昆州多租屋空置率降至0%，辦公室市場仍未觸底或進一步下滑

2024/05/02

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昆州的空置率仍然非常低，一份新的報告顯示，整個昆士蘭州只有一個租賃市場被認為是健康的。

昆士蘭房地產協會(REIQ) 2024 年3 月季度住宅空置報告稱，昆士蘭州空置率低至0%，該州大部分地區的出租率仍然極低。

報告涵蓋的50個地方政府地區和次區域中，與上一季相比，空置率下降的有22個，穩定的有10個，上升的有18個。

然而，報告稱，這些變化並不代表任何有意義的差異，在大多數情況下變動幅度僅限於0.2%。

全州整體空置率為0.9%，大布里斯班地區(0.9%)、黃金海岸(1%) 和陽光海岸(1.1%) 的空置率類似

昆士蘭州其他地區的市場極為緊張，Bundaberg (0.9%) Mackay (0.6%), Rockhampton (0.7%), Toowoomba (0.8%) Cairns (0.7%) 以及Townsville (1%).

出租率最差的地區是Goondiwindi (0%)、Charters Towers (0.1%) 和Cook (0.1%)。

與之相反的是Mount Isa (3.4%)，這是唯一一個被REIQ 認為處於「健康」範圍內的2.6-3.5% 範圍內的地區。

REIQ執行長Antonia Mercorella表示，昆州的租賃市場並不健康，面臨漫長的復甦之路。

維州住房困境或將繼續加劇

澳洲城市發展研究所（Urban Development Institute of Australia）警告說，由於供應限制和疫情以來人口恢復成長導致房價飆升，維州的競爭力和繁榮正面臨風險。

該研究所週一發布的調查結果顯示，在截至2023年6月的5年裡，墨爾本一套400平方公尺房子的平均價格上漲了45%，至85.5萬澳元。

但平均薪資僅成長了18%，這意味著中等收入者在經濟成長較快的郊區買房面臨更大挑戰。

UDIA維州負責人Linda Allison表示，雖然人口成長傳統上推動了該州的經濟成長，但為墨爾本不斷增長的人口提供住房的棘手挑戰（預計到2050年將達到900萬）可能會出現這種逆轉。

艾利森女士表示：“隨著住房需求日益超過供應，導致房價高不可攀，租賃市場嚴重過熱，我們的競爭力和繁榮正面臨危險。”

「不斷上升的生活成本壓力和創紀錄的利率上漲嚴重削弱了消費者的購買能力，導致更多的維州人被排除在房地產市場之外。反過來，我們看到租賃市場的競爭日益激烈。疫情後人口恢復穩定增長，加上無人管理的供應短缺，預計將進一步加劇該州的住房短缺。

報告發現，雖然一對沒有孩子的中等收入夫婦在2024 財年的借貸能力為497,310 澳元，但墨爾本的房價中位數為933,500 澳元。根據UDIA 的數據，這436,190 澳元的差異比2020 財年（291,630 澳元）高出近50%

艾利森表示：“由於家庭需要賺取這種水平的收入才能買得起住房，墨爾本正在失去作為居住地的吸引力。”

她補充說，隨著中等收入者因價格過高而無法購買新房，租金可能會進一步上漲。

《澳洲金融評論報》季度房地產調查中的經濟學家和分析師表示，辦公室的價值今年可能會進一步下跌10%，然後才觸底。

CBD辦公室行業受到了一系列不利因素的衝擊：向遠端和靈活工作的轉變，不確定的商業環境，以及最重要的，導致全球辦公室價格暴跌的高利率。

一些專家預測，CBD辦公室的價格將從高峰跌至谷底，跌幅達25%。與兩年多前債券殖利率開始上升時對上市房東的迅速減記相比，直接市場的洗牌行動進展得更為緩慢。

牛津經濟研究院澳洲房地產和建築預測團隊的高級經濟學家Maree Kilroy 表示，最近的一些備受矚目的交易正在幫助建立CBD 辦公大樓定價的新基準。

她表示：「以最近的銷售證據為指導，並考慮正在進行的部分調整過程（以應對利率上升），我們認為市場收益率將在2024 年上半年進一步走軟，然後穩步。以悉尼中央商務區優質辦公室為例，我們預測平均市場資本價值將在2024 年下降8%，而所有下降可能都發生在今年上半年。

今年稍早的幾筆重大交易顯示，頂級塔樓的交易折扣高達20% 或更多，這表明一些賣家現在願意滿足市場需求。公司業績中出現了更多跡象，其中包括該國最大的辦公大樓所有者之一Dexus，該公司去年逐步削減了辦公室投資組合價值近15%。

MSCI 區域研究主管本傑明·馬丁-亨利(Benjamin Martin-Henry) 表示，優質辦公室的估值可能「在今年第二季度觸底」。

「透過檢查澳洲主要辦公大樓市場的辦公室處置情況，很明顯，價格跌幅正在逐漸減弱，」他說。

適用於辦公大樓價值的關鍵指標是資本化率或資本化率，它類似於投資收益率，通常與價值成反比。根據摩根士丹利資本國際(MSCI) 的數據，資本化率的擴張（預示著價值的下降）在2023 年中期達到頂峰，然後緩慢消退，而珀斯則觸底反彈。

在悉尼，辦公室收益率在2022 年第二季度至2023 年第二季度期間增長了68 個基點，之後該增長率在去年第三季度收縮至14 個基點，在最後一個季度僅為6 個基點。

Jarden首席經濟學家Carlos Cacho表示，對辦公室價值進一步下跌的預期從AMP首席經濟學家Shane Oliver預測的5%至10%到悉尼A級資產更為悲觀的預測10%至15%不等。

仲量聯行的單獨數據顯示，買家和賣家在適當定價問題上的對峙為商業房地產市場帶來了多大的寒意。第一季交易總額為40.5 億澳元，比去年同期下降14%。

儘管隨著供需不平衡而繁榮，工業交易增加，但辦公大樓和零售交易都下降了一半左右。

雪梨中央商務區北端主要交通樞紐地帶兩座高達58層的塔樓概念計畫已獲得批准。

為獲得在亨特街（Hunter Street）下地鐵站設施建設和地鐵站上建造大樓的權利，酒吧和餐飲業的億萬富翁赫姆斯（Justin Hemmes）加入的財團與全球投資巨頭Brookfield領導的集團展開了競爭。

新州規劃部門已經批准了在奧康奈爾街和布萊街之間的車站東入口上方建造一座58層高大樓以及在喬治街和亨特街拐角處的西入口上方建造一座51層大樓的概念計劃。

去年，耗資250億澳元、連接雪梨市中心和巴拉瑪打（Parramatta）的地鐵西線開始在亨特街地下開挖地鐵站。

在接下來的幾個月裡，兩台巨大的掘進機將開始在情人港（Darling Harbour）下面挖掘從白灣（White Bay）到亨特街的3.5公里長的雙隧道。

亨特街車站上方的開發案將包括酒吧、餐廳、商店和辦公大樓，並將成為本十年雪梨中央商務區最重要的開發案之一。

新州交通廳長海倫（Jo Haylen）表示，批准新區域開發的詳細設計是地鐵西線計畫的一個重要里程碑。

她說，得標者將在亨特街下方建造一個全新的車站，並在上面建造兩座新大樓。

雪梨地鐵公司（Sydney Metro）表示，亨特街區域開發的最終計劃將取決於與投標者的持續談判，談判將在今年剩餘時間內繼續進行。該公司預計將在2025年底將合約授予兩個競標開發案的財團之一。

2032年地鐵西線開通後，亨特街將成為早高峰地鐵線路上最繁忙的車站，預計每小時將有多達1萬人通過。(澳洲財經見聞)