【抱歉...這樣的算法，其實是錯的...】

央行升息之後，很多人開始關心對於房貸的影響，所以出現了很多五花八門的算法。

我看到其中一個算法是：

1000萬房貸，升息0.25%，所以每年房貸利息增加：1000萬 x 0.25%=2.5萬

看完的當下，我原本覺得：原來這麼簡單，虧我還想這麼久！

但後來又覺得好像哪裡怪怪的，真的有這麼簡單嗎？

答案是：不完全正確！

這樣的算法，到底有什麼樣的問題呢？

▌#本金會隨著時間下降
假設房貸1000萬，本金會隨著時間下降，所以不會每年都增加2.5萬，除非...你都不還本金，每年都欠銀行1000萬元！

那麼，如果是正常的還款情況下，房貸利息會增加多少呢？

透過銀行的還款系統試算後，可以得知：

• 第1年：利息支出增加24,575元
• 第2年：利息支出增加23,632元
• 第3年：利息支出增加22,659元
• 第4年：利息支出增加21,651元
• 後續請以此類推...

(註：之後會因為還款本金增加，導致利息支出逐漸降低，所以升息所增加的利息支出也會逐年遞減)

▌#房貸利率未必也升1碼
央行升息0.25%後，接下來銀行會參考央行利率，跟著調整存款利率。

再來，房貸部門也會參考各家銀行的 #定儲利率，跟著調整房貸的 #指數利率。

所以其實還會經過好幾道程序，最後房貸利率未必也是升息0.25%。(雖然通常都和央行調整的幅度差不多，但我習慣加上"假定"這個字，不會把話說死...)