能級城市還將陰跌。後房地產時代，簡單取消限制性措施已不能實現樓市走穩，目前核心制約因素是居民支付能力和房價預期。2025年10月，居民消費信心指數對未來的收入、就業預期環比分別-1.5%、5.7%，同比分別為2.1%、3.2%。房地產穩則經濟穩，需要住房收儲等力度更大的穩樓市措施：1）組建5兆以上的大型住房銀行收儲，利率要低、期限要長、規模要大、分配要公平。同時，嚴控增量，商品住宅去化周期超過36個月的應停止新增用地出讓。12月中央經濟工作會議也提到：“鼓勵收購存量商品房重點用於保障性住房。”我們在業內較早且持續倡導住房收儲用作保障房，可以解決開發商現金流、地方財政、爛尾樓問題，而且為低收入家庭、農民工、應屆大學生提供低租金的保障房，利國利民，一舉多得。2）持續降息，配合降低相關稅費、中介費等，減少購房成本。3）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，廣州已全面放開，後續其他一線城市也應該逐步全面放開。2025年政府工作報告提到：“因城施策調減限制性措施”。對於生育家庭，給予住房生育補貼。我們預計，未來一年北上深外環將全面放開，三年左右全域放開。房地產政策正從“防過熱”轉向“防過冷”，不用擔心取消限購引起市場過熱。按照達利歐的債務大周期理論和辜朝明的資產負債表衰退理論，日本之所以會落入失去的三十年和低慾望社會，是因為讓居民和企業部門獨自化解房地產大泡沫破裂以後的債務。根據日本和美國的經驗教訓，房地產大泡沫破裂後的出路在於“債務大挪移”。如果由居民和企業部門獨自化解債務，將導致債務通縮循環、資產負債表衰退和低慾望社會。由政府和央行擴張資產負債表來減輕居民和企業債務壓力，就有望恢復消費和投資的活力。長期看，以“城市群戰略、金融穩定、人地掛鉤、房地產稅和租購併舉”為核心，可以加快建構房地產新模式。1 事件：北京放寬購房條件、多子女家庭可增加購房套數12月24日，北京市住房城鄉建設委等四部門聯合印發《關於進一步最佳化調整本市房地產相關政策的通知》，從限購放寬、信貸利率最佳化、公積金放鬆、營商環境提升幾大維度推出重磅舉措。其中，非京籍購房門檻顯著放鬆，五環內社保3年改2年、五環外2年改1年；多子女家庭五環內可增購一套。本次北京樓市新政主要是放鬆限購、公積金首付和商貸利率調整。限購：限購政策放鬆，釋放住房需求非京籍購房門檻顯著降低。五環內社保或個稅繳納年限由3年調減為2年，五環外由2年調減為1年。其中，五環外1年社保的寬鬆條件有望吸引更多新市民置業，大幅縮短了非京籍群體置業周期。此次新政是北京繼8.8政策（五環外購房不限套數）之後的又一次精準發力，上次放鬆了套數、這次下調了門檻。多子女家庭購房支援升級，二孩及以上家庭可在五環內額外增購1套商品住房。京籍多子女家庭限購套數擴至3套，非京籍多子女家庭（滿足2年社保/個稅）限購套數擴至2套，精準匹配家庭改善需求。但是，目前北上深還執行部分限購政策，廣州在2024年9月底就全面取消限購，成為一線城市中首個全面取消的城市，外地戶籍購房不受限制。2025年6月，廣州繼續最佳化房地產政策，全面取消限購、限售、限價，降低貸款首付比例和利率等。我們預計，未來一年內外環將全面放開，三年左右全域放開。信貸政策：取消首套二套利率區分、二套公積金首付降至25%商業貸款利率定價革新，不再區分首套與二套房貸利率。銀行可根據市場自律機制、經營狀況及客戶風險靈活定價，為購房者提供更多利率優惠空間。加大二套房公積金貸款支援力度。二套住房公積金最低首付比例由30%下調至25%，進一步減輕改善型購房群體的首付壓力。本次最佳化信貸工具，從8.8新政的“公積金額度提升”到這次新政的“商貸利率市場化”、“二套首付調降”，政策工具箱持續豐富，調控精準度不斷提升。可有效降低置業成本、購房門檻等。供給端：改為備案制，效率提升，最佳化市場營商環境房地產開發項目由核准改為備案。新政將招拍掛拿地的房地產開發項目立項方式，由市區分級核准調整為區級備案。立項審批流程簡化，將縮短項目開發周期、降低企業制度性交易成本，疊加需求端改善帶來的去化預期改善，有望提振房企拿地與開發積極性，促進供需兩端形成良性互動。2 背景：三四季度以來，北京和全國樓市銷售持續放緩四季度以來，北京整體成交回落。10月，北京新房成交面積環比-3%，同比-28.1%；二手房成交面積環比-24.2%，同比-28.7%。11月,新房成交面積環比-34.4%、同比-53.5%；二手房成交面積環比19.6%，同比-22.3%。總體看，北京房地產政策持續放鬆，具有風向標意義。此次新政是8.8新政的深化拓展，回應了市場核心訴求，在延續“支援剛性與改善性需求”核心導向的基礎上，進一步突破了限購約束、最佳化信貸工具。這是對中央精神的響應、貫徹，體現出當前著力穩定樓市態勢的必要性。預計上海、深圳將跟進放鬆限購。隨著北京此輪最佳化樓市政策，預計後續各地將根據市場表現，進一步加碼政策，著力穩定房地產市場。3 市場：去年“924”以來房地產市場表現從去年“926”至今，房地產政策持續加碼，核心城市房地產市場表現相對更佳，整體以價換量，二手好於新房，但大部分三四線城市有價無市。6月，30城新房成交面積環比14.3%、同比-9.6%；16城二手房成交面積環比1.8%、同比-0.7%。11月，重點30城新房成交面積環比-5.7%、同比-43.4%。其中，北上廣深新房成交面積同比分別為-53.5%、-22.1%、-33.1%、-76.8%。核心16城二手房成交面積環比11.5%、同比-20.4%。其中，北京、深圳二手房成交面積環比分別為19.6%、5.8%，同比分別為-22.3%、-35.7%，杭州、成都二手房成交面積同比分別為-50.3%、-28.9%，樓市下行壓力加大。從庫存和去化周期看，11月市場因成交季節性低迷等影響，部分能級城市去化壓力環比上升。11月，13 城新房累計庫存（可售面積）略有去化，為7225萬平。13城新房去化周期為15.6個月，環比上升0.6個月。分線看，一、二、三線城市去化周期分別為13.2、12.4、22.5個月，較上月分別變化+0.53、+0.60、+0.84個月。那麼，全面取消限制性措施有用嗎？目前看，對核心城市的核心區域有部分效果，實現了以價換量，但從整體而言，房價仍處於下行通道。說明後房地產時代，簡單取消限制性措施已經不能實現樓市走穩，目前核心制約因素是居民支付能力和預期，所以，需要住房收儲之類力度更大的措施。4 趨勢：一線城市放開限購是大勢所趨海外國家核心城市房地產市場長期向本國、全球買家開放，不限購也不限售，遵循市場化原則，通過價格和稅收調節。人口和產業持續向大都市圈、城市群集聚是發達國家的共同經驗，核心城市樓市不限購，遵循人口流動規律，有利於促進人才流動並提升城市競爭力。在日本購房（包括東京），沒有身份限制，不限購，只要年滿18歲，有資金就能購買。外國人需要準備身份證、護照、個人資訊公證書、印章、宣誓供述書。如果是全款買房，提供身份相關證明材料即可；如果是貸款，要有日本的長期簽證及工作納稅狀態。在美國購房，同樣沒有身份限制，也不限購。聯邦法律規定，年滿十八歲，不需要綠卡、特殊類型的簽證，任何人都可以在美國購買和擁有房產。如果是現金買主，需要準備有效護照和簽證、購房資金證明（國內銀行的存款證明）、美國當地銀行的帳戶；如果是貸款買主，還要準備工作證明、工作收入公證、自付款部分的資金證明。對比海外，中國一線城市的核心區域購房政策則限制明顯較多。全面放開一線城市限購的意義重大：限購政策本是房地產市場過熱時期出台的臨時性政策，如今抑制了剛需和改善型需求。放開限購，意味著讓過緊的房地產市場回歸正常市場狀況，接受供需調節，並非激起泡沫與過熱的“刺激性措施”。中長期可考慮在市場走穩後，通過徵收房地產稅等稅收機制調控市場，同時能為地方財政增加穩定稅收來源，通過人地掛鉤實現供求平衡，避免熱點城市房價暴漲，短期暫無此擔心。放開一線城市限購，帶來積極的政策訊號，可提振市場整體信心。化解房地產困境的關鍵在於需求端信心恢復，信心提振才能帶動銷售回暖。當前中國對住宅市場較冷、購買力較弱區域，包括一線城市的非核心區已經放鬆限購，但提振效果有限。一線城市核心區域的樓市，是全國房地產市場的風向標，聚集了相對旺盛的住宅購買力，放開限購，能夠滿足新市民的合理住房需求，有效提振需求端信心。化解庫存，穩房價、穩市場、穩經濟。房地產是國民經濟第一大支柱行業，事關經濟恢復、金融風險，房地產穩，則經濟穩。中國一線城市目前成交量價、庫存積壓情況存在壓力，但一線城市的住房潛在需求高，對於全國投資置業人群有較強吸引力，全面放開限購帶來銷售提振，有利於去庫存、穩房價、穩市場、恢復經濟。5 制約因素：收入就業預期和房價預期1）外部環境變化帶來的不利影響增多，國內有效需求不足，居民就業收入預期不穩。2025年第二季度GDP實際同比5.2%，較一季度下滑0.2個百分點，第三季度GDP同比4.8%，較二季度回落0.4個百分點。居民對未來就業、收入預期存在不確定性。2025年10月，居民消費信心指數對未來的收入、就業預期環比分別-1.5%、5.7%，同比分別為2.1%、3.2%。2）資產價格預期尚未扭轉，居民企業資產負債表受損、支付能力減弱。中國住房資產佔家庭資產比重較高，2023年中國家庭房產佔總資產的比重約60%，高於英國的50%、日本的38%、美國的28%、德國的25%。樓市近三年持續下滑，一二線城市房價平均跌幅約30%，遠郊區和三四線房價幾近腰斬。房價下跌一方面使得家庭資產面臨收縮困境，制約居民支付能力；另一方面，由於“買漲不買跌”的心態，當前需求大多處於觀望階段。6 重要性：樓市是最大的內需和民生股市樓市回升的財富效應將帶動消費。房地產是國民經濟第一大支柱行業，聯絡著上下游五十多個行業，房地產投資下行，影響著居民和企業部門資產負債表修復、“信心”問題等。1）房地產是國民經濟的支柱產業2024年房地產業增加值為8.5兆元,佔GDP的6.3%。自2003年以來，國務院18號文將房地產定位為支柱性產業。20年來，房地產成為中國經濟發展火車頭之一。2024年，受房地產行業下行周期、房地產市場供求關係發生重大變化影響，房地產行業佔GDP比例下調至6.3%，是2009年以來的歷史最低值，但依舊處於5%以上的支柱地位。2）房地產佔固定資產投資比重五分之一從房地產開發投資看，受房地產周期調整影響，新開工持續低迷、房企拿地保持謹慎，2024年房地產開發投資10兆元，同比下降10.6%，但仍佔固定資產投資的19.5%。房地產開發投資，是指房企本年完成的全部用於房屋建設、土地開發的投資額以及土地購置費等的投資，屬於固定資產投資的統計範疇，進而構成GDP固定資本形成，說房地產是國民經濟的重要支柱毫不為過。1998年住房制度全面市場化以來，房地產業固定資產投資大幅增長。2000-2024年間，房地產開發投資從4902億元到10兆元，年均複合增長率為13.4%。房地產開發投資佔固定資產投資的比重從14.9%到19.5%，意味著每年全國進行固定資產投資的資金中，1/5份額投入了房地產業。3）房地產帶動幾十個上下游產業鏈產值房地產通過投資、消費既直接帶動與住房有關的建材、家具、批發等製造業部門，也明顯帶動金融、商務服務等第三產業。根據國家統計局最新的2020年投入產出表，我們估算出廣義的房地產業完全拉動上下游產業鏈GDP10.0兆元、直接拉動上下游產業鏈GDP2.4兆元。分行業看，貨幣金融、零售、鋼壓延、石膏水泥由廣義房地產行業拉動的GDP增加值居前列，分別為8107億元、4230億元、3527億元、2820億元。陶瓷製品、磚瓦等建材、石膏水泥由房地產完全拉動的GDP佔該行業總GDP佔比最高，高達51.2%、50.9%、47.1%。4）地方政府依賴土地財政，房地產相關收入約佔26.3%在土地財政制度設計中，地方政府依賴土地財政，房地產的直接稅收及土地出讓收入貢獻可觀。2023年土地出讓收入和房地產專項稅合計佔地方財政收入的26.3%，地價佔房價6成左右。從宏觀層面看，2023年地方政府與房地產相關收入總額：7.7兆，其中國有土地出讓金收入5.8兆，5個房地產特有稅種稅收合計1.9兆。2012-2019年土地出讓收入和房地產專項稅合計佔地方財政收入從27.1%升至35.6%，後降至2023年的26.3%。2023年土地出讓收入和房地產專項稅佔商品房銷售額的65.6%。從中觀城市看，選取北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津等11個城市進行房價構成核算。2023年，土地成本佔房價的49.7%，稅收成本佔15.9%，建安費用佔比22.5%，企業毛收入為9.5%，土地成本加稅收成本佔房價的6成左右。將2014-2023年房價增速對土地價格增速進行回歸之後發現，土地價格每提高一個百分點，房價提高0.2個百分點，且土地成本上漲對房價上漲解釋力很強。5）房地產業直接解決中國實體經濟就業近1500萬房地產業解決中國實體經濟大量就業，雖然近兩年房地產行業面臨重大調整，但物業從業人數逆勢增長，2023年中國房地產從業人數1440萬，相較2004年規模擴大三倍。2004-2023年中國房地產業從業人數由396萬增至1440萬，預估至2025年中國房地產從業人數將達1460萬。歷史上中國房地產業的快速發展，為社會提供了大量就業機會。根據中國最新的第五次全國經濟普查，2023年房地產業從業人員中，物業管理、房地產開發經營、房地產中介服務、房地產租賃經營從業人員分別佔59%、19%、13%、8%。我們預計2025年房地產業從業人員中，上述佔比將調整為60%、18%、13%、9%。房地產帶動上下遊行業就業，房地產能夠帶動上下游多個行業平均8%的就業彈性變化。房地產業經濟增加值帶來的就業吸納能力明顯，房地產業與其他產業存在著很強的關聯關係。商品房兼具投資和消費屬性，產業鏈條長。房地產的完全消耗需求帶動了商業、建築等後周期行業，同時也帶動了關聯產業吸納人員就業。根據2020年投入產出表，房地產帶動的就業彈性分別為：建築業22.2%、租賃和商務服務9.6%、金融業4.3%、、製造業2.4%、電力煤氣及水的生產和供應業2.4%。7 未來：中長期房地產市場仍有較大發展空間2025年4月，國務院總理李強在北京調研時定調“當前和今後一個時期，中國房地產市場仍有很大的發展空間，要進一步釋放市場潛力。”充分肯定了房地產行業的市場潛力，以及對中國內需的帶動效應。3月“好房子”首入政府工作報告，“好房子”建設將加速推進。《政府工作報告》提到：最佳化城市空間結構和土地利用方式、盤活存量用地和商辦用房、推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。2023年6月，住建部部長倪虹在中國城市高品質發展論壇上首次提出“好房子”概念。此後，從中央到地方，一系列“好房子”政策出台。當前，中國城鎮化率67%，加上改善型需求，房地產市場還有較大空間。我們連續6年在《中國住房存量報告》系列中跟蹤研究發現，綜合考慮城鎮化處理程序、改善性需求、城市更新等，中國房地產市場未來需求下降，但中長期仍有發展空間。根據我們的測算，據我們測算，預計2025-2030年中國住房需求約55億平，年均9.2億平/年，並不會大幅下跌至較低水平。據測算，到2030年中國新增住房需求緩慢降至8.9億平方米。從結構來看，2025-2030年剛性需求、改善性需求、更新需求佔比分別為28.7%、41.7%、29.6%，改善性需求成為中國住房市場最大的需求支撐。從趨勢來看，未來中國住房需求整體呈緩慢下降趨勢，其中，剛性需求呈下降趨勢，改善性需求保持平穩，更新需求保持小幅緩慢上升。8 辦法總比困難多：組建5兆住房收儲銀行、持續降息、全面放開限購1）組建5兆以上的大型住房銀行收儲，利率要低、期限要長、規模要大、分配要公平，收購開發商的土地和商品房庫存，用於租賃房保障房。地方政府獲得商業銀行資金後支付給房企，緩解房企資金壓力。一舉多得，解決地方財政、開發商現金流、居民“爛尾樓”的問題，同時解決新市民的住房保障體系。12月中央經濟工作會議也提到：“鼓勵收購存量商品房重點用於保障性住房。”央行設立3000億元保障性住房再貸款，方向是對的，但3000億資金規模較少，1.5%的資金利率疊加配套融資和維運成本，總體成本較高，地方收購動力不足，可以從以下四方面進行完善。利率方面，當前保障性住房再貸款年利率1.5%，建議降至1.5%以下，讓國企收儲的收益能夠覆蓋成本；期限方面，當前設立的保障性住房再貸款期限1年，可展期4次，考慮到保障性住房項目期限長、回款期限長達15-30年，因此收儲相關資金期限要與項目回收期匹配；規模方面，3000億元或是初步嘗試，政府收儲模式是解決房地產困境的有效路徑，未來需持續加碼，我們認為要將全國住房去化周期壓縮至18個月內，所需的資金總量要加碼至5兆；監管方面，收儲來的商品房定位為廉租房、保障房，要強化公平分配和兜底作用，保障住房困難家庭居住需求。（參考《關於組建住房銀行收儲的必要性》）同時，嚴控增量，商品住宅去化周期超過36個月的應停止新增用地出讓。2024年自然資源部規定：各地方商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓。商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態確定其新出讓的商品住宅用地面積上限，政策需加碼。2）降低利率和稅費，包括降低存量房貸利率，配合降低相關稅費，減少購房成本，為居民減負，並通過降准等降低銀行負債成本。LPR下降、加點部分下降導致此前房貸利率與新增購房利率差距較大，隨著各城市相繼取消或下調房貸利率下限，疊加LPR下調，新增房貸利率步入“3時代”，新增貸款和存量貸款利率利差走闊，無形中增加了居民貸款壓力。為緩解銀行淨息差壓力，可以通過定向降准、繼續下調存款利率等方式進行配合。調降方式，上一輪方式是變更合同條款，調降加點部分，本輪調降是否可跨行“轉按揭”等仍待具體方案出台；3）全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，二線城市已基本全面放開，一線城市可以像廣州一樣全面放開。廣州已經全面放開，後續深圳、上海可以全面放開限購，北京可以先放開五環外和大戶型的限購。以支援剛需和改善型需求，促進房地產市場止跌回穩。房地產發展階段變了，應該盡快調整此前的收緊措施，防止資產負債表衰退。當前房地產從“防過熱”轉向“防過冷”，不用擔心取消限購引起市場過熱，當前正是放鬆限購的良機。今年政府工作報告提到：“因城施策調減限制性措施”。長期看，以“城市群戰略、金融穩定、人地掛鉤、房地產稅和租購併舉”為核心，可以加快建構房地產新模式。 (澤平宏觀展望)

歲末年初，房地產市場在一片寂靜中等待。北京率先打響了一線城市再次放鬆限購的第一槍。據北京發佈消息：北京從今天開始，再次放鬆限購條件：放寬非京籍家庭購房條件。將非京籍家庭購買五環內商品住房的社保或個稅繳納年限，由現行的“3年”調減為“2年”；購買五環外商品住房的，由現行的“2年”調減為“1年”；並支援多子女家庭，可在五環內多購買一套商品住房。與今年8月發佈的五環外放寬限購政策明確包括二手房不同，本次政策發佈並未提及二手房，檔案的原文就是商品住房，官方沒有解釋是否包含二手房，政策是否包括二手房，還不得而知。如果放寬的購房條件，僅限於購買商品住房，那麼更加明確了政策的指向性。無論政策作用本身有多大，都意味著向市場釋放了一個重要的訊號，即將到來的新的一年，樓市政策會更加的寬鬆，沒有最寬，只有更寬。北京放寬限購政策之後，幾乎可以肯定，上海和深圳也會跟進。至於廣州，去年就解除所有的限購了。北京市貫徹落實中央經濟工作會議精神，著力穩定房地產市場。12月24日，市住房城鄉建設委、市發展改革委、人民銀行北京市分行、北京住房公積金管理中心等4部門聯合印發《關於進一步最佳化調整本市房地產相關政策的通知》（以下簡稱《通知》），自2025年12月24日起施行。《通知》明確，為更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，進一步最佳化調整住房限購政策。一是放寬非京籍家庭購房條件。將非京籍家庭購買五環內商品住房的社保或個稅繳納年限，由現行的“3年”調減為“2年”；購買五環外商品住房的，由現行的“2年”調減為“1年”。二是支援多子女家庭住房需求。二孩及以上的多子女家庭，可在五環內多購買一套商品住房，即：京籍多子女家庭，可在五環內購買3套商品住房；在京連續2年繳納社保或個稅的非京籍多子女家庭，可在五環內購買2套商品住房。《通知》明確，進一步最佳化個人住房信貸政策，銀行業金融機構根據北京地區市場利率定價自律機制要求和本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業性個人住房貸款的具體利率水平。關於住房貸款相關業務，可向經辦銀行具體諮詢。《通知》明確，加大公積金支援住房消費力度，調整二套住房公積金貸款最低首付比例，對借款申請人（含共同申請人）使用公積金個人住房貸款購買二套住房的，最低首付款比例由不低於30%調整為不低於25%。《通知》還提出，為進一步最佳化營商環境，提升房地產投資效率，調整招拍掛拿地的房地產開發項目立項方式，由市區分級核准調整為區級備案。 (丁建剛房產)

12月22日至23日，中國住房城鄉建設工作會議在北京召開。會議全面盤點2025年工作，系統總結“十四五”時期住房城鄉建設事業發展成就，研究部署“十五五”時期和2026年重點任務。會議認為，2025年中國住房城鄉建設系統推動住房城鄉建設事業高品質發展取得新成效。從具體工作來看，城市更新取得重要進展，保交房任務全面完成，“中國建造”多點發力，“好房子”建設起步成勢，基礎支撐不斷夯實。同時，會議總結了“十四五”時期住房城鄉建設事業發展成就。“十四五”時期，全系統推動形成引領高品質發展的一批標誌性成果，積極開展適應新形勢要求的系列創新性實踐，進一步改善人民群眾住房條件、提升城市人居環境質量、提升城鄉歷史文化保護傳承水平、加快建築業轉型升級，“十四五”規劃目標任務全面完成。著力穩定房地產市場，高品質開展城市更新會議強調，2026年是“十五五”開局之年，做好住房城鄉建設工作意義重大。具體來看，要抓好4方面工作，即：推進現代化人民城市建設，著力穩定房地產市場，加快建築業提質升級，夯實高品質發展基礎支撐。其中，前兩部分內容涉及房地產的比重較大。在“推進現代化人民城市建設”上，會議提出，高品質開展城市更新，編制實施“十五五”城市更新專項規劃，抓好城市體檢、更新試點，實施一批民生工程、發展工程、安全工程。以“繡花”功夫精細化推進城鎮老舊小區改造、完整社區建設、口袋公園建設、綠地開放共享、“溫暖工程”建設、城市小微公共空間改造，提升無障礙適老化環境品質。“著力穩定房地產市場”方面，有以下幾個重點：因城施策控增量、去庫存、優供給，結合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地，推動收購存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。最佳化和精準實施保障性住房供應，實施房屋品質提升工程，有序推進“好房子”建設；進一步發揮房地產項目“白名單”制度作用，支援房地產企業合理融資需求。城市政府要用足用好房地產調控自主權，適時調整最佳化房地產政策，支援居民剛性和改善性住房需求，推動房地產市場平穩運行；加快建構房地產發展新模式，有序搭建基礎性制度，在房地產開發上，做實房地產開發項目公司制。在房地產融資上，推行主辦銀行制。在商品房銷售上，推進現房銷售制，實現“所見即所得”，從根本上防範交付風險。繼續實行預售的，規範預售資金監管，切實維護購房人合法權益。同時，深化住房公積金制度改革。實施物業服務質量提升行動，探索社區黨組織領導下的居委會、業委會、物業服務企業協調運行新模式，探索“物業服務+生活服務”模式，推動“物業服務進家庭”。用好城市更新重要抓手，推動房地產高品質發展此外，會議還研究部署了“十五五”時期重點任務。“十五五”時期，住房城鄉建設事業整體處在轉型發展的關鍵期。全系統要在提高人民生活品質、穩定宏觀經濟大盤、推動綠色低碳轉型、賡續歷史文脈、提升城市安全韌性、拓展高水平對外開放等方面發揮更大作用。會議指出，中國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段，面臨人口、土地、房屋、設施、安全、治理等方面的新情況新問題。要用好城市更新重要抓手，把握政策窗口期，打通資金要素等卡點堵點，高品質推進城市更新。會議要求，在工作實踐中，推動建立健全科學的城市發展評價體系，城市體檢與城市更新一體化推進機制，城市更新規劃實施體系，可持續的城市建設營運投融資體系，城市更新和歷史文化保護傳承有機融合機制，城市風貌管理、城市設計制度，城市黨委或政府主要負責同志牽頭的城市管理統籌協調機制等，為推動城市高品質發展提供基礎支撐。會議指出，“十五五”時期推動房地產高品質發展，要精準把握房地產市場供求關係的重大變化，看到中國新型城鎮化仍在持續推進，城市存量最佳化調整也有廣闊空間，人民群眾對“好房子”形成新期待，房地產仍有較大發展潛力。要充分認識二手房交易佔比上升是今後一個時期的趨勢，把新房市場和二手房市場作為一個整體來看待。要加快建構房地產發展新模式，牢牢抓住讓人民群眾安居這個基點，處理好當前和長遠、頂層設計和因城施策、市場和保障、租賃和購買、增量和存量、促發展和防風險的關係，堅持政策支援和改革創新並舉，確保新舊模式轉換平穩有序。要堅持因城施策、精準施策、一城一策，城市政府要用好房地產市場調控自主權，因地制宜調整最佳化房地產政策，促進房地產市場持續健康發展。此外，會議還要求，在工作實踐中，要抓好“兩個統籌”。一方面，統籌防風險和促轉型。堅持市場化、法治化原則，防範化解房企債務風險，加強銷售資金監管，切實維護購房人合法權益。完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度，編制實施住房發展規劃和年度計畫，推動建立“人房地錢”要素聯動機制。最佳化保障性住房供給，對城鎮低保住房困難家庭兜底保障，因城施策、因地制宜滿足新市民、青年人、城鎮工薪群體等各類困難群眾基本住房需求。另一方面，統籌惠民生和穩增長。穩步推進城鎮老舊小區、城中村和危舊房改造，解決群眾急難愁盼，切實消除安全隱患。更好發揮住房公積金作用。圍繞好標準、好設計、好材料、好建造、好維運建設“好房子”，既把新房子建成“好房子”，也把老房子逐步改造成“好房子”，帶動產業鏈升級，以高品質供給滿足人民群眾多樣化住房需求。 (中房網)

中國房地產行業具備高度的關聯性，其影響範圍廣泛，因此在社會各界中備受矚目。近日，中央財經委員會辦公室的相關負責同志接受了媒體的採訪，就當前房地產市場的形勢以及中央經濟工作會議關於房地產的部署安排進行了深入剖析與解讀。該負責人在訪談中透露，自今年年初以來，中國新房與二手房的交易總量總體保持穩定態勢，其中二手房交易量佔比顯著提升，已攀升至45%的水平，同時，房價的降幅也在持續縮小。從剛性住房需求、改善性住房需求等多個維度審視，中國房地產行業實現高品質發展仍具備廣闊的空間與潛力。該負責人進一步明確指出，為了推動房地產行業的持續健康發展，下一步將重點聚焦於三個方面的工作：一是從供需兩側同時發力，以穩定房地產市場；二是積極促進房地產企業的轉型升級；三是加速建構房地產行業發展的新模式。房地產行業高品質發展前景可期近日，國家統計局發佈的資料顯示，今年1至11月期間，全國新建商品房的銷售面積達到了78702萬平方米，同比下降了7.8%；而新建商品房的銷售額則為75130億元，同比下降了11.1%，不過，與1至10月的資料相比，降幅均有所縮小。此外，根據克而瑞提供的資料，11月份，重點城市的新房成交情況持續保持穩定，其中廣州、西安、合肥、惠州、徐州、珠海等城市的新房成交環比均實現了不同程度的增長。在價格方面，11月份，70個大中城市的商品住宅銷售價格環比總體呈現下降趨勢，但值得注意的是，新房價格上漲的城市數量相較於10月份有所增加，具體包括上海、瀋陽、南京、合肥、重慶、貴陽、揚州以及襄陽這8個城市，其新房價格環比出現了上漲。回顧今年的房地產銷售市場，該負責人總結道，自年初以來，中國新房與二手房的交易總量基本保持穩定，房價降幅持續縮小，同時區域市場走勢出現了分化，各城市之間的房價漲跌情況不盡相同。從開發投資的角度來看，今年1至11月，全國房地產開發投資總額達到了78591億元，同比下降了15.9%。針對這一資料，該負責人分析指出，房地產開發投資的持續下降，是各地消化庫存、嚴格控制新增供應量的結果，同時也是房地產企業應對當前市場形勢所做出的理性選擇。對於這一現象，我們應當進行客觀分析，並正確看待。住房和城鄉建設部部長倪虹於《人民日報》發表文章稱，自黨的十八大召開以來，中國房地產市場經歷了迅猛的發展態勢，居民的住房條件得到了顯著提升。當前，城鎮居民人均住房建築面積已突破40平方米大關，戶均住房套數也超過了1.1套。倪虹部長進一步指出，現階段，居民的住房需求總體上已從基本的“有無”問題，轉向了對住房品質的更高追求。同時，受老齡化、少子化趨勢以及區域人口增減分化的影響，加上人們生產生活方式的不斷演變，住房需求正日益呈現出個性化和多樣化的特徵。展望未來，相關負責人認為，中國房地產行業的高品質發展仍具備廣闊的空間，並從以下三個維度進行了深入剖析。從剛性需求層面分析，截至2024年，中國常住人口城鎮化率已達67%，然而戶籍人口城鎮化率卻尚未達到50%。這一差距意味著，新落戶的農民工群體以及新畢業的大學生等“新市民”群體，其剛性住房需求仍有待進一步釋放和滿足。從改善性需求角度考量，儘管中國城鎮住房總量已頗為可觀，但住房的區位分佈和持有結構卻存在不均衡現象。這導致相當一部分城鎮居民對現有住房的滿意度不盡如人意，從而產生了“以舊換新”“以小換大”等改善性住房需求。該負責人表示：“據不少城市反饋，群眾賣舊房換新房的意願日益增強。今年二手房交易佔比已從2021年的28%攀升至45%，這充分說明改善性住房需求的市場潛力依然巨大，‘好房子’總體上並不愁銷路。”此外，從眾多發達國家的房地產業發展軌跡來看，即便城鎮化處理程序進入穩定期後，每年仍會產生相當數量的住房需求。房地產業增加值在GDP中的佔比也始終維持在一定水平。“我們在城市更新領域，尤其是危舊房和城中村的改造方面，仍有許多工作亟待完成。滿足城鎮居民剛性和改善性住房需求的任務依然繁重，因此，房地產行業的高品質發展前景依然十分可觀。”該負責人進一步闡述道。為穩定房地產市場，將從供需兩端協同發力中央經濟工作會議對穩定房地產市場、加速建構房地產發展新模式作出了明確部署。會議著重強調，要著力穩定房地產市場，並根據不同城市的實際情況，靈活採取控增量、去庫存等策略。最佳化房地產供給結構，積極鼓勵對存量商品房進行收購，並重點將其用於保障性住房等合理用途。同時，深化住房公積金制度層面的改革舉措，有序推進高品質“好房子”的建設處理程序，加快建構房地產行業全新的發展模式。針對上述舉措，相關負責人明確指出，接下來將著重從三個方面推進工作：從供需兩端協同發力以穩定房地產市場、積極助力房地產企業實現轉型發展、加速建構房地產行業新的發展模式。在接下來的房地產工作中，“著力穩定房地產市場”被置於首要位置。該負責人進一步明確，在供給端，要嚴格把控新增供應量，充分盤活現有的存量資源。鼓勵通過收購存量商品房的方式，將其用於保障性住房等符合政策導向的合理用途，以此加快庫存的消化速度。與此同時，有序推進高品質“好房子”的建設工作。在需求端，需採取更多具有針對性的政策措施，充分激發居民的剛性住房需求以及改善性住房需求。東方金誠研發部分析師唐曉琳在接受21世紀經濟報導記者採訪時表示，在供給端實施嚴控增量、盤活存量的策略，旨在通過合理控制房地產供給規模，避免庫存壓力進一步增大，推動地方政府加快去庫存的節奏，進而改善房地產市場的供需關係。此外，近年來，在政策引導與市場倒逼的雙重影響下，新開發的房地產項目在得房率、戶型設計以及建築質量等方面均取得了顯著提升，有力地推動了供給端在質量和數量兩個維度上的同步改善。在需求端方面，東方金誠首席宏觀分析師王青向21世紀經濟報導記者表示，接下來可根據不同城市的實際情況，繼續放鬆限購政策。同時，還有可能通過針對居民房貸實施定向降息、提供財政補貼等方式，進一步加大對居民購房的支援力度。此外，在房地產交易環節實施力度較大的稅費減免政策也值得期待，這些領域均具備充足的政策操作空間。上述中央財辦負責人還著重強調了推動房地產企業轉型發展的重要性。該負責人明確提出，要支援房地產企業加快從以新房銷售為主的傳統模式，向更多地持有物業、提供高品質多樣化居住服務的模式轉型。同時，要進一步發揮“保交房”白名單制度的作用，切實滿足房地產企業的合理融資需求。當前房地產“白名單”項目的貸款額度已超過7兆元，相較於上年末增加了2兆元。接下來，需積極引導商業銀行進一步加大對房地產開發企業的開發貸款投放力度，以恢復並延續前期在房地產資金來源中，國內貸款所呈現出的改善趨勢。這一舉措不僅對保障房屋按時交付具有積極作用，同時也能夠直接助力化解房地產開發企業的信用風險。加快建構房地產發展新模式，亦將成為明年房地產領域工作的核心要點之一。據相關負責人透露，需對房地產開發、融資、銷售等基礎性制度進行全面改革與完善，同時合理把控房地產發展新模式各項基礎制度的出台時機。此外，還需深化住房公積金制度改革，以漸進式的方式逐步確立新模式、破除舊模式，推動新舊模式之間的平穩過渡與轉換。倪虹在其署名文章中，對改革完善房地產開發、融資、銷售制度的具體重點進行了更為詳盡的闡述。具體而言，在房地產開發環節，應切實落實房地產開發項目公司制，確保項目公司依法獨立行使法人權利，而企業總部則需履行投資人責任。在項目交付前，嚴禁投資人違規抽挪項目公司的銷售、融資等資金，同時禁止抽逃出資或提前分紅等行為。在房地產融資方面，應推行主辦銀行制度，即針對每個項目確定一家銀行或銀團作為主辦銀行。項目開發、建設及銷售等所有資金均應存入主辦銀行，而主辦銀行則需確保項目公司的合理融資需求得到滿足，從而形成主辦銀行與項目公司之間利益共享、風險共擔的良性機制。在商品房銷售環節，應推進現房銷售制度，實現購房者所見即所得，從根本上杜絕交付風險。若繼續實行預售制度，則需規範預售資金監管流程，切實維護購房人的合法權益。 (房地產那些事兒)

前段時間，中國央行在一份重要的季度報告中再次明確了其政策方向，而幾乎同期發佈的房地產市場資料，則為理解這份報告的深意提供了最真實的註腳。官方資料顯示，2025年11月，全國70個大中城市商品住宅銷售價格環比整體延續下降態勢，市場寒意未消。但更值得深入剖析的，是隱藏在平均資料之下的劇烈分化與結構性變革，這或許才是當前樓市的複雜“真相”。市場的分化在多個層面同時上演，最直觀的當屬新房與二手房市場的“溫差”。在重點城市，二手房市場已成為價格下行的主要壓力區，而新房市場則因供應結構、政策支援等原因，表現出相對更強的韌性，尤其是個別核心城市的高品質項目。這種分化同樣深刻地體現在不同能級的城市之間，一線城市內部也出現了迥異的走勢。以上海為例，其新房價格在11月實現了環比微漲，成為少數亮點之一；而更多城市的房價則繼續在調整通道中運行。這種並非“鐵板一塊”的下跌，恰恰說明了用單一結論概括全國市場是危險的，當前樓市正處於一場深刻的價值重估與結構調整之中。在此背景下，央行最新的政策表態顯得尤為關鍵。與以往強調短期刺激、穩定價格略有不同，近期的政策導向更加注重基礎性制度的完善與長效機制的建構。其核心思路，正從應對市場短期波動的“救火”模式，轉向致力於修復行業健康發展內生機制的“治本”模式。例如，政策層面正大力推動包括保障性住房在內的多層次供應體系建設，通過金融工具支援市場存量房源轉化為保障性住房，這既有助於消化部分庫存，也在推動房地產市場從單一的銷售市場，向“銷售+租賃”並重的模式轉變。這標誌著房地產行業的金融支援邏輯正在發生深刻轉變。市場的劇變無疑在重塑著所有參與者的生存狀態。對於房地產開發企業而言，一個高槓桿、高周轉就能所向披靡的舊時代已經終結。行業正經歷著殘酷的洗牌，部分房企面臨嚴峻的流動性考驗，而財務穩健、聚焦核心城市和高品質產品的企業，則可能在調整期中贏得新的發展空間。資產處置、項目併購與合作開發，成為行業整合與資源最佳化配置的新常態。購房者的心態與行為模式也在同步演變。隨著市場資訊透明度的提高和二手房源掛牌量的增加，購房者擁有了前所未有的議價能力和選擇空間。他們變得更加理性、謹慎，不再盲目追漲，而是會在新房與二手房之間仔細比較，更加關注房屋本身的品質、地段及配套。市場的交易主導權，已悄然從賣方部分讓渡給了買方。展望未來，房地產市場的復甦之路很可能是非線性和分化的。整體市場的走穩可能需要更多時間，但結構性機會將一直存在。可以預見，擁有強勁產業基礎、持續人口流入的核心城市及其優質地段，將有望率先走出調整。而行業的競爭焦點，也將無可避免地從規模與速度的比拚，徹底轉向產品力、營運力與服務力的深度競爭。央行政策所引導的這場深刻轉型，雖然伴隨陣痛，但無疑是在推動中國房地產市場告別過去的狂熱與浮躁，走向一個更加理性、穩健和可持續發展的新階段。這，或許就是當下樓市最應被看清的“真相”。 (樓市傑說)

導讀房地產是國民經濟第一大支柱行業，事關經濟增長、民生就業和金融風險，一定要軟著陸，避免硬著陸。當前中國房地產從大開發時代向存量時代轉型，20-50歲主力購房人群到達拐點，供求關係發生重大變化，未來形勢如何？後房地產時代，中國房地產未來有十大趨勢：1、房地產大開發時代落幕，進入存量房主導時代。“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”，當前20-50歲主力購房人群的人口長周期拐點已出現，城鎮化率達67%，套戶比超過1.1。2、人口進一步向都市圈城市群集聚，分化加大。東北、西北、低能級城市人口面臨持續流出壓力，未來僅有兩成城市人口持續流入，出現二八現象。3、建構房地產新模式。核心包括好房子建設，保障房、長租房，預售制改革，人地掛鉤，房地產稅，以實現供求平衡和長期平穩健康發展。4、未來住房市場的三大支撐：改善型需求、城市更新、保障房需求。未來的房地產市場將更側重於質量而非數量。5、城市更新將進入大力實施新階段。通過舊城改造、城中村改造等，提升城市面貌和居住品質。存量時代房屋老化問題凸顯，開展城市更新成為城市發展新動力，補安全短板、穩房屋價值。6、房價走勢分化將加劇，一線及強二線城市因人口流入、產業集聚，未來2-3年內將築底，更長遠看一線房價有望止跌回升。而大多數三四線城市，人口流出，有價無市、去化困難，未來可能陷入漫長的陰跌。7、房地產行業大洗牌，大部分房企將消失或被併購重組，優勝劣汰，這是所有行業發展到成熟階段必然要經歷的。8、土地供應策略“控量提質”，側重優質土地和好地段土地供應，並通過取消限價、減少配建等措施提升市場活力。核心城市的核心區域受到追捧，普通城市非核心地塊遇冷，分化格局將持續深化。9、土地財政模式面臨轉型，一二線城市土地財政轉型，其他城市土地財政退出歷史舞台。為應對地方財政缺口，預計推動消費稅和個人所得稅下放到地方，以增強地方自主財力，緩解土地財政退出帶來的衝擊。10、限制性政策退出，回歸市場化，預計未來一年內外環將全面開放，三年左右全域放開。完善促進消費制度機制勢在必行，清理住房消費的不合理限制性措施是大勢所趨。對於多孩家庭給予住房補貼優惠。目錄1 第一大趨勢：房地產大開發時代落幕，進入存量房主導時代2 第二大趨勢：人口向都市圈城市群集聚3 第三大趨勢：建構房地產新模式4 第四大趨勢：改善型需求、城市更新、保障房需求成主要支撐5 第五大趨勢：大力實施城市更新6 第六大趨勢：房價分化，核心城市未來2-3年內築底7 第七大趨勢：房企從“三高”模式邁向質量深耕8 第八大趨勢：土地供應“控量提質”，核心地塊成為“新寵”9 第九大趨勢：土地財政轉型，地方尋找新稅源10 第十大趨勢：限購全面放開，回歸市場化正文1 第一大趨勢：房地產大開發時代落幕，進入存量房主導時代房地產大開發時代落幕，進入存量房主導時代。20-50歲主力購房人群到達人口拐點，城鎮化率達67%，套戶比超過1.1。“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”。由於人口紅利、快速城鎮化、土地財政、寬鬆貨幣政策、金融槓桿擴張等,1998-2018年中國房地產迎來黃金20年。1998年，國務院發佈《關於進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》，正式終結福利分房制度，全面啟動住房市場化改革；2003年-2013年為房地產高速發展階段，2003年，房地產被正式定位為“支柱產業”，政策支援力度加大，人口紅利、城鎮化、土地財政三因素推動，地產銷售面積、銷售額、投資增速均保持兩位數增長，需求爆發、房價單邊上漲、高槓桿高周轉；2014年，全國商品房銷售面積首次出現負增長，庫存壓力上升，房價漲幅趨緩；2015–2017年，棚改貨幣化製造三四線“小陽春”。隨著老齡化、少子化到來，20-50歲主力購房人群的人口長周期拐點出現，存量住房套戶比近1.1和房地產新發展模式加快建構，標誌著房地產大開發時代落幕，存量房主導時代到來。從需求看，人口方面，中國20-50歲主力置業人群規模於2013年達峰值。2024年末常住人口城鎮化率達67%，城鎮常住人口比上年末增加1083萬人。國際經驗表明，城市化發展近似一條稍被拉平的“S型”曲線，中國目前處於快速發展期（30%-70%）的減速發展階段末期。根據我們預測，到2040年中國城鎮化率將達到約78.6%，對應城鎮人口10.5億人，比2020年增加約1.5億人。從供給看，目前中國住房整體已經達到靜態平衡，但區域供求差異仍較大，1978-2023年中國城鎮住房套數從約3100萬套增至3.7億套，套戶比從0.8增至1.07。2023年一線、二線、三四線城市的套戶比分別為1.01、1.09、1.12，一線城市住房供給階段性達到靜態平衡，但由於老舊房屋佔比偏高，住房供給存在結構失衡，供給仍然不足。相比美國、日本的1.17、1.16，德國、英國的1.03、1.02，國內住房從供給短缺到總體平衡。總體看，當前中國房地產市場進入調整周期，是行業長期依賴“高負債、高槓桿、高周轉”舊模式難以為繼，並與人口結構拐點、居民預期轉變等疊加的結果。與1998-2018年政策刺激往往催生上漲行情不同，本輪調控政策雖持續加碼（如大幅降低首付比例、利率並鬆綁限購），但其效果更多體現為“止跌回穩”的托底作用，難以扭轉房價陰跌、銷售疲軟的整體趨勢。其核心原因在於基本面已發生根本性轉變，如人口總量見頂削弱長期需求，居民部門槓桿率高企制約購買力，住房總體供需關係逆轉，導致“買漲不買跌”的心理預期佔據主導等。2 第二大趨勢：人口向都市圈城市群集聚人口往都市圈城市群遷移，東北、西北、低能級城市人口面臨持續流出壓力，未來二八開，美國、日本、韓國等在城市化後半段都出現了人口集聚的現象和規律。以人口遷移看，美國、日本、韓國等國家在城市化後半段都出現人口集聚的現象和規律，遷移一般分為兩個階段：從鄉村到城市遷移，到在城市化中後期明顯向都市圈城市群遷移。美國人口遷移呈現兩個特點：一是在地區層面，從向傳統工業主導的鐵鏽8州集聚，到向能源、現代製造和現代服務業主導的西海岸、南海岸集聚。二是在城鄉層面，人口在城市化中後期明顯向大都會區集聚。日本人口隨產業持續向大都市圈集聚，但在1973年左右從向東京圈、大阪圈、名古屋圈“三極”集聚轉為向東京圈“一極”集聚。（請參考《中國人口大遷移》）從中國看，人口進一步向都市圈城市群集聚，分化加大，一、二線人口持續流入但增速放緩，三、四線城市人口持續淨流出。分地區看，人口持續向南方、東部地區集聚，2021-2023年南方、北方年均常住人口增量分別為33.9萬、-179.7萬人，2023年東部、中部、西部、東北部人口占比分別為40.2%、25.8%、27.2%、6.8%。分省看，改革開放以來，中國的跨省人口遷移經歷了從“孔雀東南飛”到回流中西部，再到粵浙人口再集聚和回流黔川渝鄂，近年浙瓊粵蘇人口持續聚集。分都市圈看，2010-2020年深莞惠、上海、廣佛肇都市圈年均常住人口增量超80萬，2021-2023年杭州、上海、合肥都市圈年均常住人口增量超20萬，濟南、南昌、蘭州等都市圈核心城市人口流入，但都市圈整體流出。分城市群看，2010-2020年珠三角、長三角城市群年均常住人口增量超180萬人，但東北、西部等區域近年面臨產業結構單一，呈現人口流出趨勢，2021-2023年長三角人口進一步集聚，年均常住人口增量達80萬人，位居第一，高於第2至第7位的城市群年均常住人口增量之和。分線看，2021-2023年一、二、三、四線城市人口年均增速分別為0.1%、0.4%、-0.2%、-0.7%，一、二線城市人口增速繼續放緩，三四線城市人口持續流出。未來人口、產業、資本將進一步向核心城市集聚，東北、西北、低能級城市人口面臨持續流出壓力，出現二八現象。預計2040年中國城鎮化率將達78.6%，未來20年超八成新增城鎮人口分佈在都市圈內部，超九成位於城市群內部，其中近五成來自五大城市群（長三角、珠三角、京津冀、成渝、長江中游）。人口遷移對經濟社會影響重大。人口流入地區發展潛力更大，人口流出地區老齡化加重，經濟社會發展壓力明顯。人口向大都市圈大城市群集中，房地產市場將更加分化。3 第三大趨勢：建構房地產新模式房地產新模式，包括好房子建設，保障房、長租房，預售制改革，人地掛鉤，房地產稅，以實現供求平衡和長期平穩健康發展。我們在《中國住房存量報告》提到：經過多年發展，2023年中國城鎮人均住房建築面積約35.9平方米；城鎮住房套戶比為1.07，一線、二線、三四線城市的套戶比分別為1.01、1.09、1.12，一線城市住房供給階段性達到靜態平衡。近年，房地產發展新模式被反覆提及。2021年中央經濟工作會議提到：探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。2024年10月《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》提出：“加快建構房地產發展新模式。”2025年7月中央城市工作會議在北京舉行，會議提到：“堅持人口、產業、城鎮、交通一體規劃，最佳化城市空間結構；加快建構房地產發展新模式。”概括為四個方面：1）理念上，建設適應人民群眾新期待的好房子。中國的住房發展已經進入了新階段，從“有沒有”轉向“好不好”。著力建設綠色低碳的美麗城市、建設安全可靠的韌性城市。2025年3月，“好房子”首入政府工作報告，政府工作報告中提出：完善標準規範，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。2025年7月，住建部調研組赴廣東、浙江調研，再次強調：加快建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，推動房地產市場止跌回穩。通過“好房子”供給迭代，釋放改善型需求。當前，中國城鎮化率67%，加上改善型需求，房地產市場還有較大空間。在“好房子”加速推動發展背景下，中國近期各地核心區域、小面積或低容積率的高品質地塊集中出讓，高品質第四代住宅項目也持續去化熱銷。2025年10月，住房城鄉建設部提到，未來五項工作重點推動“好房子”建設，1）好的標準，《住宅項目規範》已正式實施，涉及層高、隔音等14項新的標準；2）好的設計，依照好標準，做出好設計；3）好的建材，提升綠色建材、智慧安防等在“好房子”中應用；4）好的建造；5）好的維運。2）體繫上，以政府為主滿足剛性住房需求，以市場為主滿足多樣化改善性住房需求。提高保障性住房佔住房總量的比例，提升保障性住房的質量品質及適配性，支援城鄉居民多樣化改善性住房需求，鼓勵房地產企業提高住房建設標準、加強智能科技應用、提升物業服務水平。3）制度上，改革完善房地產開發、交易和使用制度，為房地產轉型發展夯實制度基礎。改革房地產開發融資方式和商品房預售制度，有力有序推行商品房現房銷售，加強預售資金監管、嚴格預售門檻。引導房地產企業逐步形成適度槓桿比例、合理負債水平和正常周轉速度的發展機制。4）要素配置上，建立“人、房、地、錢”要素聯動新機制。加強住房與土地、金融資源聯動，根據住房需求科學安排土地供應、配置金融資源，實現以人定房、以房定地、以房定錢，保持市場供需平衡、結構合理，防止大起大落。完善房地產稅收制度。房地產稅替代土地財政是大勢所趨。當前土地財政拖累較大，地方財政吃緊，需要新稅源，如穩步推動房地產稅試點。預計未來更多新模式配套政策將進一步完善和落地。這是適應中國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，著眼於破解房地產發展難題和防範風險、促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。4 第四大趨勢：改善型需求、城市更新、保障房需求將成主要支撐未來住房市場的主要支撐來自改善型需求、城市更新、保障房需求等。2025年7月，時隔十年中央城市工作會議定調“中國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期”、“高品質開展城市更新”、“穩步推進城中村和危舊房改造。”2024年3月，國常會定調“房地產產業鏈條長、涉及面廣，房地產事關人民群眾切身利益，事關經濟社會發展大局”。2025年，中央城市工作會議提到：“中國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展”，會議以“堅持穩中求進，因地制宜，推進城市更新，存量提質，加快建構房地產發展新模式”為主基調。考慮到城鎮化處理程序、住房改善性需求、城市更新等，未來中國房地產還有較大發展空間和潛力。據測算，2025-2030年，中國住房需求總量約55億平，年均新增住房需求約9.2億平/年，並不會大幅下跌至較低水平。預計到2030年，中國住房需求緩慢下降至8.9億平方米，其中，剛性需求2.5億平、改善性需求3.7億平、更新需求2.7億平。具體來看:從趨勢看，未來中國住房需求整體呈緩慢下降趨勢，其中，剛性需求呈下降趨勢，改善性需求保持平穩，更新需求保持小幅緩慢上升。從結構看，2025-2030年剛性需求、改善性需求、更新需求佔比分別為28.7%、41.7%、29.6%，改善性需求成為中國住房市場最大的需求支撐。消費者不再僅僅追求“有房住”，而是追求“住好房”，家庭規模小型化趨勢也將帶來更多住房需求，人均住房面積也將由此提升。從供給看，中國城鎮化進入穩定發展，城鎮化速度放緩，根據我們測算，2025-2030年中國新增城鎮常住人口約0.4億人，城鎮化率提升3.9個百分點，帶來住房需求17.0億平方米，年均2.8億/年。城市發展從大規模增量擴張轉向提質增效，城市更新成為新動能，“十四五”規劃提出，要完成約21.9萬個城鎮老舊小區改造任務，據測算，2025-2030年，中國城市更新帶來住房需求約16.1億平，年均約2.7億平/年。城中村改造、老舊小區更新、低效用地盤活將為住房供給提供新的空間，政策層面明確住房供給“嚴控增量、最佳化存量、提高品質”，減少土地供應，重點發展建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，使之與當前的實際需求匹配。總體看，未來的房地產市場將更側重於質量而非數量，從增量為主向增存並重階段轉換。未來中國住房需求整體呈緩慢下降趨勢，其中剛性需求呈下降趨勢，改善性需求保持平穩，更新需求保持小幅緩慢上升。房地產市場正向未來更可持續的穩定規模過渡。5 第五大趨勢：大力實施城市更新城市更新將進入"大力實施"新階段，通過舊城改造、城中村改造、產業升級等，提升城市面貌和居住品質。存量時代，老舊房屋或將存在牆體結構安全隱患、屋面滲漏、外牆脫落、設施裝置老化等問題。根據我們測算，一、二、三四線1999年以前建成房屋（房齡大於25年）佔比平均值分別為36.1%、24.4%、23.7%，到2040年，預計將有近80%的房屋成為“老小區”，或將存在牆體結構隱患、外牆脫落、設施裝置老化等問題，影響居民生活體驗。時隔十年的中央城市工作會議將城市更新寫入總體要求，定調從2015年“加快城鎮棚戶區和危房改造”轉變為“高品質開展城市更新”，側重“存量提質增效”、“不搞大拆大建”。2025年5月，國務院發佈《關於持續推進城市更新行動的意見》提到：到2030年，城市更新行動實施取得重要進展，表達為一項偏長期的工程。與2015年提出棚改三年，力爭到2020年基本完成現有城鎮棚戶區、城中村和危房改造有一定區別。2025年7月，中央城市工作會議提到：“以推進城市更新為重要抓手”、“穩步推進城中村和危舊房改造。”2024年住建部部長提到從中國城鎮300多億平方米存量住房需要更新改造，房地產還是有很大的潛力和空間的。從資金看，城市更新偏向中央財政，區別於棚改中的以貨幣化安置為抓手，同時在政府舉債、融資平台等多維度融資機制。城市更新中，房屋養老金也是重要一環。2024年8月，住建部表示，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，建構全生命周期房屋安全管理長效機制，上海等22個城市正在開展試點。當前房屋養老金主要是指用於房屋共用部位、共用設施裝置保修期滿後，房屋公共體檢、日常維修以外的大、中修，及更新改造的資金。房屋養老金制度未來或分為“公共帳戶”和“個人帳戶”，個人帳戶”由已經建立的“住宅專項維修基金”構成，主要由業主繳納。此次建設重點是養老金“公共帳戶”，款項或將主要來自於財政資金，由地方政府探索資金籌集管道。6 第六大趨勢：房價分化，核心城市未來2-3年內築底市場分化將加劇，一線及強二線城市因人口流入、產業集聚，未來2-3年內築底。大多數三四線城市，人口流出，有價無市、去化困難，未來可能陷入漫長的陰跌。後房地產時代，市場將從過去的“普漲時代”轉向“結構性分化”新格局。根據我們在《中國城市房地產保值率排名2025》的研究，以2017年房價峰值為基準，計算截至2025年8月的保值率（當前房價與歷史峰值之比），全國317個城市呈現出顯著梯度分化。保值率TOP10城市包括烏魯木齊、上海、北京、成都、杭州等，其房產保值率普遍維持在80%以上，而部分三四線城市如鶴崗、廊坊和溫州已跌破60%關口。這種分化不僅是市場情緒的折射，更是城市經濟韌性、人口吸附力與政策響應效率的綜合體現。目前全國房價從高點回落幅度不均，未來房價走勢將延續分化，核心城市憑藉產業集聚和人口流入展現出抗跌韌性，而廣大三四線城市則面臨漫長的價值重估。分地區看，東部沿海核心城市跌幅相對有限，而中西部和東北地區調整較深。未來房價的底部確認將是一個漸進過程，核心城市的核心區域已顯現走穩跡象，而廣大三四線城市的調整可能漫長而反覆。這種分化格局揭示出，中國房地產市場的黃金時代已落幕，未來價值重塑將更依賴於城市基本面的質量深耕，而非粗放式擴張。一線、強二線核心城市房價未來2-3年內築底。以北京、上海為例，其保值率均超過85%，核心資產展現出終極抗跌力。北京憑藉首都稟賦和總部效應，吸引高品質人口集聚，學區房和核心區豪宅在政策調控下仍保持高溢價；上海則依託全球資本聚集和宅地稀缺性，陸家嘴金融叢集催生高淨值需求，2024年總價3000萬以上新房成交激增300%。未來，隨著政策最佳化如限購放開（北京、上海已調整五環外、外環外限購）和降息減負，一二線市場有望逐步走穩。核心區域房價再跌20%以上的可能性極小，5%-10%的跌幅或是極限，甚至可能觸底回升。強二線城市方面，成都和杭州憑藉數字經濟和文化溢價，保值率超84%，顯示出回暖潛力。中長期看，中國住房需求結構轉向改善型主導，核心城市將受益於人口流入和產業升級，推動核心區域房價在磨底後溫和回升。弱二線、三四線城市的房價下跌遠未見底，未來可能陷入長達10-20年的陰跌周期，底部需要反覆確認和磨礪。其根本原因在於基本面支撐薄弱：人口持續流出、經濟結構單一、以及土地供應過剩。從人口看，這些城市普遍面臨人口淨流出，例如東北地區的哈爾濱、長春保值率僅74.7%，遠低於西部重點城市，由於青壯年勞動力向核心都市圈集聚，購房需求萎縮導致“有價無市”。土地供應方面，過去依賴擴張的模式造成庫存積壓，部分三四線城市商品住宅去化周期超過36個月，應暫停新增用地出讓，但歷史形成的過剩供給難以快速消化。經濟轉型挑戰加劇了買力不足，三四線城市產業多以傳統製造業為主，缺乏高收入崗位，居民購買力弱化，而賣壓卻因投資性房源集中釋放不斷積蓄。以鄭州為例，其房價峰值早於2019年出現，經歷超三年下行後保值率偏低，反映出調整深度。未來，這些城市將步入漫長的去庫存周期，房價底部不會一蹴而就，而是通過反覆試探和出清逐步形成，期間可能伴隨局部反彈但整體趨勢向下。7 第七大趨勢：房企從“三高”模式邁向質量深耕房企大洗牌，大部分房企將消失或被併購重組，優勝劣汰，眾多房企為求生存發展，向輕資產模式轉型。2024年3月，住建部表示“對嚴重資不抵債、失去經營能力的房企，要按照法治化、市場化的原則，該破產的破產，該重組的重組。”根據中指院資料，2024年，TOP100房企銷售總額同比-30.6%，其中銷售總額超千億房企11家，較去年同期減少5家，百億房企86家，較去年同期減少30家。2025年1-9月，TOP100房企銷售總額同比-12.2%，其中1000億以上陣營6家，與去年同期持平，500-1000億較去年同期減少1家，300-500億較去年同期減少1家，100-300億企業較去年同期減少4家。中國房企將從“高負債、高槓桿、高周轉”舊模式向高品質經營發展轉型。這一轉變源於舊模式在市場需求結構變化和政策深度調控下暴露出的系統性風險，過度依賴房價上漲與寬鬆融資環境，導致在市場下行周期中資金鏈脆弱性凸顯。隨著“房住不炒”定位深化及消費者需求從“有沒有”轉向“好不好”，房企將圍繞財務穩健、產品創新與技術賦能重構發展邏輯，通過降低負債、提升營運效率及聚焦“好房子+好服務”實現可持續發展。尤其值得注意的是，行業資產負債表最佳化已出現積極跡象，百強企業通過經營性物業貸置換、REITs盤活資產、剝離非核心業務等方式降低有息負債規模，同時以數位化行銷與精準定價守護現金流生命線。而2025年政府工作報告將“好房子”建設納入國家戰略，進一步推動房企從開發銷售向持有營運轉變，以長租公寓、綠色建築等新賽道開闢增長空間。對於已陷入債務困境的房企，相當一部分面臨破產重組，需嚴格遵循“保交樓、化債務、穩民生”的遞進邏輯。其中“保交樓”是化解社會風險的前提，其完成情況直接關係購房者信心恢復與市場穩定。成功案例表明，依託“政府法院聯動”機制整合司法與行政資源是關鍵，例如安徽成城置業通過共益債引入續建資金，使爛尾十年項目重生，江西怡和源公司則通過分階段清償債務、調整容積率等舉措，在300多天內化解10億元債務危機並實現普通債權超過60%的清償率。債務重組需分類施策：對金融機構債權通過債轉股、資產證券化緩釋壓力；對購房者債權優先保障交付權益；對供應商債權鼓勵共益債參與。而碧桂園、萬科等大型房企因規模龐大、債務結構複雜，轉型更為艱難，或需同步推進“瘦身健體”與“業務重構”，通過出售非核心資產、聚焦代建與物業管理等輕資產賽道，從高槓桿驅動轉向現金流管理為核心的可持續模式。未來房企格局將呈現“央國走穩盤、龍頭民企突圍、混合所有制平衡”的分化特徵。央國企憑藉融資優勢與政策支援，主導保障房建設和城市更新，如華發股份探索“開發+營運”模式，越秀地產強化全生命周期資產服務能力，並利用REITs工具盤活存量資產。龍頭民營房企將從規模擴張轉向細分賽道深耕，例如，以代建業務應對城投拿地趨勢，或以商業營運與長租公寓實現雙輪驅動。混合所有制房企如聯發集團，在社會保障性與市場性間尋找平衡，通過聚焦青年安居等差異化需求實現社會效益與經濟效益雙贏。而區域型中小房企面臨嚴峻挑戰，或將通過被國資整合、聚焦老舊小區改造或應用AI等新興技術降本增效以求生存。總體而言，行業競爭正從規模轉向產品力、營運力與創新力的綜合比拚，唯有根植於民生需求與技術變革的房企才能在新周期中贏得機遇。8 第八大趨勢：土地供應“控量提質”，核心地塊成為“新寵”土地市場將邁入以穩定和存量為主導的新階段，“控量提質”為主要特點。隨著中國城鎮化處理程序從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展模式也由大規模增量建設進入存量提質增效階段。這一背景下，2025年中央經濟工作會議首次提出“合理控制新增房地產用地供應”，強調盤活存量用地和商辦用房，標誌著土地供應政策發生根本性轉變。2025年上半年，中國月均土地供應面積、金額僅為2024年月均水平的7成。但2025年土地出讓溢價率持續回溫，2025年6月百城土地平均溢價率達到了5.5%，其中二線城市平均溢價率達到7.2%。成都、武漢、天津等熱點城市推出優質地塊，均在6月上演激烈的土拍大戰。北京、上海等核心城市則在5月成交了多宗高溢價地塊，5月一線城市平均溢價率達到6.4%。這種“控量提質”的調控思路反映房地產市場供求關係的重大變化，在去庫存的大背景下，我們預計，未來新增土地供應將進一步向人口集聚、產業集聚的核心城市的核心區域傾斜，且土地出讓總量保持適度水平，其中配套完善、低容積率的核心區域優質地塊佔比將持續提升。從市場表現看，核心城市的核心區域受到追捧，普通城市非核心地塊遇冷，分化格局將持續深化。政策與市場雙輪驅動土地市場向“質升量減”方向發展。2025年上半年，上海、杭州、成都等核心城市土地市場熱度持續高漲，高溢價、“地王”項目頻出，區域地價屢創新高。以上海為例，上半年僅4宗地塊以底價成交，嘉定、松江、奉賢、金山等外環外區域地塊均出現溢價成交，能夠形成溢價的區域範圍明顯擴大。2025年6月浦東曹路地塊以41.7%的溢價率創下上海集中供地5年來新高，楊浦濱江地塊成交樓麵價9.55萬元/平米刷新區域紀錄。同樣，深圳龍華區地塊經過65輪競爭，以46.6%的溢價率成交，樓麵價達4.46萬元/平米。杭州更是表現搶眼，2025年上半年出讓68宗涉宅地塊，土地出讓總金額高達1160億元，幾乎與2024年全年持平，成功超越北上廣深登頂全國土地成交金額榜。這些現象充分證明，體量較小、區位核心、容積率較低的土地在出讓時更易形成高溢價，市場對優質地塊的爭奪日趨激烈。這種分化趨勢背後，是政府“控量提質”供地策略的持續實施，未來土地供應將更加注重與房企購地意向對接，側重優質土地和好地段土地供應，並通過取消限價、減少配建等措施提升市場活力。在城鎮化處理程序放緩、房地產市場需求結構變化的宏觀背景下，土地資源將更高效地向核心城市優質區域配置，推動房地產市場實現從“量”到“質”的深刻轉變。9 第九大趨勢：土地財政轉型，地方尋找新稅源一二線線城市土地財政轉型，其他城市土地財政退出歷史舞台。隨著人口結構變化和區域經濟分化，土地財政模式轉型僅限於人口流入城市，其他城市土地財政退出歷史舞台。土地財政作為中國城市發展的重要支柱，長期以來以土地出讓收入支撐地方財政和基礎設施建設。當前，土地收入仍是地方財政的核心構成，相關稅費也成為地方財政收入的重要部分，2022年土地出讓收入和房地產專項稅合計佔地方財政收入的26.0%，地價佔房價5成左右。近兩年受經濟下行周期影響，地方政府土地財政空間持續收縮，2023年的國有土地使用權出讓收入是5.8兆元，跌破6兆大關，同比-13.2%，相比2021年高點的8.7兆元少了2.9兆。從宏觀層面看，土地出讓金和相關稅收佔房價的6成。2012-2023年，土地出讓金佔商品房銷售額比重平均值43.7%，其中2015、2016年由於行業庫存壓力較大，土地市場低迷，土地出讓金佔比分別為35.3%、30.3%，為近十年最低，此後佔比呈上升趨勢，2023年土地出讓金佔比為49.7%。2023年，土地出讓金和5個特有稅種合計佔商品房銷售額比重為65.6%。從中觀城市看，一線和部分二線城市因持續的人口流入，土地財政仍具有一定活力。根據中指研究院資料，2025年上半年，一線城市宅地出讓金同比增長49.5%，二線城市同比增長43.5%,多數三四線城市及人口流出地區，土地財政已顯疲態，土地需求下降，房地產庫存高企，導致土地出讓收入大幅萎縮。未來，土地財政轉型將主要集中在人口持續流入的一二線城市，通過最佳化土地供應、發展租賃市場和產業用地改革，逐步實現土地財政的可持續化。人口流出城市將逐步改變土地財政模式，部分城市甚至完全退出依賴土地財政的舊模式，轉而尋求替代財源，隨著土地財政推出，這些城市將面臨基礎設施年久失修、工資水平停止、就業機會減少等問題，年輕人口外流加速，形成“中國鐵鏽州”，老齡化程度達到65%以上。為應對地方財政缺口，預計推動消費稅和個人所得稅下放到地方，以增強地方自主財力，緩解土地財政退出帶來的衝擊。一方面，促進土地財政轉型，加力發展新基建、新能源等產業建設，培育地方產業高地；另一方面，從土地財政轉型股權財政，當前已有部分地方政府的超前意識擺脫房地產的依賴，打造地方特色產業叢集。例如，安徽加速建設以資訊技術、新能源、新材料為代表的新興產業聚集地，常州大舉“新能源之都”建設，通過股權投資孵化企業並拓寬財政收入管道。10 第十大趨勢：限購全面放開，回歸市場化我們預計，一線城市限購等限制性政策，預計未來一年內外環將全面開放，三年左右全域放開。對於多孩家庭給予住房補貼優惠。2021年房地產市場正熱，政策直指市場亂象，出台住宅用地“兩集中”供應、升級限購等政策減輕土地市場過熱的壓力、規範房地產交易，防止房地產市場過熱。2022年開始，政策方向從之前的抑制過熱轉向防範風險和市場托底，近兩年，在中國房地產市場供求關係發生重大變化的大背景下，“止跌回穩”現已成為中央針對房地產市場政策的基本定調，放鬆限制性政策、啟動需求是大勢所趨。中指院資料顯示，2022年以來各地因城施策頻次總體呈下降趨勢，2025年以來城市調控政策主要涉及調整公積金、購房補貼與引才落戶，6月合計出台51次政策，其中調整公積金類型30例，購房補貼類型8例，引才及落戶類4例，8月9月，新增開放限購政策4例。限購方面，近幾年限購政策不斷調整，可以清晰地看到一條漸進式的開放路徑，2022年，三四線城市限購政策開放，一二線城市購房門檻逐步鬆動；2023年南京、合肥、武漢、瀋陽等核心二線城市全面取消限購政策，9月，廣州成為首個放鬆限購的一線城市，將非戶籍人口首套房購置納稅社保年限從5年收縮至2年；2024年，二十屆三中全會明確提出“充分賦予個城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策”；2025年，北京、上海進一步最佳化限購政策，北京允許符合條件的家庭在五環外不限套數購房，上海放開外環以外限購。2025年10月，十五五規劃建議中提到：“完善促進消費制度機制，清理汽車、住房等消費不合理限制性措施”，我們預計未來一年一線城市內外環限購將全面開放，三年左右全域放開。逐步降低購房准入門檻，限購鬆綁有利於房地產市場回穩，放開限購是大勢所趨，目前仍存在限購的核心區域為北京五環內，上海外環內，深圳南山區、福田區以及寶安區的新安街道。住房供給方面，城市更新定調從2015年“加快城鎮棚戶區和危房改造“轉變為2025年的“高品質開展城市更新”，本次側重“存量提質增效”、“不搞大拆大建”。2024年住建部部長提到從中國城鎮300多億平方米存量住房需要更新改造來看，房地產還是有很大的潛力和空間的。另外，今年以來中央持續推進“好房子”建設，各地因地制宜發佈關於提升住宅品質，建設“好房子”的政策，。預計未來，住房供給政策將堅持“存量提質增效”，繼續深入“好房子”建設，為居民提供更好的住房保障。金融信貸方面，22年以來，貸款利率持續下調，央行降低五年期以上LPR共8次，下調公積金貸款利率3次，進入25年，各地響應號召，調整公積金政策，從提高公積金貸款額度、支援提取公積金用於首付、最佳化比例等多個方面降低居民購房門檻，釋放剛性需求和改善性需求。上海甚至支援住房公積金“又提又貸”，允許提取公積金用於首付，且不影響公積金貸款額度計算。未來住房公積金政策將持續最佳化，擴大公積金使用範圍，覆蓋更廣的人群，進一步釋放租房需求。 (澤平宏觀展望)